Baubewilligung / Umnutzung Wohnung zu Notschlafstelle

Verwaltungsgericht

Urteil vom 8. September 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.

A.___

2.

B.___

3.

C.___

4.

D.___

5.

E.___

6.

F.___

7.

G.___

8.

H.___

9.

I.___

10.

J.___

11.

K.___

12.

L.___

13.

M.___

14.

N.___

15.

O.___

16.

P.___

17.

Q.___

18.

R.___

alle vertreten

durch A.___

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Stadt Olten,

3. Verein

Schlafguet,

4. Stiftung

Raum für soziale Projekte in der Region Olten,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Umnutzung Wohnung zu Notschlafstelle

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Im Mai 2022 stellte der Verein «Schlafguet»

der Stadt Olten ein Umnutzungsgesuch für GB Nr. 20900 mit Wohnhaus Nr. […] an

der […]strasse: Wohnungen sollten zur Notschlafstelle werden. Die kommunale

Baubehörde bewilligte das Gesuch im Oktober 2022 befristet unter Auflagen und

Bedingungen.

2. Das angerufene Bau- und

Justizdepartement hiess die nun von Quartierbewohnern erhobenen Verwaltungsbeschwerden

teilweise gut: Es seien regelmässige Kontrollgänge um das Haus vorzunehmen.

Ansammlungen seien zu verhindern.

Das Departement erwog materiell

namentlich Folgendes: Das Vorhaben liege in der zweigeschossigen Wohnzone. Dort

seien auch nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Auch

Nutzungen mit ideellem Zweck seien zulässig. Die Notschlafstelle hänge funktionell

mit dem Wohnen zusammen. Das Projekt liege lärmrechtlich in der

Empfindlichkeitsstufe II. Es handle sich um ein Mehrfamilienhaus. Aufgrund der vorgesehenen

Zeiten des «Check-in» und des «Check-out» sei nicht zu befürchten, dass die

Lärmimmissionen übermässig seien, zumal die Notschlafstelle nachts geschlossen

bleibe und Drogen sowie Alkohol verboten seien. Die Bedenken zu Drogendelikten

würden sich kaum bewahrheiten. Dass es um sozial ausgegrenzte Personen gehe,

begründe kein Konfliktpotenzial zur Wohnzone und stelle keine ideelle Immission

dar. Das Anbieten einer warmen Mahlzeit und einer Schlafgelegenheit gehöre

(auch) zur Wohnnutzung. Die Notschlafstelle diene der Befriedigung von

Grundbedürfnissen. Es seien Betreuungspersonen vor Ort, um für das Einhalten

des Betriebsreglements zu sorgen. Damit werde dem Sicherheitsbedürfnis Rechnung

getragen. Die Umnutzung sei zonenkonform.

2. Verschiedene Anwohner erhoben nun Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

Der Hauptantrag lautete, die Departementalverfügung sei aufzuheben. Wegen der

teilweisen Gutheissung der Verwaltungsbeschwerde seien die Verfahrenskosten massgebend

zu reduzieren. Die Nutzung müsse sich funktional mit dem Wohnen vertragen; dies

sei nicht der Fall. Es handle sich mindestens um eine hotelähnliche Nutzung. Es

gehe hier um ein ruhiges Gartenstadt-Quartier ohne quartierfremden

Durchgangsverkehr. Ein Beherbergungsbetrieb sei klar störend. Der Verein «Schlafguet»

sei offenbar selber nicht überzeugt und habe deshalb bloss eine befristete

Baubewilligung verlangt. Die maximale Belegung der Baute mit 24 Schlafplätzen

sei höher als normal. Die schwer einsehbaren Räume in der näheren Umgebung der

Notschlafstelle seien ideal für illegale Geschäfte; dies in der Nähe eines

Schulhauses. Die Klientel habe überdurchschnittlich viele psychische Probleme.

Das Dispositiv sei so zu ändern, dass das neue Baugesuch «frühestens» (nicht «spätestens»)

sechs Monate vor Ablauf gestellt werden müsse. Die neue Beurteilung sei nämlich

auf eine ausreichende Betriebsdauer abzustellen.

3.1 Die Baudirektion Olten verzichtete auf

eine Stellungnahme. Auch das Departement enthielt sich eines Antrags wie zu

entscheiden sei. Der Verein «Schlafguet» beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerden sind frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel; das

Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Beim Gebäude an der […]strasse […]

handelt es sich um ein dreigeschossiges, beidseitig angebautes Reihenhaus in

einem Wohnquartier. Die Parzelle Nr. 20900 liegt östlich der (…) Kirche und

(schräg vis à vis) südwestlich des Schulzentrums «…» in der zweigeschossigen

Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 0.5.

3.1

Nach § 30 des Planungs- und

Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sind in Wohnzonen nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind.

Wohnnutzung bedeutet namentlich Erholung,

Schlafen, Haus- und Heimarbeit, Essen. Dies bedingt eine Umgebung, die frei ist

von Lärm, Gerüchen und anderen Immissionen, die das mit dem Wohnen verbundene

Mass übersteigen. Es ist aber auch ein Quartierleben zu ermöglichen.

Die solothurnische Wohnzone ist nach der

(obigen) kantonalen Definition eine polyfunktionale Zone: Nichtstörende

Betriebe sind zugelassen. Das sind in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit

geringem Zubringerverkehr, wie Läden, Büros; Geschäfte also, die keine

erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen; dadurch

wird der Wohnqualität Rechnung getragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts

1P.543/2003). Der Kasuistik lässt sich (interkantonal) namentlich Folgendes

entnehmen:

Autoreparaturwerkstätten sind in der

Wohnzone nicht zonenkonform, ebenso wenig Autowaschanlagen, eine Schreinerei,

Transportunternehmen, Gärtnereien und landwirtschaftliche Betriebe.

Büros und Geschäftsräumlichkeiten sind

zonengerecht, jedenfalls dann, wenn das Gewerbe der Befriedigung der täglichen

Bedürfnisse eines Wohnquartiers dient (Coiffeur, Arzt, Anwalt, Quartierläden).

Als zonenkonform wurden namentlich auch eine Asylbewerberunterkunft, ein

Hundesalon, eine Glassammelstelle, ein privates Schwimmbecken, ein bis 23 Uhr

geöffneter Spielsalon, eine kleine Kunstgalerie und eine Velovermietung

eingestuft. Zonenkonform sind ferner Kleintierstallungen, Pferde- und Ponyboxen

und eine kleine Tennisanlage, Anlagen für die Kompostierung im Quartier und

eine Abfallsammelstelle. Als nicht störend gilt auch ein Kulturzentrum. Eine

Kindertagesstätte erachtet die Rechtsprechung ebenfalls als zonenkonform. Der

Aufenthalt von Kindern gehört zum Wohnen. Das muss auch für den Aufenthalt bedürftiger,

obdachloser Personen gelten. Auch sie müssen und dürfen irgendwo essen, schlafen

und wohnen. (Zum Ganzen: Fritsche/Bösch: Zürcher Planungs- und Baurecht, Zürich

2019, S. 978.; Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

Bern 2022, S. 174; BVR 2004, S. 498; Permarco Zen-Ruffinen/Christine

Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne

2001, S. 230 ff.; Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz des Kantons Aargau,

Textausgabe mit Kommentar, Aarau 2002, S. 36 f., SOG 2007 Nr. 14).

3.2

Die Nutzung als Notschlafstelle

lässt sich am ehesten mit einem Hotel vergleichen. Nach der Zürcher Praxis

(Publikation «Lärmschutz in der Nutzungsplanung») gilt ein Hotel als nicht

störendes Gewerbe und ist damit zonenkonform.

Aus dem verbindlichen Betriebskonzept ergibt

sich Folgendes: Die Gäste müssen sich ausweisen. Die Öffnungszeiten sind

eingeschränkt («Check-in» 19 bis 22 Uhr; «Check-out» spätestens um 8 Uhr). Es

ist immer ein Team von zwei Personen anwesend; die «Réception» ist also immer

besetzt. Alkohol und Drogen sind verboten. Nachts finden zudem Patrouillen um

das Gebäude statt. Von der Notschlafstelle sind eher weniger Lärmimmissionen zu

erwarten als von einem Hotel, zumal die Gäste nicht mit dem Auto anreisen

werden. Sollte in der näheren Umgebung ein Delikt verübt werden, ist dies nicht

ohne weiteres den Betreibern anzulasten. Die Befürchtungen der Beschwerdeführer

werden auch durch nichts belegt.

3.3

Wäre die Notschlafstelle kleiner,

könnte man gar die Frage aufwerfen, ob die Umnutzung des Wohnhauses überhaupt

bewilligungspflichtig sei; jedenfalls dann, wenn die Zahl der Betten deutlich geringer

wäre (Entscheide der Gerichts- und Verwaltungsbehörden des Kantons Schweiz, EGV-SZ

1993, Nr. 10), denn Wohnen bleibt wohnen. Dies mag aber offenbleiben.

4.

«Ideell» sind Immissionen, die das

seelische Empfinden verletzen, unangenehme psychische Eindrücke wecken. Ideelle

Immissionen werden jeweils namentlich bei sexgewerblichen Betrieben (SOG 1996

Nr. 29 betreffend «Massage-Salon» in einer Wohnung neben der Kirche), bei der

Freitodbegleitung (VWBES.2019.65) und bei Mobilfunkantennen (VWBES.2022.313) ins

Feld geführt. Allenfalls kann auch ein sieben Meter hohes, beleuchtetes

Liebes-Kreuz im Garten eines Einfamilienhauses Konfrontationen auslösen und den

religiösen Frieden stören (SOG 2004 Nr. 26; zum Ganzen Alain Griffel: Fachhandbuch

öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.492 ff,). Der Betrieb einer

Notschlafstelle mag zwar Unbehagen auslösen, stellt jedoch keine ideelle

Immission dar, welche den Rechtsanspruch auf eine Baubewilligung massgeblich

beeinflusst.

5.

Es handelt sich de facto um einen

Versuch für zwei Jahre. Eine so befristete Bewilligung ist eher unüblich. Ob

und wann der Verein ein Gesuch um Verlängerung der Bewilligung eingeben will,

ist ihm zu überlassen. Es ist jedoch sicherzustellen, dass der vorgesehene

Rechenschaftsbericht dannzumal eine belastbare Entscheidungsgrundlage abgibt.

Die Anordnungen des Departements, es

seien regelmässige Kontrollgänge um das Haus vorzunehmen, und Ansammlungen

seien zu verhindern, stellen zwar formell eine teilweise Gutheissung der

Verwaltungsbeschwerde dar. Mit Blick auf die gesamte Umnutzung und das

Betriebskonzept ist die Ergänzung der Baubewilligung indessen marginal. Es

rechtfertigt sich nicht, deswegen am Kostenentscheid der Vorinstanz etwas zu

ändern.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Damit ist indessen einzig gesagt, die

Umnutzung sei zonenkonform und damit zulässig. Die Frage, ob und wo es allenfalls

geeignetere Standorte gäbe, ist nicht Gegenstand dieses Entscheids.

Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'700.00

festzusetzen und mit den geleisteten Kostenvorschüssen zu verrechnen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer haben die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'700.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Schaad