Bau- und Anschlussgebühren

Verwaltungsgericht

Urteil vom 18. Oktober 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide

vertreten durch Fürsprech und Notar Dieter Trümpy,

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Lostorf,

Beschwerdegegnerin

betreffend Bau-

und Anschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ und B.___ (in der Folge

Beschwerdeführer) kauften am 14. März 2019 die Liegenschaft Lostorf GB Nr.

[...], liessen das sich darauf befindliche Gebäude rückbauen und erstellten

darauf ein neues Einfamilienhaus mit Aussenpool, das von der Solothurnischen

Gebäudeversicherung (SGV) am 28. Juni 2022 mit einem Gebäudeversicherungswert

von CHF 1’438’370.00 eingeschätzt und versichert wurde.

2. Gestützt darauf stellte die

Finanzverwaltung der Einwohnergemeinde Lostorf (in der Folge

Beschwerdegegnerin) den Beschwerdeführern am 12. August 2022 die

Schlussrechnung für Bau- und Anschlussgebühren im Gesamtbetrag von CHF 58’711.25

zu. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer Einsprache, welche der Gemeinderat mit

Beschluss vom 26. September 2022 vollumfänglich abwies.

3. Die Beschwerdeführer gelangten daraufhin

an die kantonale Schätzungskommission und machten geltend, es handle sich nur

um eine bauliche Veränderung und es seien nur für den Mehrwert Gebühren zu

verlangen. Mit Urteil vom 22. Februar 2023 wies die Schätzungskommission die

Beschwerde ab und auferlegte die Verfahrenskosten von CHF 1’400.00 unter

solidarischer Haftung den Beschwerdeführern. Es handle sich um einen Neubau,

das bestehende Wohnhaus sei rückgebaut und durch ein neues Einfamilienhaus

ersetzt worden. Dafür habe die Wasserversorgungs- und

Abwasserbeseitigungsanlage der Gemeinde zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung

zu stellen, was mit Mehrkosten verbunden sei. Es sei deshalb nicht zu

beanstanden, wenn dafür Anschlussgebühren erhoben würden. Es sei ebenso nicht

zu beanstanden, dass die Gemeinde von einem Neuanschluss ausgegangen sei und

die volle und nicht eine reduzierte Gebühr verlangt habe.

4. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___

und B.___, beide nun vertreten durch Rechtsanwalt Dieter Trümpy, mit Eingabe

vom 13. März 2023 frist- und formgerecht Beschwerde und stellten folgende

Rechtsbegehren:

1. Das Urteil der Schätzungskommission des

Kantons Solothurn vom 22. Februar 2023 sei aufzuheben.

2. In Gutheissung der Einsprache der

Beschwerdeführer vom 19. Oktober 2022 gegen den Einspracheentscheid der

Beschwerdegegnerin vom 13. Oktober 2022 sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen,

eine neue Schlussrechnung Bau- und Anschlussgebühren betreffend dem Neubau

Einfamilienhaus [...]strasse[...], GB Lostorf Nr. [...], auszufertigen, und

zwar in Beachtung der nachfolgenden Erwägungen resp. unter gehöriger

Berücksichtigung der für das auf diesem Grundstück vorbestandene Gebäude

bereits entrichteten Anschlussgebühren, und diese korrigierte Schlussrechnung

Bau- und Anschlussgebühren sei mittels neuer beschwerdefähiger Verfügung zu

eröffnen.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung wurde ausgeführt,

betreffend der Inanspruchnahme sämtlicher Infrastruktureinrichtungen durch die

Beschwerdeführer mache es überhaupt keinen Unterschied zwischen dem früheren

Gebrauch und dem heutigen Gebrauch durch die beiden neuen Eigentümer resp.

Beschwerdeführer. In beiden Fällen liege ein Zweipersonenhaushalt vor. Die

Beschwerdegegnerin habe durch den Gebäudeersatz keine Mehrkosten zu tragen und

müsse keine zusätzlichen Kapazitäten zur Verfügung stellen.

5. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde

Lostorf beantragte am 13. April 2023, die Beschwerde vollumfänglich unter

Kostenfolge abzuweisen. Bei einer Höherschätzung eines Gebäudes infolge

baulicher Veränderung müssten gemäss entsprechendem Gemeindereglement für den

Mehrwert der Schatzung die Gebühren nachbezahlt werden. Dieser Sachverhalt sei

aber nur im Falle von An- und Umbauten anzuwenden. Im vorliegenden Fall handle

es sich um den Rückbau des einen und um den Neubau eines anderen Gebäudes. Es

liege keine Höherschätzung, sondern eine Neuschätzung vor, sodass gemäss den

Bestimmungen der Gemeinde die vollen Gebühren geschuldet seien. Vorliegend sei

ein altes 1956 erbautes und in den letzten Jahren unbewohntes Holzchalet

abgerissen und durch ein modernes Einfamilienhaus ersetzt worden. Das Holzchalet

habe den Wasseranschluss über eine private Wasserleitung gehabt und das

Abwasser sei in nordwestlicher Richtung abgeführt worden. Sowohl der Wasser- als

auch der Abwasseranschluss hätten für den Neubau komplett neu erstellt werden

müssen.

6. Die Beschwerdeführer liessen sich am

3. Mai 2023 nochmals vernehmen und stellten weitere Beweisanträge.

7. Die Sache ist spruchreif. Auf die

Ausführungen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 36 Kantonale Verordnung

über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren [GBV, BGS 711.41] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ und B.___ sind als

Miteigentümer und Rechnungsadressaten durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die Beschwerdeführer verlangen eine

Parteibefragung und die Zeugenbefragung der ehemaligen Eigentümer sowie eines

Nachbars. Dies würde die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung

voraussetzen. Gemäss § 52 Abs. 1 des Gesetzes über den Rechtsschutz in

Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) sind die

Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden.

Nach § 71 VRG finden mündliche Verhandlungen nur bei Disziplinarbeschwerden

statt. In allen übrigen Fällen entscheiden die Verwaltungsgerichtsbehörden

aufgrund der Akten; sie können jedoch, auf Antrag oder von Amtes wegen, eine

Verhandlung anordnen, sofern dies als notwendig erachtet wird und Sinn macht.

Im vorliegenden Fall wurden die Vorakten beigezogen und die Beschwerdeführer

haben ihren Standpunkt in der Beschwerdeschrift und in den Bemerkungen vom 3.

Mai 2023 ausführlich aufgezeigt. Es ist nicht ersichtlich, welche zusätzlichen

relevanten Erkenntnisse das Gericht durch eine Partei- und Zeugenbefragung

anlässlich einer Verhandlung gewinnen könnte. Die Anträge sind deshalb

abzuweisen.

1.3

Die Pflicht zur Durchführung einer

öffentlichen Gerichtsverhandlung setzt im Übrigen nach der Rechtsprechung einen

klaren Parteiantrag voraus. Blosse Beweisabnahmeanträge, wie die Durchführung

einer persönlichen Befragung, reichen nicht aus (Urteil des EGMR i.S. Hurter

gegen die Schweiz vom 15. Dezember 2005, Nr. 53146/99, Ziff. 34; BGE 130 II 425

E. 2.4.). Die Beschwerdeführer haben keinen Antrag auf Durchführung einer

öffentlichen Verhandlung gestellt, sondern lediglich um Partei- und Zeugenbefragungen

im Sinne von Beweisanträgen ersucht. Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze

der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101) hat im vorliegenden

Zusammenhang daher keine über Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) hinausgehende Bedeutung (BGE 134 I 140 E. 5.2).

2.1

Anschlussgebühren stellen ein

Entgelt für den Anschluss einer Liegenschaft an öffentliche Versorgungs- und

Gewässerschutzanlagen dar. Die Grundeigentümer erbringen eine einmalige

Leistung dafür, dass sie das Recht erhalten, über die Anschlüsse die gesamten

gemeindeeigenen, nach GWP (Generelles Wasserprojekt) und GEP (Generelles

Entwässerungsprojekt) erstellten Netze zur Zu- und Ableitung des Wassers zu

benutzen. Die Anschlussgebühr bedarf einer gesetzlichen Grundlage. Ihre Höhe

richtet sich, anders als die Benützungsgebühren, nicht nach dem Verbrauch und

auch nicht, wie die Grundeigentümerbeiträge, nach den Erstellungskosten einer bestimmten

Anlage. Die Gebühr muss aber den verfassungsrechtlichen Anforderungen,

insbesondere dem Äquivalenzprinzip und dem Gleichheitsgebot genügen. Der Tarif

für die Bemessung der Gebühr muss nach sachlich haltbaren Gesichtspunkten

ausgestattet werden und darf keine Unterscheidungen treffen, für die ein

vernünftiger Grund nicht ersichtlich ist. Zulässig ist jedoch ein gewisser

Schematismus bei der Bemessung. Insbesondere das Abstellen auf den

Gebäudeversicherungswert ist seit Jahrzehnten auch vom Bundesgericht in

ständiger Praxis immer wieder als zulässig bestätigt worden (vgl. z.B. Urteil

2C_904/2014 vom 12. Februar 2015).

2.2

Die kantonale gesetzliche Grundlage

für die Anschlussgebühren findet sich zunächst in den §§ 109 ff. Planungs- und

Baugesetz (PBG, BGS 711.1) und in § 117 des Gesetzes über Wasser, Boden und

Abfall (GWBA, BGS 712.15). Verfügungen über die Anschluss- und

Benützungsgebühren erlässt nach § 116 Abs. 1 PBG der Gemeinderat,

Rechtsmittelinstanz ist die Kantonale Schätzungskommission (§ 116 Abs. 2 PBG).

Fällig werden die Anschlussgebühren, wenn nichts Anderes bestimmt ist, mit der

Inanspruchnahme der Erschliessungsanlage (§ 116 Abs. 3 PBG). Im Weitern

bestimmt § 117 PBG, dass der Kantonsrat eine Verordnung über

Grundeigentümerbeiträge und -gebühren erlässt, welche unter Vorbehalt von § 118

für alle Gemeinden gilt. § 118 PBG sieht vor, dass die Gemeinden in einem

Reglement die Zuständigkeit der Gemeindebehörden anders regeln können (lit. a),

ergänzende Bestimmungen erlassen können, wenn dieses Gesetz und die GBV ein

Gebiet nicht abschliessend regeln (lit. b), und abweichende Bestimmungen

erlassen können, soweit die GBV es gestattet (lit. c).

2.3

Die GBV bestimmt in den §§ 1 - 5 den

Geltungs- und Anwendungsbereich der Erschliessungsbeiträge und -gebühren. Die

Anschlussgebühren dienen nach § 28 GBV zur Finanzierung von Betrieb und

Unterhalt der Erschliessungsanlagen, daneben auch für die Finanzierung der

nicht durch Beiträge gedeckten Erstellungskosten, da Beiträge nach

solothurnischem Recht nur bei erstmaliger Neuerschliessung eines Gebiets

erhoben werden dürfen (§ 108 PBG, § 5 Abs. 3 GBV). Nach § 29 GBV erhebt die

Gemeinde für den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen

einmalige Anschlussgebühren, die auf der Gesamtversicherungssumme der

Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der

angeschlossenen Gebäude berechnet wird, sofern die Gemeinde nicht eine andere

Berechnungsgrundlage beschliesst. Die Ansätze sind von der Gemeinde in einem

Reglement festzulegen. Bei nachgewiesenen besonderen baulichen Massnahmen im

energetischen oder umwelttechnischen Bereich hat der Grundeigentümer für den

darauf entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine

Anschlussgebühren zu entrichten. Gebührenpflichtig sind nach § 28 Abs. 1 GBV

die Grundeigentümer, und zwar 30 Tage nach Zustellung der Rechnung, welche erst

nach Inanspruchnahme erfolgen darf (§ 30 Abs. 1 GBV). Zahlungspflichtig ist der

Eigentümer des angeschlossenen Gebäudes im Zeitpunkt des Anschlusses (§ 30 Abs. 3 GBV). Führt die Bemessung der Gebühren auf der Grundlage von § 29 GBV im

Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beträgen, weicht insbesondere die

Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der tatsächlichen Leistung der Gemeinde

ab, so hat nach § 31 GBV der Gemeinderat die Gebühr ausnahmsweise zu

ermässigen. Gegen eine Gebührenverfügung kann innert 10 Tagen beim Gemeinderat

Einsprache erhoben werden (§ 35 GBV). Dessen Entscheid ist mit Beschwerde

anfechtbar bei der Kantonalen Schätzungskommission (§ 36 GBV).

2.4

Die Beschwerdegegnerin hat gestützt

auf die zitierten kantonalen Gesetzesbestimmungen das Reglement über

Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (Inkrafttreten: 1. Januar 1995, vom

Regierungsrat genehmigt am 7. März 1995 mit RRB Nr. 701/1995) erlassen. § 8

regelt die Anschlussgebühr für das Schmutzwasser und für unbelastetes

Regenabwasser. Danach beträgt die Anschlussgebühr für Schmutzwasser 1.15 %

(Abs. 1) und für unbelastetes Regenabwasser ebenfalls 1.15 % der

Gebäudeversicherungssumme (Abs. 2). Der Beitragssatz für

Wasserversorgungsanlagen bis zu 125 mm Durchmesser beträgt 100 % (§ 10 Abs. 1).

Nach § 11 Abs. 1 beträgt die Anschlussgebühr für Wasserversorgungsanlagen 1.3 %

der Gebäudeversicherungssumme. Nach § 11 Abs. 2 muss bei einer Höherschätzung

eines Gebäudes infolge baulicher Veränderungen nur für den Mehrwert der

Schatzung nachbezahlt werden. Bei einer allgemeinen Erhöhung der

Katasterschatzung durch den Kanton sind hingegen keine Gebühren nachzuzahlen.

Ebenso hat die Beschwerdegegnerin ein

Reglement über Abwassergebühren (Inkrafttreten mit Genehmigungsbeschlusses des

Regierungsrats vom 4. März 2008; RRB Nr. 319/2008) erlassen. Nach § 5 Abs. 2 wird

die Anschlussgebühr für Schmutzabwasser aufgrund der Gebäudeversicherungssumme

erhoben. Tritt eine Höherschatzung eines Gebäudes infolge baulicher Veränderung

ein, so muss für den Mehrwert der Schatzung nachbezahlt werden (§ 5 Abs. 4).

3.

Umstritten ist, ob die

Beschwerdegegnerin zurecht von einem Neubau und damit von einer nicht

reduzierten Anschlussgebühr im Sinne einer Höherschatzung ihrer Reglemente

ausgegangen ist. Oder etwas konkreter: Handelt es sich beim Bau der

Beschwerdeführer um einen Neubau, bei dem die Wasserversorgungsanlage resp. die

Abwasserbeseitigungsanlage komplett neu erstellt werden mussten oder liegen

bloss bauliche Veränderungen im Sinne von § 11 Abs. 2 resp. § 5 Abs. 4 der

Gemeindereglemente vor.

3.1

Diese Frage hat das Verwaltungsgericht

bereits 1993 in einem Grundsatzentscheid geklärt und dabei entschieden, dass

bei Neubauten, die an Stelle abgebrochener Altbauten errichtet werden, die

Anschlussgebühr vom vollen Gebäudeversicherungswert des Neubaus zu erheben ist

(vgl. SOG 1993 Nr. 33). Diese Praxis hat es mit einem weiteren

Grundsatzentscheid im Jahr 2011 bestätigt (vgl. SOG 2011 Nr. 21 mit Hinweisen

auf die Praxis des Bundesgerichts). Nicht anders ist vorliegend zu entscheiden.

Einmal ist unbestritten, dass das bestehende Holzchalet abgerissen und entfernt

wurde. Dann ergibt sich aus dem Baugesuch vom 10. Juli 2020, dass an seiner

Stelle ein mindestens doppelt so grosses Einfamilienhaus mit Attikageschoss und

Doppelgarage erbaut wurde. Zusätzlich wurde ein Gartenschwimmbecken von ca. 3.5

× 7 m neu gebaut. Die Beschwerdeführer sind sodann daran zu erinnern, dass sie

am 10. Juli 2020 ein Kanalisationsanschluss-Gesuch und ein entsprechendes

Wasseranschluss-Gesuch unterzeichnet haben. Aus diesen Gesuchen und den

dazugehörigen Plänen ergibt sich, dass eine komplett neue, wesentlich grössere

und den heutigen Bauvorschriften entsprechende Erschliessungsanlage für Wasser

und Abwasser gebaut wurde. Es ist nicht einsehbar, wie die Beschwerdeführer bei

dieser Sachlage von blossen baulichen Veränderungen im Sinne der

Gemeindereglemente ausgehen können. Die Beschwerdegegnerin ist zu Recht von

einem Neubau ausgegangen und hat die Schlussrechnung Bau- und Anschlussgebühren

vom 12. August 2022 zu Recht erstellt. Bestand und Berechnung sind im Übrigen

nicht substantiiert bestritten. Weitere Ausführungen zu den Rügen der

Beschwerdeführer erübrigen sich.

4.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben die Beschwerdeführer als unterliegende Partei im Sinne von

§ 77 VRG i.V.m. Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen und mit den geleisteten

Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung

kommt bei diesem Ergebnis nicht in Frage. Der entsprechende Antrag ist

abzuweisen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann