Baubewilligung / Umnutzung in Hostel

Verwaltungsgericht

Urteil vom 26. August 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-

und Infrastrukturkommission B.___,

3. C.___

4. D.___

Nrn. 3 und 4 vertreten

durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Umnutzung in Hostel

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die A.___ ist

Eigentümerin von Grundbuch B.___ Nr. [...]. Die Parzelle an der Kantonsstrasse mit

den Gebäuden Nrn. X und Xb liegt teils in der Gewerbezone und teils in der Wohnzone.

Das grosse Gebäude Nr. X liegt in der Gewerbezone. Das hinterliegende Gebäude

Nr. Xb befindet sich in der Wohnzone W2a. Die Grundeigentümerin stellte ein

Gesuch: In Nr. X soll ein Restaurant mit kleiner Terrasse entstehen. Zudem sind

dort Hostel-Zimmer geplant. Zimmer bzw. Wohnungen gibt es bereits in Nr. Xb.

Das Restaurant ist mit 20 Sitzplätzen geplant; das Hostel mit insgesamt 37

Betten.

2. Ein Hostel ist eine

günstige Unterkunft mit einfacher Ausstattung. Zu der Zielgruppe gehören

normalerweise hauptsächlich jüngere Personen, Rucksacktouristen und Individualreisende.

Jedes Hostel ist individuell gestaltet. Einige Varianten könnten als Hotel

durchgehen. Andere haben Ähnlichkeit mit einer Pension. Die Unterschiede können

gross sein. Ein Kennzeichen sind die vielen Mehrbettzimmer (www.urlaubsguru.de).

3.1 Die kommunale Bau- und

Infrastrukturkommission erwog, die Zimmer könnten wie ein 1-Zimmer-Studio genützt

werden. Dies entspreche einer Wohnnutzung, die in der Gewerbezone nicht

zonenkonform sei. Es würden 12 Parkplätze fehlen. Die Zufahrt erfülle die einschlägige

VSS Norm nicht. Die Zimmer seien unbeheizt; dies sei ein klarer Verstoss gegen

die Gesundheitsvorschriften. Das Hostel wurde demzufolge nicht bewilligt.

3.2 Die geplante

Restaurantterrasse (Holzkonstruktion) auf der Südseite wurde ebenfalls nicht

bewilligt, weil sie im Baulinienabstand der Kantonsstrasse liegt. Das

Restaurant hingegen wurde bewilligt.

4. Eine dagegen erhobene

Verwaltungsbeschwerde wies das Bau- und Justizdepartement (BJD) am 27. März

2020 kostenfällig ab. Das Betriebskonzept sei unklar und die Parkplätze seien

nicht ausgewiesen. Ein Gesuch für eine Heizung wäre sinnvoll. Die Vorinstanz

habe auf Gesuch hin erneut über eine detailliertere Baueingabe zu befinden.

5. Dagegen liess die

Grundeigentümerin Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete,

die Departementalverfügung sei aufzuheben, und die Umnutzung sei zu bewilligen.

Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Gegenstand des Verfahrens

sei einzig, ob der Hostelbetrieb zonenkonform sei. Es sei klar, welche

Dienstleistungen angeboten würden. Der Betrieb sei als Hostel

bewilligungsfähig. Es werde ein überarbeitetes Konzept eingereicht. Allfälligen

Auflagen werde man sich nicht widersetzen. Die Behauptung, es seien lediglich

20 Parkplätze realisierbar, sei falsch. Es werde ein überarbeitetes

Parkplatzkonzept nachgereicht. Die in Aussicht gestellten planerischen

Anpassungen seien effektiv umsetzbar.

6.1 Die Vorinstanz

beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Es liege kein

bewilligungsfähiges Baugesuch vor. Über das ergänzte, nun allenfalls

bewilligungsfähige Baugesuch habe die kommunale Baukommission zu entscheiden.

6.2 Die kommunale Baukommission

beantragte einen Augenschein und fand weiter, die Beschwerde sei unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die ohne Bewilligung ausgeführten baulichen

Veränderungen (Hostel-Zimmer etc.) seien rückzubauen.

6.3 Die privaten Beschwerdegegner C.___

und D.___ liessen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Baugesuch sei

zur Vervollständigung an die Baukommission zurückzuweisen. Es sei ein

Augenschein durchzuführen. Das Grundstück sei ohne Baubewilligung bewohnt. Eine

Vermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen sei nicht zonenkonform. Für ein

Hostel wären die Gesundheits- und Hygienevorschriften sowie die energetischen

Massnahmen durchzusetzen. Die Grünflächenziffer werde nicht eingehalten. Auf

der Grünfläche befinde sich ein Lager. Die Abstellplätze seien zum Teil nicht

realisierbar. Schon jetzt sei die Parzelle mit Autos überstellt; auch auf dem

Wendehammer werde parkiert. Für fehlende Abstellplätze sei eine Ersatzabgabe zu

entrichten.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Es stellt sich die Frage, welche

Nutzung als Wohnen gilt. Abgrenzungsprobleme stellen sich im Falle von

Ho(s)tels, Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften.

Nach dem Betriebskonzept vom 14. Mai

2019.

bietet die Hostel A.___ die Zimmer auch Wochenaufenthaltern und

Langzeitaufenthaltern an, was eher atypisch sein dürfte. Sie bietet ihren

Gästen selbst keine Dienstleistungen an. Es wird einzig auf einen

Aufenthaltsraum, einen Snack- und einen Getränkeautomaten verwiesen. Es bestehe

die Möglichkeit, sich im hausinternen Restaurant zu verpflegen. Ein Wasch- und

Bügelservice ist möglich. Coiffeur, Pfarrer und Psychiater können bei Bedarf

angefordert werden.

Nach § 10 der kommunalen

Zonenvorschriften sind in der Gewerbezone mässig störende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe sowie betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Wohnen ist

in der Gewerbezone also grundsätzlich nicht zonenkonform. Man wird gewisse

Hotel-Dienstleistungen fordern müssen, um statt einer (unzulässigen) Wohn- eine

Gewerbenutzung anzunehmen. Schon Dauermieter strapazieren die Vorstellung der

Zonenkonformität arg.

3.

Das Vorhaben bräuchte insgesamt 32

Parkplätze; dies ist nicht (mehr) strittig. Ausgewiesen wurden ursprünglich nur

deren 26. Die Ausfahrt auf die Kantonsstrasse ist kaum möglich

(Knotensichtweite, vgl. § 53bis der Kantonalen Bauverordnung, KBV,

BGS 711.61).

4.1

Das Hostel im Gebäude Nr. X verfügt über

keine Heizung; so ist es im Plan vermerkt. Nach § 143 des Planungs- und

Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) müssen Bauten namentlich in Bezug auf Schutz vor

Kälte den Anforderungen entsprechen, die zum Schutz der Gesundheit notwendig

sind (vgl. auch § 57 KBV) Nach § 7 der Energieverordnung (EnV-SO; BGS 941.22)

sind die notwendigen energetischen und raumlufthygienischen Massnahmen nach dem

Stand der Technik zu planen und auszuführen. Als Stand der Technik gelten die

Anforderungen und Rechenmethoden der geltenden Normen und Empfehlungen der

Fachorganisationen, der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren und der

Konferenz der Energiefachstellen sowie die Normen und Empfehlungen der

Fachorganisationen im Anhang 1. Dazu gehören namentlich die SIA-Normen 180 und

380/1.

Nach Ziffer 3.5.1.2 (Tabelle 5) der SIA

Norm 380/1 (Thermische Energie im Hochbau) wird für eine Standartnutzung Wohnen

von einer Raumtemperatur von 20°

ausgegangen. Nach SIA-Norm 180

(Wärmeschutz, Feuchteschutz und Raumklima in Gebäuden) muss die empfundene

Temperatur in Wohn- und Büroräumen, wenn diese beheizt, gekühlt oder belüftet

sind, zwischen 20.5 und 26.5° liegen, um Behaglichkeit zu gewährleisten (Ziff.

2.3.2, S. 25).

4.2

Auch wenn es keine Zentralheizung gibt,

wird das Bedürfnis bestehen, seine Schlafstatt im Winter behaglich zu erwärmen.

Es wird sich eine Elektroheizung pro Zimmer aufdrängen. Die Neuinstallation

ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen zur Gebäudebeheizung ist aber

nicht zulässig (§ 12bis des Energiegesetzes, EnG-SO; BGS 941.21).

Werden elektrische Widerstandsheizungen («Öfeli» oder Heizlüfter) als

Hauptheizung eingesetzt, dann besteht auch die Absicht, diese dauernd am selben

Ort zu belassen, damit sie ihre Aufgabe erfüllen. «Öfeli» gelten mithin auch dann

als «ortsfest», wenn sie ohne Werkzeuge demontiert und verschoben werden können

(z.B. steckbare Infrarotstrahler). Die bei Neu- und Umbauten zu beheizenden

Räumlichkeiten sind ohne ein genehmigtes Heizungssystem nicht bewilligungsfähig.

(vgl. Departement für Inneres und Volkswirtschaft des Kantons Thurgau: Wann

gelten elektrische Widerstandsheizungen als „ortsfest“? Merkblatt, Frauenfeld

2012).

Ho(s)telzimmer ohne Heizung sind ein

Unding; jedenfalls soweit und solange es sich um kein Passivhaus handelt. Ohne

Heizung sind auch die raumlufthygienischen Bedingungen kaum erfüllbar

(Schimmel).

5.

Die Beschwerdeführerin hat im Rechtsmittelverfahren

ein neues Betriebs- und ein neues Parkplatzkonzept nachgereicht.

Projektänderungen noch vor Verwaltungsgericht zuzulassen, birgt einerseits die

Gefahr, den Anspruch auf rechtliches Gehör von Personen zu verletzen, die seinerzeit

zur Einsprache vor der Baukommission legitimiert gewesen wären. Andererseits

können leicht Vorschriften eher technischer Natur vernachlässigt werden, seien

dies nun Normen der Feuerpolizei, der Vereinigung Schweizerischer

Strassenfachleute (Parkplätze, Zufahrt) oder etwa der Behindertengleichstellung

(z.B. Breite einer Türe, Gefälle einer Einfahrtsrampe). Das Verwaltungsgericht

Dispositiv

hat in SOG 2000 Nr. 19 erkannt, nur geringfügige Projektänderungen, die nicht

publiziert werden müssen, könnten im Rechtsmittelverfahren behandelt werden. Damals

ging es um die interne Verlegung des Standorts eines Kehrichtcontainers für ein

Mehrfamilienhaus (vgl. auch SOG 1976 Nr. 33).

Hier geht es aber um ein neues

Betriebskonzept und vor allem um eine neue Parkplatzsituation. Es geht nicht

an, dass das Verwaltungsgericht ein Parkplatzkonzept erstinstanzlich beurteilt.

Dies zumal deshalb nicht, weil im vorliegenden Fall mögliche Mängel rasch

sichtbar werden. So ist zu befürchten, dass die Ausfahrt zum Teil auf die stark

befahrene Kantonsstrasse erfolgen soll, obwohl die erforderliche Sichtweite

nicht gewährleistet ist. Drei im Plan eingezeichnete Parkplätze sind

offensichtlich zu klein. Die Parkierung in der Halle kann nicht so

funktionieren, wie sie im Plan eingezeichnet ist.

Der Bauherrschaft ist es unbenommen, bei

der Gemeinde ein neues Gesuch zu stellen. Die Gemeinde hat dann alle dieselbe

Liegenschaft betreffenden Baugesuche zusammen zu behandeln, soweit diese noch

hängig sind und zusammengehören.

6. Bei dieser Sachlage erübrigt es sich,

zu prüfen, ob die Grünflächenziffer eingehalten sei bzw. welche Auflagen

diesbezüglich geboten wären. Ein Augenschein ist ebenfalls unnötig, da die

Mängel des Gesuchs aus den Akten ersichtlich sind und es im vorliegenden

Verfahren nicht darum gehen kann, im Gespräch vor Ort eine bewilligungsfähige

Variante auszuhandeln.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei

diesem Ausgang hat die

Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen

sind. Sie hat zudem den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Die (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) geltend gemachten

CHF 2'590.30, die etwa einem Arbeitstag entsprechen, erscheinen als

angemessen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten werden kann.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführerin hat den

Beschwerdegegnern C.___ und D.___ eine Parteientschädigung von insgesamt CHF

2'590.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad