Gesamtrevision der Ortsplanung C.___

Verwaltungsgericht

Urteil vom 6. November 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Hagmann

Gerichtschreiber Luder

In Sachen

1. A.___

Beschwerdeführer

1

2. B.___

Beschwerdeführer

2

alle vertreten durch Rechtsanwalt und

Notar Mathias Reinhart,

gegen

1. Regierungsrat

des Kantons Solothurn, vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde

C.___, vertreten durch Gemeinderat C.___,

Beschwerdegegner

betreffend Gesamtrevision

der Ortsplanung C.___

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde C.___ legte die

Gesamtrevision der Ortsplanung vom 5. Juni 2020 bis zum 8. Juli 2020 erstmals

öffentlich auf. Das Ziel der Revision bestand namentlich in der

Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem wurde ein Bauinventar erarbeitet (vgl.

zum Ganzen: Raumplanungsbericht; Anhang zum räumlichen Leitbild). Dagegen

gingen bei der Einwohnergemeinde C.___ 92 Einsprachen ein.

2. Aufgrund der Einsprachen nahm der

Gemeinderat der Einwohnergemeinde C.___ mit Beschluss vom 15. Juni 2021

Anpassungen der Nutzungsplanung und des Zonenreglements vor und wies die

Einsprachen im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Hiergegen gelangten 26

Einsprecher, darunter auch A.___ sowie B.___, mit Beschwerde an den

Regierungsrat.

3. In der Folge wurde der Beschluss des

Gemeinderates der Einwohnergemeinde C.___ vom 15. Juni 2021, nun

rechtsgenüglich unterzeichnet, sämtlichen Einsprechern erneut eröffnet und es

gingen sieben weitere Beschwerden, beim Regierungsrat ein. Die

Beschwerdeverfahren wurden bis zum Entscheid des Gemeinderates C.___ über die

Einsprachen zur zweiten öffentlichen Auflage sistiert.

4. Vom 16. August 2021 bis 14. September

2021 fand die zweite öffentliche Auflage der Gesamtrevision der Ortsplanung

statt. Dagegen gingen 17 Einsprachen bei der Einwohnergemeinde C.___ ein.

5. Mit Beschluss des Gemeinderates der

Einwohnergemeinde C.___ vom 22. Februar 2022 wurde eine Einsprache teilweise

gutgeheissen und § 3 Abs. 4 des Zonenreglements angepasst; die übrigen

Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Gegen den

Beschluss wurden elf Beschwerden beim Regierungsrat erhoben.

6. Dem Regierungsrat wurden vom

Gemeinderat der Einwohnergemeinde C.___ drei Zonenpläne (Nutzungsplanung,

Schutzgebiete und Schutzobjekte, Lärmempfindlichkeitsstufen), ein

Erschliessungsplan (in 9 Ausschnitten), ein Netzplan mit Strassenkategorien

sowie das Zonenreglement zur Genehmigung unterbreitet (vgl. Beschluss des Gemeinderates

der Einwohnergemeinde C.___ vom 22. Februar 2022).

7. Mit Beschluss Nr. 2024/260 vom 27.

Februar 2024 (nachfolgend RRB) genehmigte der Regierungsrat die Gesamtrevision

der Ortsplanung C.___; unter Vorbehalt der nicht genehmigten Elemente bzw. der

verlangten Anpassungen gemäss RRB Ziff. 5.3. Die Beschwerde vom 19. Juli

2021 von A.___ sowie von B.___ wurde abgewiesen (RRB Ziffer 3.3.16 und Ziffer

5.3.35 f.).

8. Am 11. März 2024 gelangten A.___ (nachfolgend

Beschwerdeführer 1) und B.___ (nachfolgend Beschwerdeführer 2), beide vertreten

durch Rechtsanwalt Mathias Reinhart, mit einer gemeinsam eingereichten

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 5.1, 5.3.35 und 5.3.36 des

Regierungsratsbeschlusses Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024 seien aufzuheben.

2. Im aufgelegten Zonenplan «Zonenplan 1:

Nutzung» sei die Wohnzone «W3-5a» auf Grundstück GB C.___ Nr. [...] nicht zu

genehmigen.

3. Den Beschwerdeführern seien im

Beschwerdeverfahren Nr. 2021/107 keine Verfahrenskosten aufzuerlegen und eine

Parteientschädigung von CHF 3'021.00 zu Lasten C.___ zuzusprechen.

4. Der vorliegenden Beschwerde sei die

aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5. Dem Unterzeichneten sei Gelegenheit zur

ergänzenden Beschwerdebegründung zu gewähren bis 11. April 2024.

–

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen –

Mit Eingabe vom 30. April 2024 reichten

die Beschwerdeführer zudem eine ergänzende Beschwerdebegründung ein.

9. Mit Schreiben vom 21. Mai 2024 beantragte

die Einwohnergemeinde C.___ die Abweisung des Antrags um aufschiebende Wirkung

der Beschwerde, verzichtete mit Verweis auf die Akten auf eine Stellungnahme

und beantragte die vollumfängliche und kostenfällige Abweisung der Beschwerden,

soweit darauf eingetreten werden könne.

10. Mit Stellungnahme vom 5. Juni 2024 schloss

das Bau- und Justizdepartement (BJD), namens des Regierungsrates, auf

kostenfällige Abweisung der Beschwerden und verwies zur Begründung auf den

Regierungsratsbeschluss Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024.

11. Mit Verfügung vom 21. Juni 2024

erteilte das Verwaltungsgericht den Beschwerden die aufschiebende Wirkung (vgl.

Ziff. 4 der Verfügung) und forderte die Grundeigentümerin von Grundstück C.___

GB Nr. [...] auf mitzuteilen, ob sie sich am Verfahren beteiligen

wolle.

12. Am 5. Juli 2024 teilte die

Grundeigentümerin von Grundstück C.___ GB Nr. [...] mit, sie sehe von

einer Verfahrensbeteiligung ab.

13. Am 19. August 2024 reichte der

Vertreter der Beschwerdeführer seine Kostennote ein.

14. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerdeführer haben ihre Beschwerde

frist- und formgerecht erhoben. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. §5 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes, PBG, BGS 711.1).

1.2

Die Beschwerdeführer verfügen über

Grundeigentum in [...], nicht aber über ein gemeinsames Grundstück. Dennoch

machen sie ihre Rechte in der gleichen Beschwerdeschrift geltend. Es stellt

sich somit die Frage, ob die Beschwerdeführer eine Streitgenossenschaft bilden

und berechtigt sind, als solche aufzutreten. Die Verfahrensführung als

Streitgenossenschaft ist im kantonalen Gesetz über den Rechtsschutz in

Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) nicht

geregelt. § 58 VRG hält fest, soweit nichts anderes bestimmt sei, fänden auf

das Verfahren vor den Verwaltungsgerichtsbehörden die Vorschriften der

Schweizerischen Zivilprozessordnung sinngemäss Anwendung. Gemäss Art. 71

Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) können

mehrere Personen gemeinsam als Streitgenossen klagen, wenn die zu beurteilenden

Rechte oder Pflichten auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen.

Jeder Streitgenosse muss dabei einen eigenen Anspruch haben und für sich allein

beschwerdebefugt sein. Es ist somit vorab die Beschwerdebefugnis beider

Beschwerdeführer je gesondert zu prüfen.

Gemäss Art. 33 Abs. 3

lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG;

AS 700) gewährleistet das kantonale Recht gegen Entscheide betreffend die

Raumplanung die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Sodann sieht Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht

(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) die Einheit des Verfahrens vor. Wer zur

Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich entsprechend am

Verfahren vor sämtlichen kantonalen Instanzen als Partei beteiligen können. Die

kantonalen Behörden dürfen somit die Rechtsmittelbefugnis nicht enger fassen,

als dies für die Beschwerde an das Bundesgericht vorgesehen ist. Gemäss Art. 89

Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer im vorinstanzlichen Verfahren als

Partei teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat. Man

spricht dabei von einer «formellen» Beschwer (Art. 89 Abs. 1

lit. a BGG). Überdies hat die prozessführende Partei durch den

angefochtenen Entscheid besonders berührt zu sein (lit. b) und ein

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung zu besitzen (lit.

c.). Die vorgenannten Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (BGE 141 II 50, E. 2.1). Dies sieht auch § 12 Abs. 1 VRG vor. Der Zugang an das

kantonale Verwaltungsgericht deckt sich im Hinblick auf das Beschwerderecht mit

der Regelung von Art. 89 Abs. 1 BGG, dies hat das Bundesgericht selbst jüngst

im Entscheid 1C_530/2022 vom 23. November 2023 in Erwägung 2.7 festgehalten.

1.3

Die Beschwerdeführer 1 haben am

Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und sind vollumfänglich unterlegen.

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Beschwerdeführer bei

Vorliegen einer besonderen Beziehungsnähe die Überprüfung eines Bauvorhabens

oder raumplanerischer Festlegungen im Lichte all jener Rechtsätze verlangen,

die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken,

dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (vgl. BGE 141 II 50, E. 21 sowie Entscheid des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 23.

November 2023, E. 2.1.3). Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von

Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an

der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass dem

Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (vgl. dazu BGE 141 II 50 E. 2.1 sowie Entscheid des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 23.

November 2023, E. 2.1.3). Als gemeinsame Eigentümer einer Attikawohnung an

der [...] in [...] und damit unmittelbare Anstösser der angefochtenen Wohnzone

«W3-5a», sind die Beschwerdeführer 1 als besonders berührt anzusehen und haben

ein schutzwürdiges Interesse. Ihre Legitimation ist damit grundsätzlich

gegeben. Die Beschwerdeführer 1 lassen sich im vorliegenden Verfahren

durch Rechtsanwalt Mathias Reinhart vertreten. Eine schriftliche Vollmacht

wurde dem Verwaltungsgericht zu den Akten des Beschwerdeverfahrens gegeben. Auf

die Beschwerde der Beschwerdeführer 1 ist somit einzutreten.

1.4

Der Beschwerdeführer 2 hat ebenfalls

am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und ist vollumfänglich unterlegen.

Als Eigentümer einer Attikawohnung an der [...] in [...] und damit

unmittelbarer Anstösser der angefochtenen Wohnzone «W3-5a» ist der

Beschwerdeführer 2 als besonders berührt anzusehen und er hat ein

schutzwürdiges Interesse. Seine Legitimation ist damit gegeben. Der

Beschwerdeführer 2 lässt sich im vorliegenden Verfahren ebenfalls durch

Rechtsanwalt Mathias Reinhart vertreten, die Vollmacht wurde zu den Akten

gegeben. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 2 ist somit ebenfalls einzutreten.

2.

Die Beschwerde richtet sich gemäss

den Beschwerdeführern im Wesentlichen gegen die Aufzonung des Baugrundstücks

Grundbuch C.___ Nr. [...] neu in die Wohnzone «W3-5a», die anstelle der bisher

gültigen Wohnzone mit zwei, teils drei Geschossen, neu drei bis fünf Geschosse

bzw. bis vier Geschosse plus Attika vorsehe. Die Beschwerdeführer rügen in

formeller Hinsicht, die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29

Abs. 2 der Bundesverfassung, BV, SR 101). Sowohl die Vorinstanz als auch

die Planungsbehörde hätten kein konkretes Argument für die beanstandete

Wohnzone «W3-5a» vorgebracht, was die Begründungspflicht als Ausfluss des rechtlichen

Gehörs verletze und im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren wegen der

gerichtlichen Zurückhaltung im Ermessen nicht geheilt werden könne. Die

Vorinstanz habe den Beschwerdeführern zwar dahingehend Recht gegeben, als die

Begründung sehr knapp erscheine, jedoch etwas süffisant auf Textstellen im

Einspracheentscheid verwiesen, welche andere Einsprecher betroffen hätten, aber

auch gelesen werden müssten. Allerdings äussere sich auch besagter Textteil («[…]»)

nur allgemein zur Verdichtung, was im fraglichen Gebiet für jede Erhöhung der

Bebauungsdichte gegenüber der geltenden Ordnung herangezogen werden könne. Es

möge zwar insofern richtig sein, als sich die Argumentation gegen eine

Verdichtung am Stadtrand in den jeweiligen Verfahren ähneln würde. Entscheidend

sei jedoch, dass unbegründet geblieben sei, weshalb gerade die Zone «W3-5a» die

massgebende Verdichtung sein solle. Die Begründungspflicht solle nicht nur

sicherstellen, dass ein Entscheid nachvollziehbar und überprüfbar sei (Erhöhung

der Akzeptanz) sondern sei eben auch Angriffsfläche, was vorliegend völlig

fehle. Die Beschwerdeführer wüssten nicht, weshalb die Zone derart abgestuft

bzw. variabel sei und welche Zweckmässigkeit damit verfolgt werde, obwohl dies

für ihre Aussicht und letztlich den Wert ihrer Liegenschaften (Attikawohnungen)

sehr wesentlich sei. Ohnehin seien variable Zonen eher unzweckmässig, weil die

dereinstige Nutzungsintensität ziemlich offen bleibe, was vor allem gelte, wenn

die Regelungsspanne und auch das von der Zone effektiv beschlagene Wohnquartier

wie vorliegend doch recht gross sei, sodass die Zone eine weitere Planung

zulasse, die weit mehr von Investoren als von der Planungsbehörde diktiert

werden würde. Eine variable Zone stelle daher auch erhöhte, spezifische

Anforderungen an die Begründungspflicht, denen die bislang vorliegenden

Begründungen nicht genügen würden. Beschwerdeführer müssten nicht erahnen

können, was sie anfechten bzw. widerlegen müssen. Vielmehr sei es Sache der

Planungsbehörde, allenfalls der Vorinstanz, konkrete Gründe für eine bestimmte

Zonenwahl zu nennen. Zumal erschwerend hinzukomme, dass die Zone «W3-5a» neu

sei und die Abstufung für die städtische Zonenplanung untypisch sei, als keine

vergleichbaren Erfahrungswerte herangezogen werden könnten. Auch aus diesem

Grund hätte es einer konkreten Begründung für die abgestufte bzw. variable Zone

bedurft. Zusammengefasst würden sich die bisherige Begründung der

Planungsbehörde und der Vorinstanz auf Verfahrensverweise und allgemeine

Überlegungen zur Verdichtung im fraglichen Gebiet beschränken, konkrete Gründe,

weshalb gerade die Zone «W3-5a» gewählt wurde, fehlten jedoch, weshalb die

Begründungspflicht klar verletzt sei. Weil sich das angerufene Gericht bei der

Ermessensausübung praxisgemäss Zurückhaltung auferlege, wenn es sich wie

vorliegend um die Würdigung lokalen Planermessens handle, sei eine Heilung der

verletzten Begründungspflicht vor angerufenem Gericht weder möglich noch

statthaft. Zumal es sich um eine grundlegende Frage, nämlich jene der

Zonenzweckmässigkeit handle, auf die sich weder Planungsbehörde noch Vorinstanz

bislang eingelassen hätten.

In materieller Hinsicht wird weiter gerügt,

dass die vorgesehene Aufzonung nicht zweckmässig sei, als die Wohnzone «W3-5a»

am Stadtrand vor allem das raumplanerische Prinzip der Verdichtung von Innen

nach Aussen und den Landschafts- und Ortsbildschutz verletze. So wird unter

anderem vorgebracht, die angefochtene Zone liege westlich und nördlich an der

Stadtgrenze, am äussersten Rand eines grossen Wohnquartiers und müsse folglich

durch dieses, namentlich über vier verkehrsberuhigte Strassen, erschlossen werden.

Auch öV-Anschlüsse würden an der peripheren Lage nichts ändern, weil

erfahrungsgemäss der Individualverkehr vorherrsche, soweit keine verkehrsarme

Überbauung vorgesehen werde, wofür die Zonierung keinen Anlass gebe. Die

Ortsplanungsrevision sehe deutlich mehr als eine Verdopplung der aktuell

zulässigen Nutzungsdichte vor, indem neu drei bis fünf Geschosse bzw. bis vier

Vollgeschosse plus Attika möglich wären. Damit handle es sich bei der neuen

Zone «W3-5a» um den stärksten Verdichtungsschwerpunkt in der aufgelegten

Ortsplanungsrevision, weshalb von einer maximalen Verdichtung gesprochen werden

dürfe. Gemäs § 18 PBG müssten Zonenpläne recht- und zweckmässig sein und

übergeordneter Planung entsprechen. Zur Zweckmässigkeit gehöre insbesondere

auch das raumplanerische Prinzip der Verdichtung von Innen nach Aussen. Die

Vorinstanz gehe mit ihrer Argumentation, es liege keine eigentliche Übernutzung

vor, fehl, weil ansonsten das Raumplanungsamt keine Erwägungen zu

Kompensationsmöglichkeiten gemacht hätte, die Zweckmässigkeit der Zone «W3-5a»

auf Grundstück GB C.___ Nr. [...] als allfälliges Kompensationsmittel werde

gerügt.

Weiter verletze die Zone «W3-5a» am

Stadtrand den Landschafts -und Ortsbildschutz, welcher nach ständiger Praxis

gewahrt werde, indem ein Ort zum Siedlungsrand hin abflache. Nun werde das pure

Gegenteil geplant, indem der Stadtrand mit möglichen 5-geschossigen Bauten,

wegen der Lärmproblematik dann höchstwahrscheinlich auch in geschlossener

Bauweise, als veritable Festung gegenüber der angrenzen Witischutzzone in

Erscheinung treten würde.

3.

Die Vorinstanz hat in ihrem ablehnenden

Entscheid hinsichtlich der gerügten fehlenden rechtlichen Begründung festgehalten,

es sei durchaus üblich, dass die Verwaltung Entscheide vorbereite. Eine rechtlich

relevante Ermessensunterschreitung sei in der Ansicht der Mehrheit des

Gremiums, sich ausreichend mit der Materie befasst haben zu können und auf eine

Rückweisung des Geschäfts zu verzichten, nicht zu erblicken. Es liege keine

Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführer vor. Allerdings wird

seitens des Regierungsrates eingeräumt, dass die Begründung der Vorinstanz (sc.

des Gemeinderates der Einwohnergemeinde C.___) sehr knapp erscheine.

Gleichzeitig verweist er auf zusätzliche Erwägungen bezüglich anderer

Einsprecher und folgert, es sei den heutigen Beschwerdeführern durchaus

zuzumuten gewesen, im Beschluss vom 15. Juni 2021 den gesamten Abschnitt «[...]»

zu berücksichtigen. Hinzu komme, dass die Vorinstanz auf den Entscheid zum

Teilzonen- und Gestaltungsplan «[...]» (Gemeinderatsbeschluss vom 18. Juni

2019) sowie den Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 19. August

2013.

verweise. Es wäre zwar durchaus wünschenswert gewesen, wenn die Vorinstanz

für ihre Begründung nicht zu grossen Teilen auf einen früheren Entscheid

verweisen würde. In Anbetracht dessen, dass die Beschwerdeführer an diesem

Verfahren teilgenommen hätten und die gleichen Rügen (eingehend) behandelt

worden seien, sei keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu

erblicken. Es würden sich im Wesentlichen die genau gleichen Fragen in Bezug

auf Erschliessung, Lärm und Verdichtung stellen. Es sei den Beschwerdeführern

also durchaus bekannt gewesen, weshalb die Vorinstanz ihre Einsprache abgelehnt

habe und es sei ihnen auch durchaus möglich gewesen, den Entscheid sachgerecht

anzufechten, wie ihre Beschwerdebegründung vom 8. Juli 2022 zeige.

Betreffend die Zonierung der Parzelle

Grundstück Grundbuch C.___ Nr. [...] hält die Vor­instanz unter anderem fest,

diese liege am westlichen Rand des Siedlungsgebietes C.___, wobei anzuführen

sei, dass ein grösseres Gebiet – die bisherige Wohnzone W3b im Gebiet – in die

W3-5a überführt werden solle. Das Gebiet sei nicht abgelegen und nicht schlecht

erschlossen, wie dies vielleicht bei anderen Gemeinden am äusseren Siedlungsrand

der Fall wäre. In Gehdistanz befänden sich die Bahnhöfe […] und C.___ […]. Zu

Recht habe bereits die Vorinstanz die gute Erschliessung durch die Buslinien 5

und 7 erwähnt. Aus der angrenzenden Witischutzzone könnten die Beschwerdeführer

nichts ableiten, insbesondere keine gestalterischen Anforderungen an den

Stadtrand. Das Gebiet eigne sich zur Verdichtung und sei dafür auch hinlänglich

erschlossen. Eine Vorgabe, wonach die innere Verdichtung primär in der Mitte

der Gemeinde zu erfolgen hätte, könne jedenfalls im urbanen Raum kaum Geltung

haben. Vielmehr könnte unter dem heutigen Primat der inneren Verdichtung die

ursprünglich vorgesehene zweigeschossige Überbauung nicht mehr genehmigt werden.

4.1

Was die gerügte Verletzung des

rechtlichen Gehörs anbelangt, kann folgendes festgehalten werden: Das

rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) dient

einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits stellt es ein

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar,

welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Wesentlicher Bestandteil

des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung

soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt,

und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht

anzufechten (BGE 133 I 270 E. 3.1). Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie

auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild

machen können. Entsprechend muss der Entscheid kurz die wesentlichen

Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die

sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung

mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 138 IV 81 E. 2.2; 136 I 184 E. 2.2.1;

133.

III 439 E. 3.3 mit Hinweisen). Vielmehr kann sich die Begründung auf die

für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E.

3.1).

4.2

Der Gemeinderat C.___ hat an seiner

Sitzung vom 15. Juni 2021 die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer (benannt

als Einsprecher Nummer [...]) gegen die Aufzonung in der Tat mit knapper

Begründung abgelehnt. Die Vorinstanz hat es jedoch als gegenüber den heutigen

Beschwerdeführern zumutbar erachtet, den ganzen Abschnitt «[...]» zu

berücksichtigen. Dieser Ansicht ist zuzustimmen, auch wenn zumindest ein

entsprechender Verweis in der betreffenden Entscheidziffer des

Gemeinderatsbeschlusses wünschenswert gewesen wäre. Die Einsprachebehandlungen

wurden immerhin thematisch übersichtlich gegliedert, der Umfang des

betreffenden Abschnitts «[...]» beträgt insgesamt knapp zwei A4-Seiten. Es

erscheint daher geradezu unvermeidbar, dass ein Einsprecher aus diesem Text

nicht nur die seine Einsprache betreffende Ziffer 3 sondern den ganzen Wortlaut

zur Kenntnis nimmt, ist die Behandlung der einzelnen Einsprachen doch zwar mit

fortlaufenden Randziffern abgetrennt, nicht aber mit benannten Untertiteln. Ein

interessierter Leser dürfte wohl bereits in der Absicht, nichts verpassen zu

wollen, und in Anbetracht des überschaubaren Umfangs ohnehin den gesamten Text dieses

Abschnitts studieren. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, soweit sie es als

wünschenswert erachtet hätte, wenn der Gemeinderat C.___ nicht zu grossen

Teilen auf einen früheren Entscheid (sc.: Entscheid zum Teilzonen- und

Gestaltungsplan «[...]», Regierungsratsbeschluss vom 17. Januar 2023, RRB

2023/58) sowie den Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 19. August

2013.

verwiesen hätte, schadet dies doch zweifellos der Lesbarkeit und damit der

eigentlich gebotenen Transparenz gerade gegenüber Personen, die in dieser

Materie Laien sind. Dennoch hat die Vorinstanz aus der Teilnahme der

Beschwerdeführer an diesem früheren Verfahren und der Tatsache der dortigen

eingehenden Behandlung der gleichgerichteten Rügen auf eine fehlende Verletzung

des rechtlichen Gehörs geschlossen. Dem ist zuzustimmen. Auch wenn das Vorgehen

nicht ideal gewesen sein mag, konnten die bereits damals anwaltlich vertretenen

Beschwerdeführer im Gesamtkontext jedenfalls davon ausgehen, dass dem Entscheid

keine sachfremden Motive zugrundelagen. Ebenso war es ihnen möglich, den

Entscheid sachgerecht anzufechten. Dies ergeht sowohl aus der an die Vorinstanz

gerichteten Beschwerdebegründung wie auch aus der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

Es ist dabei darauf hinzuweisen, dass der Regierungsratsbeschluss vom 17.

Januar 2023 (RRB Nr. 2023/58) in Ziffer 2.12 Bezug auf den

Raumplanungsbericht zur Ortsplanungsrevision vom 29. Mai 2020 nimmt, welcher

im Rahmen der öffentlichen Auflage aufgelegen hatte. Wie nachfolgend noch näher

aufzuzeigen sein wird, sind im fraglichen Bericht deutliche Aufschlüsse über

die Beweggründe hinsichtlich der konkreten Zonenwahl im Rahmen der

Ortsplanungsrevision auszumachen. Zusammenfassend kann festgehalten werden,

dass der diesbezügliche Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden und die

Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist.

5.1

Im Weiteren ist materiell zu prüfen,

ob der Zonenplan rechtmässig ist. Die Gemeinden haben das Bauen in Zonenplänen

gemäss § 14 PBG und in weiteren Nutzungsplänen zu regeln. Zudem können sie

gemäss § 133 PBG kommunale Bauvorschriften erlassen. Bei der Erarbeitung der

Planungen hat ein Gemeinwesen gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG, SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist im

Beschwerdeverfahren eine gewisse Zurückhaltung geboten. Neue Anordnungen können

keine getroffen werden (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes

Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 596). Der Spielraum wird bei kommunalen Plänen

begrenzt durch die Befugnis des Regierungsrates, der diese auf ihre Recht– und

Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen

überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind und

Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde

zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

5.2

Der Regierungsrat hat die Revision

der Ortsplanung C.___ auf seine Recht– und Zweckmässigkeit und die

Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen überprüft. Bei der nachfolgenden

Beurteilung der materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des

Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrats. Das

Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch

keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bis VRG). Es achtet die

Gemeindeautonomie und belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den

notwendigen Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich schon aus Art. 2 Abs. 3

RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen, den sie

zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Aufgabe des Gerichts ist es zu prüfen, ob

die Ortsplanungsrevision rechtmässig ist. Die Grenze des Planungsermessens wird

überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich

unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im

Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und Art. 3 RPG räumlich nicht

mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 113).

5.3

Dem Raumplanungsbericht zur

Ortsplanungsrevision vom 29. Mai 2020 (erste Auflage), welcher zu Handen der

kantonalen Genehmigungsbehörde zweckgemäss die Beurteilung und Interessenabwägung

des Gemeinderates als Planungsbehörde zu enthalten hat (vgl. Art. 47 der

Raumplanungsverordnung, RPV, SR 700.1), kann auszugsweise Folgendes entnommen

werden (vgl. S. 40 f.):

4.3.7

Drei- bis fünfgeschossige Wohnzone

Grundsatz

Das räumliche Leitbild ordnet

verschiedene Quartiere einer differenzierten Bauweise zu,

insbesondere

in Fällen, bei denen sich die Bebauung nicht einem homogenen städtebaulichen

Muster zuteilen lässt.

Bebauungen in einer differenzierten

Bauweise sind in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts aus spezifischen

Ansprüchen nach einer dichten Wohnbauweise heraus entwickelt worden und nicht

aufgrund einer Analyse resp. Weiterführung der damaligen stadträumlichen

Qualitäten. Höhere Punktbauten und liegende Bauten wurden in einem Ensemble

zusammen komponiert. Da diese heterogen erscheinende Mischbauweise von der

damalig rechtsgültigen Nutzungsplanung abwich, wurde ihre bauliche Realisierung

mit Gestaltungsplänen ermöglicht. Dabei hat sich vor allem westlich der […] eine

eigentliche, differenzierte Bauweise durchgesetzt: Diese starke Differenzierung

der Bauhöhen ist in diesem Quartierteil sehr prägend, es gibt 3-geschossige

Bauten neben 8- geschossigen oder noch höheren Bauten.

Diese Gebiete mit differenzierter

Bauweise werden neu der 3- bis 5-geschossigen Wohnzone a oder b zugewiesen,

welche die genannten Eigenschaften als Kerninhalt hat.

Zonierung und Dichte W 3 – 5a

Die W3-5a kann mit drei- bis

fünfgeschossigen Gebäuden bebaut werden. Diese Zone ersetzt die bisherige Zone

W3b in der […], wo bisher drei Vollgeschosse plus Attika zulässig waren. Die

GFZo wird auf 1.0 festgesetzt. Diese orientiert sich an einer viergeschossigen

Wohnzone und am Bestand.

Bei einer bisherigen AZ von 0.6 ergibt

sich rechnerisch eine GFZo von 0.72. Die in der Baumassentabelle festgelegte

Dispositiv

GFZo von 1.0 ermöglicht demnach eine deutliche Dichtezunahme. Die effektive

Dichtezunahme ist allerdings wesentlich geringer: Ein Grossteil der betroffenen

Bebauungen ist ursprünglich mit Gestaltungsplänen realisiert worden, weshalb

die tatsächlich realisierte Dichte meist deutlich höher liegt, als dies nach

der bisherigen W3b zulässig gewesen wäre und welche demnach zum Teil auch

deutlich höher ist als die hergeleitete rechnerische GFZo von 0.72. Insgesamt

lässt die neue Zonierung nur für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für

Nachverdichtungen zu.

Wohnpark […]

Die Zonierung orientiert sich an den für

die Änderung des Teilzonen- und Gestaltungsplans ‚Wohnpark […] festgelegten,

viergeschossigen Zonen und reagiert gleichzeitig auf die gewachsenen

heterogenen Strukturen im Kontext.

In Ziffer 2.14 des RRB 2023/58 betreffend

dem Teilzonen- und Gestaltungsplan «Wohnpark […]» nimmt der Regierungsrat Bezug

auf die Erläuterungen der Vorinstanz, wonach die Zonierung sich einerseits an

den festgelegten viergeschossigen Zonen der Änderung des Teilzonenplans

orientiere, andererseits auch auf die gewachsenen heterogenen Kontextstrukturen

reagiert werde. Die Wohnzone «W3-5a» ermögliche eine differenzierte Bauweise. Im

Raumplanungsbericht zur Ortsplanungsrevision wird zudem, wie vorstehend aufgeführt,

unter anderem auf folgendes hingewiesen: «Ein Grossteil der betroffenen

Bebauungen ist ursprünglich mit Gestaltungsplänen realisiert worden, weshalb

die tatsächlich realisierte Dichte meist deutlich höher liegt, als dies nach

der bisherigen W3b zulässig gewesen wäre und welche demnach zum Teil auch

deutlich höher ist als die hergeleitete rechnerische GFZo von 0.72. Insgesamt

lässt die neue Zonierung nur für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für

Nachverdichtungen zu».

Die gewachsenen heterogenen und

offensichtlich urbanen Kontextstrukturen westlich der [...] sind sowohl bei der

Konsultation von Google Street View als auch, betreffend die unmittelbare

Umgebung der hier interessierenden Parzelle, anhand der Drohnen­luftaufnahmen in

der SRF-Sendung Rundschau vom 30. Oktober 2024 (zu finden auf der Website

des SRF, Rubrik SRF play, zuletzt besucht am 5. November 2024) deutlich

erkennbar. Das vorliegend betroffene Quartier hat bereits jetzt bis an den Rand

stark urbanen und heterogenen Charakter. Entsprechend erscheint die Wahl einer

variablen Zone «W3-5a» nicht nur sachlich vertretbar sondern geradezu sinnvoll,

ermöglicht sie doch eine differenzierte Bauweise, was in Anbetracht der vorgenannten

Aspekte einleuchtet. Im Übrigen ist auf § 21 Abs. 1 des neuen

Zonenreglementes mit der Regeste «Eingliederung in die Umgebung» hinzuweisen:

«In den Wohnzonen müssen sich Neu-, An- und Umbauten (wie z.B. Aufstockungen)

in hohem Masse in die vorhandene Struktur des Quartiers eingliedern. Zusammen

mit der Umgebung (Aussenräume) müssen eine gute Qualität und Gesamtwirkung

erreicht werden.» Damit steht der Baubehörde ein Instrument zur Verfügung,

sollte ein Bauprojekt sich selbst in Anbetracht des heterogenen Charakters in

seiner Gesamtwirkung als kompletter Fremdkörper zeigen und die variable Zone

nicht sachgerecht genutzt werden.

Die Vorinstanz hat darauf verwiesen, die

vorliegend in Frage stehende Parzelle GB [...] liege am westlichen Rand

des Siedlungsgebietes C.___, wobei anzuführen sei, dass ein grösseres Gebiet –

die bisherige Wohnzone W3b im Gebiet – in die W3-5a überführt werden solle. Das

Gebiet sei nicht abgelegen und nicht schlecht erschlossen, wie dies vielleicht

bei anderen Gemeinden am äusseren Siedlungsrand der Fall wäre. In Gehdistanz

befänden sich die Bahnhöfe [...] und [...]. Ebenso existiere eine gute

Erschliessung durch die Buslinien 5 und 7. Bereits im Vorprüfungsbericht vom

20. Dezember 2018 sei die (durchaus vergleichbare) angestrebte Dichte

aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr als angebracht

erachtet worden. Aus der angrenzenden Witischutzzone, welche ohnehin zur

Gemeinde [...] gehöre, könnten die Beschwerdeführer nichts ableiten,

insbesondere keine gestalterischen Anforderungen an den Stadtrand. Das Gebiet

eigne sich zur Verdichtung und sei dafür auch hinlänglich erschlossen. Eine Vorgabe,

wonach die innere Verdichtung primär in der Mitte der Gemeinde zu erfolgen

hätte, könne jedenfalls im urbanen Raum kaum Geltung haben. Vielmehr könnte

unter dem heutigen Primat der inneren Verdichtung die ursprünglich vorgesehene

zweigeschossige Überbauung nicht mehr genehmigt werden. Diesen Ausführungen ist

zuzustimmen und die Beschwerdeführer bringen jedenfalls nichts vor, was dies

widerlegen würde. Nachdem die neue Zonierung aufgrund des Vorgesagten auch nur

noch für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für Nachverdichtungen

bietet, ist diese auch hinsichtlich der damit verbundenen Erschliessungsfragen

sachlich vertretbar und die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

6. Entsprechend dem Ausgang des

vorliegenden Verfahrens gibt es auch keinen Grund, die Kostenauferlegung im

Verfahren vor den Vorinstanzen neu zu regeln. Das entsprechende Begehren ist

ebenfalls abzuweisen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet, sie ist vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ und B.___ je hälftig die

Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich

der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind.

Parteientschädigung ist keine zu entrichten.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde von A.___ wird

abgewiesen.

2. Die Beschwerde von B.___ wird

abgewiesen.

3. A.___ haben an die Entscheidgebühr von

total CHF 2'000.00 einen Anteil von CHF 1'000.00 zu bezahlen. B.___ hat an

die Entscheidgebühr von total CHF 2'000.00 einen Anteil von CHF 1'000.00

zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtschreiber

Thomann Luder