Baugesuch / Aufstockung Gewerbegebäude

Verwaltungsgericht

Urteil vom 6. Februar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

AG, vertreten durch

Fürsprech und Notar

Dieter

Trümpy,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde Olten,

Beschwerdegegner

betreffend Baugesuch

/ Aufstockung Gewerbegebäude

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Grundbuch Olten Nr. 3987 gehört der A.___

AG. Das Grundstück hält 73 a 76 m2. Es ist mit dem

Gewerbegebäude an der Haslistrasse (…) überbaut. Es liegt in der Gewerbezone

und grenzt östlich an ein Wäldchen und an die Aare, die sich im kantonalen

Vorranggebiet Natur und Landschaft befinden. Das Gebäude hält weder den Waldabstand

zur Aare hin, noch den Abstand zum Gehölz auf der nördlichen Nachbarparzelle

Nr. 5908 ein. Das Gebäude soll nun aufgestockt werden. Es wurde eine

Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands beantragt. Die

Städtische Baukommission bewilligte das Gesuch (…) nicht.

Haslistrasse, Aufzustockendes Gebäude,

Wald, Waldbaulinie (hellgrün), Aare

Gewerbezone (pink),

Abstandsunterschreitung durch Aufstockung (rot)

2. Das mit Verwaltungsbeschwerde

angerufene Departement erwog namentlich Folgendes: Der gebotene Waldabstand von

10 m ergebe sich aus dem Strassen- und Baulinienplan (RRB 1222/2008). Es sei

eine Ausnahmebewilligung nach der Verordnung über Waldfeststellung und

Waldabstand erforderlich. Die neue Firsthöhe rage in den Kronenraum des

angrenzenden Waldes. Der Wald werde an seinem natürlichen Wachstum gehindert. Die

zusätzlichen Anbauten würden den Abstand auf unter 3 m unterschreiten. Angesichts

der bestehenden Freiflächen auf der Bauparzelle seien keine Gründe ersichtlich,

die die Erweiterung am geplanten Ort als erforderlich erscheinen liessen. Der

Waldabstand sei in den Plänen nicht vermasst. Der erforderliche Abstand sei

aber deutlich unterschritten. Mit dem Bau falle der Waldabstand auf unter 3 m.

Der geplante Bau sei nicht von untergeordneter Bedeutung. Die Firsthöhe werde

mehr als verdoppelt, und die Identität der Baute bleibe nicht gewahrt. Die

Bäume könnten nicht mehr ungehindert wachsen. Wirtschaftliche Argumente könnten

keine Unterschreitung des Waldabstands begründen. Das Departement wies die

Beschwerde am 14. Juli 2022 kostenfällig ab.

3. Dagegen liess die A.___ AG

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der

Departementalentscheid sei aufzuheben, und das Baugesuch sei ohne den

sogenannten «Pausenplatz Nordost» zu bewilligen.

Die Pläne seien genügend (vermasst). Die

Unterschreitung der Waldabstandslinie betrage 4.54 m entlang der Ostfassade und

3.1 m entlang der Nordfassade (Vgl. S. 7 der Beschwerde). Aus der Auflage des

Gesuchs habe geschlossen werden dürfen, dass die Baubehörde es für in Ordnung

befunden habe. Die Baukommission habe den von der Stadtverwaltung gestellten

Antrag nicht angenommen und die Bewilligung versagt und sodann den Auftrag erteilt,

einen neuen Bericht mit einem Antrag zur Bewilligung vorzubereiten. Die

Kommission hätte das Vorhaben nun bewilligen müssen. Sie habe aber den hier

angefochtenen neuen Entscheid gefällt. Man habe alle verlangten Nachbesserungen

eingereicht; diese seien nicht beanstandet worden. Das einzige, was sich

verändert habe, sei die Besetzung der Baukommission. Der Pausenplatz habe keine

wesentliche Bedeutung; darauf könne verzichtet werden. Bei der Aussentreppe

handle es sich um eine Nottreppe. Inwiefern die Identität der Baute durch das

Vorhaben verändert werden solle, werde nicht dargetan.

4. Die städtische Baudirektion

verzichtete auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde

sei kostenfällig abzuweisen. Rechtsanwalt Trümpy stellte eine allfällige

Parteientschädigung in das Ermessen des Gerichts.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die Baubehörde habe, so die

Beschwerdeführerin, den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie zu

der Stellungnahme des Amts für Wald,

Jagd und Fischerei nicht eigens noch eine Vernehmlassung einholte, denn dort

sei von einem Unterschreiten des Waldabstands auf unter 3 m die Rede. Die

Beschwerdeführerin hätte indessen jederzeit auch unaufgefordert Bemerkungen zu

diesem Brief einreichen können. Im Übrigen ist die Unterschreitung ja

grundsätzlich anerkannt. Auf ein paar Zentimeter kommt es kaum an.

2.

Nach § 8 der kantonalen Bauverordnung

(KBV, BGS 711.61) hat die Baubehörde ein Gesuch zu publizieren, wenn es «nicht

offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspricht». Aus der

Publikation darf aber nicht geschlossen werden, die Baubehörde werde das Gesuch

nun auch genehmigen. Es treten nicht alle Mängel bereits bei einer ersten

summarischen Durchsicht zu Tage. Ob eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei,

ist keine Vorfrage zur Publikation. Im Zweifelsfall wird man die Publikation

vornehmen; dies um ein separates Verfahren zur Veröffentlichung zu vermeiden,

das eine Verzögerung bewirken würde, die nicht im Interesse der Bauherrschaft

liegen kann.

3.

Die Gebäudelänge bzw. –breite liegt

im vorliegenden Fall bei 70 m. Es besteht durchaus ein praktisches Bedürfnis,

auch bei grossen Gebäuden einen möglichst handlichen Plansatz zu haben. Pläne

müssten nach der Bauverordnung aber eigentlich einen Massstab von 1:50 oder

1:100 haben. Sie auch noch zu vermassen, ist wünschenswert, aber nicht immer zwingend.

Die vorliegenden Pläne sind mit einem Massstab 1:250 etwas gar schlicht bzw.

summarisch gehalten. Es ist aber müssig, sich darüber aufzuhalten, ob der Waldabstand

auch genügend vermasst sei (Vgl. zum Ganzen § 6 KBV), denn es ist anerkannt,

dass die Waldabstandslinie deutlich überschritten wird.

4.

Nach § 31 des Gemeindegesetzes (GG,

BGS 131.1) sind nur die Verhandlungen der Gemeindeversammlung, des Gemeindeparlaments

und des Gemeinderates öffentlich. Art. 56 Abs. 2 der städtischen

Gemeindeordnung sagt explizit, Verhandlungen der Kommissionen seien nicht

öffentlich. Die Beratungen der Baukommission, einer Kollegialbehörde, erfolgen

geheim. Einzig der Gemeindepräsident ist befugt, an einer Sitzung mit

beratender Stimme teilzunehmen (§ 102 GG). Aus der Arbeit der kommunalen

Baubehörde hätte gar nichts nach aussen dringen sollen. Entsprechend sinnlos

ist es, die vorgetragenen Rügen zur Kommissionsarbeit zu behandeln, will man

nicht auch gleich über einen Verdacht der Amtsgeheimnisverletzung nachdenken. Immerhin

sei Folgendes angemerkt. Der Auftrag, einen «Antrag zur Bewilligung»

auszuarbeiten, meint, das Gesuch zu bearbeiten, nicht die Anweisung, eine

Bewilligung auszufertigen oder zum Beschluss vorzulegen. Die Baukommission

bleibt in ihrem Entscheid ohnedies frei – solange sie keine Voranfrage formell

schriftlich beantwortet hat. Im Übrigen liegt seitens der Baukommission kein

formeller Bewilligungsbeschluss vor, sondern ein Antrag an die Verwaltung einen

neuen Antrag für die nächste Sitzung vorzulegen (Protokoll vom 23. August

2021).

5.1

Art. 17 des Waldgesetzes (WaG, SR

921.0) bestimmt, dass Bauten und Anlagen in der Nähe des Walds nur zulässig

sind, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht

beeinträchtigen. Die Kantone haben einen angemessenen Mindestabstand zum Wald

vorzuschreiben. Sie berücksichtigen dabei namentlich die Höhe des zu

erwartenden Bestandes.

Mit den Waldabstandsvorschriften werden

gesundheits- und forstpolizeiliche, landschaftsschützende und raumplanerische

Aspekte verfolgt. Beeinträchtigungen im Bestand und in der Bewirtschaftung der

Wälder sollen vermieden, die Erholungsfunktion des Waldes erhalten werden. Die

Abstandsvorschriften schützen Bewohner vor der Gefahr herabstürzender Bäume,

vor Waldbränden, Schatten und Feuchtigkeit. Der Abstand soll bewirken, dass der

Übergang zwischen Wohngebieten und Wald nicht allzu schroff ausfällt (Andreas Baumann

et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 15 zu

§ 67). Nach § 9 des alten solothurnischen Forstgesetzes mussten alle Hochbauten

und unterirdischen feuergefährlichen Bauten

einen Waldabstand von 30 m einhalten (vgl. BGE 110 Ib 146, SOG

1982.

Nr. 25). Der Kanton Bern kennt auch heute noch einen Abstand von 30

m. Die bernische Praxis ist aber grosszügig und lässt einen Abstand von bloss

15.

m regelmässig zu. Andere Kantone kennen folgende Abstände: Thurgau 25

m, Basel-Stadt und Glarus 15 m, Graubünden und Wallis 10 m (Aldo Zaugg/Peter

Ludwig: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd I, Bern 2020, N 8 zu Art

4/5). Im Zuge der Gesetzesrevisionen im Jahr 1992 wurde der Waldabstand im

Kanton Solothurn auf 20 m verkleinert. Aus Gründen der Raumplanung kann eine

andere Waldbaulinie festgelegt werden (vgl. § 141 des Planungs- und

Baugesetzes, PBG; BGS 711.1). Dies ist hier der Fall. Der Städtische

Erschliessungsplan (RRB 1222/2008) sieht eine Waldabstandslinie von 10 m vor.

Man sollte meinen, damit sei der Abstand auf ein absolutes Minimum reduziert

worden, sollen die Schutzziele noch erreicht werden. Dies, zumal es sich beim

Aareufer um ein kantonales Vorranggebiet handelt. Dies ist ein Gebiet von

kantonaler oder kommunaler Bedeutung zur Erhaltung und Aufwertung von

Landschaften und Lebensräumen schützenswerter Tiere und Pflanzen.

5.2

Aus dem Begriff

«Ausnahmebewilligung» ergibt sich schon, dass diese normalerweise nicht zur

Verfügung steht. Nur in Ausnahmefällen soll von der Anwendung von

Bauvorschriften dispensiert werden, um besonderen Verhältnissen Rechnung zu

tragen. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse bzw. wichtiger Gründe ist

zentrale Voraussetzung für jede Ausnahmebewilligung. Die Gründe für eine

Ausnahme müssen objektiver Natur sein wie zum Beispiel Lage und Form der

Parzelle oder Beschaffenheit des Baugrunds. Persönliche oder finanzielle Gründe

wie der individuelle Raumbedarf rechtfertigen eine Ausnahmebewilligung nicht

(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,

Rz 3.504 f.)

5.2.1

Nach § 67 KBV kann eine Baubehörde

bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften

dieser Verordnung gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte

bedeutete und weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt

werden.

Ausserordentliche Verhältnisse liegen

keine vor. Eine Härte bei Einhaltung der Vorschriften ist nicht ersichtlich. Es

handelt sich um ein rechteckiges, grosses Grundstück beim Aareufer, das noch

nicht vollständig überbaut ist.

5.2.2

§ 5 der Verordnung über

Waldfeststellung und Waldabstand (VWW, BGS 931.72) kennt folgende

Ausnahmegründe zur Unterschreitung des Waldabstandes:

a) Entlang Waldrändern, für die ein vor dem

1.

Juli 1992 genehmigter Nutzungsplan eine Unterschreitung des Waldabstandes

ausdrücklich vorsieht, unter der Voraussetzung, dass anlässlich des

Plangenehmigungsverfahrens die Abstandsfragen geprüft worden sind;

b) Entlang Waldrandpartien im Bereich von

Hochbauten, die bereits den gesetzlichen Abstand unterschreiten (Baulücken);

c) Für Bauten ausserhalb der Bauzone, die

aus raumplanerischen Gründen eine Unterschreitung des gesetzlichen

Waldabstandes erfordern;

d) Für die Erneuerung oder teilweise

Änderung eines im Waldabstand stehenden Gebäudes, sofern dessen Charakter

erhalten bleibt und die bauliche Massnahme keine wesentlichen Auswirkungen auf

Wald und Waldrand hat.

Der massgebende Erschliessungsplan

datiert aus dem Jahr 2008, das Grundstück liegt innerhalb der Bauzone, es handelt

sich um keine Baulücke, raumplanerischen Belangen wurde bereits mit der

Waldbaulinie Rechnung getragen, eine Erweiterung gegen den Fluss hin berührt

den Wald direkt.

5.3

Es besteht folglich kein Raum für

eine Ausnahmebewilligung. Dass bereits das alte Gebäude die heutigen

Waldabstandsvorschriften verletzt, ändert daran nichts. Die Aufstockung

beeinträchtigt den Wald wesentlich, wie die kantonale Fachinstanz in einer

Stellungnahme festgehalten hat.

6.

Die Sache ist hinreichend

aktenkundig. Ein Augenschein erübrigt sich, zumal bereits die kantonale Fachstelle

einen solchen vorgenommen hat und ihren Bericht darauf stützt. Sich darüber zu

unterhalten, ob die Identität der Baute gewahrt würde, ist vorliegend nicht

relevant. Die Beweisanträge sind abzuweisen.

7.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin

die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Müller Schaad