Bauen ausserhalb der Bauzone / Dachflächenfenster

Verwaltungsgericht

Urteil vom 24. April 2023

Es wirken mit:

Oberrichter

Frey, Vorsitz

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichterin Weber-Probst

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

Bau- und Justizdepartement,

Beschwerdegegner

betreffend Bauen

ausserhalb der Bauzone / Dachflächenfenster

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Auf GB B.___ Nr. [...] befindet sich

die Liegenschaft von A.___ (nachfolgend Gesuchstellerin genannt). Das

Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone.

2. An der Liegenschaft wurden im Laufe

der Zeit verschiedene Änderungen vorgenommen. Am 25. März 1997 wurde der damaligen

Grundeigentümerin von der kommunalen und kantonalen Baubehörde unter anderem die

Baubewilligung für ein Dachgeschoss mit Steildach inklusive drei

Dachflächenfenstern auf der West-, Süd-, und Norddachfassade im Format von

höchstens 66 cm x 118 cm oder 78 cm x 98 cm, welche jeweils in der Dachmitte

anzuordnen seien, erteilt.

3.1 Am 14. Februar 2022 ersuchte die

Gesuchstellerin die örtliche Baubehörde um Bewilligung des Ersatzes und der

Vergrösserung des Dachflächenfensters westseitig. Nach einer öffentlichen

Auflage des Baugesuches stimmte die kommunale Baubehörde dem Bauvorhaben am 22.

März 2022 zu und überwies das Baugesuch zur weiteren Prüfung an das kantonale

Amt für Raumplanung (ARP).

3.2 Mit Schreiben vom 28. April 2022 ersuchte

das ARP die Gesuchstellerin um Mitteilung, weshalb das Dachflächenfenster an

der Westdachfassade ersetzt, vergrössert und aus der Symmetrie des Daches nach

rechts verschoben werden solle. Ferner wurde um Mitteilung ersucht, um welche

Nutzfläche es sich unter dem fraglichen Dachfenster handle und, ob geplant sei,

das gesamte Dach zu ersetzen.

3.3 Mit Schreiben vom 6. Mai 2022 teilte

die Gesuchstellerin dem ARP zusammenfassend und im Wesentlichen mit, beim

Bauvorhaben gehe es nur um den Ersatz und die Vergrösserung des Dachfensters

westseitig. Das Fenster lasse sich nicht mehr richtig öffnen, weil die

Scharniere defekt seien. Infolge der schlechten Isolation würde sich bei

schlechtem Wetter zudem Kondenswasser bilden. Um zusätzliches Tageslicht zu gewinnen,

solle das Dachfenster auf 114 cm x 160 cm vergrössert werden. Die Nutzungsart

des dahinterliegenden Wohn- und Arbeitsraumes werde nicht geändert. Infolge von

Homeoffice werde das Büro, welches sich die Gesuchstellerin in jenem Raum

eingerichtet habe, aber intensiver genutzt. Aktuell sei die Gesuchstellerin den

ganzen Tag auf künstliches Licht angewiesen. Das westseitige Dachfenster solle

nun so verschoben werden, dass ein idealer Lichteinfall beim Bürotisch zustande

komme.

3.4 Mit Verfügung vom 22. August 2022 –

eröffnet zusammen mit der kommunalen Baubewilligung am 1. September 2022 – stellte

das Bau- und Justizdepartement soweit vorliegend von Bedeutung fest, das Bauvorhaben

«Ersatz Dachflächenfenster westseitig (inkl. Vergrösserung)» auf GB [...] Nr. [...]

entspreche nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone und erfordere eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700.00). Die

Zustimmung dafür werde mit folgender Auflage erteilt: Das Dachfenster dürfe

maximal eine Grösse von 78 cm x 118 cm oder 78 cm x 140 cm aufweisen. Die

Verfahrensgebühr von CHF 400.00 werde der Gesuchstellerin auferlegt.

4. Fristgerecht erhob die

Gesuchstellerin (nachfolgend Beschwerdeführerin genannt) dagegen Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und verlangte sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen

Verfügung sowie die Erteilung der Bewilligung des Ersatzes und der Vergrösserung

des Dachflächenfensters westseitig im Format 114 cm x 160 cm.

5. Das instruierende Bau- und

Justizdepartement verzichtete am 3. Oktober 2022 auf eine Vernehmlassung.

6. Die Sache ist spruchreif. Für den

Parteistandpunkt und die Erwägungen der angefochtenen Verfügung wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend

darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz

[GO, BGS 125.12)]. Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist

einzutreten.

2.

Gegenstand des Verfahrens ist einzig

die Rechtmässigkeit der vorinstanzlichen Auflage, wonach der Ersatz und die

Vergrösserung des Dachflächenfensters westseitig nur in den Formaten bis

maximal 78 cm x 118 cm oder 78 cm x 140 cm und nur an der bereits bestehenden

Fensterposition bewilligt wird.

3.1

Nach Art 24c Abs. 1 RPG sind

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche

Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert,

teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am

äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine

energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in

die Landschaft zu verbessern (Abs. 4). Die teilweise Änderung und die massvolle

Erweiterung sind soweit zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage

einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beinflussbaren Umgebung in den

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 Raumplanungsverordnung [RPV,

SR 700.1]). Zu vergleichen sind grundsätzlich die Merkmale einer Baute

oder Anlage im Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet mit jenen, die mit dem

Baugesuch angestrebt werden (Art. 42 Abs. 2 RPV; Rudolf Muggli in: Heinz

Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone,

Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 24).

3.2

Ob die Identität der Baute in den wesentlichen

Zügen gewahrt bleibt, ist auf Grund einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen. In

Betracht zu ziehen sind dabei insbesondere Vergrösserungen der Nutzfläche,

Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsänderungen

und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, Erweiterungen der

Erschliessung, aber auch Komfortsteigerungen und die Umbaukosten gemessen am

Wert des Gebäudes als solchem (Bundesamt für Raumentwicklung: Neues

Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen

für den Vollzug. Bern 2001, S. 45).

3.3

B.___ ist im Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) nicht verzeichnet. Parzelle Nr.

1119.

befindet sich in der Landwirtschaftszone. Es existiert zwar auch eine

kommunale Landschaftsschutzzone; das Grundstück liegt aber nicht darin. Darüber

hinaus liegt das Grundstück in keiner Schutzzone. Die infrage stehende

Liegenschaft steht ferner nicht unter Denkmalschutz, sie ist weder als schützens-

noch als erhaltenswert eingestuft. Für die vorliegende Beurteilung sind damit

vor allem die Kriterien der Ausnahmeregelung von Art. 24c RPG von Belang.

3.4

Die zur Diskussion stehende

Liegenschaft – gemäss den aktenkundigen Plänen mit zwei Balkonen sowie Fenstern

teilweise ohne Fensterläden und das (a-)symmetrisch angeordnete Steildach

inklusive der drei nicht quadratisch angeordneten Dachflächenfenster – erinnert

nicht an eine landwirtschaftliche Baute, sondern an ein beliebiges Wohnhaus wie

es in der Bauzone zu finden ist. Sodann ist nicht strittig, dass die Liegenschaft

bereits vor dem 1. Juli 1972 erbaut und unter anderem das Steildach inklusive der

drei Dachflächenfenster mit Höchstmassen von je 66 cm x 118 cm oder 78 cm x 98

cm erst im Jahr 1997 bewilligt wurden. Zuvor war die Liegenschaft mit einem

Flachdach ausgestattet. Unklar ist, wann das Grundstück dem Nichtbaugebiet

zugewiesen wurde. Zu vergleichen sind vorliegend somit primär die Merkmale der

Baute, insbesondere des (a-)symmetrischen Steildaches und der ursprünglich

bewilligten Dachflächenfenster im Moment der Baubewilligung 1997 mit jenen, die

mit dem Baugesuch vom 14. Februar 2022 betreffend Ersatz und Vergrösserung des Dachflächenfensters

westseitig angestrebt werden.

3.5

Das ARP erwog in der angefochtenen

Verfügung, vorliegend würden die Archiv­akten der Gemeinde unter anderem

mehrere aus dem Jahr 1966 stammende Gebäudepläne enthalten. Des Weiteren sei

aus den Akten ersichtlich, dass das Gebäude 1997 ein Dachgeschoss erhalten

habe. Das beantragte Dachfenster im Format 114 cm x 160 cm trete im Hinblick

auf die Wahrung der Identität störend in Erscheinung, zumal sich das

Dachfenster praktisch am First befinde. Angesichts dessen sei das Fenster zu

redimensionieren, damit die Identität der Baute gewahrt bleibe. Die

Dispositiv

erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG könne demnach mit folgender

Auflage erteilt werden: Das Dachfenster dürfte maximal die Grösse von 78 cm x

118 cm oder 78 cm x 140 cm aufweisen.

3.6 Eine stichhaltige Begründung,

weshalb das Bauvorhaben nur mit den Höchst­massen von 78 cm x 118 cm oder 78 cm

x 140 cm zulässig wäre, lässt sich der angefochtenen Verfügung nicht entnehmen.

In den Akten der Vorinstanz befindet sich diesbezüglich eine Aktennotiz der

Fachstelle Heimatschutz vom 12. Mai 2022. Demnach sei das strittige Dachfenster

auf den zu belichtenden Wohnraum abzustimmen. Sofern der Bedarf nachvollziehbar

und begründet sei, sei das Dach­fenster auf das Format von maximal 78 cm x 118 cm

oder 78 cm x 140 cm zu beschränken und wie bis anhin symmetrisch zum Dach

anzuordnen. Wie bereits unter Ziffer II.E.3.3 hiervor dargelegt steht die

Liegenschaft weder unter Denkmal- noch unter Heimatschutz. Weshalb

heimatschutzrechtliche Aspekte in der vorlie­genden Beurteilung berücksichtigt

werden sollten, ist deshalb nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführerin

beantragte in ihrem Baugesuch vom 14. Februar 2022 einzig eine (minimale)

Vergrösserung eines bereits bewilligten und bestehenden, nicht quadratischen Dachflächenfensters

auf einem (a-)symmetrischen Steildach. In ihrem Schreiben vom 6. Mai 2022

legte sie nachvollziehbare Gründe für den Ersatz und die Vergrösserung des

besagten Dachflächenfensters dar. Das Wohn- und Arbeits­zimmer im Dachgeschoss ist

durch die aktuellen Dachflächenflächenfenster für die Nutzung als Homeoffice offenbar

nicht hinreichend belichtet. Jene Räumlichkeit wurde – wie das (a-)symmetrische

Steildach inklusive Dachflächenfenster – im Jahr 1997 rechtskräftig bewilligt. Ob

diese Bewilligung heute noch erteilt werden würde, ist in der vorliegenden

Beurteilung nicht von Bedeutung. In einer Gesamtschau be­trachtet erweist sich

die beantragte Vergrösserung des Dachflächenfensters west­seitig auf 114 cm x

160 cm, das heisst 20 cm beziehungsweise 36 cm grösser als in der angefochtenen

Auflage bewilligt, jedenfalls lediglich als marginale Änderung der Bausubstanz.

Gründe, weshalb das strittige Fenster nicht marginal nach rechts zur Dachmitte

hin verschoben werden könnte, sind ebenfalls nicht ersichtlich. Zumal es schon

zum aktuellen Zeitpunkt nicht symmetrisch in der Dachmitte positioniert ist und

auch das Steildach keine vollständige Symmetrie aufweist. Im Ergebnis bleibt

die äussere Erscheinung der Baute mit dem Bauvorhaben in den wesentlichen Zügen

gewahrt.

4. Zusammenfassend erweist sich die

Beschwerde somit als begründet, sie ist gutzuheissen. Die Verfügung des Bau-

und Justizdepartementes vom 22. August 2022 wird aufgehoben. Dem Bauvorhaben

«Ersatz Dachflächenfenster westseitig (inkl. Vergrösserung» von A.___ vom 14.

Februar 2022 wird eine Ausnahmebewilligung im beantragten Umfang erteilt: Das

Dachflächenfenster westseitig darf eine Grösse von maximal 114 cm x 160 cm

aufweisen und darf entsprechend des mit dem Baugesuch eingereichten Bauplanes

vom 31. Januar 2022, welcher Bestandteil der Baubewilligung ist, neu

positioniert werden. Vorbehalten bleiben die ordentliche Baubewilligung und

weitere kantonale oder eidgenössische Bewilligungen, welche nicht in diesem

Verfahren koordiniert werden können.

5. Nach dem Ausgang des Verfahrens sind

dessen Kosten von 1'200.00 auf die Staatskasse zu nehmen. Eine

Parteientschädigung ist nicht beantragt.

Demnach wird erkannt:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird die

Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 22. August 2022 aufgehoben.

2. Dem Bauvorhaben «Ersatz

Dachflächenfenster westseitig (inkl. Vergrösserung» von A.___ vom 14. Februar

2022 wird eine Ausnahmebewilligung im beantragten Umfang erteilt: Das

Dachflächenfenster westseitig darf eine Grösse von maximal 114 cm x 160 cm

aufweisen und darf entsprechend des mit dem Baugesuch eingereichten Bauplanes

vom 31. Januar 2022, welcher Bestandteil der Baubewilligung ist, neu

positioniert werden. Vorbehalten bleiben die ordentliche Baubewilligung und

weitere kantonale oder eidgenössische Bewilligungen, welche nicht in diesem

Verfahren koordiniert werden können.

3. Die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht von CHF 1'200.00 sind vom Kanton Solothurn zu tragen.

4. Eine Parteientschädigung wird nicht

ausgerichtet.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Das präsidierende Mitglied Die

Gerichtsschreiberin

Frey Trutmann