Beitragsplan "Verlängerung Wasserversorgung Eichholzweg"

Verwaltungsgericht

Urteil vom 4. Oktober 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,

Solothurn

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde B.___,

Beschwerdegegnerin

betreffend Beitragsplan

"Verlängerung Wasserversorgung E.-Weg"

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Gemeinde B.___ überarbeitete

nicht nur den Zonenplan, sondern auch die Generelle Wasserversorgungs-Planung

(GWP). Dabei gelangte sie zum Schluss, in der Stockmatt müsse der Ausbau des

Versorgungsnetzes lediglich noch bis zum neuen Hydranten in der Nähe von GB Nr.

15270 erfolgen. Eine Ringleitung in der Quartierstrasse sei für die

Wasserversorgung und den Löschschutz nicht mehr nötig. Im E.-Weg wurde sodann eine

93 m lange Leitung mit einer Nennweite von 100 projektiert. Die Kosten dafür

sollten sich nach dem Voranschlag auf CHF 42'000.00 belaufen. Davon

sollten 80 % oder CHF 33'600.00 auf die Eigentümer von fünf angrenzenden Parzellen

in der Bauzone überwälzt werden. A.___ war Eigentümer zweier dieser Parzellen,

nämlich von GB Nrn. 27000 und 5200. Auf ihn sollten insgesamt

CHF 13'388.60 an Beiträgen entfallen.

2. A.___ wandte sich an die kantonale

Schätzungskommission, nachdem der Gemeinderat seine Einsprache am 27. Mai 2020

abgelehnt hatte. Der Gemeinderat habe einen Beitragsplan für die Verlängerung

der Wasserversorgung im E.-Weg aufgelegt. Der E.-Weg befinde sich am Rand der

Bauzone. Die Anstösser nordwestlich (recte: südwestlich) des E.-Wegs würden

beitragspflichtig. Die gegenüberliegenden Anstösser befänden sich ausserhalb

der Bauzone und würden nicht in die Berechnung einbezogen. Seine beiden Grundstücke

seien wassermässig bereits erschlossen. Rechtlich handle es sich nicht um eine

Neuerschliessung. Die Dimension der Leitung werde mit einem neu zu erstellenden

Hydranten begründet, den die Gebäudeversicherung angeblich verlangt habe. Es

bestehe bereits ein Hydrant in der Nähe. Nach Auskunft der Gebäudeversicherung

sei der zusätzliche Hydrant nur zweckmässig, wenn der E.-Weg ausgebaut werde. Beim

Bau öffentlicher Erschliessungsanlagen seien auch die Grundstücke ausserhalb

der Bauzone ins Beitragsverfahren aufzunehmen. Allerdings seien die Beiträge zu

stunden. Es sei denkbar, dass diese Grundstücke später einmal eingezont würden.

Der Schätzungskommission wurde beantragt,

der Entscheid des Gemeinderats sei aufzuheben. Auf den Beitragsplan sei zu

verzichten. Eventuell seien auch die gegenüberliegenden Grundstücksflächen

einzubeziehen.

3. Am 2. Dezember 2020 wies die

Schätzungskommission die Beschwerde kostenfällig ab, soweit sie darauf eintrat.

Die Kommission erwog namentlich

Folgendes: In seiner Replik habe der Beschwerdeführer eingeräumt, dass es sich

um eine Neuerschliessung handle. Er habe sich auf den Eventualantrag beschränkt.

Der Einbezug von Grundstücken in der Landwirtschaftszone setze voraus, dass

auch diesen Flächen mit Blick auf eine spätere Einzonung tatsächlich ein

Mehrwert zukomme. Im vorliegenden Fall könne eine Einzonung auch in ferner Zukunft

nahezu ausgeschlossen werden, denn die fragliche Teilfläche von GB B.___

Nr. 20857, dem Grundstück jenseits der Quartierstrasse, liege in der

Juraschutzzone.

3. Dagegen liess A.___ am 23. Dezember

2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Das Urteil der Schätzungskommission

sei aufzuheben. Es seien auch die nördlich des E.-Wegs und ausserhalb der

Bauzone liegenden Flächen in den Betragsplan einzubeziehen. Es sei falsch, dass

auch in ferner Zukunft die Einzonung nahezu ausgeschlossen werden könne. Zwar

werde heute primär nach innen verdichtet, aber das könne sich wieder ändern.

Die Juraschutzzone kenne kein Bauverbot. Auch Land in der Juraschutzzone könnte

eingezont werden. Ein Grundstück wäre nur dann nicht einzubeziehen, wenn eine

spätere Einzonung zum Beispiel wegen der topografischen Verhältnisse oder

deshalb ausgeschlossen werden könne, weil es sich um Wald handle. Es gebe (aus

dem Schwarzbubenland) einige ärgerliche Beispiele, wo später eingezonte

Grundstücke eine Gratiserschliessung auf Kosten der Nachbarn erhalten hätten.

Der Wortlaut von § 23 GBV sei klar. Die Absichten künftiger Gemeinderäte könne

man nicht voraussagen.

4. Die Gemeinde B.___ beantragte, die

Beschwerde sei abzuweisen. Eine Einzonung der in Frage stehenden Fläche könnte

nicht begründet werden und sei praktisch ausgeschlossen. Die Wohnzone könnte an

günstigeren Orten erweitert werden. Die Verkehrserschliessung sei am fraglichen

Ort ungenügend. Es gehe hier lediglich um die Wasserleitung.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als

beitragspflichtiger Grundeigentümer durch den angefochtenen Entscheid beschwert

und damit grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert.

Allerdings hat der Beschwerdeführer eine seiner beiden Liegenschaften … am E.-Weg

(kurz bevor er Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben hat) verkauft. Da er nach

§ 20 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) für die

Beiträge weiterhin solidarisch haftet, ist er befugt, das Verfahren

weiterzuführen. Aufgrund der nachfolgenden Erwägungen kann davon abgesehen

werden, die Käufer formell in das anhängige Verfahren miteinzubeziehen.

2.

Nicht mehr bestritten ist die

grundsätzliche Beitragspflicht des Beschwerdeführers. Seine Liegenschaften am E.-Weg

befinden sich in der Wohnzone 2. Nordöstlich des Wegs liegt die grosse Parzelle

Nr. 20874 (4.4 ha) in der Landwirtschaftszone, überlagert von der

Juraschutzzone.

3.1

Die

Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) findet nach deren § 4 Anwendung auf alle öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche dem Verkehr, der

Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung dienen.

§ 23 GBV steht unter dem Titel «Allgemeine

Bestimmungen» und gilt folglich auch für Wasserleitungen. Diese Norm lautet: «Beim

Bau von öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche der Erschliessung von

Grundstücken ausserhalb der Bauzone dienen, ist das Beitragsverfahren ebenfalls

durchzuführen. Die Beitragspflicht entsteht aber für unüberbaute Grundstücke

erst im Zeitpunkt der Einzonung in die Bauzone oder der Überbauung.»

3.2

Erschliessungsbeiträge unterliegen als

Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip. Entstehen

Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese grundsätzlich vom Eigentümer

abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2). Zumindest

auf den ersten Blick erfährt die Eigentümerin der Landwirtschaftsparzelle

momentan keinen direkt realisierbaren Vorteil, wenn ihr Grundstück erschlossen

wird, da sich an der Überbaubarkeit von ihrer Seite her nichts ändert. § 23 GBV

knüpft nicht nur an die Einzonung, sondern auch an die (zonenkonforme)

Überbauung (durch einen Landwirt) an. Die Bestimmung ist Ausdruck des

Vorteilsprinzips. Der abzugeltende Sondervorteil besteht bei noch nicht

überbauten Liegenschaften in der Überbaubarkeit und der damit verbundenen

Wertsteigerung der Grundstücke (Adrian Hungerbühler: Grundsätze des

Kausalabgabenrechts. Eine Übersicht über die neuere Rechtsprechung und Doktrin,

in: ZBl 104/2003 S. 505 ff., S. 511). Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone,

die im Privateigentum stehen, hat die Erschliessung an sich noch nicht zur

Folge, dass sie danach auch überbaut werden können. Ist der Eigentümer kein

Landwirt, bedarf es zuvor einer Umzonung, was nach den letzten Revisionen des

RPG zugestandenermassen schwieriger sein dürfte als in früheren Jahren. Beim

Landwirt ist zunächst zu prüfen, ob sein Bauvorhaben zonenkonform ist oder eine

(vom Kanton zu erteilende) Ausnahmebewilligung möglich ist. Dieser erschwerten

Ausgangslage hat der Verordnungsgeber aber bei Erlass von § 23 GBV mit der

Möglichkeit der Stundung Rechnung getragen. Der erschliessungsbedingte Mehrwert

lässt sich erst realisieren, wenn auch die Überbaubarkeit der Parzelle

gewährleistet ist (SOG 2015 Nr. 19 E. 3.6).

3.3

Unbehelflich sind in diesem

Zusammenhang die Ausführungen der Vorinstanz zur Juraschutzzone. Abgesehen von

gewissen Parzellen im Gäu ist im Kanton Solothurn ein Grossteil der

landwirtschaftlichen Grundstücke von der Juraschutzzone überlagert. Eine

zonenkonforme Überbauung wird dadurch mitnichten ausgeschlossen. §§ 24 ff. der

kantonalen Verordnung über Natur- und Heimatschutz (NHV; BGS 435.141) machen

für die Juraschutzzone in erster Linie Vorgaben in gestalterischer Hinsicht,

etwa, dass Bauten in der Juraschutzzone in besonderer Weise auf das Orts- und

Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen haben (§ 24 Abs. 1 NVH) oder dass bei der

Formgebung auf gute Proportionen und ein ausgewogenes Verhältnis von Dach- und

Fassadenflächen zu achten ist, wobei beim Gesamteindruck das Dach in der Regel

vorherrschen soll (§ 25 Abs. 2 NHV). Damit wird das Bauen in keiner Weise

verunmöglicht.

4.1

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und

der Entscheid der Schätzungskommission vom 2. Dezember 2020 aufzuheben. Die

Sache ist zu neuem Entscheid an den Einwohnergemeinderat von B.___

zurückzuweisen, um nach Massgabe von § 11 GVB eine Teilfläche von GB B.___

Nr. 20874 in die Beitragsberechnung einzubeziehen. Die Grundeigentümerin dieser

Parzelle war zwar in das hier anhängige Verfahren nicht miteinbezogen, kann

aber ihre Rechte umfassend im neuen Erschliessungsverfahren geltend machen, so

dass sie mit dem hier zu fällenden Urteil keine direkten Nachteile erleidet.

4.2

Bei diesem Ausgang hat die Gemeinde

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1‘000.00 festzusetzen sind. Dem

Beschwerdeführer ist eine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Anwalt des

Beschwerdeführers hat (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) CHF 2‘854.95 in

Rechnung gestellt und dazu die Honorarvereinbarung eingereicht. Ein zeitlicher

Aufwand von 8.67 Std. erscheint – mit Blick darauf, dass die gesamte

Argumentation aus dem Vorverfahren übernommen wurde – zwar recht hoch, aber

noch angemessen. Die Entschädigung ist durch die Gemeinde B.___ zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen:

a) Das Urteil vom 2. Dezember 2020 der

kantonalen Schätzungskommission wird aufgehoben.

b) Die Sache wird zu neuem Entscheid im

Sinne der Erwägung II/4.1 hiervor an den Einwohnergemeinderat B.___

zurückgewiesen.

2. Die Einwohnergemeinde B.___ hat die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

3. Die Einwohnergemeinde B.___ hat dem

Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von CHF 2'864.95 (inkl. Auslagen und

MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad