Baubewilligung / Tankstellenshop

Verwaltungsgericht

Urteil vom

17. November 2022

Es wirken mit:

Präsidentin

Scherrer Reber

Oberrichter

Müller

Oberrichter

Thomann

Gerichtsschreiber

Schaad

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde C.___,

3. B.___,

vertreten durch Fürsprech und Notar

Dieter

Trümpy,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Tankstellenshop

zieht das Verwaltungsgericht

in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Situation:

Die B.___ (kurz

«[…]» genannt) ist Eigentümerin von Grundbuch C.___ Nrn. 1184, 1632 und 2343.

A.___ ist Eigentümer von Nr. 262. Die Parzelle Nr. 642 gehört der

Einwohnergemeinde C.___. Nrn. 2343, 1632, 1184 und 262 liegen in der

dreigeschossigen Wohnzone. Nr. 642 liegt in der Zone für öffentliche Bauten

und Anlagen. Die Baslerstrasse ist eine Kantonsstrasse. Eine Ausfahrt

benötigt deshalb die Zustimmung des kantonalen Amts für Verkehr und Tiefbau (AVT,

§§ 52 und 53bis der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61).

Nach § 4 des

kommunalen Zonenreglements sind in der dreigeschossigen Wohnzone nichtstörende

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. GB Nrn. 1184 und 2343 liegen in

der Empfindlichkeitsstufe III (ES III); das Grundstück von A.___ befindet sich

in der ES II nach der Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41).

1.2 Die B.___

reichte am 10. September 2021 ein Baugesuch mit dem Titel «Umbau und Umnutzung

Showroom und Büro Garage / Anbau Tankstellenshop» ein. Innert Frist gingen

keine Einsprachen ein. Das AVT verlangte am 15. November 2021 eine Präzisierung

und meinte sodann, die Belange der Kantonsstrasse seien durch den Umbau nicht

betroffen. A.___ als angrenzender Nachbar verlangte in der Folge am 23.

November 2021 Akteneinsicht, um zivilrechtlich vorzugehen. Das Wegerecht, das

zu Gunsten seines Grundstücks bestehe, werde geschmälert. Von Olten kommende

Kunden würden ihr Auto gegen das Grundstück Nr. 1632 hin abstellen. Der

Tankstellenshop sei nicht zonenkonform. Das im Sinne des AVT überarbeitete

Baugesuch hätte neu publiziert werden müssen. Angaben zu den Öffnungszeiten

hätten im Baugesuch gefehlt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebiete, dass

er gegen das überarbeitete Gesuch Einsprache erheben könne. Eventuell sei ihm

die Einsprachefrist wiederherzustellen.

1.3 A.___

verlangte von der kommunalen Bauverwaltung zudem, für Beseitigung der Aussentreppe

am Haus Nr. 150 und den Anbau einer Rampe sei ein Verfahren durchzuführen, aber

keine Baubewilligung zu erteilen. Mit der Entfernung einer kleinen Mauer

könnten Fussgänger überraschend die Durchfahrt betreten.

Der Anwalt der

B.___ stellte sich mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 auf den Standpunkt,

innert Frist sei keine Einsprache erhoben worden. Für das Bauvorhaben sei die

Bewilligung zu erteilen, allenfalls mit Auflagen.

2. Die

kommunale Baukommission erteilte am 6. Januar 2022 die Bewilligung unter

Auflagen. Auf die Einsprache von A.___ trat sie nicht ein. Dagegen erhob A.___ am

18. Januar 2022 Verwaltungsbeschwerde an das Bau- und Justizdepartement. Er

verlangte namentlich die Aufhebung des kommunalen Beschlusses und ein Bewilligungsverfahren

für den Anbau der Rampe. Der Anwalt der RMTS beantragte, auf die Beschwerde sei

nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuweisen.

3. Das

Departement erwog in seiner Verfügung vom 8. März 2022 namentlich Folgendes:

Die Parkplätze

hätten bis anhin dem Garagenbetrieb gedient. Das Anfechtungsobjekt sei auf den

Nichteintretensentscheid beschränkt. Auf darüberhinausgehende materielle

Vorbringen zum Bauprojekt sei nicht einzutreten.

