Baubewilligung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 28. Januar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Kurt

In Sachen

1.

A.___

2.

B.___

3.

C.___

alle vertreten durch

Rechtsanwalt Thomas Biedermann,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde […],

3. D.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Michael Grimm,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

Am 13. Oktober 2023 reichten D.___ ein

Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der E.___ in der Gemeinde [...]

ein. Dagegen ging eine Sammeleinsprache u.a. von B.___ und A.___ sowie C.___

ein. Mit Verfügung vom 29. April 2024 wies die Bau- und Werkkommission der Gemeinde

[...] (nachfolgend Baukommission) die Einsprachen ab und bewilligte das

Bauvorhaben unter dem Vorbehalt der Einhaltung von Auflagen. Am 20. November

2024 verfügte das Bau- und Justizdepartement (nachfolgend Vorinstanz) die

Abweisung der u.a. von B.___ und A.___ sowie C.___ dagegen erhobenen

Beschwerde. Die Vorgenannten (nachfolgend Beschwerdeführer), alle vertreten

durch Rechtsanwalt Thomas Biedermann reichten am 2. Dezember 2024 Beschwerde gegen

diese Verfügung beim Verwaltungsgericht ein und beantragten, dem Baugesuch

Neubau Mehrfamilienhaus (nachfolgend Bauvorhaben) sei der Bauabschlag zu

erteilen; bezüglich der Ortsverträglichkeit des Bauvorhabens sei ein

Gerichtsgutachten anzuordnen; der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu

erteilen und den Beschwerdeführern sei für die einlässliche Begründung der

Beschwerde eine Nachfrist von 20 Tagen anzusetzen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge. Am 6. Januar 2025 reichten die Beschwerdeführer eine

Beschwerdeergänzung ein. Die Baukommission verzichtete am 13. Januar 2025 auf

eine Stellungnahme. Die Vorinstanz beantragte am 27. Januar 2025 die Abweisung

der Beschwerde, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. D.___

(nachfolgend Beschwerdegegner), beide vertreten durch Rechtsanwalt Michael

Grimm beantragten in ihrer Stellungnahme vom 28. Januar 2025 ebenfalls die

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der

Beschwerdeführer. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 31. Januar 2025 wies

das Verwaltungsgericht den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab.

Die Vorinstanz verzichtete am 20. Februar 2025 auf eine weitere

Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 20. Januar 2025. Die

Beschwerdegegner liessen sich am 20. Februar 2025 erneut vernehmen und hielten

an der Abweisung der Beschwerde fest. Die Beschwerdeführer replizierten innert

verlängerter Frist am 17. März 2025. Weitere Bemerkungen gingen nicht ein.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61

sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,

GO, BGS 125.12). Sie ist frist- und formgerecht erfolgt (§ 67

Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die Beschwerdeführer sind

durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Auf die Beschwerde

ist einzutreten.

Die Beschwerdeführer verlangen in der

Beschwerde bzw. Beschwerdeergänzung die Anordnung eines Gerichtsgutachtens

bezüglich Ortsverträglichkeit des geplanten Bauvorhabens sowie die Durchführung

eines Augenscheins. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die Verwaltungsgerichtsbehörden

nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Das Bauprojekt ist vorliegend

insbesondere mit den Plänen, den Akten und den Eingaben der Parteien

hinreichend dokumentiert. Der heutige Zustand ist zudem im solothurnischen

geografischen Informationssystem (SOGIS) sowie auf Google Street View

hinreichend einsehbar (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_591/2023 vom 26.

April 2024 E. 2 mit Hinweisen). Die Durchführung eines Augenscheins ist deshalb

nicht notwendig. Auf das Einholen eines Gerichtsgutachtens kann mit Blick auf

nachfolgende Ausführungen ebenfalls verzichtet werden.

2.

Es ist unbestritten, dass die

Parzelle, auf welcher das Bauvorhaben realisiert werden soll, sich in der Zone

W2b befindet. Gemäss § 17 des Zonenreglements der Einwohnergemeinde [...] (genehmigt

mit Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. 2022/1660 vom 7. November 2022,

nachfolgend Zonenreglement, abrufbar unter https://www.[...].ch/public/upload/assets/3700/Zonenreglement_per_16122022_Web.pdf?fp=1)

handelt es sich hierbei um eine Zone für 2-geschossige Wohnnutzung in

verdichteter Bauweise. Erlaubt sind u.a. Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs

Wohnungen. Betreffend Baumasse gilt § 42 des Zonenreglements. Es ist

unbestritten, dass das geplante Bauvorhaben (zweigeschossiges Mehrfamilienhaus

mit Attika und insgesamt vier Wohnungen) diesen Vorschriften entspricht.

3.

Gemäss § 145 Planungs- und Baugesetz,

PBG, BGS 711.1 sowie § 63 KBV haben sich Bauten typologisch in bestehende

Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist.

Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen

und sollen die Qualität der Siedlung fördern. Wie die systematische Einordnung

im Gesetz zeigt, handelt es sich hierbei um (materielle) Bauvorschriften. Die

KBV ist für die Gemeinden des Kantons Solothurn verbindlich. Sie können in einem

Reglement ergänzende Vorschriften erlassen, soweit sie der vorliegenden Verordnung

nicht widersprechen (§ 1 Abs. 1 und 2 KBV sowie § 133 PBG). § 7 Abs. 1 Zonenreglement schreibt vor, dass sich die Bauten über das gesamte

Gemeindegebiet gut in das Siedlungsgebiet (Quartierbild) einzugliedern haben.

Für die Erarbeitung und Beurteilung von Neubauprojekten sind die

Quartiermerkblätter hinweisend zu berücksichtigen. Sie dienen der Baubehörde

für die Beurteilung von Baugesuchen (§ 7 Abs. 2 Zonenreglement). Bei Neu- und

Ersatzneubauten soll sich die Dachgestaltung und -form an den angrenzenden,

bereits bebauten Gebieten orientieren (§ 7 Abs. 3 Zonenreglement).

Für das Grundstück, auf dem das

Bauvorhaben der Beschwerdegegner realisiert werden soll, ist das Merkblatt

Quartier 4 «[...]» hinweisend und damit bei der Beurteilung der Quartierverträglichkeit

zu berücksichtigen. Aus der allgemeinen Beschreibung in diesem Merkblatt geht

hervor, dass sich im Quartier ein heterogenes Bild sowohl der Nutzungen als

auch der dazugehörigen Bebauungsstruktur und Typologie – Gewerbe und Wohnen lägen

dicht beieinander - finde. Das Quartier bestehe hauptsächlich aus zwei- und

dreigeschossigen Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern sowie

grösservolumigen Gebäuden mit Gewerbenutzung. Die Wohnbebauungen hätten

generell eine feine Körnung mit geringer Dichte, während im Gewerbeteil eine

grosse Körnung vorhanden sei. Die Durchgrünung sei insbesondere bei der

Wohnnutzung vergleichsweise hoch. Als Möglichkeitsgebiet gelte dieses Quartier

als zu pflegendes Quartier, in dem eine Steigerung der Nutzungsdichte an

gewissen Lagen und unter bestimmten Umständen möglich sei. Im Zusammenhang mit

den quartierspezifischen Merkmalen wird festgehalten, das Quartier sei geprägt

von der Schnittstelle zwischen Wohn- und Gewerbenutzung sowie dem Anschluss an

die stark befahrene [...]strasse. Entsprechend seien die Bebauungsmuster und

Typologien vielfältig. Im Zusammenhang mit den Verdichtungsmöglichkeiten wird

festgehalten, das Gebiet südlich der I.___strasse sei robust und tolerant und

dadurch besser geeignet für Nachverdichtungen im Bestand. Nördlich der I.___strasse

seien die Strukturen in der Wohnnutzung homogener, die Vorgärten prägender und

dadurch die Reaktion auf Nachverdichtungen sensibler. Umbauten und

Ersatzneubauten sollten in Volumetrie und Massstab die Körnung respektieren –

diese differiere von fein bis grob je nach Nutzung.

4.

Die Beschwerdeführer rügen

zusammengefasst, das Bauvorhaben entspreche diesen Vorschriften, insbesondere

den Vorgaben des anwendbaren Quartiermerkblattes 4, wonach Umbauten und

Ersatzneubauten in Volumetrie und Massstab die Körnung respektieren sollten,

nicht. Dies auch mit Blick auf den Umstand, dass sich die zu bebauende Parzelle

in einem Gebiet befinde, welches sensibler für Nachverdichtungen sei, da die

Umgebung dort homogener erscheine. Dem sei keine Rechnung getragen worden. Das

Bauvorhaben erfülle die Vielzahl der Anforderungen an die

Quartierverträglichkeit nicht und sei deshalb nicht bewilligungsfähig. Weiter beanstanden

die Beschwerdeführer das Fehlen eines Vorgartens und machen geltend, die

gewählte Fassadengestaltung und die geplante Aussentreppe zu den beiden oberen

Geschossen seien exotisch und quartierfremd. Im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren reichten die Beschwerdeführer eine von ihnen

in Auftrag gegebene Beurteilung des Bauvorhabens in die bestehende

Quartierstruktur durch die J.___GmbH vom 13. Januar 2025 ein. Diese kommt

zum Schluss, dass das Bauvorhaben nicht als einordnend beurteilt werden könne.

5.1

Das Gebot der Eingliederung gehört

zu den Grundsätzen der Raumplanung (Art. 3

Abs. 2 lit. b Raumplanungsgesetz, RPG,

SR 700). Generell sollen sich Gebäude in die Umgebung eingliedern, sodass

eine gute Gesamtwirkung erzielt werden kann. Allgemeine Eingliederungsgebote

und sonstige Ästhetikvorschriften haben einen eigenständigen Normgehalt. Diese

können auch dann angerufen werden, wenn alle anderen Bauvorschriften

eingehalten sind. In diesem Fall darf ihre Anwendung jedoch nicht dazu führen,

dass generell die Zonenordnung aus den Angeln gehoben wird (vgl.: Amstutz

Kathrin, Der Weg zur Baubewilligung – häufig zu lang, zuweilen steinig, in:

Schweizerische Baurechtstagung 2025, S. 93 ff. u.a. mit Verweis auf BGE 145 I 52/63 E. 4.4 sowie Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 354; Alexander Rey, in:

Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,

2016, Rz. 3.468 sowie BGE 114 Ia 343 E. 4b).

5.2

Das Bauvorhaben ist einerseits für

sich allein und andererseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung zu beurteilen. Besonders zu berücksichtigen sind

charakteristische Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa

die Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen. Je

heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale

präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden

und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das

Einordnungsgebot wirkt demgegenüber umso stärker, je einheitlicher die Umgebung

ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck. Das Einordnungsgebot soll

verhindern, dass Bauvorhaben das charakteristische Escheinungsbild durchbrechen

oder stören. Die Bauvorhaben sollen der Umgebung in ausreichendem Mass Rechnung

tragen (vgl. Beat Zumstein, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des

kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 144 f.).

5.3

Dabei ist auch eine

Interessenabwägung vorzunehmen zwischen dem öffentlichen Interesse an der

Einhaltung des ästhetischen Minimalstandards und den anderen öffentlichen

Interessen, die für das Bauvorhaben von Bedeutung sind, so wie sie sich in der

Raumplanung und anderen Vorschriften des Baurechts oder Denkmalschutzes

manifestieren. Widersprüche zwischen den massgebenden öffentlichen Interessen

können dabei nicht ausgeschlossen werden, wie auch der vorliegend zu

beurteilende Fall zeigt. Gegenstand der Interessenabwägung sind auch die

privaten Interessen des Bauherrn, wozu hauptsächlich das Interesse an einer

optimalen Nutzung des Grundstücks zählt (Beat Zumstein, a.a.O., S. 150 f.). Die

Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht grundsätzlich einem öffentlichen

Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel

verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach

innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen

Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss

diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum

Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen,

gerechtfertigt werden (Urteile 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 5.3 sowie

1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023 E. 4.3, je mit weiteren Hinweisen).

5.4

Gemäss der Rechtsprechung des

Bundesgerichts steht den kommunalen Baubehörden bei der Anwendung kantonaler

Ästhetikvorschriften ein von der Gemeindeautonomie geschützter besonderer

Ermessensspielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Bei der

Überprüfung solcher Entscheide haben sich die kantonalen Instanzen deshalb

trotz ihrer grundsätzlich umfassenden Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen. Ist

der Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde nachvollziehbar, das

heisst, beruht er auf einer vertretbaren und auch die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit wahrenden Würdigung der massgebenden

Sachumstände, so haben die kantonalen Instanzen diesen zu respektieren und

dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes

ersetzen (Urteil 1C_397/2022 vom 31. Oktober 2023 E. 4.4 mit Verweis auf 1C_265/2014

vom 22. April 2015 E. 5.3 nicht

publ. in: BGE

141.

II 245 mit

Hinweisen sowie BGE 145 I 52 E. 3.6). Ein entsprechender Einordnungsentscheid

einer kommunalen Baubehörde darf mit anderen Worten nur aufgehoben werden, wenn

diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und

Ermessensspielraum überschritten hat (vgl. auch Urteil 1C_70/2021 vom 7. Januar

2022.

E. 6.4 mit Hinweisen). Eine Angemessenheitskontrolle steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 67bis Abs. 2 VRG).

6.

Aus dem Quartiermerkblatt 4 geht

hervor, dass die Wohnbebauungen generell eine feine Körnung mit geringer Dichte

haben. Der Umstand, dass Umbauten und Ersatzneubauten die Körnung in Volumetrie

und Massstab einhalten sollen, bedeutet nicht grundsätzlich, dass dies auch für

Neubauten gilt, zumal in der entsprechenden Zone explizit zweigeschossige

Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohnungen erlaubt sind. Unabhängig davon,

ob das Quartiermerkblatt auch für Neubauten gilt, ist auf Folgendes

hinzuweisen: Die Quartieranalysen fanden im Rahmen der Ortsplanungsrevision

statt. Daraus resultierten die in § 7 Zonenreglement erwähnten

Quartiermerkblätter. Die Zielsetzung dieser Ortplanungsrevision war es die

Wohnzonen zu differenzieren, wobei einerseits die damit gewachsenen,

identitätsstiftenden und charakteristischen Strukturen der Gemeinde geschont

werden sollen; andererseits an den dafür geeigneten raumplanerischen sinnvollen

Lagen eine verdichtete Bauweise zugelassen und mit den entsprechenden

Vorschriften gefördert werden soll. Verdichtung soll dort ermöglicht und

unterstützt werden, wo es raumplanerisch Sinn macht und für das Ortsbild der

Gemeinde erwünscht ist. Als Folge davon kam es zu einer Aufteilung der Wohnzone

W2, wobei in der Wohnzone W2a explizit eine weniger dichte Bauweise möglich

bleiben soll. Nicht mehr zulässig in dieser Zone ist das Erstellen von

Mehrfamilienhäusern, da diese nicht in die gewachsene Struktur passen und in

der Wohnzone W2a nicht als quartierverträglich eingestuft werden (vgl.

Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV Gesamtrevision der Ortsplanung [...], S.

49.

f.). Hingegen liegt die zu bebauende Parzelle in der dichteren Zone W2b,

womit sich die Gemeinde bewusst dafür entschieden hat, Mehrfamilienhäuser,

welche sich per se hinsichtlich Volumetrie und Massstab von Einfamilienhäusern

abheben, zuzulassen. Es ist somit als Konsequenz der Nutzungsplanung

hinzunehmen, dass Mehrfamilienhäuser neben Einfamilienhäusern entstehen können.

Der Bau von Mehrfamilienhäusern kann daher nicht per se mit der Begründung

verweigert werden, sie respektierten in Volumetrie und Massstab die Körnung

nicht. Dies würde im Ergebnis auf eine Aushebelung der Zonenordnung

hinauslaufen. Mit Blick auf diese Ausgangslage erscheint es daher auch

widersprüchlich, aus dem Quartiermerkblatt abzuleiten, man habe grundsätzlich

die Verstärkung einer (weiteren) Inkohärenz vermeiden wollen oder es sei der

Wille des kommunalen Gesetzgebers gewesen, weitere voluminösere Bauten zu

verhindern. Im Weiteren kann aus dem Quartiermerkblatt, auch mit Blick auf die

Zielsetzung der Ortsplanungsrevision, nicht geschlossen werden, die Eingliederung

habe Priorität gegenüber der Verdichtung, wie die Beschwerdeführer in ihrer

Replik vorbringen.

7.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass

das Einordnungsgebot in erster Linie verhindern soll, dass Bauvorhaben das

charakteristische Erscheinungsbild durchbrechen oder stören. Die Vorschrift

lässt es daher nicht zu, dass positiv eine bestimmte Gestaltung und

architektonische Qualität verlangt wird. Wenn bestimmte Bauteile einheitlich

gestaltet werden sollen, genügt das Einordungsgebot nicht, sondern es sind

entsprechenden Bauvorschriften zu erlassen. Es ist also nicht möglich, allein

gestützt auf eine ästhetische Generalklausel eine einheitliche Überbauung, die

Übernahme bestimmter Bauformen, Materialien und Farben durchzusetzen (Beat

Zumstein, a.a.O., S. 145, vgl. auch S. 85). Dies ist bei der Beurteilung der

Quartierverträglichkeit bzw. der damit verbundenen Interessenabwägung zu

berücksichtigen, zumal das Quartiermerkblatt 4, auf welches die

Beschwerdeführer sich stützten, letztlich nicht über eine ästhetische

Generalklausel hinausgeht und keine spezifischen Vorschriften bezüglich

einzelner Gestaltungselemente der Bauten enthält. Es ist darauf hinzuweisen,

dass das ästhetische Interesse das Legalitätsprinzip und die

Nutzungsvorschriften nicht einfach zurückdrängen kann. Bauten, die den

Zonenvorschriften entsprechen, können daher nicht schon deshalb als mit den

Einordnungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere

Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude

(wie letztlich von den Beschwerdeführern behauptet); darin liegt aber nicht von

vornherein eine Verletzung des Einordnungsgebots. Mit ästhetischen

Generalklauseln kann, wie erwähnt, keine Pflicht zur Übernahme vorherrschender

Gestaltungselemente begründet werden. Soll, wie vorliegend, aufgrund der

Ästhetik im Ergebnis das zonenkonforme Bauvolumen nicht voll ausgeschöpft werden,

muss ein klarer und krasser Widerspruch des Bauvorhabens zur baulichen Umgebung

bestehen (vgl. Alexander Rey, a.a.O. Rz. 3.468).

8.

Aufgrund dieser Ausgangslage ist

daher nicht massgebend, ob sich der Neubau gemäss § 7 Abs. 1 Zonenreglement

über das gesamte Gemeindegebiet gut in das Siedlungsgebiet (Quartierbild)

eingliedert, sondern einzig, ob ein klarer und krasser Widerspruch des

Bauvorhabens zur baulichen Umgebung besteht, was nachfolgend zu prüfen ist.

Dabei ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass eine Reduktion der Baumasse aus

ästhetischen Gründen durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum

Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen,

gerechtfertigt sein muss.

9.

Die vorhandenen Akten (Bilder,

allgemeine Beschreibung und Nennung der quartierspezifischen Merkmale im

Merkblatt 4 sowie Ausführungen in den Fachberichten) zeigen, dass das Quartier,

in welchem das Bauvorhaben realisiert werden soll, grundsätzlich heterogen

erscheint (vgl. auch Beschreibung sowie quartierspezifische Merkmale im

Quartiermerkblatt 4; E. II. 3 dieses Urteils). Zwar wird der betreffende

Abschnitt an der E.___strasse, wo sich die zu bebauende Parzelle befindet, als

homogener beschrieben. Die K.___(nachfolgend K.___) führte in ihrem Bericht vom

18.

November 2023, welcher von der Baukommission in Auftrag gegeben wurde, um

die Eingliederung des vorliegenden Bauvorhabens in das bestehende Quartier

beurteilen zu können, übereinstimmend dazu aus, der betreffende Abschnitt an

der E.___strasse zeige sich recht einheitlich als kleinstrukturiertes und stark

durchgrüntes Wohngebiet mit mehrheitlich hangparallelen, zweigeschossigen

Baukörpern. Ziegelgedeckte Sattel- und Walmdächer dominierten und prägten den

Quartiercharakter. Aber es gibt Ausnahmen. So finden sich in der Nahumgebung im

westlichen Abschnitt der E.___strasse vereinzelt ebenfalls kleinformatige Mehrfamilienhäuser,

welche dreigeschossig erscheinen. Dies wird nicht nur von der K.___

festgehalten, sondern auch im Fachgutachten der J.___ GmbH vom 13. Januar

2025.

Ausserdem gibt es weitere Bauten, die diesen als homogener beschriebenen

Abschnitt durchbrechen. So finden sich in der unmittelbaren Umgebung des

Bauvorhabens nicht nur verschiedene Dachtypen (auch Flachdächer und ein

achtseitiges Zeltdach [Oktagondach], sondern es sind auch grossvolumige Bauten

sowohl an der E.___strasse als auch der I.___- und [...]strasse vorhanden (vgl.

Orthofoto sowie Einspracheentscheid der Baukommission vom 29. April 2024 und

Beschwerdeentscheid der Vorinstanz vom 20. November 2024). Auch betreffend

Farbe oder Material ist keine Einheitlichkeit zu erkennen. Betreffend Vorgarten

ist darauf hinzuweisen, dass es an der E.___strasse vereinzelt ebenfalls Bauten

ohne Vorgärten gibt, was auch von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Mit

Blick auf die Einteilung des Gemeindegebiets in die entsprechenden Quartiere ist

es zudem in Übereinstimmung mit der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass nicht

einzig die unmittelbar angrenzenden Grundstücke für die Frage der Eingliederung

ins Siedlungsgebiet einbezogen wurden. Eine grundsätzliche Homogenität musste

nicht angenommen werden (vgl. hierzu auch den von den Beschwerdegegnern im

Rahmen des Einspracheverfahrens eingereichten Bericht des Büros L.___vom 20.

November 2023). Auch die Beschwerdeführer bestreiten im Grundsatz nicht, dass

die Architektur des Quartiers bereits heute keine klare gestalterische Linie

oder gemeinsame Typologie aufweise (S. 5 ihrer Replik vom 17. März 2025).

10.

Mit Blick auf das Gesamtbild kann

der Wert der Umgebung daher nicht als hoch bezeichnet werden (vgl. Beat

Zumstein, a.a.O., S. 152). Im betreffenden Quartier bzw. in der betreffenden Nahumgebung

befinden sich auch keine besonders geschützten Bauten, weshalb keine

überwiegenden öffentlichen Interessen an einer Reduktion der Baumasse

vorliegen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Baukommission im

vorliegenden Einzelfall die ästhetischen Interessen nicht höher als die

raumplanerischen Interessen gewichtet hat, zumal gemäss K.___ die Gebäudelänge

des Bauvorhabens nicht quartierfremd ist und die baurechtlich maximal erlaubte

Gebäudelänge deutlich unterschritten wird. Hinweise auf einen überdimensionierten

Fremdkörper fehlen. Die K.___ hielt vielmehr fest, die Massstäblichkeit und

Quartierverträglichkeit sei unter den genannten Aspekten grundsätzlich gegeben.

Der Umstand, dass gemäss der K.___ die Volumetrie an der obersten Grenze der

Quartierverträglichkeit liege, ändert vorliegend nichts bzw. begründet noch

keinen krassen Widerspruch, ebenso wenig ihre Schlussfolgerung, wonach sich das

flachgedeckte, optisch dreigeschossig in Erscheinung tretende Bauvorhaben nur

bedingt ins Ortsbild zu integrieren vermöge. Gleiches gilt für die Beurteilung

der J.___ GmbH. Der Umstand, dass die vorgeschlagene Bebauung in den

betrachteten Kriterien keinen qualifizierten Bezug zur Umgebung schaffen könne

und von den erkannten Kriterien deutlich abweiche und das Projekt nicht als

einordnend bezeichnet werden könne, begründet ebenfalls noch keinen krassen

Widerspruch zur Umgebung, zumal sich die Beurteilung der J.___ GmbH

ausschliesslich auf die eng begrenzte Umgebung bezog. Insbesondere ist zu

berücksichtigen, dass sowohl ihre Einschätzungen als auch diejenigen der M.___ keine

Interessenabwägung enthalten (bzw. auch nicht enthalten müssen). Auch der

grundsätzliche Konflikt zur zonenmässig möglichen Nutzung bleibt in diesen

Beurteilungen unberücksichtigt.

Der Umstand, dass es sich bei der zu

bebauenden Parzelle um die einzige Parzelle an der E.___strasse handelt, die

noch nicht überbaut ist, führt vorliegend, entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführer, nicht dazu, dass die Anforderung an die

Eingliederungsqualität höher zu gewichten ist. Da das Quartier insgesamt

heterogen erscheint und auch an der E.___strasse nur eine beschränkte

Homogenität (vereinzelt bestehen bereits dreigeschossig erscheinende

Mehrfamilienhäuser) vorliegt, stellt ein weiteres Mehrfamilienhaus auch in

einer Baulücke keinen krassen Widerspruch dar.

11.

Im Weiteren ist darauf hinzuweisen,

dass die K.___ unter dem Aspekt, dass die architektonische Umsetzung und

Materialisierung sowie insbesondere die Umgebungsgestaltung noch kaum

ausformuliert seien, zum Schluss der bedingten Quartierverträglichkeit gekommen

ist. Die Baukommission hat deswegen zusätzlich die Materialisierung und das

Farbkonzept zu den Fassaden (Visualisierung) sowie eine detaillierte

Umgebungsgestaltungsplanung eingefordert (vgl. ihr Schreiben vom

1.

Februar 2024). Weiter verlangte sie die Erstellung einer Visualisierung

mit den benachbarten Baukörpern (vgl. ihr Schreiben vom 29. Februar 2024). Diesen

Aufforderungen kamen die Beschwerdegegner nach. Sie legten in der Folge die

Visualisierungen auch N.___ als Verfasser der Quartiermerkblätter und der

Beurteilung vom 18. November 2023 zur Stellungnahme vor. Aus seinem E-Mail vom

13.

März 2024 geht hervor, dass aus seiner Sicht die Anmerkungen bezüglich

Aussenraumgestaltung insbesondere im Vorgartenbericht zur Strasse in adäquater

Art und Weise umgesetzt worden seien, so dass die Eingliederung in den

vorhandenen Quartiercharakter viel eher gegeben erscheine. Auch die

Fassadenausbildung und die vorgeschlagene Materialisierung sowie Farbgebung

erscheine sinnvoll. Der Wechsel der Putzstruktur und Farbgebung zwischen

Normalgeschossen und Attika sei sicherlich hilfreich für die Eingliederung. Ob

das Attikageschoss heller oder dunkler abgesetzt werde, sei hierbei eher

unerheblich. Zwar erfolgte diese Stellungnahme aufgrund einer Nachfrage der

Beschwerdegegner. Es ergeben sich aber keine Hinweise auf eine Gefälligkeitsstellungnahme

oder eine Befangenheit von N.___. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die

Quartierverträglichkeit gegenüber der ersten Beurteilung nochmals verbessert

hat. Zudem zeigt dieser Verfahrensablauf, dass die Baukommission sich intensiv

mit der Frage der Quartierverträglichkeit auch mit Blick auf die

Quartiermerkblätter auseinandersetzte; dies obwohl die K.___ bereits in ihrer

ersten Beurteilung als abschliessendes Fazit ein bezüglich Körnigkeit und

Massstab quartierverträgliches Projekt erkannte. Dem vorhandenen Steigerungspotenzial

wurde durch die Baukommission Rechnung getragen.

12.

Entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführer prüfte die Baukommission das Projekt damit offensichtlich nicht

nur unter dem Aspekt der Eigentumsgarantie oder den anwendbaren (anderen)

Bauvorschriften, sondern nahm ebenfalls eine Beurteilung des Bauvorhabens mit

Blick auf seine konkrete Ausgestaltung und den Charakter des betreffenden

Quartiers vor (vgl. Begründung in ihrem Einspracheentscheid vom 29. April 2024).

Bezugnehmend auf die soeben gemachten Ausführungen, kann nicht davon

ausgegangen werden, die Baukommission hätte in Missachtung des anwendbaren Quartiermerkblattes

eine nicht gesetzeskonforme Gewichtung zu Gunsten der inneren Verdichtung

vorgenommen, weshalb auch der Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist.

Dass die Baukommission im Ergebnis das Interesse an der Verdichtung und die

Interessen der Bauherrschaft an einer optimalen Nutzung im Ergebnis höher

gewichtete, stellt keine Überschreitung ihres Ermessensspielraums dar. Weder

liess sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden

Erwägungen leiten noch verletzte sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und

Verhältnismässigkeit. Dies gilt auch für ihre Bejahung der

Quartierverträglichkeit. Ein solcher Schluss ist mit Blick auf die

Charakteristik des Quartiers, die Beurteilung der K.___ sowie der

nachgeforderten Visualisierung nachvollziehbar. Die Vorbringen der

Beschwerdeführer vermögen daran nichts zu ändern. Es ist denn auch nicht

ersichtlich und wird nicht begründet, inwiefern sich das Bauvorhaben ohne

Reduktion der Baumasse, beispielsweise durch eine andere Stellung des Gebäudes

zum Hang, andere Dachform bzw. andere Fassadengestaltung oder dem Weglassen der

Aussentreppe massgeblich besser ins Ortsbild einfügen liesse. Ursprünglich

rügten die Beschwerdeführer denn auch gar nicht einzelne Details des

Bauvorhabens, was zeigt, dass es ihnen in erster Linie um das Volumen und den

Massstab an und für sich und damit die grundsätzliche Verhinderung weiterer

Mehrfamilienhäuser geht (vgl. Beschwerde an die Vorinstanz vom 1. Juni

2024.

sowie Einsprache vom 6. November 2023).

Die Beschwerde ist abzuweisen.

13.

Die Prozesskosten (Gerichtskosten

und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106

- 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang

des Verfahrens auferlegt. Somit haben B.___ und A.___ sowie C.___ die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der Entscheidgebühr

auf CHF 2’500.00 festzusetzen sind, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in selber Höhe verrechnet.

Entsprechend ist an die Beschwerdeführer

keine Parteientschädigung zu entrichten.

Bei dem Ausgang des Verfahrens haben B.___

und A.___ sowie C.___ aber den durch Rechtsanwalt Michael Grimm vertretenen D.___

für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen

(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Rechtsanwalt Michael Grimm macht mit Kostennote vom 1. April

2025.

einen Honoraraufwand von CHF 2'520.00 (8,4 Stunden à CHF 300.00/Std.)

und Auslagen von CHF 746.60 geltend. Dies ergibt eine Parteientschädigung von

CHF 3'531.20 (inkl. CHF 264.60 MWST), was zu keinerlei Beanstandungen

Anlass gibt; eine Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz liegt

ebenfalls vor. Damit haben B.___ und A.___ sowie C.___, an D.___ unter

solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von CHF 3'531.20

auszurichten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 werden B.___ und A.___ sowie C.___

unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt.

3. B.___ und A.___ sowie C.___ werden unter

solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, D.___ eine Parteientschädigung von CHF 3'531.20

(inkl. Spesen und MWST) zu entrichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner Kurt