Anschlussgebühren

Verwaltungsgericht

Urteil vom 5. Juni 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichterin Weber-Probst

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Law

In Sachen

Einwohnergemeinde A.___

Beschwerdeführerin

gegen

B.___ vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Hasler,

Beschwerdegegnerin

betreffend Anschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. B.___ ist (Allein-)Eigentümerin der

Liegenschaft GB [...] Nr. [...]. Das Grundstück liegt in der

Landwirtschaftszone und ist teilweise überbaut. Mit Baubewilligung vom 28.

April 2017 genehmigte die Baukommission der Einwohnergemeinde A.___ auf dem

Grundstück einen Wohnungsumbau mit Einbau einer Wärmepumpe (mit drei Erdwärmesonden)

sowie die Erweiterung des bestehenden Wagenschopfs (Baubewilligung Nr [...] vom

28. April 2017).

2. Mit Gebührenverfügung vom 3. November

2022 stellte die A.___ der Grundeigentümerin eine einmalige Pauschalgebühr in

der Höhe von CHF 10'000.- (exkl. MwSt.) für die Anschlussgebühren Abwasser

in Rechnung. Die Einwohnergemeinde A.____ stützte sich dabei auf die

Neueinschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung (nachfolgend SGV) vom

8. Februar 2018. Zusammengefasst geht die Einwohnergemeinde A.____ aufgrund der

baulichen Massnahmen von einer Erhöhung des ursprünglichen Gesamtversicherungswertes

(im Vergleich zur Einschätzung der SGV vom 25. März 2014) von 8,02 % aus.

3. Gegen diese Verfügung erhob B.___ mit

Eingabe vom 10. November 2022 fristgerecht Einsprache. Sie machte dabei geltend,

es läge in der Sache bereits ein rechtskräftiges Urteil der

Schätzungskommission vor (Entscheid vom 14. September 2022; Verfahren

SKGEB.2022.1), womit eine neue Behandlung der Angelegenheit ausgeschlossen sei.

Ausserdem handle es sich um eine besondere bauliche Massnahme, sodass eine

Anschlussgebühr ohnehin nicht zu entrichten sei.

4. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 12.

Januar 2023 resp. begründeter Verfügung vom 16. Januar 2023 wies die Einwohnergemeinde

A.____ die Einsprache ab. Im Wesentlichen wird im Einspracheentscheid

ausgeführt, die Schätzung der SGV vom 8. Februar 2018 weise einen durch

den Umbau des Wohnhauses bedingten Mehrwert aus. Dieser Mehrwert (von umgerechnet

8,02%) verpflichte die Einwohnergemeinde zur Erhebung von Gebühren. Dieser

Anspruch verfalle frühestens nach 10 Jahren. Die geltend gemachten

besonderen baulichen Massnahmen im energetischen resp. umwelttechnischen

Bereich würden von der Grundeigentümerin nicht belegt. Die neuerliche

Gebührenerhebung basiere auf einer anderen Einschätzung der SGV, als jene,

welche dem Entscheid der kantonalen Schätzungskommission vom 14. September 2022

(Verfahren SKGEB.2022.1) zugrunde gelegen habe.

5. Gegen den Beschluss der Einwohnergemeinde

A.____ erhob B.___ am 25. Januar 2023 Beschwerde bei der kantonalen

Schätzungskommission. Im Wesentlichen wiederholte sie dabei die Argumente aus

dem Einspracheverfahren.

6. Mit Urteil vom 6. Dezember 2023 hiess

die kantonale Schätzungskommission die Beschwerde gut und hob den angefochtenen

Einspracheentscheid sowie die Gebührenrechnung vom 3. November 2022 der Einwohnergemeinde

A.____ auf; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Einwohnergemeinde

A.____.

7. Mit Eingabe vom 5. März 2024 bzw. mit

ergänzter Begründung vom 14. März 2024 erhob die Einwohnergemeinde A.____

(nachfolgend Beschwerdeführerin) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragt, das Urteil der Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 sei

aufzuheben und der Einspracheentscheid sowie die Gebührenverfügung vom 3.

November 2022 seien zu bestätigen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Im Wesentlichen bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Vorinstanz einzig

und allein festhalte, dass jeweils nur die letzte Neueinschätzung der

Gebäudeversicherung für die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühr Gebühren

massgebend sei. Die Vorinstanz stelle dies fest, ohne jeglichen Verweis auf die

entsprechenden Rechtsgrundlagen.

8. Mit Stellungnahme vom 14. Juni 2024

äussert sich B.____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) zur Sache. Sie beantragt

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde vom 14. März 2024; dies unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

9. Mit Eingabe vom 26. August 2024 hält

die Beschwerdeführerin abschliessend an ihren Anträgen und Ausführungen fest. Die

Beschwerdeführerin hebt hervor, man erhoffe sich eine Klärung, wie bei «einer

Kumulierung einzelner wertsteigender Bauarbeiten» zu verfahren sei.

10. Für die Standpunkte der Parteien und

die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht eingereicht worden (§§ 67 und 68 des Gesetzes vom 15. November 1970

über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG,

BGS 124.11]). Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist

zur Beurteilung zuständig (§ 36 der kantonalen Verordnung vom 3. Juli 1978 über

Grundeigentümerbeiträge und -gebühren [GBV, BGS 711.41]; § 49 des

Gesetzes vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation [GO; BGS 125.12]).

1.2

Gemeinden sind zur Beschwerde

legitimiert, wenn sie durch eine Verfügung oder einen Entscheid besonders

berührt werden und ein schutzwürdiges kommunales Interesse an deren Aufhebung

oder Änderung haben (§ 12 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist durch den

angefochtenen Entscheid, der ihren Einspracheentscheid und ihre

Gebührenforderung aufhebt, formell beschwert und in ihren schutzwürdigen

kommunalen Interessen als Gebührengläubigerin betroffen. Die

Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin, als Einwohnergemeinde, ist somit

gegeben und auf das Rechtsmittel ist einzutreten.

1.3

Zulässige Beschwerdegründe sind nach

dem Gesetz die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht sowie unrichtige oder

unvollständige Feststellung des rechtserheb­lichen Sachverhalts (§ 67bis

Abs. 1 VRG). Unangemessenheit kann mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht

(mehr) geltend gemacht werden, da sich bereits mehr als eine Vorinstanz mit der

Sache befasst hat (§ 67bis Abs. 2 VRG).

Die Beschwerdeführerin rügt

zusammengefasst und im Wesentlichen, die Kantonale Schätzungskommission nehme

Bezug auf eine Praxis, wonach für die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren

jeweils nur die letzte Neueinschätzung der SGV massgebend sei, ohne aber dafür

eine Rechtsgrundlage zu nennen. Insgesamt werde § 29 GBV falsch angewendet.

1.4

Die Beschwerdegegnerin bringt eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs im kommunalen Verfahren vor. Das rechtliche

Gehör dient einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits stellt es ein

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar,

welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der Betroffene hat das

Recht, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids

zur Sache zu äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten

zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum

Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu

beeinflussen (vgl. BGE 133 1 270 E. 3.1 S. 277; 127 1 54 E. 2b S. 56). Der

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse,

die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren

Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 140 1 99 E. 3.4 S.

102.

f.; 135 II 286 E. 5.1 S. 293). Soweit ein Entscheid eine Begründung

enthält, die dem Anspruch auf rechtliches Gehör genügt, sind dem Rechtsuchenden

die zum Entscheid führenden wesentlichen Überlegungen bekannt.

Die Beschwerdegegnerin konnte sich

mehrfach und umfassend in der Sache mit ihren Anliegen und Rügen einbringen,

sei dies im Einspracheverfahren vor der Gemeinde sowie im Beschwerdeverfahren

vor der Schätzungskommission. Letztere verfügt über volle Kognition. Soweit

überhaupt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, ist diese durch die

weiteren Verfahrensschritte inzwischen als geheilt zu betrachten.

2.1

Das Planungs- und Baugesetz vom 3.

Dezember 1978 (PBG; BGS 711.1) verpflichtet die Gemeinden, nebst

Erschliessungsbeiträgen (§ 108 PBG) für die Inanspruch-nahme der öffentlichen

Wasserversorgung und Kanalisation zusätzlich Anschluss- und Benützungsgebühren

zu erheben (§ 109 PBG). Die Anschluss- und Benützungsgebühren dienen zur

Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen; ihre Höhe ist

so zu bemessen, dass sich die Anlagen weitgehend selber erhalten (insb. Deckung

der Kosten von Verwaltung, Unterhalt, Abschreibung, Verzinsung; § 110 PBG sowie

§ 117 PBG i.V.m. § 28 Abs. 2 GBV).

2.2

Nach § 29 GBV, einem Gesetz im

formellen Sinn (dazu Urteil VWBES.2020.134 vom 17. August 2021), erhebt die

Gemeinde für den Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und

Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund

der Gebäudeversicherungssumme berechnet, sofern die Gemeinde nicht eine andere

Berechnungsgrundlage beschliesst. Bei einer Erhöhung der

Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher Massnahmen ist eine Nachzahlung zu

leisten. Die Gemeinde kann bestimmen, dass bei einer Erhöhung der

Gebäudeversicherungssumme um weniger als 5 % keine Anschlussgebühr nachzuzahlen

ist. Wenn der Grundeigentümer besondere bauliche Massnahmen im energetischen

oder umwelttechnischen Bereich realisiert hat, hat er für den darauf

entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren

zu entrichten. Den Nachweis dieses Anteils hat der Grundeigentümer zu erbringen.

2.3

Die Beschwerdeführerin hat von der

in § 29 GBV eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht und entsprechende

Bestimmungen im kommunalen Reglement über die Abwassergebühren vom 12. Juni

2003.

(nachfolgend Reglement; vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss Nr. 1336

vom 12. August 2003) erlassen. Danach wird für Erst­anschlüsse eine

Anschlussgebühr nach Massgabe der zonengewichteten Fläche (ZGF) erhoben. Für

An- und Umbauten, Erweiterungs- und Nebenbauten auf Grundstücken, für welche

bereits einmal eine Anschlussgebühr erhoben wurde, wird, sofern die Liegen­schaft

durch die getätigten baulichen Massnahmen einen Mehrwert erfahren hat, eine von

der Zonenzugehörigkeit des Grundstücks abhängige Pauschalgebühr erhoben. Die­se

Pauschalgebühr wird erst erhoben, nachdem der Gesamtversicherungswert der

Liegenschaft gemäss SGV um 5% über demjenigen vom 1. Januar 2003 liegt (§ 5 Reglement). Die zugehörige Gebührenordnung vom 2. Dezember 2021 legt bei An-

und Umbauten, Erweiterungs- und Nebenbauten auf bereits überbauten Grundstücken

in der Landwirtschaftszone eine pauschale Anschlussgebühr von CHF 10'000.00

fest.

3.1

Die Beschwerdeführerin stellt sich

auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe bei ihrer Annahme, wonach nur die

jeweils letzte Neueinschätzung des baulichen Mehrwerts für die neuerliche

Erhebung von Anschlussgebühren massgebend sei, die Möglichkeit der Stückelung

eines Bauvorhabens zu wenig beachtet. Im Gegensatz zum (von der Vor­instanz)

ins Feld geführten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2022

(VWBES.2021.140), stelle sich die Sachlage vorliegend anders dar. Im

vorliegenden Beschwerdefall seien verschiedene mehrwertsteigernde Investitionen

getätigt worden, die ganz klar in einem engen Zusammenhang stünden. Die

baulichen Massnahmen seien in einer Zeitspanne von etwa vier Jahren realisiert

worden. Genau sei dies nicht bekannt, da die Bauherrschaft die Fertigstellung

der Bauarbeiten nie gemeldet habe. Es seien folgende baulichen Massnahmen durch

die Beschwerdegegnerin erfolgt: Mit Verfügung vom 28. April 2017 sei die

Baubewilligung erteilt worden für einen «Wohnungsumbau mit Einbau einer

Wärmepumpe mit drei Erdwärmesonden und Erweiterung Wagenschopf auf GB Nr. [...],

[...] [...]». Mit Verfügung vom 22. Mai 2020 wurde die Baubewilligung erteilt

für eine «Photovoltaikanlage auf dem bestehenden Bauernhausdach auf GB Nr. [...]».

Das Bauvorhaben «Dach neu, inkl. Unterdach / Sparrenlage / Untersicht» wurde,

wie es in der Schätzung der SGV vom 25. Februar 2021 aufgeführt sei, ohne

Baubewilligung ausgeführt (dies mit Verweis, dass es sich um einen Ersatz der

bestehenden Dachhaut handle). Es könne bei den Investitionen nicht mehr von

einer «Bagatelle» gesprochen werden. Eine Grundeigentümerschaft könne jederzeit

eine Neueinschätzung der SGV verlangen und so bei mehreren Investitionen

erwirken, dass keine Anschlussgebühren fällig würden. Die Vorinstanz gehe fehl,

wenn sie erwähne, die Beschwerdeführerin habe die Gebührenverfügung vom 12.

Februar 2018 nicht rechtzeitig gestellt. Die Beschwerdeführerin habe nie eine

Meldung über die Fertigstellung der Bauarbeiten erhalten. Die Anschlussgebühren

könnten jedoch erst nach Fertigstellung einer Investition erhoben werden. Vorliegend

sei die Forderung der Einwohnergemeinde nicht verjährt. Betreffend die besonderen

energetischen Massnahmen führt die Beschwerdeführerin aus, die Bauherrschaft habe

es verpasst den Nachweis über die Kosten der Erdwärmesonden zu erbringen. Die

Vorinstanz habe die Beschwerdeführerin in diesem Punkt geschützt. Bis dato habe

die Bauherrschaft keine entsprechenden Unterlagen geliefert. So oder anders

werde bestritten, dass Erdwärmesonden im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV als

besondere bauliche Massnahmen gelten. Erdwärmesonden seien Bestandteil eines

Heizungssystems. Eine Heizung brauche jedes Haus. Die Vorinstanz irre in der

Annahme, dass eine Massnahme dann als besondere bauliche Massnahme anzusehen

sei, wenn sie subventioniert werde.

3.2

Dem hält die Beschwerdegegnerin

entgegen, dass vorliegend das rechtliche Gehör verletzt worden sei. Dies habe

die Vorinstanz offengelassen. Die Beschwerdeführerin habe die

Beschwerdegegnerin weder über die Einleitung des Verfahrens informiert noch ihr

die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben. Zutreffend seien die Ausführungen

der Vorinstanz, dass sich die Beschwerdegegnerin widersprüchlich Verhalten

habe. Die Beschwerdeführerin führe selber aus, dass sie im Jahr 2018 basierend

auf der Neueinschätzung der SGV eine neue Gebührenverfügung (Rechnung)

ausgestellt habe. Ihr sei somit die Fertigstellung als auch die Neueinschätzung

bekannt gewesen. Abgesehen davon sei es unwahrscheinlich, dass die Beschwerdegegnerin

keine Kenntnis über die Fertigstellung gehabt habe. Einerseits sei dies in

Nachachtung von Ziffer 7 der Baubewilligung gemeldet worden, andererseits wäre

diese von Gesetzes wegen erloschen, wenn der Bau nicht abgeschlossen gewesen

wäre. Zu berücksichtigen sei zudem, dass sich das Bauvorhaben rund 100 Meter

neben dem Verwaltungsgebäude der Gemeinde befinde. Die Beschwerdeführerin habe

somit die Ausführung des Projekts ohne Weiteres wahrnehmen können. Vorliegend

stünden die einzelnen baulichen Massnahmen auch nicht in einem engen und

sachlichen Zusammenhang. Von einer Staffelung könne keine Rede sein. Fakt sei,

dass die Beschwerdeführerin die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren erst nach

der aktuellen Neueinschätzung SGV vom 25. Februar 2021 beanspruchte, wobei sie

die einzelnen Einschätzungen unzulässig kumuliert habe. Es sei stossend, dass

die Beschwerdeführerin nur gerade wenige Tage nach Rechtskraft des abschlägigen

Entscheids der Schätzungskommission vom 14. September 2022 eine neue Rechnung

stelle.

3.3

Im angefochtenen Urteil führt die

kantonale Schätzungskommission aus, konkret weise die Schätzung der SGV vom 8.

Februar 2018 insbesondere eine Erdsonde (Baujahr 2017) aus. Es obliege der Bauherrschaft

die Subventionen offenzulegen und damit die anrechenbare Kostendifferenz zu

belegen. Dieser Obliegenheit sei sie aber nicht nachgekommen. Betreffend die

Rüge der abgeurteilten Sache hält die Vorinstanz fest, man habe im Urteil vom

14.

September 2022 lediglich die Neueinschätzung vom 25. Februar 2021 zum

Thema gehabt. Eine res iudicata liege mithin nicht vor. Letztlich sei aber zu

prüfen, ob die neuerliche Gebührenerhebung gegen Treu und Glauben verstossen

würde. Die Bauherrschaft habe verschiedene bauliche Massnahmen unternommen, die

zu einer Neueinschätzung der SGV geführt hätten. Dies hätte der Einwohnergemeinde

A.____ ohne Weiteres bekannt sein müssen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb es

die Beschwerdegegnerin im Jahr 2018 unterliess Gebühren zu erheben. Sie habe

ihr Recht, Gebühren zu erheben, erst nach der letzten Neueinschätzung vom 25.

Februar 2021 beansprucht, wobei sie mehrere Neueinschätzungen ohne gesetzliche

Grundlage kumuliert habe. Demgemäss sei die letzte Neueinschätzung für die

neuerliche Gebührenerhebung massgebend, was im Umkehrschluss bedeute, dass die

Beschwerdegegnerin ihr Recht auf eine vorhergehende Mehrwerteinschätzung der

Dispositiv

SGV verwirkt habe. Die Beschwerde erweise sich demnach als begründet.

4.1 Streitgegenstand des vorliegenden

Verfahrens ist die Gebührenverfügung der Beschwerdeführerin vom 3. November 2022,

welcher wiederum die Einschätzung der SGV vom 8. Februar 2018 zugrunde liegt. Soweit

die Beschwerdeführerin zur Begründung ihrer Gebührenforderung weitere,

insbesondere später erfolgte, bauliche Massnahmen der Beschwerdegegnerin ins

Feld führt, ist sie nicht zu hören. Es ist weder belegt noch schlüssig

nachvollziehbar, dass die einzelnen Bauvorhaben der Jahre 2017 bis 2021

sachlich und zeitlich in einem engen Zusammenhang stehen bzw. eine eigentliche

Einheit bilden würden. Eine rechtsmissbräuchliche Stückelung der baulichen

Massnahmen zur Umgehung von Anschlussgebühren durch die Beschwerdegegnerin ist

nicht ersichtlich.

Der Beschwerdeführerin ist an dieser

Stelle ebenfalls entgegenzuhalten, dass eine Sole/Wasser-Wärmepumpe durchaus

unter die Privilegierung besonderer baulicher Massnahmen gemäss § 29 Abs. 4 GBV

fallen kann. Im Entscheid VWBES.2023.283 vom 11. Januar 2024 hat das

Verwaltungsgericht die gesprochenen subsidiären Förderbeiträge als

zuverlässigen Anhaltspunkt gesehen, dass der Grundeigentümer besondere bauliche

Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich getätigt hat. Bei

der Bemessung der Anschlussgebühr sei ein gewisser Schematismus zulässig. Ein

direkter Bezug zu den getätigten finanziellen Aufwendungen der Bauherrschaft bestehe

bei den Fördergeldern nicht. Diese folgten anderen Kriterien. Jedoch dürften

diese Fördergelder 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen, weshalb davon

auszugehen sei, dass die besonderen baulichen Massnahmen – auch ohne konkreten Nachweis

– mindestens doppelt so hoch seien wie die ausbezahlten Fördergelder. Es

rechtfertige sich deshalb, in den Fällen, in welchen ein Nachweis der

detaillierten Mehrkosten fehle, vom baulichen Mehrwert, den die SGV der

Neuversicherung zugrunde lege, das Doppelte der ausbezahlten Fördergelder in

Abzug zu bringen.

Unbestrittenermassen beinhaltet die

Baubewilligung Nr. [...] vom 28. April 2017 unter anderem eine (Sole-)Wärmepumpe

mit drei Erdsonden. Ein solches Heizungssystem kann, wie aufgezeigt,

grundsätzlich im Sinne von § 29 GBV als abzugsfähig angesehen werden. Wie

jedoch die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin zu Recht hervorheben, hat die

Beschwerdegegnerin bis dato keine Belege über die Mehrkosten gegenüber einer

gesetzeskonformen Ausführung der Anlage, geschweige denn Unterlagen über

ausbezahlte Förderbeiträge, vorgelegt. Jedenfalls ist Gegenteiliges nicht aus

den Akten ersichtlich. Ohne Mitwirkung der Bauherrschaft sind entsprechende

Berechnungen der möglichen Abzüge nicht möglich. Fördergelder gemäss der

Verordnung zum Energiegesetz über Staatsbeiträge (EnGVB; BGS 941.24) errechnen

sich bei den Sole-Wasser-Wärmepumpen aus einem Grundbetrag und einem Zuschlag,

abhängig der Leistung der jeweiligen Anlage (§ 3 EnGVB i.V.m. Anhang 1). Diese

fehlende Mitwirkung muss sich die Beschwerdegegnerin anrechnen lassen.

4.2 Die Vorinstanz sieht weiter ein

treuwidriges Verhalten der Beschwerdeführerin. Diese hätte bei hinreichender

Sorgfalt Kenntnis der Neueinschätzungen der SGV - aufgrund der diversen

baulichen Massnahmen 2017 - haben können. Die Beschwerdeführerin beanspruche

ihr Recht auf die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren erst nach der aktuellen

Neueinschätzung vom 25. Februar 2021. Demgemäss sei denn auch praxisgemäss

jeweils die letzte Neueinschätzung für die Erhebung neuerlicher

Anschlussgebühren massgebend, was im Umkehrschluss bedeute, dass die Gemeinde

ihr Recht auf Gebührenerhebung für eine vorhergehende Mehrwerteinschätzung der

SGV verwirkt habe.

4.3.1 Die Anschlussgebühren gemäss der

Verfügung vom 3. November 2022 sind nicht verjährt (siehe dazu § 8 Abs. 2 Reglement sowie die Tabelle in Kapitel 18.8., Verjährung von Forderungen, in:

Handbuchordner (HBO) HRM2 des Amts für Gemeinden). Dies wird von den Parteien denn

auch nicht grundsätzlich bestritten.

4.3.2 Schuldet der Einzelne einem

Gemeinwesen eine Leistung, so ist es aufgrund des Legalitätsprinzips berechtigt

und verpflichtet, diese einzufordern. Ist ausnahmsweise während langer Zeit die

Fest- oder Durchsetzung einer Forderung unterblieben und wäre es deshalb

unbillig, den Einzelnen für eine Forderung aus längst vergangener Zeit zu

belangen, so kann das Gemeinwesen nicht ohne Weiteres darauf verzichten, die

Forderung geltend zu machen. Vielmehr ist erforderlich, dass die zeitliche

Eingrenzung der Forderung – also deren Entstehung und Entkräftung – in einem

Rechtssatz vorgesehen ist (Meier Thomas, Verjährung und Verwirkung

öffentlich-rechtlicher Forderungen, Zürich - Basel - Genf 2013, S. 53). Betreffend

den Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet ein Zuwarten einer Behörde nicht,

dass damit eine Grundlage für einen Verzicht gelegt würde. Wäre dem in jedem

Fall so, so würden allfällige Verjährungs- und Verwirkungsfristen für Forderungen

des Gemeinwesens gegenüber dem Einzelnen ihres Sinnes entleert. Anders sähe es

dagegen aus, wenn das Gemeinwesen durch das gewählte Vorgehen (vorzeitig) berechtigte

Erwartungen beim Einzelnen weckt, dass auf die Durchsetzung der Forderung

verzichtet wird. Das Verwaltungsgericht Zürich hat in einem Entscheid (VB.2006.00514

vom 27. Februar 2007) betreffend Nachforderung von Anschlussgebühren wegen

falscher Berechnung festgehalten, dass bei der Berufung auf den

Vertrauensgrundsatz erforderlich sei, dass zusätzlich aufgrund des Vertrauens

in den Bestand der Verfügung Dispositionen getätigt worden sind, die nicht ohne

Nachteil rückgängig zu machen sind. Im dortigen Fall hatten die

Beschwerdeführer geltend gemacht, gerade wegen der ursprünglich zu tiefen

Rechnung des Gemeinwesens einen teureren Innenausbau gewählt zu haben. Das

Verwaltungsgericht Zürich wies die Beschwerde insbesondere deshalb ab, da es an

einer Vertrauensbetätigung des Gemeinwesens fehlte und die Nachgebühr in keinem

Verhältnis zu den Baukosten stand. Mithin kam das Verwaltungsgericht Zürich also

zum Schluss, dass es unwahrscheinlich war, dass die Beschwerdeführer den

Innenausbau ausschliesslich wegen den (fehlerhaft) zu niedrigen Gebühren so

wählten.

4.3.3. Auf den hier zu beurteilenden

Fall bedeutet dies, dass das sich aus den Akten ergebende Verhalten der Beschwerdeführerin

nicht auf einen Verzicht von Anschlussgebühren schliessen lässt. Vielmehr ergab

sich die heutige Konstellation daraus, dass die Beschwerdeführerin – mangels

Kenntnis der rechtlichen Sachlage – davon ausging, sie könne den Mehrwert baulicher

Massnahmen über eine ganze Zeitperiode berechnen (siehe dazu E. 3.3 im

Entscheid SKGEB.2022.1 der Schätzungskommission vom 14. September 2022).

Im Rahmen der beiden Vorverfahren vor der Schätzungskommission in den Jahren

2022 und 2023 wurde sich die Beschwerdeführerin offensichtlich erst der Auswirkungen

der Neueinschätzung der SGV vom 8. Februar 2018 gewahr. Daraus lässt sich aber

kein Verzicht ableiten, auch wenn das Vorgehen der Beschwerdeführerin bei der

Gebührenerhebung für die verschiedenen Bauvorhaben der Jahre 2017 bis 2022

durchaus besser hätte koordiniert werden können. Weiter ist nicht erstellt,

dass die Beschwerdegegnerin insoweit finanzielle Dispositionen getroffen hätte,

als sie neue Bauvorhaben nur deshalb in Angriff nahm, weil sie sich für frühere

bauliche Massnahmen nicht als gebührenpflichtig erachtete. Die Mehrwerte der

beiden Neuschätzungen der SGV vom 8. November 2018 und vom 25. Februar 2021 beliefen

sich jeweils auf mehr als CHF 100'000.00. Die Anschlussgebühr betrug

demgegenüber CHF 10'000.00. Es kann somit kaum ernsthaft gesagt werden, die

Beschwerdegegnerin hätte die Bauvorhaben nur in Angriff genommen aufgrund der

Aussicht, dass keine Anschlussgebühren geschuldet sind. Im Gegenteil, muss doch

bei solch hohen Baukosten durchaus damit gerechnet werden, dass man als

Bauherrschaft in den Bereich einer Gebührenpflicht gelangt. Von vorherein klar

auszuschliessen ist dieser Fall jedenfalls nicht. Diesbezüglich ist die

Beschwerdegegnerin daran zu behaften, dass sie selber ausführt, es habe sich

vorliegend um jeweils eigenständige Bauvorhaben ohne sachlichen Zusammenhang gehandelt,

die innert kurzer Zeit ausgeführt wurden (Beschwerdeschrift Ziffer 13).

Jedenfalls wird nicht vorgebracht, dass die finanzielle Realisierung der einzelnen

Bauvorhaben jeweils vom Ausbleiben von kommunalen Gebühren abhängig gemacht

wurde.

5. Zusammengefasst ist nicht erstellt,

dass die Beschwerdeführerin auf ihre mit Verfügung vom 3. November 2022

gestellte Forderung von Anschlussgebühren für Abwasser in der Höhe CHF 10'000.00

explizit noch implizit durch ihr Gebaren verzichtet hätte. Hierfür fehlt es

denn auch an einer gesetzlichen Grundlage, zumal die Forderung nicht verjährt

ist. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann auch nicht gesagt werden, dass

als Grundlage für die Gebührenerhebung ausschliesslich die letzte

Neueinschätzung der SGV massgebend ist. Dies mag in der Regel der Fall sein,

wie der vorliegende Fall aber zeigt, gibt es hiervon durchaus Ausnahmen. Im

Weiteren gibt es keinen allgemeingültigen Grundsatz der Gebundenheit an

früheres eigenes Handeln. Vielmehr ist es im Prinzip jedermann gestattet, sein

Verhalten und seine Meinung aufgrund besserer Belehrung im Laufe der Zeit zu

ändern. Ein von der Rechtsordnung verpöntes venire contra factum proprium liegt

erst dann vor, wenn durch das frühere Verhalten bei einem Partner ein

schutzwürdiges Vertrauen begründet worden ist, das diesen zu Handlungen

veranlasst hat, die ihm nunmehr, angesichts der neuen Situation, zum Schaden

gereichen (Urteil des Bundesgerichts 5C.31/2006 vom 10. Juli 2006, E. 4.3). Wie

aufgezeigt, hat die Beschwerdeführerin ihr Vorgehen bei der Gebührenerhebung im

Laufe der Zeit zwar angepasst, dadurch jedoch noch kein schutzwürdiges

Vertrauen bei der Gegenpartei geschaffen.

7.1 Die Beschwerde erweist sich somit

als begründet, sie ist gutzuheissen. Das Urteil der Kantonalen

Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 (Verfahren SKGEB.2023.2) ist

aufzuheben und es sind demgemäss die Gebührenverfügung vom 3. November 2022

sowie der entsprechende Einspracheentscheid vom 12. Januar 2023 resp. 16.

Januar 2023 der Beschwerdeführerin zu bestätigen. Damit entfallen auch die vor

der Schätzungskommission erhobenen Verfahrenskosten und Parteientschädigung von

CHF 4'000.00.

7.2 Bei diesem Ausgang hat die

Beschwerdegegnerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu

bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00

festzusetzten sind. Der Gemeinde als Behörde ist keine Parteientschädigung

zuzusprechen (§77 VRG).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das

Urteil der Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 aufgehoben.

2. B.___ hat die Kosten vor der

Schätzungskommission von CHF 1'400.00 und für die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. Es werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Law