Baubewilligung / Neubau Mehrfamilienhäuser

Verwaltungsgericht

Urteil vom 17. Januar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Thomann

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde […],

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Neubau Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Grundbuch [...] Nr. [xx3] hält nach

der Parzellierung noch 17 a 70 m2. Die Parzelle liegt nach dem

Zonenplan aus dem Jahr 2002 in der Landhauszone mit mittlerer Rutschgefahr. In

der sehr steilen Hanglage zwischen der [...]strasse und dem [...]wegli gilt

nach dem Zonenschema des kommunalen Zonenreglements eine maximale Gebäudehöhe

vom 6.5 m.

Es sollen zwei (identische) Mehrfamilienhäuser

mit Attika errichtet werden. Bei der kommunalen Baubehörde gingen sieben

Einsprachen ein. Die Baubehörde hiess die Einsprachen teilweise gut und

genehmigte das Projekt unter Auflagen.

2. Das Bau- und Justizdepartement hiess

die Beschwerde der südlichen, talseitigen Nachbarn, B.___ und C.___ (GB Nr. xx6),

am 28. April 2022 gut: Bei beiden Baukörpern sei mit 7.16 m die zulässige

Gebäudehöhe nicht eingehalten – nicht einmal durch den Handlauf zum

Attikageschoss. Die kommunale Baubewilligung wurde aufgehoben.

3. Am 12. Mai 2022 (Posteingang) liess

die A.___ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der

Departementalentscheid sei aufzuheben. Dies unter Kosten- und

Entschädigungsfolge. Die Berechnung der Gebäudehöhe des Departements sei

falsch. Die Höhe sei an der Fassade zu messen. Die beiden Häuser seien

identisch. Haus B liege 30 cm tiefer. In den Plänen werde eine «Gebäudehöhe»

ausgewiesen, die das Attikaprivileg nicht berücksichtige. Beim Haus A liege der

untere Referenzpunkt (abgegrabenes Terrain) rechnerisch auf 495.29 müM, der

Dachrand auf 502.66 müM. Wenn man das Attikaprivileg subtrahiere, resultiere eine

Gebäudehöhe von 5.87 m. Oberkant Geländer des Attikageschosses gehe man von

einer Höhe der Absturzsicherung von 1 m aus, was der SIA Norm 358 über Geländer

und Brüstungen entspreche. Bei einer festen Brüstung würde die erforderliche

Höhe bloss 0.9 m betragen. Die Materialisierung der Absturzsicherung werde indessen

erst bei der Ausführung bestimmt.

4. Das Departement beantragte, die

Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Der untere Referenzpunkt sei nicht 1.29

m über ± 0.00 (oberer Abschlusspunkt der Stützmauer). Es werde

fälschlicherweise auf den oberen Abschluss der Stützmauer referenziert. Die

Mauer weise einen Abstand zur Fassade auf. Der Attikarücksprung und die

Gebäudehöhe seien zweierlei. Die Gebäudehöhe dürfe in keinem Punkt

überschritten werden. Sie werde vom gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain

aus gemessen. Die Gebäudehöhe betrage 7,16 m. Die kommunale Bauverwaltung

verzichtete auf eine Stellungnahme.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Nach der Erläuterung des damaligen Baudirektors

Straumann vom 22. Januar 2013 sind die §§ 18 und 18bis der neuen Kantonalen

Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) erst anzuwenden, wenn die kommunale

Ortsplanungsrevision in Kraft getreten ist. Die Ortsplanunsgrevision ist in

Lostorf noch nicht abgeschlossen. Folglich sind die alten Bestimmungen

anzuwenden.

3.

Weder die Einfahrt zur Einstellhalle

noch die Hauseingänge haben einen Einfluss auf die Geschosszahl. Die Zufahrt liegt

zwischen den Gebäuden; die Hauseingänge halten die Drittelsregelung für

Abgrabungen problemlos ein (Baukonferenzen 2015, S. 21).

4.

Nach kantonalem Recht darf eine

zweigeschossige Baute (mit Attika) maximal 7.5 m hoch sein (§ 18 KBV). Dieses

Mass wird von den beiden Baukörpern eingehalten. Nicht eingehalten ist jedoch

die kommunale Höhenbegrenzung von 6.5 m, die ihren Grund wohl in der Rutschgefahr;

dem Lockergestein des Baugrunds, haben könnte. Wohl lässt sich die zulässige

Gebäudehöhe hangwärts, entlang der West- und der Ostseiten der beiden Baukörper

(teilweise) einhalten. Dies allenfalls, indem man als zusätzliche Massnahme beim

Rücksprung des Attikageschosses nach SIA 358 Ziff. 3.13 f. eine Brüstung baut,

statt ein Geländer zu montieren. Indessen darf die Gebäudehöhe in keinem Punkt

überschritten werden. Misst man die Gebäudehöhe an der Südfassade, talseits, resultieren

selbst nach Subtraktion des Attikaprivilegs von 1.5 m nach 18 Abs. 3 KBV über 7

m (Baukonferenzen 2013, S. 18, Anhänge 6 und 7 zur KBV). Die Gebäude werden zu

hoch, wie sich namentlich dem Plan «Schnitte / Fassaden Quer» vom 24. August

2021.

entnehmen lässt (Vermassung im Plan: 6.5 + 2.16 – 1.5 = 7.16 m)

5.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet; sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Müller Schaad