Baubewilligung / Sanierung und Erweiterung bestehendes Wohnhaus

Verwaltungsgericht

Urteil vom 3. Juli 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

3. C.___

4. D.___

5. E.___

6. F.___

7. G.___

8. H.___

alle vertreten

durch A.___

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Stadt I.___,

3. J.___

GmbH, vertreten durch K.___ Immobilien GmbH, hier vertreten durch

Rechtsanwalt und Notar Dr. Urban Bieri,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Sanierung und Erweiterung bestehendes Wohnhaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Baugesuch vom 17. November

2022 ersuchte die J.___ GmbH, vertreten durch die K.___ Immobilien GmbH die

Baukommission der Stadt I.___ um Bewilligung für das Bauvorhaben «Sanierung und

Erweiterung bestehendes Wohnhaus» auf dem Grundstück GB I.___ Nr. [...].

2. Das Baugesuch wurde in der Folge am

23. Februar 2023 publiziert und lag bis am 9. März 2023 öffentlich

auf. Während der Auflagefrist gingen fünf Einsprachen – teilweise mit mehreren

Mitunterzeichnenden – ein.

3. Mit Verfügung vom 22. Mai 2023

erteilte die Baukommission der Stadt I.___ die Baubewilligung unter Auflagen

und Bedingungen. Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten

wurde.

4. Am 31. Mai 2023 erhoben die

ehemaligen Einsprecher A.___, B.___, C.___ D.___, E.___, und F.___ gemeinsam

Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement. Am 1. Juni 2023 erhoben zudem G.___

und H.___ zusammen mit weiteren Personen Beschwerde beim BJD. Alle beantragten,

die Verfügung sei aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen.

5. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs

wies das BJD die Beschwerden mit Verfügung vom 22. Dezember 2023 ab,

soweit es darauf eintrat und auferlegte den Beschwerdeführern die

Verfahrenskosten.

6. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___,

B.___, C.___, D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___ (nachfolgend die

Beschwerdeführer genannt) am 12. Januar 2024 gemeinsam Beschwerde vor

Verwaltungsgericht und beantragten, die Verfügung sei aufzuheben und die

Baubewilligung sei nicht zu erteilen.

7. Das BJD und die Baudirektion der

Stadt I.___ verzichteten auf eine Stellungnahme und beantragten die Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

8. Die J.___ GmbH, vertreten durch die K.___

Immobilien GmbH, hier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Bieri, reichte am

11. März 2024 eine Stellungnahme ein und beantragte die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.

9. Die Beschwerdeführer reichten am

26. März 2024 abschliessende Bemerkungen ein.

10. Am 17. Mai 2024 holte das

Verwaltungsgericht bei der Baudirektion der Stadt I.___ die Akten zu einem

vorhergehenden Bauprojekt ein, welchem mit Entscheid vom 29. August 2022

keine Baubewilligung erteilt worden war.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale

Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO,

BGS 125.12]). Die Beschwerdeführer haben an den Verfahren vor den

Vorinstanzen teilgenommen, sind als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und sind damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

Da das Verwaltungsgericht vorliegend

bereits als zweite Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, ist seine Kognition

eingeschränkt und Unangemessenheit kann nicht geltend gemacht werden. Weiter

ist die Gemeindeautonomie zu beachten (vgl. § 67bis Abs. 2

Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]).

2.

Die Beschwerdeführer verlangen die

Durchführung eines Augenscheins. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die

Verwaltungsgerichtsbehörden jedoch nicht an die Beweisanträge der Parteien

gebunden. Das Bauprojekt ist vorliegend insbesondere mit den Plänen, den

Akten und den Eingaben der Parteien hinreichend dokumentiert. Der heutige

Zustand ist zudem im solothurnischen geografischen Informationssystem (SOGIS)

sowie auf Google Street View hinreichend einsehbar (vgl. Urteile des Bundesgerichts

1C_591/2023 vom 26. April 2024 E. 2 mit Hinweisen). Die Durchführung eines

Augenscheins ist deshalb nicht notwendig.

3.1.1

Zur Begründung des angefochtenen

Entscheids führte die Vorinstanz sinngemäss und im Wesentlichen aus, das

Bauvorhaben befinde sich in der vom ISOS mit Erhaltungskategorie A vermerkten

«Gartensiedlung [...]». Daraus könnten die Beschwerdeführer jedoch nichts für

sich ableiten. Eine Bundesaufgabe liege nicht vor und massgebend sei der

Bauzonenplan, nach welchem sich das Grundstück in der zweigeschossigen

Mischzone befinde. Das Zonenreglement sehe für diese Zone keine speziellen

Gestaltungsvorschriften vor. Durch den Umbau werde das Volumen des bestehenden

Gebäudes nicht wesentlich verändert. Dagegen werde ein zweigeschossiger Anbau

mit Terrasse errichtet, welcher nahezu den ganzen Gartenbereich ausfülle.

Darüber hinaus würden die Dachform und das Dachvolumen verändert. Die

bestehende pyramidenförmige Spitze des Walmdachs weiche einem waagrechten

Dachabschluss. Die Dachfirst werde insgesamt erhöht, die Lukarnen würden

abgebrochen. Südseitig weiche die aktuell bestehende Dachschräge einem tiefer

ausladenden Vordach mit Lukarne und integrierter Treppe zur Dachterrasse. Der

Anbau sei in der Tat voluminös und die Umbauten am Dach vermögten das

Erscheinungsbild zu verändern. Dies führe jedoch nicht zu einer Zerstörung der

Quartierlandschaft. Bereits heute seien etliche Vorgärten der Häuserzeile mit

Kleinbauten und Garagenboxen verbaut. Zwar werde durch den Dachumbau die

einheitlich verlaufende Linie der Firsthöhen durchbrochen und das neue Dach

komme höher zu liegen, doch relativiere sich dieser Umstand dadurch, dass es

das erste Haus in der Häuserzeile sei und damit weniger stark ins Gewicht

falle. Die Siedlung werde noch immer als zusammengehörend wahrgenommen. Auch

heute seien die Lukarnen auf den Dächern nicht einheitlich gestaltet, womit

sich die neu geplante Lukarne mit Wendeltreppe auf das Dach des Anbaus gut

einordne. Wie die Vorinstanz weiter treffend ausführe, orientiere sich überdies

die Befensterung des Um- und Neubaus am Bestand (auch am Bestand der

benachbarten Liegenschaften) und füge sich in die Umgebung ein. Bezüglich

Fassadengestaltung sei die Farb- und Materialwahl noch nicht bestimmt, doch

habe die Vorinstanz eine Auflage gemacht, wonach diese vorgängig durch die

Direktion Bau zu genehmigen sei. Bei der Anwendung von Ästhetikklauseln komme

den kommunalen Baubehörden ein besonderer Ermessensspielraum zu, in welchen

nicht leichthin einzugreifen sei. Es sei an der Vorinstanz, die Ästhetik von

Bauvorhaben in ihrer Gemeinde zu beurteilen.

3.1.2

Die Beschwerdeführer machen in

ihrer Beschwerde dagegen im Wesentlichen das gleiche geltend wie schon vor der

Vorinstanz und bringen vor, die Liegenschaft [...] sei der Eckpunkt einer

typischen Gartenstadtsiedlung, einem Ensemble von grosser Geschlossenheit und

eigenem Charakter, bestehend aus den Häusern entlang der [...]strasse (Nr. [...])

und dem gegenüberliegenden [...]weg, entstanden 1920-23. Die Siedlung habe den

gleichen Stellenwert, wie das in der Nähe befindliche [...], welches einen

besonderen Schutzstatus erhalten habe. Die Siedlung der damaligen

Genossenschaft «[...]» sei im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der

Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) beschrieben und mit dem Erhaltungsziel

A vermerkt. Mit dem neu geplanten Bauvorhaben würde das ISOS-Erhaltungsziel

mehrfach verletzt, indem das Eckhaus nicht integral erhalten und der Garten

durch einen Neubau vernichtet würde. Der Anbau und die veränderte Dachform

inklusive verändertem Dachvolumen zerstöre die geschlossene Struktur, die

Symmetrie und die Anordnung der übrigen Bauten dieses Strassenzugs. Der

geplante Anbau weise keinen Bezug zur bestehenden Baute auf und stehe nicht

einmal auf einem Sockel, der die beiden Gebäudeteile auf einer Ebene ansiedeln

würde. Auch fielen der charakteristische Erker und die ortsbildprägende

Dachform dem Anbau zum Opfer. Der Anbau als klotzförmiger, querliegender Riegel

komme einem Fremdkörper statt einer Aufwertung gleich und würde den Garten

nahezu ausfüllen. Weiter sei zu befürchten, dass durch die neu entstehende

L-Form des Gebäudetrakts der Strassenlärm von der [...]strasse hallend nach

oben oder unten zurückgeworfen werde und auch dadurch negative Auswirkungen auf

das Quartier habe. Der bestehende Garten der Liegenschaft [...] in seiner

jetzigen Form erfülle für das Quartier mehrere Funktionen, angefangen bei

Licht- und Luftdurchlässigkeit, Filterung der Luft und Durchlüftung des

Quartiers bis hin zur Wahrung von Biodiversität und Erhalt von Lebensraum für

Echsen und andere Klein- und Kleinstlebewesen. Vor allem aber markiere er mit

seiner grosszügigen Gestaltung unmissverständlich den Anfangspunkt des

Gartenstadtquartiers und sei ein bedeutungstragendes Element dieses Ensembles.

Der Neubau widerspreche §§ 63 f. KBV bzw. § 145 des Planungs- und Baugesetzes

(PBG, BGS 711.1), insbesondere indem er sich nicht in das Quartier eingliedere

und die stark veränderte Dachform die Charakteristik und Symmetrie des

Ensembles zerstöre.

Die Baukommission habe ein erstes

Projekt am 29. August 2022 unter anderen mit Verweis auf § 63 und 64 KBV

abgelehnt. Die damals erwähnten Mängel seien in der neuen Fassung des

Baugesuchs nicht behoben worden.

Das Leitbild der Stadt I.___ äussere

sich explizit zum Geviert [...]strasse/[...]weg mit dem Eckpunkt [...]. Hier

sei die Strategie «Wahren und Fördern» vorgesehen und es werde verlangt: «Der

Charakter der prägenden historischen Gebiete ist zu erhalten (Berücksichtigung

ISOS).» Zwar sei das Geviert [...]strasse/[...]weg in der Ortsplanung von 2008

nicht unter besonderen Schutz gestellt worden, wie andere im ISOS erwähnte

Gebiete. Dies bedeute aber nicht, dass dort alles erlaubt wäre. Das

ISOS-Inventar stelle eine wichtige Grundlage dar für die Interpretation von §§ 63

f. KBV bzw. von § 145 PBG. Dem BJD gelinge es nicht aufzuzeigen, dass sich

die geplante Baute typologisch in die bestehende Quartierstruktur eingliedere,

dass Volumen, Gestaltung und Formgebung ästhetischen Anforderungen zu genügen

vermögten und schliesslich die Qualität der Siedlung gefördert werde, so wie es

das Gesetz verlange. Es sei zu befürchten, dass eine Bewilligung für das

vorliegende Bauvorhaben ein Präjudiz schaffe für weitere Verunstaltungen im

Quartier. Für das vorliegende Bauvorhaben sollte auch eine Stellungnahme z.B.

der kantonalen Denkmalpflege eingeholt werden.

Das BJD mache es sich zu einfach, wenn

es festhalte, die I.___ Baukommission kenne die örtlichen Gegebenheiten besser

und könne besser beurteilen, ob die Ästhetik von Bauvorhaben gegeben sei. Die

Vorinstanz müsste vielmehr prüfen, ob die §§ 63 und 64 KBV erfüllt seien.

Vorliegend entstehe ein Gegensatz zum Bestehenden, was erheblich störe und SOG

1995.

Nr. 23 zuwiderlaufe. Auch SOG 2000 Nr. 21 sei zu beachten.

3.1.3

Die Bauherrin lässt dagegen

vorbringen, es handle sich vorliegend um keine Bundesaufgabe, weshalb das

ISOS-Register nicht direkt anwendbar sei. Die Zonenvorschriften seien nicht

verletzt und die Baumasse eingehalten. Die Ästhetikvorschriften seien im

Kontext der übrigen baurechtlichen Vorschriften zu sehen. Es möge sein, dass

der mit der politisch gewollten Aufzonung initiierte Prozess, zusätzlich

Bauvolumen zu schaffen, da und dort gewöhnungsbedürftig sei, zumal das Quartier

heute unternutzt sei. Es wäre verfehlt, wenn der in Gang gesetzte Prozess,

Baugrund besser zu nutzen, aufgrund subjektiv geprägter Wertungen wieder

abgewürgt würde. Die Baubewilligung könne nicht aufgrund unsachlicher,

pauschaler ästhetischer Kritik von Beschwerdeführern verweigert werden, zumal

wie erwähnt die Vorgaben im Zonenreglement eingehalten worden seien.

3.2.1

Soweit die Beschwerdeführer

monieren, das Bauvorhaben widerspreche den Schutzzielen des ISOS, haben die

Vorinstanzen zu Recht ausgeführt, dass das ISOS-Register nicht

grundeigentümerverbindlich ist. Soweit (wie vorliegend) keine Bundesaufgabe in

Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales (und

kommunales) Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht

völlig unmassgeblich. Sie sind bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung

unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen

Interessenabwägungen zu berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f.;

Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.1).

3.2.2

Die Stadt I.___ ist im Bundesinventar

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen. Explizit erwähnt

wird dabei auch die Gartenstadtsiedlung der Genossenschaft [...], bestehend aus

den Reihenhäusern mit Walmdächern an der [...]strasse sowie den Doppelhäusern

mit Satteldach am [...]weg, Baujahr 1920-22. Dieser wird das Erhaltungsziel A

zugewiesen. Die Stadt I.___ hat sich mit dem Ortsbildschutz in ihrer

Ortsplanungsrevision im Jahr 2008 auseinandergesetzt. Im

Regierungsratsbeschluss zur Revision der Ortsplanung der Stadt I.___ heisst es

dazu, Ortsbildschutz sei nicht Denkmalschutz. Mit den zur Diskussion stehenden

Siedlungseinheiten (vgl. § 35 Zonenreglement) gehe es nicht darum, ganze

Quartiere unter Denkmalschutz zu stellen, so dass keine Veränderungen mehr

möglich wären. Bereits in den «Grundsätzlichen Überlegungen» im «Bericht und

Antrag der Arbeitsgruppe zur Beratung von Fragen des Ortsbildschutzes» werde

festgestellt, dass, wo Erstarrung zum Prinzip gemacht werde, das Leben sterbe

und deshalb Veränderungen, d.h. Anpassungen an heutige Bedürfnisse und

Lebensformen möglich bleiben sollen. So sei in § 35 des Zonenreglements denn

auch ausdrücklich vorgesehen, dass «Um-, An-, Auf-, Aus- und Zusatzbauten …

grundsätzlich möglich …» seien. Es gehe also nicht darum, ob Veränderungen

möglich seien, sondern wie diese erfolgen sollen. Sie «… haben … betreffend

Materialwahl und Gestaltung erhöhten ästhetischen Anforderungen zu genügen.»

Weiter wurde ausgeführt, die eingesetzte «Arbeitsgruppe zur Beratung von Fragen

des Ortsbildschutzes» habe die Quartiere aufgrund ihrer besonderen

typologischen, architekturgeschichtlichen, architektonischen,

raumgestalterischen und historischen Bedeutung, ihrer Wohnqualität, ihres

Seltenheitsgrades, ihres Situationswertes sowie aufgrund spezieller

Gegebenheiten beurteilt und diejenigen Strassenzüge als Ensembles von

besonderer Qualität vorgeschlagen, welche gesamthaft betrachtet die besten

seien (vgl. RRB [...]).

3.2.3

Das Quartier [...]strasse/[...]weg

wurde dabei – im Gegensatz zum Quartier «[...]» – nicht als erhaltenswerte

Siedlungseinheit ausgeschieden. Es befindet sich nicht in einer Schutzzone, für

welche laut Zonenreglement diverse Gestaltungsvorschriften zur Erhaltung der

bedeutungsvollen Kulturdenkmäler gelten. Die Schutzziele des ISOS sind auf das

fragliche Grundstück nicht direkt anwendbar und ein Gutachten der kantonalen

Denkmalpflege, wie es die Beschwerdeführer verlangen, oder von anderer Stelle,

ist nicht erforderlich.

3.3.1

Gemeinden haben aber das

Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3 des

Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben sich

typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen

Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben

ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung

fördern (§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv

formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab,

sondern gebietet eine befriedigende Einordnung (Marcel Steiner: Die

Ästhetikgeneralklauseln, BR 1994, S. 117). Es ist auf den Eindruck des

Durchschnittsbetrachters abzustellen.

Bauten und Anlagen verunstalten das

Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden entsteht, der erheblich stört. Sie

fügen sich dann in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der

Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll

nur eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel

stehen; es gilt, dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

Aus ästhetischen Gründen können – im

Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen – zusätzliche Anforderungen an ein

Bauvorhaben gestellt werden. Das zonenkonforme Bauen kann jedoch nicht generell

eingeschränkt werden. Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, die

geltenden Bauvorschriften zu umgehen (ZBl 1998, S. 170 ff; Urteil des

Bundesgerichts 1C_117/2016, 1C_127/2016). Es können Anforderungen für die

Dachgestaltung gestellt werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber z.B. nicht

zulässig, wegen des Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen

Gebäudehöhen und -längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl.

Peter Hänni: Planungs- , Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016,

S. 326 ff.). Bauten, die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als

mit den Einordnungsvorschiften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere

Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude

(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,

Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der

übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln

gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht

generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen

werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des

kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84).

Es bleibt weitgehend dem Ermessen der

Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie an die Eingliederung stellen

will. Sie kann das in ihren Reglementen, dem Zonen- und dem Baureglement,

bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz zukommt, und auch über die

Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts befinden. Das Verwaltungsgericht

greift nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird auf Grund ihrer

weitgehenden Autonomie in Bau- und Planungssachen ein Beurteilungsspielraum

belassen. Das Verwaltungsgericht hat als zweite Beschwerdeinstanz primär die

korrekte Anwendung des übergeordneten Rechts zu prüfen, wobei ihm keine

Angemessenheitskontrolle zusteht (§ 67bis Abs. 1 lit. a VRG; vgl.

zum Ganzen VWBES.2022.281 vom 11. Januar 2024 E. 2.3/2.4).

3.3.2

Das Grundstück GB I.___ Nr. [...]

befindet sich gemäss Nutzungsplanung in der zweigeschossigen Mischzone M2. Dort

sind laut § 7 des Zonenreglements zweigeschossige Gebäude mit einer maximalen

Höhe von 7,5 Metern in offener Bauweise, einer Überbauungsziffer von maximal 50

% und einer Grünflächenziffer von minimal 30 % zugelassen. Spezifische

Gestaltungsvorschriften gibt es für diese Zone nicht. Auch wenn es zunächst

gewöhnungsbedürftig sein mag, dass ein Anbau einen Grossteil des heute

bestehenden Gartens ausfüllen wird, so ist dies nach den geltenden Bestimmungen

nicht unzulässig. Die Ausnützungs- und Grünflächenziffer werden eingehalten und

der Garten steht unter keinem besonderen Schutz.

Ein erstes Projekt hatte die

Baukommission mit Entscheid vom 29. August 2022, gestützt auf die

Ästhetikklausel nicht bewilligt und diesbezüglich Folgendes ausgeführt: «Das

geplante Bauvorhaben nimmt mit seiner Gestaltung (unsymmetrische Fensterplatzierungen,

unstrukturierte Fassade, geschlossene Wand beim Südwestanbau, Gestaltung der

Südwestfassade) keinen Bezug zum bestehenden, qualitätsvollen Bauwerk. Das

bestehende Volumen zeigt einen Hauptbaukörper, welcher auf der Südwestseite

einen zweigeschossigen, laubenartigen Anbau aufweist. Dieser Anbau ist mit

einem flachen Blechdach gedeckt und überschreitet bereits heute die Baulinie

gegenüber dem [...]weg und der [...]strasse. Mit der geplanten Vergrösserung

auf der Südwestseite wird das Dachvolumen (wie auch der First) gegen Südwesten

deutlich vergrössert. Das Dach wird dabei ca. 5 m höher als der bestehende

Anbau. Mit dieser volumetrischen Vergrösserung ausserhalb der Baulinie kann

nicht mehr eine Bestandesgarantie des heutigen Volumens in Anspruch genommen werden.»

Das vorliegend zu beurteilende neue

Projekt wird nun durch den Architekten im «Städtebaulichen Beschrieb» wie folgt

beschrieben: «Das bestehende Objekt wird in seiner jetzigen Form mehrheitlich

belassen, sowohl in seinem Volumen als auch im Grad der Fassadenperforierung

mit Fenstern. So wird auch der bestehende Anbau in seinem Volumen nicht

massgeblich verändert, er wird lediglich mit dem bestehenden Dach auf dem

Hauptbau verbunden, wodurch die bestehende südwestliche Lukarne entfällt. Das

Gebäude wird durch einen südseitigen 2-geschossigen Annexbau mit Flachdach

erweitert, welcher volumetrisch an den Bestand angepasst ist und sich dem

bestehenden Bau unterordnen soll. Die bestehende Fassade wird von aussen

gedämmt, und mit einem beigen, leicht bräunlichen (NCS S 1510-Y10R) Verputz

versehen. Strassenseitig sieht man im Bestand eine Abfolge von strukturierten

und opaken Putzflächen, welche ursprünglich angebracht wurden, um das Ende der

Reihenhauszeile zu markieren. Durch den bestehenden Anbau wurde dieser Abschluss

aber baulich verschoben. Dies wollen wir nun optisch erlebbar machen und

verzichten deshalb auf eine sich ändernde Putzstruktur in diesem Bereich. Die

bestehenden Lisenen im Bereich des bestehenden Anbaus wurden entsprechend der

heutigen Bauweise neu interpretiert. Deren Höhe wurde an den bestehenden

Hauptbau angepasst, um in der Fassade ein harmonisches Gesamtbild zu erreichen.

Durch diese Ausarbeitung der Lisenen erhält die Häuserzeile einen dem heutigen

Baustandart entsprechenden südwestlichen Abschluss. Der neue Anbau soll der

bestehenden Baute auch farblich untergeordnet sein, weshalb diese in einer

hellgrauen (NCS S 2502-Y20R) Farbe geplant ist.»

In ihrem Entscheid zum vorliegenden

Projekt äussert sich die Baukommission der Stadt [...] eingehend zur

Eingliederung des geplanten Projekts und führt unter anderem aus, bereits heute

seien im Hofbereich der Häuserzeile Bauten erkennbar. So würden diverse

Kleinbauten und eine Garagenbox den Hofbereich in seinem Wert reduzieren.

Bezüglich des konkreten Projekts sei zu erkennen, dass sich das bestehende

Volumen in einer Zweigeschossigkeit und einem darüberliegenden Satteldach

zeige. Das Öffnungsverhalten gegen die Strasse orientiere sich am Bestand. Die

zweiflügligen Fenster, welche zudem mit Klappläden ausgestattet seien, ordneten

sich in das bestehende Strassenbild ein. Auch die bestehende Loggia, welche neu

mit einer Aussendämmung versehen werde, orientiere sich in ihrer Gestaltung

weitgehend an der heutigen. So lasse sich erkennen, dass die Befensterung dort

feingliedriger unterteilt sei und der Charakter – in einem tradierten Sinne –

beibehalten werde. Zum zweigeschossigen Anbau wurde weiter ausgeführt, die

Brüstung sei unter der bestehenden Traufe des Hauptdachs angeordnet; damit

lasse sich das Volumen als Anbau erkennen, was auch folgerichtig sei. Die

Gestaltung dieses Anbaus orientiere sich mit seiner rhythmischen Befensterung

am Hauptbaukörper. Bereits bei der letzten Ortsplanung habe man im Sinn einer

qualitätsvollen Verdichtung die Möglichkeit bieten wollen, auch hofseitige

Anbauten zu realisieren.

Das BJD erkannte im Wesentlichen, der

Einordnungsentscheid der Vorinstanz sei nicht zu beanstanden und ein Eingriff

in ihr Ermessen rechtfertige sich nicht. Die Vorinstanz sei schliesslich mit

den örtlichen Gegebenheiten besser vertraut und es liege primär an ihr, die

Ästhetik von Bauvorhaben in ihrer Gemeinde zu beurteilen.

3.3.3

Wie erwähnt, hat das

Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz primär die korrekte Anwendung

des übergeordneten Rechts zu prüfen, und es steht ihm keine

Angemessenheitskontrolle zu (§ 67bis Abs. 1 lit. a VRG). Die

Ausführungen der Vorinstanzen zeigen, dass sie sich mit der Ästhetikklausel

eingehend befasst haben und ein erstes voluminöseres Bauvorhaben zurückgewiesen

worden war. Das vorliegende Bauprojekt wurde wesentlich redimensioniert, sodass

es sich nun in das Landschaftsbild einordnet und sich der Anbau dem

Hauptgebäude unterordnet. Der Entscheid der Vorinstanzen, wonach das

Bauvorhaben die Ästhetikklausel nicht verletzt, ist deshalb nicht zu

beanstanden.

4.1

Bezüglich Grenzabstand hielt die

Vorinstanz fest, die maximale Geschosszahl sei eingehalten, da das Dachgeschoss

die maximale Kniewandhöhe von 0.8 m nicht überschreite und somit nicht als

Vollgeschoss gelte. Der neue Anbau halte den Grenzabstand Richtung Südwesten ein.

Soweit dieser durch die bestehende Baute nicht eingehalten sei, geniesse sie

Besitzstand und die zusätzliche Unterschreitung durch eine Aussenisolation sei

durch § 56bis Abs. 1 KBV ausdrücklich erlaubt. Allerdings hätte hier

eine Ausnahmebewilligung erteilt werden müssen.

4.2

Die Beschwerdeführer führen dagegen

aus, die Grenzabstände würden unterschritten. Die grosse Dachterrasse müsse als

drittes Geschoss gelten, weshalb ein Grenzabstand von 5,6 m nötig sei und die 4

m gegen Südwesten ungenügend seien. Auch bei Annahme einer zweigeschossigen

Baute würden die Grenzabstände durch die aufgesetzte Fassade am bestehenden

Gebäude mit nur 2,45 m statt 4 m gegen Südwesten deutlich unterschritten. Das

BJD bestätige zwar, dass der Grenzabstand bereits bisher unterschritten gewesen

sei und mit dem Anbringen einer Aussenisolation noch weiter unterschritten

werde. Vorliegend wäre dem Bauherrn jedoch das Anbringen einer Innenisolation

zumutbar, womit der Grenzabstand nicht weiter verringert würde.

4.3

Wie die Vorinstanz richtig

ausgeführt hat, gilt für die Stadt I.___, welche ihre Ortsplanung noch nicht

revidiert hat, laut § 70 Abs. 2 KBV bezüglich Dachausbau § 17bis

aKBV in der Version vom 1. Januar 2012 weiterhin. Gemäss dessen Abs. 1 ist

der Dachausbau ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn bei neuen,

unter dieser Bestimmung erstellten Dachgeschossen die Kniewände, ausserkant

Fassade gemessen, nicht mehr als 0,8 m hoch sind (lit. a); eine architektonisch

und ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich ist und

insbesondere keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen sprechen. Die

feuerpolizeilichen Vorschriften sind einzuhalten (lit. b). Vorliegend ist die

Kniewandhöhe von 0,8 m nicht überschritten, eine architektonisch und ästhetisch

befriedigende Belichtung und Belüftung ist möglich und wie oben ausgeführt,

sprechen auch keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen. Eine

Brandschutzbewilligung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom

11.

April 2023 liegt vor.

Soweit die Beschwerdeführer ausführen,

die Dachterrasse auf dem Neubau müsse als Vollgeschoss gelten, trifft dies

nicht zu. Gemäss § 16ter Abs. 1 KBV sind Vollgeschosse alle

Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Wenn aber

selbst ein Attika- oder Dachgeschoss nicht an die Geschosszahl angerechnet

wird, kann dies erst recht für eine Dachterrasse ohne jeglichen Aufbau nicht zutreffen.

Die gesamte Baute gilt als zweigeschossig.

4.4

Für die zweigeschossige Baute mit

einer Länge von rund 19 m gilt damit gemäss § 70 Abs. 2 KBV i.V.m. § 22 aKBV

i.V.m. Anhang II aKBV ein Grenzabstand von 4.00 m. Ohnehin gilt aber für den

Grenzabstand von öffentlichen Strassen laut § 22 Abs. 3 aKBV die Baulinie,

welche vorliegend ebenfalls bei 4.00 m liegt.

Soweit die Beschwerdeführer die

Unterschreitung des Grenzabstandes in südwestlicher Richtung monieren und die

Anbringung einer Innen- statt einer Aussenisolation fordern, hat die Vorinstanz

richtig ausgeführt, dass der Neubau den geforderten Grenzabstand gemäss

Strassenbaulinie von 4 m exakt einhält und dass das Hauptgebäude bereits im

Ist-Zustand in einem Punkt einen Grenzabstand von nur 2,8 m einhält, der sich

dann der Fassade entlang auf 4 m ausdehnt. Bezüglich dieser Unterschreitung

gilt Besitzstandgarantie und zudem ist im Erschliessungsplan entlang der

jetzigen Fassade eine Vorbaulinie definiert, welche den jetzigen Bestand

schützt. Soweit durch die geplante Aussendämmung von 18 cm bzw. 35 cm der

Grenzabstand weiter unterschritten wird, haben die Vorinstanzen korrekt auf §

56bis KBV verwiesen, wonach die Baubehörde bei Umbauten, durch die

eine verbesserte Energienutzung erreicht wird, insbesondere für Isolationen,

Ausnahmen von den Vorschriften dieser Verordnung gestatten kann, wenn keine

erheblichen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden

und die Verbesserung anders nicht zweckmässig erreicht werden kann. Die beiden

Vor­instanzen haben gestützt auf diese Bestimmung der Aussenisolation

zugestimmt. Aufgrund der eingeschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts als

zweite Beschwerdeinstanz ist dieses nicht berechtigt, in diesen

Ermessensentscheid einzugreifen, welcher ohnehin zweckmässig erscheint.

5.1

Zum Vorgartenschutz, hält die

Vorinstanz fest, soweit die Beschwerdeführer § 3 des Zonenreglements zum

Vorgartenschutz monierten, komme dieser vorliegend nicht zur Anwendung. Die

Parzelle liege zum einen in der Misch- und nicht in der Bauzone. Soweit die

Vorinstanz in der Vergangenheit § 3 des Zonenreglements auch schon auf die

Mischzone angewendet habe, habe sie mit der Bewilligung des vorliegenden

Bauvorhabens deutlich gezeigt, dass sie ihre Praxis zum Vorgartenschutz

aufgeben wolle.

5.2

Die Beschwerdeführer führen

hiergegen aus, auch wenn sich das Bauvorhaben in der Mischzone befinde, so habe

die städtische Baubehörde § 3 des Zonenreglements zum Vorgartenschutz in einem

Entscheid aus dem Jahr 2002 auch auf ein Bauvorhaben an der [...]strasse

angewendet, um das Ensemble als solches zu erhalten. Damals sei nach gängiger

Praxis zum Vorgartenschutz entschieden worden, 1/3 Öffnung ohne Tor oder

Öffnung grösser als 1/3 mit Tor. Dies müsse somit auch vorliegend gelten und es

könne nicht auf der ganzen Breite eine Öffnung mit Parkplätzen bewilligt

werden. Die Praxis sei seither nicht geändert worden. Bei drei anderen

Liegenschaften seien die Gärten vor 2002 geöffnet worden. Eine Begründung,

weshalb jetzt von der Praxis abgewichen werden solle, fehle.

5.3

Das Zonenreglement der Stadt I.___ hält

in § 3 fest, in den Wohnzonen sei der Raum zwischen strassenseitiger Baulinie

und der Grenze der Verkehrsanlage grundsätzlich als Garten zu gestalten. Der

Vorgarten sei gegenüber dem Strassenraum mit einer Einfriedung abzugrenzen. In

Ausnahmefällen dürfe ein Teil, höchstens aber die Hälfte des Vorlandes anders

ausgestaltet werden, sofern die Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale

Charakter des Strassenbildes oder andere schutzwürdige Interessen nicht

beeinträchtigt würden. Soweit mit dem Quartierbild vereinbar, dürfe die

Einfriedung zum Strassenraum nicht mehr als 1/3 der Anstosslänge des

Grundstücks geöffnet werden.

Wie die Vorinstanz auch hier richtig

ausgeführt hat, befindet sich das vorliegend in Frage stehende Grundstück in

der Misch- und nicht in der Wohnzone, weshalb die fragliche Bestimmung

vorliegend grundsätzlich nicht anwendbar ist. Die Beschwerdeführer weisen aber

richtig darauf hin, dass die Baukommission der Stadt I.___ in einem Entscheid

aus dem Jahr 2002 die Praxis zum Vorgartenschutz ausdrücklich auch auf die

Gärten der Liegenschaften an der [...]strasse angewendet hat. Zudem stellte die

Vorinstanz fest, dass die Praxis gemäss einem Entscheid des BJD vom 6. Mai

2003.

auch bei diversen weiteren Liegenschaften an der [...]strasse bestehe.

5.4

Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der

Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor (BGE 126 V 390 E.

6.

S. 392). Die Beschwerdeführer können aus einer bisher geübten Praxis der

Gemeinde – entgegen der gesetzlichen Regelung – nur dann einen Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht für sich ableiten, wenn die Behörde zu erkennen

gibt, dass sie auch in Zukunft entgegen der gesetzlichen Regelung entscheiden

wird. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis

aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen

gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde nicht

über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde zu einer gesetzmässigen Praxis

übergehen (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 S. 112).

Vorliegend hat die Baukommission nicht

begründet, weshalb sie von ihrer früheren Praxis abgewichen ist. Sie hat jedoch

mit dem Entscheid im vorliegenden Verfahren gezeigt, dass sie an ihrer

rechtswidrigen Praxis nicht mehr festhält, sondern entsprechend dem

Gesetzeswortlaut entscheidet, der eben für die Mischzone keine Bestimmungen zum

Vorgartenschutz enthält. Weiter ist zu beachten, dass das heutige

Zonenreglement der Stadt I.___, welches die Bestimmungen zum Vorgartenschutz in

der Wohnzone enthält, aus dem Jahr 2010 stammt. Die in den Entscheiden aus den

Jahren 2002 und 2003 stammende Praxis wurde in dieses Zonenreglement nicht

übernommen, sondern der Vorgartenschutz explizit nur für Grundstücke in der

Wohnzone verankert. Die Beschwerdeführer können daher aus den Bestimmungen zum

Vorgartenschutz in der Wohnzone nichts zu ihren Gunsten ableiten.

6.1

Bezüglich Grünflächenziffer hält die

Vorinstanz fest, diese betrage 30 % und werde eingehalten. Sollte diese durch

ein weiteres Bauvorhaben später unterschritten werden, werde dies erst in jenem

Baubewilligungsverfahren relevant sein.

6.2

Die Beschwerdeführer machen

hiergegen geltend, die Grünflächenziffer liege nicht bei 33,2 % sondern bei nur

31.

%. Zwar sei damit das Mindestmass von 30 % eingehalten, doch würden sich die

neuen Bewohner wohl kaum mit einem Kies- und Sandweg bis direkt vor die Haustür

anfreunden und den Weg früher oder später versiegeln. Aufgrund des fehlenden

Kellerausgangs würden auch Gartengeräteschuppen notwendig werden, womit die

minimale Grünflächenziffer nicht mehr eingehalten wäre. Die jetzige

Gartengestaltung sei unpraktikabel und realitätsfremd.

6.3

Die Beschwerdeführer halten selbst

fest, dass die Grünflächenziffer von 30 % eingehalten sei, weshalb sich

weitere Ausführungen zu diesem Thema erübrigen. Sollte die Grünflächenziffer

durch ein späteres Bauvorhaben überschritten werden, wird dies erst in jenem

Baubewilligungsverfahren zu beachten sein.

7.1

Weiter hält die Vorinstanz fest, soweit

die Beschwerdeführer monierten, der geplante Bau liege quer zur Luftleitbahn

und würde durch den entstehenden Luftstauraum die Lebensqualität vermindern,

was dem Leitbild der Gemeinde widerspreche, werde das Leitbild erst auf die

bevorstehende Ortsplanungsrevision Auswirkungen haben, sei jetzt aber noch

nicht anwendbar.

7.2

Die Beschwerdeführer machen

hiergegen geltend, das räumliche Leitbild der Stadt I.___ verlange auch, dass

die Durchlüftung der Quartiere zu berücksichtigen sei. Ein Grundlagenbericht

zum räumlichen Leitbild verlange auch für das Gebiet [...]weg, die

Luftleitbahnen wiederherzustellen und die Wärmebelastung zu senken. Ein

Quartierriegel würde die Situation noch verschlechtern und die Lebensqualität

im Quartier deutlich vermindern. Indem das BJD argumentiere, diese Berichte

seien erst für die künftige Ortsplanung relevant, verfalle es in Formalismus

und verkenne den klaren politischen Willen der I.___ Behörden.

7.3

Die gesetzliche Grundlage für das

Dispositiv

räumliche Leitbild der Gemeinden besteht in § 9 Abs. 3 PBG. Demnach gibt

die Einwohnergemeinde ihrer Bevölkerung Gelegenheit, sich über die Grundzüge

der anzustrebenden räumlichen Ordnung der Gemeinde zu äussern (Leitbild).

Gemäss § 9 Abs. 4 PBG hat die Ortsplanung das von der Gemeindeversammlung oder

dem Gemeindeparlament verabschiedete Leitbild zu berücksichtigen. Der

Kantonsrat hat zwar eben erst mit Beschluss vom 26. Juni 2024 den

Regierungsrat beauftragt, eine Anpassung des kantonalen Planungs- und

Baugesetzes vorzubereiten, mit der das räumliche Leitbild zu einem

behördenverbindlichen Planungsinstrument weiterentwickelt wird. Das räumliche

Leitbild enthält aber lediglich die Grundzüge, die mit der Ortsplanung

angestrebt werden sollen und auch nur diese sollen behördenverbindlich werden. Zwar

ist im verabschiedeten räumlichen Leitbild der Stadt I.___, welches für die

laufende Ortsplanung zu berücksichtigen ist, auch die Durchlüftung der Stadt ein

Thema, doch resultiert daraus weder jetzt noch nach Inkrafttreten der neuen

Ortsplanung ein Bauverbot für untergeordnete Bauvorhaben wie das Vorliegende.

Beim räumlichen Leitbild geht es um eine gesamtheitliche Betrachtung der

Stadtentwicklung. Die Beschwerdeführer können daraus für das vorliegende

Bauprojekt nichts zu ihren Gunsten ableiten.

8.1 Die Vorinstanz hielt weiter fest, soweit

die Beschwerdeführer die vier Parkplätze monierten und ein erhöhtes

Sicherheitsrisiko wegen eingeschränkter Sicht befürchteten, sei die Rüge

unbegründet, da die Parkplätze in gleicher Manier angeordnet seien wie auf

vielen weiteren Parzellen des Quartiers und weil dort ohnehin langsam zu fahren

sei.

8.2 Hierzu führen die Beschwerdeführer

aus, die geplanten Parkplätze würden nun zwar die gesetzlichen Mindestangaben

erfüllen, doch werde ein praktikables Parkieren nicht möglich sein. Zudem sei

die Sicht in der Kurve eingeschränkt und es ergebe sich ein erhöhtes

Sicherheitsrisiko.

8.3 § 42 KBV enthält Vorschriften

bezüglich Abstellplätze für Motorfahrzeuge. Gemäss Abs. 3 sind für die

Festlegung des Angebotes an Abstellplätzen die im Anhang III aufgeführten

Richtwerte und die jeweilige Norm des Schweizerischen Verbandes der Strassen-

und Verkehrsfachleute sowie allfällige Regelungen der Gemeinde massgebend. Die

Beschwerdeführer halten selber fest, dass die Parkplätze den gesetzlichen

Angaben entsprechen würden. Inwiefern kein praktikables Parkieren möglich sein

soll, führen sie nicht aus. Mit 2,65 m sind die Parkplätze jedenfalls füglich

breit. Soweit die Beschwerdeführer Sicherheitsbedenken geltend machen, kann auf

die Ausführungen der Vor­instanz verwiesen werden. Beim [...]weg handelt es

sich um eine Quartierstrasse, auf welcher mit angepasstem Tempo zu fahren ist

und die meisten Verkehrsteilnehmer werden mit der örtlichen Situation vertraut

sein. Bei diversen weiteren Liegenschaften am [...]weg sind die Parkplätze in

gleicher Manier angeordnet, weshalb kein Grund besteht, die geplante

Parkplatzanordnung für das vorliegende Bauprojekt zu verbieten. Die

Beschwerdeführer gehen auf diese Ausführungen denn auch nicht weiter ein,

weshalb ihre Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet ist.

9. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem

Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 2'400.00 festzusetzen und mit dem geleisteten

Kostenvorschuss zu verrechnen sind.

Die Beschwerdeführer haben zudem der

obsiegenden Bauherrschaft eine Parteientschädigung auszurichten. Dr. Urban

Bieri hat mit Kostennote vom 21. Juni 2024 einen Aufwand von acht Stunden

zu CHF 300.00 zuzüglich Spesen von CHF 72.00 und 8,1 % Mehrwertsteuer

geltend gemacht. Der Aufwand erscheint gerechtfertigt, jedoch kann er mangels

Einreichung einer Honorarvereinbarung lediglich zu einem Stundenansatz von

CHF 280.00 gutgeheissen werden und ist somit auf CHF 2'499.25 (inkl.

Auslagen und MwSt.) festzusetzen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer haben die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'400.00 unter solidarischer

Haftbarkeit zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführer haben der J.___

GmbH unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von CHF 2'499.25

(inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann