Umnutzung Dachgeschoss

Verwaltungsgericht

Urteil vom 18. März 2026

Es wirken mit:

Vizepräsident Thomann

Ersatzrichter Etter

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

Stiftung A.___, vertreten durch Rechtsanwalt

Christoph Jäger,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Einwohnergemeinde

B.___,

3. C.___

AG, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdegegner

betreffend Umnutzung

Dachgeschoss

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Einwohnergemeinde B.___

(nachfolgend Einwohnergemeinde) bewilligte mit Entscheid vom 4. Januar 2024 der

Stiftung A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin, Grundeigentümerin oder

Bauherrin) die Umnutzung von Büroräumen zu zwei Betriebswohnungen im

Dachgeschoss eines Gebäudes in der Industriezone (GB B.___ Nr. [...]).

2. Das Bau- und Justizdepartement

(nachfolgend auch Vorinstanz) hob mit Verfügung vom 13. Dezember 2024 – auf

Beschwerde der C.___ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 3) hin – den Entscheid

der Einwohnergemeinde auf und verweigerte eine Baubewilligung für die Umnutzung

der Büroräume zu zwei Betriebswohnungen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zu Lasten der Grundeigentümerin).

3. Die Bauherrin beantragte mit

Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. Januar 2025, die Verfügung des Bau- und

Justizdepartements vom 13. Dezember 2024 aufzuheben und die Baubewilligung der

Einwohnergemeinde betreffend Bauvorhaben «Umnutzung Dachgeschoss Einbau 2

Wohnungen vom 4. Januar 2024» zu bestätigen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge. Die Beschwerdeführerin unterbreitete sodann eine

(anonymisierte) Liste von Abendanlässen, welche im Gebäude durchgeführt (2024)

resp. geplant resp. gebucht (2025) wurden, sowie eine Expertise bzgl.

Einflussfaktoren auf die 3D-Produktionsqualität.

4. Während die Einwohnergemeinde auf

eine Stellungnahme verzichtete (Eingabe vom 21. Januar 2025), ersuchte die

Vorinstanz mit Stellungnahme vom 31. Januar 2025 um Abweisung der Beschwerde

unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.

5. Die Beschwerdegegnerin 3 aus der

Nachbarschaft beantragte am 3. März 2025, die Beschwerde abzuweisen, soweit

darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Darüber

hinaus nahm sie am 2. Mai 2025 Stellung und legte am 26. Mai 2025 eine

Kostennote vor.

6. Die Beschwerdeführerin hielt mit

Eingabe vom 4. April 2025 an ihren Rechtsbegehren fest und unterbreitete

weitere Unterlagen. Mit Schreiben vom 27. Mai 2025 verzichtete sie auf eine

weitere Stellungnahme und reichte eine Kostennote ein.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde ist – unter

Berücksichtigung des Fristenstillstands um Weihnachten – fristgerecht

erhoben worden (vgl. § 58 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]

i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. c Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]) und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale

Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz

[GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdegegnerin 3 begründet nicht, wieso allenfalls

auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1

Gemäss § 33 Planungs- und Baugesetz

(PBG, BGS 711.1) sind in Industriezonen Industriebetriebe und

betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Laut § 11 Zonenvorschriften der

Einwohnergemeinde sind in der Industriezone Industrie-, Dienstleistungs- und

Gewerbebetriebe sowie betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen. Dies entspricht

dem Wortlaut des PBG zum Zeitpunkt der Genehmigung der Zonenvorschriften im

Jahr 2000. § 1 Zonenvorschriften erklärt in allgemeiner Weise das PBG für

massgebend.

2.2

Gemäss dem Prinzip der

Funktionstrennung sind Wohn- und Arbeitsstätten relativ streng voneinander zu

trennen und möglichst in getrennte Nutzungszonen einzuweisen, weil sich nur in

einer ruhigen, von Immissionen möglichst freien Wohnzone angenehm wohnen lässt.

Folglich ist es die Regel, dass in der Industriezone bloss industrielle Bauten

zugelassen werden. Dies dient dazu, genügend Raum für Industriebetriebe zu

reservieren, diese auch in ihrem Bestand zu sichern und sie mit einer

verlässlichen Grundlage für die Zukunft zu versehen, die es ihnen gestattet,

betriebliche Anpassungen und Neu- , Um- oder Erweiterungsbauten zu

verwirklichen, ohne mit Pflichten zur Rücksichtnahme auf Anwohnende

konfrontiert zu werden. Industriebetriebe sollen vor künftig möglichen

Einflussnahmen durch geschädigte oder belästigte Nachbarn bewahrt werden. Dies

bedingt, dass Wohnungen grundsätzlich aus diesen Zonen ferngehalten werden. Von

diesem Grundsatz darf nur abgewichen werden, wenn die Wohnung «betrieblich» an

den fraglichen Standort gebunden ist, mithin für diesen ausnahmsweise unerlässlich

ist. Es müssen sich folglich im Einzelfall ausnahmsweise aus der Art des

Betriebes ausreichende Gründe für eine Wohnbewilligung ergeben, die schwerer

wiegen als die privaten und öffentlichen Interessen sowohl an der ungehinderten

industriellen Entfaltung als auch am Schutz vor einer industriell bedingten

Umweltbelastung (SOG 2009 Nr. 18 E. 3).

2.3

Das Verwaltungsgericht hat in der

Vergangenheit entschieden, die Betriebsnotwendigkeit könne sich ergeben, wenn

mittels ständiger Aufsicht die Bereitschaft und Sicherheit des Betriebes

zu gewährleisten sei, um die Betriebseinrichtungen zu kontrollieren, zu warten

und Schäden resp. Störungen des Betriebsablaufes zu vermeiden. Für eine

Abwartswohnung sei daher massgebend, ob am Standort des Unternehmens aus

betrieblichen Gründen eine dauernde Anwesenheit notwendig sei. Die

Überwachung des Grundstückes gegen Einwirkungen wie Diebstahl, Vandalismus und

Deponie von Abfällen erfordere keine Wohnpräsenz auf dem Betriebsgelände. Denn

bereits einfache, aber wirkungsvolle Massnahmen wie die Umzäunung des

Grundstückes könnten diese Einwirkungen abwehren, zumal während der Nachtruhe,

trotz Präsenz auf dem Grundstück, nicht davon ausgegangen werden könne, dass

sämtliche Einwirkungen von aussen festgestellt bzw. verhindert werden könnten

(VWBES.2023.72 vom 24. Mai 2023 E. 3.2; SOG 2009 Nr. 18 E. 3).

3.

Während vorliegend in einer

Einsprache argumentiert wurde, aufgrund herrschender Automatisierung seien

Wohnungen in der Industriezone generell nicht mehr erforderlich, entschied die

kommunale Baubehörde anders. Sie erwog, es sei (nur) «massgebend, dass zwischen

dem Betrieb und den Wohnungen ein hinreichend enger räumlicher sowie ein

funktionaler Zusammenhang bestehe». Damit verkannte die kommunale Baubehörde

das Element der Unerlässlichkeit resp. Notwendigkeit im Begriff der Betriebs­notwendigkeit.

In diesem Zusammenhang ist der Einwand der Beschwerdeführerin, das Bau- und

Justizdepartement verletze die Gemeindeautonomie, nicht stichhaltig. Mit dem

Zonenreglement wurde vorliegend kein kommunaler (unbestimmter) Rechtsbegriff

geschaffen, hinsichtlich dessen den kommunalen Behörden ein autonomer

Beurteilungsspielraum zukommen könnte. Es wurde lediglich die (damalige)

kantonale Norm ins Zonenreglement übernommen. Obgleich den kommunalen

Baubehörden im Kanton Solothurn auch im Hinblick auf die Baupolizei eine relativ

erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt (vgl. Urteil 1C_176/2009 vom 28.

Januar 2010 E. 2.3.1), verletzt die Entleerung des Begriffs der

Betriebsnotwendigkeit auf einen «hinreichend engen räumlichen sowie

funktionalen Zusammenhang» diesen Ermessensspielraum.

4.1

Die Vorinstanz erwog, die

Beschwerdeführerin bezwecke u.a. den Unterhalt von Sammlungen und deren

Präsentation im Rahmen eines Museums. Der Umstand, dass die beiden

Betriebswohnungen zum einen dem Betriebsleiter des 3D-Produktionsbetriebs und

zum anderen dem Initiator des Museums und der Unternehmergruppe zugewiesen

werden sollen, wecke Zweifel, inwiefern diese Bewohner geeignet wären, den

Diebstahls- und Vandalismusschutz aufrecht zu erhalten (besser wären Tresore,

Nachtwächter, Sicherheitsdienst). Selbst wenn sodann Anlässe bis in die Nacht

im Museum geplant seien, so müsse zwar Personal vor Ort sein, bedinge dies

jedoch keine Wohnungen. Dass ein in der Liegenschaft domiziliertes Unternehmen

(auch für das Museum der Beschwerdeführerin) 3D-Drucker betreibe, mit denen

(Ersatz-)Teile aus Kunststoff und Metall gedruckt würden, lasse keine

Notwendigkeit dauernder Anwesenheit von Betriebsangehörigen erkennen. Es sei

weder belegt, dass alle ca. sechs Stunden eine Kontrolle und Wartung des

Operators vorzunehmen sei (um das Rohmaterial nachzufüllen), noch dass ein

Stillstand der 3D-Drucker Auswirkungen auf den Betrieb hätte resp. ein

«24-Stunden Betrieb» notwendig sei. Es könne jedoch offenbleiben, ob derartige

Wartungs- und Kontrollarbeiten notwendig seien, da mehrere Wohnzonen lediglich

wenige Fahrminuten entfernt liegen würden. Da die Geräte ohnehin elektronisch

überwacht werden müssten, könne eine Reaktion auch aus einer nahegelegenen

Wohnzone erfolgen. Einzelne Interventionen von einer externen Wohnung seien zumutbar.

Sollte die Produktion demgegenüber derart gross sein, dass ein mehrmaliges

Ausrücken pro Nacht notwendig würde, wäre ein Schichtbetrieb einzuführen.

Sodann sei der Ausfall eines einzelnen Druckvorgangs auch in Anbetracht der

grundsätzlich geringen Rohmaterialkosten gegenüber dem öffentlichen Interesse

an der funktionalen Trennung hinzunehmen. Zusammenfassend erkannte die

Vorinstanz vorliegend keine objektiven Gründe für die Zulassung von

Betriebswohnungen in der Industriezone.

4.2

Die Beschwerdeführerin macht

geltend, die in der Liegenschaft beherbergten Unternehmen würden

ausserordentlich lange Arbeitszeiten ausweisen und die diesbezüglich

anfallenden Arbeiten mache die permanente Präsenz von Betriebspersonen vor Ort

und damit Betriebswohnungen unabdingbar. Namentlich die 3D-Drucker würden rund

um die Uhr die Verfügbarkeit von geschultem Personal zur Überwachung,

Nachfüllung von Material, Wartung sowie die sofortige Möglichkeit der

Intervention bedingen, um Unterbrüche aufgrund technischer Probleme zu

vermeiden. Die 3D-Drucker seien bis zu 60 Stunden ununterbrochen in Betrieb,

wobei alle vier bis acht Stunden Materialwechsel notwendig seien, weshalb der

Produktionsprozess regelmässig überwacht und Rohmaterial nachgefüllt werden

müsse. Die Beschwerdeführerin legt eine Expertise bei, um zu belegen, dass

Druckprozesse nicht unterbrochen werden können, ohne dass dies zu erheblichen

Schäden am jeweiligen Druckresultat führe. Daher sei aus Sicht der

Beschwerdeführerin essenziell, dass rund um die Uhr eine sachverständige Person

verfügbar sei, welche, sobald ein automatisierter Alarm abgesetzt werde,

innerhalb weniger Minuten eingreifen könne. Eine zeitnahe Intervention aus der

Wohnzone hinaus sei nicht möglich (sofern dort überhaupt freie Wohnungen

auffindbar wären), weil die Liegenschaft nur über eine Bahnschranke erreichbar

sei, welche von vier bis sechs Schliessungen pro Stunde betroffen sei. Zudem

sei die konstante Präsenz von Personal für die Koordination und Durchführung

der zahlreichen Abendevents rund um das Museum (inkl. Auditorium und Bühne)

dringend erforderlich. Jene würden im Schnitt an jedem zweiten Öffnungstag

stattfinden (inkl. Aufräum- und Reinigungsarbeiten usw., damit das Museum am

Folgetag wieder ordnungsgemäss öffnen könne). Der Betriebsverantwortliche und

dessen Stellvertreter würden sich bei der Überwachung der Events im

Vierstundentakt abwechseln. In diesem Zusammenhang habe die Vorinstanz den

Gesamtkontext der verschiedenen Unternehmen verkannt, welche der Stifter der

Beschwerdeführerin unter demselben Dach führe, die miteinander «untrennbar»

verbunden und finanziell für das Museum essenziell seien. Aufgrund der langen

Präsenzzeiten würde sich insgesamt eine Betriebsnotwendigkeit ergeben. Hinzu

komme, dass in vorliegender Industriezone «praktisch nur eher» ruhiges Gewerbe

betrieben werde, was mit dem Wohnen ohne weiteres verträglich sei. Schliesslich

verweist die Beschwerdeführerin auf eine Reihe ähnlicher Museen mit

Eventlokalen in der ganzen Schweiz, welche über (Betriebs)-Wohnungen verfügen würden.

4.3

Die seitens der Beschwerdeführerin

unterbreitete Liste anderer Museen bezieht sich auf Objekte, die nicht im

Kanton Solothurn angesiedelt sind und/oder sich nicht in einer Industriezone

befinden. Die rechtliche Ausgangslage dürfte sich also erheblich unterscheiden,

unabhängig davon, dass keine Gleichbehandlung im Unrecht besteht. Daraus, dass

in vorliegender Industriezone «praktisch nur eher» ruhiges Gewerbe betrieben

werde, was aktuell mit dem Wohnen ohne weiteres verträglich sei, kann die

Beschwerdeführerin nichts ableiten. Sogar wenn dem so sein sollte, so ist nicht

absehbar, wie sich das Gewerbe im Quartier weiterentwickelt. Die Zonenplanung

dient dazu, genügend industriellen Raum für künftige Neu-, Um- oder

Erweiterungsbauten zu reservieren. Die Einsprachen und die vorinstanzliche

Beschwerde deuten darauf hin, dass Betriebe in der Umgebung künftige

Einflussnahmen durch belästigte, vor Ort wohnhafte Nachbarn fürchten.

4.4

Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass

hinsichtlich Diebstahl- und Vandalismusschutz Tresore, Nachtwächter oder ein

Sicherheitsdienst geeigneter erscheinen als zwei Betriebswohnungen für den

Geschäftsführer und den Betriebsleiter des 3D-Produktionsbetriebs. Sodann ist

nachvollziehbar, dass für den Gastro- resp. Eventbetrieb regelmässig

(spät-)abends Personal vor Ort sein muss, dies jedoch – wie das Bau- und

Justizdepartement zu Recht festhält – bedingt keine Betriebswohnungen. Es

dürfte notorisch sein, dass die Gastronomie lange Präsenzzeiten kennt, jedoch

ist für dieses Gewerbe auch unter Berücksichtigung des Spezialfalls

Museumsbetrieb eine Betriebswohnung nicht unerlässlich; zumal nicht ersichtlich

ist, inwiefern Aufräum- und Reinigungsarbeiten eine ständige Anwesenheit

während der Nacht bedingen resp. nicht abends oder erst am Folgetag vor Öffnung

des Museums durchgeführt werden könnten.

4.5

Die von der Beschwerdeführerin

vorgelegte Expertise stammt von einer (ausserkantonalen) Aktiengesellschaft,

deren Verwaltungsratspräsident der Stifter der Beschwerdeführerin resp.

Geschäftsführer der Unternehmergruppe ist. Gleichwohl erscheint dessen Inhalt

plausibel und es kann grundsätzlich darauf abgestellt werden. So erscheint

nachvollziehbar, dass Druckprozesse nicht unterbrochen werden sollten resp. ein

Unterbruch zu einem qualitativ minderwertigen Resultat führt. Gemäss jenem

Gutachten wird branchenüblich «vor Beginn der Nachtschicht, z.B. 22 Uhr,

nochmals Rohmaterial aufgefüllt, sodass die Produktion 6-8 Stunden durchlaufen

kann. Es muss in dieser «Geister»-Schicht nur noch im Fehlerfalle unplanmässig

schnell eingegriffen werden, damit das Werkstück nicht auskühlt.» Die Charakterisierung

als «Geister»-Schicht spricht gegen eine unerlässliche dauernde Anwesenheit und

deutet darauf hin, dass im Regelfall der Betriebsablauf in der Nacht ohne

Personal bewältigt werden kann.

4.6

Dem Gutachten ist weder zu

entnehmen, wie oft Fehler resp. Unterbrüche auftreten («Fehlerfalle»), noch

welche Kosten ein Unterbruch ohne rechtzeitige Intervention auslöst

(Materialkosten, Reinigungsaufwand usw.). Sodann wird zwar empfohlen, eine

entsprechende Sensorik anzubringen sowie u.a. eine Materialreserveüberwachung

zu installieren, welche erlaubt, die Intervention rechtzeitig vor dem

Stillstand auszuführen. Doch wird im Gutachten nicht der Zeitraum zwischen

Alarm und Stillstand ausgeführt. Es ist also nicht belegt, dass nach einem

Alarm nicht genügend Zeit besteht, von einer nahegelegenen Wohnzone –

unabhängig vom Bahnübergang – zu intervenieren. Die Beschwerdeführerin

bestreitet zwar die Begründung der Vorinstanz, wonach der Ausfall einzelner Druckvorgänge

hinzunehmen sei und die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen vermöge, inwiefern

ihr Interesse an «etwas weniger Materialverschleiss» das öffentliche Interesse

an der funktionalen Trennung von Wohn- und Industriezone zu überwiegen vermöge.

Jedoch macht die Beschwerdeführerin lediglich geltend, dass jeder einzelne

Fehler zu einem Stillstand des Druckvorgangs und damit zu einem Schaden führe.

Da sie jedoch weder darlegt, wie oft es zu einem Fehler resp. Unterbruch kommt,

noch was die konkreten finanziellen Folgen eines Stillstands sind (namentlich

Kosten für «Materialverschleiss und Verschwendung bzw. unnötiger Abfall»), kann

ihr Schluss nicht nachvollzogen werden, wonach sich ohne Betriebswohnung aus

ökonomischer Sicht keine komplexen Werkstücke herstellen liessen. Die

Behauptung, wonach ohne Betriebswohnung auf die Verwendung der

3D-Drucktechnologie verzichtet werden müsse, überzeugt nicht; zumal die Frage

im Raum steht, wie jenes Unternehmen bisher solche Werkstücke erstellt hat.

4.7

Die Beschwerde vermag somit die

vorinstanzlichen Schlussfolgerungen nicht zu erschüttern und ist abzuweisen.

Die Beschwerdeführerin hat nicht überzeugend dargetan, dass eine resp. zwei

Betriebswohnungen unerlässlich sind, um erhebliche Schäden und wesentliche

Störungen des Betriebsablaufs zu vermeiden. Das Gutachten erhellt, dass die

Geräte – sofern mit branchenüblicher Sensorik usw. ausgestattet – eben gerade

keine permanente Präsenz im Sinne einer ständigen Aufsicht von Betriebspersonen

vor Ort bedingen und damit eine Betriebswohnung nicht zwingend notwendig ist.

Sogar wenn zuweilen eine Intervention von einer externen Wohnung zu spät

eintreffen sollte, so erscheint das private Interesse an der Vermeidung von

Materialverschleiss (Ausfall eines einzelnen Druckvorgangs) gegenüber dem

öffentlichen Interesse an der funk­tionalen Trennung untergeordnet. Daran

ändert auch die Kombination der verschiedenen Unternehmen unter demselben (auch

ökonomischen) Dach nichts («Gesamtkontext» resp. angebliche Kombination der

Präsenzzeiten des für alle Unternehmen Verantwortlichen). Zwar erscheint es

plausibel, dass eine Betriebswohnung für den Geschäftsführer bequem sein dürfte

und damit Effizienzgewinne für die unterschiedlichen Unternehmen generiert

werden könnten, was die wirtschaftliche Lage der Beschwerdeführerin resp. des

Museums entlasten dürfte. Unerlässlich sind Betriebswohnungen vorliegend jedoch

nicht, womit keine Zonenkonformität in der Industriezone besteht.

5.

Bei diesem Ausgang hat der

Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,

die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen

sind. Es erfolgt eine Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss. Da die

Beschwerdeführerin vollumfänglich unterliegt, sind ihr die Kosten der

Rechtsvertretung der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen. Jener

Rechtsvertreter machte mit Kostennote vom 26. Mai 2025 einen Aufwand von CHF 2'021.05

geltend (6.5 Stunden à CHF 280.00 sowie CHF 49.60 Auslagen zzgl. MWST).

Dies erscheint angemessen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. Die Beschwerdeführerin hat der

Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung von CHF 2'021.05 (inkl.

Auslangen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann