Bauen ausserhalb der Bauzone / Anbau Balkon

Verwaltungsgericht

Urteil vom 29. April 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___ vertreten durch B.___ GmbH, hier vertreten durch C.___

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde […],

Beschwerdegegner

betreffend Bauen

ausserhalb der Bauzone / Anbau Balkon

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin

genannt) ist Eigentümerin einer Liegenschaft, welche sich in der

Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone befindet.

2. Am 11. Februar 2023 stellte sie

ein Baugesuch für den Anbau eines Balkons ostseitig sowie den Einbau einer

Nasszelle im EG.

3. Das Baugesuch wurde in der Folge zur

Prüfung einer Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone an das Bau- und

Justizdepartement (BJD) weitergeleitet. Mit Verfügung vom 15. September

2023 erteilte dieses für das Teilbauvorhaben «Einbau Nasszelle im EG» eine

Ausnahmebewilligung. Dem Teilbauvorhaben «Anbau Balkon» wurde keine Bewilligung

erteilt.

4. Zusammen mit dem Beschluss der

Baukommission vom 17. Oktober 2023 der Einwohnergemeinde […] wurde der

Beschwerdeführerin die Verfügung des BJD eröffnet.

5. Mit Beschwerde vom 28. Oktober

2023 gelangte die Beschwerdeführerin, vertreten durch die B.___ GmbH, diese

wiederum vertreten durch C.___, an das BJD und beantragte die Bewilligung des

geplanten Balkons. Zuständigkeitshalber wurde die Beschwerde mit Schreiben vom

6. November 2023 an das Verwaltungsgericht weitergeleitet.

6. Die Baukommission der

Einwohnergemeinde […] verzichtete am 28. November 2023 auf eine

Stellungnahme.

7. Das BJD beantragte am

29. November 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin und verzichtete mit

Verweis auf den angefochtenen Entscheid auf weitere Bemerkungen.

8. Die Beschwerdeführerin verzichtete

auf das Vorbringen weiterer Bemerkungen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel gegen den Entscheid

des BJD und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). A.___ ist durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Wie gegenüber der Beschwerdeführerin

bereits im Verfahren VWBES.2023.282 ausgeführt worden war, ergibt sich folgende

Rechtslage: Das Grundstück liegt ausserhalb der Bauzone in der

Landwirtschaftszone, weshalb im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des

Departements nötig ist (§ 38bis Abs. 1 Planungs- und Baugesetz, PBG,

BGS 711.1).

2.2

Da es sich nicht um ein

landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Dass der

geplante Balkonanbau bewilligungspflichtig ist, ist nicht bestritten. Zu prüfen

ist, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes

über die Raumplanung (RPG, SR 700) erteilt werden kann.

2.3

Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes

über die Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können

mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll

erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder

geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild

müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig

oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern

(Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).

Nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung

(RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als

massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer

Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen

gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher Vergleichszustand für

die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder

Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die

Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter

Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).

Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts zu aArt. 24c Abs. 2 RPG, welche weiterhin anwendbar ist, ist

darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von

untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich

Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen

keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung

und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt

und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV

verdeutlicht – auf die «wesentlichen Züge», also die aus raumplanerischer Sicht

wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt

wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in

ihrem Zusammenwirken. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der

Identität ist grundsätzlich der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im

Zeitpunkt des Inkrafttretens des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1.

Juli 1972 befand (Trennung von Bau- und Nichtbauzone nach Inkrafttreten des

eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes; Zuweisung der Gebäude zur

Landwirtschaftszone). Damit soll sichergestellt werden, dass die maximal

zulässigen Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zwar möglicherweise in

mehreren Etappen, insgesamt aber nur einmal ausgenutzt werden können. In jedem

Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung

vorbehalten. Dies bedingt eine Interessenabwägung (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 6.3 mit diversen

Hinweisen). Bei der Beurteilung des äusseren Erscheinungsbilds ist

entscheidend, ob das geplante Bauprojekt bezüglich Gebäudeform, Stil und

Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude abweicht. Fehlt es an der

Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt

ausser Betracht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2021 vom 12. Juni

2023.

E. 3.3 mit Hinweis).

2.4

Zu beachten ist vorliegend im

Besonderen, dass die fragliche Parzelle von der Juraschutzzone überlagert ist,

in welcher Bauten so zu stellen und zu gestalten sind, dass sie sich gut in die

Umgebung einfügen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen (§ 25

Abs. 1 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz [BGS 435.141]).

3.1

Die Vorinstanz führte im

Wesentlichen aus, es sei schon in früheren Verfahren darauf hingewiesen worden,

dass das zulässige Mass der Änderungen bereits durch frühere An- und Umbauten

vollständig erschöpft sei. Weiter sei das Haus klar zur Strasse ausgerichtet,

eine Erweiterung ostseitig verunkläre die Situation. Die Ostfassade sei klar

eine Nebenfassade. Ausserdem sei die Ostfassade geprägt vom Sockel, welche

links ein Fenster zur Belichtung des dahinterliegenden Raums habe und rechts

einen Treppenabgang mit Eintritt in das Kellergeschoss. Mit der Erstellung des

Balkons wäre diese Belichtung nicht möglich und der Zugang zum Kellergeschoss

aufgrund der Höhen nur erschwert (oder gar nicht mehr) möglich. Des Weiteren

handle es sich weder um eine energetische Sanierung, noch um eine bessere

Einpassung in die Landschaft. Das Teilbauvorhaben Balkon erfülle deshalb die

Voraussetzungen von Art. 24c RPG nicht. Selbst wenn die Voraussetzungen von

Art. 24c RPG erfüllt wären, würde das Bauvorhaben die Bestimmungen der

Juraschutzzone nicht erfüllen. Die Ostfassade sei von der Strasse sehr gut

einsehbar und das Bauvorhaben bette sich nicht in den landschaftlich geprägten

Kontext ein.

3.2

Die Beschwerdeführerin lässt dagegen

vorbringen, das BJD äussere eine längst bekannte Ansicht bezüglich ihrer

Liegenschaft erneut. Diesbezüglich würden weitere separate Verfahren laufen.

Mit immer neuen Begründungen versuche das BJD ihnen vorzuschreiben, wie sie in

ihrem Haus zu leben hätten. Es werde jedoch nie gesehen, in welchem

Liegenschaftsumfeld sich ihr Haus befinde. Auch ein Haus in der unmittelbaren

Nähe habe einen Balkon gegen Osten und das liege auch in der Juraschutzzone.

Jedes zweite Haus habe einen Rosenbogen, eine weisse Fassade und grüne

Fensterläden wie ihres. Es gebe kein Baugesetz, das vorschreibe, ein Kellerraum

müsse belichtet sein. Die Höhe des Abgangs bleibe für die Eigentümerin

gewährleistet.

4.

Soweit die Beschwerdeführerin mit

ihrer Beschwerde vom 28. Oktober 2023 ausführen lässt, es würden weitere

Verfahren laufen bezüglich der längst bekannten Ansicht des BJD, ist

festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht diese Ansicht bezüglich eines anderen

Bauvorhabens der Beschwerdeführerin (Sitzplatzerweiterung) mit Urteil vom

24.

November 2023 bestätigt hat (VWBES.2023.282) und das Bundesgericht auf

eine dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 15. Januar 2024 nicht

eingetreten ist (1C_689/2023). Es führte dabei aus, die Beschwerdeführerin begnüge

sich damit, ihre eigene Sicht der Dinge darzutun und, soweit verständlich,

insbesondere darauf zu beharren, dass die umstrittene Sitzplatzerweiterung

massvoll sei, die Identität der Baute wahre und eine Wiederherstellung der

Grasfläche nicht erforderlich sei. Ihre im Wesentlichen appellatorische Kritik

am angefochtenen Urteil genüge den Begründungsanforderungen offensichtlich

nicht.

5.

Gleich verhält es sich vorliegend.

Die Beschwerdeführerin wurde bereits in diversen Verfahren auf die Rechtslage

bezüglich Bauen ausserhalb der Bauzone hingewiesen. So wurde immer wieder

bestätigt, dass die maximal mögliche Erweiterung gemäss Art. 24c RPG

i.V.m. Art. 42 RPV ausgeschöpft sei. Sie wurde darauf hingewiesen, dass die

heutige Gestaltung sowie deren Ausdehnung in ihrem Wesen der Nutzung in der

Wohnzone im Siedlungsgebiet entspreche. Anhand der Fotodokumentation sowie

zurückliegender Gesuchsunterlagen zeige sich, dass in jüngerer Vergangenheit

mehrere bewilligungspflichtige Veränderungen vorgenommen worden seien. Dazu

gehörten Veränderungen an der Fassade der Wohnbaute sowie Veränderungen in der

Umgebungsgestaltung. Diese strapazierten im Einzelnen, insbesondere aber in der

Summe die ursprüngliche Identität der Situation. Entsprechend könnten die

Veränderungen in ihrer Gesamtheit nicht gutgeheissen werden (Urteil des

Verwaltungsgerichts vom 5. Juni 2000, VWBES.2000.439). Mit einem weiteren

Urteil vom 14. Juni 2021 führte das Verwaltungsgericht aus, mit einer

Erweiterung werde die Identität nicht mehr gewahrt. Die Beschwerdeführerin

wandle ihr ausserhalb der Bauzone gelegenes Einfamilienhaus allmählich optisch

in einen villenähnlichen Landsitz um. Die Identität des Anwesens bleibe dabei

nicht gewahrt (VWBES.2020.271). Auf eine hiergegen erhobene Beschwerde trat das

Bundesgericht mit Urteil vom 5. Juli 2021 nicht ein (1C_403/2021). Auf ein

Revisionsgesuch trat das Verwaltungsgericht am 8. November 2021 nicht ein

(VWBES.2021.391) und auch das Bundesgericht trat auf eine dagegen erhobene

Beschwerde mit Urteil vom 29. November 2021 (1C_709/2021) nicht ein.

Es ist nicht nachvollziehbar, wie die

Beschwerdeführerin die Rechtslage bezüglich Bauen ausserhalb der Bauzone weiterhin

negieren kann und für immer neue Um- und Anbauten an ihrer Liegenschaft eine

Bewilligung zu erhalten versucht. Mit dem Anbau eines 6,4 m langen und 2 m

breiten Balkons, der sich fast über die ganze Breite der Ostfassade erstreckt, würde

die Identität der Baute nicht gewahrt, sondern erneut eine wesentliche

Veränderung und Erweiterung vorgenommen. Diese Veränderung am äusseren

Erscheinungsbild ist weder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die

Landschaft zu verbessern, noch für eine energetische Sanierung notwendig, oder

für eine zeitgemässe Wohnnutzung erforderlich. Das Gebäude verfügt bereits auf

der Südseite über einen grossen Balkon und auf der Nordseite über einen

Sitzplatz. Dem Bauvorhaben wurde deshalb zu Recht keine Ausnahmebewilligung

nach Art. 24c RPG erteilt. Weiter würde das Bauvorhaben auch nicht den Vorgaben

der Juraschutzzone entsprechen, indem es von der Strasse her gut einsehbar ist

und sich nicht gut in die Umgebung einfügt, sondern das Orts- und

Landschaftsbild beeinträchtigt.

6.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00

festzusetzen sind.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann