Gestaltung Juraweg

Verwaltungsgericht

Urteil vom 20. Februar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Law

In Sachen

1. A.___

vertreten durch Rechtsanwalt Nicolas Camara,

2. B.___

vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider,

Beschwerdeführerinnen

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-,

Werk- und Planungskommission C.___, vertreten durch Rechtsanwältin und

Notarin Gabriela Mathys,

Beschwerdegegner

betreffend Gestaltung

Juraweg

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ (nachfolgend:

Beschwerdeführerin 1) und B.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 2) sind Grundeigentümerinnen

der Parzellen Nrn. 915, 916, 917 und 918 am Juraweg in C.___. Der

Gestaltungsplan «Juraweg» wurde am 4. Juli 2006 vom Regierungsrat zusammen

mit den dazugehörigen Sonderbauvorschriften (SBV) genehmigt. Die

Beschwerdeführerinnen hatten mit einem dritten Grundeigentümer am 19. Mai 2003

eine vertragliche Vereinbarung zum Gestaltungsplan geschlossen, in welcher sie

u.a. die Erschliessungsfinanzierung geregelt haben.

2. Die Parzellen GB Nr. 903 und 905 des

dritten Grundeigentümers wurden bereits überbaut. Die Erschliessung erfolgte

nicht nur für den Baubereich 1, sondern auch für die Bereiche 2 und 3 über

einen bestehenden Privatweg entlang der Parzelle GB Nr. 902. Grundsätzlich

hätte die Parzelle GB Nr. 905 vom Juraweg her über die Parzelle 901 erschlossen

werden sollen (Teilstücke a, b und d gemäss der Vereinbarung vom 19. Mai 2003).

Dadurch hätten die Grundstücke Nr. 915 und 918 über das letzte Teilstück c

erschlossen werden können. Bis heute sind die Parzellen der

Beschwerdeführerinnen intern nicht erschlossen.

3. Am 8. Juli 2022 beschloss die Bau-,

Werk- und Planungskommission C.___ Folgendes:

1. Die Baubehörde ist nicht zur Erstellung

oder Durchsetzung der privaten Zufahrtsstrasse des Gestaltungsplanes Juraweg

für die Grundstücke GB C.___ Nrn. 905, 915 und 918 zuständig.

2. Die Parteien werden zur Durchsetzung

ihrer Ansprüche auf den Zivilweg gemäss § 9 Abs. 3 KBV verwiesen.

4. Dagegen erhoben die

Beschwerdeführerinnen am 21. Juli 2022 Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement

(BJD). Mit Verfügung vom 18. April 2023 wies das BJD die Beschwerden

allesamt ab.

5. Am 1. Mai 2023 erhoben die rechtlich

vertretenen Beschwerdeführerinnen separat Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

6. Mit Eingaben vom 13. Juni 2023 sowie

5. Juli 2023 hielten die Beschwerdeführerinnen an ihren Beschwerden fest und

präzisierten ihre Rechtsbegehren dahingehend, dass die Verfügungen der Bau-,

Werk und Planungskommission C.___ vom 8. Juli 2022 sowie die des BJD vom 18.

April 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen sei, eventuell

sei die Bau-, Werk- und Planungskommission C.___ anzuweisen, die Erschliessung

durchzusetzen, resp. die Erschliessung betreffend GB C.___ Nr. 915 und 918

zu erstellen.

7. Mit Stellungnahmen vom 12. Juli 2023

sowie 1. September 2023 beantragten das BJD sowie die Bau-, Werk- und

Planungskommission der Einwohnergemeinde C.___ die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde unter Kostenfolge.

8. Die Beschwerdeführerin 1 reichte am

4. Oktober 2023 ihre Schlussbemerkungen ein.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerinnen sind

durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Die Beschwerdeführerinnen rügen die

Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV, SR 101]). Die Beschwerdeführerinnen

werfen dem BJD vor, auf ihre Rügen nicht eingegangen zu sein und somit die

Begründungspflicht verletzt zu haben. Ferner habe das BJD keine Differenzierung

zwischen ihren beiden Beschwerden vorgenommen.

