Anschlussgebühren

Verwaltungsgericht

Urteil vom 11. Januar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

B.___

Beschwerdegegnerin

betreffend Anschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ ist Eigentümerin der

Liegenschaft GB [...] Nr. [...]. Gestützt auf eine Baubewilligung vom 21.

Januar 2021 baute sie das bestehende Gebäude um und ersetzte die Heizung. Der

Schätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022 zufolge beträgt

der Versicherungswert CHF 1'403'350.00 und der bauliche Mehrwert CHF 518'000.00.

Die Gemeinde B.___ stellte unter dem Titel «Anschlussgebühren» der Eigentümerin

gestützt auf diesen Mehrwert mit Verfügung vom 7. September 2022 insgesamt

einen Betrag von CHF 20'048.95 in Rechnung (1,5 % Wasseranschluss CHF 7'770.00

1,0 % Kanalbeitrag CHF 5'180.00, 1,0 % Klärbeitrag CHF 5'180.00, 1,5 %

Baubewilligung CHF 777.00, Baupublikation CHF 150.00, zuzüglich

Mehrwertsteuer von CHF 194.25 und CHF 797.70). Die Eigentümerin erhob dagegen

Einsprache. Der Gemeinderat B.___ wies die Einsprache am 26. April 2023 ab.

2. Die Eigentümerin erhob gegen den

Einspracheentscheid bei der Kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Sie

verlangte, einen Teil des baulichen Mehrwerts bei der Berechnung der

Anschlussgebühren in Abzug zu bringen, da es sich dabei um energetische und

umweltschonende Massnahmen handle. Die Anschlussgebühren seien um CHF 2'734.40

zu reduzieren. Die Schätzungskommission hiess die Beschwerde mit Urteil vom 16.

August 2023 im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Im Übrigen wies sie die

Beschwerde ab. Die Verfahrenskosten von CHF 600.00 auferlegte sie den Parteien

je zur Hälfte.

3. A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)

erhob am 1. September 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil der

Schätzungskommission. Sie beantragt, die Anschlussgebühren von CHF 20'048.95 um

CHF 2'355.17 zu reduzieren.

4. Die Gemeinde B.___ (nachfolgend:

Beschwerdegegnerin) erhob ebenfalls Beschwerde gegen das Urteil, die sie aber

wieder zurückzog. Der Präsident des Verwaltungsgerichts schrieb die Beschwerde

mit Verfügung vom 12. September 2023 ab.

5. Die Beschwerdegegnerin stellte am 18.

September 2023 den Antrag, die Beschwerde der Eigentümerin abzuweisen. Die

Beschwerdeführerin äusserte sich nochmals in einem Nachtrag vom 18. September

2023. Die Beschwerdegegnerin erklärte am 25. September 2023, sie verzichte auf

eine weitere Stellungnahme.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist rechtzeitig und

formrichtig eingereicht worden (§§ 67 und 68 Verwaltungsrechtspflegegesetz,

VRG, BGS 124 11). Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht

ist zur Beurteilung zuständig (§ 36 Kantonale Verordnung über

Grundeigentümerbeiträge und –gebühren, GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gesetz über

die Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist vom

vorinstanzlichen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges

Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung; sie ist daher zur Beschwerde

legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. Der Klarheit halber ist

festzuhalten, dass Gegenstand der Beschwerde allein die von der Gemeinde in

Rechnung gestellten Anschlussgebühren (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und

Klärbeitrag) sein können. Mit den übrigen beiden von der Gemeinde fakturierten

Positionen (Gebühr für Baubewilligung und Baupublikation) befasst sich die

Beschwerdeführerin nicht konkret, und sie waren auch nicht Gegenstand des

vorinstanzlichen Verfahrens. Die Schätzungskommission wäre dafür auch gar nicht

zuständig gewesen.

2.

Die Erhebung von Anschlussgebühren

ist in § 29 ff. GBV geregelt. Die Gemeinde erhebt für den Anschluss an die öffentlichen

Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige

Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund der Gebäudeversicherungssumme berechnet,

sofern die Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst (§ 29 Abs. 1 GBV). Bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher

Massnahmen ist eine Nachzahlung zu leisten. Die Gemeinde kann bestimmen, dass

bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme um weniger als 5 % keine

Anschlussgebühr nachzuzahlen ist (§ 29 Abs. 3 GBV). Wenn der

Grundeigentümer besondere bauliche Massnahmen im energetischen oder

umwelttechnischen Bereich realisiert hat, hat er für den darauf entfallenden

Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren zu

entrichten. Den Nachweis dieses Anteils hat der Grundeigentümer zu erbringen

(§ 29 Abs. 4 GBV). Die mit der angefochtenen Verfügung fakturierten

Beiträge (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und Klärbeitrag) basieren auf den im

Reglement über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren der Beschwerdegegnerin vom

1.

Juli 1993 vorgesehenen Ansätzen.

3.

Den Erwägungen im angefochtenen

Urteil zufolge – auf welche die Schätzungskommission im Dispositiv verweist –

ergebe sich aus den eingereichten Unterlagen, dass die Beschwerdeführerin vom

kantonalen Amt für Wirtschaft zwei Beträge von CHF 10'760.00 und CHF

10'239.00 als subsidiäre Förderbeiträge erhalten habe. Es sei dabei um

Massnahmen im Interesse einer nachhaltigen Energiepolitik gegangen, mithin um

Wärmedämmung des Dachs und der Aussenfassade sowie um eine

Sole/Wasser-Wärmepumpe für die betreffende Liegenschaft. Bei diesen geförderten

Sanierungsmassnahmen handle es sich um besondere energetische Massnahmen,

welche im vorliegenden Zusammenhang abzugsberechtigt seien. Was durch das

kantonale Förderprogramm gleichsam mitfinanziert werde, sei als über das

gesetzlich Notwendige Hinausgehendes anzusehen. Dies entspreche den Mehrkosten

im Verhältnis zu den Kosten, die bei minimaler, gesetzeskonformer Realisierung

entstanden wären. Daran ändere der Einwand der Beschwerdegegnerin nichts, dass

die Fördermassnahmen der kantonalen Energiefachstelle nicht als

Berechnungsgrundlage herangezogen werden könnten. Der Anknüpfungspunkt der

erhaltenen Fördergelder sei im vorliegenden Zusammenhang durchaus sachgerecht und

praktikabel. Was durch ein Förderprogramm mitfinanziert werde, gelte als

übergesetzlich Notwendiges. Das Kriterium der Fördergelder könne daher nicht

als unzutreffende Bemessungsgrundlage bezeichnet werden. Die beiden Beträge von

CHF 10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00 seien damit zu

berücksichtigen und vom in der strittigen Gebührenverfügung vom 7. September

2022.

zugrunde gelegten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 gemäss

Einschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022

abzuziehen. Der Anteil im Umfang von total CHF 20'999.00 am baulichen

Dispositiv

Mehrwert von CHF 518'000.00 sei somit nachgewiesen. Die Beschwerde sei demnach

in diesem Punkt begründet.

Nicht nachgewiesen seien dagegen die

übrigen geltend gemachten umweltschonenden Massnahmen, die über die vom

kantonalen Förderprogramm subventionierten Beträge hinausgingen. Die

Beschwerdeführerin habe solche Massnahmen im Betrag von total

CHF 133'513.00 angegeben als relevante Differenz für die Summe des

besonderen baulichen Mehrwerts. Sie beantrage eine Reduktion der

Anschlussgebühren um 13.4 %. Bei den Isolationen und Dämmungen sowie den

stromsparenden Elektroinstallationen rechne die Beschwerdeführerin mit Annahmen

von je 50 % bei den vom Gesetz minimal geforderten Materialien und

Installationen. Der zusätzliche finanzielle Mehraufwand für die geltend

gemachten besonderen baulichen Massnahmen sei den eingereichten Unterlagen

nicht zu entnehmen. Dass für die umstrittenen Elektroinstallationen kantonale

Förderbeiträge ausbezahlt worden wären, sei aus den Akten auch nicht

ersichtlich. Den nachvollziehbaren Nachweis dieses Anteils zu erbringen,

obliege nach dem Gesagten der Bauherrin beziehungsweise der Beschwerdeführerin.

Dass sich nach dem Abzug der vorgebrachten besonderen energetischen und

umweltschonenden Massnahmen ein relevanter baulicher Mehrwert von CHF

445'480.00 laut Beschwerdeführerin ergebe, sei demnach nicht erwiesen. Dies

gelte auch für deren Schlussfolgerung, das Total der Anschlussgebühren betrage CHF

17'314.57, womit eine Differenz von CHF 2'734.40 resultiere im Vergleich

zu den angefochtenen Gebühren von CHF 20'048.95. Was vom Energierecht

bereits gefordert sei, könne nicht berücksichtigt werden. Die Beschwerde sei

demnach in dieser Hinsicht unbegründet. Die Anschlussgebühren seien basierend

auf einem relevanten baulichen Mehrwert von CHF 497'001.00 (CHF 518'000.00

abzüglich CHF 20'999.00) geschuldet. Die Gebühren seien von der

Beschwerdegegnerin dementsprechend neu zu verfügen beziehungsweise der Beschwerdeführerin

in Rechnung zu stellen.

4. Die Beschwerdeführerin bringt gegen

das angefochtene Urteil zusammenfassend und im Wesentlichen vor, der bauliche

Mehrwert stehe nicht mit den Fördergeldern in Verbindung. Daher dürfe der

bauliche Mehrwert nicht um die Fördergelder reduziert werden. Korrekt sei die

Reduktion mit den Investitionen, das heisst den Mehrkosten, welche über den

gesetzlichen Anforderungen zum Schutz der Umwelt erbracht worden seien.

Insgesamt sei für den Umbau eine Summe von 1 Million Franken investiert worden.

Eine Investition werde zur Reparatur getätigt oder um einen Mehrwert des

Gebäudes zu erzielen. Jeder erbrachte Mehrwert werde sinnvollerweise von der

Gebäudeversicherung als baulicher Mehrwert deklariert. Fördergelder würden nicht

basierend auf dem Investment, sondern gemäss den erzielten CO2-Ausstössen

oder U-Werten berechnet. Für die Wärmepumpe-Heizung und Erdsondenbohrung sei

ein Betrag von CHF 79’145.00 aufgewendet worden. Eine dem Gesetz genügende

Gasheizung hätte CHF 30'323.00 gekostet. Der bauliche Mehrwert sei um die

Differenz von CHF 48'882.00 zu reduzieren. In Isolationen und Dämmungen sei ein

Betrag von CHF 144'262.00 investiert worden. Von Gesetzes wegen wäre ein Anteil

von 50 % gefordert gewesen. Dieser Anteil beruhe auf einer Annahme, da der

Ermittlungsaufwand aller Positionen im Detail zu analysieren (das heisst die

Differenz zwischen dem vom Gesetz minimal Geforderten [CO2 Ausstoss

/ U-Wert-Grenzwerte] und den effektiv verbauten Materialien) in keinem

Verhältnis stehe beziehungsweise beinahe unmöglich sei. So müsste man vor

Baubeginn alles doppelt offerieren mit gesetzlichen Mindestwerten und den

umweltschonenden angestrebten U-Werten. Nach Bauende müsste dies analog wie bei

den Fördergesuchen abgeglichen werden, jedoch bei allen besonderen Massnahmen

im energetischen oder umwelttechnischen Bereich, die getroffen worden seien.

Die Beschwerdeführerin stellt die Frage, ob diese administrative Grossaufgabe

das Ziel der an sich sinnvollen Bestimmung von § 29 Abs. 2 GBV sei. Die

entsprechende Differenz bei den Isolationen und Dämmungen von CHF 72'131.00 sei

ebenfalls in Abzug zu bringen. Insgesamt resultiere somit eine Differenz von

CHF 121'013.00 (CHF 48'882.00 plus CHF 72'131.00) oder von 12,1 % der

Gesamtinvestition von 1 Million Franken. Reduziere man den von der

Gebäudeversicherung ermittelten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 ebenfalls

um 12,1 % auf CHF 455'322.00, resultierten noch Anschlussgebühren von total CHF

17'693.78 oder CHF 2'355.17 weniger als die Beschwerdegegnerin in Rechnung

gestellt habe.

5. Die Beschwerdegegnerin entgegnet in

ihrer Stellungnahme zur Beschwerde, dass die Beschwerdeführerin und

Grundeigentümerin den Nachweis eines Anteils an besonderen baulichen Massnahmen

im energetischen oder umwelttechnischen Bereich nicht rechtsgenüglich erbracht

habe. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, zur Festlegung dieses Anteils die

bezogenen Fördergelder der kantonalen Energiefachstelle herbeizuziehen, vermöge

zwar den genauen Anteil der besonderen baulichen Massnahmen im energetischen

oder umwelttechnischen Bereich auch nicht präzise nachzuweisen. Als

Hilfskonstrukt könne man dies aber gelten lassen. Sie akzeptiere deshalb die

von der Vorinstanz festgelegte Reduktion der Anschlussgebühren und hälftige

Übernahme der Verfahrenskosten.

6. Zu entscheiden ist vorliegend, in

welchem Umfang die von der Beschwerdeführerin geschuldeten Anschlussgebühren wegen

besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich

gestützt auf § 29 Abs. 4 GBV zu reduzieren sind. Die kantonale Bestimmung von § 29 Abs. 4 GBV gilt seit dem 1. März 2013. Das Verwaltungsgericht befasste sich

in einem Urteil vom 17. August 2021 eingehender mit dieser Bestimmung

(VWBES.2020.134). Es hielt dabei fest, dass der Anstoss dazu von einem Auftrag

von Kantonsrätin Irene Froelicher gekommen sei, den das Parlament am 8.

November 2011 erheblich erklärt habe. Der Auftrag habe verlangt, im

energetischen und umwelttechnischen Bereich keine Gebühren zu erheben. Kantonsrätin

Marguerite Misteli Schmid habe im Rat zudem mit einer Interpellation auf den

«Widersinn» aufmerksam gemacht, dass der «gleiche Staat mit der einen Hand

energetische Sanierungen von Gebäuden und Investitionen in Sonnenkollektoren

und Fotovoltaikanlagen subventioniert und mit der anderen Hand eine Nachzahlung

auf die Anschlussgebühren für Wasserversorgung und Abwasseranlagen verlangt …».

Gemäss der Botschaft zur Änderung der Verordnung über Grundeigentümerbeiträge

und Gebühren sei befürchtet worden, die Nachzahlungspflicht für die

Anschlussgebühr könne Energiesparmassnahmen verhindern. Man wolle bauliche

Massnahmen an Gebäuden, die zur Verbesserung im energetischen und

umwelttechnischen Bereich führen, nicht mit Gebühren belasten. Gedacht worden

sei an Sanierungen bezüglich Energieeffizienz, Installationen zur Erzeugung

erneuerbarer Energien und die Versickerung von Dachwasser. Für die

Privilegierung sei allerdings eine «besondere» bauliche Massnahme nötig. Es

könne nicht sein, dass eine Energiesparmassnahme, die vom Gesetz ohnedies

gefordert sei, einen Bonus erhalte. Besondere Massnahmen seien namentlich die

Installation eines Sonnenkollektors oder einer Fotovoltaikanlage. Die

Ausrichtung eines Bonus’ werde an eine freiwillige Mehrleistung an

Energieeffizienz gegenüber dem jeweils geltenden gesetzlichen Minimum geknüpft.

Wer Massnahmen realisiere, die über das gesetzliche Minimum hinausgingen, habe

in diesem Umfang keine Anschlussgebühren zu bezahlen. Es gebe auch eine

teilweise Befreiung von den Gebühren. Der Grundeigentümer müsse den Anspruch

auf eine Reduktion nachweisen. Es sei «also weder Aufgabe der Gemeinden noch

etwa der Solothurnischen Gebäudeversicherung, aufgrund der Bauabrechnungen den

tatsächlichen finanziellen Mehraufwand der Gebäudeversicherungssumme, der bei

der Festlegung der Anschlussgebühr nicht berücksichtigt werden» müsse, zu

berechnen (vgl. RRB 2012/1519: Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur

Änderung der kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren,

GBV, S. 8 f., insb. S. 9 unten). Auch der Sprecher der Umwelt-, Bau und

Wirtschaftskommission, Georg Nussbaumer, habe im Kantonsrat dargelegt, nur

Sparmassnahmen, die im energetischen oder umwelttechnischen Bereich über das

gesetzlich geforderte Mass hinausgingen, würden künftig von der Berechnung der

Anschlussgebühren ausgenommen (vgl. KRV 2012, S. 626 f.). Die Neuinstallation

thermischer oder fotovoltaischer Solaranlagen löse keine Nachzahlung von

Anschlussgebühren aus. Die Dämmung beheizter Räume (Aussenwände, Fenster,

Estrichboden und Kellerdecke) sei teilweise von der Nachzahlung einer

Anschlussgebühr befreit, sofern und soweit die gesetzlichen

Minimalanforderungen überschritten würden. Die gebührenpflichtige Person sei

dabei von Gesetzes wegen gehalten, ihren Anspruch auf Reduktion der

Anschlussgebühr darzulegen. Ob die Massnahmen (z.B. steuerlich oder bei der

Gebäudeversicherung) einen Mehrwert bringen würden, sei nicht allein

entscheidend. Ausschlaggebend sei auch nicht, ob ein aktuelles Aktions-Programm

eine bestimmte Massnahme nun gerade fördere. Die Massnahmen müssten eben

«besonders» sein, um gebührenrechtlich privilegiert zu werden. Besonders seien

sie nur dann, wenn sie über das hinausgingen, was das Gesetz minimal fordere.

Und den Nachweis dafür habe die Grundeigentümerin zu erbringen. Privilegiert

werde nicht eine Energiesparmassnahme als solche, sondern nur eine Massnahme,

die zu höherer Effizienz führe als gesetzlich vorgeschrieben. Dass dies zu

«unrentablen» Abgrenzungen führen könne, liege auf der Hand, sei jedoch

hinzunehmen (Urteil des Verwaltungsgericht VWBES.2020.134 vom 17. August 2021).

7.1 Die Vorinstanz hielt im

angefochtenen Urteil fest, was durch das kantonale Förderprogramm gleichsam

mitfinanziert werde, sei als über das gesetzlich Notwendige Hinausgehendes

anzusehen. Es sei deshalb durchaus sachgerecht und praktikabel, bei der Ermittlung

der besonderen baulichen Massnahmen, die gemäss § 29 Abs. 4 GBV nicht als

Grundlage für die Berechnung herbeigezogen werden dürfen, an die erhaltenen

Fördergelder anzuknüpfen. Die für die energetische Verbesserung der

Gebäudehülle sowie für die Umstellung der Heizungsanlage auf eine

Sole/Wasser-Wärmepumpe ausgerichteten Förderbeiträge seien deshalb vom

baulichen Mehrwert gemäss der Schätzung der Gebäudeversicherung in Abzug zu

bringen.

7.2 Gemäss § 2 Abs. 1bis lit.

b und c Verordnung zum Energiegesetz über Staatsbeiträge (EnGVB, GBS 941.24)

können Investitionsbeiträge gewährt werden für Projekte zur energetischen

Verbesserung der Gebäudehülle und besonders energieeffiziente Gesamtsanierungen

sowie für Projekte zur Umstellung bei den haustechnischen Anlagen auf die

Nutzung von erneuerbaren Energien. Keine Beiträge geleistet werden für

Massnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 1 Abs. 5 lit. a EnGVB). Die

Beiträge gemäss § 2 dürfen unter Anrechnung von Beiträgen des Bundes und

Dritter 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen (§ 3 Abs. 4 EnGVG). Mit Förderbeiträgen

kann somit maximal die Hälfte der Massnahmen gedeckt werden, die über das

hinausgehen, was bereits von Gesetzes wegen vorgeschrieben ist.

7.3 Die Vorinstanz hält zutreffend fest,

dass den eingereichten Unterlagen der genaue zusätzliche finanzielle

Mehraufwand für die geltend gemachten besonderen Massnahmen nicht

rechtsgenüglich zu entnehmen ist. Ausgerichtete Förderbeiträge sind indessen

ebenfalls ein zuverlässiger Anhaltspunkt dafür, dass der Grundeigentümer im

Sinne von § 29 Abs. 4 GBV besondere bauliche Massnahme im energetischen oder

umwelttechnischen Bereich realisiert hat. Die Beschwerdeführerin entgegnet an

sich zutreffend, dass genau genommen eine Reduktion um die konkreten

Investitionen beziehungsweise Mehrkosten, welche über die gesetzlichen

Anforderungen zum Schutz der Umwelt hinaus erbracht worden seien, erfolgen

müsste. Wie sie dann aber gleich selber einräumt, wäre dies mit einer administrativen

Grossaufgabe verbunden, ist sie doch dem Wortlaut von § 29 Abs. 4 GBV zufolge

verpflichtet, den strikten Nachweis für den Anteil der nicht

beitragspflichtigen besonderen baulichen Massnahmen zu erbringen. Der Aufwand,

einen solchen Nachweis zu erbringen, steht unter Umständen auch in gar keinem

Verhältnis mehr zur damit verbundenen Reduktion der Anschlussgebühren.

7.4 Angesichts dieser Ausgangslage ist

eine praktikable, einfache Berechnungsweise gefordert. Bei der Bemessung der

Anschlussgebühr ist ein gewisser Schematismus zulässig. So bestätigt das

Bundesgericht denn auch seit Jahrzehnten das Abstellen auf den

Gebäudeversicherungswert als zulässig (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts

2C_411/2019 vom 1. Oktober 2019, E. 4.2). Aus den gleichen Gründen ist es auch

in Fällen wie dem vorliegenden angezeigt, bei Fehlen eines detaillierten

Nachweises der entsprechenden Mehrkosten, auf die ausbezahlen Fördergelder

abzustellen. Die Fördergelder werden indessen nicht direkt anhand der finanziellen

Aufwendungen für die getroffenen besonderen baulichen Massnahmen im

energetischen oder umwelttechnischen Bereich (§ 29 Abs. 4 GBV), sondern nach

anderen Kriterien festgelegt (vgl. § 3 Abs. 1 i.V.m. Anhang I EnGVG). Ein

direkter Bezug zu den finanziellen Aufwendungen besteht wie aufgezeigt bloss

insofern, als die Beiträge 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen dürfen

(§ 3 Abs. 4 EnGVG). Es ist mit anderen Worten davon auszugehen, dass die

finanziellen Aufwendungen für die im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV getroffenen

besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich

mindestens doppelt so hoch sind wie die ausbezahlten Förderbeiträge. Es

rechtfertigt sich deshalb, in den Fällen, in welchen ein Nachweis der

detaillierten Mehrkosten fehlt, vom baulichen Mehrwert, den die

Gebäudeversicherung der Neuversicherung zugrunde legte, das Doppelte der

ausbezahlten Fördergelder in Abzug zu bringen. Da die Vorinstanz bloss die

genaue Summe der ausbezahlten Fördergelder in Abzug brachte, ist die Beschwerde

in diesem Sinne teilweise begründet.

8. Die Vorinstanz subtrahierte vom

baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 die ausbezahlten Fördergelder von CHF

10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00. Nach dem vorliegenden

Entscheid ist die doppelte Summe, das heisst CHF 41'998.00 in Abzug zu bringen.

Für die Bemessung der Anschlussgebühren resultiert damit relevanter Mehrwert

von noch CHF 476'002.00. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind folglich

die Gebühr für den Wasseranschluss (1,5 %) auf CHF 7’140.05 und der

Kanalbeitrag und der Klärbeitrag (je 1,0 %) auf je CHF 4'760.00 zu reduzieren.

Die Mehrwertsteuer (MWST) beträgt für die Gebühr für den Wasseranschluss (2,5

%) neu CHF 178.50 und für die Abwassergebühren (Kanal- und Klärbeitrag, je 7.7

%) CHF 733.05.

9. Zusammenfassend ist abschliessend

Folgendes anzumerken:

Anschlussgebühren bemessen sich in der

Regel nach der Gebäudeversicherungssumme und belaufen sich meist auf 1 bis 2 %.

Sie sind auch bei einer grösseren Investition moderat. Hier geht es zudem nicht

um alle, sondern nur um die «besonderen» baulichen Massnahmen, die der

Grundeigentümer realisiert hat.

Die Kosten der «besonderen» Massnahmen

lassen sich zum grossen Teil kaum nachweisen: Wer zum Beispiel neue Fenster mit

einem U-Wert von 0.7 W/(m2 K) kauft, wird kaum nachweisen können, was er

gespart hätte, hätte er sich mit dem gesetzlichen Minimum begnügt, denn Fenster

mit dem vorgeschriebenen maximalen U-Wert von 1.3 W/(m2K) sind kaum mehr

erhältlich (Vgl. Anhang 2b zur Energieverordnung, EnVSO, BGS 941.22). Es wird

dafür auch kein Handwerker eine Art «Schattenofferte» anfertigen wollen.

Deshalb alle Begehren kurzerhand abzuweisen, weil der erforderliche Nachweis

nicht erbracht sei, ist selbstverständlich nicht angängig. Für den Nachweis

darf aber kein grosser Aufwand erforderlich sein, geht es doch eben um relativ

geringe Beträge.

Wer einen Altbau saniert, wird oft schon

Mühe haben, zum Beispiel die opaken Bauteile auf den vorgeschriebenen U-Wert

von 0.25 W/(m2K) herunterzubringen (Anhang 2b EnVSO). Diesen Wert wird er kaum

(mit einer «besonderen» Massnahme) übertreffen wollen, es sei denn, er strebe

eine Minergie-Liegenschaft an. Die gesetzlichen Vorgaben für Altbauten sind mit

anderen Worten schon streng und werden (abgesehen von den Fenstern) wohl kaum

übertroffen.

Der Kanton Basel-Landschaft hat eine

detaillierte Lösung, eine Zusammenstellung «besonderer Massnahmen» erarbeitet

(Leitfaden zur Berücksichtigung freiwilliger Energiemassnahmen bei der

Berechnung kommunaler Anschlussgebühren). Es ist aber auch eine einfachere

Regelung denkbar. Als Beispiele «besonderer» Massnahmen bieten sich

Fotovoltaik, Solarthermie und Wämepumpen an. Zu denken ist auch an die Gesamtlösungen

zur Sanierung nach Anhang 7 EnVSO – wie automatische Holzheizungen und

Komfortlüftungen.

Die hier getroffene Lösung ist nicht

abschliessend. Es gibt zum Beispiel Fälle von «besonderen» baulichen Massnahmen

im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV für die keine Fördergelder ausgerichtet oder

keine solchen beantragt wurden. Der Regierungsrat wird eingeladen, eine

(einfache) präzisierende Regelung zu erlassen. Dies mit Blick darauf, dass es

im Ergebnis nur um bescheidene Summen geht.

10. Die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgerichts und diejenigen vor Schätzungskommission werden dem Ausgang

entsprechend zu einem Drittel der Beschwerdeführerin und zu zwei Drittel der

Beschwerdegegnerin auferlegt. Parteientschädigungen wurden keine geltend

gemacht.

Demnach wird erkannt:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde

werden das Urteil der Schätzungskommission vom 28. August 2023 und die

Beitragsverfügung der B.___ vom 7. September 2022 im Sinne der Erwägungen

teilweise aufgehoben.

2. Die Gebühr für den Wasseranschluss wird auf

CHF 7’140.05, zuzüglich MWST von CHF 178.50 herabgesetzt. Der Kanalbeitrag und der

Klärbeitrag werden auf je CHF 4'760.00, zuzüglich MWST von zusammen CHF

733.05, herabgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens vor

Schätzungskommission von CHF 600.00 hat zu CHF 200.00 die

Beschwerdeführerin und zu CHF 400.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.

4. Die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht von CHF 1'200.00 hat zu CHF 400.00 die

Beschwerdeführerin und zu CHF 800.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist wird

durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist

nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Schaad