Baubewilligung, Neubau zweier Mehrfamilienhäuser

Verwaltungsgericht

Urteil vom 25. Februar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwältin Ursula Ramseier,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Baukommission

der Einwohnergemeinde B.___,

3. C.___

vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung,

Neubau zweier Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 1. Oktober 2019 reichte die C.___ (bestehend aus [...AG] und […AG]) bei der

Baukommission der Einwohnergemeinde B.___ ein Gesuch für den Neubau zweier

Mehrfamilienhäuser mit je sechs Wohnungen und einem Autounterstand ein. Das

Bauvorhaben soll auf GB B.___ Nrn. [...] zu liegen kommen. Eigentümerin von GB B.___

Nr. [...] ist die [...] AG und von GB B.___ Nrn. [...] die [...] AG.

2. Nach einer Projektänderung wies die Baukommission

der Einwohnergemeinde B.___ die beiden gegen das Vorhaben erhobenen Einsprachen

am 12. August 2020 ab und erteilte die Baubewilligung.

3. Mit Beschwerde vom 21. August 2020

gelangten A.___ sowie [...], alle vertreten durch Fürsprecherin Gabriella

Flückiger, an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie liessen in der

Hauptsache beantragen, der Bauentscheid der

Baukommission B.___ vom 12. August 2020 sei aufzuheben und es sei den Baugesuchen

Nr. 8121 vom 1. Oktober 2019 und vom 14. Februar 2020, [...]strasse GB Nrn. [...],

die Baubewilligung nicht zu erteilen.

4. Nach einer Sistierung des Verfahrens

wurde am 5. März 2021 eine Projektänderung publiziert. A.___ sowie [...] erhoben

wiederum Einsprache bei der Baukommission der Einwohnergemeinde B.___, welche

diese mit Verfügung vom 25. August 2021 abwies, und die Projektänderung

bewilligte.

5. Auch hiergegen gelangten A.___ sowie [...],

alle vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger, mit Beschwerde vom 7.

September 2021 an das BJD. Sie stellten den Hauptantrag, die Verfügung /

Baubewilligung Baugesuch Nr. 8121 der Baukommission der Einwohnergemeinde B.___

vom 25. August 2021 sei aufzuheben und die Verfügung / Baubewilligung Baugesuch

Nr. 8121 (Projektänderung), ergänzender Bestandteil der Baubewilligung vom 12.

August 2020 samt den geltenden bestehenden Auflagen, sei nicht zu genehmigen.

6. Mit Verfügung vom 6. Januar 2023 hiess

das BJD die Beschwerden von A.___ sowie [...] teilweise gut und ordnete

folgende Ergänzung der Baubewilligung an: Der «Abstellraum zu

Allgemeinbenützung Geb. A» im Gebäude C, mit einer Bruttogeschossfläche von

33,37 m2, ist als Aufenthaltsraum für Kinder zu nutzen und

auszugestalten. Im Übrigen wurden die Beschwerden abgewiesen. A.___ sowie [...]

wurden die Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 auferlegt. Zudem wurde ihnen eine

Parteientschädigung in der Höhe von gesamthaft CHF 7'020.75 zur Zahlung

auferlegt.

7. Gegen diese Verfügung erhob A.___,

vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger (nachfolgend

Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 20. Januar 2023 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Er stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Die Verfügung in der Beschwerdesache Nr.

2020/114 vom 06.01.2023 des Bau- und Justizdepartements des Kantons Solothurn

(BJD) sei aufzuheben.

2. Die Verfügung der Baukommission der

Einwohnergemeinde B.___ vom 12.08.2020 (Bewilligung Neubau 2 MFH mit je 6

Wohnungen und Autounterstand, [...]strasse, GB Nrn. [...], C.___) und vom

25.08.2021 (Bewilligung Projektänderung), Baugesuch Nr. 8121, seien aufzuheben.

3. Es sei das Baugesuch Neubau 2 MFH mit je

6 Wohnungen & Autounterstand, [...]strasse, GB Nrn. [...]; C.___ und die

dazugehörige Projektänderung nicht zu bewilligen.

4. Es sei der vorliegenden Beschwerde

umgehend die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu

Lasten der Beschwerdegegnerin.

8. Mit Schreiben vom 13. Februar 2023

reichte der Beschwerdeführer eine einlässliche Beschwerdebegründung ein und wiederholte

die gestellten Rechtsbegehren.

9. Die Baukommission der

Einwohnergemeinde B.___ verzichtete mit Schreiben vom 6. März 2023 auf

eine Stellungnahme und verwies auf die Verfügung des BJD vom 6. Januar

2023. Sie beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei.

10. Mit Stellungnahme vom 6. März 2023

schloss das BJD auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei.

11. Die C.___ liess sich mit Schreiben

vom 28. März 2023 vernehmen und beantragte ebenso die Abweisung der Beschwerde.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

12. Mit Verfügung des

Verwaltungsgerichts vom 29. März 2023 wurde der Beschwerde die aufschiebende

Wirkung erteilt (vgl. Ziff. 4 der Verfügung).

13. Für sämtliche Eingaben im

Zusammenhang mit der Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 18. Juli 2023 (Prüfung

des Projekts auch nach neuem Recht) und den diesbezüglichen Schriftenwechsel wird

auf die Akten verwiesen.

14. Mit Urteil des Verwaltungsgerichts

vom 21. September 2023 wurde die Beschwerde gutgeheissen und die Verfügung des

BJD vom 6. Januar 2023 aufgehoben. Der C.___ wurden die Kosten des Verfahrens

vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zur Bezahlung auferlegt. Ebenso wurde

ihnen eine Parteientschädigung zugunsten des Beschwerdeführers von CHF 5'277.30

zur Bezahlung auferlegt.

15. Hiergegen gelangte die C.___ an das

Bundesgericht, welches die Beschwerden mit Urteil 1C_581/2023 vom 5. Dezember

2024 guthiess. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts wurde aufgehoben

und die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

16. Das Verfahren VWBES.2023.27 wurde

gestützt auf das eben genannte Urteil des Bundegerichts unter der

Verfahrensnummer VWBES.2025.16 fortgesetzt und das Amt für Umwelt (AfU) mit

Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2025 um Stellungnahme ersucht,

ob dem Bauvorhaben eine Rutsch- und Steinschlaggefahr entgegensteht.

17. Das AfU nahm Rücksprache mit dem Amt

für Wald, Jagd und Fischerei (AWJF), welches am 7. Februar 2025 die geforderte Stellungnahme

einreichte.

18. Mit Schreiben vom 24. März 2025

reichte der Beschwerdeführer, nun vertreten durch Rechtsanwältin Ursula

Ramseier, eine Stellungnahme ein.

19. Mit Eingaben vom 24. März 2025

reichten die C.___ und das BJD jeweils Bemerkungen zur Stellungnahme des AWJF

ein.

20. Schliesslich reichten die C.___ sowie

das BJD mit Schreiben vom 29. April 2025 jeweils Bemerkungen zur Eingabe des

Beschwerdeführers vom 24. März 2025 ein.

21. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen

Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der

Nachbarparzelle (GB B.___ Nr. [...]) durch den angefochtenen Entscheid

beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Missbrauch des Ermessens gelten nach §

67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)

als Rechtsverletzung. Auf Unangemessenheit hin kann der angefochtene Entscheid

nicht überprüft werden (vgl. § 67bis Abs. 2 VRG).

3.

Soweit der Beschwerdeführer allgemein

auf bisherige Rechtschriften verweist oder bisherige Ausführungen wiederholt,

beschränkt er sich auf appellatorische Kritik. Er muss anhand der Argumentation

des angefochtenen Entscheids darlegen, weshalb dieser aus seiner Sicht falsch

ist. Wo er dies unterlässt, verkommen seine Ausführungen zu appellatorischer

Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu genügen vermag. Auf ungenügend begründete

Rügen oder allgemeine appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid ist im

vorliegenden Verfahren nicht einzugehen.

4.

Die Sache ist anhand der Akten

hinreichend dokumentiert und spruchreif. Dem Verwaltungsgericht stehen zudem

die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie WEB GIS und Googlemaps zur

Verfügung. Von einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten. Insbesondere

ist auch im Zusammenhang mit der vom Beschwerdeführer geforderten Erschliessung

kein Augenschein erforderlich (vgl. Ziff. II E. 8.2). Der Antrag auf

Durchführung eines Augenscheins vor Ort wird abgewiesen.

5.

Das Baugrundstück (GB B.___ Nrn. [...])

befand sich vor der Ortsplanungsrevision B.___ in der Wohnzone W2a. Das

Bundesgericht gelangte zum Schluss, dass das Baugesuch auf seine

Rechtmässigkeit gemäss dem Zonenreglement 2006/2007 zu prüfen ist (Urteil

1C_581/2023 vom 5. Dezember 2024 E. 4.6). Nach § 11 Abs. 1, Satz 1 des

eben genannten Zonenreglements sind in der Zone W2a Ein- und

Doppeleinfamilienhäuser in offener Bauweise und Reihen- sowie

Mehrfamilienhäuser zugelassen.

6.1

Der Beschwerdeführer bringt vor, das

Bauvorhaben sehe bei den Gebäuden A und B je ein Satteldach mit jeweils zwei Geschossen

vor. Zwar ergebe sich durch die Dachschrägen in den beiden Dachgeschossen im

Vergleich zur Bodenfläche eine geringere Wohnfläche, doch durch den bis auf das

Maximum genutzten Kniestock und die steile Dachneigung vergrössere sich die

Wohnfläche entsprechend. Der Baugesuchsteller dehne die gesetzgeberischen

Ausnahmebestimmungen aus, was (individuell-konkret) zu einem stossenden

Ergebnis führe. Die wahrnehmbare Volumetrie des Dachgeschosses dürfe jener

eines Vollgeschosses zudem nicht gleichkommen; ausschlaggebend sei die optische

Wirkung. Der baulichen Unterordnung des Dachgeschosses im Vergleich zum

Vollgeschoss sei entsprechend Rechnung zu tragen, was vorliegend gerade nicht

der Fall sei. Die extensive Auslegung der Vorinstanz ermögliche dem

Beschwerdegegner, in einer Wohnzone, in welchen «nur» 2-geschossige Bauten

zulässig seien, auf engstem Raum faktisch 4-geschossige Bauten zu realisieren.

Die beiden Dachgeschosse der Gebäude A und B würden mit ihren Balkonen,

Vorbauten und Lukarnen mindestens als ein, wenn nicht sogar als zwei Geschosse

in Erscheinung treten und nichts anderes stellten sie dar. Indem die

Vorinstanzen das Vorgehen der Beschwerdegegner geschützt hätten, ohne die

entgegenstehenden öffentlichen und nachbarschaftlichen Interessen, wie bspw. den

Ortsbildschutz und die Rechtsgleichheit überhaupt nur in Erwägung zu ziehen,

hätten sie zudem unverhältnismässig gehandelt. Die geplanten Häuser A und B

seien damit zonenwidrig.

6.2

§ 70 Abs. 2 KBV bestimmt, dass bis

zur Revision der Zonenpläne u.a. die bestehenden Bestimmungen über den

Dachausbau und Attika (§ 17bis), die Gebäudelänge (§ 21), die Grenz-

und Gebäudeabstände (§§ 22 - 25 und 28), die Höhenbegrenzungen (§§ 18 und 19)

sowie die Anhänge I - III in Kraft bleiben. Gestützt auf § 130 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS BGS 711.1) gelangt diesbezüglich das alte

Recht zur Anwendung, welches auf die KBV mit Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV)

abstellt.

6.3

Nach § 17bis aKBV ist der

Dachausbau ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn die Kniewände

nicht mehr als 0,8 m hoch sind (lit. a). Zudem muss eine architektonisch und

ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich sein und es dürfen insbesondere

keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegensprechen (lit. b).

Die Gebäudehöhe beträgt vorliegend 6,50

m (Plan Geb. A – Schnitte sowie Plan Geb. B – Schnitte) und liegt

damit unter der Grenze von höchstens 7,50 m (vgl. § 18 Abs. 1 lit. b

aKBV). Die maximale Höhe für zweigeschossige Bauten wird damit eingehalten. Da

alle Kniewände nicht mehr als 0,8 m und die Quergiebel in der Breite nicht mehr

als 25 % aller Trauflängen betragen, wird nach der Praxis des Departements

weder das erste noch das zweite Dachgeschoss der Gebäude A und B zur

Geschosszahl hinzugerechnet. Die Praxis des Departements ist nachvollziehbar (vgl.

Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2017, S. 24, [sämtliche Mitteilungsblätter

abrufbar unter:

zuletzt abgerufen am 19. Februar 2026]) und nicht zu beanstanden. Ein Blick auf die Pläne zeigt

denn auch, dass die Gebäude A und B nicht überdimensioniert in Erscheinung

treten. Die Dachgeschosse wirken untergeordnet, weshalb das Bauvorhaben

durchaus zweigeschossig in Erscheinung tritt. Im Gegenteil fügen sich die

Gebäude A und B mit dem gewählten Dachaufbau gut in die Hanglage bzw. Umgebung

ein. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Zonenwidrigkeit ist damit nicht

erkennbar und die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.

Vom Beschwerdeführer wurde nicht

rechtsgenüglich vorgetragen, inwiefern Gründe des Ortsbildschutzes gegen das

vorliegende Bauvorhaben sprechen. Auch ist aus den Akten und nach der

Konsultation von Google Street View kein solcher Grund zu erkennen. Darauf ist

nicht weiter einzugehen.

7.1

Sodann macht der Beschwerdeführer

geltend, aufgrund der falschen Geschossigkeit gehe die Vorinstanz von falschen

Grundlagen in Bezug auf die einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände aus. So

seien die Bauten A und B mindestens als dreigeschossig zu qualifizieren,

weshalb sie nach Osten und nach Westen einen Grenz- und Gebäudeabstand von

jeweils mindestens 4,40 m einzuhalten hätten, was vorliegend nicht

gewährleistet werde und aufgrund der Zonenwidrigkeit ohnehin nicht

bewilligungsfähig sei. Die Vorinstanz habe bei der Ermittlung der

Gebäudebreite, die auf der Südseite der Gebäude A und B 2,50 m weit

hinausragenden Balkone bzw. die diesen dienenden Abstützungen/Stützmauern nicht

berücksichtigt. Die Abstützungen/Stützmauern gehörten zum Gebäude und würden

die Fassadenaussengrenze markieren. Für die Ermittlung der einzuhaltenden

Dispositiv

Grenz- und Gebäudeabstände sei demnach eine Gebäudebreite von mindestens 14,50

m, wenn nicht sogar von 14,60 m massgebend, da die Balkone die Stützen um 1,30

m überragen würden, womit noch einmal mindestens 10 cm an die Gebäudebreite

anzurechnen sei. Bei zonenkonformer Geschossigkeit sei ein Grenz- und

Gebäudeabstand von mindestens 3,50 m (und bei drei Geschossen von mindestens

4,60 m) einzuhalten.

7.2 Der Grenzabstand ist der Abstand der

Fassade zur Grundstücks- oder Bauzonengrenze. Er richtet sich gegenüber der

Nachbargrenze nach der anrechenbaren Geschosszahl und der Gebäudelänge (vgl. Anhang II zu § 22 aKBV). Der Beschwerdeführer ist

als Eigentümer der südlich liegenden Parzelle GB B.___ Nr. [...] grundsätzlich

nur vom Grenzabstand des Gebäude A betroffen. Ob eine weiterführende

Überprüfung der Grenz- und Gebäudeabstände (Gebäude B) vom

Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers gedeckt ist, kann aber offenbleiben,

da die Gebäudebreite des Gebäudes A derjenigen des Gebäudes B entspricht.

Wie soeben dargelegt, sind die Gebäude

des Bauvorhabens zweigeschossig. Der Beschwerdeführer verkennt, dass vorliegend

die Praxis des BJD zur Anwendung gelangt, wonach bei einer Baute, bei welcher

die zurückversetzte Fassade von einer Geraden im 45° Winkel geschnitten oder

tangiert wird, diese zurückversetzte Fassade zur Gebäudelänge hinzugezählt

wird. Tangiert die Gerade den rückwärtigen Gebäudeteil / Baute hingegen nicht,

so wird deren Fassade nicht zur Gebäudelänge hinzugezählt. Somit gilt gemäss

langjähriger und transparenter Praxis des Departements: Ist der Rücksprung

kleiner als die Fassadenlänge des zurückversetzten Gebäudeteils, so muss dieser

Gebäudeteil zur Gebäudelänge der vorderen Baute hinzugerechnet werden und

umgekehrt (vgl. Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz

2013, S. 25; Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2017, S. 27). Mit Blick auf

diese Praxis und den Abzug einer Auskragung von 1,20 m (vom äussersten, nicht

abgestützten Gebäudeteil; vgl. Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2015, S.

29) hat das BJD in seiner Stellungnahme vom 6. März 2023 (mit Planbeilage) schlüssig

aufgezeigt, warum die zurückversetzte Fassade nicht zur Gebäudelänge der vorderen

Fassade hinzuzuzählen ist. Darauf kann verwiesen werden. Für die Ermittlung der

Grenzabstände ist demnach auf eine Gebäudelänge von 13,00 m abzustellen, woraus

ein Grenzabstand von 3,25 m resultiert (vgl. Anhang II zu § 22 aKBV). Sowohl

das Gebäude A als auch das Gebäude B halten den geforderten Grenzabstand ein

(vgl. Planunterlagen mit eingezeichneter Grenzabstandslinie à 3,25 m). Die

Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

8.1 Zudem bringt der Beschwerdeführer vor,

entgegen der Auffassung der Vorinstanz würden die Aufschüttungen am Hang die

maximal zulässigen 1,50 m ab gewachsenem Terrain nicht einhalten. Der

Beschwerdeführer habe anhand des (von der Beschwerdegegnerin eingereichten)

Plans «Erdgeschoss / Umgebung» die Terrainveränderungen gemäss Urkunde 7

(Visualisierung der Terrainveränderungen durch den Beschwerdeführer; recte wohl

Urkunde 6: Ermittlung der Terrainaufschüttungen durch den Beschwerdeführer)

ermittelt. Daraus könne entnommen werden, dass das Terrain stellenweise mehr

als 2,50 m und damit in unzulässiger Weise verändert werden solle. Die

Terrainveränderungen samt Stützmauern in der Nähe der […]strasse würden auch

nicht der Verbesserung der Situation der Strasse, sondern dem geplanten

Autounterstand bzw. dessen Nutzern dienen. Die geplante, übermässige

Terrassierung des Geländes sei der Einfahrt über die […]strasse geschuldet.

Eine verkehrstechnische Erschliessung über den […]weg sei die geeignetere

Lösung. Diese bedürfe auch keiner Enteignung der Unterlieger, sondern könnte

z.B. über ein Wegrecht realisiert werden.

8.2 Terrainveränderungen sind auf das

absolut notwendige Minimum zu beschränken. Aufschüttungen dürfen das

massgebende Terrain in der Ebene nicht mehr als 1,2 m und am Hang (über 8%

Neigung) nicht mehr als 1,5 m überragen (§ 63bis Abs. 1 KBV). Diese

Vorschrift richtet sich gegen die Praxis, am Hang einen kleinen Hügel

aufzuschütten und darauf ein Einfamilienhaus (mit waagrechtem Umschwung) zu

errichten. Der Beschwerdeführer vermag nicht schlüssig aufzuzeigen, dass beim

vorliegenden Bauvorhaben die Limite von 1,50 m nicht eingehalten wird. Sofern

der Beschwerdeführer auf «selbst erstellte» Terrainermittlungen abstellt (vgl.

seine Urkunden 6 und 7), vermag er nichts zu seinen Gunsten abzuleiten.

Vorliegend sind die verbindlichen Pläne des Baugesuchs beizuziehen, welche

aufzeigen, dass eben gerade keine Aufschüttung von mehr als 1,50 m geplant

ist. Dass diese fehlerhaft sind, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf. Auch ist

nicht dargetan, dass die geplanten Aufschüttungen über das Notwendige

hinausgehen. Sie erscheinen moderat und sind bei einem Bauvorhaben an Hanglage

notwendig.

Soweit das Departement in E. 13.2 der

angefochtenen Verfügung ausführt, mit den geplanten Aufschüttungen entlang der [...]strasse

falle das Gelände nicht mehr direkt ab der Strasse steil ab, trifft dies zu. Ob

sich «die Situation für die Strasse» dadurch verbessert, ist hingegen nicht von

massgebender Relevanz und kann offenbleiben.

Schliesslich zeigt der Beschwerdeführer

nicht konkret auf, was an der Subsumtion der Vorinstanz im Zusammenhang mit der

Erschliessung nicht korrekt sein soll. Er zeigt vor Verwaltungsgericht denn

auch nicht konkret auf, warum eine verkehrstechnische Erschliessung über den [...]weg

die geeignetere Lösung wäre. Drauf ist nicht weiter einzugehen (zur Rügepflicht

vgl. voranstehend Ziff. II E. 3; zur Rechtmässigkeit der Erschliessung vgl. E.

9.2 der angefochtenen Verfügung).

9. Müssen Nutzungspläne angepasst werden

oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau

bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf

nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (vgl. Art.

27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes [RPG, SR 700]). Der Gemeinderat kann bis zum

Erlass oder während der Änderung von Nutzungsplänen für genau bezeichnete

Gebiete Planungszonen festlegen, in denen keine baulichen Veränderungen oder

sonstige Vorkehren getroffen werden dürfen, die der laufenden Planung

widersprechen (vgl. § 23 Abs. 1 PBG). Der Erlass einer Planungszone muss u.a.

im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Er führt in der

Regel zur Einstellung des Baubewilligungsverfahren in der entsprechenden Zone.

Ausgenommen hiervon sind Bauvorhaben, deren geplante Nutzung auch der

zukünftigen Nutzung entspricht.

Das Urteil des Bundegerichts 1C_581/2023

vom 5. Dezember 2024 erwähnt in E. 4.5.2 die Möglichkeit der Schaffung einer

Planungszone im Zusammenhang mit der Auslegung des PBG. Diesbezügliche

Anweisungen an das Verwaltungsgericht sind dem Urteil keine zu entnehmen.

Soweit der Beschwerdeführer vorbringt,

das Verwaltungsgericht habe von Amtes wegen zu prüfen, ob vorliegend eine

Planungszone hätte erlassen werden müssen, ist ihr nicht zu folgen. Entsprechende

Rechtsbegehren hätte der Beschwerdeführer früher im Verfahren einbringen müssen.

Zudem gilt Folgendes: Das Instrument der Planungszone steht der Gemeinde zur

Verfügung. Diese hat – im Rahmen der Gemeindeautonomie – (selbst) darüber zu

bestimmen, ob sie davon Gebrauch machen will. Dass sich die Ausscheidung einer

Planungszone vorliegend – mit Blick auf eine Nutzungsordnung, die dem RPG

entspricht – geradezu aufgedrängt hätte, ist jedenfalls nicht erkennbar. Daran

vermögen die vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten Verweise auf den

Vorprüfungsbericht und die Quartieranalyse nichts zu ändern. Ein Anspruch auf

den Erlass einer Planungszone besteht nicht. Weitere Ausführungen hierzu

erübrigen sich.

10.1 Der Beschwerdeführer macht geltend,

das AWJF stelle unkritisch auf die kommunalen Karten ab, welche 2008

(Rutschung) und 2020 (Steinschlag) ausgearbeitet worden seien. Der zur

Ortsplanungsrevision gehörende Naturgefahrenplan und die zugehörige Bestimmung

des Zonenreglements (§ 40) seien vom Regierungsrat von der Genehmigung der

Revision ausgenommen worden. Dies, weil der Naturgefahrenplan nicht auf den

neuesten Gefahrenkarten beruhe (RRB Nr. 2024/460 vom 26. März 2024). Es

gehe aus dem Beschluss nicht klar hervor, auf welche Karten der nicht als

aktuell erachtete Naturgefahrenplan abstütze, und welche alle tatsächlich

gerade in Überarbeitung seien.

Das vorliegend massgebliche Gebiet

oberhalb der [...]strasse sei weder auf Steinschlag noch auf Hangrutsch

untersucht worden, was sich aus dem technischen Bericht vom 1. September

2008 ableiten lasse. Es sei unklar, wie die aktuelle Hangrutschkarte, die von

der kantonalen Hinweiskarte stark abweiche, für diesen Bereich zustande

gekommen sei. Die Untersuchung von 2020 beziehe sich nur auf die

Felssturzgefahr und das Gebiet oberhalb der [...]strasse sei nicht untersucht

worden, was sich aus dem technischen Bericht vom 21. Januar 2020 ergebe. Das

Gebiet sei nicht begangen und ausschliesslich gestützt auf

Computermodellierungen beurteilt worden. Die Modellierung tauge, aufgrund

ungenauer Eingabedaten, als Grundlage wenig. So stimme die verwendete Eingabe,

wonach der durchschnittliche Baumbestand 30 cm betragen solle, für weite Teile

des Waldes nicht. Die unzureichende, ungenaue Modellierung sei anschliessend in

eine nicht plausible Gefahrenkarte übersetzt worden. Dies lasse sich auch

gestützt auf heruntergestürzte Felsblöcke ableiten (vgl. auch eingereichte

Fotodokumentation des Beschwerdeführers). Die Gefahrenkarte, welche massiv von

der kantonalen Gefahrenkarte abweiche, sei falsch. Die kantonale

Gefahrenhinweiskarte zeige die Steinschlaggefahr hingegen korrekt auf. Es

treffe daher nicht zu, dass hinsichtlich Rutsch- und Steinschlaggefahr ohne weiteres

auf die kommunale Gefahrenkarte zurückgegriffen werden könne.

10.2 Der fachlichen Stellungnahme des

AWJF vom 7. Februar 2025 ist folgendes Fazit zu entnehmen:

Dem Bauvorhaben steht

somit keine Rutsch- oder Steinschlaggefahr und somit auch kein erhebliches

öffentliches Interesse entgegen. Einzig auf dem nördlichsten Teil der Parzelle [...]

besteht eine geringe Rutschgefährdung (Hinweisbereich). Dieser geringen

Gefährdung kann unter Berücksichtigung der einschlägigen Baunormen und der

allgemein gültigen Bauarbeiterverordnung (SR 832.311.141, Kap. 5)

entgegengewirkt werden.

Die kommunale Baubehörde

hat demnach die Bauherrschaft lediglich auf die geringe Gefährdung durch

Rutschungen aufmerksam zu machen sowie das Baugesuch auf die Einhaltung der

Normen sowie die geotechnisch korrekte Sicherung der Böschungen und Baugruben

auch während der Bauphase zu prüfen. Sie kann jederzeit sichernde Auflagen

machen.

Das AWJF stellt zu Recht auf die

geltenden kommunalen Gefahrenkarten «Sturz / Steinschlag» (2020) und

«Rutschung» (2008) ab. Es hat aufgezeigt, dass gestützt auf die kantonale

Gefahrenhinweiskarte die kommunale Gefahrenkarte von Fachspezialisten

erarbeitet wird. In diesem Zusammenhang ist nicht von Relevanz, welche Karten

in Überarbeitung sind oder wann der Naturgefahrenplan (nach der Durchführung des

Nutzungsplanungsverfahren nach § 15 ff. PBG) genehmigt wird. Ob bei der

Erstellung der Karten das Gebiet tatsächlich begangen wurde oder nicht, ist

nicht ausschlaggebend, da nebst der Feldbegehung zahlreiche weitere

Erkenntnisse zur Erstellung der kommunalen Gefahrenkarte führen. Namentlich

sind diesbezüglich auch Auswertungen von Ereignissen und bei Sturzprozessen

fachspezifische Modellierungen beizuziehen. Zudem kann auf topographische,

geologische und hydrogeologische Karten und Konzepte sowie digitale

Höhenmodelle abgestellt werden. Soweit der Beschwerdeführer rügt, die

Modellierung tauge aufgrund ungenauer Eingabedaten wenig, ist ihm

entgegenzuhalten, dass einzelne Grössen jeweils in einem adäquaten Streubereich

in die Modellierung einzubringen sind. Der Beschwerdeführer vermag nicht

verbindlich aufzuzeigen, dass vorliegend auf die kantonale Gefahrenhinweiskarte

abzustellen wäre.

Die Stellungnahme des AWJF kommt einer

fachlichen Expertise gleich und ist schlüssig. Es bestehen keine Anhaltspunkte,

diese anzuzweifeln. Darauf kann im Zusammenhang mit

der Beurteilung der Rutsch- und Steinschlaggefahr abgestellt werden. Wie der

Stellungnahme zu entnehmen ist, steht dem Bauvorhaben keine Rutsch- oder

Steinschlaggefahr entgegen. Die betroffenen Parzellen befinden sich denn auch

in der Bauzone. Durch das vorliegende Verfahren ist die Bauherrschaft über die

geringe Gefährdung durch Rutschungen bereits aufmerksam gemacht, weitere

Hinweise braucht es nicht, zumal die Baubewilligung vom 12. August 2020 in

Ziff. 2.24 bereits die Auflage zur Vermeidung von Erosionen sowie Abrutschungen

beinhaltet.

11. Die Beschwerde erweist sich somit

als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die

Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG

in Verbindung mit Art. 106 - 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO,

SR 272) nach dem Ausgang des Verfahrens auferlegt. Somit hat A.___ die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht (VWBES.2025.16) zu bezahlen, die

einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1’500.00 festzusetzen sind.

Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500.00

verrechnet; CHF 1'000.00 werden A.___ zurückerstattet. Entsprechend ist an den

Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu entrichten. Das Urteil des

Verwaltungsgerichts VWBES.2023.27 wurde durch das Bundesgericht aufgehoben und für

dieses Verfahren werden keine weiteren Gerichtskosten erhoben.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat

der Beschwerdeführer den durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vertretenen C.___

für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen

(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Es besteht keine Grundlage bzw. rechtfertigen die

entsprechenden Bestimmungen der ZPO nicht, die vom Beschwerdeführer geforderte

(weitere) Kostenübernahme (Parteientschädigung für das Verfahren VWBES.2023.27)

auf die Staatskasse zu nehmen.

Rechtsanwalt Harald Rüfenacht macht für

die Verfahren VWBES.2023.7 und VWBES.2025.16 mit Kostennote vom 29. April

2025 einen Honoraraufwand von gesamthaft CHF 9'075.00 (30.25 Stunden à CHF

300.00/Std.) und Auslagen von CHF 143.70 geltend. Es liegt eine

Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz vor.

Die Position «Astu Entscheid, Mail KL»

vom 10. Januar 2023 wurde bereits im bundesgerichtlichen Verfahren entschädigt

und ist nicht gerechtfertigt (nachprozessualer Aufwand). Der Aufwand ist entsprechend

um 1.25 Stunden zu kürzen. Der weitere Aufwand ist ausgewiesen. Für Positionen

bis 31. Dezember 2023 gelangt der MWST-Satz von 7,7 % zur Anwendung. Der

Aufwand von 29 Stunden (CHF 8'700.00 ausmachend) und Spesen von CHF 143.70,

gesamthaft CHF 9'539.05 (inkl. CHF 408.60 MWST à

7,7 % und CHF 286.75 MWST à 8,1 %),

erscheinen für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gerechtfertigt und sind

durch A.___ zu entschädigen.

Die vorinstanzliche Kostenregelung

bleibt bestehen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht

von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat an die C.___ ein

Parteientschädigung von CHF 9'539.05 (inkl. Auslagen und CHF 408.60 MWST à 7,7 %

sowie CHF 286.75 MWST à 8,1 %) zu entrichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Obrecht Steiner Luder