2.2

Rechtliches Gehör verlangt, dass die

Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen

auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren

Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit

allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst

sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft

geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen

kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,

von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid

stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70; 138 I 232 E. 5.1 S. 237).

2.3

Inwiefern die Vorinstanz den

Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt haben soll, ist nicht ersichtlich. Die

Beschwerden an das BJD richteten sich gegen die gleiche Verfügung der Bau-,

Werk- und Planungskommission C.___, enthielten im Wesentlichen die gleichen

Rechtsbegehren und warfen identische Rechtsfragen auf. Es rechtfertigte sich

deshalb, dass das BJD die Verfahren vereinigte und die Beschwerden im gleichen Urteil

erledigte. Das BJD kam zum Schluss, dass die Beschwerdeführerinnen die private

Zufahrtsstrasse zu finanzieren und zu erschliessen haben, dass dies nicht

Pflicht der Einwohnergemeinde sei, was den wesentlichen Punkt des

Beschwerdeverfahrens darstellt. Dabei stellte sich das BJD auf den Standpunkt,

dass es sich eben nicht um eine öffentliche Erschliessungsanlage handle, für

welche die Gemeinde zuständig wäre. Es stellt keine Verletzung des Gehörsanspruchs

dar, dass die Vorinstanz sich nicht mit allen Parteistandpunkten

auseinandersetzte. Die Begründungsdichte des siebenseitigen Entscheids ist

ausreichend.

3.

Das Vorbringen der Beschwerdeführerin

1.

betreffend die Nichtigkeit der kommunalen Verfügung vom 8. Juli 2022 aufgrund

der fehlenden Zuständigkeit überzeugt nicht. Die Bau-, Werk- und

Planungskommission C.___ hat lediglich festgestellt, dass sie nicht für die

Erstellung der privaten Zufahrtsstrasse zuständig ist. Dazu ist sie befugt.

Eine Nichtigkeit der Verfügung liegt nicht vor.

4.1

Es ist strittig, ob die

Einwohnergemeinde C.___ für die Erstellung und Finanzierung der Privatstrassen auf

den Parzellen GB Nr. 915 und 918 aufkommen müsse.

4.2

Die Nutzungsplanung (Ortsplanung)

ist Sache der Einwohnergemeinde (§ 9 Abs. 1 PBG), auch wenn

Gestaltungpläne meist auf Initiative der Grundeigentümerin und in enger

Zusammenarbeit mit dieser ausgearbeitet werden. Nach § 103 Abs. 1 PBG

gehören Zufahrtswege zu den privaten Erschliessungsanlagen, welche nach den

Weisungen der Baubehörde durch die Grundeigentümer und Interessenten zu

erstellen und zu unterhalten sind (§ 103 Abs. 2 PBG).

4.3

Nach Art. 19 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist bloss erforderlich, dass

eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der

Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Sanität und Feuerwehr) gewährleistet ist.

Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der Nutzung des Grundstücks und

von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein

Grundstück hinreichend erschliesse, steht den kantonalen und kommunalen Behörden

ein erhebliches Ermessen zu (Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2019 vom 24.

April 2020 E. 5.1). Gestaltungspläne können auch die Erstellung und

Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von gemeinsamem

Interesse regeln (§ 44 Abs. 3 PBG).

4.4

Der Gestaltungsplan «Juraweg»

umfasst die Parzellen GB Nr. 903, 904, 905, 915, 916, 917 und 918. Die öffentliche

Erschliessung der Grundstücke erfolgt einzig durch den Juraweg. Die weitere interne

Erschliessung ist mit privaten Zufahrtsstrassen zu bewerkstelligen. Die private

Erschliessung der Parzellen der Beschwerdeführerinnen wurde durch den

Gestaltungsplan geregelt (vgl. § 44 Abs. 3 PBG). Das RPG verlangt keine

Zufahrten direkt zu den Häusern. Bundesrechtlich genügt vollständig, dass eine

Erschliessungsstrasse bis nahe zum Grundstück führt. Eine Zufahrt bis zur

Haustüre ist nicht gefordert. Für den Zugang genügt auch ein Fussweg, resp.

eine private Zufahrtsstrasse, welche durch die Beschwerdeführerinnen noch zu

erstellen ist. Strassenmässig sind die Grundstücke mit dem Plan somit genügend

erschlossen. Namentlich ist der Zugang für Notfalldienste gewährleistet.

Der

Gestaltungsplan sieht zwei Möglichkeiten der internen Erschliessung vor: Eine

«mittige» und eine südöstliche Strasse.

Nur der südöstliche Teil des Plangebiets

ist bisher überbaut. Der nordwestliche Teil gehört den beiden

Beschwerdeführerinnen und kann noch überbaut werden.

Die Auflage in der Baubewilligung für GB

Nr. 903 (Nr. 2010-108) ist zwar korrekt, aber nicht präzis: Spätestens zum

Zeitpunkt der Erstellung des Doppeleinfamilienhauses müsse die Wegerschliessung

nach gültigem Erschliessungsplan fertig erstellt sein. Dasselbe gilt für die

Bewilligung für GB Nr. 905 (Nr. 2012-046). Dass bei beiden Bauvorhaben die

kürzere und damit wohl günstigere Variante der Zufahrt im Südosten gewählt

wurde, erstaunt nicht. Das Vorgehen ist zulässig, schliesslich ist das

Strässchen im Plan enthalten. Damit aber haben diese Grundeigentümer kein

Interesse mehr an einer neuen mittigen internen Erschliessung. Die Beschwerdeführerinnen

können aber ihre Parzellen Nrn. 915 und 918 immer noch nach Plan erschliessen.

Eine andere Frage ist, wer (alles) für die Kosten dafür aufkommen muss. Dies zu

beurteilen, ist aber Sache des Zivilrichters. Daran ändert auch das Schreiben

vom 11. November 2015 der damaligen Bauverwalterin […] nichts, das von der

Eigentümerin von GB Nr. 916 (Beschwerdeführerin 1) eine verbindliche

Zeitplanung für die Erschliessung fordert. Es handelt sich dabei nicht um eine

Verfügung, um keinen anfechtbaren Entscheid.

4.5

Der Gemeinderat als Planungsbehörde hat

einen Gestaltungsplan erlassen, welcher die Erschliessung verschiedener

Baufelder und die Parkierung regelt (§ 44 PBG). Beim Juraweg handelt es sich um

eine öffentliche (kommunale) Strasse, welche im Erschliessungsplan verzeichnet

ist und die vom Gestaltungsplan umfassten Liegenschaften als Ganzes

erschliesst. Hingegen sind die von den Beschwerdeführerinnen monierten

Zufahrtsstrassen private Erschliessungsanlagen innerhalb des Gestaltungsplans.

Private Erschliessungsanlagen sind nach den Weisungen der Baubehörde durch die

Grundeigentümer und Interessenten zu erstellen und zu unterhalten (§ 103 Abs. 2 PBG). Die Beschwerdeführerinnen haben die Zufahrtsstrassen selber zu erstellen

oder erstellen zu lassen. Diese Aufgabe der Gemeinde zuschieben zu wollen, geht

nicht an, zumal die Sonderbauvorschriften in § 4 klar festhalten, dass die

Erschliessung im Sinne von § 44 Abs. 3 PBG durch private Zufahrtsstrassen zu

erfolgen hat. Beachtlich ist zudem der privatrechtliche Vertrag vom

19.

Mai 2003 zwischen den Grundeigentümern. Auch wenn eine Beschwerdeführerin

die Frage aufwirft, ob dieser Vertrag überhaupt noch gültig sei, ist der

Zivilrichter und nicht die Gemeinde zuständig. Selbst wenn der vormalige

Grundeigentümer entgegen der privaten Absprache die Baubereiche anders

erschlossen haben sollte, wird für die Beschwerdeführerinnen eine Erschliessung

nach Gestaltungsplan damit nicht verhindert (Urteil des Verwaltungsgerichts

VWBES.2018.390 in E. 6 und Urteil des Bundesgerichts). Wegrechte bestehen ja

nach wie vor. Auch wenn der vormalige Grundeigentümer vom Gestaltungsplan

abgewichen wäre, kann die Erschliessung über die Wegrechtsdienstbarkeiten noch durchgesetzt

werden, was jedoch eine zivilrechtliche Streitigkeit darstellt. Was die

Beschwerdeführerin 1 zur Erschliessungspflicht in Ziffer 45 der Baubewilligung

vorbringt, verläuft ins Leere. Durch diese Ziffer wird lediglich der

Grundeigentümer von der Gemeinde angewiesen, dass er spätestens zum Zeitpunkt

der Nutzung/Fertigstellung des Doppeleinfamilienhauses die Wegerschliessung

gemäss rechtskräftigem Gestaltungsplan fertig gestellt haben muss. Die Beschwerdeführerinnen

können dadurch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ziffer 45 der Baubewilligung

ist nicht konkret, indem nicht klar bestimmt wird, von welcher Seite her die

Grundstücke zu erschliessen sind. Dies ist nach dem Gestaltungsplan aber auch

nicht erforderlich und hindert die Beschwerdeführerinnen nicht, ihre Parzellen

weiterhin zu erschliessen. Durch das Schreiben vom 11. November 2015 der

Bauverwaltung C.___ wurde das Prinzip von Treu und Glauben nicht verletzt. Mit

dem Schreiben übernahm die Bauverwaltung keine Verantwortung für die

Erschliessung, sondern informierte die Beschwerdeführerin 1 bloss, es werde

eine Verfügung erlassen, falls sie der Aufforderung, ihre Parzellen zu

erschliessen, nicht nachkomme. Diese Verfügung wurde am 8. Juli 2022 erlassen.

Mit der eigenständigen internen Erschliessung

geht eine finanzielle Verpflichtung der Beschwerdeführerinnen einher. Dies wird

durch die privatrechtliche Vereinbarung sowie durch § 4 SBV analog

geregelt, wodurch klar ist, dass die Beschwerdeführerinnen für die Erstellung

der privaten Zufahrtsstrassen finanziell aufkommen müssen. Der Auffassung der

Beschwerdeführerinnen, dass die Finanzierung die Aufhebung des Gestaltungsplans

impliziert, kann nicht gefolgt werden. Wie obgenannt ausgeführt, hat der

Gestaltungsplan weiterhin seine Gültigkeit und die Beschwerdeführerinnen können

auf der Grundlage des Gestaltungsplans, des abgeschlossenen Vertrages vom 19.

Mai 2003 sowie anhand der bestehenden Wegrechte ihre Grundstücke durch die

privaten Zufahrtsstrassen erschliessen. Im Streitfall ist der Zivilrichter

anzurufen.

5.1

Die Beschwerde erweist sich somit

als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf

je CHF 1'000.00 festzusetzen sind. Der Antrag auf Ausrichtung einer

Parteientschädigung wird abgewiesen.

5.2

Den am verwaltungsgerichtlichen

Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine

Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 77 Abs. 2 VRG). Eine Ausnahme wird für kleinere und mittlere Gemeinden gemacht,

die weniger als 10‘000 Einwohner aufweisen und daher wohl über keinen eigenen

Rechtsdienst verfügen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen

Rechtsanwalt vertreten lassen müssen (vgl. SOG 2010 Nr. 20). Eine solche

Ausnahme liegt hier insofern vor, als die Einwohnergemeinde C.___ weniger als

10'000 Einwohner zählt und die vorliegende Frage der Finanzierung und

Erstellung der Privatstrasse seit mehreren Jahren streitig ist. Ihnen ist eine

Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der fehlenden Einreichung einer

Honorarnote durch Rechtsanwältin Gabriela Mathys wird die Parteientschädigung

ermessensweise auf total CHF 1'927.80 (7 Std. à CHF 250.00, zzgl. CHF 40.00 Auslagen

und MWST) festgesetzt, welche von den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer

Haftung zu bezahlen ist.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von je CHF 1'000.00 unter solidarischer

Haftung zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben der Bau-, Werk-

und Planungskommission der Einwohnergemeinde C.___ für das

verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von insgesamt CHF

1'927.80 zu entrichten, dies unter solidarischer Haftbarkeit.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Law

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_181/2024,

1C_197/2024 vom 22. Mai 2025 aufgehoben.