Gesamtrevision der Ortsplanung B.___

Verwaltungsgericht

Urteil vom

5. November 2024

Es wirken mit:

Präsident

Thomann

Oberrichter

Hagmann

Oberrichterin

Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber

Luder

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

1. Regierungsrat des Kantons Solothurn,

vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde B.___, vertreten

durch Gemeinderat B.___,

Beschwerdegegner

betreffend Gesamtrevision der Ortsplanung B.___

zieht das Verwaltungsgericht

in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde

B.___ legte die Gesamtrevision der Ortsplanung vom 5. Juni 2020 bis zum 8.

Juli 2020 erstmals öffentlich auf. Das Ziel der Revision bestand namentlich in

der Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem wurde ein Bauinventar erarbeitet

(vgl. zum Ganzen: Raumplanungsbericht; Anhang zum räumlichen Leitbild). Dagegen

gingen bei der Einwohnergemeinde B.___ 92 Einsprachen ein.

2. Aufgrund

der Einsprachen nahm der Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ mit Beschluss

vom 15. Juni 2021 Anpassungen der Nutzungsplanung und des Zonenreglements vor

und wies die Einsprachen im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Hiergegen

gelangten 26 Einsprecher mit Beschwerde an den Regierungsrat.

3. In der

Folge wurde der Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom

15. Juni 2021, nun rechtsgenüglich unterzeichnet, sämtlichen Einsprechern

erneut eröffnet und es gingen sieben weitere Beschwerden beim Regierungsrat ein.

Die Beschwerdeverfahren wurden bis zum Entscheid des Gemeinderates der

Einwohnergemeinde B.___ über die Einsprachen zur zweiten öffentlichen Auflage

sistiert.

4. Vom 16.

August 2021 bis 14. September 2021 fand die zweite öffentliche Auflage der

Ortsplanung statt. Dagegen gingen 17 Einsprache bei der Einwohnergemeinde B.___

ein.

5. Mit

Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom 22. Februar 2022

wurde eine Einsprache teilweise gutgeheissen und § 3 Abs. 4 des Zonenreglements

angepasst; die übrigen Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten

wurde. Gegen den Beschluss wurden elf Beschwerden, darunter auch diejenige von A.___,

beim Regierungsrat erhoben.

6. Dem

Regierungsrat wurden vom Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ drei

Zonenpläne (Nutzungsplanung, Schutzgebiete und Schutzobjekte,

Lärmempfindlichkeitsstufen), ein Erschliessungsplan (in 9 Ausschnitten), ein

Netzplan mit Strassenkategorien sowie das Zonenreglement zur Genehmigung

unterbreitet (vgl. Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom

22. Februar 2022).

7. Mit

Beschluss Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024 (nachfolgend RRB) genehmigte der

Regierungsrat die Gesamtrevision der Ortsplanung der Stadt [...]; unter

Vorbehalt der nicht genehmigten Elemente bzw. der verlangten Anpassungen gemäss

RRB Ziff. 5.3. Die Beschwerde von A.___ vom 6. bzw. 12. Juli 2021 wurde abgewiesen,

soweit darauf eingetreten wurde. Ihr wurden reduzierte Verfahrenskosten in der

Höhe von CHF 800.00 auferlegt (vgl. RRB Ziff. 5.3.18 f.).

8. Mit

Beschwerde vom 8. März 2024 (Postaufgabe 11. März 2024) gelangte A.___

(nachfolgend Beschwerdeführerin), an das Verwaltungsgericht und stellte

folgende Rechtsbegehren:

1.

Das im Bauinventar als

schützenswert klassierte Gebäude [...]Strasse [...] GB Nr. [...] sei aus dem

Bauinventar zu entlassen.

2.

Die Zonenvorschriften, namentlich

das Zonenreglement, seien von der städtischen Legislative zu beschliessen.

3. Pt. 5.3.18 des

Genehmigungsentscheids des Regierungsrates sei aufzuheben.

4.

Der Beschwerde sei aufschiebende

Wirkung zu erteilen. Pt. 5.2 des Genehmigungsentscheids des Regierungsrates sei

aufzuheben.

5.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Unter der

Überschrift «Verfahrensanträge» stellte sie folgendes Begehren:

1.

[…]

2.

Es sei eine Beschwerdeverhandlung

mit Augenschein durchzuführen.

Mit Eingabe

vom 30. April 2024 reichte die Beschwerdeführerin eine Beschwerdebegründung ein,

in der sie das Rechtsbegehren gemäss Ziff. 2 zurückzog und die weiteren

Rechtsbegehren bestätigte. Zudem stellte sie den Antrag, es seien von der

Genehmigungsbehörde sämtliche Verfahrensakten von Amtes wegen einzufordern.

9. Mit

Stellungnahme vom 5. Juni 2024 schloss das Bau- und Justizdepartement, namens

des Regierungsrates, auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

10. Mit

Schreiben vom 21. Mai 2024 beantragte die Einwohnergemeinde B.___ die Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Zudem äusserte sie sich

zur aufschiebenden Wirkung und beantragte, der Beschwerde sei keine

aufschiebende Wirkung zu erteilen. Sie verzichtete, mit Verweis auf die Akten,

auf eine Stellungnahme.

11. Mit

Verfügung vom 21. Juni 2024 erteilte das Verwaltungsgericht der Beschwerde die

aufschiebende Wirkung (vgl. Ziff. 3 der Verfügung).

12. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf

die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde

ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und

das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49

Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. § 5 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Die Beschwerdeführerin ist als Alleineigentümerin

des Grundstücks GB [...] Nr. [...] durch den angefochtenen Beschluss beschwert

und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist im Grundsatz

einzutreten.

2.

Die Sache

ist anhand der Akten hinreichend dokumentiert und spruchreif. Dem

Verwaltungsgericht stehen die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie

Googlemaps, Streetview und WEB GIS zur Verfügung. Zudem ist das Bauinventar der

Stadt [...] vom [...] (nachfolgend: Bauinventar) mit Abbildungen der jeweiligen

Liegenschaften versehen. Von einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse

zu erwarten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins wird abgewiesen.

3.1

Die

Gemeinden haben das Bauen in Zonenplänen gemäss § 14 PBG und in weiteren

Nutzungsplänen zu regeln. Zudem können sie Gemeindevorschriften gemäss § 133 PBG erlassen. Bei der Erarbeitung der Planungen hat ein Gemeinwesen gemäss Art.

2.

Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) einen

erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist eine gewisse Zurückhaltung geboten.

Neue Anordnungen können keine getroffen werden (Peter Hänni: Planungs-, Bau-

und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 596). Der Spielraum wird bei

kommunalen Plänen begrenzt durch die Befugnis des Regierungsrates, der diese

auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit

übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich

unzweckmässig sind und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist

er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

3.2

Der

Regierungsrat hat die Revision der Ortsplanung [...] auf seine Recht- und

Zweckmässigkeit und die Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen

überprüft. Bei der nachfolgenden Beurteilung der materiellen Fragen geht das

Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des

Regierungsrats. Das Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen

frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bis VRG). Es

achtet die Gemeindeautonomie und belässt den Planungsbehörden in fachlicher

Hinsicht den notwendigen Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich schon aus Art.

2.

Abs. 3 RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen,

den sie zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Aufgabe des Gerichts ist es zu

prüfen, ob die Ortsplanungsrevision rechtmässig ist. Die Grenze des

Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als

Folge deutlich unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten

lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich

nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 113).

4.1

Die

Beschwerdeführerin beantragt die Entlassung des im Bauinventar als

schützenswert klassierten Gebäudes an der [...]Strasse [...] (GB [...] Nr. [...]).

Die Klassierung bilde die Grundlage für behördliche Auflagen und Eingriffe nach

§ 3 und § 38 des neuen Zonenreglements der Stadt [...] (nachfolgend nZR) und

stelle einen massiven Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Welche

Rechtswirkungen die Klassierung entfalte, sei unklar und auf die unzähligen

unbestimmten Rechtsbegriffe in § 38 nZR zurückzuführen. Die Baubehörde verfüge

über umfangreiche Eingriffsmöglichkeiten, die unpräzise formuliert seien.

Faktisch kämen diese Bestimmungen einer informellen Unterschutzstellung gleich,

ohne allerdings das auf den Einzelfall ausgerichtete

Unterschutzstellungsverfahren anwenden zu müssen. Diese Eingriffsmöglichkeiten

würden durch § 3 nZR ergänzt, der den Baubehörden zahlreiche Möglichkeiten

gebe, bei Bauvorhaben - unter Kostenbeteiligung des Grundeigentümers -

zusätzliche Abklärungen vornehmen zu lassen.

Weder im

Bauinventar noch im Einsprache- und Beschwerdeentscheid werde plausibel

dargelegt, weshalb die Liegenschaft der Beschwerdeführerin als schützenswert

klassiert werde. Die Begründung im Bauinventar sei mager. Gemäss Würdigung

seien es die klare Formensprache, die Fassadengestaltung, das mächtige Dach und

die Einbettung des Gebäudes in den grossen Garten, welche die Schutzwürdigkeit

ausmachten. Es sei als Teil der Gebäudegruppe 2 bis 16 sowie mit seinen

bauzeitlichen Merkmalen, unter Berücksichtigung des Gartens, zu erhalten. Die

Würdigung und die Empfehlung seien unklar. So sei nicht klar, welche Elemente

des Gebäudes nur in Bezug auf den ganzen Strassenzug Bedeutung hätten und

welche den Eigenwert des Gebäudes ausmachten. Ebenso unklar sei die Empfehlung

«unter Berücksichtigung des Gartens». Der Garten sei von der jetzigen

Eigentümerin in den vergangenen Jahren grundlegend umgestaltet worden. Dies sei

von der Denkmalpflege gebilligt worden. Es sei nicht klar, ob der Garten

schützenswert sei und welche Elemente des Gartens bedeutend seien und ob der

Garten nur untergeordnete Bedeutung habe. Dies sei entscheidend, sollten kleinere

Annexbauten erstellt werden.

Anlässlich des

Augenscheins vom 12. September 2023 seien vom kantonalen Denkmalpfleger neue

Elemente, die als schutzwürdig zu charakterisieren seien, aufgeführt worden. So

namentlich die Einfriedung mit der Toreinfahrt. Ebenso sei festgehalten worden,

dass der Garten als Freifläche weiterbestehen müsse. Im Gegensatz dazu und zu

den Empfehlungen im Bauinventar sei der Schutz der Fassade und der Erhalt des

Gartens als Freifläche relativiert worden; an der Rückseite des Gebäudes seien

Änderungen denkbar und es sei sogar ein Anbau möglich. Die widersprüchlichen

Feststellungen im Bauinventar und die am Augenschein gemachten Aussagen würden

Rechtsunsicherheit schaffen. Die Würdigung und Empfehlungen im Bauinventar und

die Äusserungen des kantonalen Denkmalpflegers anlässlich des Augenscheins

ständen im Widerspruch zur tatsächlich vorhandenen Bausubstanz der Häuserzeile

und stelle dadurch den Sachverhalt unrichtig und willkürlich fest. In der

betreffenden Häuserzeile seien teilweise gravierende bauliche Eingriffe vorgenommen

worden (Dachfenster, Anbauten). Im zweiten Hausteil des Doppelhauses sei ein

Glasanbau erstellt worden und bei mehreren Gebäuden seien die (gemäss

kantonalem Denkmalpfleger schützenswerten) Einfriedungen entfernt oder

zurückversetzt worden. Dies letztmals mit Bewilligung der Baubehörde im Jahr

2022.

An derselben Häuserzeile sei im Haus Nr. 16 im Jahr 2022 ein Balkon

angebaut worden.

Das

Bauinventar sei Grundlage für eigentumsbeschränkende Auflagen der Baubehörde.

Die Kriterien für die Aufnahme bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht

nachvollziehbar. Auch generell sei die Arbeitsweise zur Erstellung des

Bauinventars nicht nachvollziehbar. Zwar werde unter «Methodik» dargelegt, dass

eine Reflexion stattfinde bezüglich der Objekte des bisherigen

Ortsbild-Inventars von 1995 und der potenziell neuen Objekte hinsichtlich

Qualitätskriterien, Fokussierung, Exemplarität und Anzahl. Das deklarierte

Vorgehen lasse sich dann allerdings weder generell noch bei einzelnen Objekten

nachvollziehen.

Es sei

nirgends ausgewiesen, welche Objekte von ihrem Schutzstatus befreit würden. So

sei auch nicht nachvollziehbar, weshalb wichtige Objekte, welche sogar im

Inventar der neuen Schweizer Architektur 1850-1920 INSA aufgeführt seien, aus

dem städtischen Bauinventar (ohne Angabe von Gründen) verschwänden. Betroffen hiervon

sei etwa der [...] am [...]weg [...] (vgl. hierzu Beschwerdebegründung vom 30.

April 2024, Rz. 8). Es sei selbst den direkt involvierten Personen nicht klar,

nach welchen Kriterien welche Objekte schützenswert oder erhaltenswert seien.

Auch der Umgang mit Bauten, die sich nach wie vor im Bauinventar befänden, sei

nicht nachvollziehbar. So seien die beiden ehemaligen Arztvillen an der [...]strasse

[...] und [...] im Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Ein

unverhältnismässiger Aufwand für den Erhalt dieser Gebäude sei nicht gegeben

und ein (ebenbürtiges) Neubauprojekt liege nicht vor. Trotzdem halte das

kantonale Hochbauamt im Wettbewerbsprogramm zum Erweiterungsbau des [...] fest,

dass die beiden Objekte, nach Rücksprache mit den zuständigen kantonalen und

städtischen Fachstellen, zu Gunsten einer verdichteten Bauweise abgebrochen

werden könnten. Entscheidend sei nicht der Wert des Objekts, sondern die

Eigentümerschaft. Für den Kanton und Milliardäre gälten besondere Kriterien.

Dies schaffe Rechtsunsicherheit.

4.2

Die Beschwerdeführerin

verkennt, dass der Regierungsrat u.a. § 3 nZR die Genehmigung verweigert und

diesen gestrichen hat (vgl. RRB Ziff. 5.3.7.1 und Ziff. 3.3.4.2.3). Soweit

sich die Beschwerde auf den eben genannten Paragrafen bezieht, ist darauf nicht

einzutreten.

4.3

Der Regierungsrat

gelangte im angefochtenen Beschluss zum Ergebnis, dass sich die Einstufung der

Liegenschaft der Beschwerdeführerin als recht- und zweckmässig erweise (vgl.

RRB Ziff. 3.3.8.2.3). Im Ergebnis verweigerte der Regierungsrat zwar die

Genehmigung einzelner Bestimmungen des nZR, erachtete dieses im Übrigen aber

als genehmigungsfähig (vgl. RRB Ziff. 5.1 und namentlich RRB Ziff. 5.3.41.2

f.).

4.4

Im

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler

Bedeutung (ISOS; abrufbar unter [...]) ist die Stadt [...] als «Flussstadt an

historisch wichtigem Aareübergang, umgeben von einzigartigen Park- und

Klosteranlagen, Bahnhofsquartieren aus der Gründerzeit sowie gepflegten

Aussenquartieren mit Zeugen der Jurasüdfuss-Moderne und barocken Sommersitzen

der einstigen Stadtmächtigen» verzeichnet. Das betroffene Gebäude befindet sich

in der Baugruppe [...] (1922-31), welche sich durch stattliche, traufständige

Doppeleinfamilienhäuser mit grossen Vorgärten auszeichnet. Das Gebiet wird mit

dem Erhaltungsziel «A» ausgewiesen, was bedeutet, dass die Substanz zu erhalten

ist. Die Aufnahmekategorie ist ebenfalls mit «A» gekennzeichnet.

Beim ISOS

handelt es sich um ein Inventar des Bundes von Objekten mit nationaler

Bedeutung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und

Heimatschutz (NHG, SR 451). Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler

Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse

die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von

Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche

Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt

aufgrund der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung indes lediglich bei der

Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV,

Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG). Soweit keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird

der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht bzw. Gemeinderecht

gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht unbeachtlich. Sie

sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe

des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu

berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212; Urteil des

Bundesgerichts 1C_753/2021, 1C_754/2021 vom 24. Januar 2023 E. 8.2). Das ISOS

ergänzt die Schutz- und Bauinventare auf kantonaler und kommunaler Ebene. Es

erfasst nicht Einzelbauten, sondern Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Die

Verzeichnung im ISOS (allein) genügt somit nicht ohne Weiteres für die Gewährleistung

der Erhaltung bzw. der Schonung des Objekts.

Gemäss § 2

Abs. 1 der Verordnung über den Schutz der historischen Kulturdenkmäler

(Kulturdenkmäler-Verordnung, BGS 436.11) gelten als historische Kulturdenkmäler

Werke früherer menschlicher Tätigkeit sowie Zeugnisse der Vergangenheit, die

eine besondere archäologische, geschichtliche, soziale, künstlerische,

städtebauliche, technische, wissenschaftliche oder heimatkundliche Bedeutung

haben. § 20 Abs. 1 der Kulturdenkmäler-Verordnung hält fest, dass die Gemeinden

in Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege Inventare schützenswerter

und erhaltenswerter baulicher Ensembles, Baugruppen und Einzelbauten anlegen

können. Von dieser Möglichkeit wurde mit dem Bauinventar Gebrauch gemacht. Nach

§ 20 Abs. 2 der Kulturdenkmäler-Verordnung gelten Objekte als schützenswert,

deren Unterschutzstellung nach § 2 Abs. 2 insbesondere vor Erteilung einer

Baubewilligung zu prüfen ist; als erhaltenswert gelten Objekte, die vor allem

für das Ortsbild von Bedeutung sind (Abs. 3).

4.5

Soweit die

Beschwerdeführerin geltend macht, es sei unklar, welche Rechtswirkungen die

Klassierung entfalte, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Unterschutzstellung

ist vor Erteilen einer Baubewilligung, insbesondere wenn dies einen baulichen

Eingriff in die Bausubstanz oder an der Fassade betrifft, zu prüfen. Die

zugehörigen Bestimmungen betreffend die Unterschutzstellung sind dem nZR zu

entnehmen (vgl. insbesondere § 38 Abs. 4, Satz 2 nZR; vgl. auch § 3 ff. der

Kulturdenkmäler-Verordnung).

4.6

Sodann

vermag die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, wenn sie

vorbringt, § 38 nZR sei unpräzise formuliert und enthalte unbestimmte

Rechtsbegriffe. Bei der Beurteilung eines Objekts bedarf es jeweils einer

Würdigung des Einzelfalls. Auch wenn die Bestimmungen eines Reglements

möglichst konkret auszuformulieren sind, ist in der

hier interessierenden Bestimmung eine (teilweise) offene Formulierung

unumgänglich, um dem Einzelfall (und damit auch dem Grundsatz der

Verhältnismässigkeit) bzw. der Vielzahl an unterschiedlichen Objekten gerecht

zu werden. Die Erneuerung und Weiterentwicklung der Objekte wird denn auch

nicht per se untersagt. Präzisere, generell abstrakte Reglements-Bestimmungen

wären in diesem Zusammenhang nicht zielführend. Die Kritik der

Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit § 38 nZR verfängt daher nicht. Die

Regelung ist recht- und zweckmässig; der Regierungsrat hat der Bestimmung somit

zu Recht die Genehmigung erteilt.

4.7

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin gibt das Bauinventar in der Einleitung

(S. 5) hinlänglich, in gut nachvollziehbarer Weise, Auskunft zu den Kriterien

für die Aufnahme in das Bauinventar. Diese Kriterien umfassen - jeweils mit

zugehöriger Erklärung - den Eigenwert, den historischen Zeugniswert sowie den

Situationswert. Daneben gibt das Bauinventar Auskunft über die angewandte

Methodik (S. 5) und enthält eine Erklärung betreffend die schützenswerten und

erhaltenswerten historischen Kulturdenkmäler (S. 5 f.).

Zudem vermögen

auch die von der Beschwerdeführerin aufgezeigten Beispiele keine unzureichende

Nachvollziehbarkeit und auch keine Rechtsungleichheit zu belegen. Beim [...]

waren wohl die unverhältnismässig hohen Renovationskosten im Innern des

Gebäudes (Ringhörigkeit etc.) für den Abriss mit ursächlich. Im Zusammenhang

mit den beiden ehemaligen Arztvillen an der [...]strasse [...] und [...] gilt

es insbesondere zu beachten, dass diese allenfalls für ein Bauprojekt, welches

massgebend zum verdichteten Bauen beitragen würde, weichen müssen. Vorliegend

gilt es aber weder die Schutzwürdigkeit des [...] noch diejenige der beiden

ehemaligen Arztvillen verbindlich zu beurteilen. Es liegen keine Anhaltspunkte

vor, welche auf eine allgemein willkürliche Beurteilung im Zusammenhang mit der

Einstufung im Bauinventar bzw. mit der Entlassung aus demselben schliessen

lassen. Nach dem Gesagten vermag die Beschwerdeführerin mit den ins Recht

gelegten Objekten nichts zu ihren Gunsten abzuleiten; die Quervergleiche sind

unbehelflich. Ihr kann nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt, die Kriterien

für die Aufnahme bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht

nachvollziehbar.

4.8

Auf

kantonaler Ebene bildet § 119 Abs. 3 PBG eine hinreichende Grundlage für einen

Eingriff in das Eigentum; ein unerlaubter Eingriff in die Eigentumsgarantie ist

nicht auszumachen (vgl. auch die voranstehenden Ausführungen sowie nachfolgend Ziff. II

E. 4.9).

4.9

Weiter ist

zu prüfen, ob das Gebäude der Beschwerdeführerin im Bauinventar zu Recht als

schützenswert klassiert wurde. Wie bereits erwähnt, ist das betroffene Gebäude

im ISOS verzeichnet und befindet sich in der Baugruppe [...], in der

Aufnahmekategorie «A», mit dem Erhaltungsziel «A» (vgl. Ziff. II E. 4.4).

Das

Bauinventar lautet im Zusammenhang mit dem Gebäude an der [...]Strasse [...]

(GB [...] Nr. [...]) wie folgt (S. [...] f.):

Bau- und Nutzungsgeschichte

Das Doppeleinfamilienhaus entstand

zwischen 1926 und 1927 von den und für die Architekten und Baumeister Ernst und

Karl Fröhlicher. Das Doppelwohnhaus bildet den Auftakt der Reihe von vier

Doppeleinfamilienhäusern, die im Zeitraum zwischen 1922 und 1931 entstanden.

Die Reihe entstand an der [...]Strasse, benannt nach dem [...]. Hier wurden

zwischen 1922 und 1931 frühmoderne Doppeleinfamilienhäuser mit grosszügigen

Gärten errichtet. Zu den dokumentierten Veränderungen an dem Gebäude gehört bei

Nr. 10 der Ausbau eines Zimmers im Dachstock 1945.

Beschreibung

Auf längsrechteckigem, von Westen nach

Osten gerichtetem Grundriss erhebt sich das zweigeschossige

Doppeleinfamilienhaus. Es ist breit gelagert und mit einem ausladenden, leicht

geknickten Walmdach gedeckt. Die symmetrische Strassenfassade wird durch einen

zentralen, zweiachsigen Dachaufbau unter Satteldach betont und seitlich durch

eingeschossige Erker verbreitert. Zu den sparsamen Dekorationen gehören

Ecklisenen und Fensteraufsätze.

Würdigung

Als dritter erstellter Bau der

vierteiligen Gebäudegruppe von Doppeleinfamilienhäusern an der kurz zuvor

angelegten [...]Strasse ist das Gebäude siedlungshistorisch bedeutsam.

Architektonisch beeindruckt der Bau durch sein mächtiges, herrschaftliches

Erscheinungsbild, das durch die klare Formensprache und Fassadengestaltung, das

mächtige Dach und nicht zuletzt durch die Einbettung in den grossen Garten

erzeugt wird. Es ist ein schützenswertes Inventarobjekt von kommunaler

Bedeutung.

Empfehlung

Es ist als Teil der Gebäudegruppe Nr. 2

bis 16 sowie mit seinen bauzeitlichen charakteristischen Merkmalen - wie oben

beschrieben - unter Berücksichtigung des grossen Gartens zu erhalten.

Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin hat der Regierungsrat im angefochtenen

Beschluss, insbesondere gestützt auf das Bauinventar, nachvollziehbar und

schlüssig aufgezeigt, weshalb auch er die Liegenschaft als schützenswert

erachte (vgl. RRB Ziff. 3.3.8.2.3). Das zweigeschossige Doppeleinfamilienhaus ist

Teil einer Reihe von vier Doppeleinfamilienhäusern an der [...]Strasse. Alle

vier Doppeleinfamilienhäuser sind im Bauinventar einzeln aufgeführt und jeweils

als schützenswert eingestuft (vgl. Bauinventar S. [...] ff.). Die im

Bauinventar beschriebenen Merkmale des Erscheinungsbildes sind allesamt am

Gebäude zu erkennen. Das mächtige und herrschaftliche Erscheinungsbild, das

durch die klare Formensprache und Fassadengestaltung, das mächtige Dach sowie

die Einbettung in den grossen Garten erzeugt wird, ist augenfällig (vgl. auch

Abbildungen im Bauinventar, S. [...] f.). Auch die Darlegung im Bauinventar,

wonach das Gebäude siedlungshistorisch bedeutsam sei, ist ohne Weiteres

nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

Soweit die

Beschwerdeführerin vorbringt, es sei nicht klar, welche Elemente des Gebäudes

nur in Bezug auf den ganzen Strassenzug Bedeutung hätten und welche den

Eigenwert des Gebäudes ausmachten, vermag sie nichts zu Ihren Gunsten

abzuleiten, denn allen vier Doppeleinfamilienhäusern wurde im Bauinventar die

Schutzwürdigkeit auch einzeln (als Doppeleinfamilienhaus-Einheit) zugesprochen.

Die Ausführungen im Bauinventar sind somit schlüssig. Der Regierungsrat schloss

zu Recht auf das öffentliche Interesse an der Qualifikation der Baute als

schützenswert. Sodann vermag die Beschwerdeführerin auch nichts zu ihren

Gunsten abzuleiten, wenn sie vorbringt, in der betreffenden Häuserzeile seien

teilweise gravierende bauliche Eingriffe vorgenommen worden (Dachfenster,

Anbauten, Entfernung oder Rückversetzung von Einfriedungen) und im zweiten

Hausteil des Doppelhauses sei ein Glasanbau erstellt worden. Ein Blick auf die erwähnten

baulichen Veränderungen zeigt, dass diese nicht prägend in Erscheinung treten

bzw. allesamt zurückhaltend integriert wurden (vgl. Urkunde 1 zur

Beschwerdebegründung vom 30. April 2024). Dies gilt insbesondere auch für den

Glasanbau, welcher auf der Rückseite der anderen Haushälfte erstellt wurde und sich

durch seine leichte Konstruktion (mit Glas) auszeichnet. Der Glasanbau fügt sich

gut ein und die strassenseitige Fassade des Hauses wird dadurch nicht störend

beeinträchtigt. Die symmetrische Strassenfassade ist noch immer gut ablesbar.

Anlässlich des

vorinstanzlichen Augenscheins vom 12. September 2023 äusserte sich Stefan

Blank, kantonaler Denkmalpfleger, wie folgt (vgl. Protokoll Augenschein vom 12.

September 2023, auszugsweise):

Unter der Berücksichtigung der Regelung

über die Gebäudehülle, der Fassade mit den Gliederungselementen, der

Garteneinfriedung mit der Toreinfahrt und auch, dass der Garten als Freifläche

weiterbesteht, ist bei der Gestaltung des Gartens viel möglich.

An der Rückseite des Gebäudes sind

Änderungen bzw. sogar ein Anbau denkbar.

Die rückwärtige Erschliessung ist unter

den Bestimmungen durchaus möglich.

4.10

Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin ist in den anlässlich des Augen-scheins vom

12.

September 2023 getroffenen Aussagen kein Widerspruch auszumachen. So ist

die Einbettung des Gebäudes in den Garten auch im Bauinventar erwähnt. Überdies

gilt es zu beachten, dass die Einstufung als schützenswert nicht mit der

effektiven Unterschutzstellung gleichzusetzen ist. Ob bzw. welche baulichen

Massnahmen und Veränderungen (inkl. Gartenanlage) möglich sind, ist (erst) im

konkreten Einzelfall zu prüfen bzw. zu beurteilen und nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens. Der Beschwerdeführerin kann daher auch nicht gefolgt

werden, wenn sie vorbringt, die Feststellungen im Bauinventar und die am

Augenschein gemachten Aussagen würden Rechtsunsicherheit schaffen. Warum im

Zusammenhang mit der tatsächlich vorhandenen Bausubstanz der Häuserzeile eine

unrichtige und willkürlich Feststellung des Sachverhalts auszumachen wäre, legt

die Beschwerdeführerin nicht substantiiert dar und erschliesst sich nach dem

Gesagten auch sonst nicht.

4.11

Die

Beschwerdeführerin bringt keine stichhaltigen Gründe vor, welche gegen die

Klassierung sprechen. Auch wenn die Würdigung im Bauinventar eher kurzgehalten

ist, ändert dies nichts daran, dass überwiegende Gründe für die getroffene

Klassierung vorliegen und diese in nachvollziehbarer Weise dem Bauinventar zu

entnehmen sind. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, warum von der

Einschätzung gemäss dem Bauinventar abzuweichen wäre. Vielmehr wiederholt sie

auf weiten Strecken die bereits bei der Vorinstanz vorgebrachte Begründung,

ohne sich mit dem angefochtenen Beschluss des Regierungsrates vertieft auseinanderzusetzen.

Es besteht daher kein Anlass, die Klassierung des Gebäudes der

Beschwerdeführerin im Bauinventar in Zweifel zu ziehen; dieses wurde zu Recht

als schützenswert klassiert. Für das Verwaltungsgericht besteht insbesondere

angesichts des zu beachtenden Planungsermessens der Beschwerdegegnerin kein

Anlass, korrigierend einzugreifen (zur Überprüfungsbefugnis vgl. Ziff. II E.

3.2).

5.

Die

Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat A.___ die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der

Entscheidgebühr auf CHF 1’500.00 festzusetzen sind. CHF 500.00 werden ihr

zurückerstattet. Die vorinstanzliche Kostenregelung bleibt bestehen.

Parteientschädigung ist keine zu entrichten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00

zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe

bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters

zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des

Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des

Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Luder