Baubewilligung / Erschliessung und Überbauung Chrützeralp

Verwaltungsgericht

Urteil vom 9. März 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Kurt

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde […], vertreten durch Rechtsanwalt Christian

Rudolf von Rohr,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Erschliessung und Überbauung B.___

zieht das

Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ reichte am 27. Januar 2020 ein

Baugesuch betreffend Überbauung «B.___» (nachfolgend C.___) mit drei

Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück [...] ein (Baugesuchnummer: […]. Zudem ersuchte

sie am 29. April 2020 um Bewilligung der Erschliessung C.___ Grundstück [...]

(Baugesuchnummer: […]. Die Baukommission der Einwohnergemeinde […] (nachfolgend

Baukommission) wies die beiden Baugesuche mit zwei separaten Verfügungen vom

23. März 2021 ab.

2. Die von der A.___ beim Bau- und

Justizdepartement (BJD oder nachfolgend auch Vorinstanz) dagegen erhobene

Beschwerde vom 6. April 2021 wurde gutgeheissen. Die Verfügungen der

Baukommission vom 23. März 2021 betreffend Überbauung und Erschliessung C.___

wurden aufgehoben und die Baukommission angewiesen, das Baugesuch betreffend

Erschliessung zu publizieren und sodann beide Baugesuche zu vereinen und

gemeinsam in einer einzigen Verfügung zu behandeln sowie allen Parteien zu

eröffnen.

3. Mit Verfügung vom 30. August 2023 hiess

die Baukommission den Antrag von E.___ auf Abweisung des Baugesuchs der A.___ gut

und wies das Baugesuch ab (Ziffern 4 und 5), wobei sie die beiden Verfahren

(Überbauung und Erschliessung) unter dem wesentlichen Verfahren der Überbauung

vereinte und gleichsam abhandelte.

4. Eine von der A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin)

am 18. September 2023 dagegen erhobene Beschwerde wies das BJD am 27. Juni

2024 ab.

5. Am 11. Juli 2024 reichte die

Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller, beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 ein.

Sie beantragte, diese Verfügung sowie die Ziffern 4, 5 und 8 (Gebühren) der

Verfügung der Baukommission vom 30. August 2023 seien aufzuheben und es

sei das Baugesuch betreffend Erschliessung und Überbauung der A.___ zu

bewilligen sowie der Antrag der Einsprache von E.___ abzuweisen; eventualiter

sei die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 aufzuheben und die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; subenventualiter sei die

Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 sowie die Verfügung der Baukommission vom

30. August 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die

Baukommission zurückzuweisen. Die Verfahrenskosten und Parteientschädigungen

(Ziffer 2 und 3 der Verfügung vom 27. Juni 2024) seien gemäss Ausgang des

Beschwerdeverfahrens neu festzusetzen und aufzuerlegen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

6. Sowohl die Vorinstanz als auch die

Baukommission, letztere anwaltlich vertreten durch Rechtsanwalt Christian

Rudolf von Rohr, beantragten in ihren Vernehmlassungen vom 13. bzw. 30. August

2024 im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Abweisung der Beschwerde, unter

Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61 sowie § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Sie ist frist- und formgerecht

erfolgt (§ 67 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die

Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Baukommission begründete den

Bauabschlag zusammengefasst damit, dass die geplante Erschliessung der

Mehrfamilienhäuser infolge Verletzung des Waldabstandes nicht bewilligungsfähig

sei. Als Folge davon könnten auch die geplanten Mehrfamilienhäuser nicht

bewilligt werden. Die Beschwerdeführerin stellte sich im verwaltungsinternen

Beschwerdeverfahren auf den Standpunkt, die geplante Erschliessungsanlage sei

aus Vertrauensschutz nochmals zu bewilligen. Diese Auffassung teilte die

Vorinstanz nicht. Es wird im Folgenden, soweit erforderlich, auf die einzelnen

Argumente eingegangen werden.

3.

Der Grundsatz von Treu und Glauben

(Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft, BV, SR 101) statuiert ein Verbot widersprüchlichen

Verhaltens und verleiht einer Person unter gewissen Umständen Anspruch auf

Schutz ihres Vertrauens auf die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser

Anspruch hindert die Behörden, von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch

wenn sie dieses zu einem späteren Zeitpunkt als unrichtig erkennen. Potenzielle

Vertrauensgrundlage sind dabei alleine jene behördlichen Handlungen, die sich

auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende Angelegenheit beziehen und von

einer Behörde ausgehen, die für die betreffende Handlung zuständig ist oder die

der Rechtsuchende aus zureichenden Gründen für zuständig hält. Individuelle

Dispositiv

Auskünfte und Zusicherungen sind demnach typische Beispiele für

Verwaltungsakte, die beim Bürger Vertrauen wecken können. Das Vertrauen ist

allerdings nur schutzwürdig, wenn der Rechtsuchende die Unrichtigkeit der

Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte und er im Vertrauen auf die

Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne Nachteil rückgängig machen

kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, wenn die gesetzliche Ordnung

zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der Verwirklichung des Sachverhalts

geändert hat (vgl. BGE 148 II 233 E. 5.5.1 sowie Urteil 1C_703/2020 vom 13.

Oktober 2022 E. 6.2 und 1C_187/2022 vom 28. Februar 2023 E. 6.4).

Zudem muss das Interesse am

Vertrauensschutz das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven

Rechts überwiegen (vgl. BGE 143 V 95 E. 3.6.2). Die Rechtsfolge des begründeten

Anspruchs auf Vertrauensschutz besteht primär in der Bindung der

Behörde an die von ihr geschaffene Vertrauensgrundlage. Falls

das öffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung vorzugehen

hat, fällt nur eine Entschädigung in Betracht (vgl. Urteil 2C_960/2013,

2C_968/2013, 2C_973/2013 vom 28. Oktober 2014 E. 3.5.1).

4.1 Dem vorliegenden Verfahren liegt

folgende Vorgeschichte zugrunde: Durch die vorherige Eigentümerin des

Grundstücks [...] wurden am 27. Juni 2017 bzw. 5. Juli 2017 bereits zwei

separate Baugesuche Überbauung C.___ mit drei Mehrfamilienhäusern bzw.

Erschliessung C.___ eingereicht. Diese wurden mit je separater Verfügung der

Baukommission vom 20. März 2018 unter Auflagen rechtskräftig bewilligt. Dabei

wurde festgehalten, dass die beiden Bauvorhaben als Ganzes realisiert werden

müssten bzw. die geplante Erschliessung nur ausgeführt werden könne, wenn die

drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden. Der Waldabstand war bereits im

früheren Baubewilligungsverfahren betreffend Überbauung ein Einsprachepunkt.

Die Baukommission hielt damals fest, der Waldabstand betrage 6 m (vgl. Beilage

4 und 5 zur Beschwerde an die Vorinstanz). Beide Baubewilligungen wurden in der

Folge bis am 2. April 2020 verlängert.

4.2 Am 9. Oktober 2019 erwarb die

Beschwerdeführerin das Eigentum am Grundstück [...]. Da an der bereits

bewilligten Überbauung noch Veränderungen vorgenommen werden sollten (54

anstatt 33 Wohnungen), reichte die Beschwerdeführerin am 27. Januar 2020 diesbezüglich

ein neues Baugesuch ein. Im Weiteren ersuchte sie mit E-Mail vom

6. Februar 2020 beim damaligen Bauverwalter bezüglich Strassenprojekt

(Erschliessung) formell um die Baufreigabe, welche ihr mit E-Mail vom 1. April

2020 schliesslich verweigert wurde. Die Beschwerdeführerin reichte am

29. April 2020 aufgrund der erloschenen Geltungsdauer der Baubewilligung

aus dem Jahr 2018 auch eine Baubewilligung für die Erschliessung ein.

5.1 Es ist damit festzuhalten, dass die

ursprünglichen Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 erloschen sind, weshalb die

Baukommission neu über die Baugesuche befinden musste. In Übereinstimmung mit

den Ausführungen der Vorinstanz bilden die Baubewilligungen aus dem Jahr 2018

keine Vertrauensgrundlage im Hinblick auf die Erteilung einer neuen

Bewilligung. Nach Ablauf ihrer Geltungsdauer sind Baubewilligungen nicht mehr

mit einer vorbehaltslosen Auskunft oder Zusicherung gleichzusetzen, zumal das

Erlöschen der Geltungsdauer es gerade ermöglichen soll, früher bewilligte, aber

noch nicht realisierte Bauvorhaben in einem neuen Baubewilligungsverfahren auf

ihre Vereinbarkeit mit dem geltenden Recht zu überprüfen und sie gegebenenfalls

an neue Vorschriften anzupassen. Andernfalls macht die ausdrückliche Befristung

der Geltungsdauer der Baubewilligung in § 10 Abs. 1 KBV keinen Sinn.

5.2 Der Umstand, dass vorliegend im

Zeitpunkt der Einreichung der neuen Baugesuche im Jahr 2020 keine neuen

Vorschriften einzuhalten waren, ändert daran nichts. Eine abgelaufene

Baubewilligung gibt grundsätzlich keinen Anspruch auf nochmalige Bewilligung,

unabhängig davon, wie sich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der neuen

Baugesuche präsentiert. Vielmehr darf bzw. muss es der zuständigen Behörde

möglich sein, auch anders zu entscheiden, dies gilt umso mehr als sich im

Rahmen des neuen Baubewilligungsverfahrens Hinweise ergeben, dass die Sach-

oder Rechtslage früher falsch beurteilt wurde (vgl. E. II. 9.1 in diesem

Urteil). Zudem ist vorliegend zu berücksichtigen, dass das Baugesuch betreffend

Überbauung in geänderter Form eingereicht wurde, insbesondere auch deutlich

mehr Wohneinheiten geplant wurden. Mit Blick auf den Inhalt der ursprünglichen

Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 musste der Beschwerdeführerin bewusst sein,

dass die Erschliessung von der Bewilligung dieses geänderten Bauvorhabens

abhängig ist und sie damit automatisch das Risiko eingeht, dass sich je nach

Ausgang des Verfahrens betreffend Überbauung auch die Erschliessung nicht mehr

realisieren lässt.

6.1 Die Beschwerdeführerin stützt sich

in ihrer Argumentation aber nicht einzig auf die erloschenen Baubewilligungen

aus dem Jahr 2018, sondern macht geltend, die gesamte Situation, also auch das

Verhalten der Behörden, insb. im Vorfeld der auslaufenden Bewilligung sei zur

Beurteilung des Vorliegens einer Vertrauensgrundlage heranzuziehen. Dabei

verweist die Beschwerdeführerin auf die eingereichte E-Mail-Korrespondenz

zwischen ihr und der Baubehörde sowie auf die Ausführungen in einem Protokoll

(Besprechung auf dem Bauamt) betreffend Wohnüberbauung C.___ vom 28. März 2018,

aus welchem hervorgeht, dass der Plan mit einem Waldabstand von 6 m verbindlich

sei und als Grundlage für ein neues Baueingabeprojekt übernommen werden könne (vgl.

u.a. Beilage 6 zur Beschwerde vom 18. September 2023). Aus der

eingereichten Korrespondenz geht hervor, dass die Beschwerdeführerin seit Juli

2019 in schriftlichem und mündlichem Austausch mit dem Bauamt bzw. dem

Bauverwalter betreffend das Bauvorhaben stand. Dabei war auch der Waldabstand unter

Bezugnahme des vorerwähnten Protokolls ein Thema.

6.2 So wird im E-Mail des Architekten

der Beschwerdeführerin vom 9. Juli 2019 an das Bauamt betreffend Vorabklärungen

Baugesuch und Machbarkeit C.___ die Frage aufgeworfen, ob sie davon ausgehen

dürften, dass die Waldabstandslinie gemäss der Bestätigung der Baukommission im

Protokoll vom 28. März 2018 und gemäss den eingereichten Anhängen

weiterhin gelte. Eine unmittelbare Antwort auf diese Frage findet sich im

beigelegten E-Mail-Verkehr nicht. Dem Bauamt wurde mit E-Mail vom gleichen Tag

aber Vollmacht erteilt, dem Architekten gegenüber Auskunft zu erteilen und

offenbar fand am 10. Juli 2019 ein Telefonat zwischen dem Architekten und F.___

vom Bauamt statt. Das geht aus dem E-Mail des Architekten der

Beschwerdeführerin vom 10. Juli 2019 hervor. Diesem E-Mail an das Bauamt

betreffend Vorbereitung Baugesuch C.___ wurde ein Plan angehängt, auf dem die

exakten Abstände und Masse eingetragen waren. Die Beschwerdeführerin fragte an,

ob sie für das Baugesuch u.a. davon ausgehen könnten, dass die Abstände wie im

Plan aus der Grobschätzung des Bauamtes plus/minus ok seien. Das Bauamt

bestätigte mit Antwort auf diese E-Mail am 11. Juli 2019, dass 3-geschossig

(Richtung Freihaltezone 2-geschossig) mit der ausgewiesenen Gebäudelänge die

Abstände eingehalten seien. Gebäudehöhe, Geschossigkeit etc. sei nicht

kontrollierbar. Es ist mit Blick auf den Gesamtkontext nicht klar, ob sich diese

Auskunft auch auf den Waldabstand bezog, was aber mit Blick auf nachfolgende

Ausführungen offengelassen werden kann.

6.3. So oder anders betraf diese Antwort

des Bauamtes eine Voranfrage im Hinblick auf die Vorbereitung eines Baugesuchs,

womit es grundsätzlich an der Verbindlichkeit der Auskunft fehlt (vgl. hierzu

auch § 6 Abs. 2 des Baureglements […], Stand 1. Januar 2025 [abrufbar unter:

www.[...].ch/Verwaltung/Reglemente] sowie auch bereits Baureglement, genehmigt

20. August 2019 [https://planregister-data.so.ch/public/[…]/107-BR-2019.pdf]

und Baureglement, genehmigt 26. Mai 1982

[https://planregister-data.so.ch/public/[…]/107-BR-1982.pdf]). Zudem enthalten

die Angaben des Bauamtes keinerlei Auskünfte oder Zusicherungen mit Blick auf

die Bewilligungsfähigkeit oder allgemein den Ausgang des

Bewilligungsverfahrens. Solches wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht

behauptet. Zudem ist festzuhalten, dass dem Bauamt gemäss § 2 Abs. 3 Baureglement [...] zwar die Prüfung der Baugesuche obliegt, es aber nur

Bewilligungen von Bauvorhaben erteilt, gegen die keine Einsprache vorliegen (§ 2 Abs. 4 Baureglement [...]). Das musste auch der Beschwerdeführerin als

erfahrene und professionelle Bauherrschaft bewusst sein. Insofern konnte sie

ohnehin nicht davon ausgehen, dass es sich um eine verbindliche Auskunft der

sachlich zuständigen Behörde handelt. Abgesehen davon ist nicht einzig die

Frage des Waldabstandes betreffend generelle Bewilligungsfähigkeit der

Bauvorhaben relevant, weshalb die Beschwerdeführerin ohnehin zu keinem

Zeitpunkt davon ausgehen durfte, einer Bewilligung stehe nichts entgegen.

6.4 Die weitere, von der

Beschwerdeführerin eingereichte Korrespondenz bestätigt das. So teilte der

Bauverwalter der Beschwerdeführerin am 2. September 2019 seine

Grundsatzhaltung mit, wonach Voranfragen oder auch Vorentscheide in der Regel

ineffizient und gemäss PBG auch nicht vorgesehen seien. Abschliessend

entscheide die Baukommission und nicht die Bauverwaltung. Er schlage vor, das

Baugesuch einzureichen. Auch im E-Mail vom 18. September 2019 teilte der

Bauverwalter mit, seine Stellungnahme erfolge unter dem ausdrücklichen

Vorbehalt einer eingehenderen Überprüfung im Baugesuchsverfahren. Es ist daher

nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführerin behauptet, man habe sie

glauben lassen, der Bewilligungserteilung stehe -ausser ein paar formellen

Hürden- nichts im Weg. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine

Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin, welche aber keine Grundlage in einer

Auskunft oder Zusicherung der zuständigen Behörde findet.

7.1 Eine Vertrauensgrundlage lässt sich

im Weiteren auch nicht aus dem E-Mail des Bauverwalters vom 13. Februar 2020 ableiten.

Darin teilte er der Beschwerdeführerin auf deren Gesuch um formelle Baufreigabe

betreffend Erschliessung zwar mit, die Baukommission habe am Mittwoch,

12. Februar 2020 die Realisation der drei Mehrfamilienhäuser im Fall der

Beschwerdeführerin als sicher beurteilt. Die Baufreigabe wurde ihr dabei aber

unter der Bedingung des Einreichens eines Kapitalnachweis oder einer

Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben und damit nicht vorbehaltslos

erteilt. Am 1. April 2020 teilte die Beschwerdeführerin dem Bauverwalter zwar

mit, die Bank habe ihr betreffend Finanzierungsbestätigung mitgeteilt, dass

dies grundsätzlich möglich sei (E-Mail vom 31. März 2020). Eine

Finanzierungsbestätigung lag aber nicht vor, womit die Bedingung vor Ablauf der

ursprünglichen Baubewilligung nicht erfüllt war.

7.2 Dabei erscheint es weder

gesetzeswidrig noch fadenscheinig, dass die Baubehörde die formelle Baufreigabe

für die Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer

Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei

Mehrfamilienhäuser) knüpfte. Vor dem erwähnten Hintergrund, dass die beiden

Bauvorhaben bereits gemäss der Baubewilligungen 2018 als Ganzes realisiert

werden mussten und die geplante Erschliessung nach wie vor nur ausgeführt

werden konnte, wenn auch die drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden,

erscheint es vielmehr angezeigt, dass die Gemeinde eine solche Bestätigung für

beide Vorhaben einforderte und die Baufreigabe für die Erschliessung davon

abhängig machte. Zudem scheint es auch nachvollziehbar, dass die Baufreigabe

einen Tag vor Ablauf der Baubewilligung schliesslich nicht mehr erteilt wurde,

zumal die blosse Ausführung von Grabarbeiten nicht als Baubeginn gilt (§ 10 Abs. 1 KBV).

7.3 Abgesehen davon, ist ohnehin nicht

ersichtlich und wird auch nicht begründet, inwiefern dieses E-Mail vom 13.

Februar 2020, überhaupt zu den von der Beschwerdeführerin behaupteten

Investitionen geführt haben soll (vgl. Beilage 18 zur Beschwerde an BJD).

Vielmehr scheint es sich hierbei um Aufwendungen zu handeln, die im

Zusammenhang mit dem Grundstückkauf sowie der Vorbereitung des geänderten

Baugesuchs stehen und bereits zu einem früheren Zeitpunkt getätigt worden sein

mussten. Ein Kausalzusammenhang lässt sich damit jedenfalls nicht erstellen.

8.1 Es wird nicht in Abrede gestellt,

dass die vorhandenen Akten darauf hinweisen, die Baukommission sei

grundsätzlich immer noch von der Bewilligungsfähigkeit eines Waldabstandes von

6 m ausgegangen. Diese positive Grundhaltung sowie die damit verbundenen

Bestrebungen der Gemeinde, die Beschwerdeführerin betreffend Waldabstand zu

unterstützen, dürfen aber nicht mit einer verbindlichen Auskunft oder

Zusicherung gleichgesetzt werden, was auch der Beschwerdeführerin als

professionelle Bauherrschaft bewusst sein musste. Mit E-Mail vom 14. Mai 2020

informierte der Bauverwalter die Beschwerdeführerin zwar darüber, dass das

Bauamt und der Gemeinderat der Meinung seien, im Sinne einer guten Bebaubarkeit

der C.___ sei ein Waldabstand von 6 m gerechtfertigt. Entsprechend seien die

Waldbaulinien so in ihren Nutzungsplänen der in Revision stehenden Ortsplanung

festgehalten (Vorprüfung beim Kanton). Diese Auskunft der Gemeinde zeigt aber

insbesondere auch, dass der Waldabstand Teil einer laufenden Planung darstellt

und deshalb noch nichts verbindlich oder definitiv ist. So wies der

Bauverwalter im selben E-Mail auch explizit darauf hin, die Legalität zur

Erteilung einer Baubewilligung sei damit noch nicht gegeben. Insofern ist dieses

E-Mail vom 14. Mai 2020 als Information betreffend das weitere Vorgehen zu

verstehen und erfüllt die Voraussetzungen für eine Vertrauensgrundlage nicht.

8.2 Unter dieser Prämisse ist auch der nachfolgende

E-Mail-Verkehr vom 19. und 20. Mai 2020 zwischen G.___ (Verantwortlicher

Teil-Erschliessungsplan) und H.___ (Leiter Nutzungsplanung ARP), wonach der

Waldabstand von 6 m als plausibel erscheine, einzuordnen. Es handelt sich um

unverbindliche, informelle Einschätzungen im Rahmen der angekündigten,

laufenden Planung. Der Umstand, dass die Gemeinde in der Folge im Rahmen einer

Teiländerung des Erschliessungsplans C.___ für den Abstand zum Wald im

Nordosten der Parzelle [...] 6 m Waldbaulinien definierte (vgl. S. 10 Raumplanungsbericht zum Teilerschliessungsplan C.___ vom

10. Juni 2020, vom Gemeinderat zuhanden der kantonalen Vorprüfung und der

Mitwirkung verabschiedet, Beilage 14 zur Beschwerde an die Vorinstanz), war ebenfalls

ein weiterer Schritt im vorangekündigten Prozess, der aber einen Waldabstand

von 6 m weder zusichert noch eine verbindliche Auskunft darstellt.

8.3 Mit Blick auf diese Ausgangslage fehlt

es daher an einer Vertrauensgrundlage seitens der zuständigen Baubehörde. Die

Beschwerdeführerin durfte jedenfalls auch im Verlauf des weiteren

Baubewilligungsverfahrens nicht darauf vertrauen, dass die Erteilung der

Baubewilligung quasi nur eine Formsache sei. Solches wurde ihr von der

Baukommission auch nie mitgeteilt oder suggeriert, zumal die Beschwerdeführerin

auch am 14. Mai 2020 nochmals explizit darauf hingewiesen wurde, die Legalität

zur Erteilung einer Baubewilligung sei noch nicht gegeben. Der

Beschwerdeführerin musste daher klar sein, gerade auch aufgrund der nötig

gewordenen zusätzlichen Planung sowie der ausstehenden Vorprüfung durch den

Kanton, dass zahlreiche Unsicherheitsfaktoren bestanden. Sämtliche (auch im

Verlauf des Baubewilligungsverfahrens) getätigten Investitionen erfolgen daher

auf ihr eigenes Risiko. Im Ergebnis hat sich das unternehmerische Risiko,

welches die Beschwerdeführerin bereits durch die Erweiterung des Bauvorhabens

eingegangen ist, nicht ausbezahlt.

9.1 Im Weiteren fehlen, entgegen der

Vorbringen der Beschwerdeführerin, Hinweise auf ein rechtsmissbräuchliches

Verhalten der zuständigen Baubehörde. Aus der Stellungnahme des ARP vom 21.

Januar 2021 im Rahmen der kantonalen Vorprüfung des Erschliessungsplanes C.___

geht die Planungsgeschichte des Areals C.___ hervor (vgl. Beilage 15 zur

Beschwerde an die Vorinstanz). Offenbar stützte sich der Waldabstand von 6 m noch

auf einen Gestaltungsplan aus dem Jahr 2001, welcher am 1. Juli 2008 vom

Regierungsrat aber aufgehoben wurde, wobei diese Aufhebung gemäss dem

zugrundeliegenden Beschluss des Gemeinderates vom 30. Januar 2007 bewirke, dass

für das Grundstück die normalen Bestimmungen des Zonenplans W3 inkl.

Waldabstand gelte. Damit fehlte bereits 2018 eine Grundlage für den Waldabstand

von 6 m. Die Gemeinde ging aber damals (fälschlicherweise) noch immer von der

Gültigkeit der Pläne mit einem Waldabstand von 6 m aus (vgl. auch Protokoll vom

28. März 2018, Beilage 6 zur Beschwerde bei der Vorinstanz). Im Sinne der

Gleichbehandlung und der Gutgläubigkeit an vorhergehende Beschlüsse folgte die

Baubehörde auch mit Blick auf das neue Baugesuch betreffend Überbauung zunächst

den Erwägungen dieser vorhergehenden Baubewilligung (vgl. Stellungnahme des ARP

vom 21. Januar 2021). Das ändert aber, wie bereits ausgeführt, nichts daran,

dass die Baubehörde betreffend Waldabstand oder genereller

Bewilligungsfähigkeit keine verbindlichen Auskünfte oder Zusicherungen machte.

9.2 In der Folge führte

das ARP in der vorerwähnten Stellungnahme aber aus, bestehende Bauabsichten

hätten sich an den planerischen Rahmenbedingungen (gesetzliche Vorgaben,

rechtskräftige Nutzungspläne) zu orientieren und nicht umgekehrt. Die

vorübergehend geringer als 20 m festgesetzte Waldbaulinie (und im konkreten

Fall auch nicht die fehlerhafte Baubewilligung aus dem Jahr 2018 mit

Waldabständen von 6 m) seien ein Grund, bei einer neuen Festlegung von

Waldbaulinien vom gesetzlich vorgegebenen Wert von 20 m abzuweichen. Dies habe

der Gemeinderat in seinem Entscheid zur Aufhebung des Gestaltungsplans 2001

deutlich gemacht. Aufgrund der Topografie sei allenfalls eine geringe

Unterschreitung des Waldabstandes denkbar, aber sicher nicht ein solcher von 6

m.

9.2 Es scheint daher nachvollziehbar und

den Ausführungen des ARP geschuldet, dass die Gemeinde in der Folge wegen des

Waldabstandes doch nicht von der Bewilligungsfähigkeit der Bauvorhabens

ausging. Der Umstand, dass dies unerwartet kam, begründet aber noch keinen

Rechtsmissbrauch. Jedenfalls ist auch mit Blick auf den Ablauf des

Baubewilligungsverfahrens kein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der zuständigen

Baubehörde erkennbar.

9.3 So ergeben sich keine Hinweise, dass

das Bauamt oder die Baukommission das Verfahren betreffend das neu eingereichte

Baugesuch (Überbauung) vom 27. Januar 2020 absichtlich verschleppten oder

die Beschwerdeführerin hinhielten mit dem Ziel, die früher erteilten

Baubewilligungen, insbesondere die Baubewilligung betreffend Erschliessung

erlöschen zu lassen. Mit Blick auf die soeben gemachten Ausführungen muss

vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde dem Bauvorhaben

grundsätzlich wohlwollend gegenübergestanden hat. Zudem ist aus den Vorgaben in

§ 5 Abs. 1 KBV ersichtlich, dass die vom Bauamt im Zusammenhang mit der

Überbauung nachgeforderten Unterlagen bei einer Publikation vorliegen müssen

und es sich nicht um «Schikane» oder ein Hinauszögern handelt. Dabei ist auch der

Umstand, dass das Einreichen einer Visualisierung gemäss § 5 Abs. 2 KBV verlangt

wurde, nicht zu beanstanden. Wie bereits ausgeführt ist es auch nicht

fadenscheinig, dass der Bauverwalter die formelle Baufreigabe für die

Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer

Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei

Mehrfamilienhäuser) knüpfte.

10. Mit Blick auf diese Ausgangslage sind

die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes nicht erfüllt. Der Umstand, dass die

Bewilligung letztlich mit der Begründung des fehlenden Waldabstandes verweigert

wurde, ändert daran nichts. So oder anders, auch unter Berücksichtigung

sämtlicher von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Umstände, sind keine

Vertrauensgrundlagen oder ein Rechtsmissbrauch ersichtlich, weshalb die

Vorinstanz die Beschwerde im Ergebnis zu Recht abgewiesen hat. Es kann daher auch

offenbleiben, ob eine Bindung an die Vertrauensgrundlage zu bejahen wäre oder

aufgrund des überwiegenden öffentlichen Interesses an der Einhaltung des

Trennungsprinzips lediglich ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens

wegen falscher Auskunft anzuerkennen wäre. Eine Abwägung zwischen den

Interessen am Vertrauensschutz und denjenigen an der richtigen Durchsetzung des

objektiven Rechts erübrigt sich bei Verneinung des Vertrauensschutzes, weshalb auf

die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht einzugehen ist und

auch die Vorinstanz sich nicht näher damit zu befassen hatte.

11. Im Weiteren kann der Vorinstanz

zugestimmt werden, dass die Durchsetzung des behaupteten Anspruchs auf

Erschliessung des Grundstückes ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden

Verfahrens bildet, sondern gemäss § 101 Abs. 5 PBG mit verwaltungsgerichtlicher

Klage geltend zu machen wäre.

12. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die

Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Es

ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befragung der involvierten Personen

(Vertreter der Beschwerdeführerin, Bauverwaltung und Verantwortlicher des ARP)

am Ausgang des Verfahrens etwas ändern könnten, zumal sich der E-Mail-Verkehr

aus den Akten ergibt. Für die Feststellung des Sachverhaltes erscheinen die

Aussagen der involvierten Personen nicht zielführend, zumal es sich weder beim

Bauverwalter noch des Verantwortlichen des ARP um die zuständige Baubehörde

handelt und infolge Zeitablaufs nicht davon auszugehen ist, die Beteiligten

vermögten sich an konkrete Auskünfte zu erinnern. Auch der Beizug der früheren

Baugesuchsunterlagen ist nicht erforderlich, zumal der Vertrauensschutz

vorliegend nicht davon abhängt, ob die Baugesuche betreffend Erschliessung

identisch waren. Entsprechend sind diese beiden Beweisanträge der

Beschwerdeführerin abzuweisen.

13. Die

Beschwerdeführerin macht überdies geltend, die Ausrichtung einer

Parteientschädigung an die Gemeinde im vorinstanzlichen Urteil rechtfertige

sich unabhängig des Verfahrensausganges nicht, da mit Blick auf ihre

Ausführungen und die eingereichten Unterlagen in aller Klarheit aufgezeigt

werde, dass der Vertrauensschutz zu bejahen sei und sich die Gemeinde ihr

gegenüber rechtsmissbräuchlich verhalten habe. Eine spezielle Komplexität sei

daher abzulehnen. Mit Blick auf die Erwägungen in diesem Urteil kann diesen

Ausführungen nicht gefolgt werden. Den am Verfahren beteiligten Behörden werden

in der Regel zwar keine Parteientschädigungen zugesprochen oder auferlegt (§ 39

Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist aber nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz mit

Blick auf die sich stellenden Rechtsfragen von einer hohen Komplexität ausging.

Zudem kann der Entscheid mit weitreichenden Konsequenzen auch in

vermögensrechtlicher Hinsicht für die Gemeinde verbunden sein. Mit Blick darauf

sowie den Umstand, dass es sich um eine kleinere Gemeinde handelt, durfte

ausnahmsweise eine Parteientschädigung zugunsten der Gemeinde festgelegt

werden.

Die Beschwerde erweist sich als

unbegründet und ist abzuweisen.

14. Die Prozesskosten (Gerichtskosten

und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106

- 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang

des Verfahrens auferlegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt. Somit hat sie die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 3’000.00 festzusetzen sind, zu bezahlen. Sie werden mit

dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Entsprechend ist der

Beschwerdeführerin auch keine Parteientschädigung auszurichten (§ 77 VRG).

15. Die sich stellenden Rechtsfragen sowie die Bedeutung des

Ausgangs des Verfahrens haben sich gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz nicht

verändert, weshalb der Gemeinde auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren

aufgrund der hohen Komplexität und dem Umstand, dass insbesondere Rechtsfragen

zu beurteilen waren, eine Entschädigung zuzusprechen ist.

Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens hat

die Beschwerdeführerin der durch Rechtsanwalt Christian von Rohr vertretenen

Einwohnergemeinde für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine

Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit Kostennote vom 7.

Oktober 2024 wird ein Honoraraufwand von CHF 3'300.00 (11 Stunden à CHF

300.00) und Auslagen von CHF 80.00 geltend gemacht, was unter Berücksichtigung

der Mehrwertsteuer eine Entschädigung von CHF 3'653.80 ergibt. Es liegt eine

Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz vor. Der Aufwand ist

nicht zu beanstanden, womit die Beschwerdeführerin die Einwohnergemeinde mit

CHF 3'653.80 zu entschädigen hat.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht, ausmachend CHF 3’000.00 zu bezahlen. Sie werden

mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die A.___ wird verpflichtet, der

Baukommission der Einwohnergemeinde [...] für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht eine Entschädigung von CHF 3'653.80 (inkl. Auslagen und

MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Kurt