Brandschaden

Verwaltungsgericht

Urteil vom 10. Oktober 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Müller

Ersatzrichter Etter

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffend Brandschaden

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die A.___ AG (nachfolgend

Beschwerdeführerin) ist gemäss statuarischem Zweck eine Immobilien-,

Generalunternehmungs- und Beteiligungsgesellschaft und bezweckt u.a. den Erwerb

und die Verwaltung von Liegenschaften sowie die Planung und Erstellung von

Bauten.

2. Mit Verfügung vom 24. November 2015

setzte die Solothurnische Gebäudeversicherung (nachfolgend Beschwerdegegnerin

oder SGV) den Versicherungswert zweier Lagerhallen und eines Zwischendachs der

Beschwerdeführerin in [...] auf CHF 221'120.00 fest (CHF 103'698.00 pro

Lagerhalle, CHF 13'720.00 hinsichtlich des Zwischendachs). Neben dem Zeitwert

(90 %) und dem Baujahr (1995 und 2001) ist die Kubatur (Länge / Breite / Höhe,

total 2'469 m3 pro Halle) in der Verfügung ausgewiesen. Der

«Schätzung ohne Besichtigung» vom 17. November 2015 vorausgegangen war ein

Informationsblatt der SGV, wonach eine Überprüfung des Versicherungswertes vor

Ort gewünscht werden könne.

3. Auf der Gebäudeversicherungspolice

vom 13. August 2020 findet sich neben den beiden Lagerhallen eine 2019 erbaute

Entsorgungshalle mit einer Kubatur von 2'973 m3 (inkl. Fotovoltaikanlage

und Vordach) zu einem Versicherungswert von CHF 401'760.00 (0 % Entwertung). Im

Gegensatz zu den Lagerhallen (Tarifcode 510) wurde die Entsorgungshalle dem

Tarifcode 610 («Holzverarbeitung») zugeordnet.

4. Am 4. Mai 2022 ereignete sich auf dem

Areal der Beschwerdeführerin ein Brandschaden, welcher eine Lagerhalle und das

Dach des Zwischentrakts vollumfänglich, die zweite Lagerhalle zu einem grossen

Teil (70 %) zerstörte.

5. Die Amtei-Schätzungskommission

besichtigte und schätzte den Schaden am 9. Mai 2022 ein. Mit E-Mail vom

13. Mai 2022 erklärte sich der Präsident des Verwaltungsrates der

Beschwerdeführerin mit der Schadenabschätzung von CHF 189'735.00

einverstanden und dankte für die faire Beurteilung. Die Verfügung mit

Rechtsmittelbelehrung der SGV vom 19. Mai 2022 bezifferte den Schaden auf CHF

189'735.00 und ordnete weitere Entschädigungen von CHF 18'178.80 an (Maximum

von 8 % der Schadensumme plus pauschal CHF 3'000.00 für das «Areal»). Im Rahmen

derselben Verfügung stellte die Beschwerdegegnerin die Ermittlung und

Auszahlung von Teuerungsausgleichen für den Schaden und die («maximalen»)

Räumungskosten in Aussicht, «sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung

stattfand» (mithin wurde ein Teuerungszuschlag für die Areal-Pauschale von CHF 3'000.00

explizit ausgeschlossen).

6. Mit E-Mail vom 18. November 2022

meldete die Beschwerdeführerin die Fertigstellung der Lagerhallen, bat um einen

«Abnahmetermin» und stellte in Aussicht, zum Thema «Teuerungsausgleich» eine

Bauabrechnung im neuen Jahr zuzustellen.

7. Gemäss Police vom 29. November 2022

erfolgte am 23. November 2022 eine Schätzung der Lagerhallen, wobei der

Versicherungswert der beiden Lagerhallen auf je CHF 238'899.00 festgesetzt

wurde (zzgl. CHF 15'112.00 für den Verbindungstrakt und CHF 101'388.00 für die

Fotovoltaikanlage, total CHF 556'856.00). Es wurde ein baulicher Mehrwert von

CHF 95'000.00 ermittelt. Je Lagerhalle wurde eine Kubatur von 3'109 m3

bestimmt (zzgl. 708 m3 für den Verbindungstrakt).

8. Die Beschwerdeführerin bezifferte mit

E-Mail vom 13. Januar 2023 die Kosten für die Instandstellung der Lagerhalle

Ost auf CHF 169'800.00 (plus MWSt.), mithin deutlich über der

Versicherungssumme von CHF 103'698.00. Daher wurde um ein Gespräch mit der

Beschwerdegegnerin ersucht, um «unter dem möglichen Aspekt der Teuerung einen

grosszügigen Beitrag der SGV erlangen zu können».

9. Nach interner Diskussion antwortete

die Schätzungspräsidentin mit E-Mail vom 9. Februar 2023, es bestehe keine

gesetzliche Möglichkeit, die Schadenssumme zur Wiederherstellung gemäss

Verfügung vom 19. Mai 2022 zu erhöhen. Die Beschwerdegegnerin fragte umgehend

nach dem Rechtsmittelweg. Denn es sei «vor allem durch die viel zu tiefe,

falsche Einschätzung» ein ungedeckter Gebäudeschaden von ca. CHF 100'000.00

entstanden. Zudem wurde ein fehlender Teuerungsausgleich bemängelt. Wiederum

gleichentags stellte die Schätzungspräsidentin die Eröffnung einer Verfügung

betreffend Teuerungszuschlag in Aussicht.

10. Die SGV erliess am 13. Februar 2023

eine Verfügung betreffend «Teuerungsausgleich zu Brandschaden». Sie bezifferte

den Teuerungsausgleich der Schadenssumme resp. der Räumungskosten basierend auf

einem «Baukostenindex von 139.8 auf 149.2 für fünf Monate» auf CHF 5'315.65 resp.

CHF 425.25, mithin total CHF 5'740.90

11. Die Beschwerdeführerin erhob mit

Eingabe vom 20. Februar 2023 (sinngemäss) Beschwerde gegen die Verfügungen vom

19. Mai 2022 (Schaden), vom 13. Februar 2023 (Teuerung) und vom 24. November

2015 (Versicherungswert resp. Schätzung vom 17. November 2015). Sie

ersuchte um Zusprechung einer «Gesamtentschädigung des Brandschadens auf der

Einschätzungsbasis vom 23. November 2022». Zusammenfassend behauptete die

Beschwerdeführerin gestützt auf den aktuellen Versicherungswert der baugleichen

Lagerhallen eine schwerwiegend mangelhafte und unrealistisch tiefe Einschätzung

des Versicherungswertes im Jahr 2015. Zudem sei der gewährte Teuerungsausgleich

unrealistisch, da die Materialpreise u.a. für Stahlträger markant gestiegen

seien.

12. Die Beschwerdegegnerin beantragte

mit Stellungnahmen vom 28. März 2023 die Abweisung der Beschwerde unter

Kostenfolge. Neben vier «Beilagen» wurde ein Bündel ungeordneten Aktenstücke

(weder paginiert oder chronologisch geordnet, noch mit Inhaltsverzeichnis

versehen) mitgeliefert und um Parteibefragung der Schätzungspräsidentin sowie

der Leiterin Rechtsdienst ersucht. Im Wesentlichen weist die SGV darauf hin,

dass mehrere der angefochtenen Verfügungen in Rechtskraft erwachsen sind.

Materiell hält sie fest, dass der praxisgemäss genutzte Zürcher Baukostenindex

«der differenzierten Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien

nur durchschnittlich Rechnung» tragen kann. Schliesslich räumt sie ein, dass

sich «die Schätzerpraxis insofern leicht verändert [habe], als insbesondere

betreffend den Unterboden dieser in einer Neueinschätzung kubikmetermässig

höher veranschlagt [werde], was ein grösseres Volumen» bewirke.

13. Die Beschwerdeführerin replizierte

mit Eingabe vom 18. April 2023 und bezifferte die beantragte «Restzahlung» auf

CHF 180'681.30. Es dürfe nicht sein, dass sie als Geschädigte einer

Brandstiftung aufgrund einer fehlerhaften Einschätzung der SGV den Schaden zu

einem grossen Teil selbst bezahlen müsse. Sie habe nicht wissen können, welche

Ausmasse für die Berechnung massgebend seien.

14. Mit Duplik vom 9. Mai 2023 hielt die

Beschwerdegegnerin am gestellten Begehren fest und behauptete, die

Beschwerdeführerin sei eine ausgewiesene Immobilienspezialistin, welche sich

über die Bedeutung von Gebäudeschätzungen, Baukostenindex und Baupreisen im

Klaren sei und jahrzehntelang von günstigen Prämien profitiert habe.

15. Soweit nicht bereits dargelegt, wird

für die Parteistandpunkte auf die Akten verwiesen. Angefügt sei, dass sich in

den Akten weitere Mitteilungen resp. Anordnungen der SGV vom 31. Mai 2022, vom

14. November 2022, vom 29. November 2022 und vom 13. März 2023 mit dem

Titel «Informationen zum Schaden – Kostengutsprache» finden, welche zwar eine

Rechtsmittelbelehrung enthalten, jedoch im Wesentlichen über den Stand der

Zahlungen informierten und/oder mit welchen um Informationen zum Stand der

Arbeiten nachgesucht wurde.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist formgerecht

erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist

zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS

618.111] i.V.m. § 49 Gesetz über die Gerichtsorganisation [GO, BGS 125.12]).

Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und

damit zur Beschwerde legitimiert. In Bezug auf die Verfügung vom 13. Februar

2023.

(Teuerung) erfolgte die Beschwerde fristgerecht, womit zumindest

diesbezüglich auf die Beschwerde einzutreten ist.

1.2

Als Grundlage der Schadenermittlung

gelten die für die Prämienerhebung massgebenden Werte (§ 44 Abs. 3 GVG). Gemäss

der sogenannten Proportionalregel ist der Schaden grundsätzlich ausgehend vom

Versicherungswert nach dem Verhältnis des beschädigten zum intakten Gebäudeteil

bzw. Wertverhältnis des beschädigten Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln

(vgl. § 46 Abs. 1 Satz 1 GVG). Der so ermittelte Schaden bildet unter

Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der Entschädigung. Die

Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich erlittenen, sondern den

versicherungsrelevanten Schaden (vgl. Urteil VWBES.2022.395 des

Verwaltungsgerichts vom 24. Juli 2023, E. 5.1 ff.). Gegen Verfügungen

betreffend Schadenabschätzungen ist innert 10 Tagen Beschwerde zu erheben (§ 41 Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom Februar 2023 gegen die Verfügung vom 19. Mai

2022.

erfolgt mithin verspätet. Insoweit kann folglich auf die Beschwerde –

unabhängig davon, dass in materieller Hinsicht die Grundsätze der Proportionalregel

verkannt werden – nicht eingetreten werden. Der Vollständigkeit halber sei

ergänzt, dass vorliegend auch kein nachträglicher Schaden geltend gemacht wird,

welcher anlässlich der Schadenabschätzung im Sinne von § 42 GVG nicht bemerkt

worden ist.

1.3

Der Eigentümer kann gegen die

Einschätzungsverfügung der Direktion innert 10 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde

erheben (§ 29 Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom 20. Februar 2023 gegen die

Einschätzung des Versicherungswertes vom 24. November 2015 erfolgt somit

verspätet. Auf Verlangen des Eigentümers kann zwar eine neue Schätzung

vorgenommen werden (§ 23 GVG). Jedoch entfaltet eine erneute Schätzung

grundsätzlich lediglich Geltung für die Zukunft resp. rückwirkend ab Eintreffen

der Anmeldung des Schätzungsbegehrens (§ 28 GVG). Die Möglichkeit einer

rückwirkenden Neueinschätzung nach einem Brand ist gesetzlich nicht vorgesehen;

dies würde denn auch dem Versicherungsprinzip sowie den Mitwirkungspflichten,

namentlich die Pflicht des Versicherungsnehmers, Tatsachen, die für das

Versicherungsverhältnis von Bedeutung sind, innert 30 Tagen anzuzeigen

(§ 34 Abs. 1 GVG), widersprechen. Bei der Festlegung des

Versicherungswerts sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro Kubikmeter

umbauten Raumes massgebend, wobei u.a. die Kosten der Fundationen zu

berücksichtigen sind (§ 14 Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, GVV, BGS

618.112). Die Bedeutung der Kubatur für die Einschätzung des

Versicherungswertes ist auf den Verfügungen der SGV angesichts der zentralen

Bezeichnung (inkl. Gestaltung) nicht zu übersehen. Soweit die Beschwerdeführerin

sinngemäss um Wiederherstellung der Frist (§ 10bis

Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) oder Wiedererwägung

(§ 28 VRG) ersucht, da sie infolge Unkenntnis über die

Berechnungsgrundlagen unverschuldet auf eine Beschwerde verzichtet habe, ist

sie folglich nicht zu hören. Zumal die Beschwerdeführerin im Jahr 2019 in

unmittelbarer Nähe eine Entsorgungshalle erbaute und dabei mit der gemäss

Beschwerdegegnerin «leicht veränderten» Schätzerpraxis in Berührung kommen

musste. Zusammenfassend ist auf die Vorbringen betreffend Unterversicherung

nicht einzutreten.

2.1

Ändern sich die Baukosten, passt

die Verwaltungskommission zu Beginn jedes Jahres den Neuwert und den Zeitwert

für alle Gebäude einheitlich dem neuen Stand der Baukosten an (§ 26 Abs. 1 GVG). Dem Teuerungsanstieg im Versicherungsjahr – also für die

Zeitdauer vom Beginn des Jahres bis zum Schadenszeitpunkt – wird durch

Zuschläge zur Schadenssumme Rechnung getragen (§ 26 Abs. 2 GVG). Grundlage

für diese Regelung ist § 26 GVG, welcher auf § 47 Abs. 2 GVG verweist.

Dispositiv

Demnach wird der prozentuale Zuschlag aus der Differenz der im Schadenjahr und

der im folgenden Jahr in den Versicherungswerten erfassten Baukostenteuerung

berechnet; pro rata der massgebenden Zeit und aufgerundet auf ganze Monate.

Gestützt auf § 93 GVG hat der

Regierungsrat mit § 2 Abs. 1 lit. e GVV der Verwaltungskommission der SGV

die «Obliegenheit» auferlegt, für die «Anpassung der Versicherungswerte auf

einheitlicher Grundlage an einen anerkannten Baukostenindex» zu sorgen. Die

entsprechenden Beschlüsse der Verwaltungskommission lassen sich in der

Bereinigten Gesetzessammlung unter der Nummer 618.112.23 finden. Konkret wurde

am 28. Oktober 2022 entschieden, den Index für 2023 auf 149.2 %

festzulegen, nachdem dieser gemäss Beschluss vom 8. November 2021 im

Vorjahr 139.8% betrug. Dem Ingress der jeweiligen Chronologischen (Gesetzes-)

Sammlung (GS 2022, 42 und 2021, 52) kann entnommen werden, dass sich die

Verwaltungskommission am Zürcher Baukostenindex orientierte.

2.2 Soweit die Beschwerdeführerin

moniert, die Baukosten seien seit 1995 rapide angestiegen, verkennt sie die

Funktion der Teuerungszuschläge, welche nur (jedoch immerhin) die Teuerung im

Schadenjahr kompensieren (vorliegend Januar bis und mit Mai 2022). Bereits in

der Verfügung vom 19. Mai 2022 wurde auf die Normen der GVG hingewiesen und

daran erinnert, dass sich die Baukostenteuerung (lediglich) auf das Schadenjahr

bezieht. Hinzu kommt, dass sich die Teuerung seit (erstmaligem) Bau der

Lagerhallen (1995 resp. 2001) grundsätzlich bereits in der Verfügung vom 24.

November 2015 niederschlug (Einschätzung bei 140 %), während die Verfügung vom

19. Mai 2022 (Schaden) einen tieferen Wert ausweist (bei 139.8 %). Tatsächlich

blieb der Index von 2013 bis 2020 stabil, senkte sich in der Folge leicht, um

im Jahr 2023 sprunghaft zu steigen (vgl.

zuletzt abgerufen am 30. September 2023).

2.3 Zu Recht hält die Beschwerdegegnerin

fest, der Zürcher Baukostenindex könne «der differenzierten

Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien nur durchschnittlich

Rechnung» tragen. Dies ist die Natur eines Indexes. Zwar wäre es theoretisch

denkbar, je nach Baute resp. benutzten Materialien unterschiedliche Indexe anzuwenden,

doch würde dies wiederum zu komplexen Abgrenzungsfragen führen. Insofern ist die

pragmatische Vorgabe gemäss § 2 Abs. 1 lit. e GVV, wonach ein

einheitlicher Index anzuwenden ist, nicht zu beanstanden. Den Akten können

keine substantiierten Hinweise entnommen werden, wonach im Zürcher

Baukostenindex Holz und / oder Stahl ungenügend gewichtet resp. der Index

falsch kalkuliert wäre. Die Kalkulation der Teuerung der Verfügung vom

13. Februar 2023 entspricht den gesetzlichen Grundlagen. Folglich ist die

Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ergebnis drängt sich – entgegen dem

Beweisantrag der Beschwerdegegnerin – weder eine Befragung der

Schätzungspräsidentin noch der Leiterin Rechtsdienst der SGV auf.

4. Bei diesem Ausgang hat die

Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen

sind. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht

geschuldet (§ 77 Satz 2 VRG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen soweit

darauf eingetreten wird.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1’500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Schaad