Baubewilligung / Nutzung bestehendes Gartenhaus

Verwaltungsgericht

Urteil vom 8. November 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-

und Werkkommission der Einwohnergemeinde B.___,

3. C.___

4. D.___

Parteien 3. und 4. vertreten

durch Rechtsanwalt Simon Schnider,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Nutzung bestehendes Gartenhaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Im Jahr 1950 baute der damalige

Eigentümer von GB B.___ Nr. 7777 ein «Gartenhäuschen». Das Grundstück befindet

sich ausserhalb der Bauzone.

2. Mit E-Mail vom 18. April 2021

wandte sich A.___ als Nachbar an die Bau- und Werkkommission B.___ und forderte,

die Liegenschaft auf Parzelle GB B.___ Nr. 7777 sowie die Parzelle GB B.___ Nr.

8888 seien in Bezug auf die derzeitige Nutzung sowie laufende bauliche

Tätigkeiten zu überprüfen. Die Bau- und Werkkommission B.___ eröffnete in der

Folge ein baupolizeiliches Verfahren.

3. Nach entsprechender Überprüfung und

Rücksprache mit dem Amt für Raumplanung teilte die Bau- und Werkkommission A.___

im Juni 2021 per E-Mail mit, das «Gartenhaus» entspreche der Baubewilligung von

1950 und die heutige Nutzung als Wochenendhaus stehe dazu in keinem

Widerspruch.

4. Mit Eingabe vom 5. Juni 2021

gelangte A.___ erneut an die Bau- und Werkkommission B.___ und monierte, es

habe eine Umnutzung von einem Gartenhaus ohne Wohnnutzung zu einem Ferienhaus

mit Wohnnutzung stattgefunden. Er forderte erneut eine entsprechende

Überprüfung.

5. Die Eigentümer der Parzelle, C.___

und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, führten mit Eingabe vom

11. Oktober 2021 aus, dass das Gebäude seit jeher eine Wohnnutzung

aufgewiesen habe und die Bezeichnung «Gartenhaus» irreführend sei.

6. Nach erneutem Schriftenwechsel

bestätigte die Bau- und Werkkommission B.___ mit Verfügung vom 8. März

2022 die zonenkonforme Nutzung des «Gartenhauses» mit Wohn- und Schlafraum,

Cheminée sowie sanitären Einrichtungen zu Aufenthaltszwecken und gelegentlicher

Übernachtung und schloss das baupolizeiliche Verfahren ab.

7. Dagegen erhob A.___ (nachfolgend

Beschwerdeführer genannt) am 26. März 2022 Beschwerde an das Bau- und

Justizdepartement (BJD) und beantragte sinngemäss die Aufhebung der

angefochtenen Verfügung, indem eine ganzjährige Nutzung der Liegenschaft auf GB

B.___ Nr. 7777 als Ferien- und Wochenendhaus aufgrund der bestimmungsgemässen

Nutzung nach Art. 24c Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) und

der damaligen Baubewilligung von 1950 nicht zulässig sei. Zudem sei die

Erschliessung der streitbetroffenen Parzelle über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888

bzw. GB E.___ Nr. 1111 zu untersagen und eine solche gemäss der ursprünglichen

Nutzung einzig über das Grundstück GB Nr. 2222 sicherzustellen. Die

Verfahrenskosten seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

8. Nach durchgeführtem Schriftenwechsel

wies das BJD die Beschwerde mit Verfügung vom 1. März 2023 ab und

verpflichtete den Beschwerdeführer zur Bezahlung der Verfahrenskosten und

Ausrichtung einer Parteientschädigung an die Gegenpartei.

Zur Begründung wurde sinngemäss und im

Wesentlichen ausgeführt, entgegen den Ansichten des Beschwerdeführers sei das

«Gartenhaus» sehr wohl mit Aufenthalts- und Schlafmöglichkeiten sowie sanitären

Anlagen bewilligt und erstellt worden. Nichts anderes ergebe sich aus den

Plänen von 1950. Es sei deshalb bereits im damaligen Zeitpunkt eine Wohnnutzung

möglich gewesen. Eine Nutzungsänderung sei seither nicht erfolgt. Die Bau- und

Werkkommission von B.___ habe das «Gartenhaus» bereits mehrmals überprüft,

zuletzt anlässlich eines Augenscheins vom 19. Juli 2019, wobei keine

bewilligungspflichtigen Änderungen festgestellt oder andere Beanstandungen

erfolgt seien. Vielmehr sei bestätigt worden, dass die Raumstruktur im Innen-

wie im Aussenbereich nicht verändert worden sei. Es sei zulässig und nicht

bewilligungspflichtig, dass die Baute über die Jahre unterhalten worden sei.

Selbstredend bedürfe auch die Innenmöblierung, insbesondere die

Schlafmöglichkeit, keiner Bewilligung.

Soweit der Beschwerdeführer fordere,

dass die Zufahrt über das Grundstück Nr. 2222 zu erfolgen habe und die Zufahrt

über die Parzellen Nr. 8888 und 1111 zu untersagen sei, sei auszuführen, dass

im Erschliessungsplan über keine der drei Parzellen eine Erschliessung

vorgesehen sei. Daraus ergebe sich aber keine unrechtmässige Nutzung. Es

bestehe keine Pflicht, Grundstücke in der Landwirtschaftszone zu erschliessen.

Die Parzellen Nr. 8888 und 3333 stünden zudem im Eigentum der Beschwerdegegner,

womit der Zugang zum streitbetroffenen Grundstück sichergestellt sei.

Insgesamt sei festzuhalten, dass das

«Gartenhaus» seit jeher eine bewilligte Wohnnutzung aufweise und auch zum

heutigen Zeitpunkt noch bestimmungsgemäss genutzt werde.

9. Hiergegen erhob der Beschwerdeführer

am 13. März 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte

sinngemäss folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung des BJD sei aufzuheben und

die Angelegenheit in Zusammenhang mit der zonenwidrigen Nutzung des

Gartenhauses auf Grundstück GB B.___ Nr. 7777 an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Die Wohnnutzung des Gartenhauses als

Wochenend- und Ferienhaus sei gänzlich zu untersagen und das Gartenhaus seiner

ursprünglichen Nutzung wieder zuzuführen.

3. Die Erschliessung des Gartenhauses sei

über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr. 2222 sicherzustellen und die Zufahrt

über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten. Entsprechend sei das Abstellen von

nicht landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen.

4. Sämtliche bisherige Gerichtskosten und

noch zu bestimmenden Parteientschädigungen seien den Beschwerdegegnern

aufzuerlegen.

Zur Begründung führte er im Wesentlichen

aus, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, indem die von ihm

angerufenen Zeugen nicht befragt worden seien. Es sei im Jahr 1950 ein

Gartenhaus und nicht ein solches mit Wohnnutzung bewilligt worden. Es sei aber

unbestritten, dass es sich beim Gartenhaus um eine bestimmungsgemäss nutzbare

Baute ausserhalb der Bauzone handle, die nicht mehr zonenkonform und in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt sei. Zu vergleichen sei der Zustand zum

Zeitpunkt, als die Baute dem Nichtbaugebiet zugewiesen worden sei, also bei

Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes per 1. Juli 1972.

Nutzungen, die bis dahin aufgegeben worden seien, seien nicht mehr zu

berücksichtigen. Den Zeugen F.___ und G.___ sei die Nutzung zwischen 1950 und

1985 aufgrund der persönlichen Nähe zum damaligen Eigentümer bestens bekannt.

Bis 1985 sei das Gebäude lediglich im Umfang eines «Gartenhäuschens» genutzt

worden. Während dieser Zeit sei darin nie übernachtet worden, weil es nicht

über die nötige Infrastruktur verfügt habe. Diese sei erst in den Jahren ab

2005 durch die damaligen Eigentümer realisiert worden. Für die dafür erfolgten

baulichen Änderungen seien keine Baubewilligungen erteilt worden. Es habe sich

dabei um bauliche Erweiterungsmassnahmen und nicht lediglich um Unterhalt

gehandelt. Nach solothurnischer Steuerpraxis würden nämlich

Isolationsmassnahmen an Unterdach und Fassade explizit nicht als

Unterhaltskosten gelten. Das «Gartenhäuschen» habe deshalb vorher nicht als

Wochenend- und Ferienhaus genutzt werden können. Dass das Gartenhaus beim

Augenschein im Juli 2019 über Schlafgelegenheiten verfügt habe, sei Beweis für

die Umnutzung. Bereits im Baugesuch von 1950 sei explizit erwähnt worden, dass

auf einen Schlafraum verzichtet werde. Heute werde das «Gartenhäuschen»

regelmässig durch die Beschwerdegegner und durch Dritte als Ferienhaus

verwendet. So hätten in Kalenderwoche 42 im Jahr 2022 die ganze Woche Personen

im «Gartenhäuschen» übernachtet und Abfall in Gebührensäcken an die […]strasse

auf Höhe der Gemeindegrenze zu B.___ deponiert. Ob während dieser Zeit Abgaben

in Form von Orts- bzw. Kurtaxen oder anderweitige Steuern entrichtet worden

seien, müsse von Amtes wegen geprüft werden.

Die Erschliessung des fraglichen

Grundstücks sei seit jeher über das Grundstück GB E.___ Nr. 2222 erfolgt und es

bestehe von dieser Seite her auch eine Dienstbarkeit zulasten von GB E.___ Nr. 4444.

Indem die Beschwerdegegner ihr Eigenheim auf GB E.___ Nr. 2222 nun

fremdvermietet hätten, hätten sie es bewusst in Kauf genommen, dass der Zugang

zum Gartenhaus nun eine Absprache mit der Mietpartei bedinge. Eine

Erschliessung über das Grundstück GB B.___ Nr. 8888 sei in keinem

Erschliessungsplan vorgesehen. Zwar hätte zu einem früheren Zeitpunkt die

Intention bestanden, die fraglichen Grundstücke einzuzonen und über die

Parzelle GB B.___ Nr. 8888 zu erschliessen, doch sei es dazu nie gekommen.

Naturgemäss sei das «Gartenhäuschen» ohnehin über den «Garten» erschlossen und

bedinge keine weiteren Erschliessungsmassnahmen. Die Erschliessung könne auch

deshalb nicht über die Parzellen GB B.___ Nr. 8888 und GB E.___ Nr. 3333

erfolgen, weil darauf ein Bestand an Hecken und eine Lärche mit einem

Stammumfang von rund 120 cm stehe. Im Hinblick auf das Alter des Baumes könne

die Erschliessung nie über diese Parzellen erfolgt sein. Weiter sei zu

erwähnen, dass auf dem Grundstück GB E.___ Nr. 3333 der Gestaltungsplan […] mit

Sonderbauvorschriften laste. Der Zugang über die Grundstücke GB B.___ Nr. 8888

und GB E.___ Nr. 3333 sei somit nicht zulässig. Würden Bäume oder Hecken dort

beseitigt, müssten sie wiederaufgeforstet werden. Die Beschwerdegegner würden

nun jeweils über das sich nicht in ihrem Eigentum befindende

landwirtschaftliche Grundstück GB B.___ Nr. 9999 zu ihrem Gartenhaus zufahren,

wodurch ein Schaden an diesem Grundstück in Kauf genommen werde. Es sei von

Amtes wegen zu prüfen, ob diesbezüglich ein Schadenersatzanspruch bestehe. Es

möge zutreffen, dass die Beschwerdegegner über kein privates Auto mehr verfügen

würden, doch würden sie regelmässig mit einem Firmenfahrzeug aus ihrem Wohnort

in […] zum Gartenhaus fahren. In jedem Fall bestehe auf dem Grundstück GB B.___

Nr. 7777 kein bewilligter Abstellplatz für das Parkieren von nicht

landwirtschaftlich genutzten Fahrzeugen. Entsprechend seien auch Fragen mit dem

Gewässerschutz nicht geklärt worden.

Soweit die Bau- und Werkkommission

ausgeführt habe, der neu errichtete Geräteschuppen auf GB B.___ Nr. 7777

benötige eine Baubewilligung oder sei rückzubauen, sei diesbezüglich inzwischen

eine Ausschreibung erfolgt und er habe dagegen eine Einsprache eingereicht.

Auch diese Baute zeige, dass sich die Beschwerdegegner um geltendes Recht foutieren

würden und im Zusammenhang mit der neuen Wohnnutzung zusätzlichen Stauraum

bräuchten. Die beiden Verfahren dürften nicht isoliert betrachtet werden und

der neu erstellte Geräteschuppen sei in die Beurteilung der Umnutzung

miteinzubeziehen.

10. Das BJD und die Bau- und

Werkkommission B.___ beantragten beide die Abweisung der Beschwerde unter

Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers und verzichteten auf eine

Stellungnahme.

11. Die Eigentümer des Gartenhauses, C.___

und D.___, vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider, reichten am

22. Mai 2023 eine Stellungnahme ein und beantragten die Abweisung der

Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.

Zur Begründung liessen sie ausführen,

auf Rechtsbegehren, die über den Verfahrensgegenstand hinausgingen, sei nicht

einzutreten, wie bspw. den Antrag, wonach das Abstellen von Fahrzeugen auf GB B.___

Nr. 7777 gänzlich zu verbieten sei. Es sei zu beachten, dass bereits in den

Plänen zum Baugesuch von einem «Gartenwohnhäuschen» die Rede sei. Der

Beschwerdeführer bestreite nicht, dass eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute

vorliege.

Die Aussagen der als «Nachbarn» resp.

«Zeugen» aufgeführten Personen seien Parteibehauptungen und unbeachtlich. Es

sei lediglich «Hörensagen», weil die Personen erst seit 1985 dort wohnten. Die

Baukommission habe anlässlich eines Augenscheins klar festgestellt, dass die

heutige Nutzung der damals bewilligten entspreche und die Nutzung mit «Wohn-

und Schlafraum, Cheminée sowie einer sanitären Einrichtung zu

Aufenthaltszwecken und gelegentlicher Übernachtung» bestätigt. Die

steuerrechtliche Betrachtung sei vorliegend nicht von Belang. Der

Beschwerdeführer vermöge die Rechtmässigkeit der Nutzung nicht zu widerlegen.

Aus den Projektskizzen sei klar ersichtlich, dass eine Wohnnutzung geplant gewesen

und eine solche auch inkl. Übernachtungsmöglichkeit bewilligt worden sei. Die

zuständige Baubehörde habe dies bereits mehrfach bestätigt.

Ausführungen zu Müll, Kurtaxen und

Erschliessung seien vorliegend nicht relevant. Es mute seltsam an, wie der

Beschwerdeführer die Grundeigentümer überwache und Nachforschungen betreibe.

Das Verfahren zum Geräteschuppen sei

mittlerweile sistiert worden und werde nach Abschluss des vorliegenden

Verfahrens fortgesetzt.

12. Der Beschwerdeführer reichte am

12. Juni 2023 abschliessende Bemerkungen ein und führte sinngemäss und im

Wesentlichen aus, es werde formell beantragt, die in der Beschwerde erwähnten

Zeugenaussagen als Beweismittel beizuziehen und falls nötig, weitere

Zeugenbefragungen in Bezug auf die ursprüngliche Nutzung durchzuführen. Die

Zeugin G.___ sei im Jahr 1948 in direkter Nachbarschaft zum Gartenhäuschen

geboren und dort aufgewachsen und verfüge deshalb über einschlägiges Wissen zu

dessen Geschichte und Nutzung. Sie wohne dort also nicht erst seit sie im Jahr

1985 ihr Eigenheim zusammen mit ihrem Ehemann realisiert habe.

Weiter werde die Zeugenbefragung der

Vorbesitzer seit dem Jahr 2000 beantragt, damit diese zu den durchgeführten Um-

und Ausbauarbeiten in den Jahren 2005 bis 2015 Auskunft geben könnten.

Es sei nachweislich falsch, dass bereits

in der Baubewilligung von 1950 ein «Schlafraum» vorgesehen gewesen sei, da der

Bauherr damals ausdrücklich geschrieben habe, es werde auf einen solchen

verzichtet. Gemäss einer Verkaufsdokumentation aus dem Jahr 2011 seien folgende

Umbau- und Erneuerungsarbeiten vorgenommen worden:

-

Einbau Umluft-Cheminée und

Erneuerung Dusche/WC (2005)

-

alle Fenster erneuert,

Isolation Wände, Dach und Boden (2006)

-

kompletter Aussenanstrich

(2007)

-

Gasheizung mit Gasflaschen

(ca. 2012)

-

Einbau Galerie mit

Schlafräumen (ca. 2013)

-

Aufbau freistehender

Geräteschuppen (2020)

Erst ca. ab 2016 sei das Gartenhäuschen

intensiv zu Wohn- und Übernachtungszwecken genutzt worden.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung grundsätzlich zuständig (vgl. § 2 Abs. 2 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Klarzustellen ist, dass es sich

vorliegend um ein baurechtliches Verfahren handelt und das Verwaltungsgericht

nicht zuständig ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegner in B.___ eine Kurtaxe

oder andere Steuern bezahlen. Auch ist es nicht zuständig zu prüfen, ob der

Eigentümer von GB B.___ Nr. 9999 Anspruch auf Schadenersatz gegen die

Beschwerdegegner geltend machen könnte. Das Verfahren bezüglich den

Geräteschuppen ist vor den Vorinstanzen rechtshängig und bildet ebenfalls nicht

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Letztlich dürfen mit der Beschwerde

auch keine neuen Begehren gestellt werden, die nicht bereits vor der Vorinstanz

gestellt wurden (vgl. § 68 Abs. 3 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS

124.11]). Der Verfahrensgegenstand darf also nicht erweitert werden.

Entsprechend kann auf das Begehren, wonach das Abstellen von nicht

landwirtschaftlichen Fahrzeugen auf GB B.___ Nr. 7777 zu untersagen sei,

ebenfalls nicht eingetreten werden. Im Übrigen ist A.___ als Nachbar zum

fraglichen Grundstück durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die

Beschwerde ist in diesem Umfang einzutreten.

Da das Verwaltungsgericht vorliegend

bereits als zweite Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, ist seine Kognition

eingeschränkt und Unangemessenheit kann nicht geltend gemacht werden (vgl. § 67bis

Abs. 2 VRG). Weiter ist die Gemeindeautonomie zu beachten.

2.1

Der Beschwerdeführer macht als

erstes eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, indem

die Vorinstanz die von ihm angerufenen Zeugen nicht befragt habe. Diese Rüge

ist unbegründet, da die Vorinstanz nach dem Offizialprinzip handelt und den

Sachverhalt selbständig abklärt (§ 14 VRG). Der Beschwerdeführer ist zwar

berechtigt, Beweisanträge zu stellen, doch ist die Vorinstanz nicht an diese

gebunden (§ 27 VRG).

2.2

Der Beschwerdeführer hat seine

Beweisanträge im vorliegenden Beschwerdeverfahren erneuert und beantragt, es

seien G.___, sowie die Vorbesitzer des Gartenhauses ab 2000 zu den

vorgenommenen Umbauarbeiten zu befragen.

Auch das Verwaltungsgericht ist gemäss § 52 VRG nicht an die Beweisanträge des Beschwerdeführers gebunden. Es ist nicht

ersichtlich, welche relevanten Aussagen diese Personen für das vorliegende

Verfahren machen könnten, nachdem sich in den Akten bereits eine schriftliche

Stellungnahme von G.___ befindet und die Bau- und Werkkommission am

19.

Juli 2019 einen Augenschein durchgeführt hat und im vom

Beschwerdeführer angegebenen Zeitraum keine unzulässigen Umbauten festgestellt

hat. Der Beweisantrag auf Zeugenbefragung ist daher abzuweisen.

3.1

Das fragliche «Gartenhäuschen» steht

auf der Parzelle GB B.___ Nr. 7777 ausserhalb der Bauzone, in der

Landwirtschaftszone. Da es sich nicht um ein landwirtschaftliches Gebäude

handelt, ist es nicht zonenkonform. Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen

ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand

grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit

Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll

erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder

geändert worden sind (Abs. 2).

Es ist nicht bestritten, dass die

streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 1950 als «Gartenhäuschen» rechtmässig

bewilligt und erstellt wurde. Sie ist deshalb gemäss Art. 24c RPG grundsätzlich

in ihrem Bestand geschützt, sofern sie weiterhin bestimmungsgemäss nutzbar ist.

Fraglich und umstritten ist vorliegend, was die bestimmungsgemässe Nutzung der

Baute ist und ob die heutige Nutzung dieser bestimmungsgemässen Nutzung noch

entspricht.

3.2

Nach Art. 42 der

Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und

eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage

einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt.

Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand

(Abs. 2). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt

bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3). In

jedem Fall gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens

darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent

erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unter den

Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des

bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem

Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich

der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und

Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die

Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb

angerechnet (lit. b). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte

Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (lit. c).

Der erläuternde Bericht des Bundesamts

für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung von

Oktober 2012 führt zu Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV Folgendes aus:

«Gänzlich neu ist

Buchstabe c. Bereits in der Vernehmlassungsvorlage wurde darauf hingewiesen,

dass ihm insbesondere in Bezug auf jene Bauten Bedeutung zukommt, die

ursprünglich bloss im Sommer bewohnt bzw. bewohnbar waren. Die Kommission für

Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats hatte in ihrem Bericht vom 22.

August 2011 bereits auf das Problem dieser so genannten Temporärwohnbauten

hingewiesen, und es wurde auch im Rahmen der parlamentarischen Beratung

nochmals betont. Ständerat Bischofberger wies als Berichterstatter der

Kommission ausdrücklich darauf hin, es müsse sichergestellt werden, dass auch

Temporärwohnbauten, soweit sie unter Artikel 24c des Raumplanungsgesetzes

fallen, ihren Charakter als solche nicht verlieren. Dem soll nun mit dem neuen

Kriterium in Buchstabe c Rechnung getragen werden, wonach die Identität nicht

im Wesentlichen gewahrt bleibt, wenn bauliche Veränderungen eine wesentlich

veränderte Nutzung ermöglichen. Die allgemeine Umschreibung wird es den

Bewilligungsbehörden erlauben, mit zunehmender Erfahrung eine sachgerechte

Praxis dazu zu entwickeln. Aufgrund der Ergebnisse der Vernehmlassung wird

Buchstabe c aber ausdrücklich auf ursprünglich bloss temporär bewohnte Bauten

beschränkt. Insbesondere altrechtliche Dauerwohnsitze fallen damit nicht unter

diese Bestimmung. Altrechtliche, bereits ursprünglich auch im Winter genutzte

Zweitwohnungen, die ja in aller Regel nicht dauernd bewohnt waren, sind zwar

vom Anwendungsbereich nicht ausdrücklich ausgenommen. Der bereits gehobene

Standard von 1972 fällt aber unter den Besitzstandsschutz, kann weiter geführt

und im Rahmen der Wahrung der Identität auch noch in gewissem Mass gesteigert

werden.

In der Regel wird

insbesondere ein Abbruch und Wiederaufbau einer ursprünglich bloss temporär

bewohnten Baute zu wesentlich veränderten Nutzungsmöglichkeiten führen.

Gleiches gilt, wenn in eine im Wesentlichen unbeheizte Baute eine Heizung

eingebaut werden soll. Auch der Anschluss einer ursprünglich nicht

elektrifizierten Baute an das elektrische Stromnetz führt zu einer kaum mehr

beschränkten Palette neuer Nutzungsmöglichkeiten, die in der Regel mit

Buchstabe c nicht mehr vereinbar wäre.»

Vorliegend ist somit zu prüfen, ob

bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, welche eine wesentlich

veränderte Nutzung ermöglichen.

3.3

Aus den Projektskizzen, welche zum

Baugesuch im Jahr 1950 eingereicht worden sind, geht hervor, dass geplant war,

ein «Gartenwohnhäuschen» zu bauen, mit einer Länge von 8,30 m, einer Breite von

5,50 m, einer Firsthöhe von 4,20 m sowie mit einem Anbau von 1,30 m x 3,75 m,

in welchem sich eine Toilette befindet. Den Skizzen ist ebenfalls zu entnehmen,

dass eine Dusche, ein Waschbecken, wie auch ein Cheminée mit Kamin eingebaut

werden sollen. Das Gebäude ist in zwei Wohnräume unterteilt, wobei sich an der

Mitteltrennwand das Cheminée befindet. Eingezeichnet im einen Zimmer, welches

als Schlafraum betitelt ist, ist auch ein Bett. Einem Schreiben des Architekten

vom 19. Juni 1950 an das Ammannamt der Gemeinde B.___ ist Folgendes zu

entnehmen: «Es diene Ihnen zur Kenntnis, dass auf die oben angeführte Grösse

nur ein Wohn- und Spielraum erstellt wird, der Schlafraum wird somit

wegfallen.»

Wie der Beschwerdeführer nun bei einem

bewilligten «Gartenwohnhäuschen» mit «Wohn- und Spielraum»

behaupten kann, es sei ein Gartenhaus ohne Wohnnutzung bewilligt worden, ist

nicht nachvollziehbar. Auch wenn anfänglich offenbar nicht beabsichtigt war, in

dem Haus zu übernachten, so zeigen doch der Einbau sanitärer Anlagen sowie

eines Cheminées mit Kamin klar auf, dass eine Wohnnutzung von Anfang an möglich

war. Das Häuschen war von Anfang an nie ein «Gartenhaus», wie es beispielsweise

in einem Schrebergarten steht, sondern es war stets klar eine Wohnnutzung

geplant und auch möglich; dies insbesondere nicht erst seit der Isolation der

Fassade und des Unterdachs, sondern zur Bauart war im Baugesuch Folgendes

ausgeführt: «Fundamente in Beton, Umfassungsmauerwerk in Bruchstein, übrige

Aussenwände in Holz, (Riegelkonstruktion) verschalt. Das Dach ist mit

Doppelfalzziegeln gedeckt inkl. Schindelunterzug. Abortgrube mit

Drei-Kammersystem und Ueberlauf (Zum Entleeren). Fenster in Doppelverglasung.

Boden in Stein.» Es handelte sich somit von Anfang an um eine massive Bauweise,

welche insbesondere auch aufgrund der Heizmöglichkeit eine (zumindest

temporäre) Wohnnutzung das ganze Jahr hindurch ermöglichte. Die Bau- und

Werkkommission B.___ nahm am 19. Juli 2019 einen Augenschein in dem

Gebäude vor und stellte in dem vom Beschwerdeführer monierten Zeitraum keine

unzulässigen Um- oder Erweiterungsbauten fest. Dass die Baute unterhalten

wurde, ist nicht unzulässig, und gemäss den zitierten Erläuterungen zu Art. 42

Abs. 3 lit. c RPV darf der Standard im Rahmen der Wahrung der Identität auch in

gewissem Mass gesteigert werden.

Auch wenn in dem Gebäude – wie vom

Beschwerdeführer vorgebracht – bis im Jahr 2005 nicht übernachtet wurde, so wurde

es doch als Freizeithaus zu Wohnzwecken genutzt. Und auch wenn gemäss den Ausführungen

des Architekten vom 19. Juni 1950 damals auf einen Schlafraum verzichtet

wurde, so wäre es doch nie verboten gewesen, in dem Gebäude auch zu

übernachten. Eine entsprechende Möblierung ist, wie schon durch die Vorinstanz zu

Recht erwähnt, nicht baubewilligungspflichtig. Der Umstand, dass die Nutzung

des Gebäudes etwas intensiviert wurde und nun in dem Gebäude vermehrt – aber

doch bloss zeitweise – auch übernachtet wird («Wochenend- und Ferienhaus»),

führt nicht zu einer derart wesentlichen Veränderung der Nutzung, dass diese

unzulässig wäre. Die heutige Nutzung als Wochenend- und Ferienhaus steht

weiterhin in Einklang mit der bestimmungsgemässen Nutzung und ist entsprechend

nicht zu verbieten. Die Identität der Baute bleibt gewahrt.

4.

Der Beschwerdeführer beantragt weiter,

die Erschliessung des Gartenhauses sei über GB B.___ [gemeint ist wohl E.___] Nr.

2222.

sicherzustellen und die Zufahrt über Grundstück Nr. 8888 sei zu verbieten.

Auch dieser Antrag ist unbegründet. Wie

die Vorinstanz bereits richtig ausgeführt hat, besteht eine

Erschliessungspflicht nach § 39 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS

711.1) nur für Baugebiete. Für Grundstücke, die in der Landwirtschaftszone

liegen, besteht hingegen keine Erschliessungspflicht. Die Beschwerdeführer

können daher nicht verpflichtet werden, die Erschliessung ihres Grundstücks GB B.___

Nr. 7777 über GB E.___ Nr. 2222 sicherzustellen. Eine Erschliessungsplanung

besteht von keiner Seite. Dass die Beschwerdegegner durch Dienstbarkeiten

zivilrechtlich berechtigt wären, über das Grundstück GB E.___ Nr. 4444

zuzufahren, ändert daran nichts. Die Beschwerdegegner sind zudem Eigentümer der

Parzelle GB B.___ Nr. 8888, weshalb ihnen auch nicht verboten werden kann, über

ihr eigenes Grundstück zu fahren.

5.

Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00

festzusetzen sind. Den Beschwerdegegnern sind zudem die Parteikosten

vollständig zu ersetzen. Die Parteientschädigung wird gestützt auf die

eingereichte Kostennote auf CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen)

festgesetzt.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat den Beschwerdegegnern C.___

und D.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'729.55 (inkl. MWSt. und Auslagen)

zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann