Bauen ausserhalb der Bauzone / Umnutzung Gebäude

Verwaltungsgericht

Urteil vom 19. November 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Rolf Kissling,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. B.___

Beschwerdegegner

betreffend Bauen

ausserhalb der Bauzone / Umnutzung Gebäude

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ ist Alleineigentümer von GB [...]

Nr. [...]. Das Grundstück liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der

Landwirtschaftszone und im kommunalen Vorranggebiet Natur und Landschaft.

2. Mit Schreiben vom 22. Juli 2022 hat

das Bau- und Justizdepartement (nachfolgend BJD) festgestellt, dass auf dem

Grundstück GB [...] Nr. [...] Veränderungen vorgenommen wurden.

3. Am 10. Oktober 2022 reichte A.___ bei

der B.___ ein nachträgliches Baugesuch ein, welches folgende Punkte umfasst:

-

Gebäude-Umnutzung [...] vom

Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum;

-

Ersatz Holzfassade [...]

mit rotem Profilblech;

-

Ersatz des braunen

Eternitdaches [...] mit weissem Profilblech;

-

Einzäunung nordöstlich des

Gebäudes [...] mit Maschendrahtzaun;

-

Holzunterstand/Fressplatz

für Schafe an der nordwestlichen Parzellengrenze Nr. [...];

-

Befestigung des

Erschliessungsweges, entlang der südöstlichen Parzellengrenze Nr. [...]

mit Wendeplatz vor dem Gebäude Nr. [...], mit Juramergel;

-

Gartencheminée mit

Sitzplatz und Sitzgelegenheit mit Tisch an der Südfassade des Gebäudes [...];

-

Neuanpflanzung einer Tanne

vor der Südfassade.

4. Am 30. Oktober 2024 erliess das BJD

folgende Verfügung:

1. Das Bauvorhaben «Umnutzung Gebäude [...]

vom Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum, neue Fassadenverkleidung am Gebäude [...]

mit rotem Profilblech, Ersatz des braunen Eternitdachs am Gebäude [...] durch

weisses Profilblech, Einzäunung mit Maschendrahtzaun (Höhe 2.00 m), Neubau

Unterstand / Fressplatz für Schafe, Neubau gemergelter Erschliessungsweg mit

Wendeplatz vor dem Gebäude [...], Neubau Sitzplatz mit Gartencheminée, Tisch

und Sitzbänken (alles bereits ausgeführt)» auf dem Grundstück GB [...] Nr. [...]

ist weder zonenkonform noch sind die Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG

erfüllt. Eine nachträgliche (Ausnahme-)Bewilligung wird nicht erteilt.

2. Die Nutzung des Gebäudes [...] als

Hobby- und Lagerraum bzw. zu geselligen Anlässen etc. ist einzustellen.

3. Die unter Ziffer 1 erwähnten, auf dem

Grundstück GB [...] Nr. [...] ohne Bewilligung realisierten Bauvorhaben sind

entsprechend den nachgenannten Anordnungen zurückzubauen beziehungsweise zu

entfernen:

3.1

Die

Fassadenverkleidung aus rotem Profilblech und die Dacheindeckung aus weissem

Profilblech am Gebäude [...], die Einzäunung mit Maschendrahtzaun (Höhe 2.00

m), der Unterstand / Fressplatz für Schafe, der gemergelte Erschliessungsweg

mit Wendeplatz vor dem Gebäude [...] sowie der Sitzplatz mit Gartencheminée,

Tisch und Sitzbänken sind zurückzubauen.

3.2

Das Gebäude [...]

und die Situation sind in den bewilligten Ursprungszustand gemäss den

Baugesuchunterlagen aus dem Jahr 1977 (gebeizte Holzfassade und braunes

Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus Obstbäumen an der West-

und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten belassenen Grünfläche,

welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte) zurückzuversetzen (Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustandes).

4. Der Bauherrschaft wird für den Rückbau /

die Entfernung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (gebeizte

Holzfassade und braunes Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus

Obstbäumen an der West- und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten

belassenen Grünfläche, welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte) resp. gemäss

vorgenannter Anordnung eine Frist gesetzt bis zum 30. April 2025. Im

Unterlassungsfall wird das Oberamt mit der Vollstreckung beauftragt.

5. [Kontrolle und Meldung durch Baubehörde]

6. [Gebühren CHF 600.00]

5. Mit Entscheid vom 20. November 2024

verfügte die B.___, dass für das Bauprojekt «Umnutzung Gebäude [...] vom

Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum auf GB Nr. [...], [...], [...]» die

Bewilligung nicht erteilt werden kann.

6. Gegen den Entscheid der B.___ erhob A.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Kissling, mit Schreiben vom 9. Dezember 2024

Beschwerde beim BJD, welches hierauf das Beschwerdeverfahren BGKE.2024.125

eröffnete. Rechtsanwalt Rolf Kissling stellte folgenden Antrag:

1. Es sei der Entscheid bzw. die Verfügung

der Baubehörde [...] vom 20.11.2024 i.S. Baugesuch betr. Umnutzung auf GB [...]

Nr. [...] aufzuheben.

2. […]

In der ergänzenden Beschwerdebegründung

vom 13. Januar 2025 wurde zudem Folgendes beantragt:

1. […]

2. Es sei angesichts der geplanten

Handänderung an GB [...] Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des

Umnutzungsvorhabens, Gelegenheit zu einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu

gewähren und mit den involvierten Behörden vorweg einen Augenschein vor Ort

durchzuführen.

7. Gegen die Verfügung des BJD vom 30.

Oktober 2024 erhob A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Kissling

(nachfolgend Beschwerdeführer), mit Schreiben vom 9. Dezember 2024 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und stellte folgenden Antrag:

1. Es sei die Verfügung des Bau- und

Justizdepartements vom 30.10.2024 i.S. Baugesuch betr. Umnutzung auf GB [...]

Nr. [...] aufzuheben.

2. […]

In der ergänzenden Beschwerdebegründung

vom 14. Januar 2025 wurde zudem folgender Antrag gestellt:

1. […]

2. Es sei angesichts der geplanten

Handänderung an GB [...] Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des

Umnutzungsvorhabens, das BJD anzuweisen, dem Beschwerdeführer Gelegenheit zu

einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu gewähren und mit den involvierten

Behörden einen Augenschein vor Ort durchzuführen.

8. Mit Stellungnahme vom 3. Februar 2025

beantragte das BJD beim Verwaltungsgericht, die Beschwerde sei abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei. Unter Kostenfolge zulasten des

Beschwerdeführers.

9. Am 11. Februar 2025 liess sich die B.___

im Verfahren vor dem BJD (BGKE.2024.125) vernehmen.

10. Der Beschwerdeführer reichte mit

Eingabe vom 24. Februar 2025 Bemerkungen zur Vernehmlassung des BJD ein.

11. Mit Verfügung vom 14. Mai 2025

überwies das BJD die Beschwerdeangelegenheit gegen den kommunalen Bauabschlag

zur Prüfung der Zuständigkeit an das Verwaltungsgericht und erstattete den

geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 zurück.

12. Mit Verfügung des

Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2025 wurden die Parteien u.a. darauf

hingewiesen, dass auch der kommunale Entscheid Anfechtungsobjekt bildet (vgl.

Ziff. 2 der Verfügung) und das Verfahren des BJD (BGKE.2024.125) vor dem

Verwaltungsgericht fortgesetzt wird (vgl. Ziff. 3 der Verfügung).

13. Die B.___ verzichtete mit Schreiben

vom 27. Mai 2025 auf das Einreichen einer Stellungnahme und verwies auf

ihre Stellungnahme vom 11. Februar 2025 an das BJD.

14. Am 19. Juni 2025 reichte der

Beschwerdeführer Bemerkungen zur Vernehmlassung der B.___ vom 11. Februar 2025

ein.

15. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch

den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten nach

§ 67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)

als Rechtsverletzung. Es kann auch Unangemessenheit geltend gemacht werden (vgl.

§ 67bis Abs. 2 VRG).

3.

Der Beschwerdeführer beantragte vor

dem Departement und dem Verwaltungsgericht die Durchführung eines Augenscheins.

Namentlich bringt er vor, zwecks Diskussion der Rahmenbedingungen für eine

hobbymässige Tierhaltung (im Sinne der Prozessökonomie) und zwecks Feststellung

des Sachverhalts wäre ein solcher erforderlich.

Es finden sich ausführliche

Fotodokumentationen in den Akten (vgl. Fotos der Begehung vom 12. September

2022.

[Urkunde 3 der B.___] sowie die Abbildungen im Baugesuch, eingereicht am

10.

Oktober 2022 [Urkunde 4 der B.___). Die Sache ist mit den in den Akten

vorhandenen Fotografien/Plänen hinreichend dokumentiert und spruchreif. Zudem stehen

dem Verwaltungsgericht die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie Googlemaps

und WEB GIS zur Verfügung. Wie sich nachfolgend

zeigen wird, sind insbesondere auch die Standorte der Bio-Kläranlage und der landwirtschaftlichen

Erschliessungsstrasse hinreichend dokumentiert (vgl. Ziff. II E. 10.5). Von

einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten; auf die

Durchführung ist zu verzichten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins

wird abgewiesen.

4.

Im Zusammenhang mit dem Augenschein beantragte

der Beschwerdeführer, es sei angesichts der geplanten Handänderung an GB [...]

Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des Umnutzungsvorhabens,

Gelegenheit zu einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu gewähren. Es könne

sich ergeben, dass [...] in das strittige Umnutzungsgesuch «einsteige» und

dieses mit behördlicher Zustimmung angepasst werden könne. So würde die

Weiterführung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens obsolet und die Einleitung

eines neuen Baugesuches bliebe erspart.

Ein Augenschein dient in erster Linie

zur Feststellung des Sachverhalts. Ist dieser - wie vorliegend - hinreichend

geklärt, bedarf es auch nicht zwecks einer allfälligen Modifizierung des

Baugesuchs eines solchen. Dem Beschwerdeführer wäre es grundsätzlich

freigestanden, ein bewilligungsfähiges Projekt (inkl. den zugehörigen

Unterlagen) einzureichen. Entgegen seiner Auffassung liegt kein solches vor; Absichtserklärungen

allein genügen jedenfalls nicht (vgl. auch nachfolgend Ziff. II E. 10.1 ff.). Es

ist weder Sache des Departements noch des Gerichts, für einen Baugesuchsteller

anhand eines Augenscheins ein bewilligungsfähiges Bauprojekt zu erarbeiten.

Vielmehr ist dies Sache des jeweiligen Gesuchstellers. Das Verwaltungsgericht

entscheidet aufgrund des Sachverhalts, wie er sich zum Urteilszeitpunkt

darstellt (§ 35 Abs. 1bis VRG; Urteil des Bundesgerichts 2C_163/2021

E. 6.2). Der Antrag auf Gelegenheit zur Anpassung des Baugesuchs wird

abgewiesen.

5.

Der

Beschwerdeführer muss anhand der Argumentation des angefochtenen Entscheids

darlegen, weshalb dieser aus seiner Sicht falsch ist. Er setzt sich im

vorliegenden Verfahren jedoch teilweise nicht vertieft mit den Erwägungen der

Vorinstanz auseinander. Wo er dies unterlässt, verkommen seine Ausführungen zu

appellatorischer Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu genügen vermag. Auf

ungenügend begründete Rügen oder allgemeine appellatorische Kritik am

angefochtenen Entscheid ist im vorliegenden Verfahren nicht einzugehen.

6.

Es ist unbestritten, dass die Bauten

bzw. Anlagen ausserhalb der Bauzone, im kommunalen Vorranggebiet Natur und

Landschaft liegen. Deshalb ist im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des

Departements nötig (vgl. § 38bis Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS

711.1).

Das Koordinationsgebot nach Art. 25a des

Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) verlangt, dass die für die Errichtung einer

Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich formell

koordiniert ergehen. Der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids lässt die

teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur zu, wenn der bewilligte

Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann. Damit soll

eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt

Dispositiv

werden. Demnach kann die Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen-

oder Teilverfügungen gegen den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids mit

umfassender Interessenabwägung und das Gebot der materiellen Koordination

gemäss Art. 25a RPG verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile

nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen (Urteil

des Bundesgerichts 1C_348/2019 vom 27. April 2020 E. 5.3 mit Hinweisen). Anfechtungsobjekt

bildet vorliegend sowohl die Verfügung der B.___ vom 20. November 2024 sowie

die Verfügung des BJD vom 30. Oktober 2024 (vgl. Verfügung des

Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2025). Der Beschwerdeführer beantragt die

Aufhebung der beiden Verfügungen.

7. Mit Regierungsratsbeschluss Nr. 1312

vom 4. März 1977 wurde dem Baugesuch «Errichtung eines Hühnerhauses im Gebiet [...]»

die Zustimmung erteilt. Damit die Baute mit dem bestehenden Gebäude eine

Einheit bildet, wurde dies gemäss Situationsplan um 70 m nördlich auf (damals)

GB Nr. [...] (heute GB Nr. [...]) verschoben. Es wurde beschlossen, dass die

Holzfassaden braun zu beizen sind und dass das Dach mit braunem Eternit

einzudecken ist. Weiter wurde beschlossen, dass auf der West- und Ostseite

Obstbäume zu pflanzen sind. In der Baubewilligung vom 17. März 1977 wurde

festgehalten, dass die vom Regierungsrat beschlossenen Auflagen zu erfüllen

sind und der Zaun nur westlich des Hühnerhauses erstellt werden darf.

8. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten

und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.

Voraussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und

Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Zonenkonform

sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau

nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG; vgl. auch Art. 34 der

Raumplanungsverordnung [RPV, SR 700.1]). Der Beschwerdeführer führt keinen

Landwirtschaftsbetrieb; die Voraussetzungen für eine Baubewilligung gemäss Art.

16a RPG (zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone) sind

damit nicht gegeben. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben in der

Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist und deshalb einer

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf. Eine solche kann erteilt

werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der

Bauzonen erfordert (Art. 24 lit. a RPG) und keine überwiegenden Interessen

entgegenstehen (Art. 24 lit. b RPG). Sodann werden gemäss Art. 24e Abs. 1 RPG

Ausnahmen bewilligt in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer

Substanz erhalten sind, wenn sie Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe

gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung dienen und eine

tierfreundliche Haltung gewährleisten.

9. Das BJD und die B.___ gelangten in

den angefochtenen Verfügungen zum Schluss, dass dem nachträglichen Baugesuch

des Beschwerdeführers die Zustimmung nicht erteilt werden kann. Das BJD führte

in der angefochtenen Verfügung aus, das Gesamtbauvorhaben erfülle die

Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht, weshalb die erforderliche

Ausnahmebewilligung nachträglich nicht erteilt werden könne (vgl. E. 14 -

14.1.2 der Verfügung). Auch die Voraussetzungen von Art. 24e RPG seien nicht

erfüllt. Insbesondere seien der Wohnort der Bauherrschaft und der Standort der

Bauvorhaben weit mehr als nur ein paar Gehminuten voneinander entfern (vgl. E. 14.2

- 14.3 der Verfügung). Schliesslich gelangte das BJD in der Interessensabwägung

zum Ergebnis, dass sämtliche ausserhalb der Bauzone realisierten und

nachträglich nicht bewilligungsfähigen Bauten, Bauteile und Anlagen sowie

Zweckänderungen zu beseitigen seien und der ursprüngliche bzw. bewilligte

Zustand wiederherzustellen sei (vgl. E. 16 - 16.6 der Verfügung).

10.1 Der Beschwerdeführer führt aus, er

akzeptiere die mit Verfügung des BJD angeordnete Beseitigung von Sitzplatz,

Gartencheminée, Tisch und Sitzbänken. Ebenso sei anerkannt, dass die

Profilblech-Fassadenverkleidung, die weisse Dacheindeckung, die Einzäunung, der

Unterstand sowie der Fressplatz und der Baumbestand von der Baubewilligung von

1977 abweichen. Es hätten sich in der Zwischenzeit aber sachverhaltsrelevante

Entwicklungen ergeben, welche eine Neubeurteilung diverser Feststellungen und

Anordnungen des BJD aufdrängten.

[...] sei per 1. Januar 2025 in ihr

Elternhaus auf GB [...] Nr. [...] gezogen und habe die ernsthafte Absicht, im

Sinne der von ihrem Bruder [...] getroffenen Vorbereitung, eine von GB Nr. [...]

gemäss Mutationsvorschlag 2 des Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022

abparzellierte Fläche zu übernehmen. Als Natur- und Tierliebhaberin wolle sie

die auf dieser Parzelle vorhandene Einrichtung für eine hobbymässige

Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG nutzen bzw. umnutzen. Sie wolle auf diesem

Areal Schafe, Kaninchen, Hühner und Wachteln halten. Für eine Hobbytierhaltung

nach RPG sei dieser Platz geradezu prädestiniert. Es gehe um eine vorbestehende

Infrastruktur, welche sich nur 20 m vom Wohnhaus der Tierhalterin befinde. Eine

solche Hobbytierhaltung sei im Siedlungsgebiet kaum mehr möglich, entspreche

hingegen an der vorgesehenen Stelle dem Sinn von Art. 24e RPG.

Auch wenn die mit der angefochtenen

Verfügung verhängten Verpflichtungen bezüglich der bisherigen

Eigentumsverhältnisse und Sachverhalte in mehreren Punkten nachvollziehbar seien,

wäre es in Anbetracht der neuen Ausgangslage stossend, wenn daran festgehalten

werde, ohne vorweg die Möglichkeit einer von der vorgesehenen neuen Besitzerin

geplanten Tierhaltung auf dem Areal zu prüfen. Die Einräumung der Gelegenheit

zu einer entsprechenden Anpassung des nachträglichen Bau- bzw.

Umnutzungsgesuches erscheine deshalb angebracht. Eine exakte Wiederherstellung

des Areals gemäss den Vorgaben einer vor 48 Jahren ausgestellten Baubewilligung

werde dem heutigen Vorhaben schon deshalb nicht gerecht, weil es damals um

blosse Hühnerhaltung gegangen sei. Heute sei die Haltung von verschiedenen

Kleintieren geplant.

Aus gesundheitlichen Gründen sei es dem

Beschwerdeführer nicht mehr möglich, die Tiere (Schafe) auf dem fraglichen

Grundstück selbst zu betreuen. Deshalb habe er [...] angeboten, einen Teil des

Grundstücks zwecks hobbymässiger Tierhaltung abzutreten. Es sei realitätsfremd

davon auszugehen, dass [...] vom Beschwerdeführer eine entsprechende Parzelle

erwerbe, bevor sie wisse, ob die von ihr geplante hobbymässige Tierhaltung und

die erforderliche Gestaltung der Infrastruktur überhaupt rechtsgültig bewilligt

werden. Dass die ernsthafte Absicht einer Abparzellierung und Abtretung

vorgesehen sei, ergehe glaubhaft aus dem Mutationsvorschlag 2 des

Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022 und der Bestätigung «[...]» vom 10.

Januar 2025. Gegenüber dem vorliegenden Baugesuch seien keine Einsprachen

eingegangen und die B.___ habe der Umnutzung in «hobbymässige Tierhaltung

gemäss Art. 24e RPG» aufgrund der neuen Ausgangslage ausdrücklich zugestimmt.

10.2 Zu prüfen ist, ob im Zusammenhang

mit einer neuen Ausgangslage auf die verfügten Massnahmen verzichtet werden

kann.

10.3 Das BJD führte in E. 15 der

angefochtenen Verfügung aus, Grundeigentümerin des Grundstücks GB [...] Nr. [...]

sei nach wie vor die Bauherrschaft und aus dem Plan «Grundstücke (amtliche

Vermessung)», Stand 25. Oktober 2024, sei auch keine geplante Mutation

ersichtlich.

Der Beschwerdeführer bringt vor, es bestehe

die ernsthafte Absicht einer Abparzellierung und Abtretung. Dabei legt er den

Mutationsvorschlag 2 des Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022 (vgl. Urkunde

7 des Beschwerdeführers) sowie die Bestätigung «[...]» vom 10. Januar 2025

(vgl. Urkunde 9 des Beschwerdeführers) ins Recht (bei der Beschwerde beim

Departement wurde zudem die Urkunde 5 ins Recht gelegt: Situationsplan

Hühnerstall/Wohngebäude). Auch wenn die genannten Dokumente aufzeigen, dass Mutationen

geprüft wurden, vermögen diese keine verbindliche Wirkung zu entfalten. Dies

umso weniger, als dass weder der Mutationsvorschlag 2 noch die Bestätigung vom

9. Januar 2025 von [...] unterzeichnet wurden (beides wurde von [...], dem

Bruder von [...] unterzeichnet). Ein Mutationsvorschlag entspricht - wie die

Bezeichnung sagt - einem Vorschlag. Ob dieser tatsächlich so umgesetzt wird,

ist offen und von weiteren Faktoren (wie beispielsweise den

Zahlungsmodalitäten) abhängig. Weder kann ein Vorschlag eines

Nachführungsgeometers noch eine Absichtserklärung verbindlich durchgesetzt

werden. Es fehlt vorliegend an einem konkreten Gesuch im Zusammenhang mit der

Umnutzung. Zudem wirkt die Sache etwas konstruiert, soll doch die Tierhaltung

nun durch [...] und nicht mehr [...] erfolgen, welche Eigentümerin des

Nachbargrundstücks GB [...] Nr. [...] ist. Dem Beschwerdeführer bzw. Dritten

wäre es über einen längeren Zeitraum offen gestanden (grundsätzlich auch

während der Hängigkeit des vorliegenden Verfahrens), eine Projektänderung bzw.

ein Baugesuch einzugeben oder zumindest verbindlichere Belege für einen

Übernahme von GB [...] Nr. [...] einzureichen (z.B. einen notariell beglaubigten

Vorvertrag). Dass die Übertragung effektiv erfolgen wird und die Tierhaltung

durch eine Dritte tatsächlich gewollt ist, bleibt somit ungewiss. Die Folgen

der Beweislosigkeit hat der Beschwerdeführer zu tragen. Es geht nicht an, dass

ein verfügter Rückbau aufgrund von ungewissen zukünftigen

Sachverhaltsschilderungen nicht durchgesetzt werden kann.

Das Rechtsmittelverfahren dient nicht

dazu, die Übernahmerisiken (Bewilligungsfähigkeit einer Hobbytierhaltung in der

Landwirtschaftszone) einer Dritten (hier [...]) zu begrenzen. Ob ein

Bauvorhaben grundsätzlich bewilligungsfähig ist, hat sie bei ernsthaftem

Übernahme-Interesse selbständig zu klären. Selbstverständlich kann sie in

diesem Zusammenhang bei den zuständigen kantonalen Stellen um Auskünfte

ersuchen. Ob eine hobbymässige Tierhaltung von [...] gestützt auf das RPG

bewilligungsfähig ist, gilt es vorliegend nicht zu beurteilen, da dies nicht

Gegenstand des Verfahrens ist. Sodann ist nicht dargetan, inwiefern die

unbewilligten Änderungen von einer allfälligen Bewilligung nach Art. 24e RPG

mit umfasst würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der verfügte Rückbau

selbst bei einer bewilligten hobbymässigen Tierhaltung zum Tragen käme (vgl.

auch E. 14.1.1 der Verfügung des BJD, wonach sich die Fassadenverkleidung und

die Profilblecheideckung wegen der Verstärkung der Hitzeentwicklung negativ auf

das «Stallklima» auswirke). Dies gilt es vorliegend aber nicht zu prüfen. Wie

der Beschwerdeführer selbst ausführt, kann er selbst keine Tiere mehr betreuen.

Weitere Ausführungen zur Tierhaltung - mit Blick auf Art. 24e RPG - erübrigen

sich damit.

Schliesslich bleibt anzumerken, dass

nach § 38bis Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung

des Departements nötig ist; eine solche liegt nicht vor. Die vom

Beschwerdeführer erwähnte Zustimmung der B.___ betreffend die Umnutzung in

«hobbymässige Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG» ist bereits deshalb

unbehelflich. Im Übrigen hat die B.___ in ihrer Vernehmlassung vom 11. Februar

2025 an das BJD nur (aber immerhin) ausgeführt, die B.___ könnte sich damit

einverstanden erklären, dieser neuen Nutzung und Idee (hobbymässigen

Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG) stattzugeben.

Das Verwaltungsgericht entscheidet

aufgrund des Sachverhalts, wie er sich zum Urteilszeitpunkt darstellt und der

Antrag zur Anpassung des Baugesuchs wurde abgewiesen (vgl. voranstehend Ziff.

II E. 4). Vorliegend bedeutet dies - wie sich nachfolgend noch zeigen wird,

dass kein bewilligungsfähiges Bauprojekt vorliegt.

10.4 Sodann macht der Beschwerdeführer

geltend, der gemergelte Erschliessungsweg nördlich der Liegenschaft GB Nr. [...]

diene auch dem Zugang zur Bewirtschaftung des westlich gelegenen Kulturlandes

mit Landwirtschaftsfahrzeugen. Die Zufahrt südlich von GB Nr. [...] sei seit

dem Bau der Bio-Kläranlage nicht mehr möglich. Eine Befahrung ohne Mergel würde

vor dem Wohnhaus Nr. 6 regelmässig eine «Riesensauerei» verursachen. Die

Notwendigkeit des Mergelweges habe auch der Landwirt [...] bestätigt.

10.5 Die landwirtschaftliche Erschliessungsstrasse

kann nur bewilligt werden, wenn der Zweck der Anlage einen Standort ausserhalb

der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art.

24 RPG). Der Begriff der Zonenkonformität stimmt im Wesentlichen mit jenem der

Standortgebundenheit nach Art. 24 lit. a RPG überein. Demnach sind Weganlagen

nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich des Standorts und der Ausgestaltung in

einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zum Landwirtschaftsbetrieb stehen

und in ihrer konkreten Ausgestaltung notwendig und nicht überdimensioniert

sind.

Der Beschwerdeführer reichte eine

Fotodokumentation zu Elementen der Bio-Kläranlage ein (vgl. Urkunde 14 des

Beschwerdeführers). Sowohl der Standort als auch der Umfang sind daraus gut

erkennbar (vgl. auch die untenstehende Abbildung aus dem WEB GIS). Der

Beschwerdeführer vermag nicht nachvollziehbar und schlüssig aufzuzeigen,

inwiefern eine Erschliessung unter Einbezug der Flächen, wo die Bio-Kläranlage

bzw. einzelne Anlageteile derselben liegen, erforderlich wäre. Darauf ist nicht

weiter einzugehen.

Die nachfolgende Abbildung aus dem WEB

GIS zeigt den Verlauf des gemergelten Weges:

[...]

Es ist erkennbar, dass dieser die

Erschliessung des Gebäudes auf GB [...] Nr. [...] bezweckt. Dass er für

landwirtschaftliche Zwecke zwingend erforderlich ist, ergeht hingegen aus dem

Gesamtkontext – mit Blick auf das umliegende Landwirtschaftsland – nicht.

Vorliegend dient die Erschliessungsstrasse nicht primär der landwirtschaftlichen

Bewirtschaftung, sondern zur Hauptsache der Erschliessung des nicht

landwirtschaftlich genutzten Gebäudes auf GB [...] Nr. [...], weshalb sie nicht

zonenkonform ist. Daran vermag auch das Vorbringen des Beschwerdeführers, eine

Befahrung ohne Mergel würde vor dem Wohnhaus Nr. [...] regelmässig eine

Riesensauerei verursachen, nichts zu ändern. Ebenso wenig vermag der

Beschwerdeführer etwas aus der Bestätigung des Landwirtes [...] zu seinen

Gunsten abzuleiten; diese belegt nicht die objektive Notwendigkeit einer gemergelten

landwirtschaftlichen Erschliessungsstrasse. Der vorinstanzlich verfügte Rückbau

des gemergelten Erschliessungsweges mit Wendeplatz erfolgte damit zu Recht.

10.6 Der Beschwerdeführer macht gelten,

die für die Hobbytierhaltung vorgesehene Fläche sei bereits seit über 50 Jahren

mit Obstbäumen bestückt, was aus den Luftbildern aus swisstopo von 1976 und

1982 ersichtlich sei. Es gebe keinen Grund, die Bäume auf dieser Fläche zu

entfernen. Die Bäume würden Obst für den Eigenbedarf liefern und als

Schattenspender für eine artgerechte Tierhaltung dienen.

10.7 Das Amt für Raumplanung (ARP)

stellte fest, dass mit dem Fällen der Tanne vor der Südfassade die 1977

verlangte Umpflanzung vollständig fehle (vgl. E. 3 der Verfügung). Das

Verfügungs-Dispositiv (Ziff. 3.2) lautet wie folgt:

Das Gebäude [...] und die

Situation sind in den bewilligten Ursprungszustand gemäss den

Baugesuchunterlagen aus dem Jahr 1977 (gebeizte Holzfassade und braunes

Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus Obstbäumen an der West-

und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten belassenen Grünfläche,

welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte) zurückzuversetzen

(Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes).

Der Beschwerdeführer geht offenbar davon

aus, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands das Fällen von

(Obst)Bäumen mit umfasst. Diese Auffassung ist nicht zu teilen. Vielmehr werden

die bestehenden Obstbäume mit dem Begriff der «ansonsten belassenen Grünfläche»

nicht tangiert; sie können bestehen bleiben. Im Gegenteil wurde die Pflanzung

weiterer Obstbäume um das Gebäude verfügt.

11.1 Der Anordnung der Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands kommt massgebendes Gewicht für den Vollzug des

Raumplanungsrechts zu (Urteil 1C_397/2007 / 1C_427/2007 vom 27. Mai 2008 E.

3.4, in: URP 2008 S. 590, RDAF 2009 I S. 521). Werden illegal errichtete, dem

RPG widersprechende Bauten und Anlagen nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare

Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet

in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige

Bauten und Anlagen, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können,

müssen daher grundsätzlich beseitigt werden. Dies gilt zur Verhinderung der

schleichenden Überbauung der Landwirtschaftszone auch in Bezug auf Bauten, die

flächen- und volumenmässig nicht sehr gross sind und die sich in der Nähe eines

Wohnhauses befinden (vgl. Urteil 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 6.4 mit

Hinweisen).

Die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur

unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse

liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm

ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre

Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann

sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber

in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum

Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und

die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f. mit Hinweis).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine Berufung auf den guten

Glauben nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit

und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf

vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für

Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in der

Landwirtschaftszone (vgl. Urteil 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 5.1 mit

Hinweis).

11.2 Der Beschwerdeführer weiss aus der

Vergangenheit genau um die Baubewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone und

anerkennt die angeordnete Beseitigung sogar teilweise (vgl. voranstehend Ziff.

II E. 10.1). Von Gutgläubigkeit ist darum nicht auszugehen. Schon gar nicht

kann sich die Bauherrschaft auf die Besitzstandsgarantie berufen. Die unbewilligten

Bautätigkeiten des Beschwerdeführers führten dazu, dass der fundamentale

Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet immer stärker verletzt

wurde. Dem gewichtigen öffentlichen Interesse, diesem raumplanungsrechtlichen

Prinzip Nachachtung zu verschaffen, stehen in erster Linie finanzielle

Interessen des Beschwerdeführers entgegen. Dass der Rückbau mit übermässigen

Kosten verbunden wäre, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch

nicht geltend gemacht. Die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustandes ist geeignet und erforderlich, um der Entfremdung der Identität

entgegenzuwirken. Ein milderes Mittel zur Durchsetzung der raumplanungsrechtlichen

Grundprinzipien ist nicht ersichtlich, weshalb die vom BJD verfügten Massnahmen

verhältnismässig sind. Finanzielle Interessen und private Bequemlichkeitsgründe

vermögen daran nichts zu ändern.

Die vom Departement gesetzte Frist zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist inzwischen abgelaufen. Diese

ist neu bis 30. Juni 2026 anzusetzen.

12. Die Beschwerden gegen den kommunalen

Bauabschlag und die Verfügung des BJD vom 30. November 2024 erweisen sich somit

als unbegründet, sie sind abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und

Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109

der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des

Verfahrens auferlegt. Somit hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF

1’500.00 festzusetzen sind. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in selber

Höhe verrechnet. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch

auf Entrichtung einer Parteientschädigung (was auch nicht beantragt wurde).

Die Kostenauflage in der angefochtenen

Verfügung des BJD ist nicht zu beanstanden und bleibt bestehen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. A.___ hat auf Grundbuch [...] Nr. [...]

den rechtmässigen Zustand gemäss der Verfügung des Bau- und Justizdepartements

vom 30. Oktober 2024 bis 30. Juni 2026 wiederherzustellen.

3. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Luder