Bauen ausserhalb der Bauzone / Renovation Ferienhaus

Verwaltungsgericht

Urteil vom 19. Juni 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Gäumann,

Beschwerdeführer

gegen

Bau- und Justizdepartement,

Beschwerdegegner

betreffend Bauen

ausserhalb der Bauzone / Renovation Ferienhaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 12. Februar 2020 reichte A.___ (in

der Folge Beschwerdeführer) bei der Baukommission [...] ein nachträgliches

Baugesuch für die Renovation seines (1967 erbauten) Ferienhauses auf GB Nrn. [...]

und [...] ein. Dieses hatte er im Jahr 2000 gekauft und schrittweise renoviert.

Die beiden Grundstücke befinden sich in der Landwirtschaftszone, überlagert

durch die Juraschutzzone.

2. Das Baugesuch wurde vom 20. August

2020 bis zum 3. September 2020 öffentlich aufgelegt. Es erfolgten keine

Einsprachen. Am 10. September 2020 leitete die Baukommission das Baugesuch mit

dem Antrag auf Ablehnung an das zuständige Bau-und Justizdepartement (BJD)

weiter. Die neuen Vordächer (West und Ost) seien nicht zonenkonform und für den

Freizeit- und Ferienzweck nicht zwingend notwendig. Die Bauten und Anlagen

entsprächen nicht dem Zweck der Nutzungszone. Die Baute (Erweiterung mit

Vordächern) erfordere keinen Standort ausserhalb der Bauzone.

3. Das BJD führte am 11. November 2021

einen Augenschein durch und erliess am 7. Juli 2022 folgende Verfügung:

1. Die Teilbauvorhaben "Ersatz

Fassadenschalung, Terrassenboden und Fenster, Rückbau Schopfanbauten, Anbau

Brennholzlager und Duschkabine, Neubau der Gabionen-Stützmauer nordöstlich des

Ferienhauses und der bekieste Sitzplatz auf Grundstück GB [...] Nr. [...] (mit

mehreren Bänken und Tischen) inkl. bekiestem Zugang ab dem Grundstück GB [...]

Nr. [...] (alles bereits ausgeführt)" entsprechen nicht dem Zweck der

Landwirtschaftszone und erfordern eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG.

Die Zustimmung dafür wird nachträglich mit folgender Auflage erteilt:

1.1. Die Gabionen-Stützmauer ist durch herunterwachsende

Pflanzen weiter zu begrünen.

2. Die Teilbauvorhaben "Neubau

Terrassendach Südwest, Neubau Storenschutzdach Nordost, Ersatz hangseitige

Stützmauer beim Rüstplatz, Ersatz Pergola über dem Rüstplatz, übergrosser

Plattenbelag mit den betonierten seitlichen Randabschlüssen beim ehemaligen

Rüstplatz, am Gerätehaus/ Holzschopf gegen Südwesten angebauten Unterstand

(bestehend aus einer Dachverlängerung inkl. Abstützungen und teilweisen

Seitenwänden), nordwestlicher Sitzplatz unter dem Storenschutzdach (inkl. der

am Gebäude montierten Sonnenstore, dem betonierten Boden [teilweise mit

Bodenrost belegt) bis auf die Breite des anschliessenden Fussweges) und der

nordwestlichen Böschungssicherung [Steinmauer, Eisenbahnschwellen]), Gewächshaus

Nr. [...], teilweise erdverlegter, ummauerter und überdachter Gülletank sowie

(alles bereits ausgeführt) entsprechen weder dem Zweck der Landwirtschaftszone noch

erfüllen sie die Voraussetzungen nach Art. 24c RPG. Eine nachträgliche

Ausnahmebewilligung daher kann nicht erteilt werden.

2.1 Die in Ziffer 2 des Dispositivs

beschriebenen Bauten und Anlagen sind zu beseitigen und der rechtmässige

Zustand (naturbelassene Grünflächen bzw. sanfte, begrünte Böschungen [Verhältnis

max. 2:1] ist wiederherzustellen. Im Bereich des nordöstlichen Storenschutzdachs

ist der Bodenbelag bis auf die Breite des anschliessenden Fussweges zurückzubauen.

Dazu wird der Bauherrschaft eine angemessene Frist bis zum 31. März 2023

gesetzt. Im Unterlassungsfall wird das Oberamt mit der Vollstreckung beauftragt.

Die örtliche Baubehörde hat dem Amt für Raumplanung, Abteilung Baugesuche, nach

Ablauf der Frist schriftlich Bericht zu erstatten (inkl. Fotos).

3. Die örtliche Baubehörde hat im Sinne von

§§ 150 ff. PBG die Einhaltung der obengenannten Auflagen zu kontrollieren und

bei festgestellten Mängeln dem Amt für Raumplanung, Abteilung Baugesuche,

schriftlich Meldung zu erstatten.

4. Vorbehalten bleiben die ordentliche

Baubewilligung und weitere kantonale oder eidgenössische Bewilligungen, welche

nicht in diesem Verfahren koordiniert werden können.

5. Es werden Gebühren in der Höhe von Fr.

600.00 erhoben (vgl. Gebührentarif [GT; BGS 615.11] und nachfolgende

Kostenrechnung). Die Zahlungen sind von der Bauherrschaft gemäss beigelegter

Rechnung innerhalb von 30 Tagen ab Eröffnung dieser Verfügung zu leisten.

Zur Begründung wurde zusammengefasst

ausgeführt, das fragliche Ferienhaus sei 1967 rechtmässig erstellt und 1970

angebaut worden. Mit Verfügung vom 3. Oktober 1983 sei zudem ein Holzschopf

(ohne Vorplatzüberdachung) bewilligt worden. Alle weiteren ausgeführten Bauten

und Anlagen in der Umgebung seien demgegenüber vom Bauherrn bzw. seinen

Rechtsvorgängern ohne Baubewilligung erstellt worden. Da das Grundstück in der

Landwirtschaftszone (überlagert durch die Juraschutzzone) liege und die Bauten nicht

zonenkonform seien, bräuchten alle nach dem Stichtag 1. Juli 1972

erstellten Bauten und Anlagen eine Ausnahmebewilligung. In Beachtung des

Verhältnismässigkeitsprinzips könne für einen Teil der Bauten (Ziff. 1) eine

solche erteilt werden, der andere Teil hingegen (Ziff. 2) sei zurückzubauen.

3. Gegen diese Verfügung erhob A.___ (in

der Folge Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Ch. Gäumann, mit

Schreiben vom 29. August 2022 frist- und formgerecht Beschwerde und stellte

folgende Rechtsbegehren:

1. Es seien die Ziff. 2 - 5 der Verfügung

des Bau- und Justizdepartementes vom 07.07.2022 aufzuheben und dem

Beschwerdeführer die umfassende (Ausnahme-)Bewilligung für das Bauvorhaben

«Renovation Ferienhaus (Ersatz Fassadenschalung, Terrassenboden und Fenster,

Rückbau Schopfanbauten, Anbau Brennholzlager und Duschkabine, Neubau

Terrassendach Südwest, Neubau Storenschutzdach Nordost, Ersatz hangseitige

Stützmauer beim Rüstplatz und Ersatz Pergola über dem Rüstplatz)» gemäss

Baugesuch-Nr. [...] zu erteilen.

2. Es sei dem Beschwerdeführer eine

angemessene Frist zur Begründung der Beschwerde zu gewähren.

3. Es sei der Beschwerde die aufschiebende

Wirkung zu gewähren.

4. Unter o/e-Kostenfolge.

Zur Begründung wurde am 17. November

2022 ausgeführt, mit den ursprünglichen Bewilligungen von 1967 und 1970 sei

auch die Gartengestaltung implizit gutgeheissen worden. Sämtliche

Vorgängerbauten hätten allesamt bereits vor Einführung der strengeren

Baugesetzgebung im Jahr 1972 existiert und seien vom Beschwerdeführer nur

renoviert worden. Diese Bauten inkl. der Gartengestaltung seien mit dem Bau des

Ferienhauses mitbewilligt worden. Als bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, würden sie

deshalb gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.

Solche Bauten und Anlagen könnten mit Bewilligung der zuständigen Behörde

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden.

Genau dies habe der Beschwerdeführer gemacht. Zudem erscheine das Ferienhaus

durch die Entfernung von Anbauten und Vordächern sowie durch die konsequente

Renovation der vergammelten Bauteile nun wesentlich besser in die Landschaft

eingepasst als zuvor. Der Rückbau sei nicht verhältnismässig, da der gesamte

Schaden (Vornahme der Bauten und Rückbau; gesamthaft über CHF 50’000.00) sehr

hoch sei und in keinem vernünftigen Verhältnis zu den berührten öffentlichen

Interessen stünde.

4. Die Vorinstanz nahm am 7. Dezember

2022 zur Beschwerde Stellung und beantragte, diese unter Kostenfolge

abzuweisen. Für die 1967,1970 und 1983 erstellten Gebäude, resp. Gebäudeteile,

lägen entsprechende Bewilligungen vor. Für alle anderen nicht, obschon

diesbezüglich gestützt auf § 6 lit. a des Normalbaureglements vom 23. November

1926 bzw. der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 jeweils eine

Bewilligung einzuholen gewesen wäre. Die Auffassung des Beschwerdeführers,

wonach die Gartengestaltung implizit mit den vorgenannten Bewilligungen mit

bewilligt worden sei, könne nicht geteilt werden. Ebenfalls könne nicht von

blossen Ersatzbauten gesprochen werden, dies gehe aus den Akten, den

vorhandenen Fotos und insbesondere dem Augenschein vom 11. November 2021 klar

hervor. Dem Identitätserfordernis im Sinne des Raumplanungsgesetzes sei

keineswegs Rechnung getragen worden. Zu berücksichtigen sei allerdings auch,

dass im Rahmen der Interessenabwägung ein Teil der ausgeführten Bauvorhaben mit

Blick auf die Wesensgleichheit nachträglich bewilligt worden sei.

5. Am 27 Februar 2023 liess sich der

Beschwerdeführer nochmals vernehmen und der Vertreter reichte seine Kostennote

ein. Am 21. März 2023 folgte die ergänzte Kostennote.

6. Der Beschwerde wurde am 30. August

2022 die aufschiebende Wirkung erteilt. Die Angelegenheit ist spruchreif. Es

wird in erster Linie auf die Akten und Rechtsschriften verwiesen. Falls

notwendig ist im Folgenden auf einzelne Punkte besonders einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ ist als Eigentümer durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Der Beschwerdeführer beantragt die

Parteibefragung, einen Augenschein, die Befragung des ehemaligen Bauverwalters

und die Befragungen weiterer ehemaliger Bauverwalter von Solothurnischen

Gemeinden sowie von anderen Experten. Die Vorinstanz hat am 11. November 2021

mit dem Beschwerdeführer und Vertretern der örtlichen Baubehörde einen

Augenschein durchgeführt. Der Beschwerdeführer konnte sich dort, aber auch bei

der Vorinstanz und nun vor Verwaltungsgericht zur Genüge äussern. Ein

nochmaliger Augenschein und weitere Befragung des Beschwerdeführers können

nichts zusätzlich Massgebliches zur Klärung des Sachverhalts, der im Übrigen im

Grundsatz unbestritten ist und sich aus den Akten und insbesondere den

vorhandenen Fotografien genügend klar ergibt, beitragen. Dasselbe gilt für die

beantragten Befragungen. Die Beweisanträge sind deshalb allesamt abzuweisen.

2.

Es ist unbestritten, dass die beiden

Grundstücke des Beschwerdeführers in der Landwirtschaftszone, überlagert durch

die Juraschutzzone, liegen und dort, da sie nicht landwirtschaftlich

bewirtschaftet werden oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind, nicht

zonenkonform genutzt werden. Weiter lässt sich den Akten entnehmen, dass der

Bau des Ferienhäuschens 1967 und der Anbau 1970 von der örtlichen Baukommission

bewilligt wurden. 1983 wurde dem damaligen Eigentümer für den damals bereits vor

Jahren erstellten Geräte Schopf nachträglich die Zustimmung erteilt, hingegen

wurde er aufgefordert, die erstellte Überdachung des Vorplatzes wieder zu

entfernen. 1990 wurde ein Baugesuch zur Errichtung einer Parabolantenne auf dem

Dach abgewiesen.

3.1

Zu prüfen ist, ob für die ohne

Bewilligung erstellten Bauten eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c

Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erteilt werden kann. Dieser Vorschrift zufolge

können bestehende Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, wiederaufgebaut

und massvoll erweitert werden, wenn dies mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung vereinbar ist (Abs. 2). Art. 24c RPG stellt somit eine

Konkretisierung der Bestandesgarantie dar. Die Bestandesgarantie ist nur auf

altrechtliche Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmässig erstellt oder

geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des

Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 41 Raumplanungsverordnung

[RPV, SR 700.1] vgl. zum Ganzen Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 220 ff.).

3.2

Die Trennung des Baugebietes vom

Nichtbaugebiet stellt eines der grundlegendsten Prinzipien des

Raumplanungsrechts des Bundes dar (vgl. Art. 75 Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft, BV, SR 101; Art. 1 und 3 RPG; BGE 136 II 359

E. 9 S. 368; 111 Ib 213 E. 6b S. 225). Im Lichte dieses wichtigen

raumplanerischen Anliegens ist auch Art. 24c RPG auszulegen (vgl. BGE 127 II 215 E. 3a S. 218). Hinzuzuziehen ist Art. 42 RPV. Massgeblicher

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand

(Art. 42 Abs. 2 RPV). Massgebender Stichtag ist nach einhelliger Lehre und

Rechtsprechung das Inkrafttreten des alten Gewässerschutzgesetzes (aGSchG) am

1.

Juli 1972 bzw. die nach diesem Datum erfolgte Zuweisung der Bauten und

Anlagen von der Bauzone in eine Nichtbauzone. Grund dafür ist, dass mit diesem

Gesetz erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen

wurde (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern

2022, S. 221; Urteil des Bundesgerichts vom 22. Dezember 2017 1C_48/2017 E. 3).

3.3

Nach Art. 42 RPV gilt eine Änderung

als teilweise und eine Erweiterung als mass-voll, wenn die Identität der Baute

oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt

bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1).

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der

Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum

Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im

Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu

beurteilen (Abs. 3). Miteinzubeziehen sind insbesondere Vergrösserungen der

Nutzfläche, Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudes vorgenommene

Nutzungsänderungen und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes,

neue Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt,

aber auch Komfortsteigerungen und Umbaukosten (vgl. Hänni, a.a.O., S. 223, mit

Hinweisen).

4.1

Vorab ist festzuhalten, das für

sämtliche zur Diskussion stehenden Bauten (Ersatz Fassadenschalung,

Terrassenboden und Fenster, Rückbau Schopfanbauten, Anbau Brennholzlager und

Duschkabine, Neubau Gabionen-Stützmauer, bekiester Sitzplatz [auf GB Nr. [...]],

Neubau Terrassendach, Neubau Storenschutzdach, Ersatz hangseitige Stützmauer,

Ersatz Pergola, Plattenbelag mit betonierten seitlichen Randabschlüssen, Sitzplatz

unter dem Storenschutzdach [inkl. Store], Böschungssicherung, Gewächshaus,

Gülletank, bekiester Sitzplatz / Holzschopf) keine Bewilligungen vorliegen. Sie

sind alle rechtswidrig und bedürfen einer nachträglichen Ausnahmebewilligung.

Bewilligt und damit rechtmässig sind ein einfaches, doppelwandig in Holz

gebautes Ferienhäuschen gemäss Plan vom 14. November 1966 mit einem Grundriss

von 8.95 × 6.45 m, ein Anbau von 3.75 × 2 m und eine Terrasse mit Schopf von

9.8

× 2 m gemäss Plan vom 2. Juli 1970, sowie ein Geräteschopf (Abstellraum),

ohne überdachten Vorplatz, gemäss Verfügung des Baudepartements des Kantons

Solothurn vom 3. Oktober 1983, resp. Bewilligung der örtlichen Baukommission

vom 12. Dezember 1983.

4.2

Bezüglich der Frage, welche Bauten

unter die Bestandesgarantie fallen, resp. wie sich der Zustand am 1. Juli 1972

präsentierte, ergibt sich aus den Akten ein klares Bild. Es kann dazu

insbesondere auf die vorhandenen Baupläne, die Fotos von April 1982, vom 3.

April 2015, vom 10. Dezember 2018, vom Augenschein vom 11. November 2021 und

insbesondere auch auf die Orthofotos vom 12. Juni 1964, 20. Mai 1970, 24. Mai

1976, 2006 und 2013 verwiesen werden. Der vormalige Eigentümer und Erbauer des

Ferienhauses hat dieses 1967 zwar rechtmässig erstellt und 1970 angebaut und

teilweise unterkellert, den Ausbau und die Umgebungsgestaltung aber im

Anschluss daran relativ intensiv weitergeführt und im Verlauf der Zeit die

zahlreichen nicht bewilligten Bauten am Haus und auf den beiden Grundstücken ausgeführt.

Dies ergibt sich klar aus den Akten und insbesondere auch aus den Fotos zur

Eingabe des Beschwerdeführers vom 21. Juni 2022 bei der Vorinstanz, die belegen

sollen, dass die Stützmauern bereits vor dem Inkrafttreten des

Raumplanungsgesetzes existiert hätten und bewilligt worden seien. Die Fotos sind

nicht datiert und zeigen 2 - 3 alte, ca. 50 cm hohe Gartenstützmauern, sowie

den Bau des Gewächshauses und einer massiven Steintreppe mit 10 Stufen und

Seitenwänden. Es ist offensichtlich, dass diese Bauten bewilligungspflichtig

gewesen wären und mit grosser Wahrscheinlichkeit nach dem Stichtag erbaut

wurden. Die Frage, ob das Normalbaureglement von 1926 oder die kantonale

Bauverordnung diesbezüglich zur Anwendung hätte gelangen können / müssen, kann

dabei offenbleiben. Denn den Beschwerdeführer trifft bezüglich der

Bestandesgarantie und dem massgebenden Zeitpunkt eine erhöhte Beweispflicht. Er

müsste in erster Linie den Vorzustand belegen, nicht die Behörde. Die Fotos

haben jedoch diesbezüglich überhaupt keinen Beweiswert. Auch das Vorbringen,

mit den Bewilligungen von 1967 und 1970 sei die heutige Gartengestaltung

implizit mitbewilligt worden, kann nicht gehört werden. Das Häuschen wurde

weitab der Ortschaft als Ferienhaus ohne Wasser- und Kanalisationsanschluss

(und wohl damals auch ohne Strom- und Telefonanschluss) erbaut und sollte als einfaches

Wochenend- und Ferienhaus dienen. Für diesen Zweck mag eine Einfriedung und ein

einfacher, ebener Sitzplatz, allenfalls mit einer Feuerstelle, noch Bestandteil

der Baubewilligung sein. Was darüber hinausgeht und insbesondere die grösseren

Bauten wie das Gewächshaus, das Pergoladach und der Gülletank mit Sicherheit

aber nicht mehr. Eine eigentliche Gartenanlage mit Plätzen und Stützmauern

gehört in eine Bauzone. Ausserhalb der Bauzone ist das natürlich gewachsene

Terrain möglichst zu belassen. Ebenso verfängt das Argument, es handle sich um

Ersatzbauten für vorbestandene Bauten oder Anlagen, offensichtlich nicht.

5.1

Gemäss Art. 5 Abs. 2 BV muss

staatliches Handeln im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein,

was vorliegend betreffend den angeordneten Rückbau der in Frage stehenden Bauten

und Anlagen zu prüfen ist.

Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung stellt die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet – wie

gesagt – ein äusserst gewichtiges öffentliches Interesse dar. Werden

widerrechtlich errichtete, dem Raumplanungsgesetz widersprechende Bauten nicht

beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz

aufgeweicht und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten,

die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich

beseitigt werden. Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten

allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die

Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Eine Berufung auf

den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer

Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder

Nutzung berechtigt. Es darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche

Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht

bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone. Grundsätzlich kann sich auch die

Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch-

oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit

berufen. Sie muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus

grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des

gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen

(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_179/2013 E. 5.3 mit Hinweisen).

5.2

Die vom Beschwerdeführer, resp.

seinem Rechtsvorgänger, ausserhalb der Bauzone ohne die erforderlichen

Bewilligungen vorgenommenen Bauten und Anlagen verletzen den Grundsatz der

Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Wie aus dem von ihm eingereichten Baugesuch

hervorgeht, musste auch dem Beschwerdeführer bewusst sein, dass das Haus durch

seinen Vorgänger nicht zweckgemäss genutzt worden war, hatte dieser das Haus

doch während Jahren als eigentliches Wohnhaus genutzt und auf dem Grundstück

eine «kleine Selbstversorger Gärtnerei mit Gewächshaus, Rüstplatz und ca. 15

Wassersammelstellen mit entsprechenden Sammeldächern» betrieben. Dass die

örtliche Baubehörde dies stillschweigend toleriert und akzeptiert hätte, ist

nicht richtig. Mehrfach wurde in den Akten festgehalten, das Wochenendhaus

werde ständig bewohnt. Auf dem Begleitformular für Bauvorhaben bezüglich

Erstellung einer Parabolantenne – das im Übrigen abgewiesen wurde – hielt der

damalige Präsident der Baukommission am 15. Januar 1990 beispielsweise fest:

«Wir empfehlen einen Augenschein, da das sog. Wochenendhaus prakt. immer

bewohnt ist. » Und selbst wenn dem so wäre, könnte der Beschwerdeführer nichts

für sich daraus ableiten. Das alleinige Dulden einer rechtswidrigen Baute

ersetzt keine Bewilligung, für die die örtliche Baubehörde ja gar nicht zuständig

wäre, was als allgemein bekannt vorausgesetzt werden darf. Der Beschwerdeführer

kann deshalb nicht als gutgläubig gelten. Auch die vom Beschwerdeführer

angeführten finanziellen Aufwendungen vermögen das öffentliche Interesse an

einem Rückbau nicht aufzuwiegen. Einmal liegen für den Rückbau keine konkreten Offerten

oder Kostenschätzungen vor, zum anderen dürften diese Aufwendungen nicht allzu

hoch sein, da ja nur ein Teil der Bauten rückgebaut werden muss und es sich

dabei um relativ einfache Abbruch- resp. Rückbauarbeiten handelt. Dem

Beschwerdeführer ist zwar zugute zu halten, dass er die Liegenschaft auch

anderen Menschen, Familien in Notlagen und einer heilpädagogischen Kleinklasse

zum Erlebnisunterricht zur Verfügung stellt, aber auch dies vermag das

gewichtige öffentliche Interesse, auch in Beachtung der Rechtsgleichheit, nicht

zu überwiegen. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten finanziellen und

persönlichen Interessen sowie der ideelle Wert können nicht höher gewichtet

werden als die gewichtigen Interessen der Raumplanung. Die Verhältnismässigkeit

der Wiederherstellung ist deshalb ohne weiteres zu bejahen, zumal die

Vorinstanz für einen Teil der Bauten die Ausnahmebewilligung erteilt hat. Dem

Identitätserfordernis gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV ist damit Genüge getan.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Da die durch die Vorinstanz gesetzte Frist zum

Rückbau gemäss Ziffer 2.1 der angefochtenen Verfügung verstrichen ist, ist

diese neu anzusetzen. Der 31. März 2024 scheint angemessen. Bei diesem Ausgang hat A.___ gemäss § 77

Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) i.V.m. Art. 106

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) als unterliegende Partei die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen und mit dem geleisteten

Kostenvorschuss zu verrechnen sind. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung

kommt nicht infrage; der entsprechende Antrag wird abgewiesen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Für den Rückbau gemäss Ziffer. 2.1. der

angefochtenen Verfügung wird A.___ neu Frist gesetzt bis 31. März 2024.

3. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Müller Schaad