Bauen ausserhalb der Bauzone / Umnutzung ehemalige Giesserei in Autowerkstatt

Verwaltungsgericht

Urteil vom 18. August 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Simon Jenni,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Gemeinde B.___,

Beschwerdegegner

betreffend Bauen

ausserhalb der Bauzone / Umnutzung ehemalige Giesserei in Autowerkstatt

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ ist seit 2016 Alleineigentümer

von GB B.___ Nr. [...]. Die Parzelle hält 14 a 93 m2 und ist mit den

Gebäuden Nrn. [...], [...]a und [...] überbaut. Sie liegt nordwestlich des

Dorfes im [...]acker, in der Landwirtschaftszone, überlagert von der

Juraschutzzone. Das Wohn- und Geschäftshaus Nr. [...] besteht aus einem

Bauernhaus aus dem Jahr 1929 (Wohnhaus mit Tenne) und einem Anbau.

Der Eigentümer stellte ein Umnutzungs-

und Erweiterungsgesuch. Der Gewerbeteil (Anbau) soll in eine Werkstatt

umgewandelt werden, die für Wartungs-, Reparatur- und Sattlerarbeiten an

Oldtimern dient. Zudem soll ein offener Autounterstand mit einer Fläche von

knapp 32 m2 und einem begrünten Flachdach angebaut werden. Der

Unterstand werde benötigt, um Oldtimer geschützt abstellen zu können. Die Werkstatt

biete dafür nicht genügend Platz. Für das Vorhaben werde eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 37a, eventuell nach Art. 24c RPG beantragt.

2. Das Bau- und Justizdepartement

verfügte am 6. April 2020, das Vorhaben sei weder zonenkonform noch erfülle es

die Voraussetzungen nach Art. 24 ff. RPG. Die Zustimmung könne nicht erteilt

werden. Es dürfe keine Baubewilligung erteilt werden. Art. 37a RPG gelte nicht

für aufgegebene Gewerbebetriebe. Die neue gewerbliche Nutzung führe zu einer Mehrbelastung

der Erschliessungsinfrastruktur. Die kommunale Baukommission wies das Gesuch am

22. April 2020 ab.

3. A.___ liess

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Die Departementalverfügung sei

aufzuheben, und die Baubewilligung sei zu erteilen. Eventuell sei nur die

Umnutzung, ohne den geplanten Anbau eines offenen Autounterstands, zu

bewilligen. Der Anbau des Gewerbeteils sei am 22. Juni 1969 rechtmässig

bewilligt worden. Die geplante Umnutzung habe keine wesentlichen Auswirkungen

auf Raum und Umwelt. Der Unterstand werde das Erscheinungsbild nur geringfügig

verändern und die Einpassung in die Landschaft sogar verbessern.

Die Vorinstanz gehe fälschlicherweise

davon aus, die Aluminium- und Buntmetallgiesserei (des Vorbesitzers) sei

seinerzeit nicht bewilligt worden. Die Unterstellung, die geplante Umnutzung

führe zu einer Mehrbelastung der Erschliessungsinfrastruktur sei ebenfalls

unzutreffend. Es würde lediglich ein sehr bescheidenes Verkehrsaufkommen

generiert. Die Werkstatt würde als Nebenerwerb betrieben. Eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG sei nicht auf Wohnnutzungen beschränkt. Die

Identität der Baute werde gewahrt. Ähnlich verhalte es sich mit dem Autounterstand.

Das Höchstmass der zulässigen Erweiterung werde eingehalten. Die Umnutzung sei

auch nach Art. 24a RPG bewilligungsfähig. Es gehe um wenige Zu- und

Wegfahrten pro Woche.

4.1 Das Departement beantragte, die

Beschwerde sei abzuweisen. Man habe seinerzeit einen Lagerraum bewilligt. Die

Umnutzung des Lagerraums in eine Giesserei sei bis heute nicht aktenkundig. Was

nicht existiere, könne man auch nicht beibringen. Nach Art. 24c RPG könnte die

Wohnnutzung, nicht aber die Gewerbenutzung erweitert werden. Auch beim Carport

handle es sich um eine gewerbliche Nutzung. Die gewerbliche Baute sei seit

Jahren ungenutzt. Die Oldtimerwerkstatt gehöre in die Gewerbezone.

4.2 Die kommunale Baukommission liess

wissen, sie sei dem Vorhaben positiv gegenübergestanden; man sei davon

ausgegangen, das Vorhaben sei bewilligungsfähig. Der Departementalentscheid

habe überrascht. Die ehemalige Giesserei dürfte ein Vielfaches der Immissionen

verursacht haben.

5. Die Bauherrschaft ergänzte mit

Schreiben vom 8. Juli 2020, die Baukommission habe die Existenz eines

Giessereibetriebs am fraglichen Standort nun bestätigt. Die Baukommission teile

die Auffassung, es werde bloss ein bescheidenes (kein höheres)

Verkehrsaufkommen generiert. Der Vorbesitzer habe keinen Landwirtschaftsbetrieb

betrieben. Bewilligt worden sei ein Lagerraum. Der Vorbesitzer habe damals eine

Buntmetallgiesserei betrieben, die in der Tenne des ehemaligen Bauernhauses

untergebracht gewesen sei. Art. 24c RPG finde auf alle vor dem 1. Juli 1972

rechtmässig erstellten Bauten Anwendung. Die Bestimmung sei auch auf

Gewerbebauten anwendbar. Zuerst sei zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine

erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG erfüllt seien. Wenn dies wie

vorliegend nicht der Fall sei, werde eruiert, ob das Vorhaben nach Art. 24c RPG

bewilligt werden könne. Der fragliche Gebäudeteil sei als Erweiterung einer

Giesserei bewilligt worden. Die Auswirkungen einer Oldtimerwerkstatt auf Raum,

Erschliessung und Umwelt seien deutlich geringer als die Vorinstanz

unterstelle.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der Vorbesitzer stellte im Mai 1969 ein Baugesuch: Er

wollte an das bestehende Haus im [...] einen Lagerraum anbauen (15 m lang und

8.1

m breit). Dies offenbar für seine Aluminium- und Buntmetallgiesserei. Die

Natur- und Heimatschutzkommission befand, es handle sich um einen Lagerraum, «ev.

sogar um einen Arbeitsraum». Die Baukommission bewilligte das Vorhaben im Juni

1969.

Nach den heutigen Bauplänen (und der Stellungnahme

vom 2. Juli 2020 des Anwalts des Beschwerdeführers, S. 2) wurde die Aluminium-

und Buntmetallgiesserei von DRITT 1 ursprünglich in der kleinen Tenne

(nicht im Anbau) des Hauses betrieben. Die Tenne wurde 1980 in eine Garage

umgewandelt. Mehr ist nicht aktenkundig; insbesondere wurde keine Baubewilligung

für die Giesserei beigebracht. Es ist hier davon auszugehen, dass ein

seinerzeit rechtmässig bewilligter (und verwendeter) Lagerraum in eine

Autowerkstatt umgenutzt werden soll.

3.1

In seinem Baugesuch verlangte der

Beschwerdeführer primär eine Bewilligung nach Art. 37a des Raumplanungsgesetzes

(RPG, SR 700). Gemäss dieser Bestimmung regelt der Bundesrat, unter welchen

Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig

sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von

Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Die

Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) sagt in Art. 43:

1.

Zweckänderungen und Erweiterungen

von zonenwidrig gewordenen gewerb­lichen Bauten und Anlagen, können bewilligt

werden, wenn:

a) die Baute oder Anlage

rechtmässig erstellt oder geändert worden ist;

b) keine wesentlichen neuen

Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen;

c) die neue Nutzung nach keinem

anderen Bundeserlass unzulässig ist;

2.

Die zonenwidrig genutzte Fläche

darf um 30 Prozent erweitert werden; Erweiterungen innerhalb des bestehenden

Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet.

3.

Soll die zonenwidrig genutzte

Fläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2

erweitert werden, so darf dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung

für die Fortführung des Betriebs erforderlich ist.

3.2

Die Bestimmung nimmt sich

altrechtlicher gewerblicher Bauten an, die in die Nicht­bauzone geraten sind.

Es soll eine zeitgemässe Umstrukturierung ermöglicht werden, beispielsweise für

die Einführung neuer Produktlinien. Es gibt keinen Anspruch auf beliebige

Zweckänderungen, keinen Grundsatz «Gewerbe bleibt Gewerbe», denn nicht jedes

Gewerbe hat dieselben Auswirkungen auf Raum und Umwelt (Lärm, Luftschad­stoffe,

Verkehr). Es handelt sich um einen Sonderfall der Besitzstandsgarantie nach Art. 24c

RPG. Es geht um kleine und mittlere produzierende Betriebe. Umzunutzende Bauten

müssen mindestens einen wesentlichen Betriebsteil beherbergen. Unselb­ständige

Lagerräume eines anderswo bestehenden Betriebs können nicht im Zweck geändert

werden. Vorausgesetzt wird, dass das für eine Änderung bestimmte Objekt

rechtmässig besteht und noch bestimmungsgemäss nutzbar ist. Erlaubt sind bloss

Zweckänderungen, die keine wesentlichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt haben

und keine mehr als geringfügige Erweiterung der Erschliessung erfordern. Vollständige

Zweckänderungen dürfen keinen grösseren «Fussabdruck» hinterlassen. Die Ein­schränkungen

verweisen auf die Rechtsprechung zum Identitätsbegriff (vgl. Rudolf Muggli in

Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Praxiskommentar RPG, Zürich 2017, N 17 zu Art.

37a).

3.3

Den Materialien lässt sich

entnehmen, dass es anlässlich der Revision 1998 einzig darum ging, für die rund

6000.

gewerblichen Objekte ausserhalb der Bauzonen die raumplanerischen

Voraussetzungen zu schaffen, um erforderliche Umstrukturierungen vornehmen zu können.

Es gebe viele altrechtliche Betriebe, deren ursprünglicher Zweck weggefallen

sei, die aber eine gesunde Substanz hätten, sich für andere Zwecke noch ohne

weiteres eignen würden und auch dafür zur Verfügung stünden. Man dachte

namentlich an Zimmereibetriebe, Sägereien, Milchsammelstellen, Sennereien usw.

Wo Zweckänderungen raumplanerisch verantwortbar seien, seien sie zuzulassen (AB

N 1998, S. 500). Der Gesetzgeber hatte mit dem von ihm mit Art. 37a

RPG bezweckten

Schutz von Gewerbebetrieben nur Nutzungsänderungen von gewerblichen Bauten im

Blick, die weiterhin gewerblich genutzt werden (vgl. BGE 140 II 509, Erw. 2.2

S. 512).

3.4

Es ist davon auszugehen, dass in dem

hier zu beurteilenden Gebäude schon jahre­lang kein Gewerbe mehr betrieben

wurde. Die Bestimmung von Art. 37a RPG ist nicht geschaffen, um schon lange

Zeit leerstehende Gebäude wieder einer gewerblichen Nutzung zuzuführen, einer

Nutzung, die in die Bauzone gehört. (vgl. Urteil des Bundes­gerichts

1C_243/2008, wonach schon die Umnutzung eines Notschlachtlokals in ein

Schlachtlokal mit Verkauf unzulässig ist.) Die Bestimmung ist nicht anwendbar.

Dies hat nun auch der Beschwerdeführer anerkannt.

4.

Art. 37a RPG ist grosszügiger als die

Grundnorm in Art. 24c. Bei Art. 37a geht es um den Entwicklungsspielraum für

bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzone – und nicht um die Umnutzung

funktionslos gewordener Gewerbebauten. Solche Um­nutzungen richten sich nach

dem Grundtatbestand von Art. 24c (Raum und Umwelt 3/2018, S. 27; vgl. Urteil

1A.186/2004, Erw. 1.2). Hauptsächliches Erfordernis für die Erteilung einer

erleichterten Ausnahmebewilligung ist, dass das Vorhaben die Identität der

Baute in den wesentlichen Zügen wahrt. Dies bedarf einer Gesamtwürdigung (Peter

Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, in: ZBl 2001, S.

299). Die Wahrung der Identität ist im vorliegenden Fall zu verneinen. Die

äussere Erscheinung wird zwar kaum verändert. Indessen ändert die

Zweckbestimmung. Ein ehemaliges Lager wird zur Werkstatt. Autowerkstätten für

Oldtimer sind selten. Der Beschwerde­führer will einen umfassenden Service

anbieten (Wartung, Reparatur, Sattlerei). Es geht nicht bloss um ein Hobby; es

soll ein neues Einzelunternehmen betreiben werden, wenn auch (vorläufig?) bloss

im Nebenerwerb. Es ist anzunehmen, dass ein Kundenkreis angesprochen wird, der

einen namhaften Mehrverkehr erzeugt. Zurückhaltung ist ange­bracht, denn der

Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet sowie das bäuerliche

Bodenrecht stehen auf dem Spiel (Lukas Bühlmann: Gewerbe in der Land­wirtschaftszone

– konfliktträchtig und problematisch. Inforaum 5/2012, S. 10). Auch eine

Bewilligung nach Art 24c RPG ist somit nicht möglich.

Für die Behauptung des

Beschwerdeführers, im fraglichen Gebäudeteil sei die Giesserei betrieben

worden, fehlen Belege. Zwar obliegt die Ermittlung des Sachverhalts der

Behörde, die ihre Archive durchforsten muss. Lässt sich die behauptete Nutzung

nicht beweisen, trägt der Gesuchsteller die Folgen des fehlenden Beweises, und

Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung (vgl. Muggli, a.a.O., Art. 24c N

20).

5.

Das Vorhaben ist schon nach § 3 Abs.

2.

lit. a der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61)

baubewilligungspflichtig. Eine Bewilligung nach Art. 24a RPG kommt ebenfalls nicht

in Betracht, da die neue Nutzung mit Kundenkontakt, wie gesagt, zu einer

Mehrbelastung der bestehenden Verkehrserschliessung führt. Es handelt sich nicht

um eine reine Zweckänderung ohne jegliche Aussenwirkung (Muggli, a.a.O., N 5 zu

Art. 24a RPG).

6.

Der neue offene Autounterstand ist

gegen Norden geplant und soll 5.60 mal 5.70 m messen. Er ist zu gross, um

die Wesensgleichheit der Bauten zu wahren. Er soll nicht der Wohnnutzung,

sondern der nicht bewilligungsfähigen Gewerbenutzung dienen. Er ist weder für

die zeitgemässe Wohnnutzung noch für die energetische Sanierung nötig. Durch

die Begrünung des Flachdachs wird die Gesamtwirkung des Ensembles nicht

verbessert (Art. 24c Abs. 4 RPG). Es ist mit den Zielen der Raumplanung nicht

vereinbar, einen Raum zu schaffen, um ausserhalb der Bauzone defekte oder

reparierte Autos von Kunden abzustellen. Die Liegenschaft verfügt übrigens bereits

über eine Garage (Gebäude Nr. […]). Der Unterstand ist nach Art. 24c RPG nicht

bewilligungsfähig (Muggli, a.a.O., N 37 zu Art. 24c RPG).

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00

festzusetzen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad