Baubewilligung / Anbau Balkon etc.

Verwaltungsgericht

Urteil vom 14. Juli 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Martin Schwaller,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-

und Werkkommission Erlinsbach,

3. B.___

vertreten durch Felix Weber,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Anbau Balkon etc.

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 5. März 2020 reichte die B.___ ein

Baugesuch für den Anbau Balkon und den Umbau Bad und Küche OG auf GB Obererlinsbach

Nr. […] ein. Das Baugesuch wurde vom 13. bis zum 27. März 2020 publiziert. Am

27. März 2020 erhoben A.___ (in der Folge Beschwerdeführer), vertreten durch

Rechtsanwalt Martin Schwaller, Einsprache und beantragten, das Baugesuch unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Mit Entscheid vom 17. Juni 2020

wies die Bau- und Werkkommission die Einsprache ab und erteilte die

Baubewilligung mit Auflagen.

2. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer

am 29. Juni 2020 beim Bau- und Justizdepartement (in der Folge BJD) Beschwerde

und beantragten, die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

aufzuheben. Das BJD wies die Beschwerde mit Verfügung vom 11. Januar 2021 ab

und verpflichtete die Beschwerdeführer, die Kosten des Verfahrens von CHF 1’200.00

zu tragen und der B.___ (in der Folge Beschwerdegegnerin) eine Parteientschädigung

von CHF 1'091.55 zu bezahlen.

3. Gegen diese Verfügung erhoben die

Beschwerdeführer, wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwaller, mit

Schreiben vom 25. Januar 2021 frist- und formgerecht Beschwerde und stellten

folgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Bau- und

Justizdepartements Solothurn vom 11. Januar 2021, Nr. 2020/89, sei aufzuheben

und zur neuen Entscheidung zurückzuweisen.

2. Eventuell sei das Baugesuch der B.___,

Erlinsbach Nr. 0013/2020, nicht zu genehmigen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, zur

Umgestaltung des Gebäudeinnern würden keine Einwände mehr erhoben. Hingegen sei

die Erschliessung der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin ungenügend. Die

Annahme des Bestandes einer öffentlich-rechtlichen Verfügung sei beweis- und

haltlos (willkürlich). Ebenso bestehe keine privatrechtliche Vereinbarung und

kein sonstiger privatrechtlicher Titel für den Kanalisationsanschluss der

Beschwerdegegnerin. Dieser sei rechtlich nicht gesichert. Deshalb sei die

Verfügung aufzuheben und an die Vorinstanz oder die Gemeinde zurückzuweisen, um

das ordentliche Baubewilligungsverfahren für die Kanalisationsleitung und den

Anschluss unter Einbezug der Beschwerdeführer durchzuführen.

4. Die Beschwerdegegnerin nahm mit

Schreiben vom 16. Februar 2021 Stellung und beantragte, die Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen vollumfänglich abzuweisen. Die Ausführungen

der Beschwerdeführer seien für das vorliegende Verfahren irrelevant. Das

Baugesuch beinhalte den Anbau eines Balkons im 1. Obergeschoss. Es finde keine

Veränderung der Nutzungsintensität statt, die Auswirkungen auf den bestehenden

Kanalisationsanschluss hätte. Der Hausanschluss der Liegenschaft der

Beschwerdegegnerin sei an die private Erschliessungsanlage auf dem Grundstück

der Beschwerdeführer angeschlossen. Diese wiederum sei an die private

Erschliessungsanlage auf dem Grundstück GB Obererlinsbach Nr.[...]

angeschlossen, welche das Abwasser in die öffentliche Kanalisation einleite.

Damit sei auch die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin an die Kanalisation

angeschlossen und es sei gewährleistet, dass das Abwasser in die Kanalisation

eingeleitet werde. Die abwassertechnischen Voraussetzungen für die Erteilung

der Baubewilligung seien erfüllt. Das Grundstück sei im Sinne von Art. 22 Abs.

2 lit. b RPG erschlossen. Durch das Umbauvorhaben erfolge keine Anders- oder

Mehrnutzung; die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin diene bereits seit jeher

als Wohnhaus, welches bereits über zwei Wohnungen verfüge. Die Beschwerdeführer

hätten die Mitbenutzung der Erschliessungsanlage durch die Beschwerdegegnerin

bzw. deren Rechtsvorgänger rund 35 Jahre geduldet, weshalb ohne weiteres davon

ausgegangen werden könne, dass konkludent eine Vereinbarung über die

Mitbenutzung zustande gekommen sei. Sofern die Beschwerdeführer eine solche

Vereinbarung kündigen oder daraus (Entschädigungs-)Ansprüche geltend machen

wollten, handle es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit, die nicht

Gegenstand des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens sei.

5. Mit Schreiben vom 3. März 2021 nahm

die Vorinstanz zur Beschwerde Stellung und beantragte, diese unter Kostenfolge

abzuweisen. Die Beschwerdeführer rügten, dass der Kanalisationsanschluss nie

verfügt worden sei bzw. es sich bei dieser Behauptung um eine unbelegte Annahme

handle. Tatsache sei aber, dass die Liegenschaft über zwei private

Erschliessungsanlagen an die öffentliche Kanalisation angeschlossen und damit

das Grundstück erschlossen sei.

6. Die Bau- und Werkkommission

Erlinsbach (BWK) nahm mit Schreiben vom 5. März 2021 Stellung und beantragte,

die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Ergänzend sei darauf hinzuweisen,

dass der Bauherrschaft aufgrund des Alters der Liegenschaft die Auflage gemacht

worden sei, die gesamte Kanalisationsleitung bis und mit Anschluss an die

öffentliche Hauptleitung mittels Kanalfernsehen zu untersuchen und das

Protokoll zusammen mit einem allfälligen Sanierungsvorschlag der BWK einzureichen.

Über allfällige Weiterungen werde nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse zu

entscheiden sein. Die Sorge der Beschwerdeführer in Bezug auf die Überprüfung

der technischen Ausführung des Kanalisationsanschlusses sei deshalb

unbegründet. Auch über den genauen Verlauf der Kanalisationsleitung – der im

Übrigen nicht von Belang sei – werde die als Auflage verfügte

Kanalfernsehaufnahme Aufschluss geben können.

7. Mit Bemerkungen vom 16. April 2021

hielten die Beschwerdeführer an den gestellten Begehren fest und stellten

zusammenfassend fest, die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sei tatsächlich

ungenügend erschlossen, weil der Anschluss an die Liegenschaft der

Beschwerdeführer öffentlich-rechtlich nie geprüft und entsprechend nie

bewilligt worden sei. Die Liegenschaft sei (potentiell) tatsächlich nur so

lange erschlossen, bis die Beschwerdeführer den Kanalisationsanschluss in ihrer

Liegenschaft verschliessen würden. Die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sei

zudem rechtlich ungenügend resp. gar nicht erschlossen, weil sie über keinen

Rechtstitel für den Kanalisationsanschluss in der Liegenschaft der

Beschwerdeführer verfügten.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind als Nachbarn,

respektive Bewohner des einen Hausteils und Partei im Vorverfahren durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Der Rechtsvertreter der

Beschwerdeführer ersucht um eine Parteibefragung. Gemäss § 52 Abs. 1 Gesetz

über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG, BGS 124.11) sind die

Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden.

Sie können von Amtes wegen Beweiserhebungen anordnen. Vorliegend geht der für

das Verfahren relevante Sachverhalt genügend klar aus den Akten hervor. Es ist

nicht ersichtlich, welche zusätzlichen relevanten Erkenntnisse, die nicht

bereits Eingang in Rechtsschriften und Akten gefunden haben, aus einer

Parteibefragung hervorgehen könnten, weshalb der Antrag abzuweisen ist.

2.1

Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass

das Land erschlossen ist. Nach kantonalem Recht ist Land erschlossen, wenn

hinreichende Zu- und Wegfahrten vorhanden sind, die Wasser-, Energie- und

Abwasserleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung

herangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand

möglich ist (§ 28 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz [PBG, BGS 711.1]). § 102 Abs. 1 PBG sieht vor, dass alle Bauten an die öffentlichen Erschliessungsanlagen

anzuschliessen sind, soweit die Gesetzgebung nichts anderes bestimmt. Nach § 103 Abs. 1 PBG dienen private Erschliessungsanlagen, Zufahrtswege,

Abstellplätze und Hausanschlüsse einer oder wenigen Bauten oder Wohneinheiten.

Sie sind nach den Weisungen der Baubehörde durch die Grundeigentümer und

Interessenten zu erstellen und zu unterhalten (Abs. 2). Ist die Mitbenützung

einer privaten Erschliessungsanlage angezeigt und zumutbar, kann sie durch die

Baubehörde nach Anhören der Beteiligten verfügt werden (§ 104 Abs. 1 PBG).

In der Schweiz gilt seit langem eine allgemeine Pflicht, verschmutztes

Hausabwasser fachgerecht zu reinigen und seine Liegenschaft auf eigene Kosten

an die öffentliche Kanalisation anzuschliessen (vgl. Art. 7 Abs. 1

Gewässerschutzgesetz [GSchG, SR 814.20] und §§ 90 - 121 Gesetz über Wasser,

Boden und Abfall [GWBA, BGS 712.15]).

2.2

Nachdem bei der Vorinstanz noch

Einwände bezüglich dem Innenausbau erhoben wurden, geht es in der vorliegenden

Beschwerde nur noch um die Frage der Erschliessung.

2.3

Die Parteien sind sich einig, dass

die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin (offenbar zusammen mit derjenigen der

Beschwerdeführer) im Jahre 1986 an die öffentliche Kanalisation angeschlossen

wurde, indem das Abwasser in die (private, das umgebaute Haus mit 2 Haushälften

betreffende) Kanalisationsleitung der Beschwerdeführer und anschliessend in

diejenige der Liegenschaft GB Obererlinsbach Nr. [...] eingeleitet wurde. Erst von

dort erfolgte dann der Anschluss an die öffentliche Leitung in der […]strasse.

Dies entspricht dem gesetzlichen System nach §§ 103/104 PBG, da die Hausanschlüsse

durch die Grundeigentümer erstellt werden müssen und je nach Situation mehreren

Grundeigentümern dienen können. Die Baubehörde hat denn auch nur zu überprüfen,

ob eine Liegenschaft an die Kanalisation angeschlossen werden kann. Ob dies

direkt erfolgt oder über einen zweiten (oder gar «dritten») Hausanschluss,

spielt keine Rolle. Diese Überprüfung erfolgte im vorliegenden Fall im Jahre

1986.

und ist heute kein Thema mehr. Ob ein solcher Anschluss mittels Verfügung,

Dienstbarkeit oder Vertrag ermöglicht wurde, ob er auf einer mündlichen

Abmachung fusst oder auch nur geduldet wird, ist nicht von Belang. Die

Liegenschaft gilt – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – als

erschlossen, und zwar tatsächlich wie rechtlich. Es ist stossend, wenn die

Beschwerdeführer eine Erschliessung als ungenügend bezeichnen, die sie selber

im gleichen Sinne nutzen. Das Bauvorhaben hat im Übrigen keinerlei Auswirkungen

auf die Erschliessungssituation. Darauf ist mit Nachdruck hinzuweisen, wie dies

auch die kommunale Baubehörde bereits getan hat. Die Erschliessung ist beim

fraglichen An- resp. Umbau nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens und

die Vorinstanzen haben die Einsprache resp. Beschwerde diesbezüglich zu Recht

abgewiesen.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt,

dass die Beschwerdeführer (potenziell) mit straf- und zivilrechtlichen Konsequenzen

rechnen müssten, sollten sie tatsächlich in Erwägung ziehen, den

Kanalisationsanschluss der Beschwerdegegnerin in ihrer Liegenschaft zu

verschliessen.

2.4

Nach § 103 Abs. 2 PBG hat die

Baubehörde bei Hausanschlüssen die Möglichkeit, bei der Erstellung und beim

Unterhalt Weisungen zu erlassen. Gerade bei älteren Bauten oder komplizierten

Verhältnissen ist dies notwendig, um den Vorgaben des Gewässerschutzes

nachzukommen. Es gilt beispielsweise sicherzustellen, dass tatsächlich sämtliche

Siedlungsabwässer gereinigt werden und nicht ein Teil davon wegen defekter

Leitungen versickert. Von dieser Möglichkeit bezüglich Unterhalt hat im

vorliegenden Fall die Baubehörde Gebrauch gemacht, indem sie die

Beschwerdegegnerin mittels Auflage in der Baubewilligung (Ziffer 3.4)

verpflichtet hat, den Zustand der Leitung bis und mit Anschluss an die

öffentliche Hauptleitung mittels Kanalfernsehen zu überprüfen und das Protokoll

der Untersuchung zusammen mit einem allfälligen Sanierungsvorschlag der BWK zu

unterbreiten. Den Anliegen der Beschwerdeführer ist damit in genügender Weise

Rechnung getragen.

3.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00

festzusetzen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen sind. Zudem

haben sie als unterliegende Partei der Beschwerdegegnerin in Anwendung von § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) die

Parteikosten zu ersetzen. Den Parteivertretern wurde Gelegenheit gegeben, eine

Kostennote einzureichen. Der Vertreter der Beschwerdegegnerin hat davon keinen

Gebrauch gemacht, sodass die Parteientschädigung nach § 160 Abs. 1 Gebührentarif (GT, BGS 615.11) nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen ist.

In Anbetracht des notwendigen Aufwands und in Berücksichtigung der Kostennote

des Gegenanwalts scheinen eine pauschale Entschädigung (inkl. Auslagen und

MwSt.) von CHF 2’000.00 als angemessen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ haben die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ haben der B.___ eine

Parteientschädigung von CHF 2’000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad