Brandschadenabschätzung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 24. Juli 2023

Es wirken mit:

Präsident

Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Weber-Probst

Gerichtsschreiberin Gottesman

In Sachen

1. A.___

AG

2. B.___

AG

3. C.___

alle vertreten durch

Rechtsanwalt Christoph Zubler,

Beschwerdeführerinnen

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffend Brandschadenabschätzung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 3. April 2022 brannte es in der

Einstellhalle an der [...]Strasse [...] in D.___.

2. Am 4. April 2022 besichtigten

Vertreter der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) die Einstellhalle vor

Ort und leiteten Sofortmassnahmen ein, da die Einstellhalle einsturzgefährdet

war.

3. Am 3. Mai 2022 fand durch die

Staatsanwaltschaft des Kantons Solothurn, eines Mitarbeiters der

Kriminaltechnik/Brandursachenabklärung sowie der SGV die Besichtigung der

brandgeschädigten Einstellhalle statt. Die brandursachlichen Ermittlungen in

der Tiefgarage waren ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen und der Brandplatz wurde

freigegeben.

4. Am 5. Juli 2022 hat die

Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus der

Schätzungspräsidentin der SGV sowie zwei Amteischätzern, beide ausgewiesene und

diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und abgeschätzt. Am 11. Juli

2022 wurde der Eigentümerschaft der erste Entwurf der Schadenabschätzung

zugestellt. Am 18. August 2022 wurde der Eigentümerschaft das rechtliche Gehör gewährt.

5. Am 28. September 2022 reichte Herr [...]

von der [...] AG eine Aufstellung mit Kostenaufteilung für die

Wiederherstellung des betroffenen Brandobjektes. Gemäss dieser Auflistung wurde

die Wiederherstellung inklusive der Rückbaukosten für die Einstellhalle mit CHF

480'000.00 sowie für die angrenzenden Mehrfamilienhäuser mit CHF 70'000.00

beziffert, gesamt CHF 550'000.00. Mehrwerte, die zu Lasten der Eigentümerschaft

gehen, wurden mit CHF 85'000.00 ausgewiesen. Die Wiederaufbaukosten in

absoluten Zahlen seien höher als die prozentuale Abschätzung der SGV. Aus

diesem Umstand wurde seitens der [...] AG eine Unterdeckung des Objektes abgeleitet.

6. Am 11. Oktober 2022 erging die

Verfügung der SGV mit Kostengutsprache in der Höhe von CHF 402'602.00 (Gebäudeschaden)

und CHF 111'184.90 (Weitere Entschädigungen). Betreffend die maximalen

Teuerungszuschläge wurde darauf hingewiesen, dass die Auszahlung im Folgejahr

des Schadensjahrs erfolge, sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung stattgefunden

habe.

7. Die A.___ AG, die B.___ AG sowie C.___

(Miteigentümerinnen der Einstellhalle, nachfolgend Beschwerdeführerinnen

genannt), alle vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Zubler, erhoben am 24.

Oktober 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten:

1. Die Verfügung der Solothurnischen

Gebäudeversicherung (SGV) vom 11. Oktober 2022 sei betreffend lit. A (Total

Gebäudeschaden) und lit. B (Total Weitere Entschädigungen) aufzuheben und die

den Beschwerdeführenden zuzusprechenden Entschädigungen seien wie folgt

anzupassen: Der Gebäudeschaden (Lit. A) sei neu auf CHF 447'602.00 festzusetzen

und die Weiteren Entschädigungen (Lit. B) seien neu auf CHF 181'184.90

festzusetzen.

2. Eventualiter sei die Verfügung der

Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) vom 11. Oktober 2022 aufzuheben

und zur Neufestsetzung der Abschätzung an die Solothurnische

Gebäudeversicherung zurückzuweisen.

3. Den Beschwerdeführenden sei die Frist

zur Einreichung einer detaillierten Begründung zur vorliegenden

Verwaltungsgerichtsbeschwerde bzw. einer Ergänzung der nachstehenden Begründung

um 4 Wochen zu erstrecken.

4. Die gesamten Akten des vorinstanzlichen

Verfahrens seien dem Unterzeichneten umgehend, vollständig und im Original

postalisch zur Einsichtnahme zuzustellen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich MWST) zu Lasten der Solothurnischen Gebäudeversicherung.

8. Am 10. November 2022 reichten die

Beschwerdeführerinnen die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

9. Mit Vernehmlassung vom 21. Dezember

2022 schloss die SGV auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Unter

Berücksichtigung des Teuerungsausgleichs kam sie zum Schluss, dass der

Gebäudeschaden CHF 411'625.50 und die weitere Entschädigung CHF 111'904.95

(inkl. Räumungskosten von max. 8% der Schadensumme) betrage.

10. Mit Replik vom 1. Februar 2023 bestätigten

die Beschwerdeführerinnen ihre Rechtsbegehren, reichten weitere Bemerkungen ein

und beantragten neu eine weitere Kostenübernahme in der Höhe von CHF 4'080.00.

11. Mit Duplik vom 10. Februar 2023 liess

sich die Vorinstanz erneut vernehmen und führte aus, die Kostenübernahme in der

Höhe von CHF 4'080.00 sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und es

sei ihr zuerst Gelegenheit zu geben, diese auf dem ordentlichen Weg zu prüfen.

12. Für weitere Ausführungen der

Parteien wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen; soweit erforderlich, ist

nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. §§ 10 Abs. 2 lit b und

41.

Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] sowie § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdeführerinnen sind durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Vorinstanz führte in der

angefochtenen Verfügung aus, dass es sich um einen Brandschaden an einem zum

Neuwert versicherten Gebäude handle. Die Schadenssumme sei grösser als 1/5 der

Schätzungssumme. Der Schaden werde nach dem Verhältnis des beschädigten Teiles

zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme ausgemittelt. Für weitere

Entschädigungen würden die Räumungskosten mit 8 % des versicherten

Schadens bemessen sowie ein Teuerungsausgleich erstattet, sofern im Schadenjahr

eine Baukostenteuerung stattgefunden habe. Der Teuerungsausgleich werde pro

rata der massgebenden Zeit berechnet und auf ganze Monate aufgerundet. Der

Zeitwert des Gebäudes betrage zum massgebenden Zeitpunkt des Schadens 90 %

gemäss Einschätzung vom 9. Juni 2009. Am 5. Juli 2022 habe die

Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus dem

Schätzungspräsidenten, der SGV sowie den beiden Amteischätzern, beide

ausgewiesene und diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und

abgeschätzt. Die Vorinstanz kam zu folgendem Ergebnis:

A. Gebäudeschaden (§ 12 GVG)

Versicherung

Index 139.8 %

Schaden

Velo Mofa Südwest – Schaden 20 %

CHF 35'230.00

CHF 7'046.00

Velo Mofa Südost – Schaden 20 %

CHF 8'668.00

CHF 1'734.00

Einstellhalle Süd – Schaden 20 %

CHF 102'613.00

CHF 20'523.00

Einstellhalle Südwest – Schaden

20.

%

CHF 28'519.00

CHF 5'704.00

Einstellhallte Südwest – Schaden 20 %

CHF 10'625.00

CHF 2'125.00

Einstellhalle Nordwest – Schaden 40%

CHF 876'826.00

CHF 350'730.00

Einstellhalle Nordost A – Schaden 2 %

CHF 217'669.00

CHF 4'353.00

Einstellhalle Nordost B – Schaden 2 %

CHF 400'807.00

CHF 8'016.00

Einstellhalle Nordost C – Schaden 2 %

CHF 118'550.00

CHF 2'371.00

Total

CHF 1'799'507.00

CHF 402'602.00

B. Weitere Entschädigungen (§ 13 GVG)

Schaden

Räumungskosten max. 8 % der

Schadensumme von CHF 402'602.00

CHF 21'590.85

Notmassnahmen:

Ingenieurleistung, Anteil SGV

Abspriessung der Decke (Rechnung vom

28.

April 2022 sowie 20. Juni 2022)

Standkosten Abspriessung, Anteil SGV

Entlastung Decke (Rechnung vom

15.

Juli 2022)

CHF 1'500.00

CHF 26'972.00

CHF 20'000.00

CHF 30'502.80

Total Weitere Entschädigungen

CHF 111'184.90

C. Teuerungszuschläge (§ 26 Abs. 2 GVG i.V.m. § 47 Abs. 2 GVG)

Schaden

Teuerungsausgleich der Schadensumme

(ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des Schadenjahrs

ermittelt)

Teuerungsausgleich der maximalen

Räumungskosten (ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des

Schadenjahrs ermittelt)

Total maximale Teuerungszuschläge

3.

Die Beschwerdeführerinnen beantragen in

formeller Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins in der Einstellhalle und

deren Umgebung sowie die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur Frage der

Rückbaukosten der Betondecke, der Kosten und Leistungen der E.___ AG und der

Kosten der Notspriessungen.

3.1

Das öffentliche Verfahrensrecht ist

Dispositiv

grundsätzlich von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Demnach ist es Sache der

Behörden, den rechtserheblichen Sachverhalt festzustellen (§ 14 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes; VRG, BGS 124.11). Nach der schweizerischen

Rechtsauffassung obliegt es insbesondere den Administrativbehörden, den

erforderlichen Beweis zu führen. Dabei darf eine Behörde nur auf jene Tatsachen

abstellen, die ausreichend bewiesen sind. Nach dem Regelbeweismass der vollen

Überzeugung gilt eine Tatsache als bewiesen, wenn die Behörde nach objektiven

Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Tatsache überzeugt ist. Die

Untersuchungsmaxime hat zur Folge, dass es allein der Behörde obliegt, den

Sachverhalt richtig und vollständig abzuklären. Letztere verpflichtet die

zuständige Behörde, alle zumutbaren und rechtlich zulässigen Mittel der

Sachverhaltsaufklärung einzusetzen. Dabei hat sie sich an der

Entscheiderheblichkeit einer Tatsache, an verfahrensökonomischen Überlegungen

sowie am Verhältnismässigkeitsgrundsatz zu orientieren. Sie trägt die

Verantwortung für die Feststellung der materiellen Wahrheit, was insbesondere

dazu führt, dass sie nicht nur für die Parteien belastende, sondern auch begünstigende

Tatsachen zu ermitteln hat. Entsprechend muss die Behörde die von den Parteien

vorgebrachten tatsächlichen Vorbringen oder die von den Parteien nicht

bestrittenen Sachverhaltselemente nicht zwingenderweise berücksichtigen; auch

kann die Behörde auf Sachverhaltselemente abstellen, die von keiner Partei

erwähnt werden oder die unter den Parteien umstritten sind. Hingegen prüft eine

Beschwerdeinstanz in der Regel den Sachverhalt nicht mehr umfassend

(Wiederkehr/Plüss, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020,

Rz. 1375 f.).

3.2 Nach § 52 Abs. 1 VRG sind die

Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Sie

können von Amtes wegen Beweiserhebungen anordnen. Im Besonderen kann auf die

Abnahme eines Beweisantrages verzichtet werden, wenn dieser eine Tatsache

betrifft, die die Behörde aufgrund eigener Sachkunde oder gestützt auf die

Akten bereits hinreichend abgeklärt hat (Wiederkehr/Plüss, a.a.O., Rz. 652 f).

Auf die Einholung eines Gutachtens, die Befragung einer Auskunftsperson oder

die Anordnung eines Augenscheines kann beispielsweise verzichtet werden, wenn

der Sachverhalt rechtsgenüglich abgeklärt ist und zusätzliche Erhebungen daran

nichts zu ändern vermögen (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3; 136 II 539 E. 3.4).

3.3 Vorliegend besichtigte die

Schätzungskommission den Schaden und nahm in der Folge dessen Abschätzung vor

(§ 8 Abs. 3 lit. b GVG). Die Schätzungskommission besteht aus einem Schätzungspräsidenten

der Gebäudeversicherung und zwei Schätzern (§ 8 Abs. 1 GVG). Bei den Schätzern

handelt es sich um unabhängige Baufachleute bzw. erfahrene Experten (vgl. https://www.sgvso.ch/versicherung/schaetzung/

[zuletzt besucht am 17. Juli 2023]). Die Beschwerdeführerinnen vermögen

nicht dazulegen, weshalb eine nochmalige Besichtigung notwendig sein soll,

nachdem die Fachexperten eine umfassende Einschätzung vorgenommen haben. Von

den beantragten Gutachten zu den vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten Arbeiten

sind schliesslich keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Es ist zu bezweifeln,

dass ein vom Gericht mandatierter Experte in der Lage wäre, die Notwendigkeit

der geltend gemachten Arbeiten im Zeitpunkt des Brandes unter Begutachtung der

Einstellhalle zu prüfen. Anders als die Vorinstanz, welche immerhin eine

Besichtigung vor Ort kurz nach dem Brand durchführen konnte, könnte ein

beigezogener Experte sich nicht einmal auf eine Ersteinschätzung vor Ort

stützen. Es ist demnach nicht davon auszugehen, dass die beantragten Gutachten

Zweifel an den vorinstanzlichen Feststellungen zu wecken vermöchten. Von der

Einholung der beantragten Gutachten ist in antizipierter Beweiswürdigung daher

abzusehen. Die Beweisanträge der Beschwerdeführerinnen sind folglich abzuweisen.

4. Streitig ist vorliegend die Höhe der

Entschädigung, welche die Vorinstanz den Beschwerdeführerinnen infolge des

Schadenereignisses vom 3. April 2022 zu leisten hat.

5.1 Vorliegend handelt es sich

unbestrittenermassen um einen Teilschaden. Grundsätzlich gilt auch bei Teilschäden,

dass der Schaden sowohl in qualitativer Hinsicht (Neuwert, Zeitwert, andere

Werte) als auch bezüglich der quantitativen Komponente (Versicherungswert als

Ersatzwert) auf der Grundlage des im Schadenfall geltenden Versicherungswertes

ermittelt wird. Die Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich

erlittenen, sondern den versicherungsrelevanten Schaden. Die

Gebäudeversicherungsgesetze sehen hierfür verschiedene Methoden vor und

statuieren für bestimmte Fälle auch Ausnahmen (vgl. Andreas Rüegg in: Urs

Glaus/Heinrich Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar,

Basel 2009, S. 249, N 43).

5.2 Gemäss Proportionalregel (Berechnung

proportional zum Zerstörungsgrad und zum Versicherungswert) ist der Schaden

grundsätzlich ausgehend vom Versicherungswert nach dem Verhältnis des

beschädigten zum intakten Gebäudeteil bzw. Wertverhältnis des beschädigten

Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln. Der so ermittelte Schaden

bildet unter Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der

Entschädigung (vgl. Andreas Rüegg, a.a.O., S. 249, N 44). Das Solothurnische

Gebäudeversicherungsgesetz sieht in § 46 Abs. 1 Satz 1 vor, dass der Schaden –

sofern die Schadensumme mehr als 1/5 der Schätzungssumme beträgt, was

vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist – nach dem Verhältnis des

beschädigten Teiles zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme

auszumitteln ist.

5.3 Die Anwendung der Proportionsregel

schliesst nicht aus, dass im Einzelfall die Schadenabschätzung aufgrund der

Wiederherstellungskosten oder nach der Restwertmethode erfolgt. Die durch die

Proportionsregel festgelegte Obergrenze bleibt indessen auch in diesen Fällen

bestehen, sofern es sich nicht um Kleinschäden handelt oder auf Gesetzesstufe

entsprechende Ausnahmen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 GVG) statuiert werden (vgl. Andreas

Rüegg, a.a.O., S. 250 N 48)

6.1 Das Vorbringen der

Beschwerdeführerinnen einer Unterversicherung ist unbegründet. Wäre man mit der

ursprünglichen Einschätzung des Gebäudes nicht einverstanden gewesen, so hätte

der Eigentümer dagegen Beschwerde erheben können (§29 GVG). So lassen die

Beschwerdeführer lediglich vorbringen, dass mit der eingereichten konkreten

Auflistung der Wiederherstellungskosten belegt sei, dass der eingeschätzte

Gebäudeversicherungswert zu tief sei. Sie verkennen hier jedoch, dass der von

der Gebäudeversicherung ermittelte Gebäudeschaden massgeblich von der Anwendung

der Proportionenregel abhängt bzw. vom prozentual ausgeschiedenen Schaden. Eine

substantiierte Auseinandersetzung mit dieser von der Gebäudeversicherung

eingeschätzten prozentualen Schadenpositionen bleibt jedoch komplett aus. Es

wird auch nicht dargelegt, dass der Schätzungspräsident und die Amteischätzer

ihr zustehendes Ermessen nicht korrekt ausgeübt hätten. Es ist daher für die

Entschädigung des vorliegend zu beurteilenden Schadenfalls von einem

Versicherungswert von CHF 1'799'507.00 auszugehen.

6.2 Die Beschwerdeführerinnen machen

geltend, die Rückbauarbeiten und die Leistungen der E.___ AG seien als

Wiederherstellungskosten zu qualifizieren und entsprechend zu entschädigen.

Zudem seien die Kosten für die Notspriessungen zu vergüten. Sie stützen sich

auf eine Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH, welche von

Wiederherstellungskosten von gesamthaft CHF 480'000.00 ausgeht. Der Betrag

für den zu ersetzenden Gebäudeschaden sei um CHF 45'000.00 zu erhöhen. Für

die Schäden an den Aussenräumen der Wohnbauten seien zusätzlich

CHF 70'000.00 zu entschädigen.

6.3 Die von den Beschwerdeführerinnen ins

Recht gelegte Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH enthält lediglich eine

pauschale Auflistung von Arbeiten, welche auf Offerten mit effektiven

Wiederherstellungskosten basieren sollen. Die Beschwerde­führerinnen verkennen,

dass die Abschätzung vorliegend gerade nicht nach den effektiven

Wiederherstellungskosten erfolgt. Mit dem Beschädigungsgrad der einzelnen

beschädigten Bereiche setzen sich die Beschwerdeführerinnen indes nicht im

Ansatz auseinander. Es wäre an den Beschwerdeführerinnen gelegen, die

Einschätzungen der Vorinstanz substantiiert zu bestreiten, zumal die Vorinstanz

bzw. die Schätzungs­kommission Fachbehörden sind, die hinsichtlich der

konkreten Schadeneinschätzung über fachtechnische Kompetenzen verfügen. Das

Verwaltungsgericht darf sich daher auch eine gewisse Zurückhaltung bei der

Kontrolle derartiger Entscheide auferlegen. Die vorinstanzliche Festsetzung der

Entschädigung, bei dem zunächst der Versiche­rungswert und danach das Ausmass der

Schäden bestimmt wurden, ist nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz durfte die

Entschädigung für den Gebäudeschaden auf CHF 402'602.00 und diejenige für

die Räumungskosten und Notmassnahmen auf CHF 111'184.90 festsetzen und

brauchte sich dabei nicht auf die von den Beschwer­deführerinnen geltend

gemachte Höhe der Wiederherstellungskosten abstützen. Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerinnen steht zudem fest, dass die Kosten für die Notspriessungen

im Rahmen der weiteren Entschädigungen durchaus berücksichtigt worden sind. Entgegen

der Meinung der Beschwerdeführerinnen sind auch die geltend gemachten

Sitzplätze von der Versicherungssumme abgedeckt und somit in der

Schadenabschätzung berücksichtigt. Wie die Gebäudeversicherung zu Recht

vorbringt, erfolgt die Gebäudeschätzung generell bis Oberkante Decke einer

Einstellhalle inklusive Aufbau. Dies gilt insbesondere auch betreffend die

Offerte der E.___ AG für den Spielplatz und die Sitzplätze. Im Übrigen ist

zweifelhaft, ob die aufgelisteten Arbeiten in der Offerte notwendig waren bzw. der

Wiederherstellung der zerstörten Gebäudeteile dienten. Jedenfalls sind diese

Positionen mit der Schadenabschätzung abgedeckt. Die mit Replik erstmals

geltend gemachte Entschädigung über CHF 4'080.00 für den Bauzaun (Rechnung

vom 19. Januar 2023) ist schliesslich nicht Gegenstand der angefochtenen

Verfügung und wäre zunächst bei der Vorinstanz geltend zu machen. Demnach ist

darauf nicht weiter einzugehen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die

Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind, zu

je einem Drittel zu bezahlen. Die Anteile werden mit den bezahlten

Kostenvorschüssen verrechnet. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang

des Verfahrens nicht geschuldet.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG, die B.___ AG und C.___

haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu

je einem Drittel zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit für den ganzen

Betrag.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Gottesman