Baubewilligung / Neubau zwei MFH

Verwaltungsgericht

Urteil vom

31. Mai 2022

Es wirken mit:

Präsidentin

Scherrer Reber

Oberrichter

Werner

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber

Schaad

In Sachen

1. A.___

2. B.___ vertreten durch Fabian

Brunner,

BrunnerAebiPartner,

Lunaweg 17,

Postfach 247,

4502

Solothurn,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

Werkhofstrasse 65,

Rötihof,

4509

Solothurn,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde M.___

3. F.___, vertreten durch Andreas

Miescher,

aarejura Rechtsanwälte,

Bielstrasse 9,

Postfach 130,

4502

Solothurn,

4. H.___

5. I.___

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Neubau zwei MFH

zieht das

Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die F.___

aus Lachen (SZ) beabsichtigt, auf GB M.___ Nrn. 300 und 100 zwei

Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle und Erdwärmesonde zu errichten. Die

Grundstücke liegen in einer zweigeschossigen Wohnzone. Eine erste Ausschreibung

erfolgte im Sommer 2019. Unter anderem wegen der Berechnung der Fensterflächen

hiess das Bau- und Justizdepartement (BJD) eine dagegen erhobene Beschwerde im

September 2020 gut. Das Projekt wurde geändert. Die kommunale Baubehörde

erteilte die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab. Eine dagegen erhobene

Verwaltungsbeschwerde wies das BJD am 7. September 2021 kostenfällig ab. Dafür

wird auf die Akten verwiesen.

2. A.___ und B.___

liessen als benachbarte Grundeigentümer von GB Nr. 200 am 17. September 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde

erheben. Die Hauptrechtsbegehren lauteten, die Departementalverfügung sei

aufzuheben, und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Auf die einzelnen

Rügen ist in den folgenden Erwägungen, soweit erforderlich, einzugehen.

Das

Departement beantragte am 23. November 2021 die Beschwerde kostenfällig

abzuweisen.

Die F.___ als

Bauherrin und private Beschwerdegegnerin liess am 24. November 2021 beantragen,

die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; dies unter

Kosten- und Entschädigungsfolge. In der angefochtenen Verfügung würden die

einzelnen Punkte minutiös abgehandelt.

Erwägungen

II.

1.

Die

Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §

49.

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind als

Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Die

Beschwerdeführer machen geltend, die Baukommission habe sich nicht mit allen

Rügen auseinandergesetzt.

Aus dem

Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden,

ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der

Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann. Die Begründung muss kurz

die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten

lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich

der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3 S.

445; 126 I 102 f.). Der kommunale Bauentscheid umfasst insgesamt acht Seiten,

rund drei davon sind den Erwägungen zur Einsprache gewidmet. Ein Grossteil der

von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen war bereits im ersten Verfahren

vor dem BJD (Verfügung vom 21. September 2020) beurteilt worden. Wie das BJD im

nun angefochtenen Entscheid ausführt, genügte die Begründungsdichte der

Gemeinde den Anforderungen von Art. 29 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

(BV, SR 101) vollauf, zumal es den Beschwerdeführern ohne weiteres möglich war,

den Entscheid sachgerecht anzufechten.

Eine

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann zudem als

geheilt gelten, wenn der Beschwerdeführer die Möglichkeit erhält, sich vor

einer Instanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage

frei überprüfen kann (BGE 142 II 226; 137 I 197 f.; Urteil

des Bundesgerichts 1C_455/2020 vom 12. April 2021 E. 2.1). Das Departement hat

dieselbe umfassende Kognition wie die kommunale Baubehörde. Eine allfällige Verletzung

des Anspruchs wäre im vorliegenden Fall also geheilt.

2.2

Die Beschwerdeführer

machten geltend, das massgebende und das gestaltete Terrain seien aus den

Plänen nicht ersichtlich. Zudem seien die Pläne nicht ausreichend vermasst.

Die Gemeinde M.___

hat ihre Ortsplanung bereits revidiert, weshalb als massgebendes Terrain der

natürliche Geländeverlauf gilt (§ 16bis der Kantonalen Bauverordnung

[KBV; BGS 711.61] i.V.m. 70 Abs. 2 KBV). Das gewachsene Terrain ist aus den Plänen

ersichtlich. Dass dieser Terrainverlauf falsch wäre, wird weder geltend gemacht

noch ist es ersichtlich. Das Terrain wird im Projekt auch nicht tiefer gelegt,

sondern im Gegenteil noch leicht angehoben. Mit dieser Rüge dringen die

Beschwerdeführer nicht durch.

Nach § 6 Abs.

1.

lit. a Ziff. 2 KBV sind im Baugesuchsverfahren sämtliche Grundrisse, Fassaden

und Schnitte einzureichen – allerdings nur, soweit dies zum Verständnis des

Bauvorhabens notwendig sei. Es wird nicht verlangt, dass alles vermasst ist.

Dies ist auch nicht nötig, da Pläne einen Massstab enthalten. Wichtiger sind

Angaben über die Art der Konstruktion, Geschosshöhen, Boden und Fensterflächen,

Zweckbestimmung der Räume etc. (Fritzsche / Bösch / Wipf / Kunz: Zürcher

Planungs- und Baurecht, Wädenswil 2019, Ziff. 6.5.2.1). Auch in dieser Hinsicht

sind die Pläne nicht zu beanstanden.

2.3

Die

Beschwerdeführer machen geltend, bei den giebelseitigen Ansichten handle es

sich in den Plänen wohl um einen Darstellungsfehler. Selbst das Departement

habe gefunden, der Einwand sei nicht ganz unbegründet, es sei nicht ganz klar,

wie die Dachflächen und Quergiebel gestaltet würden.

Selbst wenn

die Dachgestaltung hinsichtlich der Materialgebung nicht im letzten Detail klar

ist, tut dies der grundsätzlichen Bewilligungsfähigkeit des Projekts keinen

Abbruch. Die Relation zwischen Dachfläche und Dachfensterfläche ist jedenfalls gewahrt

(§ 64 Abs. 2 KBV). Es ist naheliegend, dass die Quergiebel gleich eingedeckt

werden wie das Dach selbst.

2.4

Die

Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, die überdachten Balkone des

Dachgeschosses seien als Dachaufbauten zu qualifizieren. Die Giebel seien flach

und nicht spitz zulaufend. Somit seien die Fassadenhöhen nicht eingehalten. Mit

der Gestaltung solle die Bestimmung über die Geschosszahl ausgehebelt werden. Die

Quergiebel würden mehr als 25% der Trauflänge ausmachen. Die Trauflänge betrage

richtig bloss 29.95 und nicht 32.35 m, denn das Dach überrage die Gebäudelänge um

jeweils 1.2 m.

Die Fenster

und Balkone im Dach zu benennen, ist nicht ganz einfach. Der von den

Beschwerdeführern verwendete (Ober-)Begriff «Dachaufbauten» könnte hier leicht

irreführend sein, denn die Verordnung braucht ihn in erster Linie für technische

bauliche Anlagen (§ 64 KBV und vor allem Figur 6 des Anhangs I zur KBV).

Dachaufbauten wären zum Beispiel Liftsteuerungen, Klimaanlagen und dergleichen

auf dem Dach. In der Terminologie des Departements geht es hier um Quergiebel

mit Balkon. Es besteht keine Vorschrift, dass Quergiebel über ein Satteldach verfügen

müssen. Zum Beispiel gibt es Rundgauben, Schleppgauben, Fledermausgauben,

Hechtgauben und andere mehr. Auch beim Querfirst sind verschiedene Dachformen denkbar

und zulässig. Die Frage ist, wie viele, wie grosse Quergiebel zulässig sind – ohne

dass das Dach zum zusätzlichen Geschoss wird. Dazu hat das Departement eine

langjährige Praxis. Quergiebel dürfen höchstens ¼ der Gesamtlänge aller Traufen

ausmachen (Mitteilungsblätter des BJD 2017 S. 24, 2015 S. 25, 2013 S. 23 und

schon 1998 S. 22). Im vorliegenden Fall sind alle Dachrinnen zusammen 64.7 m

lang. Die drei Quergiebel sind je 5.35 breit, messen mithin insgesamt

16.06

m. Dies ergibt ca. 24.8 %. Die Kniestockhöhe der drei Quergiebel

beträgt 1.2 m. Dies ist nach § 17bis Abs. 1 KBV erlaubt (vgl.

auch Anhang I zur KBV, Figur 3). Durch die Quergiebel wird die Baute nicht

dreigeschossig (vgl. Baukonferenzen 2013, Folie 18, S. 23).

Die Fassadenhöhe

beträgt weniger als 7.5 m. Die Kniestockhöhe des ganzen Gebäudes ist nicht

grösser als 1.2 m (§ 17bis KBV). Das Gebäude ist somit nach § 18 und

Anhang I, Figur 6 KBV rechtlich, nach den geltenden Messweisen, zweigeschossig,

auch wenn es, z.B. von Nordwesten, optisch als dreigeschossig in Erscheinung

treten mag.

2.5

Die

Beschwerdeführer machen geltend, es sei nicht nachvollziehbar, ob die

Kniestockhöhen «überall» eingehalten seien. Die Kniestockhöhen seien in zwei

Ansichten nicht ersichtlich.

Da die Bauten rechteckig

sind und auf ebenem Grund stehen, braucht die Kniestockhöhe nicht in jeder Ecke

nachgewiesen zu werden. Das liegt auf der Hand. Es handelt sich nicht um

«windschiefe» Häuser.

2.6

Die

Dachkonstruktion sei, so machen die Beschwerdeführer geltend, architektonisch

unbefriedigend gelöst. Die Baute bestehe zu zwei Dritteln aus dem Dach.

Grosse Dächer

sind hierzulande seit jeher keine Seltenheit, schon gar nicht in einem ländlich

geprägten kleinen Dorf. Zu grossen Dächern gehören auch grössere Volumina. Das

versteht sich von selbst. Die Überbauung ist nicht zu beanstanden; sie trägt

dem Verdichtungsgedanken Rechnung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis Raumplanungsgesetz

[RPG, SR 700]).

2.7

Die

Beschwerdeführer meinen, es handle sich um eine dreigeschossige Baute, die den

Grenzabstand nicht einhalte. Es könne nicht angehen, durch hohe Satteldächer

hohe Bauten zu errichten und die Abstandsregelung zu umgehen.

Wie bereits

gezeigt, ist die Baute zweigeschossig. Das Dach ist mit 45 ° nicht übermässig

steil (vgl. § 18 Abs. 4 aKBV). Der erforderliche Grenzabstand beträgt nach

Anhang II zur KBV 3.25 m. Die Grenzabstände für zweigeschossige Bauten sind

eingehalten, wie sich den Ansichten entnehmen lässt.

2.8

Die

Beschwerdeführer machen geltend, das Projekt sei überdimensioniert, was die

Anzahl Geschosse und die effektive Gebäudehöhe anbelange. Die Baute gliedere

sich nicht in das bestehende Quartierbild ein. Die beiden Bauten seien rund

14.

m hoch und 30 m lang.

Vorab

festzuhalten ist, dass die Gemeinde die Firsthöhe nicht begrenzt hat. Die

vorliegende Firsthöhe von 13.6 m ist zulässig. Die maximale Gebäudelänge von 30

m (nach Beilage A zum kommunalen Zonenreglement) ist eingehalten.

Die Gemeinden

haben das Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3

des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Gemäss § 63 Abs. 1 KBV haben

sich Bauten und Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren

Beleuchtung, typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen

Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben

ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung

fördern (§ 63 Abs. 2 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Lehre und Rechtsprechung halten

fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt werden sollen, sondern auch eine

befriedigende Einordnung stattfinden muss. Dabei ist auf den Eindruck des

Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten fügen sich dann in die Umgebung

ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht

störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll jedoch nur dann eingegriffen

werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel stehen; es gilt,

den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

Aus

ästhetischen Gründen können – im Verhältnis zu den allgemeinen Baunor­men –

zwar zusätzliche Anforderungen z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung

gestellt werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber nicht zulässig, wegen des

Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und

-längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. Peter Hänni:

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 326 ff.).

Bauten, die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als mit den

Einordnungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere

Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude

(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,

Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der

übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln

gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht

generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen

werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des

kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84).

Es bleibt

weitgehend dem Ermessen der Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie

an die Eingliederung stellen will. Sie kann das in ihren Reglementen, dem

Zonen- und dem Baureglement, bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz

zukommt, und auch über die Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts

befinden. Das Verwaltungsgericht greift hier nicht ohne Not ein; der kommunalen

Behörde wird auch auf Grund ihrer weitgehenden Autonomie in Bau- und

Planungssachen ein Beurteilungsspielraum belassen. Das Verwaltungsgericht hat

als zweite Beschwerdeinstanz primär die korrekte Anwendung des übergeordneten

Rechts zu prüfen, wobei ihm keine Angemessenheitskontrolle zusteht (§ 67 Abs. 2

Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11).

Auch nach der

bundesgerichtlichen Praxis belassen Rechtsmittelinstanzen den kommunalen

Behörden einen Ermessensspielraum, nicht zuletzt wegen ihrer örtlichen

Kenntnisse. Ist der Entscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, so

haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen

der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht

publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014; VWBES.2017.148 vom 10. Juli 2017 E. 2.4).

M.___ ist eine

kleine Gemeinde im Wasseramt am Rand des Kantons (…). Sie hat gemäss der

kantonalen Statistik von 2021 975 Einwohner. Die Volumina im Quartier sind

unterschiedlich. Es bestehen schon grössere Bauten. Die Dachformen und –farben

sind unterschiedlich. Es besteht kein einheitlich ablesbarer Typus, aus dem

sich ein Eingliederungsgebot ableiten liesse. (Orthofoto des Quartiers)

2.9

Die Beschwerdeführer

machen weiter geltend, im vorliegenden Fall könne nicht davon ausgegangen

werden, dass mit den Abständen auch der Schattenwurf mit den gesetzlichen Bestimmungen

in Einklang stehe. Es sei zwingend ein Schattenwurfdiagramm zu erstellen.

Die Gemeinde

hat keine maximale Gesamthöhe festgelegt. Die Firsthöhe wird mit 13.6 m nicht

alles überragen und in den Schatten stellen. Das eine der projektierten Häuser

kommt südöstlich der Liegenschaft der Beschwerdeführer zu stehen. Es wird die

Liegenschaft der Beschwerdeführer nicht einmal in der Abendsonne beschatten.

Das andere Haus wird der Liegenschaft der Beschwerdeführer die Schmalseite

zuwenden. Der Schattenwurf dürfte vernachlässigbar sein.

Grenzabstandsvorschriften

dienen (nebst der Sicherheit) dem Nachbarschutz (Urteile des Bundesgerichts

1A.576/2006; 1C_21/2012 vom 16. Mai 2021 E. 2.3). Sind sie eingehalten, kann im

öffentlich-rechtlichen Verfahren kein Entzug von Licht und Sonne mehr gerügt

werden, denn das kantonale Bau- und Planungsrecht enthält keine speziellen

Vorschriften zur maximal zulässigen Beschattungsdauer von Wohnungen. § 57 KBV

formuliert lediglich allgemeine Anforderungen an den Schutz der Gesundheit

(Wohnhygiene). Die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften regeln den

einzuhaltenden Abstand abschliessend. Mit deren Einhaltung sind in Bezug auf

den Schattenwurf auch die Anforderungen an die Wohnhygiene erfüllt (SOG 2013

Nr. 18). Ist der Grenzabstand eingehalten, so findet kein übermässiger Entzug

von Licht und Sonne statt. Abstandsvorschriften bezwecken gerade, gute wohn-

und arbeitshygienische Verhältnisse zu schaffen (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: a.a.O.,

Rz 3.398).

2.10

Die

Beschwerdeführer rügen, die vorgesehene Lage der Erschliessung sei ungünstig

und führe zu einem erheblichen Mehrverkehr im […]ackerweg. Man müsse die

gesamte Überbauung umfahren, um in die Einstellhalle zu gelangen.

Eine direkte

Erschliessung auf die südlich vorbeiführende (…) die Kantonsstrasse, ist nicht

gestattet (vgl. § 53bis KBV). Sie würde auch zu einem Verschleiss

von Land führen. Eine rückwärtige Erschliessung entspricht dem

Erschliessungsplan (RRB Nr. 2019/524 vom 26. März 2019). Wie das Departement

richtig erwähnt hat, wären etwaige Einwände gegen diese Erschliessung im

Nutzungsplanverfahren anzubringen gewesen. Die Einfahrt zu der Einstellhalle

mit 26 Abstellplätzen befindet sich an der Ostseite der Bauparzelle. Sie ist

von der Liegenschaft der Beschwerdeführer abgewandt. Dies wird für die

Beschwerdeführer lärmmässig von Vorteil sein. Dennoch ist offensichtlich, dass

die Überbauung zu spürbarem Mehrverkehr im Quartier führen wird. Damit war aber

aufgrund der rechtskräftigen Nutzungsplanung (sowohl aufgrund der Bauzone als

auch aufgrund des Erschliessungsplans) zu rechnen. Das Vorhaben erweist sich

auch in dieser Hinsicht als zonenkonform.

3.

Die

Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführer die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich

der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Der Bauherrschaft,

der F.___, ist eine Parteientschädigung auszurichten. Die geltend gemachten CHF

1'004.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) erscheinen als angemessen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

A.___ und B.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.

A.___ und B.___ haben der F.___ eine Parteientschädigung von insgesamt

CHF 1'004.85 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. Sie haften dafür

solidarisch.

Rechtsmittel:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten

Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer

Reber Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_397/2022

vom 31. Oktober 2023 bestätigt.