Enteignung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 26. Mai 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Cuno Jaeggi,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde der Stadt Olten,

Beschwerdegegnerin

betreffend Enteignung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten

plant seit der letzten Ortsplanungsrevision (2008), im Bereich der oberen

Fustlighalde zur Erschliessung dieses Baugebiets die «Panoramastrasse» als neue

Erschliessungsstrasse mit einer Wasser- und einer Kanalisationsleitung zu

erstellen. Nach rechtskräftigem Abschluss des Baugesuchs- und des

Beitragsverfahrens gelangte die Stadt Olten, vertreten durch das städtische

Tiefbauamt, am 7. Januar 2020 an die Kantonale Schätzungskommission. Der

Regierungsrat habe den Erschliessungsplan genehmigt. Die Baukommission habe den

Neubau der Panoramastrasse bewilligt. Dieser Entscheid sei rechtskräftig. Die

Stadt habe einen Mutationsplan erarbeitet. Die A.___ sei nicht bereit, das Land

freiwillig zu verkaufen. Man bitte darum, das Enteignungsverfahren einzuleiten.

2. Die Kantonale Schätzungskommission wies

mit Beschluss des Präsidenten vom 27. Februar 2020 das von der Stadt Olten

gleichzeitig gestellte Begehren um vorzeitige Inbesitznahme ab. In der

Hauptsache erkannte sie am 28. Mai 2020 Folgendes:

1. Die Verfahrensanträge

der Gesuchsgegnerin betreffend Verfahrensbeschränkung und Verfahrenssistierung

werden abgelehnt.

2. Dem Antrag der

Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die

Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 auf Fr. 550.00/m2

festgesetzt.

3. Die Verfahrenskosten

von Fr. 2'500.00 werden der Einwohnergemeinde der Stadt Olten zur Bezahlung

auferlegt.

4. Der A.___ wird zulasten

der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von Fr. 2'100.00

(inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.

3. Dagegen liess die A.___

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Ziffern 1, 2 und 4 des Entscheids seien

aufzuheben. Dem weiteren Begehren, es sei das Verfahren vorfrageweise auf die

Abtretungs- und Duldungspflicht zu beschränken, wurde nicht entsprochen.

Hingegen wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Die Beschwerde wurde namentlich wie

folgt begründet: Die Vorinstanz habe zu wenig Zeit eingeräumt, um eine Forderung

zu stellen und zu begründen. Der materielle Entscheid der Vorinstanz sei wie

aus heiterem Himmel gekommen. Die Vorinstanz habe nicht vorab über die geforderte

Verfahrensbeschränkung und -sistierung entschieden. Es sei eine Rückweisung

angezeigt; dies wegen der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Wegen

des Massstabs des Erschliessungsplans sei es der Beschwerdeführerin nicht möglich

gewesen, dessen Tragweite zu erkennen. Es gehe um einen enormen Landverbrauch. Der

Plan genüge nicht als Enteignungstitel wie das Departement selber festgehalten

habe (vgl. Baukonferenzen 2015, S. 34). Der vorgesehene Landerwerbspreis sei zu

tief. Es sei gerichtlich ein Schätzungsgutachten einzuholen. Gegenüber der

Vergleichsmethode bringe man Vorbehalte an. Jedenfalls wäre die

Landpreisentwicklung von 2016 bis 2020 zu berücksichtigen. Die Vorinstanz habe

auf veraltete Daten abgestellt. Das Grundstück Olten Nr. 720, das sich an

wesentlich schlechterer Lage befinde, sei 2019 zu einem Preis von 650.00/m2

gehandelt worden.

Eventuell sei die Entschädigung auf CHF

738.00 pro Quadratmeter festzusetzen. Bei der provisorischen Beitragsberechnung

sei man schon von einem Landwert von CHF 700.00 ausgegangen. Es sei die

seitherige Teuerung zu berücksichtigen. Man habe selber ein Gutachten

eingeholt, das einen Quadratmeterpreis von CHF 753.00 ausweise. Die

mutmasslichen Erschliessungskosten von CHF 85.00 (neu CHF 100.00 sic!) pro

Quadratmeter seien da bereits abgezogen. Die Belastung am konkreten Ort scheine

allerdings etwas höher zu sein, sodass von einem Landwert von CHF 738.00 pro

Quadratmeter auszugehen sei.

4. Die Stadt Olten beantragte am 18.

August 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden

könne.

5. Auf Antrag der Beschwerdeführerin

wurde ein weiterer Landkauf (GB Nr. 870) abgeklärt. Am 22. März 2021 fand

schliesslich ein Delegationsaugenschein statt, und anschliessend wurden die

Baupläne des auf GB Olten Nr. 725 unterdessen erstellten Gebäudes eingereicht.

6. Am 22. März 2021 fand ein

Delegationsaugenschein mit Parteibefragung statt. Die Parteien hielten an ihren

schriftlich gestellten Anträgen fest. Das Quartier wurde besichtigt. Für das

Protokoll und die Fotos wird auf die Akten verwiesen. Nach Zustellung des

Augenscheinprotokolls nahm die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 12. April

2021 nochmals Stellung und verzichtete auf die Durchführung einer

Hauptverhandlung.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (§ 231 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, EG ZGB, BGS 211.1; § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die Vorinstanz hat das Begehren um

vorzeitige Besitzeinweisung abgewiesen. Dieser Beschluss blieb unangefochten. Es

geht in diesem Verfahren bloss noch um die Festsetzung der

Enteignungsentschädigung nach § 231 EG ZGB, wobei als Vorfrage zu überprüfen

ist, ob ein gültiger Enteignungstitel vorliegt.

2.1

Das rechtliche Gehör nach Art. 29

Abs. 2 BV (SR 101) dient einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits

stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines

Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der

Betroffene hat das Recht, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu

äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen,

mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum

Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu

beeinflussen (vgl. BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 127 I 54 E. 2b S. 56). Der

Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass die Behörde Vorbringen der

betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt.

2.2

Die Beschwerdeführerin rügt, sie

habe sich zum Landpreis gar nicht äussern können. Das Urteil der

Schätzungskommission sei aus heiterem Himmel gekommen. Das trifft

offensichtlich nicht zu.

Am 7. Februar 2020 hat die kantonale

Schätzungskommission dem Vertreter der Beschwerdeführerin alle Akten zur

Einsichtnahme zugestellt. Ziffer 5 der betreffenden Verfügung lautete: «Der

Vertreter der Grundeigentümerin wird zudem aufgefordert, bis 2. März 2020 die

Forderungen schriftlich darzulegen und zu begründen.». Diese Frist wurde bis am

2.

und schliesslich bis am 20. April 2020 erstreckt, wie der Vertreter der

Beschwerdeführerin in Beweissatz 8 seiner Schrift vom 22. Juni 2020 selber

Dispositiv

einräumt. Die Vorinstanz hat erst am 28. Mai 2020 entschieden. Insgesamt hatte

die Beschwerdeführerin somit ca. 4 ½ Monate Zeit, um sich zu äussern. Das

genügt vollauf. Sie hat denn auch bereits am 21. Februar 2020 eine zehnseitige

Schrift eingereicht. Dass sie sich darin nicht zum zentralen Thema des Preises

geäussert hat, kann der Vorinstanz nicht zum Vorwurf gemacht werden.

3. An Erschliessungsstrassen besteht ein

öffentliches Interesse (Peter Hänni: Planungs- , Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 587). Gemäss § 39 des solothurnischen

Planungs- und Baugesetzes (BGS 711) haben die Einwohnergemeinden die

Erschliessung der Baugebiete in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne

und Reglemente über die Verkehrsanlagen, die Ver- und Entsorgung zu ordnen

(Abs. 2). Darin können namentlich Baulinien (Abs. 3 lit. a), der Raum und, wenn

nötig, die Höhenlage von Verkehrsanlagen (lit. b) etc. geregelt werden.

§ 41 PBG bestimmt, dass Land, das in den

Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten bestimmt ist oder innerhalb der

Baulinien liegt, nicht mehr überbaut werden darf (Abs. 1) und dass dem

Grundeigentümer aus diesem Verbot in der Regel kein Anspruch aus materieller

Enteignung entsteht (Abs. 2). Nach § 42 PBG haben die Grundeigentümer das in

den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen, öffentliche Gewässer oder

ökologische Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen bestimmte Land gegen volle

Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten und die Erstellung der vorgesehenen

öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden. Bei Streitigkeiten über die

Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet der Regierungsrat.

4. In § 229 des Gesetzes über die

Einführung des ZGB (EG ZGB; BGS 211.1) wird für die Legitimation zur Enteignung

zugunsten der Orts-, Regional- und Landesplanung die Spezialgesetzgebung

vorbehalten. Das Recht zur Enteignung zugunsten einer Erschliessungsanlage

einer Gemeinde richtet sich also nach dem Planungs- und Baugesetz. Soweit dort

nichts Anderes bestimmt wird, sind die Bestimmungen des EG ZGB anwendbar (§ 73 PBG).

Ein rechtskräftiger Erschliessungsplan

einer Gemeinde ist demnach ein Enteignungstitel und die Gemeinde zur Enteignung

der darin vorgesehenen Verkehrsanlagen legitimiert. Ein solcher Plan liegt vor.

Der Erschliessungsplan (Strassen- und Baulinienplan) Teil Zentrum wurde vom 2.

September bis 1. Oktober 2002 erstmals und vom 12. Mai bis 12. Juni 2006

nochmals öffentlich aufgelegt, am 25. September 2006 von der Stadt und mit

Beschluss Nr. 1222 vom 1. Juli 2008 vom Regierungsrat zusammen mit der

revidierten Ortsplanung genehmigt.

Das Gesetz sagt nichts über den

Planmassstab. Auf dem massgebenden Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 lassen

sich die Breite und der Verlauf der geplanten Strasse entgegen den Behauptungen

der Beschwerdeführerin durchaus herauslesen, zumal die Baulinienabstände

explizit vermasst sind. Aus einer messbaren Distanz im Plan von 6 mm von

Baulinie zu Baulinie der Panoramastrasse ergibt sich ohne komplizierte

mathematische Operation bei einem Massstab von 1:2500 eine Strecke von 15 m,

was nach Abzug der beiden vermassten Baulinienabstände von je 4 m zu einer

Gesamtbreite von Strasse inklusive Trottoir von 7 m führt, aufgeteilt in 5.5 m

Fahrbahn und 1.5 m Trottoir. Aus dem Plan ergibt sich ebenso deutlich,

dass die Strasse entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr.

725 verlaufen soll. Gerade der Alleininhaber der Beschwerdeführerin, B.___, der

zwei Querstrassen nördlich der geplanten Strasse am Terrassenweg aufwuchs und

bis vor kurzem dort lebte (Aussagen B.___ anlässlich des Augenscheins, vgl.

auch Akten mit Eingaben der Beschwerdeführerin aus der Zeit vor dem Neubau an

der Sälistrasse), konnte sich das Ausmass der geplanten Panoramastrasse

problemlos vorstellen, entspricht diese doch exakt dem (geplanten) ersten

Teilstück des Terrassenwegs und der zwischen diesen beiden Strassen liegenden

(gebauten) Fustlighalde.

Der Plan genügt also als

Enteignungstitel. Selbstverständlich sind für den Tiefbau Ausführungspläne

nötig. Und das Grundbuch braucht einen Mutationsplan. Das ist immer so. Detaillierte

Baupläne und ein Mutationsplan sind denn auch vorhanden. Es wurde sogar ein

Baubewilligungsverfahren durchgeführt, und die Baubewilligung ist nach

durchgeführtem Beschwerdeverfahren erteilt und rechtskräftig geworden. Eine

Etappierung, wie sie hier vorgesehen ist, ist zulässig; sie liegt im Ermessen

und geschützten Autonomiebereich der Gemeinde (Urteil des Bundesgerichts 1P.21/2006

vom 7. Juni 2006 betr. ein Projekt der Stadt Solothurn, Erw. 3.2).

Die von der Beschwerdeführerin

angeführte Argumentation, dass der Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 nicht

als Enteignungstitel genüge, stützt sich einerseits auf Aussagen von

Vertreterinnen und Vertretern des Bau- und Justizdepartementes in dessen

Mitteilungsblättern (z.B. Baukonferenzen 2009, S. 46 und 2015, S. 34), lässt dabei

aber ausser Betracht, dass diese Aussagen von der aktuellen Version von § 39

Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes ausgehen, wie sie seit 1. Januar 2008 in

Kraft ist, und nur besagen, dass bei einem Plan, dem die Bedeutung der

Baubewilligung zukommen soll und deshalb ein Baubewilligungsverfahren

überflüssig macht, ein solcher in der Regel im Massstab 1:500 oder 1:1000 jedenfalls

genügen soll. Hier wurde jedoch, wie bereits ausgeführt, ein

Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Die Planauflage des vorliegenden Planes

erfolgte zudem bereits (erstmals) im Jahr 2002, als einem Erschliessungsplan

noch nicht die Bedeutung einer Baubewilligung bei der Publikation und im

Genehmigungsbeschluss beigemessen werden durfte bzw. musste, sondern einzig die

Regel von § 3 Abs. 2 lit. b der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) galt,

welche vorsah und immer noch vorsieht, dass für öffentliche

Erschliessungsanlagen [nur] eine Baubewilligungspflicht besteht, wenn die

Ausführung der Anlage aus dem Nutzungsplan nicht genügend ersichtlich ist oder

wesentliche Änderungen gegenüber dem Auflageplan erfolgen sollen. Dass die

Ausführung, was die Breite, den Ort und den Verlauf der Strasse angeht, aus dem

Erschliessungsplan genügend ersichtlich ist, wurde bereits dargelegt. Aus dem

Augenschein (Fotos 9 und 10) ergibt sich zudem, dass auch die Höhenlage der

Panoramastrasse aus dem Plan und dem existierenden Gelände klar ablesbar ist. Wesentliche

Änderungen gegenüber dem Auflageplan sind keine vorgesehen, wie sich aus den

Ausführungsplänen (vgl. Mutationsplan, Urkunde der Stadt Olten) zeigt. Zur Zeit

der Planauflage bzw. Plangenehmigung wäre nach der Praxis im Kanton unter

diesen Umständen ein Baubewilligungsverfahren nicht notwendig gewesen.

Die Aussage im Beschwerdeentscheid des

Bau- und Justizdepartementes im Baubewilligungsverfahren, dass der vorliegende

Erschliessungsplan nicht als Enteignungstitel genügen würde, erfolgte lediglich

als Mutmassung bei der Abschätzung der Prozessaussichten im Kostenentscheid;

daraus kann keine Verbindlichkeit abgeleitet werden, zumal diese Aussage der

langjährig gehandhabten Praxis (bei Plänen mit Auflage vor dem Jahr 2008) im

Kanton widerspricht.

5.1 Es bleibt zu prüfen, ob der von der

Vorinstanz zugesprochene Quadratmeterpreis für das zu enteignende Land angemessen

sei.

Soweit das PBG nichts Anderes bestimmt,

gelten für die formelle Enteignung, wie bereits erwähnt, die Bestimmungen des EG

ZGB und die Grundsätze der Bundesverfassung. Es ist volle Entschädigung zu

leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 Abs. 1 EG ZGB). Der Enteignete soll durch die

Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre

(Hess/Weibel: Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 16 EntG,

SR 711).

Dabei handelt es sich um eine

Vermögenswertgarantie. Für den Enteigneten darf kein Verlust, aber auch kein

Gewinn resultieren. Die Entschädigungsleistung erfolgt regelmässig in Form von

Geld. Zu entschädigen ist der Verkehrswert. Weiter zu entschädigen sind alle

dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der

Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen. Diese sogenannten

Inkonvenienzen können zum Beispiel Umzugskosten, Erwerbsausfall, unnütz

gewordene Planungskosten, Anpassungsarbeiten am Grundstück und unter Umständen

einen entgangenen Gewinn umfassen (Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.]: Die

Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, St. Gallen 2014 N 72 ff.

zu Art. 25 BV; Haefelin/Müller/Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich

2020, Rz 2410 ff.; Tschannen/Zimmerli/Müller: Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern

2014, S. 631).

5.2 Die Enteignungsentschädigung bemisst

sich, wie gesagt, nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Landes im Zeitpunkt

der Enteignung: Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er beim

Verkauf der Liegenschaft zu dieser Zeit erhalten hätte (SOG 1999, Nr. 43).

Keinen Einfluss darauf haben die vorgängig ergriffenen planerischen Massnahmen

(Bauverbot gemäss Erschliessungsplan), da die entsprechenden Vorwirkungen bei

der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich unbeachtlich sind (vgl. zit.

Urteil des Bundesgerichts 1 P.21/2006, Erw. 3.3.1).

Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis

verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden

in Betracht zu ziehen, und es ist jene zu wählen, die das Prinzip der vollen

Entschädigung am besten wahrt (PVG 1997, Nr. 58; SOG 2003, Nr. 30).

Der zu entschädigende Verkehrswert ist

primär anhand von Vergleichspreisen auf dem Markt festzulegen (BGE 122 I 168;

Urteil des Bundesgerichts 1C.266/2011 vom 20. Oktober 2011 E.4). Was eine

unbestimmte Zahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für ein Grundstück

bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich

gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Diese Methode

führt zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für

Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen

dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden.

Vergleichsgrundstücke müssen nicht im selben Quartier liegen, sofern sie

hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeiten, etc. dem

Schätzungsobjekt ähnlich sind. Allfälligen Unterschieden der

Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen

werden (BGE 122 I 168 E.3a S. 173 f.).

5.3 Die Parzellen, ab welchen Land für

die Panoramastrasse enteignet werden soll, liegen erhöht am südlichen Rand der

Stadt Olten. Das Gebiet bildet den Abschluss eines ruhigen Wohnquartiers. Der

Hauptbahnhof ist Luftlinie ca. 1'300 m entfernt. Zum Schulhaus «Säli» sind es

ca. 400 m. Die nächsten Bushaltestellen befinden sich an der Höhenstrasse West und

auf der Sälistrasse bei der Abzweigung Fustlighalde (vgl. Protokoll der

Augenscheinsverhandlung, Foto 11). Beide sind vom Anfang der Panoramastrasse

(an der Sälistrasse) weniger als 300 m entfernt. Der Bus 503 der BOGG fährt

werktags zweimal in der Stunde direkt zum Bahnhof. Etwa in halber Distanz

befindet sich das Einkaufszentrum «Sälipark». Das letzte Teilstück der

Sälistrasse, von welcher die Panoramastrasse abzweigt, steigt relativ steil an.

Die Grundstücke sind also gut erschlossen, aber für die Erschliessung auf

Motorfahrzeuge angewiesen.

Entlang der Aare (östlich von Grenchen)

gilt im Allgemeinen der Jurasüdhang als bevorzugte, besonnte Wohnlage. Im

vorliegenden Fall handelt es sich um einen Nordhang. Auf den Parzellen (GB Nrn.

724, 725 und 4196) liegt auf der Nordseite eine 20 m-Baulinie zum südlich

angrenzenden höher liegenden Wald (Augenscheinsprotokoll, Foto 1). Dieser

verursacht jedenfalls im Winterhalbjahr, wenn die Sonne tief steht, bis gegen

Mittag Schatten. Anderseits bietet er Erholungsgebiet «vor der Haustür» und

direkten Zugang zum Ausflugsgebiet des Säli-Schlössli. Auf GB Nr. 724 liegt ein

Leitungskorridor für die bestehende 50 kV Hochspannungsleitung (Augenscheinsprotokoll,

Foto 4). Wer wegen nicht-ionisierender Strahlung Bedenken hegt, wird das Land

nicht erwerben wollen. Wie der Augenschein gezeigt hat, geniesst man auf den

Hanggrundstücken Abendsonne und schöne (Panorama-) Sicht auf die Stadt und den

dahinter liegenden Jura (Augenscheinsprotokoll, Fotos 3 – 5).

Das Land liegt in der Wohnzone 2 mit

einer Ausnützungsziffer von 0.4. Erlaubt sind Einfamilien-, Zweifamilien- und

Doppeleinfamilienhäuser, nicht jedoch Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Die

maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m. Die Baumöglichkeiten sind also beschränkt

und ausgerichtet auf grössere Wohnhäuser mit reichlich Umschwung.

Der Steuersatz für natürliche Personen

liegt in Olten bei 108 (Vergleich: Solothurn 107; Grenchen 122), etwas unter

dem kantonalen Mittelwert von 118 Prozent.

Alles in allem handelt es sich somit um

gutes bis sehr gutes, jedoch nicht bestes Bauland. Namentlich der gebotene

Waldabstand und die Hochspannungsleitung schmälern den Wert etwas. Nach § 3 der

Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (BGS 931.72) dürfen im

Waldabstand nämlich nur Kleinstbauten (wie Kleintierställe, Gerätehäuschen etc.

bis 10 m2 Grundfläche) und einzelne kleine bauliche Anlagen (Cheminées,

Bassins, Kompostierplätze, Einfriedigungen etc.) errichtet und diese nicht

näher als 6 m an den Wald gestellt werden, Zäune und Einfriedungen nicht näher

als 2 m. Das Land ist zudem im jetzigen Zustand, der zu bewerten ist, eben noch

nicht erschlossen, sondern soll mit der zu bauenden Panoramastrasse und den

darin liegenden Wasser- und Abwasserleitungen erst erschlossen und damit zu

effektivem bebaubarem Bauland werden.

5.4 Enteignet werden sollen

Grundstücksteile ab den Grundstücken GB Olten Nr. 725, 4196 und 724 (vgl.

Mutationsplan 40156-01 vom 29. November 2018, in den Akten der Stadt Olten).

Grundsätzlich wären diese drei Grundstücke bzw. die davon zu enteignenden

Teilflächen je einzeln zu bewerten, zumal es sich beim Grundstück Nr. 725 um

ein (mit einer grosszügigen Villa) bereits teilweise überbautes Grundstück

handelt, das dreieckförmige Grundstück Nr. 4196 für sich alleine nicht optimal

bebaubar wäre und das Grundstück Nr. 724 von der Starkstrom-Freileitung

tangiert ist (Augenscheinsprotokoll Foto 4, Luftbilder bei den Akten). Da mit

der Enteignung jedoch das bestehende Erschliessungssträsschen zwischen den

Grundstücken Nr. 4196 und Nr. 724 aufgehoben und das entsprechende Land

der Beschwerdeführerin als Eigentümerin dieser beiden angrenzenden Grundstücke

zugeschlagen werden soll, das sehr grosse Grundstück Nr. 725 mit seinem

unüberbauten Teil an diese Grundstücke direkt angrenzt und es – was die

Ausnützung betrifft über sehr grosse Reserven verfügt, welche auf dem nicht

überbauten Teil und den beiden angrenzenden Grundstücken genutzt werden können,

die drei Grundstücke also zusammen ein einheitliches Baugebiet bilden, das

derselben Eigentümerin, einer Immobilienunternehmung gehört, kann eine

einheitliche Bewertung der drei Grundstücke bzw. des abzutretenden Landes

erfolgen, bei welcher den Unterschieden und Eigenheiten der drei jetzigen

Grundstücke gesamthaft Rechnung getragen wird.

5.5 Auf das ins Recht gelegte

Parteigutachten kann zur Ermittlung des Landwertes nicht unbesehen abgestellt

werden. Das Gutachten berücksichtigt, wie explizit festgehalten, den Korridor

für die Hochspannungsleitung, der als Baubeschränkung wirkt, nicht. Ebenso

erfolgte das Gutachten ohne Besichtigung des Grundstücks und ohne konkretes

Vorprojekt (Gutachten S. 6). Den Landpreis nach Lageklassen zu

plausibilisieren, ist risikoreich, liefert doch diese Methode einen grossen

Streubereich (Urteil des Bundesgerichts 1E.3/2005 [BGE 131 II 458]). Das

Gutachten berechnet ein maximal mögliches Projekt und nimmt dafür

Verkaufspreise von erstellten Wohneinheiten an. Nebenbei gesagt sind heute auf

dem Portal «immoscout24.ch» in der Stadt Olten keine Objekte in der angenommenen

gehobenen Preiskategorie verfügbar. Der Landpreis wird im Privatgutachten schliesslich

wie folgt errechnet: Mutmasslicher Verkaufserlös der maximal möglichen Häuser

minus geschätzte Baukosten (inkl. Erschliessungskosten). Dies ist viel zu

ungenau und risikobehaftet, um als klare Grundlage für die vom Gesetz verlangte

volle Entschädigung zu dienen.

5.6 Greift man auf die statistische

Methode zurück, sind im Oberfustligfeld letztmals im Jahr 2013 Grundstücke

verkauft worden, nämlich deren drei. Diese grenzen zum Teil direkt nördlich an

die Enteignungsgrundstücke an. Dafür wurden Preise von CHF 550.00/m2

(einmal) und CHF 650.00/m2 (zweimal) bezahlt. Nimmt man alle fünf

verfügbaren Kaufpreise aus dem Oberfustligfeld (Jahre 2010 bis 2013) liegt der

Zentralwert bei CHF 550.00 und der Durchschnitt bei (gerundet) CHF 590.00

pro Quadratmeter. Nimmt man sämtliche (zwanzig neueren) bei der kantonalen

Steuerverwaltung verfügbaren Verkaufspreise, die vom 1. Januar 2013 bis Ende

2018 in der Stadt Olten für Bauland bezahlt wurden, so resultiert ein

durchschnittlicher Preis von gerundet CHF 570.00 pro Quadratmeter. Der

Zentralwert liegt bei CHF 545.00 pro Quadratmeter. Beides allerdings für

erschlossenes Land. Die Gemeinde hat auf Betreiben der Beschwerdeführerin den

höchsten je bezahlten Preis, CHF 700.00 (im Jahr 2015), in die provisorische

Beitragsberechnung einfliessen lassen. Ginge man hier von diesem Quadratmeterpreis

aus, müsste man davon die mutmasslichen Erschliessungskosten abziehen, denn (auch)

diese Käufe betrafen die Gebiete «Hammer» und «Ziegelacker», die bereits

vollständig erschlossen waren. Die Beschwerdeführerin selbst rechnet nach ihren

Eingaben im Verfahren mit Erschliessungskosten von mindestens CHF 100.00/m2.

Dieser Betrag ist allerdings wegen der peripheren Hanglage knapp bemessen, wie

die Beschwerdeführerin selber einräumt. In der provisorischen Beitragsberechnung

ging die Gemeinde von Erschliessungskosten (inkl. Landerwerb) von ca. CHF 140.00

pro Quadratmeter massgebender Beitragsfläche aus. Subtrahiert man vom maximal

bezahlten Preis geschätzte minimale Kosten von 100.00/m2, ergäbe

sich ein Wert von etwa CHF 600.00/m2.

5.7 Die Beschwerdeführerin hat zwei

weitere Vergleichsgrundstücke für die Preisfindung zur Diskussion gestellt.

Beide wurden am Augenschein besichtigt und die entsprechenden verfügbaren

Unterlagen eingeholt.

5.7.1 Beim Grundstück GB Olten Nr. 870,

das ebenfalls nördlich des Fustligweges (östlich der Sälistrasse), auf gleicher

Höhe wie die Enteignungsgrundstücke liegt, handelt es sich um eine abgetrennte

Restparzelle eines Gestaltungsplangebiets, das bereits mit mehreren Baukörpern

und einer gemeinsamen Einstellhalle weitgehend überbaut ist. Was dort (noch)

gebaut werden kann, ist vom Gestaltungsplan vorgegeben und der Kaufpreis

enthält auch die gemeinsame Zufahrt und Anteile an der bereits bestehenden

Einstellhalle. Ein vergleichbarer Landpreis für Bauland lässt sich daraus nicht

ableiten.

5.7.2 Das Vergleichsgrundstück GB Olten

Nr. 720 liegt auch im Gebiet Fustlig und es ist ähnlich gross. Es liegt an

demselben Hang, die Ausrichtung ist dieselbe. Es befindet sich jedoch etwa 20

Höhenmeter tiefer (vgl. Augenscheinsprotokoll S. 2, Fotos 11 und 12). Das

Grundstück ist vollständig öffentlich erschlossen, mit Strassen (Sälistrasse,

Fustlighalde, Terrassenweg) und Leitungen, und es liegt etwas näher beim

Stadtzentrum. Die Bushaltestelle Fustlighalde liegt direkt am Grundstück. Es

handelt sich ebenfalls um eine ruhige Wohngegend, allerdings mit etwas weniger

Aussicht und weiter weg vom Wald. Während es von der Grösse und Lage her mit

den Enteignungsgrundstücken sehr gut vergleichbar ist, ist die Überbaubarkeit

besser, liegt es doch zwar ebenfalls in der Wohnzone W2, allerdings mit einer

Ausnützungsziffer von 0.5 und ohne die Einschränkung, dass maximal

Doppeleinfamilienhäuser erstellt werden dürfen. Dieses Grundstück bzw. ein

Drittel Miteigentumsanteil (im Halte von 2678 m2) daran wurde Mitte

2019 für CHF 650.00 pro Quadratmeter verkauft.

Entgegen den Behauptungen der

Beschwerdeführerin ist allerdings die Erschliessungssituation beim

Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 tatsächlich anders als bei den

Enteignungsgrundstücken. Zwar ist der Beschwerdeführerin zuzustimmen, dass bei

beiden grossen Grundstücken grundstücksinterne Erschliessungskosten anfallen

werden, welche die einzelnen Gebäude erschliessen. Die Enteignungsgrundstücke

verfügen jedoch – das Grundstück Nr. 725 für den unüberbauten Teil – vor dem

Bau der Panoramastrasse mit den dort zu erstellenden Leitungen über keine öffentliche

Erschliessung, welche eine sofortige Bebauung ohne diese Anlagen ermöglichen

würde. Diese öffentlichen Erschliessungsanlagen sind vor der

Überbauungsmöglichkeit zwingend zu erstellen und deren Kosten deshalb bei der

Bewertung des Landwertes als Bauland zwingend einzubeziehen. Wäre das

Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 nicht bereits erschlossen, wäre bei

vergleichbaren Erschliessungskosten von etwa CHF 100.00 pro Quadratmeter von

einem Vergleichswert von etwa CHF 550.00 pro Quadratmeter unerschlossenen

Baulandes im Zeitpunkt Mitte 2019 auszugehen.

5.8 Geht man also von den aktuellsten wenigen

Vergleichspreisen aus, ergibt sich für das Baugebiet Fustlighalde ein

Vergleichspreis für öffentlich erschlossenes Bauland von CHF 650.00, erzielt mehrmals

in den Jahren 2013 und 2019. Der Einwand, dass jeweils noch grundstücksinterne

Erschliessungskosten (für Zufahrt und Leitungen) anfielen, der effektive

Landwert also höher liege, geht fehl, ist das doch bei jedem grösseren

Grundstück der Fall. Beim aktuellsten Verkauf einer ähnlich grossen Parzelle

ist zu beachten, dass dieses Grundstück zwar die weniger spektakuläre Aussicht

geniesst, anderseits aber näher an der Stadt liegt, fertig öffentlich

erschlossen ist, eine um 20 % grössere Ausnützungsziffer und über weniger

einschränkende Bauvorschriften verfügt. Der dort erzielte Preis kann also

durchaus als Referenzpreis herangezogen werden, wobei allerdings jedenfalls dem

unterschiedlichen Erschliessungsgrad Rechnung zu tragen ist.

Angesichts der in der letzten Zeit

generell gestiegenen und ansteigenden Landpreise ist also der Wert für die zu

enteignenden Grundstücksflächen auf CHF 700.00 pro Quadratmeter festzusetzen, allerdings

im Zustand nach der Enteignung und Erstellung der öffentlichen Erschliessungsanlagen.

Damit ist neben der Teuerung insbesondere auch berücksichtigt, dass der Wert

des Landes durch die Enteignung, im speziellen durch die damit verbundene

Zueignung der bisherigen Erschliessungsparzelle (Teilfläche e gemäss

Mutationsplan) steigt, indem die bisherigen Grundstücke Nr. 4196 und Nr. 724

nicht mehr durch ein fremdes Grundstück unterbrochen sind, sondern ein

einheitliches und besser überbaubares Baugebiet entsteht. Ein solcher Vorteil

stellt einen besonderen Vorteil im Sinne von § 232 Abs. 2 EG ZGB dar, welcher

der Eigentümerin aus der Enteignung entsteht, und der nach der Praxis ausnahmsweise

bei der Festsetzung der Entschädigung anzurechnen ist, da davon ausschliesslich

die Beschwerdeführerin profitiert (vgl. z.B. SOG 1983 Nr. 16 mit Hinweisen).

Geht man von voraussichtlichen Erschliessungskosten (für Strasse inkl.

Landerwerb, Wasserleitung und Kanalisation) von rund CHF 125.00 pro

Quadratmeter massgebender Fläche aus, wie sie aufgrund des durchgeführten

Beitragsverfahrens (Urteil Verwaltungsgericht vom 13. November 2017) anzunehmen

sind, ergibt das Erschliessungskosten (für die öffentliche Erschliessung) von

voraussichtlich mindestens CHF 100.00 pro Quadratmeter effektiven Baulandes,

wovon auch die Beschwerdeführerin ausgeht. Das führt zu einem Wert von CHF

600.00 pro Quadratmeter für das ab den Grundstücken der Beschwerdeführerin zu

enteignende Land; was den höchsten in Olten erzielten bekannten

Grundstückspreisen entspricht.

5.9 Ein solcher Wert entspricht im

Übrigen auch in etwa dem zu erzielenden Verkaufspreis gemäss dem eingereichten

Privatgutachten, welches von einem Verkaufswert für das Bauland von CHF 664.00

pro m2 effektiver Grundstücksfläche ausgeht, dabei aber die

konkreten Umstände, explizit genannt die Starkstromleitung, daneben auch den

nahen Wald, ebenso den erst durch die Enteignung bzw. die Zueignung

entstehenden besonderen Vorteil (oben) unberücksichtigt lässt und sich nur auf

die beiden Grundstücke GB Nr. 724 und Nr. 4196 bezieht. Nach dem Gutachten

handelt es sich zudem bei diesem Preis um denjenigen für erschlossenes Bauland,

sind doch Erschliessungskosten bereits eingerechnet (Gutachten S. 5). Jedenfalls

liegt der ermittelte Schätzwert von CHF 600.00 pro Quadratmeter auch im

Streubereich von plus/minus 10 % des Wertes gemäss Gutachten.

6. Die Beschwerde erweist sich somit teilweise

als begründet; sie ist teilweise gutzuheissen: Ziffer 2 des Entscheids vom 28.

Mai 2020 der Kantonalen Schätzungskommission ist anzupassen und der Landpreis

auf CHF 600.00/m2 festzusetzen.

7.1 Die Kosten des erstinstanzlichen

Enteignungsverfahrens (Schätzungsverfahrens) sind von der Enteignerin zu

bezahlen. Ziffer 3 des angefochtenen Urteils der Kantonalen

Schätzungskommission, die ja auch nicht angefochten wurde, bleibt deshalb

bestehen.

7.2 Für das erstinstanzliche Verfahren

macht die Enteignete eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40 (15.10 Stunden à

CHF 300.00 nebst CHF 157.50 Auslagen und CHF 360.90 MWSt) geltend, welche

zwar hoch, aber insbesondere auch angesichts des erheblichen Streitwerts noch

als angemessen erscheinen. Diese sind ihr deshalb zu Lasten der Stadt Olten in

Abänderung von Ziff. 4 des angefochtenen Urteils der Schätzungskommission

zuzusprechen.

7.3 Nach der Verordnung über das

Enteignungsverfahren (BGS 212.435.3, § 11 f.), wie auch gemäss § 77 VRG werden

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht nach den Vorschriften der

Zivilprozessordnung auferlegt. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

sind auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Beschwerdeführerin obsiegt nur

teilweise, etwa im Umfang von einem Viertel. Es rechtfertigt sich, ihr

Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu überbinden. Die restlichen Kosten hat der

Kanton Solothurn zu tragen, denn die Stadt hat gleich zu Beginn den maximal

marktgängigen Preis offeriert.

7.4 Andererseits ist der

Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine

Parteientschädigung auszurichten, zahlbar durch die Stadt Olten. Die geltend

gemachten CHF 3'540.00 für die Zeit ab Beschwerdeeinreichung bis 22. September

2020 und die CHF 3'149.50 für die Zeit vom 23. September 2020 bis 12. April

2021 ergeben total eine Summe von CHF 6'689.50. Die Entschädigung ist nach dem

Verfahrensausgang auf rund einen Viertel, also auf CHF 1'700.00 zu reduzieren.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

Die Ziffern 2 und 4 des Urteils der Kantonalen Schätzungskommission vom 28. Mai

2020 werden aufgehoben und wie folgt ersetzt:

«2. Dem Antrag der

Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die

Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 gemäss

Mutationsplan (Ordnungsnummer 40156-01) vom 29. November 2018 wird auf CHF 600.00

pro Quadratmeter festgesetzt.

4. Der A.___ wird zulasten

der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40

(inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.»

Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren

vor Verwaltungsgericht werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt. Daran hat die Beschwerdeführerin

CHF 1'500.00 zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton

Solothurn.

3. Die Stadt Olten hat der

Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung

von CHF 1’700.00 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Der Streitwert beträgt mehr als CHF

30'000.00.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad