Baubewilligung / Gewerbehaus

Verwaltungsgericht

Urteil vom 12. Dezember 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Thomann

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1. A.___

2. B.___

AG,

beide hier vertreten durch

Rechtsanwalt Roland Müller,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde C.___,

3. D.___

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Gewerbehaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 2. Juli 2021 ersuchten D.___ die

kommunale Baubehörde um Bewilligung eines Gewerbehauses auf GB C.___ Nr. 05000.

A.___ und die B.___ AG liessen Einsprache erheben.

Am 18. November 2021 erteilte die

Baubehörde die Bewilligung. Das Bauvorhaben sei zonenkonform und halte die

baupolizeilichen Bestimmungen ein.

2. Am 29. November 2021 liessen

A.___ und die B.___ AG Verwaltungsbeschwerde erheben. Sie beantragten, die

Bewilligung sei aufzuheben. Das Projekt sei nicht zonenkonform. Es sei eine

5-Zimmer-Wohnung mit Dachterrasse und einem Pool auf dem Dach sowie einem

Hobbyraum und einer Garage vorgesehen; die Gewerberäume seien gegenüber dem

Wohnteil deutlich untergeordnet. Zudem liege die Zustimmung der

Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates nicht vor, und es erscheine

fraglich, ob die vereinbarte Dienstbarkeit für das geplante Bauvorhaben

ausreiche.

3. Das Departement zog

namentlich Folgendes in Erwägung:

Das geplante Haus an der [...]strasse

57, auf GB C.___ Nr. 05000, liege gemäss kommunalem Zonenplan in der

Gewerbezone. Nach § 6 des Zonenreglements (ZR) vom 4. April 2006

ermögliche die Gewerbezone das Ansiedeln von Kleinunternehmern und

Hand-Werksbetrieben (KMU). In der Gewerbezone seien mässig störende Gewerbe-

und Dienstleistungsbetriebe, und pro Unternehmen, eine betriebseigene Wohnung

zulässig. Bauten in der Gewerbezone hätten sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung

in Form-, Material- und Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die

Landschaft einzupassen, Flachdächer seien gestattet. Nach dem klaren

Gesetzestext sei lediglich vorausgesetzt, dass überhaupt ein Betrieb bestehe.

Es handle sich um keine reine Gewerbezone nach § 32 Abs. 2 PBG. Demzufolge seien

Wohnungen in der Gewerbezone ungeachtet ihrer Grösse zulässig. Einschränkungen würden

keine erwähnt. Pro Unternehmen sei eine

betriebseigene Wohnung zulässig (§ 6 ZR). Die Dimensionierung der

Wohnbaute in Bezug auf das zu betreibende Unternehmen scheine dabei keine Rolle

zu spielen. Der Einwand der Beschwerdeführer, der geplante Wohnbereich im

Gewerbehaus sei zu gross, gehe fehl. Der Begriff der betriebseigenen

Wohnung verdeutliche: Es müsse lediglich ein Gewerbe bestehen, welchem die

Wohnung angegliedert werde. Mangels weiterer Spezifikationen hinsichtlich Art

und Umfang des Unternehmens sei nur bedeutsam, dass ein Unternehmen - welcher

Natur auch immer - auch tatsächlich bestehe.

Die Bauherrschaft habe das

Einzelunternehmen «[...] und Reinigung» mit der Geschäftstätigkeit «[...] und

Partyservice» am 16. Februar 2022 beim Handelsregisteramt angemeldet. Es

sei die Neugründung eines Einzelunternehmens an der [...]strasse 57 auf GB C.___

Nr. 05000 geplant. Das Büro dieses Unternehmens bzw. Dienstleistungsbetriebs

befinde sich gemäss Kerndatenblatt des Baugesuchs und den eingereichten Plänen

im geplanten Gewerbehaus.

Das Bauvorhaben beinhalte nebst der

betriebseigenen Wohnung, vier Lager/Werkstätten, eine Praxis bzw. ein Atelier

oder Laden zur Vermietung und ein Büro, welches für das eigene Gewerbe genutzt werden

solle. Dass Mieträume geplant seien, spiele keine Rolle. Zudem habe die

Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 18. November 2021 in Ziff. 16 die

Baubewilligung mit einem Revers versehen. Somit sei sichergestellt, dass die

Wohnbaute nicht losgelöst vom Gewerbe genutzt werden dürfe.

Am 13. Oktober 2008 und am 30.

August 2011 sei ein gegenseitiges Grenzbaurecht zwischen GB C.___ Nrn. 05000

und Nr. 06000 vereinbart worden. Es sei den jeweiligen Eigentümern von GB Nrn. 05000

gestattet, an die Westgrenze von GB Nr. 06000 Bauten im Rahmen der baugesetzlichen

Bestimmungen zu erstellen. Das Bauvorhaben scheine mit den

Dienstbarkeitsverträgen in Einklang zu stehen.

Da der geplante Dienstleistungsbetrieb

kein störender Betrieb sei und überdies ein Grenzbaurecht vorliege, falle das

geplante Gewerbehaus nicht in den Anwendungsbereich von § 30 Abs. 1 KBV

(Reduktion des Grenz- und Gebäudeabstandes bei industriellen und gewerblichen

Bauten). Die Zustimmung der Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates seien

daher im Sinne der vorgenannten Norm nicht erforderlich.

4. Dagegen liessen A.___ und die B.___

AG als unmittelbare Nachbarn Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der

Hauptantrag lautet, die Departementalverfügung und die Baubewilligung seien

aufzuheben. Die Einzelunternehmung sei im Handelsregister noch nicht eingetragen,

(sie ist es bis heute 21.11.2022 nicht). Die Firma bräuchte nach dem Zweck

(Reinigungsdienstleistungen, Pflanzen- und Gartenpflege, sowie Partyservice)

keine massgebliche feste Infrastruktur, sondern lediglich einen Büroraum und

allenfalls einen Parkplatz. Es handle sich nicht um einen Gewerbebau mit einer

Betriebswohnung, sondern um ein Wohngebäude mit einem Gewerbeteil. Es bestehe

ein krasses Missverhältnis zur Wohnnutzung. Andere Gemeinden würden höchstens

30% Wohnnutzung zulassen. Es könne nicht sichergestellt werden, dass das Gewerbe

nicht kurz nach dem Bau aufgegeben werde, so dass die Zonenvorschrift umgangen

werde. Ein stilles Gewerbe könne man auch in der Wohnzone betreiben. Für die

Gemeinde sei es wichtig, dass die Gewerbezone tatsächlich für eine

Gewerbenutzung gebraucht werde.

5. Die Bauherrschaft liess wissen, beim

Departement habe man ihr die Auskunft erteilt, es spiele keine Rolle, welches

Gewerbe betrieben werde. Es könne auch eine Putzfirma sein. Ohne diese Auskunft

hätten sie das Grundstück nicht gekauft. Es sei bloss gefordert worden, dass

die Anmeldung beim Handelsregister vor Baubeginn erfolge. Ein Eintrag ins

Handelsregister sei erst möglich, wenn eine Postadresse bestehe. Man brauche

für die Dekoartikel und die Putzmaterialien einen Abstellplatz. Die Gemeinde

habe auf eine Grössenbegrenzung der Wohnungen verzichtet. Die Wohnfläche

betrage 226.9 m2. Eine Fünfzimmerwohnung sei für eine fünfköpfige

Familie nicht zu gross. Auf der benachbarten Parzelle Nr. 07000 sei ebenfalls

eine betriebseigene Wohnnutzung bewilligt worden.

6. Die kommunale Baubehörde verzichtete

auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführer verzichteten

darauf, dazu Stellung zu nehmen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Das Verwaltungsgericht ist örtlich, sachlich und

funktionell zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn des Bauvorhabens durch

den angefochtenen Entscheid berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an

dessen Aufhebung und sind damit zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Massgebend ist vorab § 32 des

Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1).

Die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr

1978.

liess in den Gewerbezonen nicht wesentlich störende Betriebe und betriebsnotwendige

Wohnungen zu. Ursprünglich wollte man, namentlich wegen der Immissionen, Wohnen

und Gewerbe möglichst trennen. Nahezu jede Gemeinde schied aber eine Gewerbe-

und eine Industriezone aus. Heute geht die Tendenz hin zu gemischten Arbeitszonen.

Um den Verkehr zu minimieren, soll man am gleichen Ort wohnen und arbeiten

können. Dies ist möglich, weil heute nur noch wenige Tätigkeiten mit stark

störenden Immissionen verbunden sind. Das öffentliche Interesse an der funktionalen

Durchmischung entbindet jedoch nicht von der Planungspflicht. Mischzonen dürfen

nicht völlig offen formuliert werden, sie sind auf die örtlichen Verhältnisse

zu konkretisieren (Eloi Jeannerat/Pierre Moor in:

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,

Zürich 2016, N 53 zu Art 14).

Nach der heute gültigen Fassung der

kantonalen Bestimmung (totalrevidiert, in Kraft seit 1. Januar 2008) sind in

Gewerbezonen mässig störende Gewerbe zulässig. Ein von der Gemeinde

festzulegender maximaler Anteil der zulässigen Bruttogeschossfläche – bezogen

auf die anrechenbare Grundstücksfläche – darf für Wohnungen gebraucht werden.

Die Gemeinden können auch (noch) reine Gewerbezonen vorsehen, wo neben

Gewerbebetrieben nur betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind.

In reinen Gewerbezonen ist die

Wohnnutzung nur dann zulässig, wenn sie betriebsnotwendig ist, also in einem

funktionellen Zusammenhang zum Betrieb steht (Alain Griffel [Hrsg.]: Öffentliches

Baurecht, Zürich 2016, Rz 1.69). Das Wohnen ist in solchen Gewerbezonen zwar

nicht ausgeschlossen, aber nur restriktiv zugelassen (Andreas Baumann et al.

[Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 N 88 zu § 15).

Die Gewerbezone dient der Entflechtung zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen, zumal

Immissionsprobleme sonst vorprogrammiert sind. Die Ausscheidung von

Gewerbezonen dient im Rahmen der gesamten Nutzungsplanung der zweckmässigen und

haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes

(vgl. dazu Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.

14.

N 7).

2.2

Die Gemeinde hat zwar ihr

Zonenreglement 2015 revidiert, aber keinen Wohnflächenanteil festgelegt. § 6

ihres Zonenreglements besagt Folgendes:

Die Gewerbezone ermöglicht

das Ansiedeln von Kleinunternehmern und Handwerksbetrieben (KMU).

In der kommunalen

Gewerbezone sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, und pro

Unternehmen eine betriebseigene Wohnung zulässig. Bauten in der Gewerbezone

haben sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung in Bezug auf Form-, Material- und

Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die Landschaft einzupassen,

Flachdächer sind gestattet.

Die Gewerbezone soll das Ansiedeln von

Betrieben fördern oder zumindest ermöglichen. Sie soll folglich nicht für Wohnnutzungen

verbraucht werden. Die Gemeinde ist bei der reinen Gewerbezone geblieben, indem

sie bloss «betriebseigene» Wohnungen für zulässig erklärt.

3.1

Im vorliegenden Fall ist ein

Wohnhaus mit einer stattlichen Wohnung und Pool auf dem Dach für eine

fünfköpfige Familie geplant. Nebenbei soll es künftig ein Putzinstitut in Form

einer Einzelfirma geben. Im Vordergrund steht hier klar die Wohn- und nicht die

Gewerbenutzung. Es findet eine eigentliche Umkehr der Kausalität statt: Nicht

die Wohnung ist notwendig, um das Gewerbe möglichst effizient betreiben zu

können, sondern der Betrieb wird erst geschaffen, um die grosszügige Wohnnutzung

zu ermöglichen. Die Umgehungsabsicht liegt aufgrund der Chronologie auf der

Hand: Zuerst erkundigten sich die Bauherrschaft und die Gemeinde im Februar

2021.

beim BJD, ob es eine Rolle spiele, welches Gewerbe betrieben werde

(Vernehmlassung vom 23. Juni 2022 ans Verwaltungsgericht und Protokollauszug

der Baukommission vom 8. Februar 2021). Nachdem der Jurist des BJD erklärt

hatte, es spiele keine Rolle, es könne auch eine Putzfirma sein, erfolgten die

Baueingabe und die Anmeldung ans Handelsregister. Ohne diese «positive

Vorprüfung» hätte die Bauherrschaft gemäss eigener Schilderung das Grundstück

nicht gekauft. Der Betrieb gehört also zur Wohnnutzung und nicht umgekehrt. Das

BJD zog im angefochtenen Entscheid in Erwägung, es müsse lediglich ein Gewerbe

bestehen, welchem die Wohnung angegliedert werde. Auch wenn der Wortlaut der

kommunalen Bestimmung eine solche Interpretation zulässt, steht sie in

Widerspruch zum Zweck einer Gewerbezone. Hier wird das Gewerbe dem Wohnhaus

angegliedert. Dass gewisse Flächen zur gewerblichen Nutzung vermietet werden

könnten, ändert daran nichts, könnten sie doch genauso gut als Hobbyraum dienen.

3.2

Die kommunale Baubehörde hat zwar in

Ziffer 16 ihres Entscheids einen Revers angebracht: Die Baubewilligung könne

jederzeit ganz oder teilweise widerrufen werden. Dies mit der Konsequenz des

Rückbaus, der Umnutzung der betriebseigenen Wohnung, wenn kein Gewerbe, kein Dienstleistungsbetrieb

mehr betrieben werde. Dass sich die Bauherrschaft im Falle eines Rückbaus auf

den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen wird und der Vollzug des Revers

nicht einfach sein wird, ist offensichtlich.

3.3

Hinzu kommt noch Folgendes: Die Gemeinde

hätte kein freies Gewerbeland mehr zur Verfügung, wenn die Baute realisiert

wird. Eine Neuansiedlung von Betrieben würde künftig erschwert, wenn nicht gar

verunmöglicht. Die Bauparzelle liegt in der Empfindlichkeitsstufe (ES) III nach

Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41). Aufs Land in ein relativ kleines Dorf

mit ca. 1‘500 Einwohnern zu ziehen, um künftig neben einer Fabrik (die

Beschwerdeführerin 2) in der ES III zu wohnen, lässt künftige

Immissionsbeschwerden schon erahnen.

3.4

Die Situation ist nicht sehr einfach und übersichtlich, was

die Grenzbaurechte anbelangt. Bei diesem Ausgang erübrigt es sich allerdings, die Dienstbarkeiten

vorfrageweise noch zu prüfen.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

begründet. Der Departementalentscheid ist aufzuheben. Damit wird auch die

kommunale Baubewilligung hinfällig. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdegegner

D.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind.

Sie haften dafür solidarisch. Der Vertreter der Beschwerdeführer hat keine

Kostennote eingereicht. Nach Ermessen ist die Parteientschädigung ebenfalls auf

insgesamt CHF 2'000.00 festzusetzen. Dies inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer und

für die Verfahren vor dem Departement und dem Gericht. Den Beschwerdeführern

ist der Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen: Die

Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 6. April 2022 wird aufgehoben.

2. Die Beschwerdegegner D.___ haben die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

Sie haften dafür solidarisch.

3. Die Beschwerdegegner D.___ haben den

Beschwerdeführern insgesamt eine Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zu

bezahlen, nämlich:

a) CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem

Bau- und Justizdepartement und

b) CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.

c) Sie haften dafür solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad