Beiträge

Verwaltungsgericht

Urteil vom 11. August 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde Wangen b. Olten, vertreten durch Rechtsanwalt Markus

Spielmann,

Beschwerdegegnerin

betreffend Beiträge

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Strasse zwischen dem [...]feld

und der [...]strasse wurde in den 1970-Jahren von der damaligen Eigentümerin

der Parzelle GB Wangen Nr. [...] als privater Fuss- und Radweg erbaut. Im Zuge

der Ortsplanungsrevision 2001 wurde die Privatstrasse in der Nutzungsplanung

mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 845/2001 vom 24. April 2001 zur

öffentlichen Erschliessungsstrasse mit Nutzung als Fuss- und Radweg. Der

Gemeinderat hat mit Beschluss vom 27. April 2020 die physische Übernahme der

Privatstrasse und die Überführung ins öffentliche Eigentum beschlossen. Mit RRB

Nr. 973/2020 vom 30. Juni 2020 wurde die ursprünglich als Fuss- und Radweg

gebaute Strasse zu einer Erschliessungsstrasse, verbunden mit einer

Verbreiterung von 3 auf 3.5 m sowie einem Einbahnregime von Ost nach West, hochgestuft.

2. Vom 21. August bis 18. September 2020

legte die Einwohnergemeinde (EG oder Beschwerdegegnerin) den provisorischen

Beitragsplan «Neubau Erschliessungsstrasse Im [...], GB Wangen Nr. [...], Abschnitt

West und Erweiterung Verbindungsstrasse [...] - [...]strasse, GB Wangen Nr.[...],

Abschnitt Ost» öffentlich auf. Tags zuvor wurde die Beschwerdeführerin mit

eingeschriebenem Brief über den Sachverhalt und den geplanten Ausbau informiert

und ihr als Eigentümerin der Parzelle GB Nr. [...] ein provisorisches

Betreffnis von CHF 141’183.38 in Aussicht gestellt (vgl. Beschwerdebeilage

[BB] 3).

3. Am 18. September 2020 erhob die A.___

Einsprache beim Gemeinderat der Einwohnergemeinde, welcher diese am 8. März

2021 abwies. Die Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an die

Schätzungskommission, welche die Beschwerde mit Entscheid vom 22. September

2021 teilweise guthiess und die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der

Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückwies. Die Verfahrenskosten von CHF

2’800.00 wurden der Beschwerdeführerin im Betrag von CHF 2’300.00 und der

Beschwerdegegnerin im Betrag von CHF 500.00 auferlegt. Der Beschwerdeführerin wurde

zulasten der Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung von

CHF 300.00 zugesprochen. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, die

angrenzende Nachbarin B.___ AG) sei im Hinblick auf eine beabsichtigte Parkplatzerweiterung

Auslöserin für die Aufstufung des Fuss- und Radwegs in die umstrittene Erschliessungsstrasse

gewesen. Die Strasse sei wegen Brandschutzvorgaben der Solothurnischen Gebäudeversicherung

(SGV) und wegen des Umstands, dass die oberen Geschosse der Liegenschaften von

der Strasse aus angefahren werden könnten, ausgebaut worden. Die Strasse habe

zudem weder eine Beleuchtung noch eine Entwässerung aufgewiesen. Ausserdem sei

der Strassenkoffer unzureichend gewesen. Dass die Gemeinde unter diesen

Umständen eine Beitragspflicht angenommen habe, sei deshalb nicht zu

beanstanden. Es sei von einem Ausbau beziehungsweise Mehrwert auszugehen. Was

den verlangten Einbezug des nördlich gelegenen Grundstücks GB Nr. [...]

anbelange, sei ein Mehrwert oder Sondervorteil für dieses Grundstück momentan

nicht ersichtlich. Zwar gelte im vorliegenden Zusammenhang grundsätzlich das

Vorteilsprinzip, die betroffenen Grundstücke müssten nicht direkt an die

Erschliessungsstrasse anstossen. Hier verbleibe aber mit GB Nr. [...] auf der

ganzen Länge ein Streifen zwischen dem erwähnten Grundstück und der Erschliessungsstrasse.

Inwiefern das erwähnte Grundstück von der Strasse einen Vorteil haben sollte

und damit in den Perimeterplan aufzunehmen wäre, sei nicht erkennbar. Hingegen

sei im vorliegenden Fall von einem Ausbau und nicht von einem Neubau auszugehen

und die Beiträge praxisgemäss zwingend zu ermässigen. Die Reduktion habe sich

in einem Rahmen zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln zu bewegen. Im

konkreten Fall gehe es nicht um eine Ersterschliessung. Bezüglich der

umliegenden Strassen seien bisher noch keine Beiträge geleistet worden. Die

neue Erschliessungsstrasse sei zudem als vormalige Privatstrasse praxisgemäss

unentgeltlich von der Gemeinde übernommen worden. Unter den gegebenen Umständen

habe die Reduktion der Beiträge eher im unteren Rahmen bei einem Fünftel zu

liegen.

4. Gegen das Urteil vom 22. September

2021 erhob die A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel, am 15.

Oktober 2021 frist- und formgerecht Beschwerde und stellte folgende

Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid der Schätzungskommission des

Kantons Solothurn vom 22. September 2021 sei aufzuheben.

2. Der Beitragsplan des Gemeinderates

Wangen bei Olten über die «Erweiterung Verbindungsstrasse ….» sei nicht zu

genehmigen.

3. Das Grundstück der Beschwerdeführerin, GB

Wangen bei Olten Nr. [...] (recte Nr. [...]), sei nicht in den

Beitragsperimeter aufzunehmen bzw. es sei festzustellen, dass die

Beschwerdeführerin keine Beiträge an den Ausbau der Verbindungsstrasse zu

bezahlen habe.

4. Eventualanträge:

4.1 Es sei zusätzlich das Grundstück GB Wangen

bei Olten Nr. [...] mit der Hälfte der Grundstücksfläche, mindestens mit der

zonenkonformen Bautiefe, und unter Berücksichtigung der Winkelhalbierenden im südöstlichen

Bereich, in den Beitragsperimeter miteinzubeziehen.

4.2 Der Anteil der Beitragspflichtigen sei

auf 80 % der Erstellungskosten festzulegen und der sich unter Miteinbezug des

Grundstückes GB Nr. [...] ergebende Anteil der Einsprecherin um 2/3, eventuell

um die Hälfte, zu reduzieren.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Zur Begründung wurde ausgeführt, beim

jetzigen und auf absehbare Zeit unveränderten Zustand der Liegenschaft sei eine

Erschliessung des Grundstücks über die ausgebaute Strasse überhaupt nicht

möglich. Das vorhandene Gebäude stehe lediglich etwa 1.5 m von der Strasse

entfernt und der Bau einer Rampe in ein Obergeschoss sei bei einer

Einbahnstrasse völlig illusorisch. Das Grundstück erfahre keinen Mehrwert, was

einen Miteinbezug in den Perimeterplan ausschliesse. Im Übrigen sei ihr

Grundstück vollständig ab der Dorfstrasse erschlossen. Bezüglich des Einbezugs

des Grundstücks GB Nr. [...] sei festzuhalten, dass auch ein theoretischer,

aktuell noch nicht realisierter Mehrwert bzw. Sondervorteil die Beitragspflicht

begründen könne. Dies treffe auf dieses Grundstück zumindest im Umfang einer

Bautiefe im südlichen Bereich zu. Bezüglich der Beitragsreduktion habe die

Schätzungskommission die Beschwerde teilweise gutgeheissen, aber den

Reduktionsfaktor bereits mehr oder weniger verbindlich bei einem Fünftel

festgelegt. Korrekterweise hätte diese aber entweder den Reduktionsfaktor

unmissverständlich selbst festlegen oder dann ganz offenlassen und den

Entscheid darüber der Gemeinde überlassen müssen.

5. Die Beschwerdegegnerin, vertreten

durch Rechtsanwalt Markus Spielmann, beantragte mit Stellungnahme vom 24.

Dezember 2021, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen,

soweit darauf eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführerin fechte das

gesamte Urteil der Vorinstanz an und rüge ausdrücklich auch die Teile des

Entscheids, in welchen sie obsiegt habe. Sie verkenne dabei, dass sie

mindestens in dieser Hinsicht nicht beschwert sei und es ihr somit teilweise an

der Beschwerdelegitimation fehle. Entgegen den Behauptungen der

Beschwerdeführerin sei eine Zufahrt zum nordwestlichen Teil des Grundstücks

resp. Gebäudes durchaus möglich und naheliegend, wäre doch etwa die Aufstockung

des bestehenden Gebäudes und die Erstellung eines befahrbaren Parkdecks auf

Höhe der Erschliessungsstrasse realisierbar. Entsprechende Ausbauwünsche und

Voranfragen seien an die Bauverwaltung der Beschwerdegegnerin herangetragen

worden. Im Übrigen sei unerheblich, ob der durch die Erschliessung betroffene

Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in

Geld umsetze. Massgebend sei der Wertzuwachs, den der durchschnittliche Käufer

eines Grundstücks einer Erschliessungsanlage beimesse. Der hier interessierende

Strassenausbau bringe dem Grundstück, konkret dem an die Strassenparzelle

angrenzenden, nordwestlichen Gebäude einen Mehrwert in Form einer

realisierbaren Zufahrtsmöglichkeit. Es sei deshalb klarerweise von einer

Beitragspflicht auszugehen. Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführe, habe

die Strasse bis anhin weder eine Beleuchtung noch eine Entwässerung aufgewiesen

und auch der Strassenkoffer sei unzureichend gewesen. Auch unter diesen

Aspekten lägen ein Mehrwert sowie eine entsprechende Beitragspflicht vor. Der

Strassenausbau erfolge nicht im Hinblick auf die geplante Einzonung und

Überbauung der nordwestlich gelegenen Grundstücke, sondern gründe auf dem

Anliegen der Grundeigentümerin der Nachbarparzelle, wonach im nördlichen

Bereich der Strasse befindlichen Reststreifen (GB Nr. [...]) insgesamt 15

Parkplätze in Parallelparkierung zur Eigennutzung und Vermietung geplant seien.

Eine Beitragspflicht für GB Nr. [...], wie sie von der Beschwerdeführerin

beantragt werde, falle bereits aus dem Grund ausser Betracht, als das

Grundstück gar nicht direkt an die vorliegend interessierende Strassenparzelle

angrenze. Die Beschwerdegegnerin werde im Rahmen der Neubeurteilung die

Vorgaben der Vorinstanz umsetzen. Der von dieser provisorisch festgelegte

Reduktionsfaktor von einem Fünftel erscheine prima vista als angemessen. Der

konkrete Reduktionsfaktor könne allerdings erst im Rahmen des neu zu

erlassenden Entscheids festgelegt und dannzumal gerügt werden.

6. Am 14. Februar 2022 liess sich die

Beschwerdeführerin nochmals vernehmen. In tatsächlicher Hinsicht sei es so,

dass das Grundstück der Beschwerdeführerin direkt an die fragliche Strasse

angrenze und dies nach der Rechtsprechung damit ein objektiver Wert für das

Grundstück ergebe. Hingegen erfordere das Äquivalenzprinzip, dass der Betrag in

Beziehung zum objektiven Wert der vom Gemeinwesen erbrachten Leistung stehe und

sich in vernünftigen Grenzen halte. Die streitige Gebühr müsse die Grundsätze

der Gleichbehandlung und des Willkürverbotes beachten, was zu einer vollständigen

Befreiung von der Beitragspflicht führen könne. Ein solcher Fall liege hier

vor, da die Strasse für das Grundstück der Beschwerdeführerin aus verschiedenen

Gründen zu gar keinem Mehrwert führe.

7. Am 8. März 2022 liess sich die

Beschwerdegegnerin nochmals vernehmen und am 30. März 2022 reichte ihr

Vertreter seine Honorarnote mit Honorarvereinbarung ein. Die Kostennote des

Vertreters der Beschwerdeführerin war bereits am 14. März 2022 eingelangt.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung

[GBV, BGS 711.41]; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]).

