Baubewilligung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 31. Juli 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Patrick

Hasler,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Gemeinde B.___,

3. LANDI

B. vertreten durch Rechtsanwältin und Notarin Gabriela Mathys,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die LANDI B. liegt in der

Gewerbezone. Es ist beabsichtigt, die bestehende Siloanlage im Gebäude Nr. 43 auf

Grundbuch Nr. [...] zu erweitern. Unter anderem erhob A.___ als nördliche

Nachbarin Einsprache. Die Baukommission befand, es sei nicht sinnvoll, die Höhe

der Siloanlagen auf 7.5 m zu beschränken. Vielmehr sei die Höhe an die

bisherige Anlage anzupassen. Der Warenumschlag sei aus den Plänen ersichtlich und

nachvollziehbar. Betriebslärm und Staubemissionen würden sich nicht verändern.

Die Baubewilligung wurde am 1. Februar 2019 erteilt.

2. A.___ erhob Verwaltungsbeschwerde.

Das Bau- und Justizdepartment trat auf die Beschwerde am 15. April 2019 nicht ein.

Das Departement befand, die Beschwerde sei nicht hinreichend begründet.

3. Das Verwaltungsgericht hiess eine

dagegen erhobene Beschwerde (im Herbst 2019) gut und wies die Sache zur neuen

Beurteilung an die Vorinstanz zurück.

4. Das Departement erwog nun namentlich,

es handle sich um einen untergeordneten Anbau von 36 m2 an die

bestehende und bewilligte Anlage. Die eingereichten Unterlagen seien genügend.

Der Futterverarbeitungsbetrieb, bzw. dessen Erweiterung sei in der Gewerbezone

mit ES III zonenkonform. Kirchtürme, Silos und dergleichen seien in Zonen mit

geringerer maximaler Gebäudehöhe nicht ohne weiteres unzulässig. Die

projektierte neue Siloanlage schliesse mit einer Höhe von 15.6 m an das

bestehende Silo an. Der erforderliche Gebäudeabstand zur Grundstücksgrenze sei

eingehalten. Damit sei davon auszugehen, die Einwirkungen seien nicht

übermässig.

Die Erweiterung der Anlage ändere den

Betriebsablauf. Das Futter werde an Ort zu Pellets verarbeitet und

ausgeliefert. Die Fahrten von und zur Siloanlage würden abnehmen. Es sei somit

von keiner Zunahme des Lärms auszugehen. Es habe kein Anlass bestanden, ein

Gutachten zu erstellen. Die Beschwerdeführerin wohne selber in der Gewerbezone.

Dort sei eigentlich nur eine geringfügige Wohnnutzung zulässig. Es bestehe

keine gesetzliche Grundlage, um wegen der Staubentwicklung für die Abfüllanlage

Auflagen zu verfügen. Die Anlage werde ja mit Absaugvorrichtung und Filtern

versehen. Damit sei dem Vorsorgeprinzip Genüge getan.

Das Departement wies die Beschwerde am

9. März 2020 kostenfällig ab.

5. Dagegen liess A.___

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, die

Departementalverfügung sei aufzuheben. Das Gesuch um Gewährung der

aufschiebenden Wirkung wurde abgewiesen.

Die Vorinstanz rechtfertige das Vorhaben

mit dem bestehenden Bau. Über den komplett neuen Produktionsvorgang der

Pelletsverarbeitung finde sich nichts in den Akten. Es mangle an Angaben und

Konzepten. Mit der Pelletsverarbeitung entstünden Immissionen. Mit dem

mangelhaften Baugesuch werde der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Eine

Heilung sei unmöglich. Die Pelletsverarbeitung sei gar nie ausgeschrieben

worden. Betriebe dürften in der Gewerbezone bloss mässig stören. Diese Schwelle

werde mit der Pelletsverarbeitung überschritten. Die Zonenkonformität messe

sich weder an bereits bestehenden Gebäuden noch an der Verfügbarkeit anderer Zonen.

Das geplante Silo solle die zulässige Gebäudehöhe um mehr als das Doppelte

überschreiten. Zulässig sei eine Gebäudehöhe von 7.5 m. Dass in der

landwirtschaftlichen Kernzone eine Silohöhe von 12 m zulässig sei, lasse nicht

auf die Zulässigkeit von Silos in der Gewerbezone schliessen. Vorliegend handle

es sich nicht um einen Ausnahmefall. Es bestehe auch ein Recht auf Aussicht.

Die Siloanlage führe zu Schattenwurf. Das Bauvorhaben verletze den Grenzabstand.

Der Grenzverlauf zwischen den Grundstücken sei unklar. Die Pelletsverarbeitung

führe zu höheren Immissionen. Luftverunreinigungen seien an der Quelle zu begrenzen.

Es bestünden bereits Emissionsprobleme. Das Baugesuch leide an verschiedenen

formellen Mängeln. Das Verfahren sei zu sistieren bis der exakte Grenzverlauf

habe festgelegt werden können. (Das Sistierungsbegehren wurde mit Verfügung vom

3. Juni 2020 abgewiesen.)

6. Die Bauherrschaft liess beantragen,

die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Dies unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Beschwerdeführerin liege einzig daran,

den aus ihrer Sicht fehlerhaften Grenzverlauf zu beanstanden. Der Grenzverlauf

sei aber bereits mehrmals durch den Geometer vermessen worden. Der Silotrakt

sei 1964 errichtet worden. Im vorliegenden Fall seien alle Vorschriften ausser

der Gebäudehöhe eingehalten. Für den Produktionsvorgang müsse keine Bewilligung

eingeholt werden. Die Produktion finde innerhalb der bestehenden Anlage statt.

Es sei nicht mit einer Zunahme der Emissionen zu rechnen. Das Baugesuch

enthalte alle Angaben des Siloanbaus. Der Betrieb sei schon vor langer Zeit

bewilligt worden. Die Bauherrschaft rechne mit einer Abnahme der Fahrten. Die

Betriebszeiten blieben unverändert. Die Erweiterung ändere an der

Zonenkonformität nichts. Eine gewisse Erweiterung müsse möglich sein. Das

bestehende Silo sei bereits 15.6 m hoch. Bei der Erweiterung handle es sich um

eine technische Anlage, die mit dem bestehenden Teil zusammen funktionieren

müsse. Entsprechend sei auch für die Erweiterung eine Höhe von 15.6 m

notwendig. Die Siloanlage sei durch den technischen Innenraum definiert. Andere

Ausmasse seien nicht möglich. Ein anderer Standort würde die Abläufe

erschweren. Die Möglichkeit, die Siloanlage im bestehenden Gebäudekomplex zu

erstellen, sei nachhaltig. Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung

seien gegeben. Das Verwaltungsgericht könne das Ermessen nicht überprüfen. Der

Grenzabstand werde eingehalten. Durch die Verarbeitung innerhalb des Gebäudes

entstünden nicht mehr Lärm- und Staubimmissionen. Der Verkehr nehme ab. Bei

Nichtbewilligung wären alle Arbeitsplätze gefährdet.

7. Die Vorinstanz beantragte, die

Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen.

Die kommunale Baubehörde führte

namentlich aus, die Beschränkung der Höhe für Siloanlagen auf 7.5 m sei nicht

sinnvoll. Die Erweiterung werde an die bestehende Anlage angepasst. Der

Grenzverlauf sei durch den Nachführungsgeometer kontrolliert und für korrekt

befunden worden. Die Emissionen würden reduziert.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Die Gemeinde hat nur zweigeschossige

Zonen geschaffen, in der Absicht, das ländliche B.___ zu erhalten, ein

schützenswertes Dorfbild von nationaler Bedeutung. Das «neue» Zonenreglement

(vom 1. April 1998) behielt die Zweigeschossigkeit bei, erhöhte jedoch die

Gebäudehöhe in der Gewerbezone um einen Meter. Man meinte, in einem zweigeschossigen

Gebäude liessen sich durchaus zweckmässige (künftige) Gewerbenutzungen

unterbringen; die bestehenden Anlagen der LANDI B. wurden nicht in Frage

gestellt.

2.2

Oft werden Silos denn auch nach

Kriterien des Ortsbildschutzes beurteilt. Die Gemeinde B.___ ist im überarbeiteten

Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS, SR 451.12) noch verzeichnet (Nr. …). Die LANDI B.

liegt im Gebiet 3.0.1 (Gewerbebauten und Siloturm, erbaut in Etappen seit Mitte

des 20. Jahrhunderts). Dem Gebiet wird weder eine räumliche noch eine

architekturhistorische Qualität zuerkannt. Aus Sicht des Ortsbildschutzes ist

eine massvolle Erweiterung des Silos denkbar.

3.

Man könnte sich allenfalls fragen, ob

ein Silo eine Infrastrukturanlage darstelle, die nicht primär über die

Gebäudehöhe zu reglementieren sei. Im vorliegenden Fall ist dies indessen

müssig. Es handelt sich nicht um ein rundes und freistehendes Silo, wie man es beispielsweise

von Bauernhöfen kennt, sondern um ein Gebäude, in welchem ein Silo

untergebracht ist, um einen Anbau mit 36 m2 Grundfläche.

4.

Das zu erweiternde bestehende Silogebäude

der LANDI B. ist in den 1960er-Jahren erstellt worden. Es ist etwa 60 m lang,

15.

m breit und im Bereich des bestehenden Silos 15,5 m hoch. Das Gebäude genoss

schon bei der heute (noch) geltenden Zonenplanung von 1999 Besitzstand. Nach §

7.

des kommunalen Zonenreglements beträgt die maximale Gebäudehöhe in der

Gewerbezone 7.5 m. In der landwirtschaftlichen Kernzone sind Silos, nebenbei

gesagt, auf 12 m beschränkt (§ 6). Schon bei der Einführung der Vorschrift

wurde bemerkt, dass sich mit Silos Probleme ergeben könnten. Das Bundesgericht

hat schon in seinem Entscheid vom 24. Februar 2000 darauf hingewiesen (Urteil des

Bundesgerichts 1P.10/2000, Erwägung 4 c).

5.1

Die Vorinstanzen bejahten die

Voraussetzungen für eine Abweichung vom Gesetz und erteilten eine

Ausnahmebewilligung. Nach § 138 PBG (Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1) und § 67 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) gilt Folgendes: «Bei

ausserordentlichen Verhältnissen kann die Baubehörde Ausnahmen von einzelnen

Vorschriften gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte

bedeutete und die öffentlichen Interessen gewahrt werden können».

5.2

Eine Ausnahme will im Einzelfall

Härten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen vermeiden.

Es geht um die Verfeinerung der schematischen Norm im besonders gelagerten

Einzelfall, um die Durchsetzung des Verhältnismässigkeitsprinzips. Schon aus

dem Wortlaut ergibt sich, dass die Ausnahmebewilligung im Regelfall nicht zur

Verfügung stehen soll. Ausnahmegründe müssen objektiver Natur sein. Persönliche

oder finanzielle Gründe rechtfertigen eine Ausnahmebewilligung nicht. Generelle

Gründe oder eine sogenannt bessere Lösung vermögen auch keine Ausnahme zu

rechtfertigen. Weiter dürfen weder überwiegende öffentliche noch nachbarliche

Interessen entgegenstehen (Griffel/Liniger/ Rausch/Turnherr [Hrsg.]:

Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Basel 2016, S. 253 f.).

5.3

Im vorliegenden Fall gibt es keine

ausserordentlichen Verhältnisse und keine unverhältnismässigen Härten im Sinne dieser

Ausnahmebestimmungen des Baugesetzes. Eine (zu) restriktive Zonenvorschrift der

Gemeinde wirkt sich heute, wie seinerzeit schon befürchtet, nachteilig aus,

indem für (neue) Gebäude in der Gewerbezone grundsätzlich eine Maximalhöhe von

7.5

m gilt. Nur geringe Abweichungen von der Gebäudehöhe könnten als Ausnahme bewilligt

oder toleriert werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_22/2018). Im konkreten

Fall wird aber die zulässige Höhe mehr als verdoppelt. Dies ist grundsätzlich

über eine Ausnahme nicht angängig. Eine Ausnahmebewilligung nach § 138 PBG kann

Dispositiv

demnach entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erteilt werden.

6.1 Nun sind aber § 138 PBG

und die gleichlautende Bestimmung von § 67 KBV oder die Bestimmung von § 20 KBV

nicht die einzigen Ausnahmeregeln, welche das solothurnische Baurecht kennt.

Seit 1992 ist in § 34ter PBG explizit unter dem Marginale

«Besitzstandsgarantie» rudimentär geregelt, was vorher wohl

verfassungsrechtlich schon galt: «Bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzone, die nicht zonenkonform sind, dürfen erneuert und teilweise geändert

werden, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die

Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen». Die dort angesprochene

fehlende Zonenkonformität bezieht sich nicht nur auf die Nutzung(sart) einer

bestehenden Baute, sondern auch auf alle weiteren in der Zonenordnung

geregelten Vorschriften, welche eine bestehende rechtmässig erstellte Baute

nicht (mehr) einhält. Der Kanton Aargau kennt mit § 68 f. des Baugesetzes (BauG,

SAR 713.100) etwas explizitere Bestimmungen zur Regelung der Besitzstandsgarantie.

Diese stimmen aber im Kern mit der solothurnischen Regelung überein. Nach der

Praxis im Aargau lassen die Vorschriften zur teilweisen Änderung bei Gebäuden,

die den Bestandesschutz geniessen, beispielsweise die Erweiterung der

Bruttogeschossfläche bzw. der Kubatur um 25 % zu (Urteil des

Bundesgerichts 1P.512/2001). Mindestens in diesem Umfang dürfte auch nach

solothurnischem Recht die Erweiterung einer bestehenden rechtmässig bewilligten

Baute oder Anlage zulässig sein. Für einen Anbau mit einer Gebäudelänge von 9 m

und einer Grundfläche von 36 m2, der die bestehende Baute mit einer

Länge von etwa 60 m um etwa 4 % erweitert, also von völlig untergeordneter

Bedeutung ist, steht das ausser Frage, zumal der Anbau in einen bestehenden bereits

überdachten Gebäuderücksprung zu stehen kommt, also weder die Länge noch die

Breite des bestehenden Gebäudes noch die überbaute Fläche vergrössert und das

bestehende Gebäude auch in der Höhe nicht überschreitet.

6.2 Nach Angaben der Bauherrschaft im

Baugesuch werden sich Betriebslärm und Staubimmissionen nicht verändern. Die

Abluft wird über eine Filteranlage geführt, und der Gebäudeteil (des Anbaus) mit

potentiell lärmverursachenden Immissionen wird schallisoliert ausgeführt. Die

Betriebszeiten werden beibehalten. Auf den Immissionsbeschrieb vom 16. November

2018 und die Stellungnahme zu der Einsprache, datierend vom 11. Januar 2019,

ist abzustellen; die Bauherrschaft ist darauf zu behaften. Die Lastwagenfahrten

vermehren sich aufgrund des Anbaus nicht, da die bisherigen Transporte der

Futtermittel zu den Verarbeitern (zu Pellets) und die entsprechenden Rücktransporte

in die LANDI B. wegfallen, weil nun die Verarbeitung zu Futterpellets in der

bestehenden Siloanlage selber erfolgt. Die Immissionen auf die Nachbarschaft

nehmen also aller Voraussicht nach nicht zu; andere entgegenstehende Interessen

sind nicht ersichtlich, zumal die Argumentation mit dem zusätzlichen

Schattenwurf bzw. dem Entzug von Aussicht offensichtlich falsch ist, da es sich

um einen Anbau an das bestehende Silo handelt, der dessen Fassade nicht

vergrössert und dieses nicht überragt, sondern gegen die Liegenschaft der

Beschwerdeführerin abgeschrägt ist, sodass die Sonneneinstrahlung nicht merkbar

vermindert wird.

7. Für eine so geringfügige Änderung eines

bestehenden bewilligten Gewerbebetriebs in der Gewerbezone kann keine

umfassendere Dokumentation verlangt werden. Die eingereichten Unterlagen waren

und sind zur Beurteilung des Baugesuchs genügend, zumal keine

baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung erfolgt. Die Bauausschreibung

erfolgte korrekt im Anzeiger vom 29. November 2018 als Erweiterung der

bestehenden Siloanlage mit der Publikation der gewünschten Ausnahmebewilligung

betreffend Gebäudehöhe (Baugesuchsakten Gemeinde B.___). Die Überbauungs- und die

Grünflächenziffer können in dieser Situation gar nicht tangiert sein, auf die

entsprechenden nachträglich vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführerin ist

die Vorinstanz zu Recht nicht näher eingegangen. Die entsprechenden Rügen der

Beschwerdeführerin erweisen sich als unbegründet, ebenso die daraus abgeleitete

Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge ungenügender Publikation

bzw. unvollständiger Baugesuchsunterlagen.

Bei einer Zunahme von Lärmimmissionen

entgegen den Erwartungen, welche den Immissionsgrenzwert der geänderten ortsfesten

Anlage überschritten, hätte es die kommunale Baubehörde gestützt auf das

Umweltschutzrecht in der Hand, bei begründeten Klagen Lärmmessungen vorzunehmen

und dann allenfalls bauliche Anpassungen zu verlangen oder letztlich

Betriebseinschränkungen anzudrohen oder anzuordnen, wie sie selber in ihrem

Entscheid schon geschrieben hat.

8.1 Die Beschwerdeführerin lässt schliesslich

den unterschrittenen Grenzabstand rügen. Der genaue Grenzverlauf zwischen dem

Grundstück der Beschwerdeführerin und der LANDI B. sei umstritten. Man habe vor

Jahren eine unzulässige Terrainaufschüttung vorgenommen und einen Markstein

versetzt.

Jedem Plan für das Grundbuch kommt

Grundbuchwirkung zu. Selbst durch eine Terrainveränderung oder das mutwillige Versetzen

eines Marksteins wird somit grundbuchrechtlich nichts verändert. In erster

Linie sind die Pläne massgebend und nicht die Vermarkung im Freien. Allfällige

Widersprüche (zwischen Plan und Grenzpunkten) wären von Amtes wegen zu

beseitigen. (Art. 668 Abs. 2; Art. 970 ff. ZGB, Art. 7 und 14a der Verordnung

über die amtliche Vermessung, VAV, SR 211.432.2).

Der heutige Streit geht wohl auf das

Jahr 2009 zurück. Im Frühling 2014 beauftragte die Baukommission den

Kreisgeometer, die Marksteine und den Grenzverlauf abzustecken. Zwei Ingenieure

und ein Geomatiker haben alle Grenzpunkte in 7.5 Stunden Arbeit kontrolliert. Der

Grenzverlauf ist mithin seit Jahren geklärt (vgl. Verwaltungsgerichtsentscheid VWBES.2014.393

vom 15. Januar 2015 betreffend Kosten der Vermessung). In den letzten Jahren

wurde an GB B.___ Nr. [...] auch keinerlei Mutation vorgenommen, wie vom

Amtschreiberei-Inspektor zu erfahren war. Vom Grenzverlauf, wie er dokumentiert

und in den Plänen angegeben ist, ist also bei der Bestimmung des Grenzabstandes

auszugehen.

8.2 Für Gebäude, die nach ihrer

Zweckbestimmung eine besondere Höhe erfordern (Kirchen, Turnhallen, Scheunen,

Silos usw.) sind die gleichen Grenzabstände einzuhalten wie für mehrgeschossige

Bauten derselben Höhe (§ 22 Abs. 4 KBV). Bei industriellen und gewerblichen

Bauten innerhalb der Industrie- oder Gewerbezone entspricht der Grenzabstand indessen

der Hälfte der Fassadenhöhe; er beträgt mindestens 2 m und höchstens 8 m

(§ 24 KBV). Die Höhe des Anbaus beträgt an der höchsten Stelle, dort wo er an

das bestehende Gebäude anschliesst, total 15.6 m. Der erforderliche Abstand ist

an jedem Punkt der Fassade eingehalten. Dies wegen des fliessenden Rücksprungs

der Nordfassade, der in der Höhe von 11.20 m beginnt und am höchsten Punkt in

der Horizontalen 2.1 m beträgt. Ist der Grenzabstand eingehalten, so findet auch

kein übermässiger Entzug von Licht und Sonne statt.

9.

Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei

diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind.

Der Bauherrschaft ist eine Parteientschädigung auszurichten. Die geltend

gemachten CHF 2'167.55 entsprechend ca. einem Arbeitstag, erscheinen als

angemessen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführerin hat der LANDI B.

eine Parteientschädigung von CHF 2'167.55 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad