Teilzonen- und Gestaltungsplan Riggenbachstrasse (Sälipark)

Verwaltungsgericht

Urteil vom 2. August 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichterin Weber-Probst

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiber Schaad

In

Sachen

1. A.___

AG,

2. B.___

AG,

Ziffer 1

und 2 hier vertreten durch Rechtsanwalt Markus Spielmann,

3. C.___

AG vertreten durch Janine Spirig,

Beschwerdeführerinnen

gegen

1. Regierungsrat

des Kantons Solothurn, vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde

der Stadt Olten,

3. D.___

AG, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,

Beschwerdegegner

betreffend Teilzonen-

und Gestaltungsplan Riggenbachstrasse (Sälipark)

zieht das Verwaltungsgericht in

Erwägung:

Sachverhalt

I. Sachverhalt

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten

unterbreitete dem Regierungsrat den Teilzonen- und Gestaltungsplan

«Riggenbachstrasse» mit Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) zur Genehmigung.

An der

Riggenbachstrasse befindet sich der «Sälipark», ein Einkaufszentrum in

Fussdistanz zum Hauptbahnhof. Der «Sälipark» liegt nach dem Zonenplan der Stadt

Olten (RRB 2008/1222) in der Gewerbezone mit Wohnanteil. Zulässig sind mässig

störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe sowie Wohnungen. Der

Wohnanteil beträgt höchstens 50 % der Bruttogeschossfläche. Die maximal

zulässige Gebäudehöhe beträgt 20 m.

2. Für das Areal

existieren bereits zwei Gestaltungspläne: der Gestaltungsplan

«Louis-Giroud-Strasse» (RRB Nr. 2007/965) und der Gestaltungsplan «Sälistrasse

- Theodor-Schweizer-Weg» (ursprünglich genehmigt mit RRB Nr. 1996/1911). Der

Regierungsrat befand, der Gestaltungsplan «Louis-Giroud-Strasse» sei gänzlich

aufzuheben und der Gestaltungsplan «Sälistrasse - Theodor-Schweizer-Weg» sei in

dem Umfang aufzuheben, wie er sich mit dem neuen Teilzonen- und Gestaltungsplan

«Riggenbachstrasse» überschneide, und sich die planerischen Anordnungen in

diesem Bereich widersprechen.

3. Mit dem

Teilzonenplan wird das Areal des Säliparks von der Gewerbezone mit Wohnanteil

in eine Zone für publikumsintensive Nutzungen umgezont. Gleichzeitig werden für

diese Zone Vorschriften festgelegt.

Der Gestaltungsplan

legt Baufelder und Gebäudehöhen fest, scheidet Umgebungs­flächen aus und regelt

die Anlieferung sowie die Einstellhallenzufahrten. Die Sonderbauvorschriften

schreiben vor, dass die Richtprojekte Architektur und Freiraum als Grundlage

für das Baubewilligungsverfahren wegleitend sind und machen weitere Vorgaben zur

Gestaltung. Sie regeln umfassend die Erschliessung und Parkierung und erklären

das Mobilitätskonzept als wegleitend. Ausserdem enthalten die

Sonderbauvorschriften Vorgaben zu den Themen Umweltschutz und Etappierung.

4. Das Zentrum wurde im

Jahr 2003 gebaut. Die D.___ AG als mehrheitliche Eigentümerin sieht vor, den

Sälipark den heutigen und künftigen Bedürfnissen entsprechend umzubauen. Es

entstehen zusätzliche Verkaufsflächen. Auch Wohnen soll möglich werden. Das heutige

Migros-Freizeitland und die Migros Klubschule sollen durch einen

sechsgeschossigen Neubau ersetzt werden, der den bestehenden Sälipark ergänzt.

Dadurch erhöht sich die Gesamtverkaufsfläche im Erd- und ersten Untergeschoss

um rund ein Drittel auf total gut 17‘000 m2. Der Migros-Supermarkt

befindet sich künftig im ersten Untergeschoss und das Restaurant mit

Aussenbereich im Erdgeschoss. Im ersten Obergeschoss sind Büros vorgesehen und

im zweiten bis fünften Obergeschoss sollen 75 Mietwohnungen entstehen. Die

unterirdische Parkierungsanlage soll um 60 Parkplätze erweitert werden und neu

685 Fahrzeugen Platz bieten.

Das geplante

sechsgeschossige Gebäude wird in einen zweigeschossigen Sockel und einen

viergeschossigen Aufbau, in welchem sich die Wohnungen befinden, gegliedert. Es

entsteht ein U-förmiger Hof, der in Richtung des Primarschulhauses Bifang und

dessen Grünraum geöffnet ist. Auf dem zweigeschossigen Sockel soll ein

öffentlich zugänglicher Dachgarten entstehen, der über eine Freitreppe

erschlossen ist. Der öffentliche Aussenraum vor dem Sälipark wird als Piazza

ohne Niveauunterschiede bis ans Areal des Berufsbildungszentrums (BBZ)

gestaltet. Die freigehaltene Fläche ermöglicht vielfältige, auch temporäre

Nutzungen.

5. Die durch das Areal

verlaufende zentrale Gasse, die Louis Giroud-Strasse, zwischen dem Neubau und

dem bestehenden Gebäude dient als gedeckte Verbindungsachse für Velofahrer und

Fussgänger und als Einkaufspassage.

Das Verkehrskonzept

berücksichtigt den städtischen Mobilitätsplan. Es soll eine stark reduzierte

Anzahl an zusätzlichen, unterirdischen Parkfeldern (60) realisiert und eine

Parkraumbewirtschaftung ab der ersten Minute eingeführt werden. Das

Parkplatzangebot für das Personal wird deutlich reduziert. Die geplanten

Wohnungen werden autofrei konzipiert. Die Aussenparkplätze werden aufgehoben

und unterirdisch in einer zusammenhängenden Tiefgarage angeordnet.

Das bisherige

Erschliessungsregime mit Zufahrt über die drei Hauptknoten Sälikreisel,

Postplatz und Bifangplatz wird beibehalten. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt

auf der Höhe der heutigen Zufahrt zum Parkplatz Freizeitland. Die bestehende

Tiefgaragen­zufahrt Sälipark I (Pallas Klinik / Hotel Arte) soll aufgehoben

werden. Die Riggenbach­strasse wird zwischen Bifangstrasse und Krummackerweg

für den privaten Autoverkehr gesperrt; der Bus kann weiterhin durchfahren. Die

direkte Anbindung an das bestehende Wegnetz wird sichergestellt. Für den

Veloverkehr stehen mehrere hundert grosszügig dimensionierte, über das Areal

verteilte und gut zugängliche Veloabstellplätze zur Verfü­gung.

Ziel des Projekts ist,

das Bifangquartier städtebaulich aufzuwerten. Dort befinden sich unter anderem

die Fachhochschule Nordwestschweiz und das Berufsbildungszentrum. Es soll die

Grundlage für verbesserte Fuss- und Velovernetzungen geschaffen werden.

6. Voraussetzung für

die Erweiterung des Einkaufszentrums war die Aufnahme in den kantonalen

Richtplan gemäss § 58 Abs. 2 PBG. Mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 2017/1497

ist der «Sälipark 2020» als Standort eines Einkaufszentrums im Richtplan

aufgenommen worden (Abstimmungskategorie Festsetzung). Heute ist der «Sälipark

2020» (Bifang) im totalrevidierten neuen Richtplan (vom Regierungsrat

beschlossen mit RRB Nr. 2017/1557 und vom Bundesrat am 24. Oktober 2018

genehmigt) als Einkaufs- und regionales Dienstleistungszentrum enthalten

(Beschluss S. 3.4.4). Der Mobilitätsplan Olten (immer noch bloss als Entwurf im

Netz) gilt als wegweisend. Das Mobilitätskonzept 'Sälipark 2020'

(Parkplatzbewirtschaftung) ist umzusetzen. Es sind Massnahmen zur Anbindung an den

öffentlichen Verkehr sowie zur Förderung des Langsamverkehrs zu treffen.

7. Das Vorhaben erzeugt

mehr als 1'500 Personenwagenfahrten pro Öffnungstag. Es handelt sich um eine

publikumsintensive Anlage nach kantonalem Richtplan (vgl. Beschluss S. 3.3.1).

Eine solche bedingt die Zuordnung des Areals zu einer Zone für publikumsintensive

Nutzung. Standortkriterien für publikumsintensive Anlagen sind u.a. die gute

Erreichbarkeit für den Individualverkehr, ohne Wohngebiete übermässig zu

tangieren, und der Nachweis genügender Strassen- und Knotenkapazitäten (vgl.

S-3.3.5 lit. c), ferner eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr

(mindestens VSS Güteklasse C) (vgl. Beschluss S-3.3.5 lit. d).

Für Einkaufszentren ist

gemäss Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV;

SR 814.011) eine UVP-Pflicht gegeben, wenn die Verkaufsfläche der Anlage

den Schwellenwert von 7'500 m2 überschreitet (vgl. a.a.O., Ziff.

80.5 Anhang) und/oder wenn mehr als 500 Parkplätze realisiert werden (vgl.

a.a.O., Ziff. 11.4 Anhang). Auch die Änderungen bestehender UVP-pflichtiger

Anlagen sind UVP-pflichtig, wenn wesentliche Umbauten, Erweiterungen oder

Betriebsänderungen vorgenommen werden (Art. 2 Abs. 1 UVPV). Der Sälipark

überschreitet beide Schwellenwerte schon heute. Mit einer Zunahme der

Verkaufsfläche um 25 % und einer Erhöhung der Parkplatzzahl um knapp 10 %

handelt es sich beim Projekt um eine «wesentliche Änderung» (BAFU [Hrsg.]:

UVP-Handbuch 2009, Modul 2, S. 17). Das Vorhaben ist UVP-pflichtig.

Das kantonale Amt für

Umwelt hat nach Art. 42 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG; SR 814.01)

am 16. September 2016 eine vorläufige Beurteilung vorgenommen und den Bericht

später – in Kenntnis der ergangenen Einsprachen – im Mai 2018 überarbeitet. Das

Amt kam zum Schluss, dass das Vorhaben die Umweltschutzgesetzgebung im Sinne

von Art. 3 Abs. 1 UVPV einhält und als 'umweltverträglich' bezeichnet werden

kann. Voraussetzung dafür sei die Umsetzung aller umweltrelevanten Massnahmen

und die Optimierung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

8. Ende November 2016

legte der Stadtrat Olten den Plan samt Mobilitätskonzept,

Umweltverträglichkeitsbericht, Richtprojekt und Raumplanungsbericht auf.

Während der Auflagezeit gingen 42 Einsprachen ein. Eine Einsprache wurde

abgewiesen, eine teilweise gutgeheissen, § 5 der Sonderbauvorschriften wurde um

einen Absatz 8 erweitert, der wie folgt lautet: «Für die Baufelder G und H ist

für zukünftige Bauten und Ersatzbauten (sowie Teile davon) die oberirdische

Volumetrie der bestehenden Bauten als äussere Begrenzungslinie massgebend.» Mit

dieser Ergänzung sollte vermieden werden, dass die bestehenden Bauten eine

Schlechterstellung erfahren.

9. Der Stadtrat

erledigte die Einsprachen am 17. Juni 2019: Von den verbleibenden 40

Einsprachen wies er 16 ab, soweit er darauf eintrat. Auf 24 Einsprachen trat er

mangels Legitimation nicht ein, denn die räumliche Entfernung der Einsprecher

zum Projekt war zu gross. Dagegen reichten folgende Personen Beschwerde beim

Regierungsrat ein:

1. eine Anwohnerin,

2. [...] AG, , später

C.___ AG, ,

3. A.___ AG, , und die

[...] AG (nachmals: B.___ AG),

4. Verkehrs-Club der

Schweiz (VCS), Sektion Solothurn, Niklaus-Konrad-Strasse 18, 4500 Solothurn.

Im Dezember 2020

sistierte das Bau- und Justizdepartement (BJD) das anhängige Verfahren:

1. Das Verfahren (…)

wird zwecks Publikation und öffentlicher Auflage des ergänzten Gestaltungsplans

mit den Baufeldern G und H und § 5 Abs. 8 der Sonderbauvorschriften bis auf

Weiteres sistiert.

2. Die Sistierung gemäss

Ziff. 1 wird aufgehoben und das Verfahren fortgesetzt,

a) sobald die Vorinstanz

die ergänzte Planung nach Neuauflage und Durchführung eines allfälligen

Einspracheverfahrens dem Regierungsrat zur Genehmigung vorlegt; oder

b) falls die Vorinstanz

die Neuauflage der ergänzten Planung nicht bis spätestens am 28. Februar

2021 vorgenommen hat; oder

c) bis auf Mitteilung

der Vorinstanz an das Bau- und Justizdepartement, keine Neuauflage der

ergänzten Planung vornehmen zu wollen.

Gemäss dem

ursprünglichen Gestaltungsplan wären Hochbauten nur innerhalb der im

Nutzungsplan festgelegten Mantellinien der Baufelder A, B, C, D, E und F

zulässig gewesen (§ 5 Abs. 1 SBV). Folglich wären die übrigen, nicht in den

Baufeldern A bis F liegenden, bestehenden Bauten baurechtswidrig geworden und

lediglich unter die allgemeine Besitzstandsgarantie nach § 34ter Planungs- und

Baugesetz (PBG, BGS 711.1) gefallen. Durch die im Nachgang zum

Einspracheverfahren durch die Vorinstanz vorgenommenen Ergänzungen des

Gestaltungsplans (mit den Baufeldern G und H) und der SBV würden die

bestehenden Bauten (wieder) legal. Mit der angepassten Planung würden erheblich

erweiterte Bau- und Nutzungsmöglichkeiten einhergehen. Die geänderte Planung

hätte daher erneut publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen.

10. Am 11. Januar 2021

beschloss der Stadtrat von Olten die neue, ergänzende Auflage des

Gestaltungsplans und der Sonderbauvorschriften. Am 3. März 2021 liess die C.___

AG (Beschwerdeführerin 3) Einsprache erheben. Dies (sinngemäss) mit dem

Rechtsbegehren, die Ergänzungen des Gestaltungsplans und der

Sonderbauvorschriften seien nicht zu genehmigen.

Ebenfalls am 3. März

2021 erhoben die A.___ AG sowie die [...] AG gemeinsam Einsprache mit dem

Hauptbegehren, der Teilzonenplan und der Gestaltungsplan seien abzuweisen, bzw.

es sei von der Teilzonenplanänderung und dem Erlass des Gestaltungsplans Sälipark

abzusehen.

Ende Juni 2021 wies der

Stadtrat beide Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat, und beschloss die

Ergänzungen des Planwerks. Dagegen erhoben die C.___ AG, die A.___ AG sowie die

B.___ AG (vormals: [...] AG) Beschwerde beim Regierungsrat.

Nun wurden die

Beschwerdeverfahren vereinigt und die Sistierung wurde aufgehoben. Der

Regierungsrat erwog namentlich Folgendes:

Erwägungen

II.

Verwaltungsbeschwerde der C.___ AG (vormals: [...] AG) (Beschwerdeführerin 3)

1.

Rechtsbegehren

Am 9. August 2019

stellte die Beschwerdeführerin 3 die folgenden Rechtsbegehren:

1.

Die Beschlüsse des

Stadtrates vom 17. Juni 2019 seien aufzuheben und der Teilzonenplan mit

Zonenvorschriften sowie der Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften

"Riggenbachstrasse" seien nicht zu genehmigen, soweit darauf

eingetreten werden könne.

2.

Eventualiter seien die

Beschlüsse des Stadtrates vom 17. Juni 2019 aufzuheben, der Teilzonenplan mit

Zonenvorschriften und der Gestaltungsplan mit Sonder­bauvorschriften

"Riggenbachstrasse" zur vollständigen Neuauflage an die Vor­instanz

zurückzuweisen, und es sei die Vorinstanz anzuweisen:

a) den Teilzonenplan mit

Zonenvorschriften und den Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften

"Riggenbachstrasse" verfassungs- und gesetzeskonform auszugestalten,

b) die vorgenommenen

Planänderungen betreffend die Ergänzung des Gestaltungsplans mit den Baufeldern

G und H gemäss abgeändertem Gestaltungsplan vom 5. Juni 2019 sowie die

Erweiterung von § 5 der Sonderbauvorschriften mit Absatz 8 in den Auflageakten

zu ergänzen resp. zu ändern,

c) die Auflageakten mit

dem noch nicht erstellten und bewilligten Mobilitätsplan der Stadt Olten zu

ergänzen, und

d) die gesamten gemäss

Ziff. 2 lit. a - c hiervor ergänzten und angepassten Auflageakten zur Wahrung

des rechtlichen Gehörs neu aufzulegen. (…)

Mit zweiter Beschwerde

vom 12. Juli 2021 gegen die ergänzende Planauflage stellte die

Beschwerdeführerin 3 zusätzlich folgende Rechtsbegehren:

1.

Der Beschluss des Stadtrats Olten

vom 28. Juni 2021 (Protokoll Nr. 181) sei aufzuheben und die Ergänzungen in den

Zonenvorschriften sowie im Teilzonenplan mit Zonenvorschriften und

Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften "Riggenbachstrasse" seien

nicht zu genehmigen. (…)

2.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zzgl. MWST. zu Lasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter

zu Lasten der Staatskasse.

2.

Rechtliches Gehör:

Akteneinsicht

Die Beschwerdeführerin

rügte, sie habe am 27. Juli 2021 Einsicht in die gesamten Verfahrensakten

(inklusive Rechtsschriften der weiteren Beschwerdeführenden) verlangt. Tags

darauf seien zwar Akten zugestellt worden. Allerdings sei die Einsichtnahme

(umfangmässig) mit der Begründung eingeschränkt worden, dass zwischen den

Beschwerdeführer(inne)n untereinander kein Prozessrechtsverhältnis bestehe,

weshalb das Einsichtsrecht in die Rechtsschriften der übrigen

Beschwerdeführerinnen und die zugehörigen Stellungnahmen der Vorinstanz nicht

bestehe. Diese Sichtweise teile sie nicht. Es seien mehrere Beschwerdeverfahren

ohne Not vereinigt worden. Art. 29 Abs. 2 BV garantiere ein von der

Parteistellung unabhängiges Akteneinsichtsrecht.

Das Bau- und

Justizdepartement führte dazu aus, zwar seien in den Rubren der

verfahrensleitenden Verfügungen des BJD – unter einheitlicher Verfahrensnummer –

jeweils alle Verfahrensparteien ausgewiesen worden. Jedoch sei die

Verfahrensinstruktion von Anfang an so durchgeführt worden, dass die jeweiligen

Eingaben unter den Beschwerdeführern ausgetauscht worden seien.

Es seien nicht

zufällig, ohne Not, die vier Beschwerden im selben Verfahren unter derselben

Verfahrensnummer behandelt worden. § 18 Abs. 2 PBG gebiete, dass über die

Genehmigung des Plans und die gegen diese erhobenen Beschwerden in ein und

demselben Akt (RRB) zu befinden sei. Nicht anders verhalte es sich im

Baubewilligungsverfahren, wo über das Baugesuch und die dagegen erhobenen

Einsprachen in einem einheitlichen Entscheid zu befinden sei (§ 9 Abs. 2 Kantonale Bauverordnung [KBV; BGS 711.61]). Das bedeute aber nicht, dass auch

ein (horizontales) Prozessrechtsverhältnis zwischen mehreren Beschwerdeführern

(oder Einsprechern) bestehe. Vielmehr hätten diese untereinander keine

Parteistellung – und folglich auch keine Parteirechte.

3.

Rechtliches Gehör:

Begründungsdichte

Die Beschwerdeführerin

rügte, die Begründung des Einspracheentscheids der Vor­instanz sei völlig

ungenügend; sie erfülle die vom Bundesgericht gestellten Anforde­rungen in

keiner Weise. Die in der Einsprache – über zwölf Seiten – vorgetragenen Rügen

seien bloss summarisch oder gar nicht behandelt worden. Eine Abwägung habe

nicht stattgefunden.

Der Regierungsrat erwog

dazu, die Begründung eines Entscheides müsse so abgefasst sein, dass der

Adressat ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten könne. Es müssten wenigstens

kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde habe leiten lassen

und auf welche sich ihr Entscheid stütze. Dies bedeute indessen nicht, dass

sich diese ausdrücklich mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand

auseinandersetzen müsse. Vielmehr könne sie sich auf die für den Entscheid

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.

Die Begründung des

Stadtrats sei zwar etwas knapp ausgefallen. Indessen sei kein wesentliches

Vorbringen der Einsprecherin wirklich unbeantwortet geblieben. Damit dürfe die

Begründung des Stadtrats, wenn auch nicht als mustergültig, so doch als den

Mindestanforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügend beurteilt

werden. Die Beschwerdeführerin habe den Entscheid denn auch sachgerecht

anfechten können. Ebenso sei es dem Regierungsrat möglich, die Motive, von

denen sich der Stadtrat habe leiten lassen, seinem Entscheid zu entnehmen. Dass

ein Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats über die Sitzung vom 10. Aug. 2015

betr. das Mobilitätskonzept nicht mit dieser Planung aufgelegt worden sei,

stelle keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführerin dar; die

Sitzung sei damals ja öffentlich gewesen.

4.

Rechtliches Gehör:

Planauflage (Änderungen)

Die Beschwerdeführerin

rügte eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz

gegen § 19 Abs. 1 PBG verstossen habe. Sie habe den Gestaltungsplan mit den

Baufeldern G und H ergänzt und § 5 der Sonderbauvorschriften um den Absatz 8

erweitert, ohne den Gestaltungsplan und die SBV nochmals öffentlich aufzulegen

oder die ausdrückliche Zustimmung der Beschwerdeführerin einzuholen bzw. ihr

wenigstens die Möglichkeit zur Erhebung von Einwendungen zu geben.

Die Stadt vertrat die

Meinung, es werde dadurch niemand schlechter gestellt. Es gehe bloss darum, den

Ist-Zustand festzuhalten, welcher bereits durch die Besitzstandsgarantie

gesichert sei. § 19 Abs. 1 PBG gewährleiste das rechtliche Gehör der von Planänderungen

Betroffenen. Vorliegend sei lediglich eine geringfügige Änderung bzw.

Berichtigung vorgenommen worden, und diese bewirke faktisch keine materielle

Änderung. Eine erneute "Mitwirkung" hätte das Verfahren unnötig

verzögert.

Der Regierungsrat

befand, nach dem ursprünglichen Gestaltungsplan, aufgelegen ab 25. November

2016.

seien Hochbauten nur «… innerhalb der im Nutzungsplan festgelegten

Mantellinien der Baufelder A, B, C, D, E und F zulässig» gewesen. Folglich

wären die nicht in diesen Baufeldern A - F liegenden, bestehenden Bauten mit

dem Plan materiell baurechtswidrig geworden. Sie wären lediglich noch unter dem

Schutz der Besitzstandsgarantie nach § 34ter PBG gestanden, d. h.

hätten zwar weiterbestehen und auch unterhalten werden dürfen, nach einem

Abbruch oder Untergang durch höhere Gewalt jedoch nicht wiederaufgebaut werden

können. Durch die Ergänzung des Gestaltungsplans mit den Baufeldern G und H

(und die Erweiterung von § 5 SBV) blieben die Bauten auch materiell rechtmässig.

Deshalb hielt das BJD

in seiner verfahrensleitenden Verfügung vom 22. Dezember 2020 fest, dass

die baulichen Möglichkeiten mit dem ergänzten Gestaltungsplan und den

erweiterten Sonderbauvorschriften erheblich weiter gingen als mit der

seinerzeit aufgelegenen Planung. Folglich sei die vorgenommene Ergänzung des

Gestaltungsplans und der Sonderbauvorschriften nicht bloss geringfügiger Natur.

Sie hätte daher (erneut) publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen,

weshalb das instruierende Departement das hängige Verfahren in der

Beschwerdesache Nr. 2019/82 … zwecks Publikation und öffentlicher Auflage des

ergänzten Gestaltungsplans mit den Baufeldern G und H und § 5 Abs. 8 der

Sonderbauvorschriften sistiere.

Der Regierungsrat

führte aus, zwar habe der Stadtrat mit seinem Vorgehen den Anspruch der

Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Dies sei jedoch mit der

nachträglichen, nachgeholten Publikation der Änderungen geheilt worden. Die

festgestellte Verletzung des Anspruchs auf Gehör werde im Rahmen der

Kostenverteilung zu berücksichtigen sein. Mit der nachgeholten

öffentlichen Auflage der Änderungen an Plan und SBV und gleichzeitiger

Sistierung des hängigen Beschwerde- und Genehmigungsverfahrens sei den

verfahrensrechtlichen Anforderungen vollauf Rechnung getragen worden. Die nachträgliche

Etablierung der Einführung der Baufelder G und H bewirke aus umweltrechtlicher

Sicht keine Änderung, zumal in diesen einstweilen auch keine Veränderungen

vorgesehen seien. Erst bei künftigen Nutzungsänderungen stelle sich die Frage

nach einer umweltrechtlichen Neubeurteilung nach Art. 2 Abs. 1 UVPV.

Die Beschwerdeführerin beanstandete,

dass einzig die Ergänzungen der Planung neu öffentlich aufgelegt worden seien

anstatt, wie es korrekt gewesen wäre, das gesamte (geänderte, ergänzte)

Projekt. Das PBG sehe keine Möglichkeit vor, nur Ergänzungen von nicht

rechtskräftigen Plänen oder Sonderbauvorschriften aufzulegen. Die Aufteilung

der Planung sei unzulässig. Durch die ausschliessliche Auflage der Ergänzungen

habe sich ein Dritter über das Projekt keine Übersicht verschaffen können. Der

Umstand, dass das BJD die gegen die ergänzende Auflage erhobenen Beschwerden

mit den bereits anhängigen vereinigt habe, zeige, dass es sich um eine

unteilbare Materie handle. Den aufgelegenen Akten habe auch nicht entnommen

werden können, ob und inwiefern die an Plan und SBV vorgenommenen Ergänzungen

auf ihre möglichen Auswirkungen auf den Raumplanungsbericht und das

Mobilitätskonzept überprüft worden seien. Da das Projekt durch die

vorgenommenen Ergänzungen aber quasi verdreifacht werde, sei von einer

Verfälschung der nicht entsprechend angepassten Berichte auszugehen. Diese

seien folglich zu überarbeiten.

Der Regierungsrat befand, es verhalte

sich hier nicht anders als im Baurecht. Wenn ein Bauherr zwar noch vor dem

Entscheid der Baukommission, jedoch nach abgeschlossener öffentlicher Auflage,

sein Projekt ergänze, werde nur noch die Ergänzung publiziert, und allfällige

Einsprachen könnten sich nur noch gegen diese richten. Fehl gehe die

Behauptung, durch die Ergänzung der Planung werde das Projekt in seinem Volumen

quasi verdreifacht, weshalb die zugehörigen Berichte überholt seien. So

deshalb, weil diese Berichte alle Nutzungen im Planperimeter mitberücksichtigen

würden.

5.

Mobilitätskonzept

Die Beschwerdeführerin machte geltend,

das aus dem Jahr 2016 stammende Mobilitätskonzept verweise auf den

Mobilitätsplan Olten (MPO). Auch § 11 Abs. 3 und 4 SBV verwiesen auf den

städtischen Mobilitätsplan. Es gehe nicht an, in den Auflageakten auf ein Dokument

respektive Instrument Bezug zu nehmen, das sich nicht bei den Auflageakten

befunden habe – und nicht vorgelegen sei. Die Auflageakten seien unvollständig

gewesen; der Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden. Effektiv

existiere der Mobilitätsplan noch gar nicht. Entsprechend erweise sich das

darauf basierende Mobilitätskonzept als nicht nachvollziehbar.

Die Stadt bemerkte dazu, es gehe

vorliegend erst um die Nutzungsplanung, noch nicht um das Bauprojekt. Das

Mobilitätskonzept sei von der Bauherrschaft im Rahmen des ersten Baugesuchs zu

präzisieren.

Der Regierungsrat befand, beim MPO

handle es sich um eine behördenverbindliche Planungsgrundlage, die sich der

Stadtrat, als kommunale Planungsbehörde (nach § 9 Abs. 1 i.V.m. § 15 Abs. 1 PBG) selbst gegeben habe. Der MPO habe nie unter dem Vorbehalt der

Zustimmung des Parlaments gestanden. Als für die Planung zuständige Behörde

habe sich der Stadtrat den MPO durchaus selbst geben können. Der MPO habe bei

Beginn der Planauflage (am 25. November 2016) beschlossen vorgelegen. Der

Stadtrat habe gestützt darauf keine planerischen Dispositionen getroffen, die

er nicht auch unmittelbar gestützt auf § 147 PBG hätte verlangen können.

«Unschön» sei der Umstand, dass der Entwurf zum Zonenreglement und die

orientierend aufgelegenen Planungsakten (Mobilitätskonzept, Raumplanungsbericht)

wiederholt auf den MPO Bezug nehmen, ohne dass dieser ebenfalls (orientierend)

aufgelegen wäre. Indessen wäre es der Beschwerdeführerin möglich und zumutbar

gewesen, sich um die Auflage dieses Dokuments zu kümmern, statt im Nachhinein dessen

Fehlen zu rügen.

6.

Parkplatzsituation

Die Beschwerdeführerin

rügte, mit den grösseren Gewerbeflächen würden die 75 Wohnungen von vornherein

«autofrei» geplant und die für Angestellte vorgesehenen Parkplätze würden,

trotz absehbar zunehmenden Personalbestands, von heute 185 auf neu 130 reduziert.

Damit das reduzierte, ungenügende Parkplatzangebot ausreiche, sollten Personal

und Mieter «verpflichtet» und die Kunden «angehalten» werden, vermehrt den

öffentlichen Verkehr oder das Fahrrad zu nutzen. Entsprechend sei vorgesehen,

im Planperimeter 1'000 Veloabstellplätze zu erstellen und das Busangebot

(sowohl in Takt als auch in Routen und Haltestellen) massiv auszubauen. Die

geplante autofreie Erschliessung mute utopisch an. So bleibe offen, wie

Wohnungsmietern und Angestellten der Verzicht auf ein Motorfahrzeug

vorgeschrieben werden könne. Es werde nicht nur erheblicher Mehrverkehr

anfallen, sondern das umliegende Quartier werde zusätzlich belastet.

Die Stadt hielt fest,

die Berechnung des Parkplatzbedarfes sei gestützt auf die VSS-Norm SN 640 281

und den Mobilitätsplan Olten (MPO) vorgenommen worden. Die Bauherrschaft sei

verpflichtet, beim ersten Baugesuch das Mobilitätskonzept zu präzisieren.

Der Regierungsrat

führte dazu namentlich aus, das reduzierte Parkplatzangebot lasse sich nicht

nur auf die VSS-Norm SN 640 281, sondern auch auf § 147 PBG abstützen und könne

als umweltrechtliche Emissionsbegrenzungsmassnahme verstanden werden (vgl. BGE 125 II 129, E. 8b). Eine Planung, die erst in Verbindung mit einer Vielzahl

flankierender Massnahmen «verträglich» werde oder nach flankierenden Massnahmen

rufe, die den davon Betroffenen nicht zugemutet werden können, dürfe nicht

leichthin als zweckmässig beurteilt werden. Das maximal zulässige Angebot von

685.

Abstellplätzen, wie es in den SBV fixiert sei, halte mit der gleichzeitig

vorgesehenen Intensivierung der Nutzung (erhebliche Ausdehnung der Verkaufs-

wie auch der Büro- und Dienstleistungsflächen) nicht Schritt. Diese – relativ

betrachtete – Verschlechterung des Parkplatzangebots werde vom Stadtrat (als

Planungsbehörde) jedoch gerade angestrebt. Es wäre reichlich beschönigend, zu

argumentieren, die Realisierung des dem Gestaltungsplan zugrundeliegenden

Richtprojekts könnte dereinst noch immer am ungenügenden Parkplatznachweis

scheitern – auch wenn dies theoretisch nicht ausgeschlossen werden kann. Die

Parkierungssituation sei hier und jetzt, d. h. auf Stufe Nutzungsplanung, zu

entscheiden.

Die den Nutzungen im

Planungsperimeter insgesamt zugestandenen 685 Parkplätze würden von den

Sonderbauvorschriften nicht weiter differenziert, d. h. nicht numerisch

verschiedenen Gruppen von Nutzern zugewiesen. Sollte es dereinst nicht

gelingen, alle 75 geplanten Wohnungen «autofrei» zu vermieten oder/und den

Bestand an mit dem Auto zur Arbeit fahrenden Angestellten auf die

veranschlagten 130 Mitarbeiter zu senken, ginge die Differenz einfach zulasten

anderer Nutzergruppen, etwa der einkaufenden Kundschaft. Das brauche die

Beschwerdeführerin aber insofern nicht weiter zu beschäftigen, als die

erstgenannten Nutzergruppen pro Parkplatz weniger Verkehrsbewegungen als Kunden

generieren würden.

Ein eventuelles

anfängliches Auseinanderklaffen zwischen der Nachfrage nach Parkplätzen und dem

(beschränkten) Angebot dürfte sich bald einpendeln. Der befürchtete Schleich-

bzw. Suchverkehr werde sich nach einer gewissen Anfangs- respektive Lernphase

vermindern und schliesslich wieder legen.

Wie dem

Raumplanungsbericht entnommen werden könne, sei vorgesehen, den Bifangplatz

aufzuwerten. Die Beschwerdeführerin beklage die möglicherweise damit

einhergehende Aufhebung bisher zur Verfügung stehender öffentlicher Parkplätze,

auf deren Weiterbestand sie angewiesen sei.

Offenbar verfüge die

Beschwerdeführerin selbst nicht über eine der Nutzung ihrer Liegenschaft (GB

Olten Nr. [...]) angemessene Zahl an privaten Abstellplätzen. Ansonsten könnte

sie auf öffentliche Parkplätze nicht angewiesen sein. Sie releviere mithin den

drohenden Verlust eines bisher genutzten Vorteils, auf dessen Weiterbestand sie

jedoch keinen Anspruch habe. Aus fachlicher Sicht (des AVT) sei die Reduktion

des Angebots an Parkplätzen für Motorfahrzeuge auf deren 685 zweckmässig und

entspreche den heutigen Vorstellungen in urbanen Räumen. Die Reduktion beruhe

auf dem Entscheid des Stadtrats. Die Anzahl der Parkfelder dürfe auch unter

Berücksichtigung des Ausbaus der Nutzflächen im geplanten Umfang als

ausreichend erachtet werden. Es werde nicht davon ausgegangen, dass Besucher in

relevantem Ausmass in der näheren Umgebung «fremdparkieren».

7.

Verletzung der Wirtschaftsfreiheit und des Diskriminierungsverbots

Die Beschwerdeführerin

machte geltend, die Entfernung der öffentlichen Parkplätze unmittelbar am und

um den Bifangplatz verletze ihre Wirtschaftsfreiheit und das

Diskriminierungsverbot. Die Einstellhalle biete für Mitarbeiter und Kunden der

Geschäfte auf ihrer Liegenschaft keinen Ersatz, weshalb Umsatzeinbussen drohten

und Wettbewerbsnachteile entstehen würden. Es bestehe kein öffentliches

Interesse an der Erstellung einer weiteren Bushaltestelle auf dem Bifangplatz.

Die Stadt führte aus,

Marktkonkurrenten seien in bau- und planungsrechtlichen Verfahren nicht zur

Einsprache legitimiert. Die Rüge erweise sich zudem als verfrüht, da die

Aufhebung der Parkplätze erst «drohe».

Der Regierungsrat

erwog, es sei nicht von der Hand zu weisen, dass sich die Wahrscheinlichkeit

für das künftige Entfallen der Parkplätze mit dieser Planung massgeblich

erhöhe. Auch wenn die Aufhebung der heute vorhandenen öffentlichen Parkplätze

wohl noch weiterer Beschlüsse des Stadtrates bedürfe. Über die Nutzung des

öffentlichen Grundes könne der Stadtrat indessen kraft der Sachherrschaft über

dieses Areal verfügen (§ 246 EG ZGB). Eine weitergehende gesetzliche Grundlage

brauche er nicht. Hier genüge der Befund, dass die Planung wegen der

flankierenden Massnahme «Umgestaltung Bifangplatz» nicht als unzweckmässig oder

gar rechtswidrig einzustufen sei.

8.

Erschliessung /

Mehrverkehr

Laut

Beschwerdeführerin wickelt sich der auf dem Planareal generierte Verkehr heute

zu 60 % über die Nordzufahrt (Riggenbachstrasse) und zu 40 % über die südliche

Zufahrt (Sälistrasse) ab. Die Mehrbelastung des Bifangplatzes (um 400 Fahrten

täglich, nämlich von bisher 1'500 auf neu 1'900 Fahrten) soll sich künftig 50 %

zu 50 % einstellen. Dies sei aus der Luft gegriffen, meinte die

Beschwerdeführerin. Weshalb 10 % der Automobilisten plötzlich auf die südliche

Zufahrt ausweichen sollten, sei nicht nachvollziehbar.

Nach der

Sperrung der Riggenbachstrasse (östlich der neuen nördlichen

Einstellhallenzufahrt) würden alle – auf täglich 500 geschätzten – Fahrzeuge

künftig über den Bifangplatz verkehren. Die Zunahme des Verkehrs mit dem Ausbau

des Säliparks von 500 Fahrten täglich sei noch nicht mitberücksichtigt. Dass

nur 400 zusätzliche Fahrten pro Tag über den Bifangplatz gehen würden, sei

nicht nachvollziehbar. Der Verkehr über den Bifangplatz werde um 50 % zunehmen.

Dies entwerte die Liegenschaft der Beschwerdeführerin. Eine einlässliche

Interessenabwägung sei vom Stadtrat nicht vorgenommen worden.

Der Regierungsrat

befand, vor dem Hintergrund, dass die Zu-/Wegfahrt von/gegen Norden im

Vergleich zum heutigen Zustand wesentlich stärker umgestaltet («beschnitten»)

werde als jene von/gegen Süden und dass der heute stark frequentierte

oberirdische Parkplatz Freizeitland im Norden des Areals entfalle, sei die

prognostizierte moderate Umlagerung des Verkehrsaufkommens von der Nord- auf

die Südzufahrt im Verhältnis von heute 57:43 auf künftig rund 50:50

nachvollziehbar. Unter Berücksichtigung all dieser Randbedingungen erscheine

die Prognose, dass von den künftig gut 3'000 werktäglichen Bewegungen im Norden

des Areals rund 1'900 (respektive 62 %) über den Bifangplatz/die Bifangstrasse

ablaufen werden, durchaus realistisch.

9.

Emissionen während

und nach der Bauphase

Die Beschwerdeführer

brachten vor, die zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen seien

bereits bei der Planfestsetzung verbindlich zu bestimmen; sie könnten nicht ins

nachlaufende Baubewilligungsverfahren verschoben werden. Es seien regelmässige behördliche

Kontrollen zur Prüfung der Einhaltung der Massnahmen verbindlich vorzusehen,

was Lärm und Luftreinhaltung anbelange. Was die Immissionslage in der

Betriebsphase betreffe, habe sich die Stadt mit dem Hinweis begnügt, die

anwendbaren Grenzwerte gemäss UVB würden eingehalten. Messdaten zum

Bifangplatz, wo künftig durch die geplante Bushaltestelle mit deutlich höheren

Lärmemissionen zu rechnen sei, lägen keine vor. Sofern das Mobilitätskonzept

umgesetzt werde, würden Busse hier mit hoher Frequenz (12 pro Stunde)

verkehren. Zur

künftigen Mehrbelastung der Luft äussere sich die Vorinstanz im

Einspracheentscheid überhaupt nicht. Dabei würden die durch den Sälipark

dereinst emittierten Luftschadstoffe im Vergleich zum aktuellen Zustand

aufgrund des Mehrverkehrs um 7 % höher ausfallen.

Der Regierungsrat

befand, das Amt für Umwelt komme zum Schluss, das Vorhaben halte die

Umweltschutzgesetzgebung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 UVPV ein und könne deshalb

als 'umweltverträglich' bezeichnet werden. Voraussetzung dafür sei die

Umsetzung aller umweltrelevanten Massnahmen gemäss Auflageprojekt und die

weitere Optimierung im Baubewilligungsverfahren. Der angefochtene Beschluss

verlange, es seien sämtliche im Umweltverträglichkeitsbericht aufgeführten

Massnahmen zum Schutze der Umwelt umzusetzen. Der UVB beziehe sich in Sachen

Luft und Lärm auch auf die Bauphase und sehe dafür Massnahmen vor:

Die Umsetzung der Umweltauflagen während der Bauphase sei durch

eine Umweltbaubegleitung (UBB) zu überwachen. Der Konkretisierungsgrad der für

die Bauphase vorgesehenen Massnahmen sei angemessen und stufengerecht,

zumal die Realisierung etappiert werden könne.

Für die Betriebsphase sei

Folgendes festzuhalten: Der Betrieb neuer oder wesentlich geänderter ortsfester

Anlagen dürfe nicht dazu führen, dass durch die Mehrbeanspruchung einer

Verkehrsanlage die Lärm-Immissionsgrenzwerte überschritten werden oder durch

die Mehrbeanspruchung einer sanierungsbedürftigen Verkehrsanlage wahrnehmbar

stärkere Lärmimmissionen erzeugt werden."

Der

Bifangplatz befinde sich an der Aarauer-/Unterführungsstrasse und sei bereits

stark durch Verkehrslärm vorbelastet. Die Immissionsgrenzwerte seien dort

bereits überschritten. Daher dürfe der durch die Planung erzeugte Mehrverkehr

dort nicht zu wahrnehmbar stärkeren Lärmimmissionen führen. Als wahrnehmbar

gelte eine Zunahme im Umfang von mind. 1 dB(A). Die projektbedingte Zunahme des

Gesamtverkehrs am Bifangplatz liege weit unter der Schwelle der akustischen

Wahrnehmbarkeit. Die Beschwerdeführerin bezweifelt, dass durch den generierten

Mehrverkehr keine nennenswerten bzw. messbaren Auswirkungen auf die

Luftbelastungssituation feststellbar sein werden.

Der vom Projekt dereinst erzeugte

Mehrverkehr (von 500 Fahrten DWV [durchschnittllicher Werktagesverkehr]) werde

– was die Luftreinhaltung anbelange, trotz des stetig verbesserten

Emissionsverhaltens des durchschnittlichen Fahrzeugparks – wohl zu mehr Emissionen

führen. Diese zusätzlichen Emissionen würden auf den Zufahrtsstrassen zum

Sälipark ausgestossen. Die Zusatzbelastung der Luft mit Stickstoffdioxid (NO2)

entlang der Strassen falle mit 0.2 μg/m3 im Jahresdurchschnitt

sehr gering aus. Diese Zunahme sei kaum messbar. Die Emissionen des «kalten

Verkehrs» (durch «Tankatmung» entstehende unverbrannte Kohlenwasserstoffe und

Emissionen durch Kaltstart) fielen im Vergleich zu den «warmen Immissionen»

nicht ins Gewicht.

Im

Zusammenhang mit

der neuen Bushaltestelle sei mit sogenannten «Stop-and-Go-Emissionen» zu

rechnen. Diese Emissionen könnten in unmittelbarer Nähe zu einer

umweltrechtlich relevanten Mehrbelastung führen. Bei der Liegenschaft der

Beschwerdeführerin (GB Olten Nr. [...]) dürfte die NO2-Belastung

heute knapp unterhalb des Jahresgrenzwertes liegen (Messung AfU,

Passivsammler-Standort Olten, Von Roll-Strasse, 2021: 26 μg/m3).

Auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen Immissionen, die dereinst durch

den zusätzlichen Stop-and-Go-Verkehr verursacht würden, könne davon ausgegangen

werden, dass der Grenzwert von 30 μg/m3 im Jahresdurchschnitt

weiterhin knapp eingehalten werden könne.

Aus

umweltrechtlicher Sicht handle es sich beim erweiterten Sälipark nicht um einen

überdurchschnittlichen Emittenten im

Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.

10.

Verletzung der Grenzabstandsvorschriften durch § 5 Abs. 1 SBV

Die

Beschwerdeführerin machte geltend, § 5 Abs. 1 SBV sei nicht bewilligungsfähig:

«Hochbauten sind innerhalb der im Nutzungsplan festgelegten Mantellinie der

Baufelder A, B, C und D, E und F zulässig. Die Grenz- und Gebäudeabstände sind

durch die Baufelder festgelegt.» Er weiche in unzulässiger Weise von den

Bestimmungen der KBV über die Grenzabstände ab.

Der

Regierungsrat befand, die Rüge der Beschwerdeführerin sei zutreffend. Mit einem

Gestaltungsplan könne nur im Innenverhältnis von den allgemeinen

baupolizeilichen Vorschriften abgewichen werden. Von den Bestimmungen über die

Grenzabstände (geradezu das Paradebeispiel im Aussenverhältnis gegenüber

Parzellen ausserhalb des Gestaltungsplans) könne nicht abgewichen werden.

Baufelder am Rand des Gestaltungsplanperimeters, die den gesetzlichen

Grenzabstand (potentiell) unterschreiten, könnten allein dann (voll) ausgenützt

werden, wenn gegenüber der betroffenen aussenliegenden Nachbarparzelle ein

entsprechendes Näher- oder Grenzbaurecht vorliege. Die Beschwerde sei somit

teilweise gutzuheissen. § 5 Abs. 1 SBV habe wie folgt zu lauten: «Hochbauten

sind innerhalb der im Nutzungsplan festgelegten Mantellinien der Baufelder A,

B, C und D, E und F zulässig. Die Grenz- und Gebäudeabstände sind im

Innenverhältnis durch die Baufelder festgelegt. Gegenüber Parzellen ausserhalb

des Planperimeters setzt die Ausschöpfung der Baufelder das Vorliegen der

erforderlichen Näher- bzw. Grenzbaurechte wie auch der notwendigen

Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Gebäudeabstandes voraus.»

§ 5 Abs. 8 SBV habe wie folgt zu lauten: «Für die Baufelder G und H ist für

zukünftige Bauten und Ersatzbauten (sowie Teile davon) die oberirdische

Volumetrie der bestehenden Bauten als äussere Begrenzungslinie massgebend. Im

Verhältnis zu Parzellen ausserhalb des Planperimeters gilt der Vorbehalt gemäss

Absatz 1.»

III. Beschwerde der A.___ AG und der B.___ AG

(vormals: [...] AG) (Beschwerde­führerinnen

1.

und 2)

1.

Planauflage

Die

Beschwerdeführerinnen rügten, die Planung sei wegen der Einsprache vom

23.

Dezember 2016 überarbeitet und durch das Hinzufügen zweier Baufelder

nicht unerheblich verändert worden. Infolgedessen hätte der Gestaltungsplan

nochmals als Ganzes öffentlich aufgelegt werden müssen. Eine nur teilweise

öffentliche Auflage sei bundesrechtswidrig (Verstoss gegen Art. 33 Abs. 1 RPG).

Im Übrigen habe das BJD in seiner Verfügung vom 22. Dezember 2020 den Entscheid

über die Genehmigungsfähigkeit des Gestaltungsplans bereits vorweggenommen,

habe es damals doch erwogen, «… der Teilzonenplan mit Zonenvorschriften und

Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften erscheine nach summarischer Prüfung

als genehmigungsfähig.» Es sei fraglich, ob eine unvoreingenommene Prüfung des

ganzen Planwerks überhaupt noch möglich sei.

Der Regierungsrat

befand namentlich, nunmehr werde vom Regierungsrat in ein und demselben

Entscheid über die vereinigten Beschwerden (vgl. diesbezüglich die

verfahrensleitende Verfügung des BJD vom 23. Juli 2021) befunden. Die

beanstandete Beschränkung der zweiten Auflage auf die an der Planung

nachträglich vorgenommenen Ergänzungen gereichten niemandem zum Nachteil. Die

Beschwerdeführerinnen hätten ihre Begründung bis vor kurzem auch noch ergänzen

können. Vor diesem Hintergrund spiele es denn auch keinerlei Rolle, dass der

Stadtrat – im Zusammenhang mit der Behandlung der erwähnten Rüge – auf

Nichteintreten (auf das Einsprachebegehren Nr. 1) statt – wie es wohl

korrekt gewesen wäre – auf bloss teilweises Nichteintreten und im Übrigen

Abweisung befunden habe, zumal seine Erwägungen (zum als verletzt behaupteten

Grundsatz der Einheit der Materie) klar materieller Art seien. Es sei nicht

einzusehen, weshalb Dritte, die anlässlich der Erstauflage nicht

Einsprache erhoben hätten, nunmehr im Verfahren der Zweitauflage auch noch

gegen den ursprünglichen Planungsgegenstand sollten Einsprache erheben können.

2.

Ungenügende Begründung / Verletzung

des Anspruchs auf rechtliches Gehörs

Die

Beschwerdeführerinnen rügten, die beiden stadträtlichen Beschlüsse seien

unzureichend begründet, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör folglich verletzt.

Der Regierungsrat

befand, es werde noch darauf einzugehen sein.

3.

Privates

Gestaltungsplanverfahren

Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, vorliegend sei (unzulässigerweise) ein

«privates Gestaltungsplanverfahren» durchgeführt worden. Dagegen gebe es an

sich nichts einzuwenden, sofern die minimalen Rechte der Grundeigentümer

(Zustimmung der Betroffenen) des Planungsperimeters gewahrt würden und der Plan

durch die Planungsbehörde umfassend geprüft werde. Beides sei indessen

unterblieben. Die Stadt habe sich von ihrer (gesetzlich zugewiesenen) Rolle als

Trägerin der Planungshoheit dispensiert. So habe sie seinerzeit in ihrer

Vernehmlassung vom 13. Dezember 2016 ausdrücklich vermerkt, den Plan

ausschliesslich auf seine Rechtmässigkeit und Vollständigkeit hin überprüft,

inhaltlich hingegen keine Stellung genommen zu haben. Die planungsrechtlich

zwingend erforderliche umfassende Interessenabwägung sei unterblieben. M.a.W.

sei das Planungsverfahren nicht bloss privat initiiert, sondern de facto auch

privat durchgeführt worden. Die Beschwerdeführerinnen seien Eigentümerinnen von

Parzellen im Gestaltungsplanperimeter. Sie hätten dem Gestaltungsplan zustimmen

müssen. Der Erlass des Gestaltungsplans bedeute einen Eingriff in die

Eigentumsgarantie. Ohne ihre Zustimmung genüge er den Anforderungen an einen

Grundrechtseingriff nach Art. 36 BV nicht.

Die Stadt meinte, dass

Private Gestaltungspläne initiieren und entwerfen dürften, könne nicht im Ernst

bestritten werden. Daraus resultiere kein «privater Gestaltungsplan». Es gebe

keine Rechtsgrundlage, wonach die Zustimmung aller betroffener Grundeigentümer

zum Erlass eines Gestaltungsplans erforderlich wäre. Auch wenn der

Gestaltungsplan vorliegend auf private Initiative zurückzuführen sei, handle es

sich um einen Plan der Gemeinde Olten.

Der Regierungsrat

führte namentlich aus, es handle sich um einen Nutzungsplan im Sinne von

Art. 14 Abs. 1 RPG. Derweil die Einwohnergemeinde - kraft ihrer Aufgabe,

die Ortsplanung durchzuführen (vgl. § 9 Abs. 1 PBG) - in jedem Fall einen

Zonenplan und Erschliessungspläne zu erlassen habe (vgl. § 14 Abs. 1 PBG),

stehe ihr der (zusätzliche) Erlass von Gestaltungsplänen im Grundsatz

frei: Nach § 14 Abs. 2 PBG

könne sie solche erlassen.

Diese Freiheit finde

ihre Schranke allerdings in § 46 Abs. 3 PBG, wonach, falls «für ein Bauvorhaben

ein Gestaltungsplan nötig ist, … gegen die Verweigerung oder Ablehnung des

Planes die gleichen Beschwerdemöglichkeiten wie gegen den Erlass des Planes …»

bestünden. Allerdings könne aus § 46 Abs. 3 PBG nicht abgeleitet werden, der

bauwillige Grundeigentümer habe Anspruch auf Erlass eines Gestaltungsplans bestimmten

Inhalts. Als Planungsbehörde (§ 15 f. PBG) verfüge der Gemeinderat gestützt auf

Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG)

und § 18 Abs. 2 Satz 2 PBG auch über den nötigen Ermessensspielraum.

Das solothurnische

Recht unterscheide, was das Verfahren ihres Erlasses und ihre Rechtswirkungen

(Verbindlichkeit) betreffe, nicht zwischen Zonenplan/Zonenvorschriften und

Erschliessungsplänen einerseits und Gestaltungsplänen andererseits. Auch bei

einem Gestaltungsplan sei die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer nicht

nötig. Auch die betroffenen Grundeigentümer seien auf den Einsprache- und

Beschwerdeweg verwiesen. Dass ein Gestaltungsplan die «Baufreiheit» beschränke

und in die Eigentumsfreiheit eingreife, sei nicht in Abrede zu stellen. Ohne

Planungsrecht wäre die Ausübung dieser Freiheiten indessen konfliktfrei gar

nicht möglich. Der konkrete Plan Gestaltungsplan müsse mit der übergeordneten

Planung übereinstimmen und dürfe weder rechtswidrig noch (offensichtlich)

unzweckmässig sein (vgl. § 18 Abs. 2 PBG). Mit dem Teilzonen- und

Gestaltungsplan solle ein UVP-pflichtiges Vorhaben mit Eintrag im kantonalen

Richtplan und maximalen Gebäudehöhen von 23 m ermöglicht werden. Es gehe um

kein «privates

Gestaltungsplanverfahren». Ein Vorhaben, das eine Richtplananpassung erfordere,

lasse sich ohne aktives Mitwirken der kommunalen Planungsbehörde kaum

verwirklichen und die tatsächlich vorgenommene Richtplananpassung wie auch die

Pilotfunktion des Projekts im Rahmen des MPO seien mehr als blosse Indizien für

das Bestehen eines erheblichen öffentlichen Interesses an dessen

Zustandekommen. Es sei der Planungsbehörde nicht verwehrt, einen Plan

aufzulegen, bevor der letzte Zweifel an seinem konkreten Inhalt beseitigt sei.

Angesichts des umfassenden Raumplanungsberichts, des speziellen

Mobilitätskonzepts, des umfangreichen Umweltverträglichkeitsberichts sowie des

Umstandes, dass das Vorhaben zugleich Gegenstand einer Richtplananpassung

gewesen sei, könne auch nicht auf eine versäumte Interessenabwägung geschlossen

werden.

4.

Eigentumsgarantie

Die

Beschwerdeführerinnen brachten vor, es bestehe kein überwiegendes öffentliches

Interesse an den Eigentumsbeschränkungen, die sie durch die (von ihnen nicht

mitgetragene) Planung unmittelbar erleiden würden. Welches öffentliche

Interesse das Interesse der Beschwerdeführerinnen am uneingeschränkten

Fortbestand ihrer Betriebe und namentlich an einer ausreichenden Erschliessung

mittels Parkplätzen überwiegen könnte, bleibe im Dunkeln. Ihr Anspruch auf

rechtliches Gehör (Begründungspflicht) sei daher verletzt. Ein Gestaltungsplan,

der nach Einschätzung der Planungsbehörde selbst (vgl. Randziffer 55 des

Einspracheentscheides) nur schwerlich zu realisieren sein werde, könne kaum als

zweckmässig im Sinne von § 18 Abs. 2 PBG beurteilt werden.

Die Stadt hielt dazu

fest, der Sälipark sei eine Chance zur Quartierentwicklung im grösseren

Zusammenhang; ein Pilotprojekt zum städtischen Mobilitätsplan, eine Massnahme

zur inneren Verdichtung. Zwar stehe offen, ob der Plan vollständig realisiert

werden könne. Der Planung deswegen die Eignung abzusprechen, gehe jedoch fehl.

Der Regierungsrat

befand, die Planwirkungen seien bloss mittelbarer Natur. Die Planung erteile

lediglich Ermächtigungen, im geplanten Sinne zu bauen, wenn die notwendigen

Zustimmungen der betroffenen Grundeigentümer vorlägen und die zusätzlichen

Voraussetzungen zur Umweltverträglichkeit und dem MIV erfüllt werden können.

Gerade hinsichtlich MIV und Anzahl Parkplätze müssten die Einsprecher

mitwirken. Eine Einschränkung der Eigentumsrechte könne nur mit ihrer

Einwilligung erfolgen. Damit lägen auch keine Eingriffe ins Eigentum vor.

Das Richtprojekt der

Beschwerdegegnerin sei gemäss § 2 Abs. 3 und 4 sowie § 9 SBV wegleitend. Es

könne auf der Parzelle GB Nr. [...] nicht irgendetwas anderes gebaut

werden. Es lasse sich nicht verwirklichen, wenn die Beschwerdeführerinnen den

zwingend erforderlichen baulichen Massnahmen auf der Parzelle GB Nr. [...] im

Baubewilligungsverfahren nicht zustimmen würden (Verbindung der vorhandenen

Tiefgarage mit der auf der Parzelle Nr. [...] projektierten; Rückbau der

bestehenden Ein-/Ausfahrt auf die Riggenbachstrasse).

Insgesamt bestünden an

der mit der Planung angestrebten Entwicklung gewichtige öffentliche Interessen,

wie an der allgemeinen, zentrumsnahen Versorgung der Stadt Olten mit Gütern und

Dienstleistungen sowie an der differenzierten Verdichtung an geeigneter Lage

auf dem Stadtgebiet Oltens. Der

Sälipark liege in Gehdistanz zum Bahnhof Olten, befinde sich in unmittelbarer

Nähe von Bevölkerungs- und Arbeitsplatzschwerpunkten und erreiche bereits heute

grossmehrheitlich die ÖV-Güteklasse B. Er könne auch zu Fuss oder mit dem

Zweirad gut erreicht werden.

Ob die

Begründung des angefochtenen Entscheids den vom Bundesgericht definierten

Mindestanforderungen genüge, hänge zwar nicht nur, aber schwergewichtig von den

in der Einsprache erhobenen Rügen ab. Der Stadtrat habe keinen Anlass gehabt,

sich eingehender mit der Interessenlage der Beschwerdeführerinnen an sich

auseinanderzusetzen, weshalb seine Entscheidbegründung zureichend sei. Eine

Verletzung des Gehörsanspruchs sei nicht ersichtlich.

Es sei in der Tat so,

dass eine Planung, deren Realisierbarkeit bereits im Zeitpunkt ihres

Beschlusses ernsthaft zu bezweifeln sei, nur schwer als zweck- respektive

verhältnis­mässig beurteilt werden könne, wie es § 18 Abs. 2 PBG als

Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit vorsehe. Indessen sei eine künftige

Einigung der Parteien (als Voraussetzung für die Baubewilligung)

wahrscheinlich. Die Weigerungshaltung der Beschwerdeführerinnen ziele

vermutlich darauf ab, der Beschwerdegegnerin in künftigen Verhandlungen noch

den einen oder andern Vorteil abzuringen, sei es auch nur, um die offenbar für

sie zurzeit unbefriedigende Parkierungssituation zu bereinigen.

5.

Gleichbehandlungsgebot

Die Beschwerdeführerin

meinte, indem die Vorinstanz der die Planung initiierenden Beschwerdegegnerin

eine privilegierte Stellung als «Bauherrin» einräume, verletze sie das

Gleichbehandlungsgebot.

Der Regierungsrat

führte aus, es bedürfe der Zustimmung der Beschwerdeführerin nicht. Es werde

höchstens marginal in ihre Rechte eingegriffen. Weitergehende Ausführungen zur

Rüge ungleicher Behandlung würden sich erübrigen. Mit der Beschwerdegegnerin

sei festzuhalten, dass Ungleiches ungleich behandelt werde. Den

Beschwerdeführerinnen stünde es offen, ihrerseits eine Plananpassung

anzustossen. Im Planungsrecht erschöpfe sich das Rechtsgleichheitsgebot im

Wesentlichen im Willkürverbot.

6.

Fehlende

Interessenabwägung

Der Erlass eines

Sondernutzungsplans erfordert laut den Beschwerdeführerinnen eine umfassende

Interessenabwägung. Dieser Verpflichtung sei die Vorinstanz nicht oder

zumindest nur ungenügend nachgekommen. So etwa fänden sich nirgends

Ausführungen zu einem möglichen öffentlichen Interesse an der Planung. Insofern

seien die Beschwerdeführerinnen auch nicht in der Lage, dazu Stellung zu

nehmen, was zur Aufhebung des Planbeschlusses führe.

7.1

Umweltverträglichkeitsprüfung / Verfahren

Laut

Beschwerdeführerinnen ist die Umweltverträglichkeit (abschliessend) im Rahmen

des Nutzungsplanverfahrens zu prüfen; die Rechtmässigkeit des Gestaltungsplans

sei im Licht der Ergebnisse der Umweltverträglichkeitsprüfung zu beurteilen. So

habe der Gestaltungsplan sicherzustellen, dass die projektierten Anlagen in

umweltverträglicher Form errichtet würden. Die Prüfung der

Umweltverträglichkeit und die Anordnung der zu ihrer Gewährleistung

erforderlichen Massnahmen dürften nicht (teilweise) ins nachgeordnete

Baubewilligungsverfahren verschoben werden.

Der Regierungsrat führte aus, da der Gestaltungsplan

vorliegend kommunal sei, sei der Gemeinderat nicht allein, abschliessend

«zuständige Behörde» im Sinne von Art. 5 Abs. 1 UVPV. Dies, weil der

kommunale Nutzungsplan der regierungsrätlichen Genehmigung bedürfe. Dies

relativiere die (sinngemäss erhobene) Rüge der Beschwerdeführerinnen, der

Stadtrat sei seiner Pflicht zur Vornahme der UVP nicht nachgekommen. Dass die

definitive Beurteilung durch die Umweltfachstelle und deren rechtliche

Würdigung durch den Regierungsrat noch ausstanden, liege in der Zweistufigkeit

des massgeblichen Leitverfahrens. Mit dem definitiven Beurteilungsbericht des

AfU und dem Bericht selbst sei die Frage geklärt, was gelte und was noch zu

optimieren sei.

7.2

Umweltverträglichkeitsprüfung / Inhalt

Die

Beschwerdeführerinnen machten geltend, verschiedene Annahmen, auf welche sich

der Umweltverträglichkeitsbericht stütze, seien unzutreffend. Damit verlören

die Ergebnisse der Umweltverträglichkeitsprüfung die Aussagekraft. Die

wichtigsten Kritikpunkte seien:

- Die Annahme, der

projektinduzierte Mehrverkehr betrage (gegenüber dem Ist-Zustand) höchstens 10

%, sei «Wunschdenken».

- Der Parkplatzbedarf der

Konferenzräume der A.___

AG

werde anhand der Bruttogeschossfläche (BGF) berechnet (ein Besucher pro 4 m2

Saalfläche). Allerdings betrage die diesbezügliche BGF 2'699 m2 und

nicht - wie im Mobilitätskonzept angenommenen - 1'882 m2. Bereits

deshalb resultierten 80,9 Parkplätze statt bloss deren 56,4. Hinzu komme der

viel zu tiefe Faktor von 0,12 Parkplätzen pro Stuhl (verglichen mit dem Faktor

0,4 bei der Fachhochschule bzw. der Erwachsenenbildung), obschon auch die A.___ AG Aus- und

Weiterbildungen anbiete.

- Gemäss UVB würden heute

total 155 Parkplätze auf sog. Nicht-Verkaufsnutzungen entfallen. Tatsächlich

aber würden schon heute 113 Parkplätze allein durch die Beschwerdeführerinnen

(Hotel und Klinik) genutzt und auch benötigt. Damit würden allen übrigen

Nicht-Verkaufsnutzungen lediglich noch 42 Abstellplätze zur Verfügung stehen,

und davon lediglich 20 für Besucher. Ferner sei nicht nachvollziehbar, wie

[Stand 2015] lediglich 30 Besucherfahrten pro Tag für sämtliche

Nicht-Verkaufsnutzungen angenommen werden könnten (vgl. Raumplanungsbericht,

Tabelle 2). Dies vor dem Hintergrund, dass die Pallas-Kliniken in Olten

jährlich mehr als 150'000 Patienten versorgten und das Hotel Arte jährlich

"…mehrere hunderttausend Hotel-, Seminar- und Restaurantbesucher …"

begrüsse.

-

Gestützt

auf diese Annahmen werde die durchschnittliche (werk-)tägliche Fahrtenzahl im

Ist-Zustand (2015) auf 5'600 abgeschätzt, wobei 5'210 Bewegungen auf die

Verkaufsnutzungen (Kunden und Personal) entfallen sollen. Bereits die von den

Nutzungen der Beschwerdeführerinnen generierten Fahrten zeigten indessen auf,

dass diese Annahme (390 Fahrten für alle Nicht-Verkaufsnutzungen) unmöglich

zutreffen könne, kämen zum Hotel und zur Klinik doch noch ausgedehnte

Räumlichkeiten der Fachhochschule, diverse Arztpraxen und ein grösseres

Architektur- und Planungsbüro hinzu. Auch bestehe die Vermutung, dass die

Fahrtenzahlen der Nicht-Verkaufsnutzungen so tief angesetzt worden seien, um

für die Verkaufsnutzungen die gewünschten Besucher- und Parkplatzzahlen

berechnen zu können und so eine positive Beurteilung der Umweltverträglichkeit

zu erreichen.

-

Das

Mobilitätskonzept (vgl. a.a.O., S. 9) unterschätze den Besucherverkehr der

Pallas-Klinik vollends. Dies in der Annahme, eine Tagesklinik generiere bloss

in vernachlässigbarem Umfang solchen Verkehr. Der Bedarf an Abstellplätzen (für

Patienten und Besucher) werde allein aus der geringen Zahl an Betten

hergeleitet und mit gerade mal sieben Stück beziffert. Damit würden 98 % der

Patienten bei der Beurteilung des Parkplatzbedarfs und der generierten Fahrten

gar nicht erfasst. Die Klinik betreue jährlich 150'000 Patienten.

Die Annahmen zum

projektinduzierten Verkehr seien zu tief, weshalb der UVB die

Umweltverträglichkeit des Vorhabens nicht zu belegen vermöge. Die Vorinstanz

habe sich mit dieser bereits in der Einsprache vorgebrachten Kritik am UVB

nicht auseinandergesetzt und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

Die

Beschwerdeführerinnen beantragten, dass ein Bericht der kantonalen Fachstelle,

eventuell ein Gutachten zu der von ihnen geäusserten Kritik eingeholt werde.

Die Stadt

bestritt, dass im UVB getroffene Annahmen teils nicht zutreffen sollen. Auch

der mit 10 % veranschlagte Mehrverkehr sei korrekt hergeleitet. Die

Rekurrentinnen vermöchten den im Bericht verwendeten Zahlen bzw. getroffenen

Annahmen jedenfalls nichts Substantielles entgegenzuhalten. Prüfenswert – wenn

auch nicht im vorliegenden Verfahren – wäre vielmehr die Frage, ob denn die

Beschwerdeführerinnen die für ihre Nutzungen nötige Zahl an Abstellplätzen

rechtsgenüglich – d. h. dinglich – nachzuweisen vermöchten.

Der Regierungsrat

befand, es sei zutreffend, dass sich die Stadt im angefochtenen Beschluss mit

den von den Beschwerdeführerinnen vorgetragenen Rügen zur Plausibilität der

Zahlen und Annahmen des UVB zum projektinduzierten Verkehrsaufkommen nicht

hinreichend auseinandergesetzt habe. Die Beurteilung der Rügen erschöpfe sich

in zwei Sätzen: «Die Einsprecher legen ihrer Argumentation Zahlen zu Grunde,

welche nicht offiziell vorliegen oder erhoben wurden. Dem[gegenüber] … basieren

die Berechnungen des UVB auf Erhebungen der Schranken (S. 17 f.), welche sowohl

objektiv als auch jederzeit nachvollziehbar und als Berechnungsgrundlage

bestens geeignet sind.» Dass diese Begründung den Minimalanforderungen nicht

genüge, liege auf der Hand. Insofern sei der Anspruch der Beschwerdeführerinnen

auf rechtliches Gehör verletzt worden. Allerdings könne diese Verletzung im

vorliegenden Verfahren geheilt werden, führe also nicht zur Aufhebung des

angefochtenen Entscheids. So komme dem Regierungsrat in Rechtsfragen (hier: Einhaltung

der umweltrechtlichen Vorgaben) volle Kognition zu. Die für die Zukunft

abgeschätzte Fahrtenzahl von 6'100 sei nicht realitätsfremd. Diese Zahl lege,

da in den Sonderbauvorschriften (§ 11 Abs. 6) rechtsverbindlich fixiert,

das künftig zulässige Maximum an motorisiertem Individualverkehr fest. Es sei

nur zu prüfen, ob sich 6'100 werktägliche Fahrten im Jahresmittel als

umweltverträglich erwiesen, und zu diesem Schluss sei das Amt für Umwelt in

seinem Beurteilungsbericht vom 30. Mai 2018 gelangt. Damit stehe auch fest,

dass es keinen Anlass gebe, dem von den Beschwerdeführerinnen gestellten

Beweisantrag Folge zu geben.

Dass aus der Sicht der

Beschwerdeführerinnen nicht nur die maximal zulässige Fahrtenzahl und die

insgesamt zulässige Zahl an Abstellplätzen von Interesse seien, sondern auch

ihr jeweiliges «Kontingent» daran, sei verständlich. Ohne Zustimmung der

Beschwerdeführerinnen werde das Projekt indessen (drei untereinander verbundene

Einstellhallen) nicht realisierbar sein. Ihre gegenwärtige - ohnehin bereits

labile - Parkierungssituation könne sich gegen ihren Willen nicht

verschlechtern.

Von zentraler

Bedeutung sei aber das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen, dass das künftige

Entfallen von Parkplätzen nicht gesichert sei. Es gehe darum, dass den

Nutzungen innerhalb des Planareals insgesamt nicht mehr als 685 Parkplätze

(Kapazität der künftigen Einstellhalle) zur Verfügung stehen sollen. Es wäre

grundsätzlich möglich, die bestehenden (oberirdischen) Parkplätze ausserhalb

des Planperimeters bestehen zu lassen und weiterhin zu nutzen. Es solle

gesichert werden, dass die auf GB Olten Nr. [...] im Eigentum der

Beschwerdegegnerin stehenden Plätze spätestens im Zeitpunkt der Inbetriebnahme

der auf 685 Plätze erweiterten Einstellhalle definitiv entfallen. Somit sei

§ 11 Abs. 4 Alinea 2 SBV wie folgt zu formulieren: «Im gesamten

Gestaltungsplanperimeter sind maximal 685 Autoabstellplätze zulässig. Auf

diese Zahl werden bis zu ihrer definitiven Aufhebung auch die heute 154

bestehenden Abstellplätze ausserhalb des Perimeters auf den Parkplätzen Nrn. 4

und 5 (gemäss Darstellung im Raumplanungsbericht vom 21. Oktober 2016, Tabelle

3) auf der Parzelle Nr. […] angerechnet; ebenso allenfalls auf dieser Parzelle

künftig andernorts erstellte (ober- oder unterirdische) Abstellplätze.» Die

Beschwerde sei im entsprechenden Umfang gutzuheissen.

8.

Grundeigentümerverbindlichkeit der Umweltverträglichkeitsprüfung / Konkrete

Umsetzung

Die

Beschwerdeführerinnen rügten weiter, die Prämissen seien durch Plan und

Sonderbauvorschriften nicht rechtsgenüglich fixiert. Es fehlten verschiedene

grundeigentümerverbindliche Festlegungen, die nicht ins nachlaufende

Baubewilligungsverfahren verschoben werden dürften. Dazu gehörten:

- die fehlende

Beschränkung der Autoabstellplätze auf 685 (§ 11 Abs. 4 SBV): Heute bestünden

ausserhalb des Planperimeters 177 Parkplätze. Deren Aufhebung könne mit dem

Gestaltungsplan nicht geregelt werden.

- der fehlende Zwang zum

autofreien Wohnen: Das autofreie Wohnen werde durch § 11 Abs. 5 SBV bloss

«erlaubt», nicht geboten. Das Projekt basiere aber auf der Prämisse, dass für

die vorgesehene Wohnnutzung keine Parkierungsmöglichkeiten geschaffen würden.

- die untaugliche

Regelung zur Gewährleistung der maximal zulässigen Fahrtenzahl (§ 11 Abs. 6 SBV): Die maximal zulässige Fahrtenzahl (durchschnittlicher werktäglicher

Verkehr im Jahresmittel) werde von den SBV auf 6'100 festgelegt. Dabei habe

«die Grundeigentümerin» den Nachweis der Einhaltung des Limits zu erbringen und

Massnahmen zu treffen, falls das Maximum überschritten werde. Das Areal im

Planperimeter stehe aber im Eigentum mehrerer Eigentümerinnen, weshalb sie alle

gezwungen wären, beim Nachweis bzw. bei der Regelung des Überschreitungsfalles

mitzuwirken.

-

die

ungenügende bzw. nicht gesicherte Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (§ 13 SBV): Gemäss kant. Richtplan (Beschluss SW-5.2.4 lit. d) müssten

publikumsintensive Anlagen wie der Sälipark mit dem öffentlichen Verkehr

regelmässig in der Güteklasse B erschlossen sein. Derweil führe das

Mobilitätskonzept (auf S. 25) aus nicht nachvollziehbaren Gründen aus, es werde

vom Richtplan bloss Güteklasse C gefordert. Darin liege ein Verstoss gegen den

Richtplan. Sodann

lasse § 13 SBV [lautend: «Das Areal ist zu Ladenöffnungszeiten in einem

Viertelstundentakt mit dem Bus zu erschliessen.» u.a. offen, mit welchen

Linien das Areal im Viertelstundentakt zu bedienen sei, und vor allem auch, wer

diese Erschliessung zu gewährleisten, zu finanzieren habe. Das

Mobilitätskonzept (vgl. a.a.O.) verweise die Regelung dieser Fragen schlicht in

einen «… separaten privatrechtlichen Vertrag mit den 'beteiligten Akteuren'.»

Es könne kaum die Meinung sein, dass sich die Beschwerdeführerinnen, die heute

über eine zureichende Erschliessung mit dem öff. Verkehr verfügten, an den

Kosten einer künftigen Angebotserweiterung, wie sie das Projekt erfordere, zu

beteiligen hätten.

Etliche

Vollzugsfragen seien ungelöst. Die Planung widerspreche folglich Art. 8 USG.

Der Regierungsrat meinte,

der Befund der Umweltverträglichkeit beruhe auf den Prämissen, dass der

Gesamtheit der Nutzungen innerhalb des Perimeters «nur» 685 Parkplätze und

6'100 Fahrten pro Werktag (im Jahresmittel) zur Verfügung stünden. Um das

Unterlaufen dieser Limiten zu unterbinden, seien im Falle der Realisierung des

Projekts alle heute bestehenden, dem Sälipark zuzuordnenden Aussenparkplätze

aufzuheben. Dass § 11 Abs. 5 SBV autofreies Wohnen als «erlaubt» - nicht aber

als geboten - erkläre, sei so zu verstehen, dass für die im Planperimeter

vorgesehene Wohnnutzung kein Parkplatznachweis zu erbringen sei.

Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend

vermerke, fordere der totalrevidierte kantonale Richtplan für

publikumsintensive Anlagen nicht die Güteklasse B, sondern "mindestens

Güteklasse C" (vgl. a.a.O., Beschluss S-3.3.5 lit. d), und diese Voraussetzung

sei erfüllt (vgl. dazu oben Ziff. 2.2.2 und 2.7.2.5 lit. b). Die Vorgaben

seien durch die Sonderbauvorschriften klar definiert. Eine Verletzung von Art.

8.

USG sei nicht ersichtlich.

9.

Etappierung

Die

Beschwerdeführerinnen rügten, § 21 SBV ermögliche, die Realisierung des

plangegenständlichen Projekts frei zu etappieren. Mindestens die Errichtung der

unterirdischen Parkierung müsse aber zwingend Bestandteil der ersten Etappe

sein. Ferner müsse stets sichergestellt sein, dass die Vorgaben der

Umweltverträglichkeitsprüfung tatsächlich eingehalten seien. Folglich könne § 21 SBV in der vorliegenden Form nicht genehmigt werden.

Der Regierungsrat

führte aus, Gestaltungspläne würden in der Regel nicht zu ihrer Umsetzung

verpflichten; es sei aber plankonform zu bauen. Dabei bilde die - gesetzlich

nicht weiter geregelte - etappierte Realisierung in der Praxis keine

Seltenheit. Der durch § 21 SBV eröffnete «Freiraum» dürfe nicht überschätzt

werden.

10.

Zwischennutzungen

Die

Beschwerdeführerinnen meinten, § 22 SBV würde jegliche Nutzung des Planareals

mit Neubauten ermöglichen, falls diese nur innerhalb eines Baufeldes zu stehen

kämen und die §§ 6 und 11 SBV einhielten. Es bestünde die Möglichkeit, über

Jahre hinweg nicht umweltverträgliche Nutzungen zu betreiben oder auch das mit

der Planung angestrebte Ziel der Nutzungsverdichtung zu unterlaufen. § 22 sei

zu streichen.

Der Regierungsrat

führte aus, § 22 SBV könne nur als offensichtlich unzweckmässig beurteilt

werden. § 22 SBV sei damit ersatzlos zu streichen. Die Beschwerde sei im

entsprechenden Umfang gutzuheissen.

11.

Erschliessung

Die

Beschwerdeführerinnen machten im Wesentlichen geltend, beim Sälipark handle es

sich um eine publikumsintensive Anlage im Sinne des kantonalen Richtplans. Als

Standortkriterium für publikumsintensive Anlagen sehe der Richtplan, was die

Erschliessung mit dem motorisierten Individualverkehr (MIV) betreffe, eine gute

Erreichbarkeit vor, ohne dass Wohngebiete übermässig tangiert würden. Dem werde

die Planung nicht gerecht. Der Sälipark sei nördlich und östlich von einem

Wohn- und Bildungsquartier umgeben. Entsprechend gebe es zwischen dem Bahnhof

Olten und der näheren Umgebung des Säliparks einen regen Fussgänger- und

Veloverkehr. Dennoch solle am bisherigen Erschliessungsregime festgehalten

werden. Die schon heute unbefriedigende Situation im Norden werde noch

akzentuiert. Mit der vorgesehenen Verlegung der bestehenden nördlichen

Einstellhallenzu-/-ausfahrt gegen Osten werde der Verkehr auf der

Riggenbachstrasse, vorbei am Sälipark, noch deutlich verstärkt. Hier sei aber

eine Begegnungszone geplant. Eine Zufahrt zu einer publikumsintensiven Anlage

durch eine Begegnungszone sei unsinnig. Die Erweiterung des Säliparks sei zum

Anlass zu nehmen, die Erschliessung ausschliesslich von Süden her über den

Sälikreisel zu lösen. Diese Lösung werde in den orientierenden Berichten einzig

mit dem Argument verworfen, der Kreisel sei bereits heute überlastet. Die

Überlastung werde indessen nur behauptet. Die heutigen 40 % des

Verkehrsaufkommens des Säliparks, die über den Sälikreisel abliefen, machten

dort einen Anteil von nur gerade 4,8 % des Gesamtverkehrsvolumens aus, und der

höhere Anteil in den Abendspitzenstunden (von heute 12,8 %) liesse sich mit

organisatorischen Massnahmen auf dem übergeordneten Strassennetz (angepasste

Verkehrsführung, Dosierungsmassnahmen) ohne weiteres bewältigen.

Sollte der Sälikreisel

den zusätzlichen Verkehr nicht aufzunehmen vermögen, könne das nur bedeuten,

dass das Vorhaben – am gegebenen Standort und im vorgesehenen Umfang – nicht

verträglich/zulässig oder aber immerhin der gewählte Modalsplit (MIV-Anteil)

nicht angemessen sei.

Die zahlreichen

Bildungseinrichtungen im betroffenen Gebiet (Kindergarten, Primarschule,

Kaufmännische Berufsschule, Gewerblich-Industrielle Berufsschule und

Fachhochschule) riefen aus Sicherheitsgründen nach einer «zusammenhängenden

Begegnungszone».

Die Stadt führte aus,

sie stelle sich nicht gegen die Errichtung einer Begegnungszone.

Der Regierungsrat

befand, es gehe hier nur um die Erweiterung eines seit 2003 bereits bestehenden

Einkaufszentrums im urbanen Gebiet. Es sei auf der Nordachse bisher zu keinen

schweren oder aber häufigen (bzw. häufigeren) Friktionen zwischen dem motorisierten

Verkehr und dem Langsamverkehr gekommen.

Die Norderschliessung

quere keine Wohnquartiere.

Nicht auszuschliessen

sei, dass der Verkehr auf der Riggenbachstrasse, Richtung Osten tendenziell

zunehme; um eine Fahrt pro zwei Minuten. Die Begegnungszone auf der

Riggenbachstrasse werde durch den Verkehr nicht gestört.

Das AVT bestätige, dass

die Kapazität des Sälikreisels bereits ausgeschöpft sei. Daraus nun aber

abzuleiten, die projektierte Erweiterung des Säliparks am bestehenden Standort

sei unzulässig, greife zu kurz. Das Festhalten an der bisherigen Erschliessung

aus zwei Richtungen sei geeignet, die bereits angespannte Situation im Süden

nicht zu verschärfen, ohne im Norden eine übermässig belastende Situation zu

schaffen oder zu perpetuieren. Die ausschliessliche Süderschliessung hätte

täglich tausende von Umwegfahrten (zu rund einem Kilometer) zur Folge,

verbunden mit den zugehörigen Schadstoffemissionen. Bei der beantragten

Eventualvariante "Nord light" (Zufahrt von Norden her und Ausfahrt

gegen Süden) wäre das immerhin noch im halben Ausmass (nämlich: rund 1'500

Zusatzkilometer pro Werktag im Jahresmittel) der Fall.

12.

Begegnungszonen

Die

Beschwerdeführerinnen erachteten die vorgesehenen Begegnungszonen als nicht

ausreichend; ihre Ausdehnung auf die Nord-Süd-Achsen Von Roll- und

Bifangstrasse sei unabdingbar.

Die Stadt hielt

entgegen, das Begehren, die Begegnungszone auf die Bifang- und die

Von-Roll-Strasse auszudehnen, betreffe nicht mehr den Perimeter der

streitgegenständlichen Nutzungsplanung. Im Übrigen sei fraglich, ob es Sinn

mache, die rund 13 Meter breite Bifangstrasse und die rund 12 Meter breite Von

Roll-Strasse mit beidseitigem Trottoir in Begegnungszonen umzuwandeln.

Der Regierungsrat

befand, eine Begegnungszone bilde nicht Voraussetzung dafür, dass die

vorgesehene Norderschliessung des Planareals – und damit der Gestaltungsplan an

sich – als recht- und zweckmässig genehmigt werden könne. Die Begegnungszone

sei kein "normales Verkehrsregime", sondern eine flächendeckende

Tempo-30-Zone.

13.

Ergebnis

Zusammenfassend sei die

Beschwerde insofern teilweise gutzuheissen, als § 11 Abs. 4 Alinea 2

der Sonderbauvorschriften zu ergänzen und § 22 der Sonderbauvorschriften

ersatzlos zu streichen seien. Im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen.

IV. Beschluss des Regierungsrates

Der Regierungsrat beschloss

nun namentlich Folgendes:

1.1

Der

Teilzonenplan mit Zonenvorschriften und Gestaltungsplan mit Sonderbau­vorschriften

«Riggenbachstrasse mit Umweltverträglichkeitsprüfung der Ein­wohnergemeinde der

Stadt Olten wird - wie vorstehend erwogen (vgl. Ziff. 2.7.2.17, 2.7.3.13

und 2.7.4.13) – mit folgenden Änderungen (siehe jeweils den kursiven

Text) genehmigt:

- § 5 Abs. 1 SBV wird wie folgt geändert/ergänzt: "Hochbauten sind innerhalb

der im Nutzungsplan festgelegten Mantellinien der Baufelder A, B, C und D, E

und F zulässig. Die Grenz- und Gebäudeabstände sind im Innenverhältnis

durch die Baufelder festgelegt. Gegenüber Parzellen ausserhalb des

Planperimeters setzt die Ausschöpfung der Baufelder das Vorliegen der

erforderlichen Näher- bzw. Grenzbaurechte wie auch der notwendigen

Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Gebäudeabstandes voraus."

- § 5 Abs. 8 SBV wird wie folgt ergänzt: «Für die Baufelder G und H ist für

zukünftige Bauten und Ersatzbauten (sowie Teile davon) die oberirdische

Volumetrie der bestehenden Bauten als äussere Begrenzungslinie massgebend. Im

Verhältnis zu Parzellen ausserhalb des Planperimeters gilt der Vorbehalt gemäss

Absatz 1.»

- § 11 Abs. 1 SBV wird wie folgt ergänzt: «Die Anlieferung sowie Zu- und Wegfahrten

für den motorisierten Individualverkehr sind im Plan dargestellt. Die

Zufahrt zur neuen Anlieferungsstelle im Südosten (bei Baufeld F) kann auch von

Norden her (über Bifangplatz, Bifangstrasse und Riggenbachstrasse) erfolgen,

die Wegfahrt hingegen nur gegen Süden (über die Louis Giroud-Strasse und

Sälistrasse).»

- § 11 Abs. 3 SBV wird wie folgt geändert: «Die Parkplätze sind ab der ersten

Minute zu bewirtschaften. Bis zum Inkrafttreten eines allfälligen kommunalen

Parkierungsreglements ist die Parkgebühr im Baubewilligungsverfahren

festzulegen. Sie hat ab der ersten Minute und maximal für die erste Stunde

mindestens Fr. 1.00 zu betragen. Der Ertrag darf den

Parkplatzbenützenden nicht zurückerstattet werden.»

- §

11.

Abs. 4 Alinea 2 SBV wird wie folgt ergänzt: «Im gesamten

Gestaltungsplanperimeter sind maximal 685 Autoabstellplätze zulässig. Auf

diese Zahl werden bis zu ihrer definitiven Aufhebung auch die heute 154

bestehenden Abstellplätze ausserhalb des Perimeters auf den Parkplätzen Nrn. 4

und 5 (gemäss Darstellung im Raumplanungsbericht vom 21. Oktober 2016, Tabelle

3) auf der Parzelle Nr. [...] angerechnet; ebenso allenfalls auf dieser

Parzelle künftig andernorts erstellte (ober- oder unterirdische) Abstellplätze.»

- § 22 SBV wird ersatzlos gestrichen.

1.2

Sämtliche

im Umweltverträglichkeitsbericht vom 21. Oktober 2016 aufgeführten Massnahmen

zum Schutze der Umwelt (in Kapitel 6 des Berichts summarisch zusammengestellt

und in den jeweiligen Fachkapiteln im Detail beschrieben) sind – als

integrierende Bestandteile des Vorhabens – umzusetzen. Die Um­setzung der

Umweltauflagen während der Bauphase ist durch eine Umweltbau­begleitung zu

überwachen. (…)

1.3

Die

Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 wird im Sinne der Erwägungen (vgl. …)

teilweise gutgeheissen und im Übrigen – soweit darauf einzutreten ist –

abgewiesen. (…)

1.4

Die

Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird im Sinne der Erwägungen (…) teilweise

gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. (…)

1.5

Die

Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 3 wird im Sinne der Erwägungen (…)

teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.

1.6

Die

Beschwerde des Beschwerdeführers 4 wird im Sinne der Erwägungen (vgl. …) wie

folgt teilweise gutgeheissen: Die Baubewilligung für die vollumfängliche oder teilweise

(Etappierung gemäss § 21 SBV) Realisierung des dem Gestaltungsplan zugrunde

liegenden Projekts darf erst erteilt werden, wenn die gemäss

Raumplanungsbericht vom 21. Oktober 2016 auf der Riggen­bachstrasse

einzurichtende vorgesehene Begegnungszone von der Stadt Olten rechtskräftig

beschlossen ist. Soll die Baubewilligung früher erteilt werden, ist sie unter

die entsprechende aufschiebende Bedingung zu stellen. Die beschlossene

Begegnungszone wiederum ist spätestens mit Abschluss der Rohbauarbeiten in

Kraft zu setzen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. (…)

1.7

Bestehende

Pläne verlieren, soweit sie mit dem genehmigten Teilzonenplan mit

Zonenvorschriften und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften in Wider­spruch

stehen, ihre Rechtskraft und werden aufgehoben. Dies gilt insbesondere für den

Gestaltungsplan «Louis-Giroud-Strasse» (gänzliche Aufhebung) und den

Gestaltungsplan «Sälistrasse - Theodor-Schweizer-Weg» (teilweise Aufhe­bung …).

(…)

1.8

Die

Einwohnergemeinde der Stadt Olten wird gebeten, dem Amt für Raumplanung bis am

31.

Oktober 2022 fünf gemäss Ziffer 4.1 korrigierte und unterzeichnete

Exemplare der Sonderbauvorschriften zuzustellen. (…)

V. Verwaltungsgerichtsbeschwerde

1.

Die C.___ AG liess

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Das Hauptbegehren lautete, der

Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben. Als Eigentümerin von GB Nr. [...] sei

sie betroffen: Der Verkehr werde deutlich zunehmen. Die ganze Verfahrensführung

sei falsch, weil die Eingaben der Beschwerdeführer untereinander nicht

ausgetauscht worden seien. Der Anspruch auf rechtliches Gehör sei mehrfach

verletzt worden. Ein MPO sei nie rechtskräftig verabschiedet worden. Die Ziele

des MPO seien nicht justiziabel. Der MPO habe nie ein Nutzungsplanverfahren

durchlaufen. Es bestehe kein behördenverbindliches Konzept. Ein Mobilitätsplan

sei nie aufgelegt worden. Der MPO könne keine Rechtsgrundlage für irgendetwas

sein. Der Regierungsrat habe Gestaltungspläne aufgehoben, ohne dass die Stadt

sich dazu geäussert habe. Der Regierungsrat habe den Gestaltungsplan

«Louis-Giroud-Strasse» vollumfänglich und den Gestaltungsplan

«Sälistrasse-Theodor-Schweizer-Weg» teilweise aufgehoben. Dafür sei der

Gemeinderat und nicht der Regierungsrat zuständig. Diese Gestaltungspläne seien

auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens gewesen. Für den

zweitgenannten Plan laufe in der Gemeinde derzeit ein Mitwirkungsverfahren. Die

Gesamtverkaufsfläche erhöhe sich um rund ein Drittel auf ca. 17'000 m2.

Zudem sollten 75 Mietwohnungen entstehen. Die Parkplatzsituation sei

ungenügend. Die Vorinstanz stelle selber fest, dass das Angebot an

Abstellplätzen der VSS-Norm 640 281 nicht genüge. Mit dem MPO lasse sich die

Reduktion der Parkplätze nicht begründen. Die Anwohner müssten die Suchfahrten

und das Parkieren in ihrem Quartier nicht hinnehmen. Es sei mit zusätzlichem

Individualverkehr zu rechnen. Die Beschwerdeführerin habe ein erhebliches

Interesse an genügend Parkplätzen im Quartier, um Umsatzeinbussen zu vermeiden.

Die Verkehrszunahme von 27 % sei für die Beschwerdeführerin nicht zumutbar. Die

Bifang­strasse sei bereits heute stark befahren. Eine prognostizierte

Lärmzunahme von 1 dB(A) sei arg optimistisch. Rügen zu den

Luftschadstoffimmissionen habe man in das Baubewilligungsverfahren verwiesen.

Der Planungsperimeter sei viel zu gross; eine Koordination mit der

Zonenplanrevision fehle (vgl. VWBES.2021.457). Der Perimeter halte rund 2.6 ha,

sei damit zu gross und schränke den künftigen Planungsspielraum ein.

Das Bau- und Justizdepartement

beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen.

2.

Die A.___ AG und die B.___ AG (Stockwerkeigentümerinnen von GB Olten

Nr. [...], das im Planungsperimeter liegt) erhoben ebenfalls

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Hauptanträge lauteten, der

Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben, eventuell sei die Sache an den Stadtrat

von Olten zurückzuweisen.

Der Kanton Solothurn kenne im Gegensatz

zum Kanton Zürich keinen privaten Gestaltungsplan. Die Stadtbehörden hätten den

fehlenden Konsens zwischen den Parteien (Grundeigentümern) schlicht übergangen.

Eine solche Planung sei unzweckmässig. Jede Planung beschwere den

Grundeigentümer. Mit dem Vorgehen der Stadt sei die Entwicklung des Areals der

Grundeigentümerinnen der Entwicklung entzogen. Der Stadtrat sei seinen

Prüfungspflichten zur Umweltverträglichkeitsprüfung nicht ausreichend

nachgekommen, was der Regierungsrat bestätige. Dies hätte zur Aufhebung des

Stadtratsbeschlusses führen müssen. Die Interessen der Grundeigentümerinnen

seien nicht deckungsgleich. Wer die maximale Zahl Fahrten kontrollieren solle,

sei nicht festgelegt; ebenso wenig die Folgen einer Überschreitung. Kernfragen

würden unzulässigerweise in das Baubewilligungsverfahren verschoben.

Der Kanton beantragte, die Beschwerde

sei kostenfällig abzuweisen. Die D.___ AG liess beantragen, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Stadt Olten stellte denselben

Antrag.

VI. Erwägungen des Verwaltungsgerichts

1.

Die Beschwerden sind frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässige Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2.1

Bei der Erarbeitung der Planungen

hat ein Gemeinwesen gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG, SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist eine

gewisse Zurückhaltung geboten. Neue Anordnungen können keine getroffen werden

(Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S.

596). Der Spielraum wird bei kommunalen Plänen begrenzt durch die Befugnis des

Regierungsrates, der diese auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die

Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig

oder offensichtlich unzweckmässig sind und Pläne, die übergeordneten Planungen

widersprechen, weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG). Mit der

Plangenehmigung hat der Regierungsrat die ihm obliegende Kontrolle vorgenommen.

2.2

Bei der Beurteilung materieller

Fragen geht das Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger weit als

dasjenige des Regierungsrates. Das Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und

Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus. Es belässt

den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den notwendigen

Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich, wie gesagt, schon aus Art. 2 Abs. 3

RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen, den sie

zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Auch das Bundesgericht auferlegt sich

eine gewisse Zurückhaltung, wenn es Interessenabwägungen überprüft; dies

jedenfalls dann, wenn sich technische Probleme stellen oder örtliche

Verhältnisse zu würdigen sind (Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.]: Kommentar

zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, N 60 ff. zu Art. 2 RPG, N

35.

zu Art. 3 RPG). Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist nach § 67bis

Abs. 2 VRG eingeschränkt.

3.

Es ist durchaus möglich, einen

Gestaltungsplan zu erlassen, auch wenn nicht alle Grundeigentümer im Perimeter

damit einverstanden sind. Die Erfahrung lehrt aber, dass ein solches Vorgehen

meist unzweckmässig ist. Derartige Pläne werden oft gar nicht oder (schlimmer!)

bloss zum Teil umgesetzt, wobei der realisierte Teil die Quartierentwicklung

arg behindern oder verunmöglichen kann.

4.

Die Nutzungsplanung hat das ganze

Planungsgebiet vollständig zu erfassen und soll aus einer Gesamtsicht heraus

erfolgen (BGE 118 Ia 172), dies unter umfassender Abwägung und Abstimmung aller

räumlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte (BGE 116 Ia 341 f.). Es

gilt ein Gebot der umfassenden Planung. Der unkoordinierte Erlass von

Sondernutzungsordnungen für Teile des Gemeindegebiets widerspricht der

Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Die für die raumwirksamen Aufgaben

nötigen Planungen sind aufeinander abzustimmen (so schon Urteil des

Bundesgerichts 1P.670/1991 E. 7a, in: ZBl 1994 S. 140; Aemisegger/Moor/Ruch/

Tschannen [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich

2009, N 43 f. zu Art. 2 RPG).

Werden Sondernutzungsplanungen, wie

hier, während einer Gesamtrevision der kommunalen Zonenplanung vorgezogen,

müssen sie sich in deren planerisches Gesamtkonzept einordnen, d.h. sie dürfen

nicht ohne Bezug zur übrigen Ortsplanung erlassen werden (Urteil 1A.79/1996 des

Bundesgerichts in: ZBl 1997 S. 231). Das Bundesgericht hielt eine vorgezogene

Teilplanung für eine Fraktion (im Rahmen der Totalrevision des kommunalen

Zonenplans) nur für zulässig, wenn sich die Teilplanung ins planerische

Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die weitere Planung für den Rest des

Gemeindegebiets nicht präjudiziere (Urteil 1P.14/2001 E. 3d, in: ZBl 2002 S.

579; Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 E. 2.3). Im Urteil 1C_843/2013

vom 22. April 2015 E. 2.4 erachtete das Bundesgericht es als zweckmässig und

jedenfalls nicht bundesrechtswidrig, die Anpassung eines Gestaltungsplans an

die geplante Änderung der Grundordnung vorzubereiten und gleichzeitig mit der

Revision der Bau- und Zonenordnung zu beschliessen. Indessen dürfe die Anpassung

nicht in Kraft treten, bevor die revidierte Zonenordnung rechtskräftig geworden

sei, sondern müsse mit dieser koordiniert werden, um widersprüchliche

Entscheide zu verhindern.

Im vorliegenden Fall wird ein grosses

Einkaufzentrum mit vielen Wohnungen in der Nähe des Hauptbahnhofs geplant. Von

den Auswirkungen ist ein ganzer Stadtteil betroffen. Man baut eben «ein neues

Quartier» in der Nähe des Bahnhofs. Bezug zur laufenden Revision der

Zonenplanung besteht keiner. Dass dies nicht angängig ist, liegt auf der Hand.

5.

Nach dem Raumplanungsbericht (S. 20)

soll sich die Gesamtverkaufsfläche auf total 17‘000 m2 erweitern. Es

sind 75 Mietwohnungen auf vier Stockwerken vorgesehen. Parkplätze sind

insgesamt 685 geplant. Es handelt sich um eine Erhöhung der Parkplatzzahl um

lediglich 60. Für die Wohnungen soll es (grundsätzlich) gar keine Parkplätze

geben.

§ 42 Abs. 3 KBV (Kantonale

Bauverordnung, BGS 711.61) bestimmt dazu Folgendes: Massgebend für die

Festlegung des Angebotes an Abstellplätzen sind die im Anhang III aufgeführten

Richtwerte und die jeweilige Norm des Schweizerischen Verbandes der Strassen-

und Verkehrsfachleute, sowie allfällige Regelungen der Gemeinde.

Nach Anhang III KBV ist pro Wohnung (je

nach Fläche mindestens) ein Parkplatz nötig. Der Anhang verweist auf die Norm

SN 640 280. Diese sieht für Wohnraum auch bei bester Erschliessung durch

den Langsamverkehr und den öffentlichen Verkehr grundsätzlich keine Reduktion

des Parkplatzangebots vor (S. 11). Spezialfälle sind einzig Alterswohnungen,

Studentenwohnungen und dergleichen. Hier könnte die Gemeinde zwar eine

ergänzende Regelung treffen (§ 147 PBG Planungs- und Baugesetz, BGS

711.1). Diese besteht jedoch (noch) nicht. Der Mobilitätsplan existiert bloss

als Entwurf aus dem Jahr 2018. Das Stadtparlament hat am 22. März 2018 die

Vorlage zum Mobilitätsplan abgewiesen. Das vielzitierte Mobilitätskonzept ist

bloss ein erläuterndes Dokument zur Plangenehmigung. Beides ist nicht

demokratisch beschlossen, mithin nicht verbindlich. Das Konzept müsste zudem

noch präzisiert werden. Für den Wohnraum lässt sich eine Reduktion der Anzahl

Parkplätze auch kaum auf den angefochtenen Plan selber stützen, denn der Parkplatzbedarf

fürs Wohnen und die Geschäftsräume werden nicht schlüssig getrennt aufgezeigt.

Die Planunterlagen helfen kaum weiter; es wird namentlich keine «autofreie

Zone» geschaffen. Autofreies Wohnen wird in § 11 Abs. 5 SBV lediglich «erlaubt»

und nicht etwa vorgeschrieben. Zuweilen wird, nebenbei gesagt, andernorts gar

bestimmt, Wohnungen dürften nur an Personen vermietet werden, die autofrei

leben wollen. Illustrativ mag die Plattform «Autofrei/autoarm wohnen» sein

(https:// wohnbau-mobilitaet.ch).

Reduktionen der Parkplatzzahl gibt es

nach der Norm nur fürs Gewerbe. Würde der Sälipark nur nicht besonders

kundenintensive Verkaufsgeschäfte (wie Papeterie, Buchhandlung, Eisenwaren,

Uhren u. dgl.) beheimaten, was in der Nähe des Hauptbahnhofs Olten kaum

sinnvoll wäre, bräuchte es nach der Norm pro 100 m2

Verkaufsfläche 1.5 Parkplätze für das Personal und 3.5 für die Besucher,

mithin deren 5. Der neue Sälipark bräuchte für den Verkauf also 850 Parkplätze.

Denkbar wäre, den Standorttyp C anzunehmen (im RRB «Güteklasse C» genannt). Das

bedeutet: 25 % bis 50 % der Besucher entfallen auf den Langsamverkehr, und der

ÖV verkehrt bis zu 4-mal die Stunde. Nötig wäre dann noch ein Parkfeldangebot

zwischen 50 % und 80 %, also (inkl. der 75 Plätze für die Wohnungen)

zwischen 500 und 755 Parkplätze. Diese Berechnung ist aber aus Sicht des

Projekts äusserst «wohlwollend», ja unrealistisch. Rechnet man mit

kundenintensivem Verkauf (Lebensmittel, Apotheke, Kiosk) sind 10 Parkplätze pro

100.

m2 nötig, also deren 1'700. Nach Anwendung des

Reduktionsfaktors und Addition der Plätze für die Wohnungen wären es zwischen

925.

und 1435 Plätze.

Dass ein Viertel oder gar die Hälfte der

Besucher mit dem Bus, dem Velo oder zu Fuss kommen werden, wird bei einem

grossen Einkaufszentrum allerdings kaum zutreffen. Dies lehrt jedenfalls die

Erfahrung mit dem Einkaufszentrum in Langendorf, das nebst einem Bahnhof über

eine gute Busverbindung verfügt (sieben Verbindungen pro Stunde nach

Solothurn). Allfällige künftige Verbesserungen des öffentlichen Verkehrs können

naturgemäss noch nicht berücksichtigt werden.

Für das Projekt sind mithin wohl viel zu

wenig Parkplätze geplant. Es löst weder Verkehrs- noch Klimaprobleme, zu wenig

Parkplätze zu errechnen und zu bauen, folglich das Problem vom Bauherrn auf die

öffentliche Hand und das Quartier zu externalisieren.

Die heutigen realen Beispiele für

Wohnsiedlungen «ohne Autos» haben oft einfach von alters her keine Parkplätze

(weil sie aus einer Zeit stammen, als es noch keine Autos gab) und gelten

deshalb als «autofrei» oder «autoarm». Wird bei einem Neubau das autofreie

Wohnen verbindlich vorgeschrieben, könnte sich dies in einer Kleinstadt

empfindlich auf die realisierbaren Mietzinsen auswirken und die Bereitschaft,

zu investieren, erheblich dämpfen. In den nächsten Jahren werden die Bürger

zwar wohl auch in Olten fürs Einkaufen «umsteigen»; aber wohl eher auf Autos,

die elektrisch, mit Wasserstoff, Erdgas oder Bioethanol betrieben werden; nicht

aufs Velo oder den Bus. Dies mag aber alles offenbleiben.

6.

Das Recht auf Akteneinsicht hat

Verfassungsrang. Es ist Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Der

Anspruch auf Akteneinsicht knüpft an die Parteieigenschaft an. Wer

beschwerdelegitimiert ist, darf die Akten einsehen. Das Einsichtsrecht bezieht

sich auf alle Akten, die eine Behörde erstellt oder beigezogen hat. Das

Einsichtsrecht gilt vorbehaltlos. Eine Partei muss für die Akteneinsicht kein

besonderes Interesse geltend machen. Keine Rolle spielt, ob das betreffende

Aktenstück nach Auffassung der Behörde erheblich sei oder nicht.

Einschränkungen kommen bloss in Betracht, wenn greifbare wesentliche

Anhaltspunkte für eine erhebliche Interessenkollision vorliegen. Öffentliche

Geheimhaltungsinteressen könnten in einem seltenen Einzelfall von Bedeutung

sein, namentlich Anliegen der Landesverteidigung oder der Staatssicherheit

(Herzog/Daum: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton

Bern, Bern 2020, N 2 ff. zu Art. 23; Häfelin / Müller / Uhlmann: Allgemeines

Verwaltungsrecht, Zürich 2022, Rz 1019). Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts gilt das Einsichtsrecht absolut: Das aus dem Gehörsanspruch

(Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf

sämtliche Akten eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder

beigezogen wurden, ohne dass ein besonderes Interesse geltend gemacht werden

müsste (BGE 144 II 427 ff.). Nicht dem Akteneinsichtsrecht unterliegen

lediglich verwaltungsinterne Akten (Urteil 2C_516/2020). Ein Einsichtsrecht

besteht auch für die Rechtsschriften anderer Verfahrensbeteiligter.

Dies lässt sich wohl am besten an einem

Verfahren betreffend Grundeigentümerbeiträge (für Strasse, Wasser und Abwasser)

illustrieren: Macht ein Grundeigentümer in seiner Beschwerde geltend, bei

seinem Grundstück sei eine Winkelhalbierende zu ziehen, müssen die anderen

Beitragspflichtigen dies wissen, denn sie müssen wohl mehr bezahlen, wenn die

Rüge durchdringen würde. Ähnlich verhält es sich hier: Die Grundeigentümer im

Planperimeter haben zum Teil Interessen, die sich widersprechen.

Mit Brief vom 28. Juli 2021 hat der Chef

Rechtsdienst des Departements der C.___ AG die Einsicht in die Rechtsschriften

der übrigen Beschwerdeführer verweigert und damit den Anspruch auf rechtliches

Gehör verletzt. Diese Verletzung zu heilen, kommt nicht in Betracht.

7.

Der Regierungsrat befand, die Stadt

habe sich mit der Plausibilität der Zahlen und Annahmen des UVB zum

projektinduzierten Verkehrsaufkommen nicht ausreichend auseinandergesetzt.

Insofern sei der Anspruch der Beschwerdeführerinnen auf rechtliches Gehör

verletzt worden. Allerdings könne diese Verletzung im vorliegenden Verfahren

geheilt werden.

Dies zu begründen, wäre aber zentral

gewesen; Überlegungen zum Verkehr sind hier von grösster Bedeutung.

Infolgedessen haben die Beschwerdeführerinnen den Beschluss der Stadt nicht

wirksam anfechten können. Ein mangelhaft begründeter Entscheid ist auf Beschwerde

hin grundsätzlich aufzuheben. Es genügt auch nicht, wenn die Begründung in der

Vernehmlassung, im Rechtsmittelverfahren «nachgeschoben» wird (Jörg Paul

Müller: Grundrechte in der Schweiz, Bern 2008, S. 890). Der Regierungsrat

konnte diesen schweren Mangel nicht heilen.

8.

Der Anspruch auf

rechtliches Gehör ist formeller Natur. Eine Verletzung dieses An­spruchs

führt, ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels, der Erfolgs­aussichten

in der Sache zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen

Entscheids (BGE 147 I 433; Tschannen / Zimmerli / Müller: Allgemeines

Verwaltungsrecht, Bern 2014, S. 289 f.).

9.

Einen Gestaltungsplan zu erlassen

oder aufzuheben, ist Sache der Gemeinde (Verfahren nach § 47 PBG). Der

Regierungsrat ist bloss Genehmigungsinstanz. Er ist nicht zuständig, einen

kommunalen Plan kurzerhand aufzuheben, wenn er nicht mehr in die restliche

Planlandschaft passt. Das wäre Sache der Gemeinde. Dennoch hat der

Regierungsrat zwei Pläne ganz oder teilweise aufgehoben: den Gestaltungsplan

«Louis-Giroud-Strasse» (gänzliche Aufhebung) und den Gestaltungsplan

«Sälistrasse - Theodor-Schweizer-Weg» (teilweise Aufhebung; vgl. Ziff. 2.2.3

des angefochtenen Entscheids).

Entscheidet eine funktionell

unzuständige Behörde, hat dies die Nichtigkeit zur Folge. Nach der

Evidenztheorie wird Nichtigkeit bejaht, wenn der Mangel der Verfügung besonders

schwer und offensichtlich ist und durch die Rechtsfolge der Nichtigkeit die Rechtssicherheit

nicht ernsthaft gefährdet wird. Dies ist hier der Fall (Häfelin et al., a.a.O.,

Rz 1105).

10.

Die Beschwerden erweisen sich somit

als begründet, sie sind gutzuheissen; der Regierungsratsbeschluss ist

aufzuheben. Dies mit der Folge, dass die beiden (teilweise) aufgehobenen

Gestaltungspläne wieder gelten.

Bei diesem Ausgang hat der Kanton

Solothurn die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu tragen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind.

Der Kanton schuldet den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung. Die vor

Verwaltungsgericht geltend gemachten Entschädigungen erscheinen als angemessen.

Die Entschädigungen für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren sind durch das Bau-

und Justizdepartement noch festzusetzen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen, und

der Regierungsratsbeschluss Nr. 2022/1248 vom 23. August 2022 wird

aufgehoben.

2. Der Kanton Solothurn hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu tragen.

3. Der Kanton Solothurn hat für das

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht insgesamt folgende Parteientschädigungen

(inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen:

a) CHF 1'959.65 an die A.___ AG,

b) CHF 2'706.15 an die B.___ AG und

c) CHF 10'056.40 an die C.___ AG.

4.

Das

Bau- und Justizdepartement hat die Parteientschädigungen festzusetzen, die

durch den Kanton für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat

zu bezahlen sind.

Rechtsmittel:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten

Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Müller Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_489/2023, 1C_498/2026 vom 17. März 2026 aufgehoben.