Versicherungswert

Verwaltungsgericht

Urteil vom 3. April 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Adrian

Keller,

Beschwerdeführerin

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffend Versicherungswert

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Solothurnische

Gebäudeversicherung (SGV) erliess am 31. März 2022 eine Verfügung, wonach

der Versicherungswert des Zweifamilienhauses auf GB [...] Nr. [...] nach dem

Umbau neu auf CHF 1'501'020.00 festgesetzt werde.

2. Am 19. April 2022 erhob B.___

dagegen Beschwerde an die Verwaltungskommission der SGV und beantragte die

Erhöhung der Versicherungssumme.

3. Nach erneutem Augenschein erliess die

Direktion der SGV am 18. Mai 2022 eine neue Verfügung und hob den Versicherungswert

dabei auf CHF 1'607'350.00 an.

4. Dagegen erhob die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, bestehend aus B.___, C.___, D.___ und E.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Keller, am 30. Mai 2022 Beschwerde an

das Verwaltungsgericht. Die Beschwerde wurde am 14. Juli 2022 ergänzend

begründet. Beantragt wurde, den Versicherungswert neu auf mindestens

CHF 1'619'778.00, bzw. auf einen nach erfolgter gutachterlicher Schätzung noch

zu beziffernden Betrag festzusetzen, eventualiter die Sache zur Neuberechnung

des Versicherungswerts an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung wurde ausgeführt, die

Beschwerdeführerin habe namhafte und umfangreiche Investitionen in die Liegenschaft

getätigt. So sei ein zusätzliches Stockwerk erstellt worden. Gemäss

Grobschätzung der Baukosten sollten sich die Investitionen auf rund

CHF 680'000.00 belaufen. Bereits vor dieser Aufstockung seien verschiedene

Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Nebst den beiden

Wohneinheiten von je über 200 m2 verfüge diese über mehrere derzeit

als Geschäftsräume genutzte Einheiten im Parterre sowie mehrere Garagen. Es

werde ein gerichtlicher Augenschein und eine Neueinschätzung durch einen

neutralen Gutachter beantragt.

Mit Rechnungen könnten Investitionen von

rund CHF 630'000.00 belegt werden. Die Beschwerdeführer hätten aber auch

Eigenleistungen erbracht und bei verschiedenen Handwerkern aufgrund

persönlicher Beziehungen Rabatte erhalten. Der Bau weise vier Wohneinheiten mit

zusätzlichem Ausbaupotential aus, was weitaus kostspieliger sei als der mit

Verfügung vom 18. Mai 2022 veranschlagte Versicherungswert.

Zur Berechnung des Versicherungswertes

habe die Vorinstanz die Kubikmeter des umbauten Wohnraumes ermittelt und sei

von einer Länge von 16.05 m, einer Breite von 12.7 m und einer Höhe von 9.7 m

des Wohnhauses ausgegangen. Dabei habe sie die Dachlukarnen von 15.37 m3

vergessen. Für die Garage Nordost sei die Breite zu kurz bemessen worden,

wodurch die Kubatur auch dort um 3 m3 zu erhöhen sei. Der Wert des

Wohnhauses sei entsprechend um CHF 11'528.00 und jener der Garage um

CHF 900.00 zu erhöhen, womit sich ein Versicherungswert von

CHF 1'619'778.00 ergebe.

Die Vorinstanz habe für das Wohnhaus

einen Ansatz von CHF 750.00 pro Kubikmeter genommen. Woher sie diesen

Ansatz nehme, erschliesse sich nicht. Der Baupreisindex sei im Jahr 2022 rapide

angestiegen. Weiter würden die Baukosten für die Holzbauweise überproportional

ansteigen. Weiter werde die Frage aufgeworfen, inwiefern die Vorinstanz die

unterschiedlichen Bauweisen des Wohnraumes berücksichtigt habe. Die Aufstockung

sei nämlich in der Holzbauweise erfolgt, was in einem unterschiedlichen

Kubikmeterpreis zu Buche schlagen müsse. Der durch die Vorinstanz

pauschalisiert angewendete Kostensatz von CHF 750.00 pro m3

werde den unterschiedlichen Kosten je nach Bauweise nicht gerecht. Die

Berechnung des Neuwerts der Liegenschaft sei daher durch einen unabhängigen

Sachverständigen zu Handen des Gerichts vorzunehmen.

5. Mit Vernehmlassung vom 2. August

2022 beantragte die SGV die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge. Sie

führte aus, mit den Beschwerdeführern sei versucht worden, eine

aussergerichtliche Lösung zu finden. Die SGV sei denn auch davon ausgegangen,

mit der neuen Schätzung vom 18. Mai 2022 eine den Bedürfnissen der

Beschwerdeführer und ihrerseits noch vertretbare Lösung gefunden zu haben. Von

den angegebenen Investitionskosten von CHF 630'000.00 würde vermutlich

noch ein Teil auf den Rückbau des bestehenden Daches entfallen, womit in diesem

Ausmass kein Mehrwert am Gebäude generiert werde.

Ein Gerichtsgutachten werde nicht als

notwendig erachtet. Bei der Amteischätzungskommission, welche sich aus dem

Schätzungspräsidenten [...], Architekt ETH, SGV sowie den beiden Amteischätzern

[...], Architekt FH und [...], Maurer / Hochbauzeichner / Bauleiter IBZ

zusammensetze, handle es sich um sehr versierte Baufachleute, welche auf eine

langjährige Praxis zurückblicken könnten. Es dürfe davon ausgegangen werden,

dass sie über das ausreichende Sachverständnis in der beschwerten Angelegenheit

verfügten.

Die Versicherungssumme habe vor der

Aufstockung CHF 862'846.00 betragen. Die Aufstockung / der Ausbau sei

entsprechend von der Amteischätzungskommission mit CHF 744'504.00

veranschlagt worden und damit über CHF 100'000.00 höher, als dies die

Beschwerdeführer geltend machen würden. Selbst wenn also seit der letzten

Einschätzung des Gebäudes aus dem Jahr 2007 bereits vor der Aufstockung

verschiedene bauliche Investitionen getätigt worden wären, wären diese ausreichend

berücksichtigt.

Es werde nun verlangt, den

Versicherungswert auf mindestens CHF 1'619'778.00 festzulegen. Die neue

Schätzung der SGV trage dem jedoch vollumfänglich Rechnung und die geringe

Abweichung von 0,76 % falle in die Schätzungstoleranz. Üblich und praxisgemäss

tolerierbar seien Abweichungen von bis zu 5 %.

Dachlukarnen würden üblicherweise nicht

separat berücksichtigt. Vorliegend seien aber ca. 15 m3 mit der

grosszügigen Anrechnung der Bodenplatten sowie der aufgerundeten Gebäudehöhe

kompensiert worden. Die unterschiedlichen Masse resultierten daraus, dass die

Masse in den Gebäudeplänen nicht mit der Situation vor Ort übereinstimmen

würden und deshalb nachgemessen worden sei. Die durch die SGV ermittelten Masse

sollten daher korrekt sein. Andernfalls würden die Abweichungen in die

Schätzungstoleranz fallen.

Es sei bei der Schätzung auf die

ortsüblichen Preise pro Kubikmeter umbauten Raumes abgestellt worden, wie dies

§ 14 GVV vorsehe. Für die Region Olten-Gösgen und ein Gebäude dieser Grösse und

Nutzung falle der durchschnittliche Kubikmeterpreis von CHF 750.00 eher

hoch aus und impliziere einen überdurchschnittlichen Ausbaustandard.

Insbesondere seien auch die Nebenräume (Garagen, Technik- und Abstellräume

etc.) sowie das ganze Volumen des im Rohbau erstellten Dachstocks mit diesem

Kubikmeterpreis multipliziert worden. Auch werde das Gebäude nicht als reines

Wohngebäude genutzt. Betriebliche Einrichtungen seien nicht bei der SGV

versichert. Bei der Festlegung des Kubikmeterpreises durch die SGV werde nicht

zwischen Holzbauweise und anderen Bauweisen unterschieden, sondern diese ergebe

sich durch die langjährige Erfahrung der Baufachleute. Kurzfristige Anstiege

der Baupreise würden sich jeweils bereits in den Bauabrechnungen

niederschlagen, welche die Basis für die Schätzung bildeten. Die

längerfristigen Entwicklungen der Baupreise würden über die Anbindung der

Versicherungssumme an den Baukostenindex abgedeckt. Entsprechend erübrige sich

der Beizug eines unabhängigen Sachverständigen.

6. Am 26. September 2022 reichte

Rechtsanwalt Adrian Keller seine Kostennote ein und verzichtete auf weitere

Ausführungen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 lit. a

i.V.m. § 29 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ ist durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Gemäss § 21 Abs. 1 GVG sind

Gegenstand der Schätzung und Versicherung alle Gebäudebestandteile und alle dem

Gebäudeeigentümer gehörenden, in der Vollzugsverordnung näher zu umschreibenden

Gegenstände und Einrichtungen, die, ohne einen notwendigen Bestandteil des

Gebäudes zu bilden, doch zu seinem Ausbau gehören und ohne grösseren

Wertverlust oder bauliche Beschädigung nicht entfernt werden können. Nach § 24 GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert und der Zeitwert des Gebäudes

festzustellen. Nach der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz (§ 14 Abs. 1 GVV, BGS 618.112) sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro

Kubikmeter umbauten Raumes massgebend. Der Neuwert dient in erster Linie als

Ersatzwert. Er hat im Schadenfall die Wiederherstellung der Bausubstanz zu

gewährleisten. Für die Festlegung des Neuwerts sind deshalb die Kosten im

Zeitpunkt der Schätzung bedeutend. Für die Wertermittlung ist zu

Vergleichszwecken die Bauabrechnung beizuziehen. Soweit diese schlüssig ist,

können die ausgewiesenen Kosten übernommen werden (vgl. Urs Glaus / Heinrich

Honsell [Hrsg.]: Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar, Basel 2009, S.

156.

und 172).

3.

Die Beschwerdeführerin will aufgrund

nachgemessener Kubaturen den ermittelten Versicherungswert um CHF 12'428.00

erhöht haben. Dies entspricht einer Abweichung um gerade einmal 0,77 %,

was innerhalb der Schätzungstoleranz liegt, keine Nachmessung rechtfertigt und

zu keiner Änderung des geschätzten Versicherungswerts führen kann.

Soweit die Beschwerdeführerin moniert,

die Baukosten seien rapide angestiegen, wird dies dadurch ausgeglichen, dass

die Versicherungssumme an den Baukostenindex gekoppelt ist. Im Zeitpunkt der

Schätzung im Jahr 2022 lag dieser bei 139,8 %, im Jahr 2023 beträgt dieser

149,2 % (vgl. https://www.sgvso.ch/wp/wp-content/uploads/2023/01/Baukostenindex2023.pdf,

zuletzt abgerufen am 30. März 2023). Der Anstieg der Baukosten ist somit

berücksichtigt.

Weiter führt die Beschwerdeführerin aus,

es müsse eine neue und unabhängige Schätzung vorgenommen werden, da weit höhere

Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden seien, als durch den

ermittelten Versicherungswert nun ausgewiesen würden. Vor dem Umbau lag der

Versicherungswert des fraglichen Gebäudes bei CHF 862'846.00. Die

Amteischätzungskommission hat nun nach dem Umbau aufgrund der Kubatur des

Gebäudes einen Versicherungswert von CHF 1'607'350.00 ermittelt. Dieser

liegt um CHF 744'504.00 höher als vor dem Umbau. Die Beschwerdeführerin hat

eine Grobschätzung der Baukosten eingereicht, welche CHF 681'300.00

ausweist. Mit Rechnungen weist sie solche von CHF 630'812.20 nach. In

ihrer Beschwerde führt sie aus, sie habe auch viele Rabatte von Handwerkern erhalten

und Eigenleistungen erbracht. Weiter seien auch vor der Aufstockung bereits

diverse Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Diesbezüglich bleibt

sie jedoch jeglichen Beweis schuldig. Wären tatsächlich namhafte Investitionen

bereits vorher getätigt worden, wäre es der Beschwerdeführerin aufgrund ihrer

Mitwirkungspflicht bereits damals oblegen, einen Versicherungs- und

Schätzungsantrag einzureichen oder die getätigten Investitionen nun im

vorliegenden Verfahren nachzuweisen, was sie nicht getan hat. Sie kann deshalb

aus diesen Behauptungen nichts für sich ableiten (vgl. Art. 8 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]; Glaus/Honsell, a.a.O., S.

405). Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, werden auch für den Abbruch

des alten Dachs Kosten entstanden sein, welche keine Wertvermehrung bewirkt

haben. Der Beizug der Baukostenabrechnung als Vergleich zur Schätzung ergibt

somit einen weit tieferen Wert (mehr als CHF 100'000.00), als durch die

Schätzung ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin vermag damit nicht annähernd

aufzuzeigen, inwiefern das Ergebnis der Schätzungsexperten in Zweifel zu ziehen

wäre bzw. aufgrund der Bauweise anzuheben wäre. Es besteht damit keine

Veranlassung für einen Augenschein oder eine neue unabhängige Schätzung (vgl. §

52.

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG, BGS 124.11]), weshalb die

entsprechenden Beweisanträge abzuweisen sind und das Schätzungsergebnis zu

bestätigen ist.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00 festzusetzen und mit dem geleisteten

Kostenvorschuss zu verrechnen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___

hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Die

Gerichtsschreiberin

Müller Blut-Kaufmann