Baubewilligung / Einbau Gastwirtschaftsbetrieb

Verwaltungsgericht

Urteil vom 12. März 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Manuel Schmid,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. B.___,

vertreten durch C.___

3. D.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Hermann Roland

Etter

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Einbau Gastwirtschaftsbetrieb

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die D.___

ist Miteigentümerin (Stockwerkeigentum) der Liegenschaft GB [...] Nr. [...] ([...]).

Das Grundstück liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der Altstadtzone (was

im Zusammenhang mit der Ortsplanungsrevision beibehalten wird [vgl. Zonenplan

1: Nutzung]).

2.1 Am 30. Mai 2022 reichte die D.___

bei der B.___ ein Baugesuch mit dem Beschrieb «Einbau neue Gastwirtschaft,

Verglasung Eingangstüre Ostseite, Deckendurchbruch über EG,

Reklamebeschriftung» ein.

2.2 Mit Schreiben vom 7. Juni 2022

forderte das Stadtbauamt [...] eine Überarbeitung des Projekts bzw. eine

Stellungnahme. Am 2. August 2022 reichte die D.___ eine Stellungnahme mit

zugehörigen Anpassungen beim Stadtbauamt [...] ein.

3. Gegen das Baugesuch wurden während

der Auflagefrist sieben Einsprachen erhoben, wovon zwei in der Folge

zurückgezogen wurden.

4. Mit Entscheid der B.___ vom 22.

Februar 2023 wurden zwei Einsprachen in einem Punkt gutgeheissen, in einem

weiteren Punkt teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. Drei

Einsprachen wurden vollumfänglich abgewiesen und auf zwei wurde infolge

Gegenstandslosigkeit nicht eingetreten. Die Erteilung der Baubewilligung für

die Aussenterrasse Seite [...] wurde abschlägig beurteilt und im Übrigen (unter

Bedingungen und Auflagen) erteilt.

5. Dagegen erhoben vier Parteien,

darunter auch die A.___, Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD).

6. Mit Verfügung vom 20. Februar 2024 wies

das BJD die Beschwerde der A.___ ab und auferlegte ihr Verfahrenskosten sowie

eine Parteientschädigung zur Bezahlung (vgl. Ziff. 3, 5 und 7 des Dispositivs

der Verfügung).

7. Gegen diese Verfügung gingen beim

Verwaltungsgericht drei Beschwerden, darunter auch diejenige vom 4. März 2024

der A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Manuel Schmid (nachfolgend

Beschwerdeführerin), ein. Sie stellte folgende Anträge:

1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde die

Verfügung des BJD vom 20.02.2024 wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Normen

und privater Rechte aufzuheben.

2. Es sei die Bewilligung ausdrücklich auf

ein Speiserestaurant ohne Barbetrieb/Tanzmöglichkeiten zu beschränken.

3. Es seien in der Bewilligung ausdrücklich

die Öffnungszeiten für den Innenbereich wie folgt festzulegen:

Mittwoch,

Donnerstag und Sonntag: von 11.30 Uhr bis 23.30 Uhr

Freitag: von

11.30 Uhr bis 00.30 Uhr

Samstag: von

10.30 Uhr bis 00.30 Uhr

4. Es sei zu verfügen, dass einzig

Hintergrundmusik mit einem Pegel von maximal 50 dB(A) zulässig ist.

5. Es sei der Plan «Erdgeschoss» und der

Plan «Schnitt A-A» zu bereinigen und das (Musik-)Podest sowie die Bezeichnung

«Bar» in den Plänen zu entfernen, beziehungsweise zu streichen. Es sei die

Beschwerdegegnerin 1 zu veranlassen, die obgenannten Pläne dementsprechend zu

berichtigen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zudem stellte sie folgenden

Verfahrensantrag:

1. […]

2. Es sei ein Lärmgutachten einzuholen, das

den gesetzlichen Vorgaben, namentlich der eidgenössischen

Umweltschutzgesetzgebung, entspricht und vollständig ist.

8. Mit Verfügung des Verwaltungsgerichts

vom 23. Mai 2024 wurde die Eingabe vom 10. Mai 2024 wegen Weitschweifigkeit an

die Beschwerdeführerin zurückgewiesen (vgl. hierzu auch die Eingabe der

Beschwerdegegnerin vom 21. Mai 2024).

9. Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 reichte

die Beschwerdeführerin eine angepasste Beschwerdebegründung ein und bestätigte

die gestellten Anträge.

10. Die D.___, vertreten durch

Rechtsanwalt Hermann Roland Etter (nachfolgend Beschwerdegegnerin), beantragte

mit Stellungnahme vom 25. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf

eingetreten werden könne. Zudem wurde die Abweisung des Verfahrensantrages

betreffend Einholung eines weiteren Lärmgutachtens beantragt. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

11. Der C.___ beantragte mit

Stellungnahme vom 28. Juni 2024 die Abweisung der Beschwerde. Unter

Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin.

12. Auch das BJD schloss mit Stellungnahme

vom 1. Juli 2024 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

13. Mit Schreiben vom 4. Juli 2024

teilte die Beschwerdegegnerin mit, sie verzichte auf eine zusätzliche Eingabe.

14. Mit Stellungnahme vom 16. August

2024 äusserte sich die Beschwerdeführerin hierzu und bestätigte die in der

Beschwerde vom 4. März 2024 gestellten Rechtsbegehren und wiederholte den

gestellten Antrag zum Verfahren.

15. Mit Schreiben vom 2. September 2024

teilte die Beschwerdeführerin mit, sie verzichte auf weitere Bemerkungen.

16. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die

Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges

Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2

Abs. 3 der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführerin ist

durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten als

Rechtsverletzung (vgl. § 67bis Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11). Auf Unangemessenheit hin

kann der angefochtene Entscheid nicht überprüft werden (vgl. § 67bis

Abs. 2 VRG).

3.

Soweit sich die Vorbringen der

Beschwerdeführerin in Wiederholungen erschöpfen, ohne auf den angefochtenen

Entscheid einzugehen, beschränken sie sich auf appellatorische Kritik. Sie muss

anhand der Argumentation des angefochtenen Entscheids darlegen, weshalb dieser

aus ihrer Sicht falsch ist. Wo sie dies unterlässt, verkommen ihre Ausführungen

zu appellatorischer Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu genügen vermag.

4.1

Im Zusammenhang mit dem Treffen

zwischen dem Stadtbauamt und der Beschwerdegegnerin vom 23. Mai 2023, bei

welchem die Beschwerdeführer und Gesuchsteller, also die A.___ und die Herren [...]

und [...] nicht anwesend oder vertreten gewesen seien, rügt die

Beschwerdeführerin einen Verstoss gegen das Gebot des fairen Verfahrens und

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs.

4.2

Die Beschwerdeführerin verkennt,

dass es sich beim erwähnten Treffen bzw. der Besichtigung vom 23. Mai 2023 (vgl.

Urkunde 10 der Beschwerdeführerin) um eine Baukontrolle handelte, bei dem die

Anwesenheit der Beschwerdeführerin nicht zu gewähren war. Ein Verstoss gegen

das Gebot des fairen Verfahrens und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sind

nicht auszumachen.

5.1

Sodann macht die Beschwerdeführerin

geltend, das Schreiben der Baukommission vom 25. April 2023, in dem u.a. der

Betrieb eines Speiserestaurants bewilligt worden sei, sei nichtig. Das

Schreiben sei rechtlich absolut unwirksam, da das erforderliche Baugesuch mit

Baupublikation umgangen werde, nicht alle Parteien am Verfahren teilgenommen

hätten und das Schreiben nicht allen eröffnet worden sei. Es handle sich um

schwerwiegende Verstösse gegen Parteirechte (u.a. Anspruch auf rechtliches

Gehör). Der Baukommission sei es grundsätzlich verwehrt weitere Anordnungen zu

treffen, da der Einbau des Gastronomiebetriebes sowie dessen Öffnungszeiten im

Beschwerdeverfahren 2023/45 hängig sei.

5.2

Das Schreiben der Baukommission vom

25.

April 2023 (Datum der Sitzung) bezieht sich auf das Schreiben der

Beschwerdegegnerin vom 9. April 2023, wonach auf den geplanten Deckendurchbruch

verzichtet werden soll. Das Schreiben der Baukommission enthält allgemeine

Äusserungen zum geplanten Vorhaben und verweist auf die bereits bestehende,

rechtskräftige Baubewilligung aus dem Jahr 1994. Es werden keine Rechte und

Pflichten verbindlich festgelegt. Bereits deshalb verfangen die diesbezüglichen

Rügen der Beschwerdeführerin nicht.

6.

Die Beschwerdeführerin beantragt die

Einholung eines Lärmgutachtens. Die Sache ist anhand der Akten hinreichend

dokumentiert und spruchreif. Im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben wurde bereits

ein Lärmgutachten erstellt (vgl. Lärmgutachten der [...] vom 11. Mai 2022) und

auch die Beschwerdeführerin selbst reichte ein Lärmgutachten zu den Akten (vgl.

Urkunde 3: Lärmgutachten «1445.1» [[...]] vom 26. April 2023 der […] AG). Wie

sich nachfolgend zeigen wird, kann auf das Lärmgutachten der [...] vom 11. Mai

2022.

abgestellt werden (vgl. Ziff. II E. 10.1 ff.). Es bedarf keines weiteren

Lärmgutachtens. Der Antrag der Beschwerdeführerin wird deshalb abgewiesen.

7.

Nach Art. 22 Abs. 1 des

Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) dürfen

Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet werden.

Grundsätzlich unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht.

Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem

Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung

der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so

wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit

oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c

S. 383 mit Hinweisen). Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der Behörde

ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner

Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und

der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE 123 II 256 E. 3).

Namentlich ist dabei auch die Übereinstimmung des Bauprojekts mit der Umweltschutzgesetzgebung

des Bundes zu prüfen. Von einem Restaurationsbetrieb sind Immissionen wie Lärm

und Geruch zu erwarten, weshalb ein Interesse der Öffentlichkeit und der

Nachbarn an einer Kontrolle besteht. Vorliegend ist die Baubewilligungspflicht

zu bejahen.

8.1

Die Beschwerdeführerin macht

geltend, beim Bauvorhaben handle es sich um eine Bar (bzw. um eine Mischform

zwischen Speiserestaurant und Bar). Dies ergebe sich aus dem Baugesuch vom 20.

Mai 2022. Im Baubeschrieb sei festgehalten worden, dass ein Restaurant- und

Barbetrieb angedacht sei. Das ganze Konzept habe auf dem Betrieb einer Bar

beruht und es sei die Projektbezeichnung «Restaurant & Bar [...]» verwendet

worden. Auch die Öffnungszeiten seien dementsprechend ausgestaltet gewesen und

das Betriebskonzept habe einen Barbetrieb vorgesehen. Das Stadtbauamt habe mit

Schreiben vom 7. Juni 2022 Bereinigungen und Anpassungen verlangt. Die

Bauherrschaft sei dem Schreiben nicht nachgekommen und habe lediglich im

Grobkonzept den Begriff Barbetrieb umformuliert. Das Baugesuch, die Pläne, die

Öffnungszeiten sowie das Grobkonzept [...] vom 2. August 2022 seien nicht bereinigt

bzw. angepasst worden. Weiter führe das Grobkonzept [...] an, dass die Theke -

wie eine Bar - bedient werde. Auch beim vorliegenden Konzept handle es sich um

einen Barbetrieb mit (live) Musik, Tanzmöglichkeiten und Lounge. An der

Fasnacht sei eine Musikanlage aufgebaut worden, deren abgespielte Musik in der

Liegenschaft [...] eingedrungen und gut hörbar gewesen sei (insbesondere der

Bass). Das Erdgeschoss sei wie eine Bar eingerichtet. Der Arbeitsplatz des

Barkeepers sei die bediente Bartheke. Dort ständen ihm die Spirituosen für die

Cocktails und ein Zapfhahn zur Verfügung. Damit habe er alles, um die direkt an

der Bartheke sitzenden Gäste zu bedienen, was so im bewilligten Erdgeschossplan

nicht vorgesehen sei. Im Erdgeschoss befänden sich für ein Restaurant unübliche

Hochtische und -stühle. Zum Essen würden Barfood-Klassiker, Soul-Food genannt,

angeboten. Auch eine Gästebewertung auf «Tripadvisor» bestätige, dass im

Erdgeschoss eine Bar sei. Das Bau- und Justizdepartement habe all diese

Nutzungen und Einbauten nicht beachtet, obwohl der Einbau der Bar, der Lounge

und des (Musik-)Podests vorliegend zu behandeln seien.

8.2

Die Beschwerdegegnerin bringt vor,

anlässlich der Einreichung des Baugesuchs vor rund zwei Jahren sei noch der

Ausdruck «Restaurant & Bar» verwendet worden. Das Konzept beinhalte aber

nachweislich ein Speiselokal. Ein Eventlokal sei weder geplant noch realisiert

worden. Zur Vermeidung von Missverständnissen sei das Konzept der Bauherrschaft

präzisiert und der Ausdruck «Bar» weggelassen worden. Mit der Präzisierung des

Betriebskonzepts sei längst klar zum Ausdruck gebracht worden, dass kein

Barbetrieb geplant war. Der geplante Deckendurchbruch (EG/OG) sei nicht

vorgenommen worden. Im Obergeschoss befinde sich weder eine Lounge noch eine

Bar. Die Bar-Theke [im Erdgeschoss] nehme nicht die Hälfte des Lokals ein, sei

aber schon vorbestehend gewesen und bereits im Rahmen des Umbaus von 1994

bewilligt worden. Es seien keinerlei bauliche Veränderungen vorhanden, welche

zu mehr Lärm in der Nachbarschaft führten.

8.3

An der ursprünglichen

Projektbezeichnung «Restaurant & Bar […]» wurde nicht festgehalten. Die

Bezeichnung «Bar» findet sich im Namen des Gastronomiebetriebes mittlerweile nicht

mehr. Dem Betriebskonzept und den Akten zum Baubewilligungsverfahren mit den

zugehörigen Plänen ist zu entnehmen, dass sowohl das Erdgeschoss als auch das

Obergeschoss als öffentliches Restaurant, mit Tischservice und bedienter Theke,

dienen sollen. Allein die Tatsache, dass sich im Betrieb - nebst zahlreichen

Tischen mit Stühlen - auch Tresen (mit Stühlen bzw. erhöhten Hocker) befinden,

lässt nicht darauf schliessen, dass es sich um einen Barbetrieb handelt. Solche

Tresen, teilweise auch dem Ausschank dienend, sind in Restaurants durchaus

üblich. Auch wenn einzelne Elemente (wie insbesondere der Tresen [die Bartheke]

im Erdgeschoss) vorhanden sind, die für sich allein betrachtet auch einer Bar

zugeordnet werden könnten, lässt dies nicht zwangsläufig auf einen Barbetrieb (bzw.

eine Mischform zwischen Bar und Speiserestaurant) schliessen.

Vorliegend ist kein klassischer Barbetrieb

vorgesehen, wie dies unmissverständlich aus der Stellungnahme der

Beschwerdegegnerin gegenüber dem Stadtbauamt vom 24. Oktober 2022 (Ziff.

6) hervorgeht (Hervorhebungen übernommen):

Nicht geplant ist eine

traditionelle Bar, welche sich als reines Trinklokal präsentiert und in welchem

in erster Linie viel Alkohol in lärmiger Stimmung konsumiert wird. Namentlich

ist kein Pub, keine Whisky Bar, keine Cocktailbar und auch

keine Taverne und auch keine Sport-Bar vorgesehen. Ebenso wenig

soll eine Cigar-Bar oder ein Nachtclub betrieben werden.

Eine Lounge - im Sinne einer Bar - ist

im Obergeschoss nicht auszumachen, auch wenn der Plan (Schnitt A-A) die

Bezeichnung «Lounge» aufführt. Eben so wenig steht das vorhandene «Podest», auf

welchem sich offenbar i.d.R. Tische und Stühle für die Gäste befinden - der

Nutzung als Speiserestaurant entgegen.

Beim Betrieb handelt es sich somit -

entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - um ein Speiserestaurant, also

einen Gastgewerbebetrieb, in dem Speisen und Getränke zum Verzehr verkauft

werden und welcher hierfür Aufenthaltsmöglichkeiten bietet. Auf nichts anderes

lassen der Internetauftritt sowie eine Bewertungsplattform schliessen (vgl.

https://[...]). Auch wenn die Getränkekarte (abrufbar unter https://[...]) als

gut sortiert bezeichnet werden kann, ist dies mit dem Standard eines etwas

gehobeneren Restaurants vereinbar. Auch in Speiserestaurants werden Mixgetränke

konsumiert. Schliesslich grenzt sich das Restaurant [...] mit seinem

vollwertigen Angebot an kalten und warmen Speisen klar von einem Barbetrieb ab.

Die Gesamtsicht zeigt, dass es sich beim zu beurteilenden Gastronomiebetrieb um

ein (modernes) Speiserestaurant und nicht um einen Barbetrieb handelt. Auch ist

nicht von einer Mischform auszugehen, da die Speisen im Vordergrund stehen und beispielswiese

auch Mittagsmenus angeboten werden (vgl. https://[...]). Im Übrigen kann in

diesem Zusammenhang auf die zutreffenden Ausführungen des BJD in Ziff. 5.4 der

angefochtenen Verfügung verwiesen werden.

Die Argumentation der

Beschwerdeführerin, wonach es sich vorliegend nicht um ein reines

Speiserestaurant handle, überzeugt nach dem Gesagten nicht. Sie vermag denn

auch nicht schlüssig aufzuzeigen, warum es sich um ein öffentliches Lokal mit

lärmrechtlich relevanten Musikdarbietungen (bzw. mit Musikproduktion) handeln

soll, findet sich im (angepassten) Betriebskonzept doch einzig der Hinweis auf

nicht verstärkte, einzelne Musikdarbietungen. Wie das BJD in diesem

Zusammenhang zutreffend ausführte, ist nicht von einem Eventlokal auszugehen

(vgl. Ziff. 5.4 der angefochtenen Verfügung des BJD). Die Durchführung von

vereinzelten Veranstaltungen im Zusammenhang mit der Fasnacht vermag an dieser

Einschätzung nichts zu ändern, sind solche doch klar auf wenige Tage im Jahr

eingegrenzt. Vielmehr sind vereinzelte musikalische (aber auch literarische,

kabarettistische, oder künstlerische) Veranstaltung mit dem Betrieb eines

Speiserestaurant grundsätzlich vereinbar, solange es sich um Darbietungen

handelt, welche nicht im Vordergrund und in einem Zusammenhang mit dem

Speiserestaurant bzw. den örtlichen Gepflogenheiten stehen (allenfalls unter

Beizug einer Anlassbewilligung). Schliesslich lässt sich auch allein gestützt

auf die Öffnungszeiten (für die Regelöffnungszeiten vgl. § 19 ff. des

Wirtschafts- und Arbeitsgesetzes [WAG, BGS 940.11]) kein Barbetrieb herleiten. Die

Beschwerde ist in diesen Punkten unbegründet.

8.4

Baubewilligt wurde ein

Speiserestaurant; implizit nicht bewilligt wurde somit ein klassischer Barbetrieb

oder ein Tanzbetrieb. Der Antrag der Beschwerdeführer, es sei die Bewilligung

ausdrücklich auf ein Speiserestaurant ohne Barbetrieb / Tanzmöglichkeiten zu

beschränken, wird abgewiesen.

8.5

Auch die von der Beschwerdeführerin

beantragte «Bereinigung» der Pläne (Entfernung des [Musik-]Podests sowie der

Bezeichnung «Bar»; gemäss Ziff. 8 der Beschwerde vom 4. März 2024 ebenso

Entfernung der Bezeichnung «Lounge») läuft nach dem Gesagten (vgl. Ziff. II E. 8.3)

ins Leere und ist nicht anzuordnen. Aus der Stellungnahme der

Beschwerdegegnerin gegenüber dem Stadtbauamt vom 24. Oktober 2022 (Ziff. 6)

geht unmissverständlich hervor, dass kein klassischer Barbetrieb vorgesehen

ist. Bewilligt wurde denn auch ein Speiserestaurant. Somit ist die geforderte Bereinigung

mit Blick auf die Rechtssicherheit nicht erforderlich. Der zugehörige Antrag

der Beschwerdeführerin wird abgewiesen.

Sodann kann dem BJD - entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin - keine Willkür angelastet werden, auch wenn

in den Plänen die Bezeichnung «Bar» noch immer vorhanden ist. Die Bezeichnung «Bar»

lässt, wie voranstehend aufgezeigt, nicht zwangsläufig auf einen Barbetrieb

schliessen. Der Vorwurf der Beschwerdeführerin, das BJD verfalle in Willkür,

wenn es ausführe, im Betriebskonzept und in den Plänen sei der Zusatz «Bar» nicht

gestrichen worden, ist somit nicht zu hören.

9.1

Zudem rügt die Beschwerdeführerin, das

Bauvorhaben sei nicht baubewilligungsfähig, da es nicht zonenkonform sei. Ein

Betrieb mit lauter Techno-Musik bis frühmorgens mit wummernden Bässen, welche

übermässige Immissionen bei den Fenstern der umliegenden Liegenschaften

verursachten, könne sicher nicht als nicht störend bezeichnet werden. Dies

gelte auch für unverstärkte Musikdarbietungen.

9.2

Nach § 27 des noch geltenden Bau-

und Zonenreglements der Stadt [...] vom 26. Juni 1984 sind in der Altstadtzone

öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten und nichtstörende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zulässig. Zukünftig sollen in der Altstadtzone

öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten und mässig störende Gewerbe- und

Dienstleistungsbetriebe zulässig sein (vgl. § 7 des Zonenreglements der

Stadt [...]). Gemäss dem geltenden Lärmempfindlichkeitsstufenplan vom 19. März

2002.

gilt für die Altstadtzone die Empfindlichkeitsstufe III. Sodann ist auch

im Zusammenhang mit der Ortsplanungsrevision vorgesehen, dass die Altstadtzone

der Lärmempfindlichkeitsstufe III zugewiesen wird (vgl. Zonenplan 3:

Lärmempfindlichkeitsstufen; vgl. auch Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV). Wie

voranstehend dargelegt, handelt es sich vorliegend um ein Speiserestaurant. Ein

solches ist zonenkonform.

10.1

Weiter macht die Beschwerdeführerin

geltend, im Lärmgutachten [der [...] vom 11. Mai 2022] fände sich keine fachliche

Beurteilung der im Bauvorhaben vorgesehenen Livemusik (Podest) bzw. der

verstärkten Musik (Lounge). Auch nicht verstärkte Musikinstrumente würden

erhebliche Lärmemissionen verursachen. Die Musikdarbietungen würden mit

Lesungen verglichen und als Kleinveranstaltungen mit geringen Lärmemissionen verniedlicht,

obwohl es sich vorliegend um ein Lokal mit Musikerzeugnis und damit sehr hohem Schallpegel handle. Dies ergehe auch aus dem

Musterlärmgutachten für den Betrieb von öffentlichen Lokalen mit Musik des

Amtes für Umwelt. Dem [...]Lärmgutachten hätte ein Schallpegel von 93.0

dB(A) zugrunde gelegt werden müssen statt der verwendeten 80 dB(A). Die Tabelle

der Suva auf S. 6 von «Musik und Hörschäden / Informationen für alle, die Musik

spielen und hören» unterstreiche die Richtigkeit des Schallpegels von 93.0

dB(A). Die Livemusik werde direkt vor Fenstern zum […], gegenüber der Liegenschaft

der Beschwerdeführerin gespielt. Der Deckendurchbruch führe dazu, dass der

Resonanzkörper vergrössert werde und die Emissionen verstärkt würden.

[...] sei mit der Beurteilung der

Lärmbelastung der Liegenschaft [...] beauftragt worden (vgl. Lärmgutachten

«1445.1» [[...]] vom 26. April 2023 der [...]). Er habe die Lärmbelastung

bei den Fenstern lärmempfindlicher Räume im 2. bis 4. OG der Liegenschaft [...]

berechnet. Es habe sich gezeigt, dass die Grenzwerte bei keiner der berechneten

Varianten eingehalten würden. Selbst wenn alle Türen und Fenster geschlossen

seien, resultierten Grenzwertüberschreitungen von bis zu 22 dB gemäss der

Tabelle in Ziff. 6.1 des Lärmgutachtens. Eine solche Überschreitung von Art. 25

USG sei nicht bewilligungsfähig. Im Bereich des Lärmschutzes gälten die

Voraussetzungen der Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen

Emissionsbegrenzung kumulativ. Es seien folgende Massnahmen zu verfügen: verschraubte

Schallschutzfenster zum [...] hin; Installation eines Windfangs bzw. einer

Schallschutzschleuse bei den Eingängen; schallabsorbierende Decken- und

Wandoberflächen im ganzen Lokal (um die Resonanz des Deckendurchbruchs zu reduzieren).

Es sei eine rechtsgenügliche Lärmprognose vorzunehmen, welche auch die

zahlenmässig unbegrenzten lärmemissionsstarken Veranstaltungen beurteile. Es

handle sich beim Bauvorhaben um eine neue Anlage. Somit dürften die

Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten und diese müssten

aufgrund der Zuordnung in die nächsthöhere Empfindlichkeitsstufe strikte

eingehalten werden.

10.2

Die Beschwerdegegnerin führt aus, vor

der Wiedereröffnung des Restaurants [...] sei ein Lärmgutachten bei der [...]

eingeholt worden. Die Gutachter seien zum Ergebnis gelangt, dass die

Immissionsgrenzwerte eingehalten würden. Das Amt für Umwelt habe den

Schlussfolgerungen gemäss Lärmgutachten grundsätzlich zugestimmt. Gegenüber dem

früheren (bereits baubewilligten) Lokal seien keine baulichen Veränderungen

vorgenommen worden, die zu mehr Lärm führen könnten. Es werde im Restaurant [...]

bewusst auf laute Musik verzichtet; die von der Beschwerdeführerin befürchteten

Lärmimmissionen basierten auf falschen Unterstellungen. Die Kritik der

Beschwerdeführerin am Gutachten sei unsubstantiiert und es sei kein weiteres

Lärmgutachten einzuholen. Ein Blick auf die von der Beschwerdeführerin

angerufene Tabelle 7 des Musterlärmgutachtens zeige, dass sich der Grenzwert

von 93.0 dB(A) nur auf Werte am Rand einer Tanzfläche oder bei einer Bar

beziehe. Der vorgesehene Deckendurchbruch sei nicht vorgenommen worden.

10.3

Während neue Anlagen nur errichtet

werden dürfen, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen

die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 USG und Art. 7

Abs. 1 lit. b LSV), hat eine bestehende Anlage der Vorsorge zu genügen und die

Immissionsgrenzwerte einzuhalten (Art. 13 Abs. 1 LSV). Als Stichtag für die

Abgrenzung von Alt- und Neuanlagen gilt grundsätzlich das Inkrafttreten des USG

am 1. Januar 1985 (vgl. BGE 123 II 325 E. 4c/cc). Die B.___ qualifizierte die

Aussenterrasse Seite [...] sowie die Innenräume als bestehende Anlagen im Sinne

der LSV; die Aussenterrasse Seite [...] qualifizierte sie als neue Anlage im

Sinne der LSV, was nicht zu beanstanden ist (vgl. Bauentscheid vom 22. Februar

2023, Ziff. 1.3.5 und Ziff. 1.3.9; vgl. auch VWBES.2024.68). Auch das BJD hat

in E. 3.4 der angefochtenen Verfügung schlüssig aufgezeigt, warum das

Restaurant sowie die westliche Aussenterrasse als bestehende ortsfeste Anlagen

zu qualifizieren sind. Auf die pauschale und nicht substantiierte Rüge der

Beschwerdeführerin, es handle sich beim Bauvorhaben um eine neue Anlage, ist

nicht weiter einzugehen.

Neue Anlagen müssen im Hinblick auf die

Einhaltung der Planungswerte ein Immissionsniveau einhalten, bei welchem nach

richterlicher Beurteilung höchstens geringfügige Störungen auftreten (BGE 123 II 325 E. 4d/bb). Nach Art. 11 Abs. 2 USG sind Emissionen im Rahmen der

Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und

wirtschaftlich tragbar ist. Gemäss Art. 11 Abs. 3 USG werden die

Emissionsbegrenzungen verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die

Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich

oder lästig werden. Für die Beurteilung der schädlichen oder lästigen

Einwirkungen legt der Bundesrat Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 USG). Diese

sind so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung

Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht

erheblich stören (Art. 15 USG). Nach Art. 36 Abs. 1 LSV ermittelt die

Vollzugsbehörde die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen oder ordnet deren

Ermittlung an, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden

Belastungsgrenzwerte (Immissionsgrenzwerte, Planungswerte und Alarmwerte [vgl.

Art. 2 Abs. 5 LSV]) überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten

ist. Für Gastronomiebetriebe fehlen aber solche Belastungsgrenzwerte für

Lärmimmissionen. Deshalb müssen die Lärmimmissionen im Einzelfall, nach den

Kriterien der Art. 15, 19 und 23 USG bewertet werden (BGE 126 II 366 E. 2c mit

Hinweisen; vgl. auch Art. 40 Abs. 3 LSV).

Fachlich abgestützte private

Richtlinien, wie namentlich die von der Vereinigung kantonaler

Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausgegebene Vollzugshilfe zur Ermittlung

und Beurteilung der Lärmbelastung im Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher

Lokale können als Entscheidungshilfe für eine derartige objektivierte

Betrachtung berücksichtigt werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_293/2017 vom 9.

März 2018 E. 3.1.2).

10.4

Zur Beurteilung der Lärmsituation

wurde das Gutachten der [...] vom 11. Mai 2022 herangezogen. Die Beschwerdeführerin

vermag nicht schlüssig aufzuzeigen, warum die Lärmberechnungen der [...] nicht

korrekt sein sollen. Das Gutachten wurde unter Beachtung der SIA Norm 181 sowie

der Vollzugshilfe des cercle bruit «Ermittlung und Beurteilung des Lärms von

öffentlichen Lokalen» erstellt. Da es sich vorliegend um kein öffentliches

Lokal mit Musik (sondern um ein Speiserestaurant) handelt, ist der Verweis der

Beschwerdeführerin auf das Musterlärmgutachten für den Betrieb von öffentlichen

Lokalen mit Musik des Amtes für Umwelt unbehelflich. Ebenso wenig vermag die

Beschwerdeführerin mit dem Verweis auf die Informations-Broschüre der Suva

«Musik und Hörschäden / Informationen für alle, die Musik spielen und hören» zu

belegen, dass im Lärmgutachten ein Wert von 93.0 dB(A) anzuwenden ist. Die eben

erwähnte Broschüre befasst sich mit der Gehörbelastung durch akustische

Instrumente am Ohr der musizierenden Person und nicht mit der raumwirksamen Ausbreitung

von (Musik-)Lärm. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wurde

vorliegend die Lärmvorbelastung auch nicht in unzulässiger Weise doppelt (bei

der Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufe sowie bei der Baubewilligung)

berücksichtigt. Sie vermögen denn auch nichts aus dem Urteil des Bundesgerichts

1C_275/2020 vom 6. Dezember 2021 (wo eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs.

2.

LSV für eine Wohnüberbauung streitig war) zu ihren Gunsten abzuleiten.

Das Lärmgutachten der [...] vom 11. Mai

2022.

geht bei der Nutzung zu Recht von der Nutzung als Restaurant, ohne

Veranstaltungen mit erheblichen tieffrequenten Emissionen oder

Tanzveranstaltungen aus (vgl. auch voranstehend Ziff. II E. 8.3). Gestützt

hierauf wurde für den Schallpegel der Wert von 80 dB(A) herangezogen. Es

ergeben sich aus den Akten keine Hinweise darauf, dass auf das eben genannte

Lärmgutachten nicht abgestellt werden könnte, zumal auch die Fachstelle (das

AfU) an diesem nichts auszusetzen hatte und u.a. die Einhaltung der SIA Norm

181.

bestätigte (vgl. Stellungnahme des AfU vom 18. August 2022). Die dem AfU

von der Beschwerdeführerin vorgeworfene mangelnde Aktenkenntnis (vgl. hierzu

auch die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 16. August 2024, Ziff. 142)

ist nicht auszumachen. Überdies wurden die vom AfU (in der eben genannten

Stellungnahme) empfohlenen Auflagen in die Baubewilligung aufgenommen. Als

emissionsbegrenzende Massnahme (Art. 12 Abs. 1 USG) setzte die B.___ im

Bauentscheid vom 22. Februar 2023 fest, dass die Schalldämmung der

Geschossdecke (Ziff. 3.2.1) sowie der Fenster und Eingangstüre (Ziff. 3.2.2) zu

verbessern seien. Zudem ordnete sie an, dass die Eingangstüre mit einem

automatischen Türschliesser zu versehen sei (Ziff. 3.2.3) und die Fenster und

Türen während den Öffnungszeiten geschlossen zu halten sind (Ziff. 3.2.4). Auch

wurde auferlegt, wie Technische Anlagen (Lüftung etc.) zu warten sind (Ziff.

3.2.5). All diese Massnahmen sind zweifelsohne geeignet, um Lärmemissionen zu

vermindern. Schlussendlich trägt die Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) das

Risiko einer Fehlprognose (BGE 130 II 32 E. 2.4). Warum überdies eine

Begrenzung der Hintergrundmusik erforderlich sein soll, zeigt die

Beschwerdeführerin nicht schlüssig auf. Der entsprechende Antrag, es sei zu

verfügen, dass einzig Hintergrundmusik mit einem Pegel von maximal 50 dB(A)

zulässig ist, wird abgewiesen.

10.5

Das von der Beschwerdeführerin ins

Recht gelegte Lärmgutachten «1445.1» ([...]) vom 26. April 2023, verfasst von

der [...], stellt bei der Berechnung auf einen Schallpegel von 93 dB(A) ab. Dabei

geht es von einem Musikbetrieb aus. Wie voranstehend dargelegt, handelt es sich

vorliegend um ein Speiserestaurant, weshalb die von der [...] eingesetzten

Werte zu hoch sind. Vielmehr sind die schlüssigen Werte des Lärmgutachtens der [...]

heranzuziehen. Somit ist bei der vorliegenden Beurteilung nicht auf das Lärmgutachten

der [...] abzustellen und die von der Beschwerdeführerin gestützt darauf

geltend gemachten Rügen sind nicht zu hören. Vielmehr ist auf das Lärmgutachten

der [...] vom 11. Mai 2022 abzustellen, welches die Einhaltung der Grenzwerte

und grundsätzlich (auf der Aussenterrasse Ost bis 19 Uhr) auch der

Planungswerte bestätigt (zu den Planungswerten vgl. VWBES.2024.68). Nach dem

Gesagten ist der Beschwerdeführerin nicht zu folgen, wenn sie rügt, dieses

Lärmgutachten genüge den umweltrechtlichen Bestimmungen nicht.

10.6

Wie sich gezeigt hat, wurde die

Beurteilung des Lärms zu Recht mit Bezug auf ein Speiserestaurant vorgenommen.

Weiterführende Lärmmessungen - im Zusammenhang mit Musikdarbietungen - sind

nicht vorzunehmen. In diesem Zusammenhang kann auf die zutreffenden

Ausführungen in E. 5.9 der angefochtenen Verfügung des BJD verwiesen werden,

wonach regelmässige Live-Events wie Konzerte den Rahmen des in einem

Speiserestaurant Zulässigen sprengen würde. Gemäss dieser Erwägung wird die

Durchführung einer unbegrenzten Anzahl an lärmemissionsstarken Veranstaltungen,

wie dies von der Beschwerdeführerin befürchtet wird, untersagt. Entgegen der

Ansicht der Beschwerdeführerin sind - zumindest zum jetzigen Zeitpunkt - keine

weiteren Abklärungen mit Blick auf das USG erforderlich.

11.1

Die Beschwerdeführerin stellt den

Antrag, es seien in der Bewilligung ausdrücklich die Öffnungszeiten für den

Innenbereich wie folgt festzulegen: Mittwoch, Donnerstag und Sonntag von 11.30

Uhr bis 23.30 Uhr; Freitag von 11.30 Uhr bis 00.30 Uhr und Samstag von 10.30

Uhr bis 00.30 Uhr. Die umliegenden Liegenschaften würden durch übermässige

Immissionen belastet (wummernde Bässe, laute Technomusik). Der Barbetrieb mit

(live) Musik, Tanzmöglichkeiten sowie die angeheiterten Gäste würden sehr hohe

Emissionen verursachen.

11.2

Die Beschwerdegegnerin bringt vor,

das Verwaltungsgericht habe mit Urteil vom 11. August 2021 entschieden, es

gälten für das Speiserestaurant die Regelöffnungszeiten gemäss WAG. Die

Beschwerdegegnerin habe im Baugesuch deutlich reduzierter Innenöffnungszeiten

beantragt.

11.3

Das Lärmgutachten der [...] vom 11.

Mai 2022 und die Bestimmungen von § 19 ff. WAG stehen den vorliegend

festgelegten Öffnungszeiten im Innenbereich nicht entgegen. Die

Beschwerdeführerin legt nicht schlüssig dar, warum die beantragte Anpassung

erforderlich ist. Wie bereits mehrfach ausgeführt, betrifft die vorliegende

Bewilligung ein Speiserestaurant. Die von der Beschwerdeführerin aufgezeigten

Lärmquellen sind grundsätzlich nicht auszumachen. Die für den Innenbereich

festgelegten Öffnungszeiten bedürfen nach dem Gesagten keiner Anpassung. Der

diesbezügliche Antrag der Beschwerdeführerin wird abgewiesen.

12.

Die Beschwerdeführerin vermag keine

Willkür des BJD aufzuzeigen (vgl. auch Ziff. II E. 8.5). Insbesondere vermag

sie mit Blick auf die voranstehenden Erwägungen nicht schlüssig darzutun,

inwiefern die Zuordnung das Gastronomiebetriebes als Speiserestaurant

willkürlich sein soll und warum eine weiterführende Abklärung des Sachverhalts

erforderlich gewesen wäre. Ebenso wenig ist im Zusammenhang mit der Würdigung

der Lärmgutachten Willkür zu erkennen.

13.

Schliesslich bestätigt die

Brandschutzbewilligung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 8. September

2022.

die Einhaltung der feuerpolizeilichen Anforderungen.

14.1

Die Beschwerde erweist sich somit

als unbegründet, sie ist abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und

Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109

der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des

Dispositiv

Verfahrens auferlegt. Demnach hat die A.___ die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF

2'000.00 festzusetzen sind. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in

derselben Höhe verrechnet.

14.2 Zudem hat die Beschwerdeführerin

der durch Rechtsanwalt Dr. Hermann Roland Etter vertretenen Beschwerdegegnerin

eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Dieser macht mit

Kostennote vom 2. September 2024 einen Aufwand von 18.92 Stunden zu CHF

360.00/Std., Auslagen von CHF 206.20 sowie 8,1% MWST, insgesamt CHF 7'585.80

geltend. Der geltend gemachte Aufwand scheint mit Blick auf die sich stellenden

Rechtsfragen, die Komplexität des Verfahrens und mit Blick auf die ähnlich

gelagerten Verfahren VWBES.2024.68 sowie VWBES.2024.73 als zu hoch, auch wenn

die Beschwerdeführerin ausführliche Eingaben eingereicht hat. Insbesondere die

Positionen «Entwurf Stellungnahme» vom 4. und 5. April 2024 sowie vom

15. Juni 2024 erscheinen mit gesamthaft 12 Stunden als zu hoch. Der Aufwand ist

entsprechend zu kürzen. 14 Stunden erscheinen für das Verfahren vor

Verwaltungsgericht gerechtfertigt. Zudem ist der geltend gemachte Stundenansatz

zu hoch (vgl. Beschluss der Gerichtsverwaltungskommission vom 19. Dezember

2022). Er ist auf CHF 350.00/Std. festzulegen. Somit ist der Aufwand

ermessensweise (um 4.92 Stunden) auf 14 Stunden zu kürzen. Daraus resultiert

ein Aufwand von CHF 4'900.00, zzgl. Auslagen von 206.20 sowie 8,1% MWST. Somit

hat die Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von gesamthaft CHF 5'519.80

zu bezahlen.

14.3 Im Zusammenhang mit der

vorinstanzliche Kostenreglung wurde von einer anteilmässigen Kostenauflage

abgesehen, da von einem Obsiegen (der dortigen Beschwerdeführerin) zu sprechen

sei. Dem BJD kommt bei der Auferlegung der Verfahrens- und Parteikosten ein

weiter Spielraum zu. Das Ergebnis des BJD ist nachvollziehbar und das Ermessen

nicht missbräuchlich angewandt. Ein Eingreifen des Verwaltungsgerichts

rechtfertigt sich damit nicht. Die vorinstanzliche Kostenregelung bleibt

bestehen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3. Die A.___ hat der D.___ für das

Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von CHF 5'519.80

(inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Luder