Baubewilligung / Grundstück Einfriedung und Terrainaufschüttung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 7. Oktober 2025

Es wirken mit:

Vizepräsidentin Obrecht Steiner

Ersatzrichter Etter

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-

und Werkkommission der Einwohnergemeinde Hägendorf,

3. B.___

vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz-Geiser,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Grundstück Einfriedung und Terrainaufschüttung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Bau- und Werkkommission der

Einwohnergemeinde Hägendorf (nachfolgend Bau- und Werkkommission) erteilte an

der Sitzung vom 5. September 2023 A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer oder

Bauherr) eine Baubewilligung für eine «Grundstückseinfriedung und

Terrainanpassung» auf dem Grundstück GB Hägendorf Nr. [...] (Baugesuch vom 4.

August 2022). In diesem Zusammenhang wurden diverse Einsprachen abgewiesen,

wobei u.a. eine unzulässige Terrainaufschüttung beanstandet worden war.

2. Auf Beschwerde von B.___ (nachfolgend

Beschwerdegegnerin 3 oder Nachbarin) hin, hob das Bau- und Justizdepartement

(nachfolgend auch Vorinstanz) mit Verfügung vom 8. Juli 2024 die Baubewilligung

vom 5. September 2023 auf und wies die Sache zwecks Ermittlung des gewachsenen

Terrains an die Bau- und Werkkommission zurück. Das Bau- und Justizdepartement

erkannte «unüberwindbare Zweifel» daran, dass es sich bei dem in den Plänen

eingezeichnete Terrain um das gewachsene Terrain handelt. Es bezog sich primär

auf Baugesuchsunterlagen aus den Jahren 2016/2017 sowie auf den stufenartigen

Höhenunterschied zwischen den Grundstücken. Erst nach der Ermittlung des

gewachsenen Terrains könne in nachvollziehbarer Weise der Messpunkt festgelegt

und die zulässige Höhe der Einfriedung überprüft werden. Sodann erwog die

Vorinstanz, dass die Einfriedung auf der bestehenden Mauer errichtet werden

soll und damit an verschiedenen Stellen das Mass von 2.00 m überschreite. Daher

sei das Bauprojekt zumindest auf der Westseite – ohne Zustimmung der Nachbarn –

auch dann nicht bewilligungsfähig, wenn davon ausgegangen würde, dass es sich

beim Terrain auf der Grundstückgrenze um das gewachsene handle.

3. Der Bauherr beantragte mit

Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 22. Juli 2024, die Verfügung des Bau- und

Justizdepartements vom 8. Juli 2024 aufzuheben und die Baubewilligung zu

erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Mit Beschwerdebegründung vom

1. Oktober 2024 machte der Bauherr zusammenfassend geltend, das ursprüngliche

Terrain sei nicht mehr mit vernünftigem Aufwand eruierbar und die Rückschlüsse

der Vorinstanz seien reine Mutmassungen, weshalb auf das bestehende Terrain

abzustellen sei – ohne unnötige Kosten für weitere Abklärungen zu generieren.

Sodann ersuchte der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins.

Anzufügen bleibt, dass der Beschwerdeführer eine Fristverlängerung zur

Beschwerdebegründung damit legitimierte, dass «die vom Beschwerdeführer in

Auftrag gegebenen Abklärungen betreffend die Eruierung des relevanten

Terrainverlaufs» nicht abgeschlossen seien.

4. Das Bau- und Justizdepartement

beantragt mit Vernehmlassung vom 15. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde.

Die Durchführung eines Augenscheins erübrige sich aus Sicht der Vorinstanz,

denn eine Terrainveränderung sei angesichts der frappanten Abstufung zwischen

den Grundstücken offensichtlich. Daher solle die Bau- und Werkkommission –

unter Mitwirkung des Beschwerdeführers – besorgt sein, das gewachsene Terrain

unter Beizug «weiterer Unterlagen aus anderen Baubewilligungsverfahren,

Luftaufnahmen, Siegfriedkarte, Höhenkurven usw.» zu ermitteln.

5. Die Nachbarin machte mit

Stellungnahme vom 24. Oktober 2024 u.a. geltend, es sei am Beschwerdeführer,

der diesbezüglich keine Unterlagen eingereicht habe, das massgebende Terrain

nachzuweisen und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolge.

6. Die Bau- und Werkkommission teilte

mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2024 mit, der Kreisgeometer habe – zu nicht

geringen Kosten – zwischenzeitlich den Terrainverlauf aus circa dem Jahr 1970

rekonstruiert und dem Höhendatensatz des Jahres 2022 gegenübergestellt. Daraus

sei ersichtlich, dass das Terrain des Baugrundstücks «teilweise» aufgeschüttet

worden sei, wobei im nördlichen Teil des Nachbargrundstücks ebenfalls

Aufschüttungen ersichtlich seien. Die Bau- und Werkkommission erachtete die

Beschwerde als nachvollziehbar und unterstützte diese «teilweise». Die Höhe des

als «Absturzsicherung» bezeichneten Projekts sei ab dem «bestehenden Terrain»

der hinterfüllten Mauer, nicht ab dem ursprünglichen, notabene weit über 30

Jahre zurückgewachsenen Terrain zu messen. Dies entspreche der jahrelangen

Praxis der Baubehörde und der Publikation zur Baukonferenz 2020 des Bau- und

Justizdepartements. Mit dem «bestehenden Terrain» beziehe sich die Bau- und

Werkkommission auf die Situation gemäss den Plänen der «Böschungssanierung aus

dem Jahr 2017» (Baugesuch aus dem Jahr 2016), die eine Aufschüttung des

Terrains zur Folge gehabt habe, «ab» der die nun geplante Absturzsicherung zu

messen sei.

7. Die Rechtsvertreterin der Nachbarin

reichte am 14. November 2024 die Kostennote ein und macht u.a. geltend, die

Bau- und Werkkommission würde mit ihren Abklärungen (ohne Einbezug der

Parteien) Verfahrensgrundsätze verkennen und für einen ungeordneten Verfahrensablauf

sorgen. Da die fehlende Gesetzeskonformität der neuen Einfriedung unabhängig

vom Terrain offenkundig sei, werde im Rahmen eines (neuen) Eventualantrags um

Bauabschlag ersucht.

8. Mit Eingabe vom 18. November 2024

liess der Beschwerdeführer u.a. klarstellen, dass er weder behaupte, das

ursprüngliche Terrain sei aus den Baugesuchunterlagen ersichtlich, noch

bestreite, dass in der Vergangenheit Terrainveränderungen vorgenommen worden

seien. Ob das gewachsene Terrain – wie von ihm geltend gemacht – nicht mit

vernünftigen Aufwand eruierbar sei, stelle einen Ermessenentscheid dar, den die

kommunale Baubehörde, welche die grösste Nähe zur Sache aufweise, in

vertretbarer Weise ausgeübt habe.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- sowie

formgerecht erhoben worden und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig

(vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Vorliegend ist ein

Rückweisungsentscheid angefochten. Ein Rückweisungsentscheid unterliegt der

Verwaltungsgerichtsbeschwerde, wenn er für die Vorinstanz verbindliche

Weisungen enthält oder für eine Partei von erheblichem Nachteil ist. Als

erheblicher Nachteil wurde von der Rechtsprechung die Konstellation anerkannt,

wenn geltend gemacht wird, zu einer Rückweisung habe kein Anlass bestanden (SOG

1989.

Nr. 30 zu § 66 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]). Ob

die Rückweisung der Vorinstanz «zwecks Ermittlung des gewachsenen Terrains»

bereits als verbindliche Weisung eingestuft werden kann, kann offenbleiben.

Denn der Beschwerdeführer argumentiert, zu einer Rückweisung habe kein Anlass

bestanden und eine Rückweisung resp. weitere Abklärungen seien kostenintensiv.

Dies kann als Geltendmachung eines erheblichen Nachteils i.S.v. § 66 Abs. 1 VRG gewertet werden. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2

Die Vorinstanz wies die

Angelegenheit der kommunalen Baubehörde zwecks Ermittlung des gewachsenen

Terrains zurück. In Anfechtung dieser Anordnung zu fordern, das

Verwaltungsgericht habe die aktuelle Situation mittels Augenscheins vor Ort

aufzunehmen, erscheint widersprüchlich; zumal inzwischen unbestritten ist, dass

in der Vergangenheit Terrainveränderungen vorgenommen wurden. Auf den

beantragten Augenschein ist zu verzichten.

2.1

Einfriedungen, die an der

Grundstücksgrenze oder in einem Abstand von 3.00 m von der Grenze entfernt

stehen, dürfen mangels gegenteiliger Vereinbarung eine Höhe von 2.00 m

erreichen (§ 262 Abs. 3 Gesetz über die Einführung des Schweizerischen

Zivilgesetzbuches [EG ZGB, BGS 211.11], vgl. auch Anhang IV Kantonale

Bauverordnung [KBV, BGS 711.61]). Eine Zustimmung der Nachbarin zu vorliegendem

Projekt liegt nicht vor. Gemäss der Planbeilage «Ansicht West» des Baugesuchs

liegt die Oberkante der als «Absturzsicherung» bezeichneten Sichtwand an

mehreren Stellen mehr als 2.00 m über dem «Terrain best.» – unabhängig von

der Diskussion über das massgebliche Terrain. Wie die Nachbarin zu Recht

darlegt, verletzt die projektierte Sichtwand somit gemäss der Planbeilage des

Baugesuchs offenkundig zumindest auf der Westseite vorgenannte Norm.

2.2

Mithin drängt sich eine Rückweisung

an die kommunale Baubehörde auf, namentlich um die Bewilligungsfähigkeit der

anderen Projektteile zu prüfen (insbesondere der Sichtschutzwände im Süden und

Osten, des Dekorgeländes sowie der neuen Böschungen und Aufschüttungen gemäss

Planbeilage «Gesamtplan») sowie allenfalls baupolizeilich tätig zu werden (vgl.

§ 14 KBV). Damit eng verbunden ist vorliegend die strittige Thematik

«massgebendes Terrain», welche nachfolgend zu erörtern ist.

3.1

Bauten und Aussenräume (wie

Freiflächen) haben sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern

(vgl. § 63 KBV). Terrainveränderungen sind auf das absolut notwendige Minimum

zu beschränken. Aufschüttungen dürfen das massgebende Terrain in der Ebene

nicht mehr als 1.20 m und am Hang (über 8% Neigung) nicht mehr als 1.50 m

überragen (§ 63bis KBV). Entgegen der Intention des

Beschwerdeführers handelt es sich bei § 63bis KBV nicht resp. nicht

primär um eine nachbarrechtliche Bestimmung (sie findet sich im Untertitel

«Gestaltung», welcher dem Untertitel «Schutz der Nachbarschaft» folgt). Daher

kann eine (ehemalige) Zustimmung der Nachbarschaft eine Zuwiderhandlung nicht

legalisieren.

3.2

Als massgebendes Terrain gilt der

natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen

und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen

Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (§ 16bis Abs. 1 KBV).

Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende

Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend

festgelegt werden (§ 16bis Abs. 2 KBV). Diese Normierung leitet

sich aus Ziff. 1.1 Anhang I Interkantonale Vereinbarung über die

Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB, BGS 711.64) ab und soll laut Botschaft

und Entwurf des Regierungsrats zur Änderung der Kantonalen Bauverordnung (RRB

2012/1517) den früheren Begrifflichkeiten und der diesbezüglichen Praxis

weitgehend entsprechen (s.a. SOG 2006 Nr. 20 [mit Referenz auf IVHB], GER

2013/2 und GER 2018/1).

3.3

Noch unter altem Recht entschied das

Verwaltungsgericht mit SOG 1995 Nr. 22 aus praktischen Gründen, dass bei der

Ermittlung des massgeblichen (resp. «gewachsenen») Terrains nicht auf den

Geländeverlauf abzustellen ist, wie er vor undenklicher Zeit bestand. Bei

Dispositiv

Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, galt demnach

gemäss den alten Begrifflichkeiten in der Regel das vorhandene Terrain als

«gewachsen». Einschränkend hielt das Verwaltungsgericht fest, dass das (im

Laufe der Zeit veränderte) Terrain dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst

sein muss, die zu errichtende Baute sich typologisch in die Siedlungsstruktur

einzugliedern hat, und keine Absicht vorliegen darf, die Vorschriften zu

umgehen. Entsprechend können mehrere Aufschüttungen innerhalb relativ

kurzer Zeit kein neues, massgebendes gewachsenes Terrain ergeben. Zudem sind

für Einfamilienhäuser eigens aufgeschüttete Aussichtshügel und Konstruktionen,

die wie Befestigungen anmuten, in Wohnquartieren zu vermeiden. In einem späteren

Entscheid (SOG 2006 Nr. 20) fügte das Verwaltungsgericht an, die vorgenannte

Rechtsprechung solle nicht neue Aufschüttungen ermöglichen, sondern überhöhte

Aufschüttungen auf dem Baugrundstück verhindern.

3.4 Die Bau- und Werkkommission stellt

sich auf den Standpunkt, § 16bis KBV («mass­gebendes Terrain»)

beziehe sich nicht auf Einfriedungen oder Absturzsicherungen. Diese würden in

der Aufzählung der Publikation «Baukonferenz 2020» der Vorinstanz fehlen. Da

Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1.20 m von der Baubewilligungspflicht

befreit seien, müsse sich die Messweise auf das Terrain zum Zeitpunkt des

(letzten) bewilligungsfreien Bauvorhabens beziehen. Damit verkennt die

kommunale Baubehörde, dass sowohl der Wortlaut als auch der Zweck von § 16bis

KBV (und Anhang I IVHB) breit gefasst sind und keine Ausnahmen für

Einfriedungen oder Absturzsicherungen vorsehen (abgesehen von der allgemeinen

Möglichkeit zur Abweichung gemäss Abs. 2). Sodann bezieht sich – in

systematischer Hinsicht – die Verpflichtung, wonach mit dem Baugesuch als

Planbeilagen «Schnitte durch das massgebende (§ 16bis) und das

gestaltete Terrain über das ganze Grundstück» einzureichen sind, auf sämtliche

Bauten (§ 6 Abs. 1 lit. a Ziff. 3 KBV). Das «mass­gebende Terrain» (resp. § 16bis

KBV) ist auch für Einfriedungen und Absturzsicherungen massgebend. Zwar mögen

Einfriedungen bis 1.20 m resp. Terrainveränderungen bis zu 0.25 m gemäss § 3ter

KBV (formal) baubewilligungsfrei sein, dies ändert jedoch nichts an der

grundsätzlichen (materiellen) Massgeblichkeit des natürlich gewachsenen

Geländeverlaufs. Würde man der Auffassung der Bau- und Werkkommission folgen,

wonach mittels baubewilligungsfreier Eingriffe die Massgeblichkeit des

gewachsenen Terrains überlagert werden könnte, könnte relativ simpel mit

sequenziellem Vorgehen über ein Jahrzehnt ein Aussichtshügel erstellt werden.

3.5 Die Bauherrschaft hat in den

Planbeilagen das massgebende Terrain anzugeben und die Planung daran

auszurichten, also primär die diesbezüglichen Grundlagen – auf eigene Kosten –

zu beschaffen (§ 5 Abs. 2 KBV und § 6 Abs. 1 lit. a Ziff. 3 KBV). Die

Baubehörde hat in der Folge – entgegen der Befürchtung der Bau- und

Werkkommission – nicht systematisch historische Studien zur Situation («vor

undenklicher Zeit») durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Wenn jedoch der

Geländeverlauf auffällig ist (z.B. Abstufungen, Abweichungen vom umgebenden

Geländeverlauf usw.), die Baugesuchsunterlagen entsprechende Fragen aufwerfen

oder Einsprechende ernsthafte Zweifel äussern, hat sich die Baubehörde intensiv

mit diesem Aspekt auseinanderzusetzen. Denn immerhin mutmasste der Rechtsdienst

des Bau- und Justizdepartements in der Vergangenheit, dass die Bestimmungen

bzgl. Aufschüttungen zu den am meisten verletzten Bestimmungen der KBV gehören

würden (vgl. Publikation «Baukonferenzen November 2009», S. 23).

3.6 Sodann drängt es sich auf, auf

Baugesuche und -bewilligungen sowie weitere Akten der Baubehörde hinsichtlich

des entsprechenden Grundstücks der letzten Jahrzehnte zurückzugreifen,

insbesondere wenn diesbezüglich Aufschüttungen geplant oder umgesetzt wurden.

Dies gilt im besonderen Masse, wenn Indizien dafür bestehen, dass die Umsetzung

möglicherweise nicht mit der bewilligten Planung übereinstimmt oder die

Baubewilligungsakten aus heutiger Perspektive Fragen aufwerfen.

3.7 Hingegen erscheint der in der

Vernehmlassung seitens der Vorinstanz geäusserte Vorschlag, auf die sogenannte

Siegfriedkarten zurückzugreifen, zu weit hergeholt. Jene Karten wurden zwischen

1879 und 1926 publiziert sowie bis 1949 nachgeführt (vgl. https://www.swisstopo.admin.ch/de/siegfriedkarte).

Diese Zeitperiode dürfte somit kaum noch massgeblich sein. Denn die

Rechtsprechung gemäss SOG 1995 Nr. 22 bezog sich auf ein im Jahr 1927

errichtetes Wohnhaus, nach dessen Abbruch (1993) das vorhandene Terrain als

gewachsen zu gelten hatte.

3.8 Vorliegend sind in der Vergangenheit

unbestrittenermassen Terrainveränderungen erfolgt und es besteht eine

unnatürlich wirkende Abstufung zum Nachbargrundstück. Zum Zeitpunkt des

vorinstanzlichen Entscheids fehlte es an Abklärungen über das massgebliche

Terrain resp. den natürlich gewachsenen Geländeverlauf. Kommt hinzu, dass die

Bauakten der jüngeren Vergangenheit Fragen aufwerfen. So ist weder

dokumentiert, weshalb der Baubewilligung vom 14. November 2016 bzgl.

«Böschungssanierung und Sichtschutz» ein abweichender Ausführungsplan vom 7.

Dezember 2017 beiliegt, noch ist den Akten zu entnehmen, was damals tatsächlich

umgesetzt wurde und ob dies bewilligt wurde (vgl. § 12 Abs. 3 KBV). Von einem

in vertretbarer Weise ausgeübten Ermessensentscheid der Bau- und Werkkommission

kann nicht die Rede sein. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die

Vorinstanz die Sache der kommunalen Baubehörde zurückwies, um entsprechende

Abklärungen zu treffen.

3.9 Die Bau- und Werkkommission hat sich

folglich erneut mit der Sache zu befassen. Ihre Aufgaben erschöpfen sich nicht

darin, Abklärungen beim Kreisgeometer in Auftrag gegeben zu haben. Die

kommunale Baubehörde hat erneut über das Baugesuch zu befinden und das

massgebliche Terrain primär unter Berücksichtigung der Akten und

Terrainveränderungen der jüngeren Vergangenheit festzustellen. Dies auch im

Hinblick auf eine nachträgliche Baukontrolle (vgl. § 12 und § 14 KBV). Sollte das ursprüngliche Terrain nicht mehr mit vernünftigem Aufwand

eruiert werden können, so ist – entgegen der Intention des Beschwerdeführers –

nicht auf das bestehende Terrain abzustellen, sondern grundsätzlich auf den

natürlichen Geländeverlauf der Umgebung. Hierbei sind auch allfällige

Aufschüttungen der Nachbarschaft zu berücksichtigen. Für diese Abklärungen kann

die Bau- und Werkkommission Gebühren erheben (vgl. § 13 Abs. 1, § 12

Abs. 2 und § 5 Abs. 2 KBV). In einem ersten Schritt dürfte es sich

für die kommunale Baubehörde aufdrängen, den Beschwerdeführer einzuladen, Akten

und Auskünfte zu Aufschüttungen aus der jüngeren Vergangenheit vorzubringen,

zumal er mit Schreiben vom 17. September 2024 ausrichten liess, dass er

Abklärungen betreffend die Eruierung des relevanten Terrainverlaufs in Auftrag

gegeben habe.

4. Bei diesem Ausgang hat der

Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'800.00 festzusetzen

sind. Es erfolgt eine Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss. Da der

Beschwerdeführer vollumfänglich unterliegt, sind ihm die Kosten der

Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen. Die

Rechtsvertreterin der Nachbarin macht mit Kostennote vom 14. November 2024

einen Aufwand von 13.7 Stunden zuzüglich CHF 42.90 Auslagen und 8,1 %

Mehrwertsteuer geltend. Dies erscheint angemessen, ist aber gemäss der

beigelegten Honorarvereinbarung zum Ansatz von CHF 300.00 pro Stunde (nicht CHF

310.00) zu entschädigen. Somit hat A.___ B.___ eine Parteientschädigung von CHF

4'285.00 auszurichten.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'800.00 zu bezahlen.

3. Der Beschwerdeführer hat der

Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung von CHF 4'285.00 (inkl.

Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Vizepräsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Blut-Kaufmann