Baubewilligung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 17. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide

vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Nüssli

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement

2. Bau-,

Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde

Dornach

3. C.___

und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Roland Müller

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 7. Juni 2019 reichten C.___ bei

der Bau-, Werk- und Planungskommission Dornach (BWPK) ein Baugesuch für einen

teilweisen Ersatz des Garagendachs und abgewitterter Mauerwerksteile der Garage

auf GB Dornach Nr. [...] ein. Das Grundstück steht im Eigentum von C.___.

Projektverfasser war D.___. Dabei sollte der westliche Teil des Garagendachs

bis auf Höhe des Daches des westlich gelegenen Gebäudes auf GB Dornach Nr. […]

angehoben werden, wobei zugleich die Erneuerung des gesamten ca. 5 m langen

Dachs geplant war. Zudem sollte die hintere Wand der Garage um rund einen

halben Meter bis an die Grenze zur Parzelle Nr. [...], zu deren Lasten ein

Grenzbaurecht besteht, verschoben werden.

2. Gegen das Baugesuch erhoben A.___ und

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Nüssli, Einsprache. Die BWPK wies die

Einsprache mit Entscheid vom 16. Dezember 2019 ab und erteilte die

Baubewilligung (mit den üblichen Auflagen). Das Baugesuch beinhalte neben der

Sanierung der bestehenden Garage auch eine Erweiterung in Richtung Westen und

in geringem Umfang eine Erhöhung des Daches. Gegen die angrenzende Parzelle

bestehe ein Grenzbaurecht, welches erlaube, einen unmotivierten Zwischenraum zu

eliminieren. Dies erscheine sinnvoll und sei rechtlich im Rahmen dessen, was

die BWPK bewilligen könne. Ebenso verhalte es sich mit der teilweisen Erhöhung

des Daches. Alles Übrige, was die Einsprecher vorbrächten, sei nicht Gegenstand

des Baugesuchsverfahrens.

3. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___

und B.___ mit Schreiben vom 20. Dezember 2019 Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement

(BJD). Dieses wies die Beschwerde mit Verfügung vom 29. April 2020 ab,

auferlegte den Beschwerdeführern die Kosten und verpflichtete sie, den

Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Unbestritten sei, dass

die infrage stehende Garage seit über 40 Jahren bestehe und unter anderem zum

Abstellen von Motorfahrzeugen benutzt werde. Die ursprünglichen Urteile von

Verwaltungsgericht und Bundesgericht seien in diesem Baugesuchsverfahren nicht

massgebend, da die nun infrage stehende Garage beim damaligen Bauprojekt

abgerissen und neu durch einen Carport hätte ersetzt werden sollen. Dieser wäre

grösser geworden, hätte Platz für 4 Motorfahrzeuge geboten und den Bewohnern

der 8 geplanten Wohnungen dienen sollen. Vorliegend handle es sich um die

Sanierung und geringfügige Erweiterung eines bestehenden Gebäudes, welches

inklusive Zufahrt einmal bewilligt worden sei. Die Zufahrt bilde nicht

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. An der bestehenden Nutzung der Garage

ändere sich durch die geplanten Arbeiten überhaupt nichts. Es werde kein neuer

Raum zum Parkieren geschaffen und die Erhöhung des Daches führe auch sonst zu

keiner Nutzungsänderung. Es komme durch die Sanierung zu keinem Mehrverkehr in

den Hinterhof. Die Garage sei daher sowohl bezüglich ihrer Substanz als auch

ihrer Nutzung in ihrem Bestand zu schützen.

4. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___ und

B.___ (in der Folge Beschwerdeführer), beide vertreten durch Rechtsanwalt Bruno

Nüssli, mit Eingabe vom 14. Mai 2020 frist- und formgerecht Beschwerde und

stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei die Verfügung des Bau- und

Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 29. April 2020 in der

Beschwerdesache Nr. 2019/145 sowie der Entscheid der Bau-/Werk- und

Planungskommission Dornach vom 16. Dezember 2019 aufzuheben und die beantragte

Baubewilligung für das teilweise Ersetzen des Garagendachs und der abgewitterten

Mauerwerksteile bezüglich der Nebenbaute im Hinterhofbereich der Parzelle GB Dornach

Nr. […] (…strasse […]) nicht zu erteilen.

2. Eventualiter sei die Baubewilligung zu

erteilen mit der Auflage, dass der Unterstand mangels genügender Erschliessung

nicht als Autounterstand genutzt werden darf.

3. Es sei der Beschwerde die aufschiebende

Wirkung zuzuerkennen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung führten sie innert

Nachfrist aus, es gelte als bestritten, dass jemals eine Baubewilligung erteilt

worden sei. Das Verwaltungsgericht habe im Jahr 2007 der bestehenden Zufahrt

zum Hinterhof die Eignung als öffentlich-rechtliche Erschliessung abgesprochen.

Selbst wenn sich die Beschwerdegegner für die Benützung der betreffenden Zufahrt

auf ein privatrechtliches Wegrecht berufen könnten, ändere dies nichts daran,

dass diese Zufahrt die öffentlich-rechtlichen Anforderungen nicht erfülle und

daher nicht als ausreichende Erschliessung im baurechtlichen Sinn gelten könne.

Eine allfällige Bestandesgarantie für die Garage sei spätestens anlässlich des

Umbaus der Liegenschaften […]strasse […] – […] dahingefallen. Dieses

Umbauprojekt sei schliesslich mit Ausnahme des geplanten Carports und ohne die

Realisierung von Parkflächen im Hinterhof bewilligt worden. Damit sei eine neue

Bewilligungssituation geschaffen worden, welche die Beibehaltung des

bestehenden Gebäudes als Garage für die Nutzung als Parkplatz nicht mehr

vorsehe. Es gelte deshalb, die Frage der gesetzeskonformen Erschliessung auch

im vorliegenden Fall von Amtes wegen zu prüfen. Weil der Hinterhof weiterhin

trotz fehlender Bewilligung und ungenügender Zufahrt als Parkfläche genutzt und

dies stillschweigend geduldet werde, sähen sich die Beschwerdeführer veranlasst,

die Anordnung eines ausdrücklichen Verbotes zur Nutzung des Gebäudes als

Autounterstand zu beantragen.

5. Das BJD beantragte am 29. Juni 2020

die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge. Es verwies auf die

angefochtene Verfügung und zusätzlich darauf hin, dass der Bestandsschutz auch

deshalb gelte, weil weder für die Vorinstanz noch für das Verwaltungsgericht

Widerrufsgründe vorlägen, welche die Nutzung verbieten würden. Das BJD kenne

die Urteile des Verwaltungs- und Bundesgerichts. In der Praxis verhalte es sich

so, dass man in Dornach noch ganz viele private, sehr schmale Zugangswege

finde, welche mit Recht auch heute noch der Erschliessung dienten. Wegen den

schmalen Zugangswegen gebe es im übrigen Dornach keine Probleme.

6. C.___ und D.___ (in der Folge

Beschwerdegegner), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Müller, beantragten

am 27. Juli 2020 die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei,

unter o/e-Kostenfolge. Schon die Beschaffenheit der strittigen Garage beweise,

dass diese einzig zum Zweck des Einstellens von Autos erstellt worden sei.

Zudem bestehe das Gebäude nachweislich seit mehr als 40 Jahren, was

nötigenfalls auch mit Zeugenaussagen belegt werden könnte. Verständlicherweise

lägen heute keine Baugesuchsunterlagen mehr vor. Im Urteil aus dem Jahr 2007

sei es lediglich um die Frage gegangen, ob die Zufahrt öffentlich-rechtlich als

genügende Erschliessung für den geplanten Carport anzusehen sei. Dies habe das

Verwaltungsgericht seinerzeit für neue Nutzungen verneint. Tatsache sei aber,

dass die Zufahrt über Jahrzehnte und auch heute noch – auch von den

Beschwerdeführern – benutzt werde, ohne dass es je zu einem Unfall gekommen

wäre. Es sei möglich, Fahrzeuge im Hinterhof zu wenden, sodass vorwärts auf die

Strasse ausgefahren werden könne. Jedenfalls aber bestehe für das strittige

Garagengebäude in Bezug auf die Erschliessung die Bestandesgarantie. Bei

Bestandesbauten, die unbestrittenermassen seit mehr als 30 Jahren bestünden,

werde praxisgemäss kein Nachweis einer Bewilligung verlangt, denn kaum jemand

werde nach so langer Zeit privat noch über diese Unterlagen verfügen. Mit der

seinerzeitigen Ablehnung des Baugesuchs über den Carport sei eben gerade nicht

über die Aufhebung der bestehenden Nutzungen entschieden, sondern lediglich die

Bewilligung einer neuen Nutzung verweigert worden.

Auf das neu vorgebrachte Begehren eines

Verbots der Zufahrt sei nicht einzutreten, denn die Voraussetzungen seien weder

in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht gegeben. Die Parzellen der

Beschwerdegegner verfügten über ein grundbuchlich gesichertes Wegrecht, was für

sich schon Beweis sei, dass seit langer Zeit eine Zufahrt bestanden habe,

ansonsten man kein Wegrecht begründet hätte.

7. Die BWPK hat auf eine Stellungnahme

verzichtet und die Parteivertreter haben ihre Kostennoten eingereicht, wobei

Rechtsanwalt Nüssli eine persönliche Stellungnahme seiner Mandanten an das

Verwaltungsgericht beigefügt hat. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit

dem Hinweis, dass auf eigene Gefahr gebaut werde, abgewiesen. Die Sache erweist

sich damit als spruchreif. Die zusätzlich beantragten Beweismassnahmen

(Edition, Augenschein, Partei- und Zeugenbefragung) sind unnötig und daher in

antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen. Es wird im Grundsatz auf die Akten

und die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften verwiesen. Soweit

nötig ist im Folgenden speziell darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 2 Abs. 3 Kantonale

Bauverordnung, KBV, BGS 711.61; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS

125.12). A.___ und B.___ sind als Nachbarn und Wegrechtsbelastete durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Zulässige Beschwerdegründe sind nach

§ 67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)

die Verletzung von kantonalem und Bundesrecht, wobei die Überschreitung oder

der Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten (lit. a), sowie die

unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts.

Unangemessenheit kann vor Verwaltungsgericht nicht (mehr) gerügt werden, da

bereits eine Rechtsmittelinstanz als Vorinstanz entschieden hat. Zu beachten

ist zudem die Gemeindeautonomie (§ 67bis Abs. 2 VRG).

2.

Die Beschwerdeführer wenden zunächst

ein, es müsse als bestritten gelten, dass für das betreffende Gebäude jemals

eine Baubewilligung erteilt worden sei. Die Vorinstanz hält dazu fest, es sei

unbestritten, dass die infrage stehende Garage seit über 40 Jahren bestehe und

unter anderem zum Abstellen von Motorfahrzeugen benutzt werde. Dies ist zwar

nicht unbestritten, dennoch aber offensichtlich. Schon aufgrund der Form des

Grundstücks der Beschwerdegegnerin ist klar (und dies geht auch aus Prozessen

der Parteien aus dem Jahr 2006 [VWBES.2006.386/387] hervor), dass der östliche

Teil des Grundstücks als (überdeckte) Tenndurchfahrt zum Erreichen des

westlichen Teils diente, auf dem das Gebäude Nr. […] steht. Die Form des

Gebäudes Nr. […] als klassische Garage und die Tatsache, dass abgewitterte

Mauerteile ersetzt werden sollen, weist auf ein Alter hin, das klar über 30

Jahren liegt (ebenso das Grenzbaurecht, siehe unten). Aus dem Grundbuchauszug

geht im Übrigen hervor, dass das Fahrwegrecht am 17. Oktober 1984 ins Grundbuch

eingetragen wurde, und schliesslich ist den Beschwerdeführern als angrenzenden

Nachbarn die Bedeutung und Nutzung des Gebäudes Nr. […] mit Sicherheit bewusst.

3.

Die Beschwerdeführer bringen gegen

das eigentliche Bauvorhaben nichts Substantiiertes vor. Beim Verschieben der

westlichen Mauer direkt auf die Grenze (bei seit 1938 bestehendem Grenzbaurecht)

und der Angleichung des Daches an die Dachhöhe des sich westlich auf GB Nr. [...]

befindlichen Gebäudes handelt es sich um geringfügige bauliche Erweiterungen,

die nicht zu beanstanden sind. Im Übrigen sind nur Renovationsarbeiten geplant.

Die gesamten Massnahmen sind durch die Besitzstandsgarantie nach § 34ter

des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) abgedeckt. Selbst wenn die

Erschliessung der Garage an sich heute nicht mehr bewilligt werden könnte,

sprengen die vorgesehenen Erweiterungen der Garage den Rahmen der

Bestandesgarantie nicht (vgl. VWBES.2020.111 vom 31. Juli 2020 E.6.1). Es kann

auf E.7 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden.

4.

Die Parteien dieses Verfahrens

streiten aus verschiedenen Gründen seit ungefähr 20 Jahren. Es erstaunt daher

nicht, dass die im vorliegenden Verfahren gemachten Vorbringen gar nicht das

Bauvorhaben der Beschwerdegegner betreffen, sondern in erster Linie die

Erschliessung und die offensichtlich seit langem bestehende Nutzung der

fraglichen Garage. Die Erschliessung erfolgt jedoch seit 1984 über ein privatrechtliches

Fahrwegrecht, welches im Grundbuch eingetragen und gar nicht Gegenstand dieses

Verfahrens ist. Im Entscheid vom 5. Juni 2007 hat das Verwaltungsgericht

lediglich dem privatrechtlichen Fahrwegrecht die Nutzung als

öffentlich-rechtliche Erschliessung abgesprochen und die Erstellung eines

Carports und weiterer Parkplätze nicht genehmigt. Die damals und heute noch

bestehende Erschliessung und Nutzung war nicht Gegenstand des damaligen Verfahrens

und die Beschwerdeführer können heute nichts für sich daraus ableiten. Das

Gebäude und die Nutzung als Garage geniessen Bestandesschutz. Die

Baubewilligung wurde zu Recht erteilt. Damit besteht auch kein Raum, den

Beschwerdegegnern die Auflage zu machen, das Gebäude Nr. […] dürfe nicht als

Autounterstand genutzt werden.

5.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben A.___ und B.___ gemäss § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz

(VRG, BGS 124.11) i.V.m. Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen und mit den geleisteten

Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Zudem haben sie den Beschwerdegegnern die

Parteikosten zu ersetzen. Rechtsanwalt Dr. R. Müller macht einen Aufwand von 6

Stunden und 15 Minuten zu CHF 225.00/h und Auslagen von CHF 40.00, total CHF 1'557.60

(inklusive MwSt.) geltend, was angemessen ist.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben C.___ und D.___ eine

Parteientschädigung von CHF 1'557.60 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber Kaufmann