Baubewilligung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 30. Januar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Thomann

Ersatzrichter Etter

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-

und Werkkommission der Einwohnergemeinde B.___,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Bau- und Werkkommission der

Einwohnergemeinde B.___ (nachfolgend Bau- und Werkkommission) verfügte an der

Sitzung vom 30. März 2022 den Rückbau der [...] auf Grundstück GB B.___ Nr. [...]

infolge Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe.

2. A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer

oder Bauherr), inzwischen anwaltlich vertreten, erhob dagegen erfolgreich

Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (nachfolgend auch Vorinstanz oder

BJD), welches die Sache der Bau- und Werkkommission zurückwies. Das BJD erwog

mit Verfügung vom 9. Dezember 2022 u.a., die Bau- und Werkkommission habe ihre

Verfügung nur rudimentär begründet (keine Angaben zum gewachsenen Terrain) und

das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers in Zusammenhang mit der Gebäudehöhe

verletzt, namentlich dem Beschwerdeführer keine Möglichkeit zur Stellungnahme

eingeräumt.

3. In der am 11. Mai 2023 erfolgten

Baupublikation wurde das Bauobjekt als bereits ausgeführt beschrieben und

darauf hingewiesen, dass es sich um ein «Ausnahmegesuch zur Überschreitung der

max. Gebäudehöhe um 35 cm» handelt. Zuvor – so beschrieb es der Beschwerdeführer

später (Beschwerde an das BJD vom 6. Oktober 2023) – hatte am 4. Mai 2023 eine

Besprechung im Beisein des Gemeindepräsidenten, des Bauverwalters und des

Präsidenten der Bau- und Werkkommission stattgefunden, an welcher der Bauherr

darauf verwiesen hatte, dass sich die Bauhöhe schwer eruieren lasse, er sich

aber auf eine Höhe von max. 735 cm «einlassen könne» (mithin 35 cm über der

gemäss Zonenreglement zulässigen Gebäudehöhe). Erst im Laufe des

Beschwerdeverfahrens (Eingabe vom 7. Februar 2024) behauptete der

Beschwerdeführer, er habe die Besprechung als mündliche Absprache für die

Baupublikation und Zusicherung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung

verstanden.

4. In Nachgang zur Publikation im

amtlichen Anzeiger gingen Einsprachen ein. In einer Stellungnahme vom 16. Juni

2023 liess der (anwaltlich vertretene) Bauherr ausführen, dass «die Höhe der

Baute in casu nur schwierig bestimmt» werden könne. Die verfahrensgegenständliche

Gebäudehöhe von 7.35 m (bzw. die dafür erforderliche Ausnahmebewilligung) trage

diesem Umstand Rechnung. Die Gebäudehöhe von 7.35 m werde auf dem tiefst

möglichen unteren Messpunkt gemessen, damit «hier» die entsprechenden

«Diskussionen» vermieden würden.

5. Mit Verfügung vom 22. September 2023

verweigerte die Bau- und Werkkommission die Bewilligung für das «Ausnahmegesuch

zur Überschreitung der max. Gebäudehöhe». Da sie einen Rückbau als nicht

verhältnismässig einstufte, wurde auf die Aufforderung zum Rückbau verzichtet

(Duldung).

6. Am 6. Oktober 2023 erhob der Bauherr

beim BJD Beschwerde gegen die Verfügung vom 22. September 2023 und

beantragte – unter Kosten- und Entschädigungsfolge – deren Aufhebung. Implizit

forderte er die Erteilung einer Ausnahmebewilligung («Eine einfache

Ausnahmebewilligung wäre gesetzlich möglich und für die [Einsprecher] erklärbar

gewesen.»).

7. Das BJD wies die Beschwerde mit

Verfügung vom 28. Mai 2024 ab. Inhaltlich verwarf es formelle Beanstandungen

(Ausstand, rechtliches Gehör) und erwog in materieller Hinsicht, dass in der

Vergangenheit auf dem Grundstück diverse Terrainveränderungen vorgenommen

worden waren. Gestützt auf detaillierte Ausführungen zur Bestimmung des

gewachsenen Terrains stellte das BJD eine Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe um 34 cm fest. Es erkannte weder einen Grund für die Erteilung

einer Ausnahmebewilligung («da sich die Situation des Beschwerdeführers nicht

von anderen Grundeigentümern und Bauherren unterscheidet») noch eine

unverhältnismässige Härte, zumal eine Überschreitung von 34 cm nicht

geringfügig sei, das Gebäude auch mit geringerer Höhe hätte realisiert werden

können und der Beschwerdeführer vorliegend trotz entsprechenden Hinweises der

Bau- und Werkkommission, bis zum Abschluss des Bewilligungsverfahren mit den

Bauarbeiten zuzuwarten, den Bau vollendete.

8. Der Bauherr beantragte mit

Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 6. Juni 2024, die Verfügung des BJD vom 28.

Mai 2024 aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Der

Beschwerdeführer hielt fest, dass das Verfahren nur die Bauhöhe betreffe und

stellte eine Ergänzung der Beschwerde in Aussicht. Mit Verfügung vom 11. Juni

2024 wurde ihm Gelegenheit gegeben, seien Beschwerde ergänzend zu begründen.

9. Mit ergänzender Eingabe vom 25. Juni

2024 äusserte sich der Beschwerdeführer im Wesentlichen zur Bauhöhe (und

formulierte einige Hinweise, weshalb eine neutrale Haltung des BJD vermisst

werde, die jedoch explizit «nicht Teil der Beschwerde» seien). Implizit

ersuchte er sodann um einen Augenschein.

10. Die Vorinstanz beantragte mit

Vernehmlassung vom 17. Juli 2024, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen,

unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. Die Bau- und Werkkommission

hatte bereits mit Schreiben vom 20. Juni 2024 auf eine Stellungnahme

verzichtet.

11. Mit Eingaben vom 6. und 29. August

2024 beanstandete der Bauherr die ihm aufgelaufenen Kosten und bekräftigte

seine Haltung, das BJD habe den «falschen» Baum (Kirschbaum «in der Senke»

statt des Apfelbaums «Süd») gewählt, um das gewachsene Terrain zu bestimmen,

welches nicht eine «reine Aufschüttung», sondern «ein Mischgelände mit

gewachsenem und aufgeschüttetem Terrain» darstelle.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist fristgerecht

erhoben worden und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]).

1.2

Die Beschwerde ist schriftlich

einzureichen und mit einem Antrag zu versehen; sie ist zu begründen; die

Beweismittel sind anzugeben (§ 68 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG,

BGS 124.11]). Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde dürfen keinen neuen

Begehren vorgebracht werden (§ 68 Abs. 3 VRG; vgl. für das vorinstanzliche

Verfahren: § 31bis VRG). Hebt das Verwaltungsgericht den

Entscheid oder die Verfügung auf, so entscheidet es grundsätzlich selber in der

Sache. Ausnahmsweise kann es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die

Vorinstanz zurückweisen (§ 72 VRG). Die Baubehörde kann, insbesondere im

Interesse einer zweckmässigen Überbauung, bei landwirtschaftlichen oder

standortbedingten Bauten oder bei aussergewöhnlichen topographischen Verhältnissen

Ausnahmen von den Vorschriften bzgl. Gebäudehöhe gestatten, wenn dadurch keine

öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen verletzt werden (vgl. § 20 KBV).

1.3

Vorliegend beantragt der

Beschwerdeführer, die Verfügung des BJD vom 28. Mai 2024 sei aufzuheben;

unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Neben diesem kassatorischen Antrag

beschränkt sich der Bauherr auf Ausführungen zur Bestimmung des gewachsenen

Terrains resp. der Bauhöhe. Der Beschwerdeführer beanstandet nicht die vorinstanzlichen

Erwägungen, wonach ein Grund für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung fehlt,

namentlich keine aussergewöhnliche individuelle Situation besteht. Er

bestreitet nicht, dass seine Baute im Rahmen der zulässigen Bauhöhe hätte

realisiert werden können. Der Beschwerdeführer begründet weder eine

unverhältnismässige Härte, noch stellt er in Frage, trotz entsprechenden

Hinweises der Bau- und Werkkommission, bis zum Abschluss des Bewilligungsverfahrens

mit den Bauarbeiten zuzuwarten, den Bau vollendet zu haben. Der Bauherr legt

keine privaten Interessen dar, welche die von der Vorinstanz geschilderten

öffentlichen Interessen (Rechtsgleichheit und bauliche Ordnung, namentlich der

Zonenvorschriften) überwiegen, zumal die kommunale Baubehörde auf eine

Rückbauanordnung verzichtete (was seine privaten Interessen relativiert).

Schliesslich macht der Beschwerdeführer auch keinen Vertrauensschutz (mehr)

hinsichtlich der angeblich durch kommunale Behörden zugesicherten

Ausnahmebewilligung geltend und belässt es beim Zitat der Vorinstanz, dass

diesbezüglich der Nachweis fehle. Zusammenfassend bringt der Beschwerdeführer

nichts vor, was für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung spricht.

1.4

Mit seiner auf die Bauhöhe

limitierten Argumentation verkennt der Beschwerdeführer, dass er ursprünglich

um eine Ausnahmebewilligung ersucht hatte und in der Baupublikation vom

11.

Mai 2023 das bereits erstellte Bauobjekt resp. der Streitgegenstand

als «Ausnahmegesuch zur Überschreitung der max. Gebäudehöhe um 35 cm»

beschrieben wurde. Ob die Baute 34 cm zu hoch ist oder nicht, ist in Bezug

auf die Voraussetzungen zur Erteilung der Ausnahmebewilligung untergeordnet, da

diese Höhenüberschreitung im Gesuch um Ausnahmebewilligung inkludiert war.

Entsprechend erübrigt sich ein Augenschein. Indem er seine Begründung nun auf

die ursprünglich unbestrittene Gebäudehöhe beschränkt, bringt der

Beschwerdeführer nicht nur neue tatsächliche Behauptungen vor, sondern zielt

auf eine ordentliche Baubewilligung ab (also eben keine Ausnahmebewilligung).

Damit begibt er sich in Widerspruch zur Baupublikation und beantragt etwas

anderes als vor der kommunalen Baubehörde. Dies ist als unzulässig einzuordnen,

zumal er – immerhin damals anwaltlich vertreten – vor der Bau- und

Werkkommission bewusst und explizit «Diskussionen» bzgl. Bauhöhe und

gewachsenem Terrain vermied (und die Überschreitung von max. 35 cm

akzeptierte). Vor Verwaltungsgericht sind keine neuen Begehren zulässig (vgl. § 68 Abs. 3 VRG), weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Das

Verwaltungsgericht kann – nachdem initial explizit und ausschliesslich um eine

Ausnahmebewilligung ersucht wurde – weder (reformatorisch) eine ordentliche

Bewilligung erteilen noch die Vorinstanz oder die Bau- und Werkkommission

diesbezüglich anweisen.

2.

Selbst wenn der Beschwerdeführer aber

vor Verwaltungsgericht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung beantragt hätte,

wäre dieses Begehren abzuweisen gewesen. Wie die Vorinstanz gestützt auf § 67 Abs. 1 KBV richtig festgestellt hat, liegen keine ausserordentlichen

Verhältnisse vor und die Nichterteilung der Ausnahmebewilligung bedeutet für

den Beschwerdeführer auch keine unverhältnismässige Härte. Die Erteilung von

Ausnahmebewilligungen ist im Übrigen von einem grossen Ermessen geprägt und die

Kognition des Verwaltungsgerichts ist diesbezüglich ohnehin eingeschränkt (vgl.

§ 67bis Abs. 2 VRG).

3.

Bei diesem Ausgang hat der

Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00 festzusetzen

sind. Es erfolgt eine Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss. Eine

Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht geschuldet

(§ 77 Satz 2 VRG).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten werden kann.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Blut-Kaufmann