Teilzonen- und Erschliessungsplan "Südhang" Grenchen

Verwaltungsgericht

Urteil

vom 7. März 2022

Es wirken mit:

Präsidentin

Scherrer Reber

Oberrichter

Müller

Oberrichter

Werner

Gerichtsschreiber

Schaad

In Sachen

1. A.___

2. B.___

3. C.___

4. D.___

alle hier vertreten durch Rechtsanwältin und Notarin Gabriela

Mathys,

Beschwerdeführer

gegen

1. Regierungsrat des Kantons Solothurn,

vertreten durch Bau- und Justizdepartement, ,

2. Einwohnergemeinde der Stadt Grenchen,

3. E.___ vertreten durch Rechtsanwalt und

Notar Theo Strausak,

Beschwerdegegner

betreffend Teilzonen- und Erschliessungsplan

"Südhang" Grenchen

zieht das

Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Das Gebiet

«Südhang» liegt im Norden der Stadt Grenchen zwischen der «Allmendstrasse» und

dem «Altweg». Der Planungsperimeter umfasst die Parzellen GB Nrn. 2627, 2628

und 8852. Die Fläche von insgesamt ca. 40 a befindet sich am Hang und liegt

heute in der Wohnzone und in der Bauklasse 2 (1-2 Geschosse, max. 7.5 m

Gebäudehöhe). Sie wird neu der «Bauklasse 2 Hang» zugeteilt (1-3 Geschosse,

max. 9.5 m Gebäudehöhe). Zum östlich angrenzenden Wald besteht nach Gesetz eine

Waldbaulinie von 20 Metern. Die letzte Waldfeststellung stammt aus dem Jahr

2003. Nun soll die Fläche in verdichteter, aber quartierverträglicher Weise mit

einer Wohnnutzung überbaut werden.

Im Plan werden

zwei Baubereiche im Norden und ein Baubereich im Süden des Perimeters festgelegt.

In den Sonderbauvorschriften (SBV) werden die maximalen Höhen mit maximalen

Dachkoten ab gewachsenem Terrain fixiert. Die maximale Anzahl Wohneinheiten

wird auf acht festgelegt.

Der

Regierungsrat wies die am 12. Februar 2020 gegen die Planung eingereichte Beschwerde

von A.___, B.___, C.___ und D.___, alle vertreten durch Rechtsanwältin Gabriela

Mathys, kostenfällig ab. Der Teilzonen- und Erschliessungsplan «Südhang», der

Gestaltungsplan «Südhang» und die Sonderbauvorschriften der Stadt Grenchen

wurden mit Beschluss Nr. 2021/358 vom 16. März 2021 genehmigt.

2. Die Beschwerdeführer gelangten dagegen mit

Eingabe vom 26. März 2021 an das Verwaltungsgericht. Das Hauptrechtsbegehren

lautete, der Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben. Der Teilzonen- und

Erschliessungsplan «Südhang», der Gestaltungsplan «Südhang» und die

Sonderbauvor­schriften seien nicht zu genehmigen.

Auf allen drei Grundstücken hätten bereits Gebäude

gestanden. Geplant sei eine Überbauung mit einem Wohnhaus für den eigenen

Bedarf und zwei Mietshäusern. Gegen die Überbauung spreche der gesetzliche

Waldabstand von 20 Metern sowie die geltende Nutzung (Bauklasse, Wohnen 2). Zur

Rechtfertigung der Reduktion des Waldabstandes von 20 auf 10 Meter, zur

Aufzonung von einer Zone W2 in eine W2 Hang mit zusätzlicher Gebäudehöhe

mittels Gestaltungsplan und weiteren Abweichungen sei ein Ideenwettbewerb

durchgeführt worden. Bei den Rahmenbedingungen sei bereits ein Waldabstand von

zehn Metern angegeben worden. Aufgabe der Planer und Architekten sei gewesen,

ein Gebäude für den Eigengebrauch und ein Renditeobjekt zu gestalten. Es

seien drei Architekturbüros eingeladen worden. Im Frühling 2018 habe man die

architektonische Umsetzung, die Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit beurteilt.

Das kantonale Raumplanungsamt habe in seinem Bericht festgehalten, das Siegerprojekt

könne nur mittels Teilzonen- und Erschliessungsplanänderung sowie einem

Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften genehmigt werden. Eine direkte

Baubewilligung für das Projekt sei unzulässig – auch bloss ein Gestaltungsplan

reiche nicht aus. Die Abweichungen zur Grundnutzung seien zu massiv gewesen. Die

Beschwerdeführer seien trotz Teilnahme am Mitwirkungsverfahren nicht über die

Planauflage orientiert worden. Auf der Hangseite würden im Baubereich A für die

Beschwerdeführer drei bis zwei Geschosse sichtbar. Dies entspreche mehr als dem

Doppelten, was die Planungsbehörde im Bericht als «in Kauf genommen» angesehen

habe.

Gestaltungspläne

hätten sich an der Grundnutzung des Zonenplanes zu orientieren (§ 44 Abs. 4 PBG). Die Abweichung zur Grundnutzung dürfe nicht übermässig sein. Nach den

Sonderbauvorschriften seien Gebäudehöhen von 5,02 Meter (B3) bis 12,45 Meter

(A4) möglich. Nach der bisherigen Grundnutzung auf den Grundstücken betrage in

der Bauklasse Wohnen 2 die maximale Gebäudehöhe 7,50 Meter. Eine Überschreitung

der Gebäudehöhe gegenüber der Grundnutzung von 4,95 Meter (Punkt A4) mittels

Gestaltungsplanung sei unzulässig. Mit Gestaltungsplänen sei maximal ein

Geschoss Abweichung von der Grundnutzung erlaubt. Die Grundnutzung müsse

mittels Teilzonenplan geändert werden. Mit der Teilzonenplanänderung werde die

Grundnutzung erhöht. Die maximale Gebäudehöhe für Wohnen 2 Hang (gemäss

vorliegendem Antrag zur Teilzonenplanänderung) betrage 9,50 Meter. Damit

betrage die Gebäudehöheüberschreitung zwischen neuer Grundnutzung und

Gestaltungsplanung immer noch 2,95 Meter (am Punkt A4) und somit ein ganzes

Geschoss. Für die Beschwerdeführer bedeute es, dass gegenüber einer zu

erwarteten Überbauung jetzt in ihrer unmittelbaren Nähe ein fast doppelt so

hohes Gebäude erstellt werde. Zwar bestehe kein Recht auf Aussicht. Es

widerspreche jedoch der Planbeständigkeit und Plansicherheit, solche massiven Aufzonungen

vorzunehmen. Die massive Überschreitung der Gebäudehöhen mittels

Teilzonenplanänderung und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften

überschreite die zulässige Abweichung von der bisherigen Grundnutzung. Die Planungsbehörde habe davon abgesehen, auf den

betroffenen Grundstücken eine W3 zu planen. Diese Aufstockung wäre

unverhältnismässig gewesen und passe auch gar nicht in die Umgebung und die

übrige Nutzungszone. Mit dem Gestaltungsplan würden die Grundstücke jedoch

praktisch in eine Bauklasse Wohnen 3 Hang erhoben. Das Ausmass der Baukörper

sei gewaltig und passe nicht in das Quartier.

Die

Baukörper seien zu gross. Im Anhang 6 des Raumplanungsberichts sei für den

Nachweis des Grenzabstands nicht von den maximalen Gebäudehöhen gemäss

Sonderbauvorschriften ausgegangen worden. Es seien irgendwelche Angaben für OK

Dach angenommen worden, welche 60 bis 30 cm tiefer seien, als die in den

Sonderbauvorschriften (maximal) festgelegten Höhen:

Punkt

OK Dach

OK Dach

Differenz (m)

Anhang 6

SBV

A1

574.70

575.30

0.60

A2

577.20

577.50

0.30

A3

574.20

574.80

0.60

A4

577.20

577.50

0.30

A5

575.20

575.70

0.50

Anhang 6 zum Raumplanungsbericht sei aber nur

orientierend und behafte die Grundeigentümer nicht auf den tieferen

Gebäudehöhen. Nur am Rande sei erwähnt, dass beim Grundriss in Punkt A1 sogar

die Höhe falsch berechnet worden sei: «ca. 4,85» anstatt 5,37. Für die

Berechnung des Grenzabstands im Punkt A5 sei von einer Gebäudehöhe von 8,38

Meter (anstatt von 7,88 Meter in Anhang 6, Differenz 50 cm) und im Punkt A4 von

12,45 Meter (anstatt von 12,15 Meter in Anhang 6, Differenz 30 cm) auszugehen.

Der Anteil der viergeschossigen Fassade sei damit grösser als in Anhang 6

nachgewiesen. Die Linie mit der Gebäudehöhe von 10,50 Meter verschiebe sich

massiv in nördlicher Richtung.

Für viergeschossige Gebäude sei ein gesetzlicher Grenzabstand von 5,5

Meter vorgeschrieben. Dieser dürfe auch mit einem Gestaltungsplan nicht

reduziert werden. Der Grenzabstand bei der Ecke A5 betrage 4,17 Meter. Gemäss

Anhang 6 verlaufe die Linie mit der Gebäudehöhe von 10,50 Metern gerade dort,

wo der Grenzabstand von 5,5 Meter eingehalten sei. Verschiebe sich die Linie

weiter nach Norden, so sei der Grenzabstand von 5,5 Meter nicht mehr

eingehalten. Der Baubereich liege zu weit westlich an der Grenze zum

Gestaltungsplan. Das Gebäude sei zu hoch.

Der Gestaltungsplan «Südhang» verletze die gesetzlichen Vorschriften.

Der Grenzabstand müsse auch bei einem Gestaltungsplan eingehalten sein. In

Baufeldern dürfe man bis an die Grenze bauen. Beim Punkt A5 dürfe man 8,38, im

Punkt A4 12,45 Meter hoch bauen. Der Gestaltungsplan habe den

Detaillierungsgrad eines Baugesuchs. Der Grenzabstand sei bereits in diesem

Verfahren zu prüfen. Man habe den Grenzabstand auf den tieferen Gebäudehöhen

des Richtprojekts berechnet. Das Verwaltungsgericht sei nicht etwa befugt, die

Sonderbauvorschriften zu ergänzen.

Der Baubereich A könne auch nicht einfach nach Osten geschoben werden. Mit

dem Gestaltungsplan werde der Gebäudeabstand bereits massiv verletzt. Mit einem

Verschieben von Baubereich A würde die Situation verschärft. Weder dem

Gestaltungsplan noch den Sonderbauvorschriften könne entnommen werden, dass die

Gebäudeabstände des Baubereichs A und B unterschritten seien. Es fehle eine Begründung.

Der Abstand zwischen der Gebäudeecke B1 und der Fassade von A2 bis A3

müsste gemäss Gebäudeabstandsbestimmung mindestens 8,40 Meter aufweisen. Wie

der Darstellung in Urkunde 5 der Eingabe von RA Strausak entnommen werden

könne, betrage der Gebäudeabstand zwischen der Fassade A2 bis A3 und der Ecke

B1 nicht einmal 8,29 Meter. Damit fehle in den Sonderbauvorschriften der

Hinweis auf die Gebäudeabstandsunterschreitung.

Für das Projekt müsse der Waldabstand um die Hälfte reduziert werden.

Gemäss Raumplanungsgesetz sei der Wald in seiner Funktion zu schützen. Dies sei

als Grundsatz bei jeder Planung zu berücksichtigen. Zum Wald gehöre auch der

Waldrand. Zum Schutz des Waldes würden gesetzliche Waldabstände festgelegt.

Vorliegend betrage dieser 20 Meter. Der Waldabstand von 20 Metern stehe einer

Überbauung der Grundstücke nicht im Weg. Die Überbauung sei möglich. Wie aus

den Plänen hervorgehe, seien die Grundstücke auch überbaut gewesen.

Die Planung widerspreche den gesetzlichen Vorgaben massiv (Waldfunktion,

Aufzonung, Grenz- und Gebäudeabstände). Die Planbeständigkeit und

Plansicherheit seien angemessen zu berücksichtigen. Das Richtprojekt sei zu

massiv und gross für die Grundstücke. Die geplante Überbauung passe nicht in

das bestehende Quartier und würde dieses wie auch den Wald dahinter erdrücken.

Die Überbauung liege nicht im Zentrum, sondern am Rand eines Wohnquartiers. Die

ganze Planung sei zur Überarbeitung zurückzuweisen.

Bei der

Beurteilung der Planung sei zudem zu berücksichtigen, dass es sich um einen

Lebensraum für Schlangen handle. Sämtliche Schlangen in der Schweiz würden auf

der roten Liste des BAFU stehen. Vor Genehmigung der Pläne sei der Erhalt des

Lebensraums für Schlangen zu beurteilen.

3. Die Bauherrschaft

liess beantragen, die Beschwerde sei

vollumfänglich abzuweisen. Dass mit

dem Teilzonenplan die bereits bestehende, umliegende W2 Hang übernommen werden

solle, sei in dieser Lage mit den bestehenden topographischen Verhältnissen

planerisch sinnvoll und zweckmässig. Die bisherige Bauklasse mit 1 - 2

Geschossen sei nicht mehr zeitgemäss. Das Verhältnis des Gestaltungsplans zur

ursprünglichen Grundnutzung sei nicht relevant. In der Praxis werde regel­mässig

innerhalb des Gestaltungsplanperimeters mittels Teilzonenplan die neue Grundnut­zung

definiert. Im angefochtenen Beschluss werde ausführlich und präzise dargelegt,

welche Nutzungen bezüglich Gebäudehöhe und Geschosszahl nach neuem

Teilzonenplan und dem Gestaltungsplan realisiert werden könnten. Die im

Gestaltungsplan mögliche Abweichung gegenüber dem Teilzonenplan halte sich an

das in der langjährigen Praxis erlaubte Mass.

Die Neubauten

würden in ihrer Dimension, Baumasse und Formsprache städtebaulich verträg­lich

ausgelegt, und sie würden behutsam in die Topographie gesetzt. Besonderes

Augenmerk liege auch auf der Aussenraumgestaltung. Der Hang sei bewusst

unberührt naturnah be­lassen worden. Die qualitativ hochstehende Überbauung

passe sich sehr gut der Umgebung an.

Bei der

Fotomontage der Gegenpartei gehe man davon aus, dass die Beschwerde­führer die

Punkte des Baugespanns für die Baufelder als Fixpunkt übernommen hätten. Das

Baugespann des Gestaltungsplans sei (wie immer) grösser als das eigentliche

Richtprojekt; dies, da­mit ein Planungsspielraum vorhanden sei. Das finale

Projekt werde kleiner sein und müsse selbst­verständlich der KBV entsprechen.

Das Terrain steige an der Westseite mit dem Verlauf der Bergstrasse gegen

Nordosten stark an. In den Modellbildern sehe man indessen, dass der Ter­rainanschluss

falsch angenommen worden sei. Der Architekt habe in einem Modellbild die Bau­masse

des Terrassenhauses der Beschwerdeführer und das erste Mehrfamilienhaus rot

dargestellt. Das Haus der Beschwerdeführer sei sehr dominant und in den drei

oberen Ge­schossen sehe man sehr gut über das geplante MFH der Bauherrschaft.

Zudem sei auf dem Bild unten ersichtlich, dass sich die Volumetrie des

Bauvorhabens harmonisch in die beste­hende Topographie einpasse.

Die Beschwer­deführer

würden auf die Differenz der Höhenangaben der Gebäude in den Sonderbauvor­schriften

und im Raumplanungsbericht verweisen. Für das Gebäude A würden sie die

Differenz bei den Punkten A1 bis A5 im Raumplanungsbericht (OK Dach) und in den

Sonderbauvorschriften zeigen. Die Beschwerdeführer würden dabei verkennen, dass

im Raumplanungsbericht jeweils zwei Masse angegeben

seien: Das Mass des Richtprojekts und zusätzlich das Maximalmass, wie es in den

Son­derbauvorschriften enthalten sei (Raumplanungsbericht S. 13). Der Nachweis

des Grenzabstands im Raumplanungsbericht sei nicht falsch. Der Grenzabstand werde

mit der Zu­nahme der Gebäudehöhe nicht einfach höher. Massgebend sei die

jeweilige Geschosszahl, welche sich nach § 18 KBV definiere.

Einzig der Hinweis, dass in Punkt A1

im Grundriss fälschlicherweise eine Höhe von ca. 4,85 m statt 5,37 m angegeben

wurde, sei richtig. Die absoluten Höhenangaben in M.ü.M. im Grundriss und die

Höhe in der Ansicht Nord-Westfassade mit 5.37 seien aber korrekt. Insgesamt än­dere

dies jedoch nichts an der Geschosszahl und darauf gestützt an der Bemessung des

Grenzabstandes.

Das

Gebäude A sei zwischen A1 und A5 teilweise 2- und teilweise 3-geschossig.

Zwischen A5 und A4 sei es teilweise 3- und teilweise 4-geschossig. Die

erforderlichen Grenzabstände wür­den klar eingehalten.

Richtig

sei, dass in den Baugesuchsplänen beim gestaffelten Gebäudekörper mass­gebend

sein werde, wo mit Erreichen der Höhe von 10,50 m das Gebäude 4-geschossig

werde. Dort müsse gewährleistet sein, dass die 5,50 m Grenzabstand eingehalten würden,

soweit nicht ein Näherbaurecht begründet worden sei. Der Gestaltungsplan

erlaube keine Grenzabstandunterschreitung. Entgegen den Ausführungen der

Beschwerdeführer verletze er keine Vorschriften. Es werde erst im Rahmen des

Baugesuchsverfahrens zu prüfen sein, ob deren Einhaltung gewährleistet sei.

Das

Gebäude A müsse nicht verschoben werden. Dass zwischen den Gebäuden A und B der

ordentliche Gebäudeabstand nicht eingehalten werde, sei vorliegend im Sinne

einer qualitativ guten, zweckmässigen Überbauung durchaus gewollt und mittels

Gestaltungsplan auch mög­lich.

4.

Die Stadt Grenchen beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Es

werde ein wesentlich geringerer Teil der Parzellenfläche überbaut und

versiegelt, als z.B. bei dem obliegenden Terrassenhaus der Einsprecher. Es

werde also vergleichsweise viel Boden grün und - mit den Auflagen des

Gestaltungsplans - naturnah bleiben. Die Abweichungen von der Grundnutzung

seien verhältnismässig.

Auch

wenn der Waldabstand z.T. verringert worden sei, sei doch der Waldrand in

seiner wichtigen ökologischen Funktion durch die gewählte Nutzung mit den

grossen naturnah belassenen Flächen wesentlich gestärkt. Andernorts fänden sich

verarmte Rasenflächen und gar Lorbeerbüsche am Waldrand.

Die

Aufzonung von Wohnzone 2 (orange) in 2 Hang (orange gestreift) sei bewusst

vorgenommen worden, weil dies sowohl aufgrund der angrenzenden Zonierung, der

bestehenden Bauten als auch aufgrund der Terrainverhältnisse, des starken

Gefälles gerechtfertigt sei.

Die

drei Gebäude würden im Vergleich zu den Nachbarparzellen keine übermässige

Grösse aufweisen. Es werde viel Boden grün bleiben. Der minimale Grenzabstand

werde im Baugesuchsverfahren berechnet werden müssen. Es sei möglich, dass der

Baubereich gemäss Gestaltungsplan in diesem Fall nicht voll ausgenützt werden

könne. Innerhalb des Plans sei eine Unterschreitung der Gebäudeabstände

möglich. Allfällige missverständliche Aussagen im Begleitbericht seien

irrelevant.

5. Der Kanton

beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf

eingetreten werden könne. Zur Rechtssicherheit könnten die Sonderbauvorschriften

mit einer Bestimmung ergänzt werden, der Grenzabstand zu Grundstücken

ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters sei einzuhalten.

6. Mit

Verfügung vom 26. April 2021 holte das Verwaltungsgericht bei der

Koordinationsstelle für Amphibien- und Reptilienschutz in der Schweiz (karch)

einen Kurzbericht zum Reptilienbestand auf GB Grenchen Nrn. 2627, 2628 und 8852

ein. Der entsprechende Bericht vom 17. September 2021 wurde den Parteien zur

Stellungnahme zugestellt.

7. In ihren

weiteren Eingaben hielten die Parteien sinngemäss an ihren Anträgen und deren

Begründung fest.

Erwägungen

II.

1.1

Die

Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §

49.

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind als

direkte Nachbarn des Planperimeters durch den angefochtenen Entscheid beschwert

und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Nachdem

die Beschwerdeführer darauf verzichtet haben, den hohen Kostenvorschuss für

eine Feldbegehung im Rahmen einer herpetologischen (kriechtierkundlichen)

Begutachtung zu leisten, ist das Verfahren nicht wie beantragt zu sistieren.

Für die von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen zum Reptilienschutz auf

den betroffenen Parzellen ist auf den Kurzbericht der Koordinationsstelle für

Amphibien- & Reptilienschutz in der Schweiz (karch) vom 17. September 2021 abzustellen.

2.

Pläne

brauchen den Anstössern nicht persönlich mitgeteilt zu werden. Das

solothurnische Recht kennt eine persönliche Information der betroffenen

Anstösser nicht. Eine Planauflage genügt nach Art. 33 des Raumplanungsgesetzes

(RPG, SR 700). Der Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs wurde entgegen

den Vorbringen der Beschwerdeführer nicht verletzt.

3.

Zur

heutigen Grundnutzung und der Aufzonung (Bauklasse 2 und Bauklasse 2 Hang) gilt

nach dem Städtischen Zonenreglement Folgendes:

Im Bauklassenplan

sieht die Gegend wie folgt aus:

Dies ist der

Gestaltungsplan:

4.1

Grundsätzlich legt der Zonenplan die Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne

und die Sonderbauvorschriften können von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2 PBG, Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1). Vorab ist festzuhalten, dass

die Aufzonung in die Bauklasse 2 Hang hier Sinn macht, zumal auch ein Grossteil

der Parzellen südlich und nordwestlich des Planperimeters dieser Zone zugeteilt

sind und das Terrain in der Tat recht steil ist.

4.2

Sondernutzungspläne

führen üblicherweise zu einer Vergrösserung der Nutzflächen gegenüber der

Rahmennutzungsplanung (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches

Baurecht, Zürich 2016, Rz 8.86). Wird eine besondere Bauweise durch einen

Gestaltungsplan ermöglicht, so hat sich die Behörde aber doch an die Vorgaben

der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze des RPG und des PBG zu

halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen. Die besonderen

Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des Bauvorhabens müssen eine

Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der zulässigen Abweichung von der

Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen der städtebaulichen Gestaltung

und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen. Die kantonale Richtlinie

(Kant. Amt für Raumplanung [Hrsg.]: Mitteilungen des Bau-Departements, Der

Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zur Ortsplanung, Juni

1994, S. 19) spricht von einer erhöhten Zweckmässigkeit, der die Abweichungen

zu genügen haben. Die Anforderungen und das Ausmass der Abweichungen von der

Grundnutzungsordnung werden nicht näher umschrieben. Gleichwohl dürfen die

Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und demokratisch

abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (BGE 135 II 209 E.

5.2

S. 219 f; vgl. SOG 2001, Nr. 23).

4.2.1

Als

Richtschnur für eine zulässige Abweichung bezüglich Ausnützung könnte im Kanton

Solothurn allenfalls die Regelung von § 39 KBV für Arealüberbauungen und

Quartiererneuerungen (ohne Gestaltungsplan) dienen: Der Ausnützungsbonus darf

insgesamt nicht mehr als 20 % betragen.

4.2.2

Luzern

rückt die Abweichung von der Grundnutzung in die Nähe einer

Ausnahmebewilligung: Es sei zu unterstreichen, dass Abweichungen von der im

Bau- und Zonenreglement festgelegten, demokratisch legitimierten Grundordnung

bloss Sonderfällen, d.h. ausserordentlichen Verhältnissen, vorbehalten blieben,

die im konkreten Fall denn auch sachgerecht begründet werden müssten

(Verwaltungsgericht Luzern, V 08 120, Entscheid vom 16. Dezember 2008 zum

Überschreiten der zulässigen Geschosszahl und der Gebäudelänge).

4.2.3

Christian Häuptli betont die Bindung der Sondernutzungsplanung an die

allgemeine Nutzungsplanung. Auch wenn von den Grundmassen abgewichen werden

könne, dürfe die Abweichung nicht so bedeutend sein, dass eine andere Bauzone

entstehe, als diejenige, die die allgemeine Nutzungsordnung vorschreibe

(Christian Häuptli in: Andreas Baumann et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz

des Kantons Aargau, Bern 2013, N 41 ff. in den Vorbemerkungen zu §§ 16 bis 21).

4.3

Den

Abweichungen von der Grundordnung sind mithin allgemein Grenzen gesetzt, wie

das Bundesgericht auch in seinem Entscheid Le Locle festgehalten hat. Die Stadt

Le Locle hatte einen Sondernutzungsplan erlassen, der in einer Wohnzone mit

schwacher Dichte die Erweiterung eines Uhren- und Schreibgeräteunternehmens

vorsah. Das Bundesgericht hielt fest, mit einem Sondernutzungsplan könne nur

geringfügig von der kommunalen Bau- und Zonenordnung abgewichen werden, die

sich über das ganze Stadtgebiet erstrecke und einen gesamtheitlichen Charakter

habe. Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen

ausser Kraft setzen würden, seien unzulässig (Urteil des Bundesgerichts

1C_800/2013; Bundesamt für Raumentwicklung ARE [Hrsg.]: Regelungen zur Förderung

der Verdichtung und zur Beseitigung von Verdichtungshemmnissen, 2019 S. 17).

Eine

Abweichung von mehr als einem Geschoss von der Grundnutzung ist grundsätzlich

problematisch. Dies, da erfahrungsgemäss oft der Fokus auf die Nachbarschaft

fehlt. So werden zum Beispiel keine Schattenwurfdiagramme erstellt.

5.1

Im

vorliegenden Fall verhält es sich wie folgt:

Punkt

Terrain gewachsen

Kote

max. Dachkote

«Gebäudehöhe»

Geschossigkeit

A1

569.33

575.30

5.97

2.

A2

567.68

577.50

9.82

3.

A3

564.55

574.80

10.25

3.

A4

565.05

577.50

12.45

4.

A5

567.32

575.70

8.38

3.

B1

566.60

574.80

8.20

3.

B2

569.00

577.50

8.50

3.

B3

570.28

575.30

5.02

2.

B4

567.95

575.80

7.85

3.

B5

565.31

577.50

12.19

4.

C1

557.24

565.50

8.26

3.

C2

556.44

567.50

11.06

4.

C3

557.78

566.60

8.82

3.

C4

560.00

566.20

6.20

2.

C5

559.66

567.50

7.84

3.

Jeder der drei

Baukörper tritt an einer Ecke 4-geschossig in Erscheinung. Es handelt sich

jedoch nicht um ein als «Viergeschosser» konzipiertes Projekt. Die

«viergeschossige Ecke» befindet sich jeweils talseits, im Süden des jeweiligen

Baufelds. Dies mag, jedenfalls beim Baufeld C, der Topografie, der schwierigen

Hanglage geschuldet sein. Es handelt sich vorliegend um eine maximale, gerade

noch zulässige Abweichung von der Grundnutzung.

5.2

Beim

Baufeld A könnte es sich im Westen ergeben, dass der Grenzabstand nicht

eingehalten wird, wenn ein Baukörper in Maximalhöhe an die westliche Grenze des

Baufelds gestellt wird. In gewissen Kantonen kann mit einem Gestaltungsplan

auch von den ordentlichen Grenzabständen gegenüber Parzellen ausserhalb des

Planperimeters abgewichen werden (vgl. etwa das Urteil des Aargauer

Verwaltungsgericht WBE.2018,344, AGVE 2019 Band 18 E. 3.3.2.3). Das solothurnische

Recht ist strenger (explizit etwa auch § 133 Abs. 1 lit. g des Luzernischen

Planungs- und Baugesetzes, SRL Nr. 735). Eine Reduktion des Grenz- oder

Gebäudeabstandes zu Liegenschaften ausserhalb des Perimeters käme einer

Ausnahmebewilligung gleich und würde vor­aussetzen, dass das Grundstück

andernfalls nicht zweckmässig überbaut werden kann. Davon kann bei insgesamt gut

40.

a Land kaum die Rede sein (§ 27 ff. KBV). Eine solche Ausnahme wäre

allenfalls in einem geschützten Ortskern denkbar (Amt für Raumplanung [Hrsg.]:

Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie zur Nutzungsplanung,

S. 14)

5.3

Wenn nun

aber ein Gestaltungsplan mit einem Baufeld etwas aufzeigt, das so gar nicht

realisiert werden kann, ist potentiell ein langer Streit vorprogrammiert. Dies

lehrt die Erfahrung. Es besteht die Gefahr, dass die Baubehörde bei einem

Gestaltungsplan jeweils nicht mehr prüft, ob die gesetzlichen Abstandsvorschriften

eingehalten sind. Die Sonderbauvorschriften sind deshalb, wie das Departement in

seiner Vernehmlassung anregt, im Kapitel «A Allgemeines» mit § 4 zu ergänzen, wonach

gegenüber Liegenschaften ausserhalb des Planperimeters die gesetzlichen Grenz-

und Gebäudeabstände einzuhalten sind. Diese Ergänzung durch das

Verwaltungsgericht ist durchaus möglich, weil es dabei um eine Rechtsfrage

geht, die das Verwaltungsgericht frei prüfen darf. Eine Rückweisung zur

Ergänzung der Sonderbauvorschriften macht aus prozessökonomischen Gründen

keinen Sinn. Drittrechte werden damit ebenfalls nicht verletzt.

6.

Art. 17 des

Waldgesetzes (WaG, SR 921.0) bestimmt, dass Bauten und Anlagen in der Nähe des

Walds nur zulässig sind, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes

nicht beeinträchtigen. Die Kantone haben einen angemessenen Mindestabstand zum

Wald vorzuschreiben. Sie berücksichtigen dabei namentlich die Höhe des zu

erwartenden Bestands. Mit den Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und

forstpolizeiliche, landschaftsschützende und raumplanerische Aspekte verfolgt.

Beeinträchtigungen im Bestand und in der Bewirtschaftung der Wälder sollen

vermieden, die Erholungsfunktion des Waldes erhalten werden. Die Abstandsvorschriften

schützen Bewohner vor der Gefahr herabstürzender Bäume, vor Waldbränden,

Schatten und Feuchtigkeit. Der Abstand soll bewirken, dass der Übergang

zwischen Wohngebieten und Wald nicht allzu schroff ausfällt (Andreas Baumann et

al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 15 zu §

67). Nach § 9 des alten solothurnischen Forstgesetzes mussten alle Hochbauten

und unterirdischen feuergefährlichen Bauten

einen Waldabstand von 30 m einhalten (vgl. SOG 1982 Nr. 25). Der

Kanton Bern kennt auch heute noch einen Abstand von 30 m. Die bernische Praxis

ist aber grosszügig und lässt einen Abstand von bloss 15 m regelmässig zu.

Andere Kantone kennen folgende Abstände: Thurgau 25 m, Basel-Stadt und Glarus

15.

m, Graubünden und Wallis 10 m (Aldo Zaugg/Peter Ludwig: Kommentar zum

Baugesetz des Kantons Bern, Bd I, Bern 2020, Bern 2020, N 8 zu Art 4/5). Im

Zuge der Gesetzesrevisionen im Jahr 1992 wurde der Waldabstand im Kanton Solothurn

auf 20 m verkleinert. Nach § 5 der Verordnung über Waldfeststellung und

Waldabstand (VWW, BGS 931.72) darf ein nach 1992 genehmigter Nutzungsplan einen

(noch) geringeren Waldabstand vorsehen. Dies ist hier der Fall. Die Teil-Parzelle

GB Nr. 2627, um die es diesbezüglich geht, ist bloss etwas breiter als 30 m.

Ohne Reduktion des gesetzlichen Waldabstands könnte sie, berücksichtigt man namentlich

auch den westlichen Grenzabstand, kaum überbaut werden. Auch nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ist deshalb eine Abstandsreduktion zulässig (Urteil des

Bundesgerichts 1C_428/2014). Das Gehölz im Osten wird das neue Gebäude nur

unwesentlich beeinträchtigen. Es entzieht ihm lediglich die Morgensonne. Hinzuweisen

ist aber immerhin auf § 6 VWW: Der Eigentümer einer Baute oder baulichen

Anlage, welche weniger als 20 m vom Wald entfernt ist, kann für Schäden, die

aus dem Bestand des Waldes entstehen, gegenüber dem Waldeigentümer keine

Ansprüche geltend machen. Umgekehrt haftet der

Eigentümer oder die Eigentümerin für Schäden, die dem Wald entstehen.

7.

Es ist richtig, wie die Beschwerdeführer

geltend machen, dass Schlangen in der Schweiz auf der Roten Liste der

gefährdeten Arten stehen. Deshalb hat das Gericht die karch um eine

Stellungnahme zur Frage ersucht, ob es sich bei den betroffenen Grundstücken um

einen Reptilienstandort handle. Stefan

Dummermuth von der regionalen Vertretung des Fachbereichs Reptilien der karch

teilte mit Schreiben vom 17. September 2021 mit, im Gesamten handle es sich bei

den Parzellen nicht um einen relevanten Reptilienstandort. In der Datenbank der

karch seien auf den Parzellen und der näheren Umgebung keine Reptilienfunde

aufgeführt. Eine Felderhebung wäre sehr aufwändig und würde kaum zu einer

verbesserten Datenlage führen.

Es geht um längst

eingezontes Land, um Bauland in Hanglage. Aufgrund des Kurzberichts der karch steht

kein besonders zu schützender Lebensraum nach Art. 18 Abs. 1bis NHG

(SR 451) zur Debatte. Auch wenn sich gelegentlich Ringelnattern auf dem

Grundstück aufhalten sollten, so gebietet doch der Gesichtspunkt der

Rechtssicherheit die Genehmigung des Plans.

8.1

Die

Beschwerde erweist sich somit als teilweise begründet, sie ist teilweise

gutzuheissen. Die Sonderbauvorschriften sind in Kapitel «A Allgemeines» mit § 4

zu ergänzen: «Gegenüber allen Liegenschaften, die an den

Gestaltungsplanperimeter grenzen, sind die gesetzlichen Grenz- und

Gebäudeabstände einzuhalten».

8.2

Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführer CHF

2'000.00 an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

Die restlichen Kosten hat die E.___ zu bezahlen. Die Beschwerdeführer haben der

E.___ bei diesem Ausgang eine um einen Fünftel reduzierte Parteientschädigung

zu bezahlen. Fakturiert wurden 28 Stunden à CHF 300.00 und Auslagen von CHF

133.20

(insgesamt 9'190.25 inkl. MWST). Dieser Aufwand scheint mit Blick auf

die zweiseitige Beschwerdeantwort vom 17. Mai 2021 sowie die wiederum zweiseitige

Stellungnahme zum Sistierungsbegehren und zum Beweisantrag vom 7. September

2021.

als weit überhöht. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass der Anwalt

die Beschwerdegegnerin bereits durch zwei Instanzen vertreten hat und mit der

Materie insofern bereits bestens vertraut war. Die Eingabe vom 23. November

2021.

zu etwaigen Drohnenflügen über dem Gestaltungsplanperimeter ist per se

nicht zu berücksichtigen. Zu entschädigen sind ermessensweise 15 Stunden, was

eine Parteientschädigung von CHF 4'990.00 (15h à CHF 300.00 [CHF

4'500.00], zuzügl. Auslagen von CHF 133.20 und MWST von CHF 256.80)

ergibt. Diese ist ausgangsgemäss um einen Fünftel (CHF 998.00) zu kürzen,

so dass die Beschwerdeführer die E.___ mit CHF 3'992.00 (inkl. Auslagen

und MWST) für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu entschädigen haben, dies

unter solidarischer Haftbarkeit.

8.3

Entsprechend sind auch die vorinstanzlichen Kosten neu zu verteilen: An das

Verfahren vor dem Regierungsrat haben die Beschwerdeführer CHF 1'280.00 zu

bezahlen und die E.___ CHF 320.00. Zudem haben die Beschwerdeführer die E.___

für das Verfahren vor dem Regierungsrat lediglich mit CHF 5'273.30 (inkl.

Auslagen und MWST) zu entschädigen, auch dies wiederum unter solidarischer

Haftbarkeit.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sonderbauvorschriften

sind in Kapitel «A Allgemeines» mit § 4 zu ergänzen: «Gegenüber allen

Liegenschaf-ten, die an den Gestaltungsplanperimeter grenzen, sind die

gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten». Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2.

An die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht haben zu bezahlen:

a)

Die Beschwerdeführer je CHF 500.00, total CHF 2'000.00 und

b)

die E.___ CHF 500.00.

3.

Die Beschwerdeführer haben der E.___ für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'992.00 (inkl.

Auslagen und MWST) zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

4.

An die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat haben zu bezahlen:

a) Die Beschwerdeführer je CHF 320.00, insgesamt CHF 1'280.00.

b) Die E.___ CHF 320.00

6. Die Beschwerdeführer haben die E.___ für das

Verfahren vor dem Regierungsrat mit CHF 5'273.30 (inkl. Auslagen und MWST) zu

entschädigen. Sie haften dafür solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe

bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer

Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_205/2022

vom 17. Juni 2024 aufgehoben.