Teilzonenplan und Gestaltungsplan "Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse" Olten

Verwaltungsgericht

Urteil vom 11. Januar 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwältin Susanne Bereuter,

Beschwerdeführer

gegen

1. Regierungsrat

des Kantons Solothurn, vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde

Olten,

3. B.___

vertreten durch Dominik Strub,

4. Römisch-katholische

Kultusstiftung,

5. Römisch-katholische

Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Wil, vertreten durch Fürsprecher Peter

Pfister,

Beschwerdegegner

betreffend Teilzonenplan

und Gestaltungsplan "Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse" Olten

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Stadt Olten hat dem Regierungsrat

den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Ziegelfeldstrasse – Bleichmattstrasse» mit

Sonderbauvorschriften zur Genehmigung unterbreitet. Die Parzellen in der

viergeschossigen Kernrandzone sollen in die fünfge­schossige Kernzone umgezont

werden. Der Gestaltungsplan sieht eine höhenmässig abgestufte Überbauung mit ca.

59 Wohnungen und 48 Parkfeldern vor. Entlang der Ziegelfeldstrasse im Norden

weist die geplante Überbauung sechs Vollgeschosse auf. Die Zufahrt zur

Einstellhalle soll über die Bleichmattstrasse erfolgen. Der Regierungsrat

behandelte die Vorbringen verschiedener Beschwerdeführer, namentlich Ortsbildschutz,

Umzonung (Verdichtung), Abweichung von der Grundnutzung, Abbruch des Pfarr­hauses,

Grünfläche sowie Lärm, wies die Beschwerden mit Beschluss Nr. 2020/665 vom 28.

April 2020 ab und genehmigte den Plan.

2. A.___ liess am 11. Mai 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde

erheben. Der Hauptantrag lautete, der Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben,

dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

St. Martinskirche, Pfarrhaus und

Notkirche seien zusammengebaut. Die Kirchen stünden unter kantonalem Denkmalschutz.

Das Pfarrhaus befinde sich in einer kommunalen Schutzzone. Im Bundesinventar

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sei

das Gebiet 3.2 mit dem Erhaltungsziel A aufgeführt. GB Nr. 1285 (mit den

Kirchen) stehe unter Bundesschutz. Die nördlich angrenzenden vier

Arbeiterdoppelhäuser an der Ziegelfeldstrasse würden (mit ihren Gärten) dem

Ensemble den nötigen Respektabstand verschaffen. Für das ISOS-Gebiet 3 gelte

des Erhaltungsziel B, Erhaltung der Struktur.

Der Monumentalbau der Kirche verfüge

über einen grossen Vorplatz. Die Gebäude würden den Platz benötigen, um ihre

Wirkung zu entfalten. Änderungen am Ensemble und am Platz würden sorgfältiger

Abklärung bedürfen. An die Interessenabwägung seien hohe Anforderungen zu

stellen. Die Martinskirche und die Notkirche würden durch das Vorhaben beeinträchtigt.

Das in der kommunalen Schutzzone liegende Pfarrhaus solle abgerissen werden.

Damit werde das Ensemble zerstört. Der geplante sechsgeschossige Riegel

bedränge die Schutzobjekte, während die bisherigen Einfamilienhäuser mit ihren

tiefen Gärten dem Ensemble den nötigen Raum gewährt hätten. Struktur und

Proportionalität der Umgebung würden verändert. Laut Grundbucheintrag erstrecke

sich der Schutz der Kirche auch auf die Umgebung, soweit dies für die Erhaltung

des architektonischen und geschichtlichen Zusammenhangs erforderlich sei. Es

gebe kein Gutachten zu den Schutzobjekten der Stadt. Für die Arbeiterhäuser

sehe das ISOS Strukturerhaltung als Ziel vor. Bis zum Gestaltungsplanverfahren

habe sich die Denkmalpflege nie mit den denkmalpflegerischen Fragen vertieft

auseinandergesetzt. Die heutige Schutzzone habe den Zweck, die notwendige

Umgebung der Denkmalschutz-Objekte zu erhalten. Eine vertiefte Begutachtung zu

den Arbeiterhäusern fehle.

Das Pfarrhaus sei noch weitgehend

original erhalten. Die Portalseite entspreche weitgehend der historischen

Situation. Der grosse Gewölbekeller finde nirgends Erwähnung. Es sei nie

Ansinnen der Erbauer der Kirche gewesen, den Turm freizustellen, wie dies nun

mit dem Abriss des Pfarrhauses geschähe. Man hätte prüfen müssen, welchen

Einfluss die Neubauten auf die Kirche haben. Mit den Neubauten und dem Abbruch

des Pfarrhauses werde das Ensemble zerstört. Das Pfarrhaus sei grundsätzlich zu

erhalten. Der Raumplanungsbericht hätte von der Stadt Olten und nicht von der

Grundeigentümerin in Auftrag gegeben werden müssen. Der Grundeigentümerin gehe

es um eine möglichst dichte gewinnbringende Nutzung; eine Würdigung der Arbeiterhäuser

fehle ebenso wie ein sachlicher Raumplanungsbericht. Das Ensemble werde

überhaupt nicht erwähnt. Man hätte sich fragen müssen, ob die Planung Einfluss

auf die Denkmalschutzobjekte habe. Eine rechtsgenügende Begründung für die

Aufzonung fehle. Verdichtung solle nur am richtigen Ort stattfinden. Das

Projekt führe zu zusätzlichem Verkehr, Schattenwurf und einer Einschränkung der

Sicht. Eine Aufzonung sei nicht per se im öffentlichen Interesse. Mit den neuen

Gebäuden werde der gesetzlich vorgeschriebene Strassenabstand nicht

eingehalten. § 46 KBV fordere einen Abstand von 5 m. Es werde zu sehr von der

Grundnutzung abgewichen.

Ohne Begründung solle die

Grünflächenziffer unterschritten werden. In der Kernzone wären nach kommunalem

Reglement 30 % einzuhalten. Nach der Berechnung betrage sie bloss 26 %.

Tatsächlich sei sie viel kleiner, weil die Veloabstellplätze und die

Erdüberdeckung der Einstellhalle nicht anrechenbar seien. Die städtebauliche

Einordnung sei ungenügend. Eine diesbezügliche Beurteilung fehle. Selbst die

Kirche werde von den neuen Gebäuden bedrängt. Der Bezug zur Kirche werde

verbaut. Das Projekt weise eine ungenügende Zahl an Veloabstellplätzen auf. Es

seien nur 51 ausgewiesen; 90 wären nötig.

Eventuell sei wenigstens das Baufeld 4

zu streichen. Es liege in der Schutzzone und der Abbruch des Pfarrhauses sei

unverhältnismässig. Die Stellungnahme des Denkmalpflegers sei kurz und setze

sich nicht mit den denkmalschützerischen Fragestellungen auseinander. Es sei

ein Gutachten der eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege einzuholen.

Diese Auffassung verträten auch der ehemalige Präsident der kommunalen

Altstadtkommission, der Präsident des Schweizerischen Heimatschutzes sowie ein

privates Gutachten, das der Beschwerdeführer eingeholt habe. Schliesslich sei

eine sechsgeschossige Blockrandbebauung vorgesehen. Die Grundeigentümerin und

nicht die Gemeinde habe den Gestaltungsplan verfasst. Deshalb seien die Themen

des Denkmalschutzes und des ISOS unter den Tisch gefallen. Nach dem ISOS

bestehe ein Schutzziel der Klasse A. Es bestehe eine Dienstbarkeit auf Parzelle

GB Nr. 1285, welche jede Veränderung von der Zustimmung des Bundes abhängig

mache. Dem geplanten Abriss des Pfarrhauses hätte die Eidgenossenschaft

zustimmen müssen. Die kommunale Schutzzone sei nicht nur marginal betroffen. Die

Fassade der Notkirche sei lediglich 17 Meter von der Überbauung entfernt. Wenn

das Vorhaben realisiert werde, werde die Kirche erst sichtbar, wenn man mehr

oder weniger davorstehe. Eine höhenmässige Anpassung an umliegende Bauten sei

nicht per se ortsverträglich. Fehlplanungen der Vergangenheit sollten nicht

weitergeführt werden. Nebst der Umzonung werde noch aufgezont. Die Vorschriften

der Lärmschutzverordnung könnten nicht überall eingehalten werden.

3. Die römisch-katholische Kirchgemeinde

und die Kultusstiftung liessen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen,

soweit darauf eingetreten werden könne. Auf den Antrag, es sei ein Gutachten

der EKD einzuholen, sei nicht einzutreten; eventuell sei der Antrag abzuweisen.

Im vorliegenden Verfahren könne das Ensemble nicht unter Schutz gestellt

werden. Das Baufeld B4 sei bereits 4 m von der Kirche weggeschoben worden. Das

Pfarrhaus (bzw. Pfarreiheim) stehe nicht unter Schutz. Der architektonische

Wert sei bloss noch gering. Mit dem Abbruch würde die Doppelturmfassade der

Kirche freigestellt. Im Baufeld B4 sei ein Ersatz für das Pfarreiheim geplant;

es könne nicht gestrichen werden.

4. Die Baudirektion der Stadt Olten schloss

auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Ein

Gutachten der EKD sei nicht nötig. Die Arbeiterhäuser hätten keine besondere

Bedeutung; es bestehe kein Erhaltungsziel. Das Pfarrhaus sei nicht geschützt.

Nach der Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege könne es abgebrochen werden.

5. Das Bau- und Justizdepartement

beantragte namens des Regierungsrats, die Beschwerde sei kostenfällig

abzuweisen. Die Abstände des Projekts zu den Kirchen seien im RRB falsch

aufgeführt. Es handle sich um einen Umrechnungsfehler. Die Kirchen seien

optisch deutlich von der projektierten Überbauung getrennt und würden als eigenständig

wahrgenommen. Die Schaufassade der St. Martinskirche sei ohnehin die

Ostfassade.

6. Die Bauherrschaft liess den Antrag

stellen, die Beschwerde sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Die Kirche und die Notkirche stünden

unter Schutz. Das ehemalige Pfarreiheim sei nicht schützenswert. Dies gelte

auch für die Arbeiter-Doppelhäuser. Weder dem Schreiben des Heimatschutzes noch

dem Brief von […] komme die Kompetenz zu, eine beweisrelevante Einschätzung

abzugeben.

7.1 Am 24. September 2020 gab das

Verwaltungsgericht ein Gutachten bei der Eidgenössischen Kommission für

Denkmalpflege (EKD) in Auftrag, da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass ein

im ISOS eingetragenes Schutzobjekt erheblich beeinträchtigt würde. Aufgrund der

Corona-Pandemie musste der ursprünglich am 20. Januar 2021 vorgesehene

Ortstermin verschoben werden. Am 18. März 2021 fand ein Delegationsaugenschein

der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und der EKD statt,

dies im Beisein der Parteien und Delegationen der Vorinstanzen, der Präsidentin

des Verwaltungsgerichts und des zuständigen Gerichtsschreibers. Dem Gutachten

lässt sich namentlich Folgendes entnehmen:

7.2

Zu Olten im Allgemeinen wird ausgeführt, das ISOS würdige Olten als

«historische Fluss- und Brückenstadt an der Aare, als Knotenpunkt des

schweizerischen Eisenbahn­netzes. Kleiner mittelalterlicher Kern, am

gegenüberliegenden Ufer grosse Bahnhofan­lage. Kompakte City mit

repräsentativen Quais. Kranz von intakten Gartenstadtsied­lungen». Hohe

Lagequalitäten erkenne das ISOS in der «bemerkenswerten Situation in einem von

bewaldeten Hügeln umschlossenen und von der Aare durchflossenen Kessel». Dem

Stadtzentrum von Olten attestiere das ISOS

gar besondere Lage­qualitäten, zu denen auch die durchgrünten

Gartenstadtquartiere beitragen wür­den, die an den Hängen rund um die Stadt lägen.

Der von der umstrittenen Teilän­derung des Zonenplans und vom Gestaltungsplan

Ziegelfeldstrasse - Bleichmatt­strasse betroffene Perimeter liege innerhalb des

ISOS-Gebiets G 3 Linksufriges Stadtzentrum, verkehrsbelastete City mit

komplexem Strassennetz. Der Pfarr­kirche

St. Martin (E 3.2.1) komme neben dem Stadthaus von 1963-66 eine städte­baulich

prägende Schlüsselrolle zu. Ihre pompöse Doppelturmfassade aus grossen Quadern

erinnere an diejenige der Hofkirche in Luzern, der Kapitale des Inner­schweizer

Katholizismus. Die angebaute Notkirche von 1876 illustriere, welch

grossen Schritt die Oltner Katholiken in den gut 30 Jahren gemacht hätten, die

zwischen dem Bau der beiden Gotteshäuser lägen. Zudem hebe das ISOS hervor,

dass der Kirche St. Martin auch aus architektur- und sozialgeschichtlicher Sicht

eine wichtige Rolle zu­komme, die den letzten Höhepunkt des architektonischen

Historismus und gleichzeitig den Schlusspunkt im solothurnischen Kulturkampf

setzte [...]. Mit ihren monumentalen Doppeltürmen und dem mittelalterlichen

Stilkleid dokumentiere sie den Triumph der papsttreuen Katholiken. Sie

übertrumpfe deutlich die ältere, ebenfalls Sankt Martin ge­weihte Stadtkirche

der Christkatholiken. Zum Umgang mit Kirchen werde im ISOS Olten Folgendes

empfohlen: Die Nahumgebungen sollten frei bleiben. Sie seien auch für die

öffentliche Hand bzw. die Pfarreien keine nutzbaren Liegenschaftsreserven.

Zudem sei dafür Sorge zu tragen, dass die planmässig angelegten Gartenstadt­quartiere

als solche erhalten blieben.

7.3

Zum Kirchenensemble (Kirche, Notkirche, Pfarrhaus) hält das Gutachten fest, 1871

habe aus Protest gegen die Dogmen aus Rom in Solothurn der erste schweizerische

Katholikenkongress stattgefunden. Dieser habe letztlich zur Gründung der

christkatholischen Kirche und zur Abspaltung der römisch-katholischen Kirche in

Olten geführt. Am Palmsonntag 1873 sei zum letzten Mal die heilige Messe in der

alten Stadtkirche St. Martin gelesen worden, die im Zuge der Abspaltung an die

Christkatholiken übergegangen sei.

7.3.1 Der erste römisch-katholische Sonntagsgottesdienst

sei 1876 ein Jahr später in

der ebenfalls dem heiligen Martin geweihten Notkirche gefeiert worden. Die

kleine Saalkirche mit eingezogenem Polygonalchor und Vorhalle sei ein

schlichter, einst mit einem neugotischen Blendbogenfries dekorierter Baukörper.

Die zunehmende Zahl römisch-katholischer

Gottesdienstbesucher habe bald zu engen Platzverhältnissen in der Notkirche

geführt. Die Notkirche sei zwischen 1914 und 1922 in Etappen zu einem

zweigeschossigen Bau mit Sälen, Sakristei und Versammlungslokal umge­nutzt

worden; der ehemalige Chor habe als Kongregationskapelle gedient. Der neu­gotische

Bauschmuck sei im Rahmen einer

purifizierenden Aussenrenovation in den 1970er Jahren entfernt worden. Mit der

Restaurierung von 1986-88 habe die Not­kirche ihre sakrale Funktion verloren.

7.3.2 In den Jahren 1876/77 sei

östlich der Notkirche ein römisch-katholisches Pfarrhaus errichtet worden. Da

das Pfarrhaus für drei Geistliche auf Dauer zu klein gewesen sei, sei der

Kirchenrat zum Schluss gekommen, das Wohnhaus an der Solothurnerstrasse 26 zu

erwerben und fortan als neues Pfarrhaus zu nutzen. Das ehemalige Pfarrhaus von

1876/77 sei 1925 bis 1968 an den Katholischen Gesellenverein vermietet und

1968/69 zu einem Club- und Vereinshaus umgebaut worden. Bauzeitliche Substanz

sei insbesondere im Kellergeschoss mit seinen Bruchsteingewölben und

fragmentarisch im Dachstock sichtbar.

7.3.3 Für die neue Martinskirche in

Olten habe sich der frisch geweihte Bischof Jakob Stammler einen Monumentalbau

gewünscht, welcher die erstarkte römisch-katholische Kirche und wohl auch ihre

Ursprünglichkeit habe symbolisieren sollen. 1907 habe August Hardegger Pläne

für eine neuromanische dreischiffige Säulenbasilika mit Dreiapsidenchor und

Doppelturmfassade vorgelegt. Die Kirchweihe sei am 14. August 1910

gefeiert worden. Die weitherum sichtbaren spitzhelmigen Fronttürme würden bis

heute den Eindruck einer bedeutenden Stadtkirche vermitteln. Die mit ihrem Chor

nach Westen ausgerichtete Martinskirche entfalte mit ihrer imposanten

Doppelturmfassade in Rustika-Mauerwerk in der Achse der mittleren Ringstrasse eine

städtebaulich monumentale Wirkung über dem von Pergolen gefassten Vorbereich.

Sie gelte als wichtiges baukulturelles Zeugnis aus der Spätzeit des Historismus

in der Schweiz und dank ihrer von namhaften Künstlern geschaffenen Ausstattung

werde sie als bedeutendes späthistoristisches Gesamtkunstwerk gewürdigt.

7.3.4 Zu den Arbeiterdoppelhäusern mit Vorgärten legen

die Gutachterinnen und Gutachter dar, die vier traufständigen

Arbeiterdoppelhäuser, die den nördlichen Blockrand des Kirchengevierts an der

Ziegelfeldstrasse säumen, würden zur frühsten Bebauung im Ziegelfeld gehören. Constantin von Arx (1847-1916) habe sie

erbaut. Er habe 67 kleinere und grössere Wohnhäuser errichtet. Er habe ganze

Strassenzüge geschaffen und Olten das Gepräge einer Gartenstadt gegeben. Insgesamt würden die heute unbewohnten Häuser und

Gärten einen verwahrlosten Eindruck machen; einige befänden sich teilweise in

einem Rohbauzustand, das Dach von Haus Nr. 43 sei wenige Tage vor dem

Augenschein niedergebrannt.

Die vier Arbeiterhäuser mit Gärten stellten ein

siedlungsgeschichtlich und architektur­historisch interessantes Zeitzeugnis

dar. Sie seien die lockere Erstbebauung auf freiem Feld ausserhalb des

damaligen Siedlungsgebietes mit grosszügigen Frei­flächen zur Selbstversorgung.

Die Bebauung trage zur Zeugniswirkung der ehemaligen Notkirche und der Kirche

St. Martin bei, deren bauzeitliche Situierung ausserhalb der bestehenden

Siedlung dadurch nachvollziehbar werde. Die ursprüng­liche Nutzung an dieser

Lage sei obsolet geworden, was sich in Aufgabe und Verfall äussere. Deren

historische Substanz sei mittlerweile in bedeutendem Umfang degra­diert und

überformt, so dass die Denkmaleigenschaft nur noch in reduziertem Mass

vorhanden sei. Ihr Abbruch erscheine als möglich, zumal sich äquivalente Bauten

und Freiflächen im nahe gelegenen Schöngrundquartier in ihrer ursprünglichen

Nutzung und Erscheinung erhalten hätten.

7.4 Das Gutachten formuliert folgende Schutzziele:

-

Ungeschmälerte

Erhaltung der konstituierenden Elemente des Kirchenensembles St. Martin,

namentlich der Pfarrkirche, der Notkirche und des ehemaligen Pfarrhauses in

ihrer Substanz und Wirkung im Nahbereich.

-

Ungeschmälerte

Erhaltung der Sichtachsen zum Kirchenensemble und der Fernwirkung der Pfarrkirche

St. Martin.

-

Ungeschmälerte

Erhaltung der Substanz und Wirkung der weiteren Baudenkmäler im Umgebungsbereich

des Projektperimeters, insbesondere des Wohnhauses Sonneck, Ringstrasse 30,

sowie der angrenzenden Reihenhäuser Bleichmattstrasse 2 und 4.

-

Ungeschmälerte

Erhaltung der charakteristischen hohen Gebäuderiegel entlang der Ziegelfeldstrasse

sowie der typologischen und der morphologischen Vielfalt des Siedlungsgefüges

als wesentliche Strukturmerkmale des Gebiets G3.

7.5 Was das strittige Vorhaben

anbelangt, wird dargelegt, der Neubau würde das Ortsbild stark prägen und mit

seinem Gesamtvolumen in Konkurrenz zum Kirchenensemble, das ein bedeutendes

materielles Zeugnis für den Kulturkampf darstelle, bzw. zur heute dominanten

Kirche treten. Die Wirkung der triumphalen Kirche, deren Strahlkraft und Grösse

wesentliche Eigenschaften darstellten, würde dadurch stark geschwächt. Im

Vergleich zu den heutigen Arbeiterhäusern würde der Anteil an überbauter Fläche

stark vergrössert, und mit den drei geplanten Querriegeln würde der Neubau

wesentlich näher an das Kirchenensemble heranreichen, als dies heute mit den kleinen

Wohnhäusern der Fall sei. Auch würden die ehemaligen Pflanzgärten, welche eine

grossflächige, zusammenhängende Freifläche bilden, durch die vorstossenden

Querriegel und den langgestreckten Pergolabau an der Grenze zur Kirchenparzelle

stark strukturiert. Diese Veränderungen würden zu einer Schwächung der

Nahumgebung und eine Veränderung ihres Charakters führen. Zudem würde durch den

Baubereich B4 auch ein für die freie Sicht auf die Kirche wesentlicher, heute

unbebauter Teil der Kirchenparzelle überbaut. Diese negativen Auswirkungen stünden

alle im Widerspruch zum Schutzziel der «ungeschmälerten Erhaltung der

konstituierenden Elemente des Kirchenensembles St. Martin, namentlich der

Pfarrkirche, der Notkirche und des ehemaligen Pfarrhauses in ihrer Substanz und

Wirkung im Nahbereich» und führen aus der Sicht der Kommissionen in ihrer Summe

zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Ortsbildes von nationaler

Bedeutung und der Denkmäler. Die Planung stehe auch in Widerspruch mit dem

Schutzziel der «ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und Wirkung der weiteren

Baudenkmäler im Umgebungsbereich des Projektperimeters, insbesondere des

Wohnhauses Sonneck, Ringstrasse 30, sowie der angrenzenden Reihenhäuser

Bleichmattstrasse 2 und 4.»

7.6 Auf der Basis der vorliegenden

Unterlagen und der Ergebnisse des Augenscheins ihrer Delegationen kamen die

Kommissionen zum Schluss, dass die vorliegende Anpassung des Teilzonenplans und

des Gestaltungsplans zu einer schweren Beeinträchtigung des Ortsbildes von

nationaler Bedeutung und der betroffenen Denkmäler führen würde.

8.1 Der Beschwerdeführer liess zum

Gutachten sinngemäss wie folgt Stellung nehmen: Das Gutachten stütze seine

Sicht. Die Stadt habe keine genügende Interessenabwägung vorgenommen. Die

Planung sei neu zu starten. Das Ensemble Kirche, Notkirche und Pfarrhaus müsste

unter Schutz gestellt werden.

8.2 Die Bauherrschaft liess namentlich

wissen, die beiden Kommissionen seien nicht zuständig, und das Gutachten sei

nicht verbindlich und nicht verwertbar. Es sei keine gewässerschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung nötig. Das ehemalige Pfarreiheim stehe nicht unter Schutz. Eine

Reduktion der Volumina könne nicht gerechtfertigt werden. Der sechsgeschossige

Gebäuderiegel werde nicht beanstandet. Eventuell werde beantragt, den

Teilzonenplan separat zu genehmigen.

8.3 Die Kultusstiftung und die

Kirchgemeinde machten u.a. geltend, unverständlicherweise solle auch das

Pfarrhaus erhalten werden. Es sei nie auch nur ansatzweise eine

Unterschutzstellung ins Auge gefasst worden. Das Verwaltungsgericht wäre in

diesem Verfahren dafür auch nicht zuständig. Ein Verzicht auf den Baubereich B4

würde die Grundeigentümerin materiell enteignen. Die Beurteilung der kantonalen

Denkmalpflege sei in den Gestaltungsplan aufgenommen worden. Die beiden eidgenössischen

Kommissionen hätten ihre Sicht eingebracht, aber keine Interessenabwägung

vorgenommen.

8.4 Die Stadt Olten stellt die

Notwendigkeit eines Gutachtens in Abrede, da es keine gewässerschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung brauche für das Bauvorhaben und damit keine Bundesaufgabe

zur Diskussion stehe. Sodann sei es sachfremd, für das alte Pfarrhaus einen

umfassenden Substanzschutz zu fordern, zumal es nur noch über eine

fragmentarische Substanz verfüge. Das Gutachten enthalte Fehler und Widersprüchlichkeiten,

weshalb es nur beschränkt als Entscheidgrundlage dienen könne. Zudem beinhalte

das Gutachten keine Interessenabwägung. Diese habe die Stadt Olten mit den

bereits eingereichten Dokumenten und Stellungnahmen dargelegt. Schliesslich

weist die Stadt darauf hin, dass das Bestreben und Engagement zur Erhaltung der

rechtskräftig geschützten Gebäude im Planungsperimeter bei der Stadt seit

Jahrzehnten einen hohen Stellenwert habe und sie sich mit aller Behördenkraft

dafür eingesetzt habe, diese Schutzobjekte zu erhalten und deren Restaurierung

zu ermöglichen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als

Eigentümer einer Liegenschaft in unmittelbarer Nähe des Planperimeters durch

den angefochtenen Entscheid beschwert, hat ein schutzwürdiges Interesse an

dessen Aufhebung und ist damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde

ist grundsätzlich einzutreten.

1.2

Nicht eingetreten werden kann auf

das Begehren des Beschwerdeführers, es sei festzustellen, dass die St.

Martinskirche zusammen mit der Notkirche und dem Pfarrhaus ein schützenswertes

Ensemble bilde, und dieses Ensemble sei integral samt der für seine Wirkung

wichtigen Umgebung unter Schutz zu stellen. Das Pfarrhaus wurde bis heute nie

unter Schutz gestellt, und das Verwaltungsgericht ist nicht die dafür

zuständige Behörde (vgl. § 7 der Kulturdenkmäler-Verordnung, BGS 436.11). Ein eigenes,

schutzwürdiges Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zudem nicht

ersichtlich und auch nicht rechtsgenüglich dargetan.

2.

Um komplizierte Umschreibungen des

strittigen Vorhabens und der tatsächlichen Ausgangslage vor Ort zu vermeiden,

mögen die nachfolgenden Bilder eine Übersicht bieten.

Arbeiterhäuser

Gärten (Gartenstadt)

Pfarrhaus

Notkirche

Kirche

N

Foto vom Stadtmodell:

Kirche

6-Geschosser

Querriegel

Notkirche

Pfarrhaus

N

Es geht im Wesentlichen um folgenden

Gestaltungsplan:

3.1

Bei der römisch-katholischen

Martinskirche Olten handelt es sich um eine neuromanische Basilika mit zwei

monumentalen spitzhelmigen Fronttürmen mit Dreiapsiden-Chor. Das Innere ist lichtvoll.

Es verfügt über hohe Arkaden in hellbraunem Jurakalk. Die Ausstattung ist

qualitätvoll. Sie ist die bedeutendste neuromanische Grossraumkirche der

Schweiz aus der Spätzeit des Historismus (Andreas Hauser: Architektur und

Städtebau, Olten, Solothurn 2000, S. 101; Hanspeter Betschart: 100 Jahre St.

Martins-Kirche Olten, Oltner Neujahrsblätter 2011, S. 40). Die Kirche ist ein

Denkmal. Dies schon wegen ihres historischen Zeugniswerts. Ein Denkmal braucht

eine Umgebung, einen Wirk- und Sichtbereich (Eidg. Kommission für

Denkmalpflege: Leitsätze zur Denkmalpflege in der Schweiz, Zürich 2007).

3.2

Die Kirche und die angebaute

Notkirche stehen kantonal unter Schutz. Die Umgebung ist durch einen speziellen

Teilbebauungsplan geregelt (RRB Nr. 689 vom 12. Februar 1971). Die

Arbeiterreihenhäuser befinden sich ausserhalb dieses Perimeters. Die Kirche

wurde bereits 1984 in das Altertümerverzeichnis eingetragen. Mit RRB 1674 vom

22.

August 2000 wurde die Kirche wie folgt geschützt: «Geschützt ist die

historische Bausubstanz, die Gebäudehülle mit der dazugehörenden, originalen

Ausstattung. Der Schutz erstreckt sich auch auf die Umgebung, soweit dies für

die Erhaltung des architektonischen und geschichtlichen Zusammenhanges

erforderlich ist. Geschützte historische Kulturdenkmäler sind vom jeweiligen

Eigentümer (…) so zu erhalten, dass ihr Bestand gesichert ist. Sie dürfen ohne

Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege nicht verändert werden (…). Das Grundbuchamt

Olten wird angewiesen, den Altertümerschutz (…) auf GB Nr. 1285 wie folgt

anzumerken: 'Altertümerschutz'».

3.3

Für die Gesamtrestaurierung entrichtete

der Bund 1994 einen hohen Beitrag. Dafür wurde der Grundeigentümer

verpflichtet, zu Lasten seines Grundstücks und zu Gunsten der Eidgenossenschaft

eine Dienstbarkeitsvereinbarung im Grundbuch eintragen zu lassen

(Veränderungsbeschränkung mit Zutrittsrecht). Nach der Vereinbarung hat der

Grundeigentümer ohne Zustimmung des Bundes alle Veränderungen am Objekt zu

unterlassen, abgesehen von notwendigen Unterhaltsarbeiten.

3.4

Zudem ist die Kirchenparzelle der

Schutzzone S zugeordnet. Gemäss § 9 der kommunalen Schutzverordnung vom 1. Juli

2008.

sind die der Altstadtzone und der Schutzzone zugeteilten Häuser, Gassen

und Plätze sowie die darin enthaltenen Grünflächen grundsätzlich zu erhalten.

Insbesondere zu erhalten sind das historische Brandmauersystem, die Fassaden,

die Dachlandschaft, die Tragstruktur der einzelnen Gebäude, wertvolle Bauteile

und feste Ausstattungsstücke im Innern der Gebäude sowie typische Stilmerkmale.

4.1

Was die Rüge der Beschwerdegegner

anbelangt, ein Gutachten der eidgenössischen Kommissionen sei gar nicht

notwendig gewesen, da es sich um keinen Anwendungsfall von Art. 7 des

Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451) handle, ist

Folgendes in Erwägung zu ziehen:

4.2

Olten ist im ISOS als Stadt

aufgeführt. Der von der Teiländerung des Zonenplans und vom Gestaltungsplan

betroffene Perimeter liegt innerhalb des ISOS-Gebiets G3 mit Erhaltungsziel B (Strukturerhalt).

Zu den vom Abbruch betroffenen Gebäude an der Ziegelfeldstrasse und der

Bleichmattstrasse findet sich im ISOS der Hinweis 3.0.6 «Vier typisierte

Arbeiterdoppelhäuser an der Ziegelfeldstrasse, südseits aussergewöhnlich tiefe

Pflanzgärten um 1885». Südlich daran grenzen die Baugruppe B 3.2 «Ringstrasse,

Teil der ab 1885 planmässig angelegten Verbindung zwischen den zwei Bahnhöfen,

auf St. Martin ausgerichtete Zeilenbebauung, E. 19./A.20 Jh., danach Knick und

einheitliche Wohnhauszeile mit Läden 1892-1900» mit Erhaltungsziel A und die

als Einzelelement ausgeschiedene Kirche St. Martin («neuromanische Basilika,

Doppelturmfassade von aussergewöhnlicher Monumentalität, 1908-10, seitlich

ehemalige Notkirche von 1876»), ebenfalls mit Erhaltungsziel A

(Substanzerhalt). Das im Gestaltungsplan ebenfalls zum Abbruch vorgesehene

ehemalige Pfarrhaus ist Teil der Baugruppe 3.2 und schliesst direkt an den

nördlichen Turm der Martinskirche.

4.3

Durch die Aufnahme eines Objekts von

nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in

besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von

Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche

Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung

im Sinne der Inventare darf bei Wahrnehmung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung

gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von

ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Wenn

bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein inventarisiertes Objekt erheblich

beeinträchtigt werden könnte oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche

Fragen stellen, so hat die zuständige Behörde (vgl. Art. 7 Abs. 1 NHG)

rechtzeitig ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG

einzuholen, worin darzulegen ist, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder

wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG; BGE 143 II 77 E. 3.2 S. 85f; Urteile

1C_482/2012 des Bundesgerichts vom 14. Mai 2014 E. 3.5 mit Hinweis und

1C_217/2018). Soll der durch die Art. 6 und 7 NHG angestrebte verstärkte Schutz

nicht unterlaufen werden, sind an das Kriterium der möglichen Beeinträchtigung

geringe Anforderungen zu stellen. Es ist immer dann erfüllt, wenn die

zuständige Stelle eine Beeinträchtigung (im Sinne der Inventare) nicht mit

Sicherheit ausschliessen kann. Im Zweifelsfall ist somit die Kommission

beizuziehen (Jörg Leimbacher, Kommentar NHG, 2019, Art. 7 N. 6).

4.4

Was unter der Erfüllung einer

Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen ist, führt Art. 2

Abs. 1 NHG in nicht abschliessender Weise aus. Nach ständiger Rechtsprechung

kann eine Bundesaufgabe auch dann vorliegen, wenn eine kantonale Behörde verfügt

hat, beispielsweise bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24

RPG (grundlegend BGE 112 Ib 70, zitiert in Urteil 1C_482/2012 des

Bundesgerichts vom E. 3.4 mit zahlreichen Beispielen). Voraussetzung für das

Vorliegen einer Bundesaufgabe ist in erster Linie, dass die angefochtene

Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes

fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts-

und Heimatschutz aufweist. Das ist einerseits der Fall, wenn die

bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur, Landschaft

oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu bejahen, wenn der

bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung schützenswerter Natur,

Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (BGE 139 II 271 E. 9.3 und 9.4 S. 274

f. mit Hinweisen auf die Lehre und Rechtsprechung).

4.5

Das Vorhaben braucht eine

lärmrechtliche Ausnahmebewilligung und die betroffenen Grundstücke liegen im

Gewässerschutzbereich Au. Sie sind zudem in der Gefahrenkarte Wasser

verzeichnet, dies nicht wegen der Aare oder der Dünnern, sondern wegen des

eingedolten Bannwaldbachs. Wie im Urteil 1C_482/2012 des Bundesgerichts vom

14.

Mai 2014 zugrundeliegenden Fall greift hier die Rechtsprechung, wonach

die Erteilung von durch das Bundesrecht geregelten Spezialbewilligungen,

insbesondere von gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligungen, eine

Bundesaufgabe darstellt (siehe ebenfalls BGE 143 II 77 E. 3.1 S. 85); der

Gewässerschutz bezweckt zumindest auch den Schutz von Natur und Landschaft (BGE

118.

Ib 1 E. 1c S. 7; 120 Ib 27 E. 2c/aa S. 30 f.; Urteil 1C_262/2011 vom 15.

November 2012 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 139 II 28). Dass diese Bewilligung

ein Vorhaben im Baugebiet betrifft, ist nicht entscheidend (BGE 139 II 271 E.

10.3

S. 276; 131 II 545 E. 2.2 S. 547). Zwar stellt die Erteilung von

Baubewilligungen bzw. die Genehmigung eines Teilzonen- und Gestaltungsplans im

Baugebiet grundsätzlich eine kantonale Aufgabe dar. Die Bewilligungsbehörde

handelt jedoch zugleich in Erfüllung einer Bundesaufgabe, da nicht

auszuschliessen ist, dass das Projekt einer gewässerschutzrechtlichen

Ausnahmebewilligung bedarf, womit der erforderliche Bezug zum Natur-,

Landschafts- und Heimatschutz damit ohne Weiteres gegeben sein dürfte (vgl.

Urteil 1C_482/2012 vom 14. Mai 2914 E. 3.5 ff., wo das Bundesgericht die

Angelegenheit zur Einholung eines Gutachtens an den Kanton zurückgewiesen hat;

zur Kasuistik siehe Jean-Baptiste Zufferey in: Keller/Zufferey/Fahrländer

[Hrsg.]: Kommentar NHG, Zürich 2019, Art. 2 N 43 und BAFU [Hrsg.]:

Anforderungen an die Publikation von Projekten, die dem Verbandsbeschwerderecht

unterliegen, Anhang I, Bern 2021).

4.6

Aufgrund der zitierten

Rechtsprechung erachtete es das Verwaltungsgericht als angezeigt, rechtzeitig

ein Gutachten einzuholen und so eine etwaige Rückweisung des Bundesgerichts zu

vermeiden. Soweit die Stadt Olten dagegen vorbringt, wenn es sich vorliegend um

die Wahrnehmung einer Bundesaufgabe handeln würde, wäre jedes bauliche Vorhaben

in allen Bauzonen der Stadt als Bundesaufgabe zu betrachten, da diese alle in

Gewässerschutzgebiet lägen, verkennt sie, dass ein Gutachten nur einzuholen

ist, wenn ein Schutzobjekt erheblich beeinträchtigt werden könnte oder sich in

diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Aufgrund des massigen

Erscheinungsbilds der geplanten sechsgeschossigen Bauten erschien es dem

Verwaltungsgericht nicht abwegig, von einer erheblichen Beeinträchtigung der

St. Martinskirche und der Notkirche auszugehen.

Nicht nachvollziehbar und jedenfalls

verspätet ist der in diesem Zusammenhang erhobene Vorhalt der B.___, die ENHK

hätte beim Gutachten nicht mitwirken dürfen. Bei den Kommissionen nach Art. 25

NHG handelt es sich entweder um die ENHK oder die EKD. Welche der beiden

Kommissionen im konkreten Einzelfall das Gutachten erstellt, ist abhängig von

den zur Beantwortung anstehenden Sachfragen. Konkrete Vorschriften bestehen

keine. Der Bundesrat ist davon ausgegangen, die Abgrenzung der Zuständigkeit

könne den beiden Kommissionen überlassen werden. Möglich ist auch ein

gemeinsames Gutachten (Leimbacher, a.a.O., Art. 7 N 9 mit zahlreichen Hinweisen).

Kommt hinzu, dass das Verwaltungsgericht die Parteien bereits mit Schreiben vom

20.

Oktober 2020 über die Rückmeldung der EKD informiert hatte, wonach die beiden

Kommissionen ein gemeinsames Gutachten erstatten würden. Am 3. November 2020

erhielten die Parteien Kenntnis über die beteiligten Personen der Kommissionen

(Mail der Kommissionssekretärin EKD), und sowohl in der Einladung zum

ursprünglichen Augenscheintermin als auch zum Verschiebungstermin wurden erneut

die Vertreter beider Kommissionen genannt. Die B.___ hat sich nie gegen den

Beizug der ENHK ausgesprochen und auch am Ortstermin selber keine Einwände

vorgebracht. Mit ihren diesbezüglichen Vorbringen sind sie nicht zu hören.

4.7

Der kantonale Denkmalpfleger hat mit

Brief vom 7. Mai 2018 zuhanden der städtischen Baudirektion zu den relevanten

Einsprachepunkten Stellung genommen. Schlussfolgerung war kurz zusammengefasst,

eine Anpassung des Gestaltungsplans sei nur im Bereich der Pergola nötig. Dort

müssten die neuen Gebäudeteile B4 und B5 einen Mindestabstand von 4 m von

der Kolonnade der Pergola einhalten. Für die Arbeiterhäuser bestehe kein Denkmalschutz.

Der Abbruch des alten Pfarrhauses könne durch die Freistellung der

Doppelturmfassade zu einer Aufwertung führen (dazu noch eingehender E. 5.5

hiernach).

4.8

Demgegenüber kamen die eidgenössischen

Kommissionen zum Schluss, das Vorhaben führe zu einer schwerwiegenden

Beeinträchtigung des Ortsbildes von nationaler Bedeutung und der betroffenen

Denkmäler. Das in seiner Konzeption grundsätzlich nachvollziehbare Richtprojekt

sowie der darauf basierende Teilzonen- und der Gestaltungsplan zeigten einen

sechsgeschossigen Gebäuderiegel und drei Querriegel mit drei oder vier

Geschossen. Der daraus entstehende Neubau würde das Ortsbild stark prägen und

mit seinem Gesamtvolumen in Konkurrenz zum Kirchenensemble, das ein bedeutendes

materielles Zeugnis für den Kulturkampf darstelle, bzw. zur heute dominanten

Kirche treten. Die Wirkung der triumphalen Kirche, deren Strahlkraft und Grösse

wesentliche Eigenschaften darstellten, würde dadurch stark geschwächt. Im

Vergleich zu den heutigen Arbeiterhäusern würde der Anteil an überbauter Fläche

stark vergrössert und mit den drei geplanten Querriegeln reichte der Neubau

wesentlich näher an das Kirchenensemble, als dies heute mit den kleinen

Wohnhäusern der Fall sei. Auch würden die ehemaligen Pflanzgärten, die eine grossflächige,

zusammenhängende Freifläche bildeten, durch die vorstossenden Querriegel und

den langgestreckten Pergolabau an der Grenze zur Kirchenparzelle stark

strukturiert. Zudem würde durch den Baubereich B4 auch ein für die freie Sicht

auf die Kirche wesentlicher, heute unbebauter Teil der Kirchenparzelle

überbaut. Diese negativen Auswirkungen stünden alle ebenfalls im Widerspruch

zum Schutzziel.

Entlang der Bleichmattstrasse sei

geplant, den dreigeschossigen Querriegel des Baubereichs B3 auf der Kirchenparzelle

Nr. 5436 mit dem Baubereich B4 zu verlängern. Unmittelbar gegenüber der

Baudenkmäler Ringstrasse 30 sowie Bleichmattstrasse 2 und 4 würde damit eine

durchgehende Strassenbebauung entstehen, die ihre Wirkung konkurrenzieren

würde. Die am südlichen Ende des Baubereichs B3, direkt gegenüber der

Bleichmattstrasse 2 und 4 vorgesehene Einfahrt in die Tiefgarage, würde diese

negative Situation noch verstärken, falls sie als grosse und permanente Öffnung

in der Gebäudefassade ausgeführt würde. Damit stehe die Planung auch in

Widerspruch mit dem Schutzziel der ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und

Wirkung der weiteren Baudenkmäler im Umgebungsbereich des Projektperimeters,

insbesondere des Wohnhauses Sonneck, Ringstrasse 30, und der angrenzenden Reihenhäuser

Bleichmattstrasse 2 und 4.

Nach Ansicht der Kommissionen werden die

beiden Schutzziele «Ungeschmälerte Erhaltung der Sichtachsen zum

Kirchenensemble und der Fernwirkung der Doppeltürme der Pfarrkirche St. Martin»

und «Ungeschmälerte Erhaltung der charakteristischen hohen Gebäuderiegel

entlang der Ziegelfeldstrasse sowie der typologischen und morphologischen

Vielfalt des Siedlungsgefüges als wesentliche Strukturmerkmale des Gebiets G3»

vom Richtprojekt nicht tangiert.

Die Kommissionen gingen aber auch davon

aus, dass sowohl aus denkmalpflegerischer als auch aus ortsbildlicher Sicht ein

angepasstes Bauvorhaben zu einer nur leichten Beeinträchtigung des Ortsbilds

und der Denkmäler führen könnte. Um dies zu erreichen, seien folgende

Anpassungen der Planung notwendig:

- Das ehemalige Pfarrhaus sei

zu erhalten.

- Es

müsse ausgeschlossen werden, dass die Kirche in ihrer Substanz sowie in ihrem

Erscheinungsbild beeinträchtigt bzw. konkurrenziert werde.

- Auf den Baubereich B4 sei

vollständig zu verzichten.

- Das

Gesamtvolumen des Neubaus müsse auf ein mit der unmittelbaren Umgebung und dem

Kirchenensemble verträgliches Mass reduziert werden.

- Angesichts

der charakteristischen Strassenbebauung entlang der Ziegelfeldstrasse sei ein

sechsgeschossiger Gebäuderiegel mit südlich vorgelagerter Kammstruktur nicht

grundsätzlich ausgeschlossen; allerdings wären die Querriegel in ihrer

Volumetrie stark zu reduzieren und das Verhältnis von Querriegeln und Höfen

dürfte den Freiraum zum Kirchenensemble nicht bedrängen.

- Der

Baubereich B3 müsste in der Ausdehnung nach Süden beträchtlich von der Grenze

zur Kirchenparzelle zurückweichen und sich an den Querriegeln des Baubereichs

B2 orientieren, so dass die Wahrnehmung des Freiraums nördlich des

Kirchenensembles erhalten bliebe.

- Die

Fassaden müssten sich an der Umgebung orientieren und dürften die umliegenden

Bauten nicht konkurrenzieren oder gar dominieren.

Die Kommissionen empfahlen, dass jede

Massnahme unterlassen wird, die den Charakter der gewachsenen Umgebung eines Denkmals

beeinträchtigt, seine Beziehungen zu den historisch bedeutsamen Elementen

seiner Umgebung nachhaltig verändert oder seine Einsehbarkeit schmälert.

4.8

Gemäss Art. 7 Abs. 3 NHG bildet das

Gutachten eine der Grundlagen für die Abwägung aller Interessen durch die

Entscheidbehörde. Das Gutachten der Kommissionen entspricht einer vom

Bundesrecht obligatorisch verlangten amtlichen Expertise und ihm kommt

dementsprechend grosses Gewicht zu. Vom Ergebnis der Begutachtung darf nur aus

triftigen Gründen abgewichen werden, auch wenn der entscheidenden Behörde eine

freie Beweiswürdigung zusteht (BGE 127 II 273 E. 4b S. 281; BGE 125 II 591 E.

7a S. 602; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1P.185/1999 vom 22. Juli 1999,

in: URP 1999 S. 794 ff.). Dies trifft namentlich auch für die dem Gutachten

zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen zu (BGE 136 II 214 E. 5 S. 223

mit zahlreichen Hinweisen).

Eine Interessenabwägung hat das

Gutachten – zu Recht – nicht vorgenommen. Diese ist dem Gericht vorbehalten. Selbst

bei Verneinung der streitigen Frage, ob überhaupt ein Gutachten einzuholen

gewesen wäre, ist das Projekt auf seine Übereinstimmung mit den kantonalen

Normen zu überprüfen. Und dabei gilt es die im Fall «Rüti» (BGE 135 II 209)

dargelegte Rechtsprechung zu berücksichtigen und bei der

Gesamtinteressenabwägung miteinzubeziehen. Auch bei der Erfüllung von

kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung.

Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 RPG

(SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2

RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen

fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form

von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der

Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen

des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff.

RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und

in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die

derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich.

Insoweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur

Berücksichtigung von Bundesinventaren (BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 213). Die

Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der

die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern darin, dass im

Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der

Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn -

wie hier - von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209

E. 2.1 S. 213).

5.1

Grundsätzlich legt der Zonenplan die

Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne und die Sonderbauvorschriften können

von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2 PBG). Sondernutzungspläne führen

üblicherweise zu einer Vergrösserung der Nutzflächen gegenüber der

Rahmennutzungsplanung (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches

Baurecht, Zürich 2016, Rz 8.86). Wird eine besondere Bauweise durch einen

Gestaltungsplan ermöglicht, so hat sich die Behörde aber dennoch an die

Vorgaben der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze des RPG und

des PBG zu halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen. Die

besonderen Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des Bauvorhabens

müssen eine Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der zulässigen

Abweichung von der Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen der

städtebaulichen Gestaltung und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen.

Die kantonale Richtlinie (Kant. Amt für Raumplanung [Hrsg.]: Mitteilungen des

Bau-Departements, Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie

zur Ortsplanung, Juni 1994, S. 19) spricht von einer erhöhten Zweckmässigkeit,

der die Abweichungen zu genügen haben. Die Anforderungen und das Ausmass der

Abweichungen von der Grundnutzungsordnung werden nicht näher umschrieben.

Gleichwohl dürfen die Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und

demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (BGE 135 II 209 E. 5.2 S. 219 f; vgl. SOG 2001, Nr. 23).

5.2.1

Als Richtschnur für eine zulässige

Abweichung bezüglich Ausnützung könnte im Kanton Solothurn allenfalls die

Regelung von § 39 KBV für Arealüberbauungen und Quartiererneuerungen (ohne

Gestaltungsplan) dienen: Der Ausnützungsbonus darf insgesamt nicht mehr als 20 %

betragen. Die Stadt Olten kennt in § 4 ihres Zonenreglements für

Gestaltungspläne indessen bloss eine 10 % Regel: Für typologisch und

architektonisch gute Lösungen kann der Stadtrat einen Ausnützungsbonus von bis

zu 10 % gewähren.

5.2.2

Luzern rückt die Abweichung von

der Grundnutzung in die Nähe einer Ausnahmebewilligung: Es sei zu

unterstreichen, dass Abweichungen von der im Bau- und Zonenreglement

festgelegten, demokratisch legitimierten Grundordnung bloss Sonderfällen, d.h.

ausserordentlichen Verhältnissen, vorbehalten blieben, die im konkreten Fall

denn auch sachgerecht begründet werden müssten (Verwaltungsgericht Luzern, V 08

120, Entscheid vom 16. Dezember 2008 zum Überschreiten der zulässigen

Geschosszahl und der Gebäudelänge).

5.2.3

Christian Häuptli betont die

Bindung der Sondernutzungsplanung an die allgemeine Nutzungsplanung. Auch wenn

von den Grundmassen abgewichen werden könne, dürfe die Abweichung nicht so

bedeutend sein, dass eine andere Bauzone entstehe, als diejenige, die die allgemeine

Nutzungsordnung vorschreibe (Christian Häuptli in: Andreas Baumann et al.

[Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, N 41 ff. in den

Vorbemerkungen zu §§ 16 bis 21).

5.3

Den Abweichungen von der

Grundordnung sind mithin allgemein Grenzen gesetzt, wie das Bundesgericht auch

in seinem Entscheid Le Locle festgehalten hat. Die Stadt Le Locle hatte einen

Sondernutzungsplan erlassen, der in einer Wohnzone mit schwacher Dichte die

Erweiterung eines Uhren- und Schreibgeräteunternehmens vorsah. Das

Bundesgericht hielt fest, mit einem Sondernutzungsplan könne nur geringfügig

von der kommunalen Bau- und Zonenordnung abgewichen werden, die sich über das

ganze Stadtgebiet erstrecke und einen gesamtheitlichen Charakter habe.

Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen ausser

Kraft setzen würden, seien unzulässig (Urteil des Bundesgerichts 1C_800/2013;

Bundesamt für Raumentwicklung ARE [Hrsg.]: Regelungen zur Förderung der

Verdichtung und zur Beseitigung von Verdichtungshemmnissen, 2019 S. 17).

5.4

Für die Beurteilung des umstrittenen

Gestaltungsplans ist somit einerseits vom Schutzziel gemäss dem ISOS und

andererseits von den Schutzvorschriften auszugehen, wie sie sich aus dem

Planungs- und Baugesetz (siehe E. 6.1 ff.), dem Zonenreglement und der kommunalen

Schutzverordnung ergeben (vgl. BGE 135 II 209 E. 5.6 S. 221 f.). Dabei zeigt

sich, dass der Gestaltungsplan in erheblicher Weise von der Bau- und

Zonenordnung abweicht.

Die geplante Überbauung liegt nördlich

der Kirchen an einem leichten Südhang. Mit der Überbauung ist eine Ausnützung

von 2.08 geplant. Dies entspricht zwar dem Verdichtungsgebot, ist jedoch für

solothurnische Verhältnisse viel, jedenfalls ausserhalb einer Altstadt (vgl.

auch SOG 2001 Nr. 22). An der Ziegelfeldstrasse sind sechs Geschosse mit einer

Höhe von 19.5 m vorgesehen. In der zugrundeliegenden aktuellen städtischen

Kernrandzone sind maximal vier Geschosse und eine Maximalhöhe von 13.5 m

erlaubt. Das Areal wird nun zuerst von der Kernrandzone in die Kernzone

umgezont. Dort sind nämlich fünf Geschosse und eine maximale Gebäudehöhe von

16.5

m zulässig (§ 6 des kommunalen Zonenreglements vom 1. Juli 2008). Es

handelt sich indessen nicht um ein Neubauquartier, gewissermassen auf dem

freien Feld wie etwa in Olten Süd-West (5- geschossiges Neubauquartier;

neuer Stadtteil). In der Stadt Olten besteht gegenwärtig keine zum Wohnen

bestimmte Zone, in der sechs Geschosse erlaubt sind. Losgelöst von der

städtischen Nutzungsplanung überschreitet das Projekt die Geschosszahl, die

nach der Grundordnung zulässig ist, um zwei Vollgeschosse. Die aktuell

zulässige Gebäudehöhe wird um 6 m erhöht. Dies scheint schon grundsätzlich als

zu viel. Dass die Überbauung zu massig ist, zeigt sich auch darin, dass die Grünflächenziffer

nicht eingehalten wird: Es ist eine Grünfläche von 30 % vorgeschrieben. Die

Grünfläche im Projekt beträgt jedoch lediglich (maximal) 26 %. Eine Abweichung

von zwei Geschossen gegenüber der (ursprünglichen) Grundnutzung überschreitet

jedenfalls bei einer Gebäudelänge von ca. 74 m das zulässige Mass deutlich. Ein

kleinflächiger Teilzonen- und Gestaltungsplan hat eine wesentlich kleinere

demokratische Legitimation als eine städtische Zonenordnung. Eine doch massive

Abweichung per Gestaltungsplan lässt sich nicht durch den gleichzeitigen Erlass

eines kleinflächigen Teilzonenplans rechtfertigen.

5.5

Der kantonale Denkmalpfleger hat im

Nachgang zur erstinstanzlichen Einspracheverhandlung am 7. Mai 2018 zuhanden

der Baudirektion zum Vorhaben Stellung genommen. Dabei hat er vorweg darauf

hingewiesen, dass der Gestaltungsplan unter Einbezug von Raumplanern,

Verkehrsplanern, der Baudirektion Olten, der Fachstelle Ortsbildschutz des

Kantons, Vertretern der römisch-katholischen Kirchgemeinde Olten und der

kantonalen Denkmalpflege erarbeitet wurde. Der Verlauf des Planperimeters genau

entlang der geschützten Martinskirche resp. Notkirche sei so gewählt worden,

damit einerseits die Frage eines allfälligen Ersatzbaus für das alte Pfarrhaus

an der Ringstrasse 34 und andererseits die Gestaltung des Grenzbereichs

zwischen Kirche und Neubau in die Planung hätten miteinbezogen werden können.

Der Abstand der geplanten Neubauten zur Notkirche resp. Martinskirche werde als

genügend erachtet, sodass keine Beeinträchtigung der geschützten

Kulturdenkmäler entstehe.

Die bestehenden Doppeleinfamilienhäuser

an der Ziegelfeldstrasse seien um 1885 als typisierte Arbeiterwohnhäuser erbaut

worden. Sie präsentierten sich heute als teilweise mehrfach baulich veränderte

Häuser, die als Ensemble eine gewisse Wirkung erzielten, in ihrer Bausubstanz

aber kaum schützenswert seien. Entsprechend würden sie im ISOS zwar erwähnt,

aber ohne Erhaltungsziel. Ein eigentlicher Denkmalschutz bestehe nicht.

Das ehemalige Pfarrhaus sei 1876/1877

erbaut worden, sei also älter als die heutige Martinskirche von 1908-1910. Es

sei im Laufe der Zeit offensichtlich mehrmals umgebaut und somit eines guten

Teils seiner historischen Bausubstanz und seines historischen

Erscheinungsbildes beraubt worden. Aus denkmalpflegerischer Sicht besitze es

deshalb primär noch einen historischen Wert; der architekturhistorische

Eigenwert hingegen sei heute eher gering. Im Abwägungsprozess seien die

Beteiligten zur Ansicht gelangt, dass ein Abbruch des Pfarrhauses und die

Integration eines Ersatzbaus im Neubauprojekt entlang der Bleichmattstrasse

insgesamt zu einer städtebaulichen Verbesserung führen könne. Der heute nur

einseitig baulich gefasste Vorplatz der Martinskirche erhalte so auch auf der

Nordseite eine architektonische Begrenzung und die Doppelturmfassade der Kirche

könne freigestellt und somit aufgewertet werden.

Zu den Häusern an der Bleichmattstrasse

2.

und 4 und an der Ringstrasse 30 hielt der Denkmalpfleger fest, um deren

achitekturhistorische und auch städtebauliche Bedeutung zu berücksichtigen, solle

der geplante Neubauflügel entlang der Bleichmattstrasse nur drei Geschosse aufweisen

und somit um ein Geschoss niedriger sein als die beiden anderen sogenannten

Kamm-Gebäude.

Im Bereich der (damaligen) Baufelder B4

und B5 erachtete der Denkmalpfleger eine Anpassung des Gestaltungsplans als

notwendig. Um die historische Pergola in ihrer Wirkung und Substanz nicht zu

beeinträchtigen, sei ein gewisser Respektabstand erforderlich. Dieser sei

erreicht, wenn die neuen Gebäudeteile B4 und B5 einen Abstand von mindestens 4

m von der Kolonnade der Pergola erhielten. Dies ermögliche zudem die neue

Führung des weiterhin zu gewährleistenden öffentlichen Fussweges im Bereich

zwischen dem Neubau und der Pergola.

5.6

Entgegen der Darstellung des

Beschwerdeführers hat sich die kantonale Fachstelle also mit dem Vorhaben

auseinandergesetzt. Gestützt auf deren Einschätzung wurde der Gestaltungsplan

dann auch angepasst. Insofern wurde die Stellungnahme nicht zu spät eingeholt.

Die sinngemässe Aussage in E. 2.3.1.6 des angefochtenen RRBs, wonach das ISOS

für den von der Planung betroffenen Bereich in der Kernrandzone weder Hinweise

noch Erhaltungsziele vorgebe, greift indessen zu kurz. Liegt unmittelbar an der

Grenze des Planperimeters ein Ensemble, das mit dem Erhaltungsziel A im ISOS

verzeichnet ist (dazu sogleich), kann dies nicht einfach unberücksichtigt

bleiben. Es ist offensichtlich, dass ein Vorhaben in unmittelbarer Nähe zu

einem Schutzobjekt Auswirkungen auf dieses haben kann. Zur Einschätzung der

kantonalen Denkmalpflege sind sodann gewisse Vorbehalte anzubringen.

5.7

So ist schwer ersichtlich, wie die

sechsgeschossige Baute im Baubereich B1 mit einer Höhe von 19.5 m mit dem

Anliegen vereinbar ist, das Ortsbild von nationaler Bedeutung zu schützen (vgl.

wiederum BGE 135 II 209 E. 5.6 S. 222). Wie gesehen gilt gemäss ISOS für die

St. Martinskirche und die ehemalige Notkirche das Erhaltungsziel A. Für eine

Baugruppe mit diesem Erhaltungsziel bedeutet dies, dass die Substanz zu

erhalten ist. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sind integral zu erhalten,

störende Eingriffe sind zu beseitigen. Dabei gilt ein Abbruchverbot, es dürfen

keine Neubauten erstellt werden und für Veränderungen sind Detailvorschriften

zu beachten. S. 49 wird im ISOS dazu ausgeführt, zwei Grossbauten überragten

das Geschäftszentrum: die Kirche St. Martin und das Stadthaus. Die 1910 geweihte

römisch-katholische Pfarrkirche St. Martin befinde sich in städtebaulicher Idealposition

im Scheitel der Ringstrasse. Ihre pompöse Doppelturmfassade aus grossen Quadern

erinnere wohl nicht zufällig an diejenige der Hofkirche in Luzern, der Kapitale

des Innerschweizer Katholizismus. Die angebaute Notkirche von 1876 illustriere,

welch grossen Schritt die Oltner Katholiken in den gut 30 Jahren, die zwischen

dem Bau der beiden Gotteshäuser liegen, gemacht hätten.

Wollte man entlang der nach Solothurn

führenden verkehrsreichen Kantonsstrasse einen sechsgeschossigen Riegel für

zweckmässig und zulässig halten, müssten wohl die drei nach Süden greifenden

Querriegel in ihrer Volumetrie stark eingeschränkt und das Baufeld B4 allenfalls

weggelassen werden (dazu E. 7.1), um den beiden Kirchen den nötigen Freiraum zu

lassen. Wird das Projekt wie geplant umgesetzt, werden die Kirchen durch den

Bau fast «erdrückt», zumindest aber stark konkurrenziert. Der Neubau käme denn

auch bedeutend näher zum geschützten Ensemble zu stehen als die heutigen

Arbeiterhäuser, deren Grünflächen zudem wegfallen, was zusätzlich den Eindruck verstärkt,

die Kirchen würden durch die Überbauung bedrängt. Daran ändert nichts, dass

östlich der Bleichmattstrasse ebenfalls sechsgeschossige Bauten den

Strassenraum der Ziegelfeldstrasse prägen. Diese stehen nicht in unmittelbarer

Nähe zu den beiden hier interessierenden Kirchen.

6.1

Hinzu kommt Folgendes: Die Gemeinden

haben das Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3

des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben

sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen

Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben

ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung

fördern (§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv

formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab,

sondern gebietet eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende

architektonische Gestaltung verlangt (Marcel Steiner: Die

Ästhetikgeneralklauseln, BR 1994, S. 117). Bauten und Anlagen verunstalten das

Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden entsteht, der erheblich stört.

Volumen, Gestaltung und Formgebung der Bauten und Aussenräume haben sich

typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern (SOG 1995, Nr. 23).

6.2

Nach § 63 Abs. 1 der Kantonalen

Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) haben sich Bauten und Aussenräume, wie

Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren Beleuchtung, typologisch in

bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu

tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen

zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 63 Abs. 2 KBV).

Lehre und Rechtsprechung halten fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt

werden sollen, sondern auch eine befriedigende Einordnung stattfinden muss.

Dabei ist auf den Eindruck des Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten

fügen sich dann in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der

Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll

jedoch nur dann eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf

dem Spiel stehen; es gilt den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

6.3

Die Überbauung grenzt an die

Kantonsstrasse, die nach Solothurn führt. Wer von Solothurn kommend nach Olten

fährt, erkennt bereits an den Profilen, dass künftig die Überbauung und nicht

mehr die Kirche die erste Ansicht der Dreitannenstadt prägen wird. Der Abstand

des Baufelds B2 zur Kirche beträgt bloss noch ca. 17.5 m (aus dem

Auflageexemplar vom 24. September 2018 herausgemessen). Die ganze Überbauung

ist mehr als 74 m lang, länger als die Kirche St. Martin, und höher als die

Notkirche. Das Kirchenensemble wird vom projektierten Neubau richtiggehend von

Norden her bedrängt. Das Vorhaben ordnet sich nicht ein, sondern dominiert.

Damit verstösst es gegen das Eingliederungsgebot.

7.1

Dem öffentlichen Interesse an der

Berücksichtigung der Vorgaben durch das ISOS und der Unterschutzstellung der

Kirchen stehen das private Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung

ihres Grossprojekts und das Interesse der Stadt an der Schaffung von qualitativ

gehobenem Wohnraum gegenüber. Hinzu kommt, dass mit der am 1. Januar 2014 in

Kraft getretenen Revision des RPG das Gebot der Verdichtung im Gesetz verankert

wurde (Art. 1 Abs. 2 lit. abis [Siedlungsentwicklung nach innen] und

lit. b [kompakte Siedlungen] Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG [Verdichtung

der Siedlungsfläche]). Sinn des ISOS ist es nicht, jegliche grösseren

Bauvorhaben in unmittelbarer Nähe der St. Martinskirche und der Notkirche zu

verhindern. Auch die eidgenössischen Kommissionen wenden sich nicht gegen ein

redimensioniertes Projekt.

Selbst wenn offen bleiben kann, ob das

Gutachten nach Art. 7 Abs. 2 NHG einzuholen gewesen wäre, liegt nun die

Fachmeinung zweier eidgenössischer Kommissionen vor, von der nicht ohne Not

abzuweichen ist, zumal sie sich – wie gezeigt – mit der Einschätzung durch das

Verwaltungsgericht deckt. Nicht ersichtlich ist allerdings, weshalb dem

ehemaligen Pfarrhaus im Gutachten derart Gewicht beigemessen wird. Das

Erhaltungsziel A gilt ausdrücklich nur für die St. Martins- und die Notkirche. Auch

wenn das Pfarrhaus zusammen mit der Notkirche entstanden ist und insofern ein

Ensemble mit den Kirchen bildet: Wie der kantonale Denkmalpfleger in seiner

Stellungnahme vom 7. Mai 2018 ausgeführt hatte, ist es im Laufe der Zeit

offensichtlich mehrmals umgebaut und «somit eines guten Teils seiner

historischen Bausubstanz und seines historischen Erscheinungsbildes beraubt

worden». Und im Gutachten wird ausgeführt, bauzeitliche Substanz sei

insbesondere im Kellergeschoss mit seinen Bruchsteingewölben und fragmentarisch

im Dachstock sichtbar. 1968/69 wurde das Pfarrhaus zu einem Club- und

Vereinshaus umgebaut und die Massnahmen prägten bis heute das Innere und

Äussere des ehemaligen Pfarrhauses (vgl. Gutachten S. 9). In diesem Punkt fällt

die Interessenabwägung zugunsten des Projekts aus. Mit einem Abbruch des

Pfarrhauses wird dem Schutzgedanken nach wie vor Rechnung getragen, ohne dass

ein wertvoller architektonischer Zeitzeuge verloren ginge. Zudem ist das

Argument der Kirchgemeinde nicht von der Hand zu weisen, wonach durch den

Abbruch die Doppelturmfassade der Kirche noch besser zur Geltung kommt. Nicht

ausgeschlossen ist, dass der Ersatzbau in das Vorhaben der Bauherrschaft

integriert wird. Bei den Querriegeln ist darauf zu achten, dass sie einerseits

die Kirche nicht konkurrenzieren. Andererseits ist dem Schutzziel der

«ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und Wirkung der weiteren Baudenkmäler

im Umgebungsbereich des Projektperimeters, insbesondere des Wohnhauses Sonneck,

Ringstrasse 30, sowie der angrenzenden Reihenhäuser Bleichmattstrasse 2 und 4,

Rechnung zu tragen. Der kantonale Denkmalpfleger hatte bereits eine

Geschossreduktion für das Baufeld B3 angeregt. Mit der jetzt vorgesehenen Länge

(inklusive Baufeld 4) tritt dieser Querriegel immer noch massig in Erscheinung gegenüber

den Häusern an der Ringstrasse 30 und an der Bleichmattstrasse 2 und 4.

Letztere wirken daneben fast «verloren». Die Sichteinschränkung auf die Kirche durch

das Baufeld 4 ist indes lediglich bei der Fahrt von der Verzweigung Ziegelfeldstrasse/Bleichmattstrasse

südwärts gegeben. Von der Ringstrasse her scheint diese Einschränkung tragbar,

ohne dass die Kirchen beeinträchtigt würden. Wie der kantonale Denkmalpfleger

zu Recht zu bedenken gegeben hat, erhielte der heute nur einseitig baulich

gefasste Vorplatz der Martinskirche so auch auf der Nordseite eine

architektonische Begrenzung.

7.2

Das Verwaltungsgericht ist nicht Planungsbehörde.

Es kann nicht nach einer Alternative suchen, ein Gebäude schützen oder vom

Schutz ausnehmen und nur den Teilzonen- oder bloss den Gestaltungsplan

genehmigen. Das planerische Ganze ist, so wie es vorliegt, unzulässig, weil es zu

stark aufzont und damit die Kirche (und die drei Häuser an der Ringstrasse 30,

Bleichmattstrasse 2 und 4) beeinträchtigt, konkurrenziert, ja von Norden her

geradezu bedrängt und dominiert. Eine Hilfestellung bei der Überarbeitung mögen

die Anregungen der beiden Kommissionen für eine Reduktion des Projekts geben.

8.1

Damit dringt der Beschwerdeführer

mit seinem Hauptantrag durch, weshalb die Beschwerde gutzuheissen und der

angefochtene Regierungsratsbeschluss aufzuheben ist. Es erübrigt sich darum,

die übrigen Rügen des Beschwerdeführers zu prüfen. Lediglich der Vollständigkeit

halber sei angefügt, dass weder der Stadt noch der Bauherrschaft

Verfahrensmängel vorzuhalten sind. Es entspricht der Praxis, dass ein

Gestaltungsplan inklusive dazugehörigem Planungsbericht von der Bauherrschaft

ausgearbeitet und danach von der Gemeinde geprüft und allenfalls genehmigt wird

(vgl. § 14 ff. PBG).

8.2

Für die Verteilung der Kosten und

der Entschädigung ist § 77 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS

124.44) beachtlich: Die Prozesskosten werden in sinngemässer Anwendung der

Artikel 106 -109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der

Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen

zugesprochen oder auferlegt.

8.3

Die Anwältin des Beschwerdeführers

hat insgesamt für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 70.5 Stunden Arbeit

geltend gemacht (Honorarnoten vom 13. Juli 2020 und 29. September 2021). Ihr

Stundenansatz von CHF 330.00 liegt gerade noch innerhalb des Rahmens (§§ 160 f.

des Gebührentarifs, GT, BGS 615.11). Da indessen trotz Aufforderung keine

Honorarvereinbarung eingereicht wurde, sind praxisgemäss CHF 260.00 pro

Stunde zuzusprechen. Die geltend gemachten 70.5 Stunden sind indessen bei

Weitem zu viel, insbesondere im Vergleich zu den von den anderen Parteien in

Rechnung gestellten Beträgen. Hinzu kommt eine gewisse Redundanz in den

Rechtsschriften und der Umstand, dass für die Beschwerdebegründung weitgehend

auf die Argumentation vor der Vorinstanz zurückgegriffen werden konnte. Grosszügig

bemessen ist der Aufwand für pauschal 40 Stunden zu entschädigen. Zu vergüten

Dispositiv

sind demnach 40 Stunden zu CHF 260.00 oder CHF 10'400.00. Zwar kennt der

Kanton Solothurn keine Kleinspesenpauschale, die geltend gemachten CHF 232.40

sind aber nicht übertrieben. Damit ergibt sich eine Parteientschädigung von CHF 11'451.10

(inkl. MWST von CHF 818.70). CHF 2'862.80, was einem Viertel

entspricht, sind der Römisch-Katholischen Kultusstiftung Olten als Grundeigentümerin

von GB Olten Nr. 1285 (Parzelle auf der die Kirche steht) und der römisch-katholischen

Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Will als Nutzniesserin unter

solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Den Hauptteil der Entschädigung hat die

B.___ als künftige Bauherrin zu bezahlen, somit CHF 8'588.30. Die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind auf CHF 3'000.00 festzusetzen und im

gleichen Verhältnis zu verteilen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, und

der Regierungsratsbeschluss Nr. 2020/ 665 vom 28. April 2020 wird

aufgehoben.

2. An die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 haben zu bezahlen:

a) Die römisch-katholische Kultusstiftung

Olten und die römisch-katholische Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Wil unter

solidarischer Haftung insgesamt CHF 750.00 und

b) die B.___ CHF 2'250.00.

3. Dem Beschwerdeführer A.___ wird eine

Parteientschädigung von total CHF 11'451.10 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.

Daran haben zu bezahlen:

a) Die B.___, Aarau CHF 8'588.30 und

b) Die römisch-katholische Kultusstiftung

Olten und die römisch-katholische Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Will unter

solidarischer Haftung insgesamt CHF 2'862.80.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad