Baubewilligung / Umnutzung best. Wohnhaus zu Kinderhort

Verwaltungsgericht

Urteil vom 12. August 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

3. C.___

alle vertreten durch Rechtsanwalt David

Hochstrasser,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

D.___,

3. E.___

vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,

4. F.___

5. G.___

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Umnutzung best. Wohnhaus zu Kinderhort

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 7. Oktober 2022 reichte die E.___

bei der Baukommission D.___ (nachfolgend: Baukommission) ein Baugesuch für den

Umbau und die Umnutzung des bestehenden Wohnhauses an der [...]strasse [...] in

[...] zu einem Kinderhort ein.

2. Während der Auflagefrist gingen fünf

Einsprachen aus der unmittelbaren Nachbarschaft gegen das Baugesuch ein.

Sämtliche Einsprachen wies die Baukommission mit Beschluss vom 23. Januar 2023

ab, soweit sie darauf eintrat. Gleichzeitig bewilligte sie das Baugesuch unter

Auflagen und Bedingungen.

3. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___,

B.___, H.___, I.___ und C.___, alle vertreten durch Rechtsanwalt David

Hochstrasser, Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD) und beantragten

die Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission und die Rückweisung des

Baugesuchs zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Eventualiter wurde die

Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission und Nichteintreten auf das

Baugesuch sowie subeventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die

Abweisung des Baugesuchs beantragt. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu

Lasten der E.___, eventualiter zu Lasten der Baukommission.

4. Mit Stellungnahme vom 19. April 2023

beantragte die E.___, vertreten durch Rechtsanwalt Theo Strausak, die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

5. Am 4. Mai 2023 beantragte die

Baukommission die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdeführer.

6. Am 18. Januar 2024 fällte das BJD

folgenden Entscheid:

1. Die Beschwerde von A.___ und B.___, H.___

und I.___ sowie C.___, alle vertreten durch Rechtsanwalt David Hochstrasser,

vom 9. Februar 2023 wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inkl.

Entscheidgebühr) werden auf Fr. 2'000.00 festgesetzt und sind von A.___ und B.___,

H.___ und I.___ sowie C.___ zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten

Kostenvorschuss von Fr. 2'000.00 verrechnet.

3. A.___ und B.___, H.___ und I.___ sowie C.___

haben der E.___ unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von Fr.

3'137.75 zu bezahlen.

7. Dagegen erhoben A.___, B.___ und C.___

(nachfolgend: Beschwerdeführer), alle weiterhin vertreten durch Rechtsanwalt

David Hochstrasser, am 31. Januar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und

stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung des Bau- und

Justizdepartement vom 18. Januar 2024 in der Beschwerdesache Nr. [...] sei

aufzuheben und das Baugesuch Nr. [...] betr. Umbau und Umnutzung best. Wohnhaus

in Kinderhort an der [...]strasse [...] in [...] sei abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Verfügung des Bau-

und Justizdepartement vom 18. Januar 2024 in der Beschwerdesache Nr. [...]

aufzuheben und die Sache sei an die Vor­instanz oder die Erstinstanz zu neuer

Entscheidung zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

für das Verwaltungsbeschwerde- und das Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren

zu Lasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zu Lasten der Erstinstanz.

8. Am 22. Februar 2024 reichten die

Beschwerdeführer die einlässliche Beschwerdebegründung nach.

9. Mit Stellungnahme vom 4. März 2024

beantragte das BJD (nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung der Beschwerde unter

Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.

10. Am 8. März 2024 liess sich die

Baukommission zur Beschwerde vernehmen. Diese verzichte auf eine weitere

Stellungnahme und halte im Grundsatz an den Erwägungen vom 23. Januar 2023 im

Entscheid der Baukommission fest. Die Beschwerde vermöge aus ihrer Sicht keine

neuen objektiven Beiträge zu liefern.

11. Die E.___ (nachfolgend:

Beschwerdegegnerin 3), weiterhin vertreten durch Rechtsanwalt Theo Strausak,

beantragte mit Eingabe vom 11. März 2024 die Abweisung der Beschwerde, unter

Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.

12. Mit Eingabe vom 8. Mai 2024 reichten

die Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein. Diese ergänzten sie am 10. Mai

2024.

13. Am 6. Juni 2024 liess sich die

Beschwerdegegnerin 3 erneut vernehmen.

14. Mit Schreiben vom 28. Juni 2024

reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme zu den Akten.

15. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der kantonalen

Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 des Gerichtsorganisationsgesetzes

[GO, BGS 125.12]). A.___, B.___ und C.___ sind durch den angefochtenen

Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde

ist einzutreten.

2.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Missbrauch des Ermessens gelten als

Rechtsverletzung (vgl. § 67bis Abs. 1 des Gesetzes über den

Rechtsschutz in Verwaltungssachen [VRG, BGS 124.11]). Auf Unangemessenheit hin

kann der angefochtene Entscheid nicht überprüft werden (vgl. § 67bis

Abs. 2 VRG).

3.1

Die Beschwerdeführer rügen zunächst

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem sich die Vorinstanz zum Einwand

der Gehörsverletzung beim Mindestwohnanteil durch die Baukommission nicht

geäussert habe. Aus dem Entscheid der Vorinstanz sei nicht nachvollziehbar, ob

sie keine Gehörsverletzung gesehen habe oder aber diese geheilt habe. Da sich

der Mindestwohnanteil aus der kommunalen Zonenvorschrift ergebe, könne dieser

Mangel durch die Vorinstanz nicht geheilt werden.

3.2

Gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) haben die

Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs

auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll

verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und

dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht

anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die

Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen

können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,

von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid

stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder

tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen

muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen

Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; BGE 129 I 232

E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f.).

3.3

Zunächst ist festzuhalten, dass die

Vorinstanz – entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer – in ihrem

Entscheid vom 18. Januar 2024 festhielt, dass keine Verletzung des Anspruchs

auf rechtliches Gehör auszumachen sei (E. II./9).

3.4

In ihrer Einsprache vom 28. November

2022.

führten A.___ und B.___ aus, dass der beantragten Nutzungsänderung zufolge

das gesamte Haus auf dem Baugrundstück einer Nutzung als Kinderhort und damit

einem Dienstleistungsbetrieb zugeführt werden solle. Ausser bei Restaurants sei

jedoch eine vollständige Nutzung eines Gebäudes in der Wohnzone als

Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieb nach § 9 Ziff. 1 des Zonenreglements

(genehmigt mit RRB [...]; ZR) nicht zulässig. Die beantragte Nutzungsänderung

sei damit nicht zonenkonform und verstosse gegen Art. 22 Abs. 2 lit. a des

Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700).

3.5

Die Baukommission bejahte in ihrem Beschluss

vom 23. Januar 2023 grundsätzlich die Zonenkonformität des Kinderhorts unter

Verweis auf den Entscheid der Vorinstanz Nr. 2005/162. Der funktionale Bezug

eines Kinderhorts zur Wohnzone stehe durch die Art der wahrgenommenen Aufgabe,

nämlich der Betreuung von Kindern, ausser Frage. Die vom Garten auszugehenden

Immissionen seien typischerweise mit dem Wohnen verträglich. Damit ging die

Baukommission auf die Zonenkonformität der beantragten Nutzungsänderung

rechtsgenüglich ein, insbesondere unter Berücksichtigung der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach sich die Baukommission nicht mit

jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen

hat.

3.6

Selbst wenn jedoch, wie von den

Beschwerdeführern geltend gemacht, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch

die Baukommission vorgelegen haben sollte, hätte diese Verletzung durch die

Vorinstanz geheilt werden können. Bei der Beurteilung der Zonenkonformität

einer Umnutzung in Anwendung von § 9 Ziff. 1 ZR hat die Vorinstanz volle

Kognition, zumal es sich dabei nicht um einen Ermessensentscheid im Rahmen der

Gemeindeautonomie im Sinne von § 30 Abs. 2 VRG handelt. Die Vorinstanz äusserte

sich ausführlich zur Zonenkonformität der beantragten Umnutzung wie auch zum

von den Beschwerdeführern gerügten Mindestwohnanteil. D.h. selbst wenn eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Baukommission vorgelegen haben

sollte, wäre eine Heilung durch die Vorinstanz erfolgt.

4.1

Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen

Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert

werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem

Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2

RPG).

4.2

Das streitgegenständliche Baugesuch

betrifft den Umbau und die Umnutzung des bestehenden Wohnhauses auf dem

Grundstück GB [...] Nr. [...] zu einem Kinderhort. Gemäss Bauzonenplan (genehmigt

mit RRB [...]) liegt das Grundstück in der zweigeschossigen Wohnzone (0.6). In

der zweigeschossigen Wohnzone (0.6) ist gemäss § 9 Ziff. 1 ZR folgende Nutzung

zugelassen: «Wohnbauten sowie nicht störende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe. Zugelassen sind auch öffentlichen Zwecken dienende

kleinere Bauten und Anlagen. Ausgeschlossen sind Dienstleistungen des

Sexgewerbes. Mit Ausnahme öffentlichen Zwecken dienenden kleineren Bauten und

Anlagen sowie Restaurants sind nur Bauten zulässig, die auch über eine

Wohnnutzung verfügen. Restaurants und andere Dienstleistungsbetriebe mit

erhöhtem Verkehrsaufkommen erfordern einen Gestaltungsplan.»

4.3

Nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung sind Wohnzonen offensichtlich auch für den Aufenthalt von

Kindern bestimmt, womit Kinderlärm in ihnen grundsätzlich zu dulden ist. Das

Bundesgericht schützte die Auffassung des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau,

welches kleinere Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt und die Betreuung

von Kindern in Wohnzonen als zonenkonform erachtete. Auch in einer eher ruhigen

Wohnzone sei es den Nachbarn zuzumuten, von Montag bis Freitag zwischen 06.30

bis 12.00 und 13.00 bis 19.00 Uhr den Lärm von in der Regel nicht mehr als 20

im Garten spielenden Kindern zu dulden. Eine Liegenschaft, welche als

Kindertagesstätte genutzt werde, diene Wohnzwecken. Den Aufenthalt von Kindern

in einer Kindertagesstätte als Wohnnutzung zu qualifizieren, sei ohne Weiteres

vertretbar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010). Nach der Praxis des

Kantons Solothurn müssen «andere Nutzungen» einen hinreichenden Bezug zum

Wohnen aufweisen, damit sie der Wohnnutzung zugerechnet werden können, worunter

praxisgemäss etwa eine Kindertagesstätte fällt (VWBES.2020.158 E. II./2.5;

VWBES.2019.256 E. II./3.4.3).

4.4

Die Beschwerdeführer rügen, die

Baukommission habe den Kinderhort als Betrieb bezeichnet und auf BJD Nr.

2005/162 E. II./2 verwiesen, welcher die Kinderkrippe J.___ ausdrücklich als

Dispositiv

Dienstleistungsbetrieb bezeichnet habe. Die Baukommission sei demnach von einem

Dienstleistungsbetrieb ausgegangen und nicht von einer Wohnnutzung. Den

Einfluss dieser Qualifikation auf den Mindestwohnanteil habe die Erstinstanz

unbeurteilt gelassen. Selbst die Beschwerdegegnerin 3 habe den Kinderhort als

Dienstleistungsbetrieb bezeichnet. Ob ein Kinderhort eine Wohnnutzung darstelle

oder ein Dienstleistungsbetrieb sei und welchen Einfluss dies auf den

Mindestwohnanteil in einer Wohnzone habe, hänge massgeblich vom kommunalen

Recht ab. Für [...] habe die kommunale Behörde entschieden, dass ein Kinderhort

ein Dienstleistungsbetrieb und damit keine Wohnnutzung darstelle. Daher könne

der Kinderhort nicht an den Mindestwohnanteil angerechnet werden. Diese

Beurteilung sei nicht zu beanstanden und eine anderweitige Auslegung würde sich

mit der Gemeindeautonomie nicht vertragen.

4.5 Bereits die Baukommission, welche

auf BJD Nr. 2005/162 verwies, in welchem die Kinderkrippe J.___ ausdrücklich

als Dienstleistungsbetrieb bezeichnet worden sei, ging beim Kinderhort von

einem Dienstleistungsbetrieb aus. Dasselbe gilt für die Vorinstanz, welche in ihrer

Stellungnahme vom 4. März 2024 ausführte, dass nicht von der Hand zu weisen

sei, dass es sich beim Kinderhort um einen Dienstleistungsbetrieb handle. Nichtsdestotrotz

sei die Nutzung einer Liegenschaft als Kinderhort mit der Wohnnutzung eng

verwandt. Der Entscheid der Baukommission sei daher nicht zu beanstanden, in

Auslegung ihres Zonenreglements keine Wohnnutzung beim Kinderhort zu verlangen.

4.6 Es ist unbestritten, dass es sich

beim beabsichtigten Kinderhort an der [...]strasse [...] in [...] um einen

Dienstleistungsbetrieb handelt. Fraglich ist hingegen, ob sich ein

Dienstleistungsbetrieb in Form eines Kinderhortes und die Erfüllung der Mindestwohn­anteilsvorschrift

gemäss § 9 ZR gegenseitig ausschliessen. Dies ist nicht der Fall. Ein

funktionales Verständnis von «Wohnen», gemäss welchem der Aufenthalt von

Kindern in Kindertagesstätten als Wohnnutzung ausgelegt wird, erachtet das

Bundesgericht, jedenfalls bei kleineren Einrichtungen, als vertretbar (Urteil

des Bundesgerichts 1C_521/2015, E. 4.5 mit Verweis auf 1C_148/2010 E.

2.2.3). Sofern die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte als

Wohnnutzung qualifiziert wird, ist von einer 100-prozentigen Wohnnutzung

auszugehen, womit die Mindestwohnanteilsvorschriften erfüllt sind (vgl. Urteil

des Bundesgerichts 1C_148/2010, E. 2.2.5). Obschon das Bundesgericht in seinem

Urteil 1C_148/2010 das Vorliegen eines Gewerbebetriebes beim Betrieb einer

Kindertagesstätte verneinte, da es sich um eine soziale Einrichtung handle,

welche nicht zwecks Erzielung von Gewinn betrieben werde und zum Schluss kam,

dass der Betrieb der Kindertagesstätte einer Wohnnutzung entspreche, ist trotz Qualifizierung

des Kinderhorts als Dienstleistungsbetrieb im vorliegenden Fall nicht

ersichtlich, weshalb ein anderer Schluss bezüglich der Wohnnutzung gezogen

werden sollte. Es unterscheidet sich zwar der Zweck des Betriebs einer

Kindertages­stätte, je nachdem, ob es sich um eine soziale Einrichtung handelt

oder um einen Gewerbebetrieb, die Art und Weise des Betriebs der

Kindertagesstätte resp. des Kinderhortes ist jedoch derselbe. Das Bundesgericht

stützte die Qualifikation einer Kindertagesstätte als nicht störenden Betrieb,

weshalb auch vorliegend von einem nicht störenden Dienstleistungsbetrieb

auszugehen ist, zumal Kinder und damit auch Kinderlärm nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung in Wohnzonen zu dulden ist (Urteil des Bundesgerichts

1C_521/2015 E. 4.3). Beim beabsichtigten Kinderhort in [...] handelt es sich um

einen nicht störenden Dienstleistungsbetrieb im Sinne von § 9 ZR. Die

Mindestwohnanteilsvorschrift, wonach mit Ausnahmen nur Bauten zulässig sind,

die auch über eine Wohnnutzung verfügen, wird aufgrund der Art des Dienst­leistungsbetriebes

(Kinderhort), aufgrund des funktionalen Verständnisses von «Wohnen», wonach der

Aufenthalt von Kindern in Kindertagesstätten als Wohnnutzung ausgelegt wird,

ebenfalls erfüllt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.5). Bereits

in GER 1/2014 wurde die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte als

mit der Wohnnutzung eng verwandt bezeichnet. Diese Auslegung entspricht

ausserdem dem Willen der [...], welche zwar nicht explizit auf die

vorgeschriebenen Mindestwohnanteilsvorschriften einging, in ihrem Beschluss vom

23. Januar 2023 jedoch die Zonenkonformität des Kinderhortes bejahte. Dass

Kinderhorte in der Zone W2/0.6 dem Willen der [...] entsprechen belegt auch die

Erweiterung des Hortes an der [...]strasse auf die [...]strasse [...]. Der Website

des Kinderhortes zufolge hat der Abend der offenen Tür im Hort am 1. März 2024

stattgefunden. Zumal das Zonenreglement (genehmigt durch den Regierungsrat am [...]

2008) deutlich älter ist, bestand diese Mindestwohnanteilsvorschrift gemäss § 9 ZR bereits bei der Erweiterung des Kinderhortes [...]strasse auf die [...]strasse

[...].

4.7 Bereits die Vorinstanz ging in ihrem

Entscheid auf die Relevanz der Grösse der Kindertagesstätte in Zusammenhang mit

deren Zonenkonformität ein und verwies auf ein Bundesgerichtsurteil, wonach

kleinere Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt oder die Betreuung von 20

Kindern in Wohnzonen zonenkonform seien, wobei für die Zonenkonformität nicht

entscheidend sei, ob Kinder aus dem Quartier betreut würden (Urteil des

Bundesgerichts 1C_148/2010). Auch die Beschwerdeführer gehen auf die Relevanz

der Grösse des Kinderhorts ein und verweisen auf das Urteil des Bundesgerichts

1C_207/2012 E. 2.3, wonach nur kleinere Einrichtungen der Wohnnutzung dienen

würden. Dadurch, dass die Vorinstanz ihr Urteil einzig auf die Anzahl betreuter

Kinder abgestellt habe, habe sie die örtlichen Gegebenheiten vollständig

unberücksichtigt gelassen. Die Gartenfläche im vorliegenden Fall sei rund

dreizehnmal kleiner als im Bundesgerichtsurteil 1C_148/2010, womit die Kinder

auf deutlich weniger Raum betreut würden und die Kinderhorte nicht vergleichbar

seien. Aufgrund der Anzahl Kinder und der Platzverhältnisse müsse im

vorliegenden Fall von einer grossen Einrichtung gesprochen werden. Nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne jedoch – wenn überhaupt – einzig bei

kleineren Einrichtungen von Wohnnutzung gesprochen werden, weshalb die

Wohnnutzung vorliegend ausser Betracht falle.

4.8 Das Urteil 1C_148/2010 handelt von

zwei Kindertagesstätten, welche montags bis freitags von 06.30 bis 19.00 Uhr

geöffnet seien. Abends sowie am Wochenende und an Feiertagen seien sie

geschlossen. Beide Kindertagesstätten würden zusammen über 24 Plätze verfügen.

Östlich angrenzend an die eine Liegenschaft werde eine dritte, in der Zone für

öffentliche Bauten und Anlagen gelegene Kindertagesstätte betrieben (Urteil des

Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.1). Da die Kindertagesstätten über grosse,

mit unterschiedlichen Spielgeräten ausgerüstete Gärten verfügten, sei eine

Konzentration von Kindern in einem Garten unwahrscheinlich. Bei 8 bis 20 im

Freien spielenden Kindern lasse sich die Situation mit einem kleineren

Spielplatz vergleichen, welcher in der Wohnzone üblich und objektiv nicht

störend sei (Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.2). Das Bundesgericht

beanstandet die Auffassung des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, wonach kleinere

Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt oder die Betreuung von Kindern in

der Wohnzone zonenkonform seien, was auf die zu beurteilenden

Kindertagesstätten zutreffe, nicht. Auch in einer eher ruhigen Wohnzone sei es

den Nachbarn zuzumuten, von Montag bis Freitag zwischen 06.30 bis 12.00 und

13.00 bis 19.00 Uhr den Lärm von in der Regel nicht mehr als 20 im Garten

spielenden Kindern zu dulden (Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.3).

4.9 Gemäss Betriebskonzept der E.___,

bietet der Kinderhort 15 Ganztagesplätze, welche von bis zu 23 anwesenden

Kinder belegt werden können. Die Öffnungszeiten sind von Montag bis Freitag

zwischen 06.30 und 18.00 Uhr. Die Kinder würden sich häufig draussen, z.B. auch

auf dem nahegelegenen Spielplatz [...] aufhalten. Zur Lage und Grösse des

Kinderhortes wird festgehalten, dass den Kindern zum Spielen und Verweilen im

Kinderhort rund 115,5 m2 Betreuungs-Innenraum zur Verfügung

stehe. Zudem gebe es beim Hort einen kleinen Garten und in unmittelbarer Nähe

befinde sich der Spielplatz [...] sowie der [...]wald.

4.10 Die Öffnungszeiten des Kinderhortes

stimmen mit denjenigen im erwähnten Bundesgerichtsentscheid mehr oder weniger

überein (vgl. E. II./4.8). Im vorliegenden Fall ist der Kinderhort gar eine

Stunde weniger lange offen. Aufgrund des im Kinderhort angebotenen Mittagessens,

ist davon auszugehen, dass zu den im städtischen Polizeireglement besonders

geschützten Ruhezeiten kein Lärm auftritt (vgl. Art. 11 des Reglements über die

gemeindepolizeilichen Aufgaben). Auch die Anzahl der betreuten Kinder ist mit

jener im Bundesgerichtsurteil vergleichbar. Bezüglich der von den

Beschwerdeführern als zu klein gerügten Gartenfläche ist zum einen auf die

zutreffende Aussage der Vor­instanz zu verweisen, wonach die Grösse der

Aussenfläche – soweit ersichtlich – noch keinen Anlass für die Verneinung der

Zonenkonformität gegeben habe. Zum andern ist zu berücksichtigen, dass im

Betriebskonzept vorgesehen ist, dass sich die Kinder auch auf dem nahegelegenen

Spielplatz aufhalten und sich der [...]wald in unmittelbarer Nähe befindet. Die

im Vergleich zur Gartenfläche im erwähnten Bundesgerichtsurteil kleine

Gartenfläche lässt darauf schliessen, dass sich die Betreuerinnen und Betreuer

häufiger mit den Kindern auf dem nahegelegenen Spielplatz oder im nahegelegenen

Wald aufhalten, was den Kinderlärm deutlich mehr verringert, als es ein

grösserer Garten tun würde. Die Schlussfolgerung der Beschwerdeführer, aufgrund

der Anzahl Kinder im Vergleich zu den Platzverhältnissen, auf eine grosse

Einrichtung zu schliessen, ist nicht nachvollziehbar. Es handelt sich im

vorliegenden Fall um eine kleinere Anlage im Sinne der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung, welche zonenkonform ist. Die Verhältnisse vor Ort lassen sich

mittels Google Maps, WebGis und der bereits eingereichten Beweismittel

hinreichend genau einordnen, womit keine Veranlassung für einen Augenschein besteht

(vgl. § 52 Abs. 1 VRG), weshalb die entsprechenden Beweisanträge abzuweisen

sind.

5.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass das

Haus an der [...]strasse [...] in [...] den Grenz- und Strassenabstand

verletze. Ursprünglich rechtmässig erstellte Bauten würden dem Besitzesstand

nach Art. 26 Abs. 1 BV unterstehen. Die verfassungsrechtliche

Besitzstandsgarantie gebe jedoch kein Recht auf Änderung oder Erweiterung, was

sich bereits aus ihrem Wesen als Abwehrrecht ergebe. Das solothurnische Recht

kenne keine erweiterte Besitzstandsgarantie für baurechtswidrige Bauten, einzig

für zonenwidrige Bauten. Zonenwidrige Bauten dürften teilweise geändert werden,

sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstünden, insbesondere die

Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen würden (§ 34ter des

Planungs- und Baugesetzes [PBG, BGS 711.1]). Ein Anspruch auf Nutzungsänderung

bestehe unter der Besitzstandsgarantie nicht (SOG 1997 Nr. 21, E. 4).

5.2 Die Befugnis der Behörden, im Falle

einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands anzuordnen, ist bei Bauten innerhalb der Bauzone im

Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (Urteil

des Bundesgerichts 1C_79/2022 E. 7.2; BGE 136 II 359 E. 8 S. 367). Gemäss

§ 34ter PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzone, die nicht zonenkonform sind, erneuert und teilweise geändert werden,

sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die

Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen. Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung geniessen auch ursprünglich nicht rechtmässig erstellte Bauten

Besitzstandsgarantie nach 30 Jahren (vgl. BGE 147 II 309 E. 4.1 S. 311), womit

auch diese im Sinne von § 34ter PBG erneuert und teilweise geändert

werden dürfen, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen,

insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen.

5.3 Sollte es sich bei der in Frage

stehenden Liegenschaft tatsächlich um eine rechtswidrige Baute handeln, stellt

sich die Frage, ob eine solche einer Nutzungsänderung zugeführt werden darf.

Die Beschwerdeführer machten selbst geltend, dass das Haus an der [...]strasse [...]

ca. im Jahr 1910 erstellt worden sei, womit es zweifelsohne der

Besitzstandsgarantie im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, welche

nach 30 Jahren eintritt, untersteht. Damit erübrigt sich der beantragte Beizug

der historischen Baugesuchsakten zu GB [...] Nr. [...]. Obschon § 34ter

PBG, welcher im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch auf über

30-jährige Liegenschaften innerhalb der Bauzone anwendbar ist, sich nur auf die

teilweise Erneuerung und Änderung bezieht, ist davon auszugehen, dass auch eine

Umnutzung zulässig ist, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen

und insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen. Durch

die Umnutzung in einen Kinderhort werden die von den Beschwerdeführern als

verletzt gerügten Grenz- und Strassenabstände nicht verstärkt und es stehen der

Umnutzung auch keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegen. Die

Beschwerdeführer machen zwar geltend, dass die Immissionen auf die

Nachbarschaft zunehmen würden durch die Umnutzung. Dass dies jedoch lediglich

in einem in Wohnzonen zu duldenden und den Nutzungsvorschriften entsprechenden

Mass der Fall ist, wurde bereits in E. II./4 erläutert.

6. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist abzuweisen.

7.1 Bei diesem Ausgang haben die

Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'400.00 festzusetzen

sind. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

7.2 Ausserdem haben die Beschwerdeführer

der obsiegenden Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung zu bezahlen

(vgl. § 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung

[ZPO, SR 272]). Rechtsanwalt Theo Strausak macht einen Aufwand von total 9.75

Stunden geltend, was angemessen ist. Die Entschädigung von Rechtsanwalt Theo

Strausak beläuft sich demnach auf CHF 3'271.75 inkl. Auslagen und MwSt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___, B.___ und C.___ haben die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'400.00 zu bezahlen.

3. A.___, B.___ und C.___ haben der E.___ eine

Parteientschädigung von CHF 3'271.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Zimmermann

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 1C_518/2024 vom 28. April 2025 bestätigt.