Enteignung

Verwaltungsgericht

Urteil vom

27. Januar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht

Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin

Straumann

In Sachen

Einwohnergemeinde

A.___,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___,

vertreten durch Rechtsanwältin Nadja D. Leuthardt,

Beschwerdegegner

betreffend Enteignung

zieht das

Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Das

Grundstück Nr. [...] in der Gemeinde A.___ soll überbaut werden. Geplant ist

eine Parzellierung in zwölf Parzellen sowie der Bau von sieben Minihäusern auf

dem westlichen Teil des Grundstücks. Der östliche Teil soll zu einem späteren

Zeitpunkt bebaut werden. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ist eine

private Erschliessungsstrasse geplant, welche im Osten in den [...] mündet, den

östlichen und den westlichen Teil des Grundstücks mit einem Fussweg verbindet

und den westlichen Teil an den oberen [...] anschliesst.

2. Der

Erschliessungsplan vom 24. April 2001 (nachfolgend: Erschliessungsplan) der

Gemeinde A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) sieht vor, dass der östliche

Teil des Grundstücks Nr. [...] über den [...] erfolgt, an welchen das

Grundstück direkt anstösst. Die Erschliessung des westlichen Teils ist über den

oberen [...] vorgesehen.

3. Aktuell

endet der obere [...] in einem Wendehammer, welcher am südlichen Ende in

Richtung des Grundstücks Nr. [...] in einen 4,5 m breiten Stumpf ausläuft.

4. Um die

Erschliessung des westlichen Teils des Grundstücks Nr. [...] über den oberen [...]

zu ermöglichen, müsste der Stumpf des Wendehammers um rund sechs Meter über das

Grundstück Nr. [...] von B.___ (nachfolgend: Beschwerdegegner) bis zur

Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. [...] verlängert werden. Diese

vorgesehene Verlängerung des oberen [...] um rund 6 m in Richtung des

Grundstücks Nr. [...] ist im Erschliessungsplan durch einen Pfeil bzw. ein

schwarzes Dreieck angedeutet.

5. Der

Gemeinderat machte dem Beschwerdegegner am 22. Mai 2022 und am 1. Dezember

2022 ein Kaufangebot für die 24 m2 Land, welche für die Verlängerung

des oberen [...] um 6 m auf der bestehenden Breite der Strasse von 4,5 m benötigt

werden. Beide Angebote wurden abgelehnt.

6. Die

Beschwerdeführerin beantragte daraufhin am 23. September 2023 bei der

Schätzungskommission des Kanton Solothurn (nachfolgend: Vorinstanz) die

Enteignung der beschriebenen 24 m2 Land, um darauf die

Erschliessungsstrasse für den westlichen Teil des Grundstücks Nr. [...]

erstellen zu können.

7. Mit Urteil

vom 18. September 2024 (nachfolgend: angefochtenes Urteil) wies die Vorinstanz

das Gesuch ab, soweit sie darauf eintrat. Sie erachtete den Erschliessungsplan

als ungenügenden Enteignungstitel.

8. Mit

Beschwerde vom 4. November 2024 gelangte die Beschwerdeführerin an das

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie

die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit der Anweisung, das

Enteignungsverfahren durchzuführen.

9. Mit

Stellungnahme vom 21. Februar 2025 beantragte der Beschwerdegegner das

Nichteintreten auf die Beschwerde, eventualiter deren Abweisung.

Subeventualiter sei ihm eine angemessene Frist zur Bezifferung der

Entschädigungsforderung anzusetzen.

Erwägungen

II.

1.

Die

Beschwerde ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur

Beurteilung zuständig (vgl. § 8 Verordnung über das Enteignungsverfahren, BGS

212.435.3

i.V.m. § 239 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Schweizerischen

Zivilgesetzbuch, EG ZGB, BGS 211.1; § 43 Abs. 2 des solothurnischen Planungs-

und Baugesetzes, PBG, BGS 711; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS

125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert

und damit zur Beschwerde legitimiert. Ob die Beschwerde allenfalls verspätet

erhoben wurde oder die substantiierungs- und beweisrechtlichen Anforderungen nicht

erfüllt, wie dies der Beschwerdegegner geltend macht, kann offenblieben, da die

Beschwerde aufgrund der nachfolgenden Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.

2.

Unbestritten ist vorliegend, dass ein rechtskräftiger Erschliessungsplan

grundsätzlich einen Enteignungstitel darstellt. Strittig ist, ob der konkret

interessierende Erschliessungsplan einerseits aktuell genug ist und

andererseits hinsichtlich der umstrittenen Fläche klar genug ist um als

Enteignungstitel herangezogen werden zu können. Da ohne Enteignungstitel kein

Schätzungs- bzw. Enteigungsverfahren durchgeführt werden kann, ist diese Frage

vorab zu prüfen (vgl. SOG 1974 Nr. 24).

3.1

Die Vorinstanz erachtete den Erschliessungsplan nicht als

rechtsgenüglichen Enteignungstitel, u.a. weil er veraltet sei. Im Jahr 2001

möge er ausreichend gewesen sein, doch aufgrund des Bauprojekts auf dem

Grundstück Nr. [...] mit zwölf Parzellen und sieben Mini-Häusern in

verdichteter Bauweise könne er heute keine genügende Grundlage mehr darstellen

und müsse zuerst überprüft werden.

3.2

Die

Beschwerdeführerin hält hierzu fest, dass gemäss Bauzonenplan damals wie heute

dieselben Bebauungsmöglichkeiten bestanden hätten, denen die Erschliessung

genügen müsse. Die Art der auf der zu erschliessenden Parzelle geplanten

Bebauung könne nicht entscheidend sein für die Frage, ob ein rechtsgenüglicher

Enteignungstitel vorliege. Eine Überprüfung der Erschliessung sei daher nicht

notwendig. Sie würde denn auch nichts ändern, sei doch bewusst entschieden

worden, die vom Grundstück Nr. [...] ausgehende Verkehrsbelastung auf zwei

Gemeindestrassen zu verteilen.

3.3

Der

Beschwerdegegner ist der Ansicht, dass die geplante Aufteilung des Grundstücks

Nr. [...] in zwölf Parzellen der einzige Umstand sei, welcher eine

Erschliessung über sein Grundstück Nr. [...] nötig mache. Dieser Umstand sei

bei der Erstellung des Erschliessungsplans nicht bekannt gewesen und daher auch

nicht berücksichtigt worden. Die Abparzellierung erfordere daher eine generelle

Neuüberprüfung der Erschliessungssituation. Die über die gesamte Breite des

Grundstücks Nr. [...] vorgesehene private Zufahrtsstrasse sei aus

verkehrstechnischen Gründen ohnehin zu verbreitern, was eine (zusätzliche)

Erschliessung über das Land des Beschwerdegegners unnötig mache.

3.4

Die

akzessorische Prüfung von Nutzungsplänen ist gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung lediglich unter spezifischen Voraussetzungen möglich, da

Nutzungspläne der Entscheidanfechtung unterliegen und die akzessorische

Überprüfung grundsätzlich auf Erlasse beschränkt ist. Erforderlich ist, dass

sich die Betroffenen beim Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten

Einschränkungen im Klaren sein konnte oder sich die rechtlichen oder

tatsächlichen Gegebenheiten seit Planerlass so verändert haben, dass sich das

öffentliche Interesse am Nutzungsplan geändert hat (BGE 127 I 103 E. 6.b S. 105

f.; Daniela Thurnherr in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachbuch öffentliches

Baurecht, Zürich 2016, N 8.52).

3.5

Ist ein

betroffener Grundeigentümer mit der Lage oder dem Verlauf der öffentlichen

Erschliessungsanlagen nicht einverstanden, so muss er seine Rechte im

entsprechenden Nutzungsplanverfahren wahrnehmen. Nachher ist es diesbezüglich

für ihn zu spät. Entweder verkauft er das Land, welches für die Erschliessung

benötigt wird, oder es wird enteignet. Falls sich die Parteien betreffend die

Entschädigung (Landpreis) nicht einigen, wird die kantonale

Schätzungskommission im Enteignungsverfahren darüber entscheiden (Bau- und

Justizdepartement, Baukonferenzen November 2009, S. 44).

3.6

Im

Erschliessungsplan wurde ausdrücklich festgehalten, dass der westliche Teil des

Grundstücks Nr. [...] über den oberen [...] zu erschliessen sei. Es wurde somit

bereits bei der Erstellung des Erschliessungsplans davon ausgegangen, dass das

Grundstück in mindestens zwei Teile aufgeteilt werden würde und die

Erschliessung des westlichen Teils nicht über den östlichen Teil erfolgt. Wie

auch die kommunale Baukommission im Bau- und Einspracheentscheid vom 21.

Februar 2024 bereits festhielt, ist die Erschliessung des westlichen Teils des

Grundstücks Nr. [...] über den östlichen ausgeschlossen. In wie viele Parzellen

der westliche Teil des Grundstücks Nr. [...] schlussendlich unterteilt

wird, ist bei dieser Ausgangslage irrelevant. Die Erschliessung des westlichen

Teils hat in jedem Fall über den oberen [...] und eben nicht über eine

(private) Zufahrtsstrasse über das Grundstück Nr. [...] selbst bis hin zum [...]

zu erfolgen.

3.7

Der

Eigentümer des Grundstücks Nr. [...] – aktuell der Beschwerdegegner – war

sich somit seit Planerlass darüber im Klaren, dass der obere [...] dereinst

über sein Grundstück Nr. [...] bis zum Grundstück Nr. [...] verlängert werden

würde. Die geplante Abparzellierung auf dem Grundstück Nr. [...] ändert diese

Ausganglage weder aus tatsächlicher noch aus rechtlicher Sicht. Es gibt somit

keinen Anlass, den Erschliessungsplan im vorliegenden Verfahren akzessorisch zu

prüfen. Auf ihn ist abzustellen und er ist für jedermann verbindlich (§ 14 Abs. 1 lit. b PBG i.V.m Art. 21 Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700).

4.1

Weiter ist zu prüfen, ob der Erschliessungsplan auch inhaltlich den

Anforderungen an einen Enteignungstitel genügt.

4.2

Gemäss § 42 Abs. 1 PGB haben die

Grundeigentümer gegen volle Entschädigung das in den Erschliessungsplänen

bestimmte Land an das Gemeinwesen abzutreten und die Erstellung der

vorgesehenen öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden. Bei Streitigkeiten

über die Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet der Regierungsrat. Er kann

nach Anhören der Beteiligten geringfügige Änderungen ohne neue Planauflage

bewilligen (§ 42 Abs. 2 PBG). Können sich die Parteien über die

Entschädigung nicht einigen, ist diese im Schätzungsverfahren für Enteignungen

zu ermitteln (§ 43 Abs. 1 PBG).

4.3

Der

Erschliessungsplan ist das Instrument, welches Lage und Ausdehnung der

notwendigen Erschliessungsanlagen festlegt und das erforderliche Land

ausscheidet. Der Plan kann namentlich Baulinien, Strassenlinien, Niveaulinien,

Leitungslinien und Sichtzonen enthalten (vgl. auch VWBES.2021.168 E. 3 mit

Hinweis). Damit ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden kann, muss eine

Massnahme im Enteignungstitel hinreichend konkret und detailliert festgelegt

sein und die enteigneten Rechte müssen für den Betroffenen klar erkennbar sein

(Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 132 N

3). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein Doppelpfeil auf der

Schraffur einer 3-7 m breiten Fläche für die spätere Erstellung einer 2 m

breiten Strasse zu unscharf (Urteil des Bundesgerichts 1C_385/2008 E. 3.2 m.H.).

4.4

Die

Vorinstanz hält im angefochtenen Urteil fest, dass die Durchfahrtsmöglichkeit

resp. Erschliessung des Grundstücks Nr. [...] und das Grundstück Nr. [...] im

Erschliessungsplan durch den fraglichen schwarzen Pfeil nicht klar geregelt

sei. Der genaue Umfang der Enteignung gehe aus dem Erschliessungsplan nicht

hervor, womit er keinen genügenden Enteignungstitel für die beantragte

Enteignung darstelle.

4.5

Die

Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass im Erschliessungsplan klare

Anweisungen festgesetzt seien, wie das Grundstück Nr. [...] erschlossen werden

solle. Der westlich gelegene Teil des Grundstücks, welcher vom Bauvorhaben

betroffen sei, sei ausdrücklich über den oberen [...] zu erschliessen. Markiert

werde dies im Plan unmissverständlich durch ein schwarzes Dreieck, das ab dem

Wendehammer zum Grundstück Nr. [...] zeige. Welcher Bereich von der

Verbindungsstrasse betroffen sei, ergebe sich so eindeutig aus der Situation,

dass die ausgesprochen kurze Strecke nicht als Fläche markiert worden sei,

sondern nur mit einem Pfeil. Der Wendehammer sei bei dessen Bau bereits auf die

künftige Erweiterung ausgerichtet worden.

4.6

Der

Beschwerdegegner vertritt die gegenteilige Auffassung, dass im

Erschliessungsplan eine Durchfahrtsmöglichkeit vom Grundstück Nr. [...] auf das

Grundstück Nr. [...] ausdrücklich nicht vorgesehen sei. Dies folge einerseits

aus der grafischen Darstellung der Erschliessungsstrasse und den entsprechenden

Baulinien. Andererseits gehöre der schwarze Pfeil gemäss der Legende des

Erschliessungsplans nicht zum Genehmigungsinhalt des Erschliessungsplans.

Sodann gingen der genaue Strassenverlauf und damit der Umfang der Enteignung

nicht aus dem Plan hervor. Es sei bereits aus technischen Gründen

ausgeschlossen, dass der obere [...] in unveränderter Breite ohne

Berücksichtigung von Kurvenradien in die geplante drei Meter breite

Zufahrtsstrasse auf dem Grundstück Nr. [...] einmünde. Zudem sei nicht

einzusehen, weshalb nur das Grundstück des Beschwerdegegners von der Enteignung

betroffen sein solle und nicht auch das benachbarte Grundstück Nr. [...].

4.7

Richtig

ist, dass der Pfeil bzw. das Dreieck, welches auf dem Erschliessungsplan vom

Wendehammer in Richtung des Grundstücks Nr. [...] zeigt bzw. den Wendehammer

und das Grundstück Nr. [...] verbindet, nicht in der Legende des Plans

aufgeführt ist. Auf dem Erschliessungsplan ist der westliche Teil des

Grundstücks Nr. [...] jedoch schraffiert und mit folgendem Hinweis

versehen: «Der schraffierte Bereich ist über die Strasse «Oberer [...]» zu

erschliessen». Dass die Erschliessung des Grundstücks Nr. [...] über den oberen

[...] zu erfolgen hat und damit über das Grundstück des Beschwerdegegners

führen wird, ist somit ausdrücklich Inhalt des Erschliessungsplans (vgl. oben

Erw. 3).

4.8

Wie genau

diese Erschliessung auszugestalten ist, ist dem Erschliessungsplan demgegenüber

nicht zu entnehmen. Es wurden im Plan weder eine Fläche ausgeschieden noch

irgendwelche Bau- oder Strassenlinien definiert, anhand derer der genaue Umfang

der Enteignung berechnet werden könnte. Auch ist nicht offensichtlich, wie

breit die zukünftige Strasse bzw. Verlängerung des oberen [...] sein soll.

Während der obere [...] aktuell eine Breite von 4,5 m aufweist, bestreitet die

Beschwerdeführerin die Feststellung der Vorinstanz nicht, dass auch eine Breite

von 4 m genügen könnte. Zudem gibt das Dreieck bzw. der Pfeil offensichtlich

lediglich eine Richtung vor und stellt nicht diejenige Fläche dar, welche

enteignet werden soll. Schliesslich muss davon ausgegangen werden, dass es

einen Grund dafür gab, dass der obere [...] damals nicht direkt bis an das

Grundstück Nr. [...] geplant und gebaut wurde. Es ist vorstellbar, dass die

konkrete Ausgestaltung der Erschliessung absichtlich offengelassen wurde bis

klar würde, wie das Grundstück Nr. [...] überbaut wird. Bei der Grösse des

Grundstücks war ein freiwilliger Gestaltungsplan nicht auszuschliessen.

4.9

In diesem

Sinn ist der Erschliessungsplan zu wenig detailliert und zu wenig konkret, um

als Enteignungstitel herangezogen werden zu können. Aus dem Erschliessungsplan

ist der Umfang der Enteignung nicht eindeutig und klar erkennbar. Wie ein

Doppelpfeil auf einer Schraffierung ist auch der vorliegend zu beurteilende

Pfeil zu ungenau, um als Grundlage für eine Enteignung herangezogen werden zu

können. Um einen so schweren Eingriff in die Grundrechte wie die Enteignung zu

rechtfertigen, ist auch bezüglich sehr kurzer Strassenstrecken ein klarer

Erschliessungsplan notwendig. Aus diesem Grund wird im Gesetz auch für

geringfügige Änderungen des Plans ein Entscheid des Regierungsrates vorgesehen.

Der Geringfügigkeit wird dabei dadurch Rechnung getragen, dass keine neue Planauflage,

sondern lediglich die Anhörung der Parteien verlangt wird (vgl. E. 2.2 oben). Ob

der vorliegend interessierende Strassenabschnitt als geringfügig anzusehen ist,

wie die Beschwerdeführerin dies behauptet, wird der Regierungsrat zu entscheiden

haben.

4.10

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz ist mangels

Enteignungstitel zu Recht nicht auf das Schätzungsbegehren eingetreten. Ob die

weiteren Argumente der Beschwerdeführerin zutreffen, kann offenbleiben, da sie

den Entscheid bei dieser Ausgangslage nicht mehr zu beeinflussen vermögen.

5.1

Nach der

Verordnung über das Enteignungsverfahren (BGS 212.435.3, § 11 f.), wie auch

gemäss § 77 VRG werden die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht nach

den Vorschriften der Zivilprozessordnung auferlegt. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht zu tragen, welche auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind.

5.2

Die

Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

auszurichten. Seine Vertreterin macht für den Zeitraum vom 23. Oktober 2024 bis

zum 8. April 2025 einen Aufwand von 9,5 Stunden geltend, was bei einem

Stundenansatz von CHF 330.00 einen Betrag von CHF 3'456.70 ergibt. Darin

enthalten sind jedoch einerseits 0.5 Stunden vorprozessuale Aufwände, welche

nicht im vorliegenden Verfahren zu berücksichtigen sind. Andererseits kann

mangels Vorliegens einer Honorarvereinbarung praxisgemäss lediglich ein

Stundenansatz von CHF 280.00 angewendet werden. Die Parteientschädigung ist

somit auf CHF 2'778.60 (9 h x 280.00 + Kleinspesenpauschale von CHF 54.50 zzgl.

8.1% MWST) festzulegen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Einwohnergemeinde A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht in der Höhe von CHF 3'000.00 zu bezahlen.

3.

Die Einwohnergemeinde A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung von CHF 2'778.60

(inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe

bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Straumann