Baubewilligung / Neubau von acht Terrassenhäusern sowie Heizungsanlage Wärmepumpe mit Erdwärmesonde

Verwaltungsgericht

Urteil vom 22. Februar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann,

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt

Alexander Rey,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Christian

Rudolf von Rohr,

3. C.___

4. D.___

5. E.___

6. F.___

7. G.___

8. H.___

Ziffer 3 bis 8 hier

vertreten durch Rechtsanwältin Nina Menzi,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Neubau von acht Terrassenhäusern sowie Heizungsanlage Wärmepumpe mit Erdwärmesonde

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Baukommission der

Einwohnergemeinde B.___ genehmigte auf GB Nrn. […] und […] zwei Baugesuche,

nämlich die Errichtung von acht Terrassenhäusern sowie einer Heizungsanlage mit

Wärmepumpe und Erdwärmesonde. Das Bau- und Justizdepartement hiess die

Beschwerden teilweise gut, was die Flachdachbegrünung und die Geländer der

begehbaren Terrassen anbelangt. Die Verfügung der Baukommission wurde

aufgehoben. Im Übrigen wies es die Beschwerden am 14. Juni 2024 kostenfällig

ab ohne Parteientschädigungen zuzusprechen.

2. Dagegen erhob die A.___ AG

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Departementalverfügung sei, abgesehen von

Ziffer 2, aufzuheben und die kommunale Baubewilligung sei (inkl. deren

Berichtigung) zu bestätigen. Sie sei als Baugesuchstellerin zur Beschwerde

legitimiert (nach Handelsregister bezweckt die Gesellschaft den Ankauf, die Überbauung

und Verwaltung von Grundstücken).

3. Die privaten Beschwerdegegner

beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen; dies unter Kosten- und

Entschädigungsfolge. Sie verlangten Einsicht in einen nicht existenten

Raumplanungsbericht und in die mit der Gemeinde geschlossene Erschliessungsvereinbarung.

Die Vereinbarung haben sie erhalten.

4. Auf die einzelnen Rügen ist im

Folgenden, soweit erforderlich, einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Formelles

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf

die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die von den Beschwerdegegnern

bereits bei der Vorinstanz erhobene Rüge, die Baubehörde (und nicht die

Bauverwaltung) hätte die Publikation des Vorhabens beschliessen müssen, ist

offensichtlich zu spät erhoben worden und im Übrigen völlig praxisfremd und damit

unbegründet. Die Publikation eines eingegangenen Gesuchs ist der Normalfall.

Dies erledigt das Bausekretariat. Indem die Kanzlei ein Inserat aufgibt,

entscheidet sie nichts. Nur die Weigerung, ein Gesuch zu veröffentlichen, weil

es offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspreche, bedürfte eines

Beschlusses der Kommission, kommt dies doch einem Bauabschlag gleich (vgl. § 8 KBV).

1.3

Die Bezeichnung der Bauherrschaft

durfte formlos berichtigt werden. Die Baubewilligung ist eine negative

Feststellung. Wer Bauherr ist, ist im Grunde ziemlich egal. Bauherren können

ausgewechselt werden. Die Baubehörde ist auch nicht gezwungen, einen

Finanzierungsnachweis zu verlangen. Die Etappierung des Vorhabens hat wegen der

Beschwerdeverfahren wohl kaum zum Vornherein festgelegt werden können.

1.4

Die Rüge, die Baukommission sei

nicht ordnungsgemäss zusammengesetzt gewesen, wird nicht näher begründet.

1.5

Das Einspracheverfahren vor der

Baukommission ist kostenlos (§ 37 VRG, Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS

124.11). Es werden in diesem Verfahren auch keine Parteientschädigungen

gesprochen.

2.

Rügen der Beschwerdeführerin

2.1

Die Beschwerdeführerin rügte die

extensive Begrünung der Flachdächer. Dächer und Terrassenbereiche seien jeweils

niveaubezogen. Wenn kein Volumen erstellt werde, sei auch nichts zu begrünen.

Es existiere auch keine Vorschrift zur Begrünung, wenn die einzelnen Stufen im

Volumen redimensioniert seien. Wenn das Niveau nicht erreicht werde, existiere

keine Vorschrift zur Begrünung. Das Bauprojekt schöpfe das nach dem Plan

mögliche Volumen nicht aus. Auf einem tieferen Niveau enthalte der Plan keine

Vorschrift über die Gestaltung der Oberfläche. Die Flachdachbegrünungsvorschriften

seien niveaubezogen. Das gelte für alle Baubereiche.

Wohl enthält der Gestaltungsplan für die

Überbauung Höhenkoten. Das ist bei grösseren Projekten und vor allem an

Hanglagen normal, gängig. Die Koten begrenzen aber Gebäude- bzw. Fassadenhöhe;

sie regeln die Geschossigkeit und sagen nichts zur Flachdachbegrünung aus. § 8

der Sonderbauvorschriften (SOV) zum Gestaltungsplan «Terrassensiedlung [...]»

ist klar. Er sagt zur Gestaltung von Dächern und Terrassen Folgendes:

«Dächer sind als begrünte Flachdächer oder

als begehbare Terrassen auszubilden. Der Einbau von einzelnen Dachoblichtern

ist gestattet.»

Es sind folglich alle Dächer zu

begrünen, die nicht als Terrassen gebraucht werden. Dass Dächer von nicht

realisierten Geschossen auch nicht zu begrünen sind, liegt auf der Hand. Eine

extensive Begrünung ist nicht sehr kostspielig, aber von grossem Nutzen. Der

Nutzen liegt wohl eher bedingt in der ökologischen Wirkung, sondern vielmehr in

der Retention des Regenwassers. Es kann durchaus sein, dass die Gemeinde kein

Retentionsbecken zu erstellen braucht, wenn die Dächer der acht Terrassenhäuser

konsequent begrünt werden.

2.2

Die Beschwerdeführer meinen, die Begrünung

der zwischen den auf gleichem Niveau liegenden Wohnungen sei nicht begehbar.

Talseitig handle es sich nicht um Abschlüsse mit Geländern. Vielmehr reiche der

Gebäudekörper mit dem Substrat für die Begrünung bis zum talseitigen Abschluss.

Auch hier ist § 8 SBV klar:

«Geländer von begehbaren Terrassen sind

talseitig um mind. 0.5 m von der Deckenkante zurückzuversetzen. Terrassen sind

gegen Einblick durch Bepflanzungen zu schützen.»

Im Übrigen ist die SIA Norm Nr. 358 über

Geländer und Brüstungen beachtlich. Es gilt, Unfälle zu vermeiden. Die

Beratungsstelle für Unfallverhütung hat dazu eine erläuternde Broschüre

herausgegeben; die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen. Die

wichtigsten Regeln sind:

-

Für Erwachsene braucht es

ab einer Absturzhöhe von 1 m (immer) ein mindestens 1 m hohes Geländer.

-

Für Kinder dürfen Geländer

bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit

12.

cm Durchmesser passt.

2.3

Weiter wird geltend gemacht, die

Parteien seien sich einig, dass die Böschungsneigung beim Haus D1 zu steil sei

und angepasst werden müsse. Die Bauherrschaft meint dazu, die Behörde könne so

etwas durchaus mit Auflagen oder Bedingungen regeln. Die Beschwerdeführerin

habe bereits im Einspracheverfahren erklärt, die Auflage erfüllen zu wollen.

Für heilbare Projektmängel bestehe ein Bewilligungsanspruch.

3.

Rügen der Beschwerdegegner

3.1

Die Rüge, kommunale Entscheidträger

hätten in den Ausstand treten müssen, hätte man ganz konkret und sofort erheben

müssen; nicht erst in der Rechtsmittel­instanz. Die Bauherrschaft liess dazu

wissen, niemand habe Einfluss auf die Beurteilung des Projekts genommen. Der

Bauverwalter sei nicht Mitglied der Baubehörde. Das Ausstandsgesuch sei

verspätet.

Es geht um ein grosses Bauprojekt. Dass

sich die kommunale Behörde vor dem Entscheid damit einlässlich

auseinandersetzt, ist zu erwarten und normal. Allenfalls äussert sie sogar

einen Rat, statt ein Gesuch kurzerhand abzulehnen. Dass der Bauverwalter und

nicht die Baukommission die Publikation veranlasst, ist, wie gesagt, gängige

Praxis. Einen Beschluss der Kommission bräuchte es allenfalls dann, wenn man

die Ausschreibung verweigern wollte.

3.2

Die Beschwerdegegner meinen, die Gesuchsunterlagen

seien unvollständig gewesen.

Die Bauherrschaft wandte dazu ein, die

Baugrubensicherung werde auf der Basis eines geologischen Gutachtens

vorgenommen. Es sei nicht verhältnismässig, im Baubewilligungsverfahren bereits

ein vollständiges Konzept zur Baugrubensicherung vorzulegen.

Ob Unterlagen zur Sicherung der Baugrube

vonnöten sind, weiss die ortskundige kommunale Behörde am besten. Die

zusätzlichen Angaben nach § 5 Abs. 2 KBV sind fakultativ, wie sich schon aus

dem Wortlaut des Gesetzes ergibt (Die Baubehörde kann zusätzliche

Unterlagen verlangen).

3.3

Offenbar wurde das Projekt zuerst

ohne Heizung publiziert. Die Bauherrschaft wandte ein, ein unvollständiges

Baugesuch könne ergänzt werden. Man habe das Baugesuch ohne die Heizung

aufgelegt, weil die Unterlagen für die Erdwärmesonde noch nicht vollständig

gewesen seien. Eine Erdwärmesonde sei für die Nachbarn die immissionsärmste

Heizung. Dass das Amt für Umwelt die Erdwärmesonde im Nachgang bewilligt habe,

ändere nichts an der Gültigkeit der kommunalen Bewilligung.

Darin liegt kein Fehler. Wohl mögen

«Teilbaubewilligungen» etwas verpönt sein. Bei Grossprojekten ist es aber

unmöglich, gleich zu Beginn alle Pläne (möglichst im Massstab 1:50) und

Beschriebe säuberlich in Kisten verpackt auf den Tisch des Bauamts zu stellen.

Dass die Art der Heizung noch nicht feststeht, tut der Bewilligungsfähigkeit

eines Hauses keinen Abbruch. Nachträgliche Bewilligungen sind gängig,

namentlich für Fassaden- und Terraingestaltungen, Kinderspielplätze und

dergleichen. Ebenso ist es gängige Praxis, zu entscheiden, obschon

Nebenbewilligungen noch ausstehen. Schliesslich tagt eine kommunale

Baukommission nicht wöchentlich. Vorbehalten im Sinne einer Suspensivbedingung

bleiben oft die Zustimmung der Gebäudeversicherung (Brandschutz) oder halt des

Amts für Umwelt für Belange des Grundwassers. Dass Baubewilligungen bloss vom

Präsidenten der Kommission und vom Aktuar, Bauinspektor oder Bauverwalter

unterzeichnet werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dass sowohl

Baukommissionsmitglieder als auch Bauverwalter vom Gemeinderat gewählt werden,

ist kaum zu ändern.

3.4

Weshalb ein Kanzleiversehen, sei

dies nun bei der Bezeichnung der Bauherrschaft oder des Grundeigentümers, nicht

formlos sollte berichtigt werden dürfen, ist nicht ersichtlich. Es würde keinen

Nutzen bringen, dasselbe Vorhaben mit neuer Parteibezeichnung kurzerhand noch

einmal auszuschreiben.

3.5

Der Einwand, das Bauland sei

strassenmässig nicht genügend erschlossen, ist nicht stichhaltig.

Die Bauherrschaft führte dazu aus, die

Beschwerdegegner hätten darauf verzichtet, den Beschluss des Gemeinderats

anzufechten, mit dem auf eine Planungszone verzichtet worden sei. Das

Verwaltungsgericht habe im Entscheid VWBES.2007.40 bestätigt, dass die

Erschliessungsvoraussetzungen erfüllt seien. Die Feststellung im Rahmen einer

Planbeschwerde habe doch eine gewisse Verbindlichkeit im

Baubewilligungsverfahren. Daran ändere nichts, dass die X.___strasse West noch

nicht realisiert sei. Zu deren Bau habe man eine Erschliessungsvereinbarung

geschlossen; die im Erschliessungsplan vorgesehenen Masse würden eingehalten.

Auf die Errichtung bestehe ein Rechtsanspruch. Die Z.___strasse sei in den

Jahren 2020/21 saniert und ausgebaut worden. Es handle sich um eine

Zufahrtsstrasse, die nach VSS-Normen nicht zwingend zwei Fahrstreifen aufweisen

müsse.

Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes

über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist bloss erforderlich, dass eine für die

betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der Fall, wenn die

Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste (Sanität und Feuerwehr) gewährleistet ist. Was als

hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der Nutzung des Grundstücks und von den

Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein

Grundstück hinreichend erschliesse, steht den kantonalen und kommunalen

Behörden ein erhebliches Ermessen zu (Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2019 vom

24.

April 2020 E. 5.1). Gestaltungspläne können auch die Erstellung

und Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von

gemeinsamen Interessen regeln (§ 44 Abs. 3 PBG).

Die öffentliche Erschliessung der Häuser

erfolgt hier durch die auszubauende X.___strasse, die Z.___strasse und die Y.___strasse.

Eine Strassenbreite von 4 m genügt für die Feuerwehr und die Sanität ohne

weiteres. Die interne Erschliessung ist mit einer privaten Zufahrtsstrasse und

Erschliessungsflächen zwischen den Häusern zu bewerkstelligen. Die private

Erschliessung der Parzellen des Baugebiets wurde durch den Gestaltungsplan

geregelt (vgl. § 44 Abs. 3 PBG). Das RPG verlangt übrigens keine Zufahrten

direkt zu den Häusern. Bundesrechtlich genügt vollständig, dass eine

Erschliessungsstrasse bis nahe zum Grundstück führt. Eine Zufahrt bis zur

Haustüre ist nicht gefordert.

Für den Zugang genügt auch ein Fussweg,

resp. eine private Zufahrtsstrasse. Die Erschliessungs-Vereinbarung ist für die

Baubewilligung nicht weiter von Belang, geht es doch darin im Wesentlichen

bloss um eine Vorfinanzierung. Der Bau der X.___strasse West ist zwar sicher

nützlich, aber nicht zwingend geboten, wird doch das Gestaltungs­plangebiet

auch intern erschlossen; dies ab der Z.___strasse. Damit ist auch nicht weiter von

Belang, dass für den Bau der X.___strasse West angeblich kein Enteignungstitel

vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat die verkehrsmässige Erschliessung schon in

seinem Entscheid vom 7. August 2007 (VWBES.2007.40) in Erwägung 7e als genügend

eingestuft.

3.6

Für die geforderte Erschliessung mit

öffentlichem Verkehr führt die Bauherrschaft aus, es sei festzuhalten, dass es

hier um kein Planverfahren, sondern um eine Baubewilligung gehe. Es gehe um

kein Vorhaben kantonaler oder regionaler Bedeutung, das eine Erschliessung der

Güteklasse C fordere. Die Baustelleninstallation bilde nicht Teil der

Bewilligung. Im Übrigen ergäben sich die Anforderungen an eine

Erschliessungsstrasse nicht aus dem Baustellenverkehr.

Es wäre lebensfremd, für Quartiere, die

in einem Dorf am Hang liegen, eine gute Erschliessung mit dem öffentlichen

Verkehr zu fordern. B.___ selber ist mit Bus und Bahn erschlossen; das muss

genügen.

3.7

Dass Unterlagen zur Umsetzung

nachgefordert werden, ist ebenfalls gängige Praxis. Dies zum Beispiel für den

Kanalisationsanschluss, die Abfallentsorgung aber auch für den

Strassenanschluss und den Baustellenverkehr.

3.8

Schliesslich wird verlangt, die

Nutzungspläne akzessorisch zu überprüfen. Die zugrundeliegenden Planungen seien

alt, die Bevölkerungsentwicklung stagniere. Es sei fraglich, ob das Projekt mit

43.

Wohneinheiten noch den rechtlichen und planerischen Anforderungen genüge.

Man habe vor der Vorinstanz kein Begehren um Auszonung gestellt.

Die Bauherrschaft führte aus, die

Revision der Zonenplanung laufe. Der Gemeinderat habe festgehalten, dass das

Bauvorhaben der laufenden Nutzungsplanung nicht widerspreche.

Nutzungspläne werden prozessual wie

Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden,

ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden und im

Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden können.

Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig,

so wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten

Beschränkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine

Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 123 II 337 E. 3a S. 342

mit Hinweisen; Urteile 1C_283/2016 vom 11. Januar 2017 E. 4.3 sowie 1C_507/2015

vom BGE 148 II 417 S. 421vom 18. Mai 2016 E. 3.2), oder

wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen

seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig

geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die

entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit

(vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (BGE 148 II 420). Die akzessorische

Planüberprüfung ist also die Ausnahme. Die Rechtssicherheit gebietet, dass

Bauherrschaften sich auf die Zonenpläne sollen verlassen können.

Die hier in Frage stehenden Pläne sind zwar

etwas «angejahrt». Gestaltungspläne haben aber kein Verfalldatum. Auch alte

Pläne können nötig und nützlich sein. Ortsplanung ist Sache der

Einwohnergemeinde und nicht des Verwaltungsgerichts. Zurzeit läuft eine

Totalrevision der Ortsplanung. Im Teil II des Raumplanungsberichts vom 14.

September 2022 (zur Vorprüfung durch den Gemeinderat freigegeben, S. 62) wurde

der Gestaltungsplan der Terrassensiedlung «[...]» (GP Nr. 25) als aktuell und

weiterhin rechtsgültig eingestuft. So bleibt kein Raum für eine andere

Interpretation durch die Baubehörde und durch das Gericht. Es ist nicht Sache

der Baubehörde, die aktuelle Arbeit der Planungsbehörde vorfrageweise zu

überprüfen.

4.

Weiter wird eingewandt, der [...]hang

sei eine Vernetzungsachse zum BLN (Bundesinventar der Landschaften und

Naturdenkmäler)–Gebiet Nr. 1017. Man hätte ein Gutachten der Eidgenössische

Natur- und Heimtschutzkommission (ENHK) einholen müssen. Die Bauherrschaft

liess wissen, das Bauvorhaben liege ausserhalb des BLN-Projekts 1017. Es liege

weder eine Bundesaufgabe noch ein wichtiger Fall vor.

Im kommunalen Zonenplan findet sich auf

dem Baugrundstück nichts von Ortsbild-Natur- oder Landschaftsschutz. Im

Richtplan ist es nicht anders. Nördlich ans Siedlungsgebiet grenzt einzig die

Juraschutzzone. Das angesprochene BLN-Gebiet heisst «Aargauer und östlicher

Solothurner Faltenjura» ist also grossräumiger Natur und hat mit einer

einzelnen Bauparzelle in den Dörfern Erlinsbach SO, Kienberg, Lostorf, Rohr,

Stüsslingen, Trimbach und Wisen wenig zu tun. Es geht um den Schutz der ersten

Jurakette. In [...] wird kein Siedlungsgebiet erfasst.

5.

Der kommunale Entscheid ist ein

umfangreiches Werk. Es sind 24 Seiten mit über 20 Auflagen. Diese Arbeit

ist nicht leichthin aufzuheben. Statt einen Bauabschlag zu verfügen, können

auch zusätzliche Auflagen formuliert werden. Wenn ein Bauvorhaben den

gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, kann der Mangel zwar in der Regel

nicht mit Bedingungen und Auflagen geheilt werden. Es bedarf meist einer

Projektänderung. Eine Bewilligung mit einer Auflage zu erteilen, ist nur

möglich, wenn es um geringfügige, eindeutig bestimmbare Änderungen oder

Ergänzungen geht. Das ist vorliegend der Fall. Nur Projektänderungen, die

ihrerseits baubewilligungspflichtig sind, weil sie die Nachbarn beschweren

könnten, dürfen nicht in einer Auflage oder Bedingung angeordnet werden. Sie

erheischen eine vorgängige Kontrolle der Öffentlichkeit, der Nachbarn, und

damit eine neue Publikation (Aldo Zaugg / Peter Ludwig: Baugesetz des Kantons

Bern, Kommentar, Bd I, Bern 2020, S. 539; § 3 der Kantonalen

Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Mit zwei Auflagen und einer

Suspensivbedingung kann im vorliegenden Fall indessen die Bewilligung erteilt

werden.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als

begründet und ist gutzuheissen. Die Departementalverfügung ist aufzuheben. Dies

mit der Folge, dass die kommunale Bewilligung wieder auflebt. Zur Prüfung der von

der Vorinstanz unbehandelt gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation ist die

Sache an die Vorinstanz zurückzuschicken. Für das Verfahren vor dem

Verwaltungsgericht sind die Kosten auf CHF 6'000.00 festzusetzen und den

Beschwerdegegnern 3 bis 8 zu überbinden. Die Beschwerdeführerin hat eine

Parteientschädigung zu gut, aber darauf verzichtet, eine Kostennote

einzureichen. Deshalb ist die Entschädigung nach Ermessen auf CHF 12'000.00

inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer festzusetzen. Sie ist von den Beschwerdegegnern

3.

bis 8 zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, und

die Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 14. Juni 2023 wird aufgehoben.

2. Die Sache wird zur Prüfung der unbehandelt

gebliebenen Rügen und zur Kostenliquidation im Verwaltungsbeschwerdeverfahren

an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die Kommunale Baubewilligung wird mit

folgenden Auflagen (als Ziff. 5.23 f.) ergänzt:

a) Alle erstellten Dachflächen, die nicht

als Terrasse genutzt werden, sind extensiv zu begrünen.

b) Die SIA Norm Nr. 358 über Geländer und

Brüstungen und die BFU-Fachbroschüre für Geländer und Brüstungen sind zu

beachten. Namentlich gilt Folgendes:

-

Für Erwachsene braucht es

ab einer Absturzhöhe von 1 m ein mindestens 1 m hohes Geländer.

-

Für Kinder dürfen Geländer

bis zu einer Höhe von 75 cm keine Öffnungen enthalten, durch die eine Kugel mit

12 cm Durchmesser passt.

4. Die kommunale Baubewilligung wird mit

folgender Suspensivbedingung (Ziff. 5.25) ergänzt: Die Bewilligung für den

Baubereich D1 wird erst gültig, wenn die Bauherrschaft einen neuen Umgebungsgestaltungsplan

eingereicht und die Baukommission diesen Plan genehmigt hat.

5. Die Beschwerdegegner

a) C.___,

b) D.___,

c) E.___,

d) F.___,

e) F.___,

f) H.___,

haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von insgesamt CHF 6'000.00 zu bezahlen.

Sie haften dafür solidarisch.

6. Die Beschwerdegegner

a) C.___,

b) D.___,

c) E.___,

d) F.___,

e) G.___,

f) H.___,

haben der A.___ AG eine

Parteientschädigung von je CHF 2'000.00, insgesamt CHF 12'000.00, zu bezahlen.

Sie haften dafür solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Schaad

Auf eine egen das vorliegende

Urteil erhobene Beschwerde trat das Bunesgericht mit Urteil 1C_202/2024 vom 12.

September 2024 nicht ein.