Dem Beschwerdeführer könne nicht gefolgt werden, wenn

er vorbringe, die neue Nutzung der fünf Parkplätze als Kundenparkplätze stelle

eine publikationspflichtige Zweckänderung im Sinne von § 42 Abs. 4 KBV dar. Denn die Parkplätze würden auch weiterhin als solche genutzt. Es gehe

bloss um den vom AVT geforderten Nachweis zur Parkierung des Tankstellenshops,

der die bestehende Parkplatzsituation abbilde. Es handle sich um keine

Projektänderung. Der Parkplatznachweis erfordere keine neue Publikation. Die

Vorinstanz sei auf die verspätet eingereichte Einsprache zu Recht nicht

eingetreten. Lärmverursachende Vorgänge würden schon im heutigen Zeitpunkt

anfallen. Eine Zunahme sei nicht zu erwarten. Auch die Rüge, Angaben über

nachteilige Entwicklungen auf die Umgebung würden im Gesuch fehlen, sei

verspätet. Das Gebiet sei in die ES III nach LSV eingestuft.

Was das Vorhaben

«Abbruch Treppe / Neubau Rampe (beides bereits ausgeführt)» anbelange, habe die

Vorinstanz fälschlicherweise ein Nichteintreten verfügt, statt die Einsprache

abzuweisen. Das bereits ausgeführte Vorhaben sei bewilligungspflichtig. Es

entspreche den Vorgaben der procap und sei bewilligungsfähig.

Das Vorhaben

«Umbau und Umnutzung Showroom und Büro Garage / Ausbau Tankstellenshop» sei

rechtskräftig bewilligt. Für den Abbruch der Treppe und den Neubau der Rampe

sei nachträglich noch ein Bewilligungsverfahren durchzuführen. Deshalb sei die

Beschwerde teilweise gutzuheissen.

4. Dagegen

erhob A.___ mit Eingabe vom 21. März 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Ziffer

2, Satz 2 der Departementalverfügung sei aufzuheben. Dieser explizit

angefochtene Satz lautet: «Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.» Es gehe

um den Parkplatzlärm, der vom Tankstellenshop ausgehe. Es sei starker Lärm auch

nachts und an Sonntagen zu erwarten. In der Wohnzone seien nur nichtstörende

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Der Shop sei zonenwidrig. Die

Lärmsituation der fünf Kundenparkplätze sei vorab zu würdigen. Eine

Lärmprognose sei zwingend, auch wenn keine Einsprachen vorlägen. Der Shop könne

nur bewilligt werden, wenn die Planungswerte nicht überschritten würden. Die

Überschreitung der Planungswerte lasse sich nachts nicht ausschliessen. Was die

Parkplatzsituation anbelange, habe man Angaben nachgereicht. Die Parkplätze

befänden sich auf GB Nr. 2043. Deswegen habe der Beschwerdeführer eine

Fristwiederherstellung verlangt und am 29. November 2021 eine Einsprache

erhoben. Während der Einsprachefrist seien die Parkplätze gar nicht ausgewiesen

gewesen. Es bestehe keine (besondere) Begründungspflicht für Einsprachen. Sich

wegen der angeblichen Fristversäumnis nicht mit den Einsprachegründen zu

befassen, stelle eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör dar. Der

Shop sei zonenwidrig. Daran ändere die Aufstufung in die ES III nichts.

Der Shop sprenge die ortsüblichen Öffnungszeiten (werktags 6 bis 22 h; sonntags

7 – 21 h). Der Kundenlärm auf den Parkplätzen beeinträchtige das Wohlbefinden

der Anwohner. Dies als nichtstörenden Gewerbebetrieb einzustufen, sei ein

krasser Ermessensmissbrauch mit Nichtigkeitsfolgen. Für die Parkplätze bestehe

infolge Zweckänderung eine Bewilligungspflicht. Dafür bestehe auch keine

Bestandesgarantie. Aus der ursprünglichen Baueingabe seien die Parkplätze gar

nicht ersichtlich gewesen. Erst am 23. November 2021, mithin nach Ablauf der

Einsprachefrist, habe man einen Beleg über die Parkplatzsituation nachgereicht.

Der Shop sei kein nichtstörender Betrieb. Bei den Parkplätzen habe eine

Zweckänderung stattgefunden. Eine Lärmprognose fehle in den Akten. Die

Öffnungszeiten und die Kundenfrequenz würden zunehmen.

5.Das

Departement beantragte am 28. März 2022, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei.

6. Die

Bauherrschaft liess am 4. April 2022 im Wesentlichen beantragen, die Beschwerde

sei abzuweisen. Für die übrigen Anträge werde auf die Akten verwiesen. Sie

machte namentlich geltend, es sei bloss ein Satz des Dispositivs angefochten

worden, der Rest sei rechtskräftig geworden. Dies sei festzustellen. Nach

Ablauf der Beschwerdefrist eingereichte Ausführungen des Beschwerdeführers

seien aus den Akten zu weisen. Der Beschwerdeführer habe vor der kommunalen

Baubehörde die Einsprachefrist verpasst. Er hätte alle Rügen rechtzeitig

erheben können. Was die Rampe anbelange, sei der Beschwerdeführer (noch nicht)

beschwert. Es finde keine Zweckänderung der fünf Parkplätze statt. Mit dem Shop

verschlechtere sich die Lärmsituation nicht gegenüber dem früheren Werkstatt-,

Autoverkaufs- und Kioskbetrieb. Die Tankstelle sei schon früher 24 Stunden im

Tag und sieben Tage in der Woche geöffnet gewesen. Die Kundenfrequenz werde im

Lärm der Kantonsstrasse kaum wahrgenommen. Der Shop sei durch die

Bestandesgarantie gedeckt. Er sei in der Zone W3 zonenkonform.

Die

Parteientschädigung stellte die Beschwerdegegnerin in das Ermessen des

Gerichts.

7. Der

Beschwerdeführer hielt in seiner Stellungnahme vom 12. April 2022 sinngemäss

und im Wesentlichen an seinen Anträgen und deren Begründung fest.

Erwägungen

II.

1.1

Die

Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §

49.

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Der

Beschwerdeführer beantragte sinngemäss, der Departementalentscheid sei

aufzuheben. Dies hat er innert der Rechtsmittelfrist getan. Er will, dass sich

eine Rechtsmittelinstanz materiell mit dem Tankstellenshop befasst. Nach § 52

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) sind neue tatsächliche

Behauptungen und die Bezeichnung neuer Beweismittel, wenn sie mit dem

Streitgegenstand zusammenhängen, bis zum Schluss des Beweisverfahrens erlaubt.

Es sind folglich, entgegen des Antrags der Bauherrschaft, keine Eingaben aus

den Akten zu weisen.

2.1

Was den

Tankstellenshop anbelangt, ist indessen bloss zu prüfen, ob die kommunale

Baubehörde zu Recht nicht auf die erhobenen Einwände eingetreten ist, weil die

Rechtsmittelfrist nicht gewahrt worden ist.

Das Baugesuch

wurde am 28. Oktober 2021 im Niederämter Anzeiger publiziert, und die

Gesuchunterlagen sind vom 28. Oktober 2021 bis am 12. November 2021

öffentlich aufgelegen (vgl. § 8 KBV). Die Einsprachefrist wurde in der Publikation

eigens explizit und klar genannt. Innerhalb dieser Frist sind keine Einsprachen

eingegangen. Die Einsprache des Beschwerdeführers für den Shop datiert vom 29.

November 2021. Sie ist am 30. November 2021 bei der kommunalen Bauverwaltung

eingegangen. Dies ist klar verspätet. Die kommunale Baubehörde hat den

Entscheid sodann am 8. Dezember 2021 gefällt und am 6. Januar 2022

ausgefertigt.

2.2

Wohl gilt

ein Verbot des überspitzten Formalismus, das verbietet, verfahrensrechtliche Formvorschriften

in exzessiver und sachlich nicht begründbarer Weise anzuwenden,

Formvorschriften zum Selbstzweck werden zu lassen (übertriebene Formstrenge).

Ergreift eine Partei ein Rechtsmittel nicht innert der gesetzlichen Frist,

verwirkt sie indessen ihr Recht. Eine Rechtsmittelfrist ist eine nicht

erstreckbare gesetzliche Verwirkungsfrist (statt vieler:

Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl.,

Basel 2014, N 897). Es ist, jedenfalls bei korrekter Rechtsmittelbelehrung,

nicht formalistisch, auf ein verspätetes Rechtsmittel kurzerhand nicht

einzutreten. Auf verspätet vorgetragene Argumente gar nicht erst einzugehen,

verletzt auch den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.

2.3

Der Beschwerdeführer verlangte eventuell eine Wiederherstellung der

Frist. Nach § 10bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG,

BGS 124.11) kann eine nicht eingehaltene Frist auf Gesuch hin wiederhergestellt

werden, wenn der Gesuchsteller oder sein Vertreter unverschuldet abgehalten

worden sind, innert der Frist zu handeln. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung ist

das Gesuch um Wiederherstellung schriftlich und begründet innert zehn Tagen

seit Wegfall des Hindernisses einzureichen. Innert derselben Frist muss die

versäumte Rechtshandlung nachgeholt werden.

Unverschuldet

ist ein Versäumnis, wenn dafür objektive Gründe vorliegen und der Partei bzw.

der Vertretung keine Nachlässigkeit vorgeworfen werden kann. Dies ist

beispielsweise der Fall bei derart schwerer Krankheit, dass die betroffene

Person von der Rechtshandlung abgehalten wird und auch nicht in der Lage ist,

eine Vertretung zu bestellen, während blosse Ferienabwesenheit,

Arbeitsüberlastung oder organisatorische Unzulänglichkeiten nicht genügen (vgl.

Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom

11.

September 2007, RRB Nr. 2007/1555, S. 9.) Valable Gründe für eine

Fristwiederherstellung wurden vom Beschwerdeführer aber keine genannt (zum

Ganzen: Kiener/Rütsche Kuhn: Öffentliches Prozessrecht, Zürich 2021, Rz 217 ff.

und 309 ff.; Herzog / Daum [Hrsg.]: Kommentar zum Gesetz über die

Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 2020, N 10 ff. zu Art 32 und 2 ff.

zu Art 67 BE-VRPG).

2.4

Auf die

kommunale Bewilligung wäre nur dann zurückzukommen, wenn sie sich geradezu als

nichtig erwiese. Dies ist hier nicht der Fall, denn der Beschluss weist, wie

sogleich zu zeigen ist, keinen offensichtlichen besonders schweren Mangel auf

(Häfelin / Müller / Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2020 Rz 1098

f.).

2.5

Es ergibt

sich somit, dass die Vorinstanzen auf die gegen den Shop erhobenen Rügen zu

Recht nicht eingetreten sind. Die Bearbeitung des Gesuchs durch die kommunale

Baubehörde macht bei summarischer Durchsicht einen vollständigen Eindruck. Der

Vollständigkeit halber sei Folgendes in Erwägung gezogen:

3.

Der

Beschwerdeführer ist der Auffassung, wegen der Parkplätze hätte eine neue

Ausschreibung erfolgen müssen. Dies ist nicht der Fall. Die fünf Parkplätze

sind vorbestehend; an den Parkplätzen selber wurde nichts geändert. Sie

brauchen keine neuerliche Bewilligung. Es handelt sich nicht einmal um eine kleine

Projektänderung, die ohne Publikation bewilligt werden könnte (vgl. § 12 Abs. 3 KBV, SOG 2000 Nr. 19). Bewilligungspflichtig war der Shop, und dieser braucht

Parkplätze (vgl. § 42 KBV). Das Amt für Verkehr und Tiefbau hat einzig Unterlagen

nachverlangt und bestimmt, man dürfe nicht rückwärts auf die Kantonsstrasse

ausfahren. Dies ist eine Selbstverständlichkeit. Akten bei Bedarf (zum Beispiel

mit einem Plan der Umgebung oder eben einem Parkplatznachweis) zu

vervollständigen, gehört zum alltäglichen Geschäft einer Bauverwaltung.

4.

Zur Rampe

ist Folgendes anzumerken: Procap ist eine nach Anhang 1 der BehiV (Behindertengleichstellungsverordnung,

SR 151.31) beschwerdeberechtigte Organisation. In der Praxis wird oft so

verfahren, dass procap die Projekt-Pläne zugestellt erhält, das Gesuch prüft

und (unter impliziter Androhung einer Einsprache) Empfehlungen abgibt. Die

Empfehlung wird sodann meist als Auflage in den Bauentscheid aufgenommen oder,

wie im vorliegenden Fall, zum Bestandteil des Entscheids erklärt. Im

vorliegenden Fall hat procap im Wesentlichen verlangt, Zugänge seien stufen-

und schwellenlos auszubilden, die verglaste Eingangstüre sei mit einer transparenten

durchgehenden Markierung zu versehen, und ein Kundenparkplatz müsse

rollstuhlgerecht ausgeführt sein. Es ist nicht zu beanstanden, wenn für die

Rampe nun ein nachträgliches Verfahren durchgeführt wird, auch wenn man sich

fragen kann, ob dies nötig sei und ob es sich wirklich um eine wesentliche

Projektänderung handle. Dies kann aber offenbleiben. Jedenfalls geht es bei dem

nun angeordneten «nachlaufenden» Verfahren bloss um den Eingang zum Shop.

5.1

Ob ein

solcher Shop in der Wohnzone zonenkonform sei, ist durchaus fraglich. Das Zürcher

Verwaltungsgericht hat die Frage verneint, aber gleichzeitig befunden, durch

Anpassung der Öffnungszeiten könne ein Mangel behoben werden (Urteil VB.2012.00860).

Im vorliegenden Fall sind schon die rechtlichen Grundlagen nicht kongruent. Das

kommunale Reglement lässt in der Wohnzone nur nicht störende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zu; gleichzeitig wurde das Grundstück im Zonenplan aber

in die ES III nach Lärmschutzverordung aufgestuft. Dies kommt einem Widerspruch

gleich. In der anstehenden Revision der Zonenplanung wird die Möglichkeit

bestehen, dazu allfällige Anpassungen vorzunehmen.

5.2

Die

Parkplätze sind vom Grundstück des Beschwerdeführers abgewandt angeordnet.

Übermässige Lärmimmissionen sind daraus kaum zu erwarten. Sein Grundstück wird baulich

vom Verkehrslärm abgeschirmt. Andere Lärmbelästigungen sind nicht zu erwarten. Immerhin

sei angemerkt, dass z.B. bei übermässigem Nachtlärm eine Immissionsbeschwerde

jederzeit möglich wäre. Diesfalls könnte über die Öffnungszeiten allen

Bedürfnissen Rechnung getragen werden. Diesbezüglich kann vollumfänglich auf

die zutreffenden Erwägungen des angefochtenen Entscheids verwiesen werden.

Nochmals gilt festzuhalten, dass die Eingaben des Beschwerdeführers verspätet

waren. Und eine Nichtigkeit des kommunalen Entscheids ist zu verneinen, dies

schon mit Blick darauf, dass die Tankstelle an sich vorbestehend ist.

6.

Zwar ist die

Zufahrt des Beschwerdeführers schmal und könnte von parkierten Autos der Kunden

beeinträchtigt werden. Die Bauherrschaft kann dies allenfalls vermeiden, indem

sie ein gut sichtbares Schild «Zufahrt freihalten» anbringt. Schliesslich ist

sie selber auch auf diesen Weg angewiesen.

7.

Die

kommunale Baubehörde ist auf die Einsprache zu Recht nicht eingetreten. Die

Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen, soweit

darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang

hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00

festzusetzen sind. Der Bauherrschaft steht eine Parteientschädigung zu. CHF

1'500.00 inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer erscheinen als angemessen, zumal die

Bauherrschaft auf die Eingabe einer Honorarnote verzichtet hat.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.

Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.

Der Beschwerdeführer hat die Bauherrschaft mit CHF 1'500.00 (inkl.

Auslagen und MWSt.) zu entschädigen.

ImmoRechtsmittel:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten

Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer

Reber Schaad