Die A.___ ist als beitragspflichtige Grundeigentümerin und Beschwerdeführerin

bei der Vorinstanz durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die

Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.

1.2

Die Beschwerdeführerin beantragt

einen Augenschein. Darauf kann verzichtet werden, da der massgebliche

Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten und dem Geoportal / SOGIS

(Solothurnisches Geo-Informations-System) hervorgeht. Der entsprechende

Beweisantrag ist deshalb abzuweisen. Gleiches gilt für den Antrag, eine

Parteibefragung mit einem Immobilienexperten der Beschwerdeführerin

durchzuführen.

2.1

Nach § 108 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) haben die Gemeinden von den Grundeigentümern angemessene

Beiträge zu verlangen, wenn ihren Grundstücken durch die Erstellung

öffentlicher Erschliessungsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erwachsen. Die

Beitragspflicht entsteht nicht nur beim Neubau einer öffentlichen

Erschliessungsanlage, sondern bei Verkehrsanlagen auch bei einem Ausbau oder

einer Korrektion (§ 6 Abs. 1 GBV). Unter einem Ausbau versteht man gemeinhin

eine Vergrösserung, Erweiterung, Veränderung. Die Verordnung definiert den

Ausbau als «wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer bestehenden

Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelags oder die Erneuerung des

Strassenunterbaus» (§ 7 Abs. 2 GBV). Unter Korrektion ist gemäss der Verordnung

die Veränderung der Linienführung der Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des

Strassenraumes zu verstehen (§ 7 Abs. 3 GBV). Für ordentliche

Unterhaltsarbeiten, wie Belagserneuerungen, werden keine Beiträge erhoben (§ 8 GBV). Die Gesamtheit der Grundeigentümer, deren Grundstücke durch den Neubau

einer Strasse einen Mehrwert oder Sondervorteil erhalten, haben an die Erstellungskosten

der Gemeinde für Erschliessungsstrassen und Fusswege einen Beitrag von 80 % der

Kosten zu bezahlen, wobei die Gemeinde diese Ansätze erhöhen kann (§ 42 Abs. 1 GBV). Beim Ausbau und der Korrektion bestehender Strassen kann der Gemeinderat

die Ansätze nach Abs. 1 ermässigen. Dabei hat er zu berücksichtigen, ob bereits

an den Neubau Beiträge geleistet worden sind (§ 42 Abs. 3 GBV).

2.2

Nach dem «Reglement Grundeigentümer

Beiträge und Gebühren» der Beschwerdegegnerin (genehmigt mit RRB Nr. 1287/2014

vom 12. August 2014) beträgt beim Neubau einer Verkehrsfläche der Anteil der

Beitragspflichtigen bei Erschliessungsstrassen 80 % der Kosten (vgl. § 4 Abs. 1

lit. a). Bei sämtlichen Strassen und Wegen der Gewerbezonen G1 und G2 sowie in

der Gewerbe- und Wohnzone GW, die der unmittelbaren Erschliessung von

Grundstücken dienen, beträgt der Kostenanteil der Beitragspflichtigen 100 %

(vgl. § 4 Abs. 1 lit. e). Bei Ausbau oder Korrektion einer bestehenden

Verkehrsfläche ermässigen sich die Ansätze um die Hälfte, sofern schon einmal

Beiträge geleistet wurden. Andernfalls gelten die vollen Ansätze (vgl. § 4 Abs.

2). Die Beschwerdegegnerin hat die provisorischen Kosten der Erschliessung, Abschnitt

Ost, von insgesamt CHF 305’000.00 zu 100 % der Beschwerdeführerin und der

benachbarten Grundeigentümerin auferlegt.

3.1

Strittig ist zunächst die grundsätzliche

Beitragspflicht resp. ob der Beschwerdeführerin ein Mehrwert erwächst. Dies ist

aufgrund einer objektiven und nicht einer subjektiven Betrachtung zu

beurteilen. Der durch die Erschliessung geschaffene Vorteil darf nicht nur

theoretischer Natur, sondern muss objektiv gesehen realisierbar sein. Es ist

allerdings unerheblich, ob der durch die Erschliessung betroffene

Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in

Geld umsetzt (Urteil des Bundesgerichts 1C_481/2012 vom 21. Dezember 2012, E.

2.1). Im vorliegenden Fall liegt ein Mehrwert vor und dieser wird von der

Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 14. Februar 2022 auch nicht mehr

wirklich bestritten. Der ehemalige Fuss- und Radweg führt direkt am Grundstück

der Beschwerdeführerin vorbei und wurde mittlerweile zu einer mit Motorfahrzeugen

befahrbaren, beleuchteten und entwässerten Strasse ausgebaut. Damit wurde die

Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdeführerin verbessert und sein Wert

erhöht, auch wenn im Moment die faktische Erschliessung von Norden her schwierig

erscheint und die primäre Erschliessung mit Motorfahrzeugen von Süden her

erfolgt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

3.2

Die Beschwerdegegnerin hat den

Ausbau der Strasse in Anwendung von § 4 Abs. 1 lit. e ihres Beitragsreglements

als Neubau betrachtet und 100 % der Kosten anteilsmässig der Beschwerdeführerin

auferlegt. Die Vorinstanz ist (richtigerweise) von einem Ausbau (zur Definition

des Ausbaus nach der Praxis des Verwaltungsgerichts siehe VWBES.2019.303 E. 3.2

mit zahlreichen Hinweisen) und nicht von einem Neubau ausgegangen und hat die

Beschwerde diesbezüglich gutgeheissen und die Sache zu neuem Entscheid an die

Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Dabei hat sie erwogen, in diesem Falle seien

die Beiträge praxisgemäss zwingend zu ermässigen, auch wenn dies im kommunalen

Reglement nicht vorgesehen sei. Die Reduktion habe sich in einem Rahmen

zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln zu bewegen. Sie verwies dabei auf zwei

einschlägige Urteile des Verwaltungsgerichts. Im konkreten Fall gehe es nicht

um eine Ersterschliessung, sondern die umstrittene (Einbahn-) Strasse diene vor

allem den westlich gelegenen Grundstücken. Aufgrund der Unterlagen seien bisher

noch keine Beiträge bezüglich der umliegenden Strassen geleistet worden. Die

neue Erschliessungsstrasse sei zudem als vormalige Privatstrasse praxisgemäss

unentgeltlich von der Gemeinde übernommen worden. Weiter würden

Landerwerbskosten gemäss provisorischem Beitragsplan bei der Beschwerdeführerin

nicht anfallen, indes bei den beiden anderen betroffenen Grundstücken. Die

Vorinstanz hat abschliessend daraus den Schluss gezogen, unter diesen gegebenen

Umständen habe sich die Reduktion der Beiträge eher im unteren Rahmen bei einem

Fünftel zu bewegen (vgl. angefochtener Entscheid S. 5 f.).

Die Beschwerdeführerin bringt

diesbezüglich vor, aufgrund des Äquivalenzprinzips, des Grundsatzes der

Gleichbehandlung und des Willkürverbots sei im vorliegenden Fall von einer

vollständigen Befreiung von der Beitragspflicht auszugehen, da durch die neue

Erschliessung für ihr Grundstück gar kein Mehrwert entstehe.

Die Beschwerdegegnerin erwidert, die

Beschwerdeführerin sei im Moment gar nicht beschwert, da die Einwohnergemeinde

den Beitragsplan nach dem Urteil der Vorinstanz überarbeiten müsse und dieser

neu aufgelegt werde. Auf die entsprechenden Begehren sei deshalb nicht

einzutreten. Die Beschwerdeführerin müsse quasi den neuen Entscheid der

Beschwerdegegnerin abwarten und dann allenfalls (wiederum) ein Rechtsmittel

ergreifen.

3.3

Es würde überspitztem Formalismus

gleichkommen und nicht dem Grundsatz einer effizienten Justiz entsprechen, sich

zur prozentualen Aufteilung der Erschliessungsbeiträge nicht zu äussern und die

Sache direkt an die Einwohnergemeinde zurückzuweisen, zumal die Frage der

Aufteilung der Beiträge Gegenstand des bisherigen Verfahrens war. Die folgenden

Erwägungen stehen jedoch im Bewusstsein und unter dem Vorbehalt der

Planungshoheit und Gemeindeautonomie der Beschwerdegegnerin. Die Vorinstanz hat

einen Teil der massgebenden Kriterien bereits erwähnt (siehe obige Ziff. 3.2).

Ergänzend sind in diesem spezifischen Einzelfall aus heutiger Sicht folgende

Punkte zu beachten:

Das Gebäude [...]strasse [...] ist im

Grundbuch mit der Bezeichnung «[...] AG» beschriftet und es ist

gerichtsnotorisch, dass die weiteren Gebäude Nr. [...], [...] und [...] sowie

einige umliegende Grundstücke zur entsprechenden Firma, welche im Volksmund als

[...]» bekannt war, gehörten. Diese Firma erstellte in den 1970-er Jahren vermutlich

aus betrieblichen Gründen den vormaligen Fuss- und Radweg. Als die Firma

liquidiert wurde, wurde das Firmenareal offenbar aufgeteilt und an die beiden

heute betroffenen Grundeigentümerinnen verkauft. Faktisch handelt es sich aber

immer noch um ein Areal. Die heutigen Grundstücksgrenzen verlaufen jedoch nicht

linear zwischen den Gebäuden in Nord-Südrichtung, sondern teilweise in

Ost-Westrichtung über den geteerten Vorplatz, der als Lieferareal und Parkplatz

(wohl) von beiden Grundeigentümerinnen genutzt wird. Die grosse und breite

Zufahrt zu diesem Platz liegt vollumfänglich auf dem Grundstück Nr. [...] der B.___

AG. Das Grundstück der Beschwerdeführerin verfügt zwischen den Gebäuden Nr. [...]

und [...] lediglich über eine schmale Zufahrt. Das längliche Gebäude der

Beschwerdeführerin, das bloss 1,5 m von der Erschliessungsstrasse entfernt

steht und die Baulinie unterschreitet, verfügt im Grundbuch über keine eigene

Gebäudenummer und ist mit dem westlich angrenzenden Gebäude, das auf dem

Nachbargrundstück steht, baulich verbunden. Wie es genau genutzt wird (was

allenfalls Auswirkungen auf den Mehrwert haben könnte) und ob allenfalls

Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit dem Nachbargrundstück bestehen, ist nicht

bekannt. Das projektierte (Strassen-)Grundstück GB Nr. 3036 (Teil von GB Nr.

683) liegt am östlichsten Teil der Erschliessungsstrasse und steht im

Alleineigentum der B.___ AG. Es wird als Parkplatz für ca. 10 Personenwagen

benutzt, die Zufahrt erfolgt über die neue Erschliessungsstrasse. Ob und

inwieweit es in die provisorische Berechnung der Grundeigentümerbeiträge

(anrechenbare Fläche bei der B.___ AG 3'134 m² [= 44% der gesamten Grundstücksfläche])

einbezogen wurde, geht aus der Berechnung vom 22. Juli 2020 der C.___ AG nicht

hervor. Dasselbe gilt für das Grundstück GB Nr. 3037, den rund 6 m breiten

nördlich an die Erschliessungsstrasse angrenzenden Streifen. Dieser müsste

zwingend in den Beitragsplan einbezogen werden, da eine heutige Nutzung

praktisch nur als Längsparkplätze möglich ist, wie es schon eine entsprechende

Planung für rund 15 Parkplätze gibt. Diese Parkplätze bringen aber nur dem

Grundstück der B.___ AG einen Mehrwert. Im Übrigen erscheint auch die Ansicht,

das Grundstück GB Nr. [...] nicht in den Beitragsplan einzubeziehen, als

richtig. Dieses grenzt nicht an die Erschliessungsstrasse an und ist über die [...]strasse

bereits erschlossen. Weiter ist festzustellen, dass die von der

Beschwerdegegnerin angedachte Erschliessung des 1. Stocks des Gebäudes der Beschwerdeführerin

mit Motorfahrzeugen bei einem Gebäudeabstand von 1.5 m und einer

Einbahnregelung ziemlich abenteuerlich anmutet. Der heutige faktische Mehrwert

dürfte für die Beschwerdeführerin deshalb tatsächlich nicht so gross sein. Aber

auch bei einem Verkauf der Liegenschaft müsste das Gebäude wohl abgerissen und

nach Süden versetzt werden. In diesem Fall die Erschliessung von der

Hauptstrasse auf eine nördlich gelegene Einbahnstrasse zu verlegen, dürfte sehr

unwahrscheinlich sein. Im Weiteren spielt eine Rolle, welche Funktion die

Erschliessungsstrasse für die östlich angrenzenden Grundstücke GB Nrn. [...], [...]

und [...] und deren Erschliessung hat. Ebenso müsste beachtet werden, aus

welchem Grund die Beschwerdegegnerin die Privatstrasse im Jahr 2001 in die

Nutzungsplanung überführt und sie dann auch rund 20 Jahre später übernommen

hat. Auch ist die heutige und künftige Verwendung durch die Öffentlichkeit zu

beachten (ist beispielsweise geplant, den Fahrradverkehr von West nach Ost

zuzulassen?). All dies zeigt, dass ein ganz spezifischer Einzelfall vorliegt,

der nicht über einen Leisten geschlagen werden kann. Der Reduktionsfaktor sollte

jedoch entgegen der Auffassung der Schätzungskommission eher bei zwei Dritteln

als bei einem Fünftel liegen. Da insgesamt nur drei Parteien beteiligt sind,

wäre auch zu überlegen, ob die Kostenverteilung im neuen Verfahren nicht

ausgehandelt werden und auf ein formelles Beitragsverfahren verzichtet werden

könnte.

4.

Die Beschwerde erweist sich im (formellen)

Kernpunkt als unbegründet, materiell ist sie jedoch teilweise gutzuheissen. Bei

diesem Ausgang rechtfertigt sich,

der Beschwerdeführerin zwei Drittel der Kosten, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf total CHF 3'000.00 festzusetzen sind, aufzuerlegen.

Diese Kosten von CHF 2'000.00 sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF

3'000.00 zu verrechnen. Die Beschwerdegegnerin hat einen Drittel, ausmachend

CHF 1'000.00, zu tragen. Als mehrheitlich unterliegende Partei hat die

Beschwerdeführerin in Anwendung von § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG,

BGS 124.11) i.V.m. Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) der Beschwerdegegnerin

deshalb zwei Drittel ihrer Parteikosten zu ersetzen. Es liegt eine Ausnahme vom

sogenannten Behördenprivileg nach § 77 VRG vor, da es erstens um ein

Beitragsverfahren geht, in dem die Gemeinde eigene finanzielle Interessen

vertritt, und zweitens die Beschwerdegegnerin als mittelgrosse Gemeinde (rund

5800.

Einwohner und Einwohnerinnen) nicht über einen eigenen Rechtsdienst

verfügt und daher berechtigt war, einen Rechtsvertreter beizuziehen (vgl. SOG

2010.

Nr. 20). Rechtsanwalt Spielmann macht einen Aufwand von 14.28 Stunden à

CHF 240.00 / 280.00 und Auslagen von CHF 58.60 plus MwSt. geltend, total

CHF 3'843.80, was angemessen erscheint. Gleich verhält es sich mit der

Kostennote von Rechtsanwalt Mattarel, der einen Aufwand von 9 1/4 Stunden à CHF

280.00

und Auslagen von CHF 105.20 plus MwSt., total CHF 2’902.75 geltend

macht. Davon hat die Beschwerdegegnerin einen Drittel zu entschädigen, also CHF

967.60

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise

gutgeheissen und die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an

die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten zurückgewiesen.

2. Die A.___ hat an die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3’000.00 den Betrag von CHF

2'000.00 und die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten den Betrag von CHF 1'000.00 zu

bezahlen.

3. Die A.___ hat der Einwohnergemeinde

Wangen b. Olten eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'562.55 zu

bezahlen.

4. Die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten

hat der A.___ eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 967.60 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad