Baubewilligung / Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser

Verwaltungsgericht

Urteil vom 23. Dezember 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

1. A.___

2. B.___

alle vertreten durch

Fürsprecher Hans-Heinrich Weber,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau-

und Justizdepartement,

2. Bau-,

Planungs- u. Umweltkommission der Stadt C.___,

3. D.___

gmbh,

4. E.___

Beschwerdegegner

Nr. 3 und Nr. 4 vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht[...]Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung

/ Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die D.___ gmbh,

Wohlen (AG), reichte am 8. Januar 2024 eine Baugesuch für den Abbruch eines

Einfamilienhauses und den Neubau von vier Terrassenhäusern mit Einstellhalle

und Erdsondenbohrungen am [...]weg [...] in C.___ (GB C.___ Nr. [...]) ein.

Grundeigentümer sind E.___.

2. Während der Einsprachefrist sind vier

Einsprachen, darunter auch diejenigen von A.___ sowie von B.___, alle vertreten

durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber, eingegangen.

3. Mit Beschluss der Baudirektion C.___

vom 13. Mai 2024 (eröffnet mit Schreiben vom 27. Mai 2024) wurde die Einsprache

von A.___ teilweise gutgeheissen und für die privatrechtlichen Ansprüche auf

den Zivilweg verwiesen. Ebenso wurde die Einsprache von B.___ teilweise

gutgeheissen und auch sie wurde für die privatrechtlichen Ansprüche auf den

Zivilweg verwiesen. Das Baugesuch Nr. 2024-001 wurde unter Auflagen und

Bedingungen bewilligt.

4. Hiergegen gelangten A.___ sowie B.___

mit Beschwerden vom 6. Juni 2024, alle vertreten durch Fürsprecher

Hans-Heinrich Weber, an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie liessen

beantragen, der Bauentscheid der Stadt C.___, Baudirektion, vom 13. Mai

2024 sei aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu verfügen, eventualiter sei

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

5. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2024

wies das BJD die Beschwerde von A.___ sowie B.___ ab und auferlegte ihnen die

Verfahrenskosten von je CHF 1'100.00. Zudem wurde ihnen eine

Parteientschädigung in der Höhe von je CHF 1'699.60 zur Zahlung auferlegt.

6. Gegen diese Verfügung erhoben A.___

sowie B.___, alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber (nachfolgend

Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 24. Dezember 2024 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Bau- und

Justizdepartement[s] vom 13. Dezember 2024 sowie die Baubewilligung der

Baudirektion C.___ vom 13. Mai 2024 seien aufzuheben und das Baugesuch Nr.

2024-001 sei abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zudem wurden folgende Verfahrensanträge

gestellt:

1. Es sei der Beschwerde die aufschiebende

Wirkung zu erteilen.

2. Nebst den Verfahrensakten sei die

Beschwerdeakte Nr. 2023/72, hinter Bau- und Justizdepartement, beizuziehen.

7. Mit Stellungnahme vom 16. Januar 2025

schloss das BJD auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde und beantragte, der Beschwerde

sei die aufschiebende Wirkung nicht zu erteilen.

8. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Januar

2025 liess sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3

und Nr. 4 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Unter Kosten-

und Entschädigungsfolge. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung sei

abzuweisen.

9. Die Baudirektion der Stadt C.___

verzichtete mit Schreiben vom 31. Januar 2025 auf eine Stellungnahme und

verwies auf ihre Stellungnahme vom 17. Juli 2024 an das BJD.

10. Mit Verfügung des

Verwaltungsgerichts vom 3. Februar 2025 wurde der Antrag auf aufschiebende

Wirkung abgewiesen (vgl. Ziff. 3 der Verf.ung sowie die zugehörige

Begründung).

11. Am 21. Februar 2025 reichten die

Beschwerdeführer Schlussbemerkungen ein.

12. Mit Stellungnahme vom 20. März 2025

äusserte sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3

und Nr. 4 zu den Schlussbemerkungen.

13. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerden sind frist- und

formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel und das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen

Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer sind durch den

angefochtenen Entscheid beschwert und damit

zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2.

Das Verwaltungsgericht überprüft den

angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder

Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten nach

§ 67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)

als Rechtsverletzung. Auf Unangemessenheit hin kann der angefochtene Entscheid

nicht überprüft werden (vgl. § 67bis Abs. 2 VRG).

3.

Die Beschwerdeführer beantragen den

Beizug der Beschwerdeakte Nr. 2023/72. Zur Begründung führen sie aus, die

beiden Bauprojekte seien nahezu identisch. Hingegen lägen aus zwei Verfahren

mittlerweile vier unterschiedliche Darstellungen und Berechnungen der

Ausnützungsziffer vor.

Die vom Beschwerdeführer genannte

Beschwerdeakte Nr. 2023/72 betrifft ein früheres Projekt der D.___ gmbh (vgl.

Baubeschwerde der Beschwerdeführer vom 6. Juni 2024 an das BJD, S. 5 [in

den Vorakten]). Das Verfahren wurde durch den Entscheid des Departements (Verfügung

vom 17. Oktober 2023) abgeschlossen; beim Verwaltungsgericht ist in diesem

Zusammenhang keine Beschwerde hängig. Ein Beizug von Akten aus einem anderen

Verfahren lässt sich primär rechtfertigen, wenn mehrere Verfahren beim

Verwaltungsgericht hängig sind und eine Verfahrensvereinigung im Raum steht.

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Sodann vermag ein einzelner Entscheid des

Departements keine konstante Praxis zu belegen, womit die Beschwerdeführer

nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen. Das BJD führte in E. 14 der

angefochtenen Verfügung denn auch aus, dass es sich im Entscheid Nr. 2023/72,

wonach die Abgrenzung innerhalb des Geschosses bzw. innerhalb der einzelnen

Räume zu erfolgen habe und eine Grenzziehung anhand der Höhenkurve unerlässlich

sei, nicht um eine ständige Praxis des BJD handle. Eine Überprüfung der

Einhaltung der Ausnützungsziffer (AZ) ist vorliegend auch ohne den Beizug

weiterer Akten möglich (für die Berechnung der AZ vgl. nachfolgend Ziff. II

E. 5.8). Zudem hat das BJD die Frage, welche Methode zur Berechnung der

Einhaltung der AZ heranzuziehen ist, offengelassen (vgl. E. 14 der

angefochtenen Verfügung). Nach dem Gesagten lässt sich der Beizug der Akten aus

einem anderen, abgeschlossenen Verfahren nicht rechtfertigen, auch wenn es sich

um ein früheres Projekt handelt. Der Antrag, die Beschwerdeakte Nr. 2023/72 sei

beizuziehen, wird abgewiesen.

4.

§ 70 Abs. 2 KBV bestimmt, dass bis

zur Revision der Zonenpläne u.a. die bestehenden Bestimmungen über die

Nutzungsziffern (§§ 34 - 37, § 5 Absatz 1 lit. h und k) sowie die

Höhenbegrenzungen (§ 18 und § 19) in Kraft bleiben. Zwischen den Parteien ist

unbestritten, dass vorliegend das alte Recht zur Anwendung gelangt. Massgebend

ist deshalb der Begriff des «gewachsenen Terrains» i.S.v. § 18 Abs. 2 der KBV mit

Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV).

Die AZ ist die Verhältniszahl zwischen

der anrechenbaren Bruttogeschossfläche eines Gebäudes und der anrechenbaren

Landfläche (§ 37 Abs. 1 aKBV). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die

Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, einschliesslich

der Mauer- und Wandquerschnitte. Geschosse, welche nur zum Teil über dem

gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur

anrechenbaren Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der

Ebene mehr als 1,2 m über dieses hinausragen (Art. 34 Abs. 3 aKBV, Anhang III, Ziff.

2). Als anrechenbare Landfläche gilt die Fläche des Baugrundstückes im Sinne

von Anhang III, Ziff. 1 (§ 34 Abs. 1 aKBV).

5.1

GB C.___ Nr. [...] liegt in der Wohnzone,

Bauklasse 2, am Hang. Gemäss § 20 des Zonenreglements der Stadt C.___ gilt

eine AZ von 0.6. Nachfolgend ist zu prüfen, ob diese AZ durch das angefochtene

Bauvorhaben eingehalten wird.

5.2

Die Beschwerdeführer bestreiten die Korrektheit

der Darstellung und der Berechnung des gewachsenen Terrains durch den

Nachführungsgeometer. Sie machen geltend, der Bericht des Nachführungsgeometers

vom 11. Juli 2024 zum Rekonstruierten sei kein Nachweis im engeren Sinne,

sondern bestenfalls eine Annäherung an das gewachsene Terrain. Pläne zu den

Verhältnissen vor 1919 könnten nicht konsultiert werden, die Siegfried-Karte

berge Ungenauigkeiten und die vorinstanzliche Abklärung (LiDAR 2019) vermöge

nicht mehr nachzuweisen, als dass es im Bereich der heutigen Garage und

Einfahrt zu Abgrabungen gekommen sei. Das Terrain sei im interessierenden

Bereich zu massiv verändert worden und es lägen keine gesicherten Unterlagen

aus früherer Zeit vor, die eine glaubhafte Rekonstruktion ermöglichen würden.

Im ganzen Bereich bis hin zur Parzellengrenze und auch darüber hinaus finde

sich kein natürlicher Terrainverlauf mehr. Damit stehe fest, dass das

gewachsene Terrain vorliegend nicht mehr nachgewiesen werden könne.

5.3

Der Kurzbericht

«Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...] in C.___»

vom 11. Juli 2024 (in den Vorakten) wurde von [...], den im betroffenen

Nachführungskreis zuständigen Nachführungsgeometer, erstellt. Unter Ziffer 6

(Beurteilung ursprüngliches Gelände) ist dem Kurzbericht zu entnehmen:

Aufgrund des Alters des bestehenden

Gebäudes sind keine Geländeaufnahmen verfügbar, welche die Geländesituation vor

dem Bau des Gebäudes [...]weg [...] abbilden oder beschreiben würden. Einziger

Anhaltspunkt, um den Geländeverlauf vor der Bebauung abzuleiten sind aktuelle

Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die Konsultation von

verfügbaren alten Dokumenten. Dies sind insbesondere Karten, welche den

Geländeverlauf generalisiert und mit sehr beschränkter Genauigkeit abbilden.

Aus den alten Karten und späteren Luftfotos lässt sich einzig ableiten, wie der

generelle Geländeverlauf früher war und an welchen Stellen man davon ausgehen

kann, dass das heutige Gelände dem natürlichen gewachsenen Gelände vor Bebauung

entspricht.

Im vorliegenden Fall stellt

man fest, dass das Gelände oberhalb des bestehenden Gebäudes nie bebaut war und

demzufolge dort dem natürlich gewachsenen Gelände entsprechen dürfte. Im

Übrigen dürfte das Gebäude damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang

hineingebaut worden sein, da damals grössere Geländeveränderungen sehr

aufwändig und kostspielig waren.

Weiter wird unter Ziffer 7

(Rekonstruktion «natürlich gewachsener Geländeverlauf») ausgeführt:

Aufgrund der oben

aufgeführten Dokumente und Erkenntnisse kann der natürlich gewachsene

Geländeverlauf so gut wie möglich rekonstruiert werden. Dabei stützt man sich

auf heutige Messungen des Geländes und die historischen Geländeabbildungen in

Karten und Luftfotos. Infolge der begrenzten Genauigkeit der alten Grundlage

erfolgt die Rekonstruktion gestützt auf Höhenmessungen von heute und der

Interpolation der Höhenkurve im Bereich des heute bebauten Bereichs. Dieses

Vorgehen ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Wertes für den natürlich

gewachsenen Geländeverlauf.

Ein Blick auf das Gutachten zeigt

einerseits, dass dieses mit einer gewissen Ungenauigkeit behaftet ist, was

andererseits bereits dadurch relativiert wird, dass das bestehende Gebäude

damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang hineingebaut worden sei.

Eine Rekonstruktion des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs – anhand der

vorhandenen Dokumente und Hilfsmittel bzw. mittels Rekonstruktion anhand der

topographischen Verhältnisse – war jedoch möglich. Der Nachführungsgeometer hat

nicht einfach Annahmen getroffen, sondern nachvollziehbar aufgezeigt, wie er zu

seinem Ergebnis gelangte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass relevante zur

Verfügung stehende Unterlagen für die Rekonstruktion des gewachsenen Terrains

nicht berücksichtigt wurden. Dadurch konnte das natürlich gewachsene Terrain

willkürfrei festgestellt werden. Gewisse Ungenauigkeiten sind in diesem Zusammenhang

hinzunehmen, da eine Rekonstruktion mit einer Genauigkeit von 100 % per se

nahezu unmöglich ist. Der Kurzbericht ist überdies nachvollziehbar und

schlüssig; er erfüllt die Anforderungen an einen Nachweis. Die Beschwerdeführer

vermochten nicht aufzuzeigen, inwiefern die Darstellung und die Berechnung des

gewachsenen Terrains durch den Nachführungsgeometer nicht korrekt sein soll. Wie

erwähnt, ist eine gewisse Ungenauigkeit im Zusammenhang mit der Rekonstruktion

eines Geländes immanent. Auch sonst bestehen keine Anhaltspunkte, welche die

Korrektheit der Einschätzungen des Nachführungsgeometers vom 11. Juli 2024

in Frage stellen würden. Schliesslich war dieser zweifelsfrei für die

Durchführung einer unabhängigen Vermessung zuständig. Damit kann die Frage

offengelassen werden, wen (Baugesuchsteller oder Baubewilligungsbehörde) in

diesem Zusammenhang überhaupt die Beweislast trifft. Das BJD stellte nach dem

Gesagten zu Recht auf die Einschätzungen (mit den zugehörigen Dokumenten) des

Nachführungsgeometers ab.

Soweit die Beschwerdeführer vorbringen,

es sei nicht schlüssig begründet, weshalb die Höhenlinien in der letzten

Darstellung (Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2025, Beilage 2 [Plan erstellt am

18.

Dezember 2023, geändert am 27. Januar 2025]) nun «richtiger» eingezeichnet

seien als in der ersten (Beschwerde vom 24. Dezember 2024, Beilage 2 [Plan vom

7.

Juli 2022]), verkennen sie den Hintergrund der revidierten Pläne (vgl. auch

E. 9 der angefochtenen Verfügung). Der Plan mit Stand vom 27. Januar 2025 (und

ebenso derjenige mit Stand vom 16. August 2024) wurde gestützt auf die

Erkenntnisse des Nachführungsgeometers erstellt; dieser ist – insbesondere auch

mit Blick auf das gewachsene Terrain – in sich schlüssig.

5.4

Die Beschwerdeführer bringen vor, bei

der Ermittlung des gewachsenen Terrains sei nicht auf den Geländeverlauf

abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden habe. Bei Häusern, die

Dispositiv

nach Ablauf der Lebensdauer abgebrochen würden, gelte demnach in der Regel das

vorhandene Terrain als «gewachsen». Das Abweichen vom Grundsatz durch Rückgriff

auf frühere Verhältnisse richte sich primär gegen Aufschüttungen. Soweit die

ausserkantonale Praxis [des Kantons BE] Abgrabungen zum Gegenstand gehabt habe,

sei die Grundsatznorm, wonach auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen

war, bestätigt worden. Hier habe es im Gegenteil zu verhindern gegolten, durch

den Rückgriff auf ein früheres Terrain ein überhöhtes Gebäude zu legitimieren. Voraussetzung

für den Rückgriff sei, dass sich der Neubau, gerade was die Geschosszahl und

die Gebäudehöhe betreffe, typologisch in die Siedlungsstruktur eingliedere.

Im angefochtenen Entscheid nenne die

Vorinstanz kein Präjudiz, welches Abgrabungen zum Gegenstand hätte, sondern

verweise auf das Mitteilungsblatt der Baukonferenz November 2017, mit der

dortigen Formel zur Beachtung von Terrainveränderungen, wenn das ursprüngliche

Terrain mit vernünftigem Aufwand feststellbar sei. Die Praxis des BJD liege

nicht gerade auf der Hand, da Abgrabungen andernorts [im Kanton Bern] auch

anders behandelt würden. Der Vorbehalt des BJD, den Rückgriff auf früher nur

bei vernünftigem Aufwand zu tun, entpuppe sich als Leerformel. Der vorliegende

Fall demonstriere dies augenscheinlich. Die Beschwerdeführer wollten und

könnten den Aufwand der Beschwerdegegnerin nicht beurteilen. Immerhin habe

diese bis heute vier Berechnungen mit je unterschiedlichen Ausgangsgrössen und

Resultaten vorgelegt. Im Sinn der Rechtssicherheit sei von einer vermeintlichen

Rekonstruierbarkeit eines über 100 Jahre alten Zustandes Abstand zu nehmen.

Genau dies habe das Verwaltungsgericht 1995 gemacht (SOG 1995 Nr. 22, E. 3).

Die Beschwerdeführer hätten ein

berechtigtes Interesse an der Erhaltung des bestehenden Zustandes. Vorliegend

solle mit dem Rückgriff auf einen nicht mehr feststellbaren früheren Zustand

eine Baute ermöglicht werden, welche im Hinblick auf ihre Gebäudemasse,

namentlich die AZ, sowie ihre Positionierung im Gelände, das Bestehende weit in

den Schatten stelle. Das widerspreche der vom Verwaltungsgericht aufgestellten

Bedingung, wonach sich der Neubau in jedem Fall

typologisch in die Siedlungsstruktur einzufügen habe.

5.5 Der kantonalrechtliche Begriff des

«gewachsenen Terrains» ist vom Verwaltungsgericht in seiner publizierten

Rechtsprechung konkretisiert worden. Als gewachsenes Terrain gilt demnach

grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. Bei der

Bestimmung des gewachsenen Terrains ist auf das auf dem Baugrundstück

vorgefundene Terrain und nicht auf ein durch Aufschüttungen verändertes Gelände

abzustellen (SOG 2006 Nr. 20 E. 3). Im Sinne der Gleichbehandlung der

Betroffenen ist daher auch nicht auf ein durch Abgrabungen verändertes

Grundstück abzustellen, auch wenn es hierbei keine «Aussichtshügel» zu

verhindern gilt. Ohne eine fixe zeitliche Schranke festzulegen, wurde in SOG

1995 Nr. 22 ausgeführt, dass nicht auf den Geländeverlauf abzustellen sei, wie

er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat (E. 3). Damit wurde festgehalten,

dass bei allenfalls seit Jahrhunderten veränderten Grundstücken nicht auf einen

sehr weit zurückliegenden Urzustand abzustellen ist. In SOG 1995 Nr. 22 galt

das aufgeschüttete Terrain als gewachsen, da es dem umgebenden, bereits

bebauten Geländeverlauf entsprach (E. 4b). Dass nach dem Abbruch eines Gebäudes

das vorhandene Terrain als gewachsen gilt, kann damit zutreffen, wenn das

bestehende Terrain noch immer dem umgebenden Geländeverlauf angepasst ist. Dass

dies vorliegend nicht zutrifft, veranschaulicht das Querprofil deutlich (vgl.

Kurzbericht «Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...]

in C.___» vom 11. Juli 2024, S. 12) deutlich. Zudem ist der eben

genannte SOG im Lichte des konkreten Sachverhalts zu betrachten, wonach es – im

Gegenteil zur vorliegenden Konstellation – eine Aufschüttung und nicht eine

Abgrabung am Hang zu beurteilen galt. Je nachdem, ob es sich im Zusammenhang

mit dem Eingriff ins Gelände um eine Abgrabung oder eine Aufschüttung handelt,

ist grundsätzlich von divergierenden Interessen der Bauherrschaft auszugehen.

Diese will eine Aufschüttung (durch welche auf einer Erhöhung gebaut werden könnte)

in der Regel wohl beibehalten und Abgrabungen (durch welche in einer Vertiefung

zu bauen wäre) wohl rückgängig machen. Letzteres ist verständlich, da durch ein

zurückgebautes Gebäude in Hanglage ein «Einschnitt» im Geländeverlauf besteht (und

bestehen bleibt, wenn der Neubau darüber zu liegen kommt). Die beiden

Konstellationen haben aber gemeinsam, dass das Terrain dem umgebenden

Geländeverlauf angepasst sein muss. Nachbarliche Interessen sind primär im

Zusammenhang mit Aufschüttungen auszumachen und rücken daher vorliegend in den

Hintergrund.

Im Zusammenhang mit dem vorliegenden

Verfahren gilt es einen Blick auf die (konstante) Praxis des BJD zu werfen,

wonach Veränderungen im Zusammenhang mit vorgenommenen Aufschüttungen oder

Abgrabungen aus früherer Zeit dann zu beachten sind, wenn das ursprüngliche

Terrain noch mit vernünftigem Aufwand feststellbar ist, beispielsweise durch

vorhandene Pläne oder die topographischen Verhältnisse (Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz

2017, S. 19). Erst wenn die Rekonstruktion nicht mehr möglich ist, kann das

heute effektiv vorhandene Terrain als massgebendes angenommen werden (Mitteilungsblatt

BJD Baukonferenz 2022, S. 36). Dass es im zu beurteilenden Fall in der

Vergangenheit zu Terrainveränderungen gekommen ist, blieb unbestritten.

Was mit «vernünftigem Aufwand» zur

Feststellung des gewachsenen Terrains gemeint bzw. mit umfasst ist, lässt sich

aus dem Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz 2022 (S. 36) ableiten. Der Aufwand

umfasst in erster Linie die Konsultation der vorhandenen Belege zum betroffenen

Grundstück. Hierbei ist insbesondere an alte Pläne und Baubewilligungen sowie Fotografien

zu denken. Fehlen solche Belege, umfasst der Aufwand die Rekonstruktion

gestützt auf den natürlichen Geländeverlauf (welcher u.U. vorgängig ebenso zu

rekonstruieren ist) der angrenzenden Parzellen. Vorliegend wurde der Geländeverlauf

gestützt auf Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die

Konsultation von verfügbaren alten Dokumenten rekonstruiert. Weder finden sich

Hinweise in den Akten noch ist sonst erkennbar, dass der getätigte Aufwand

hierfür übermässig bzw. unverhältnismässig war. Als Zwischenfazit kann

festgehalten werden, dass vorliegend das gewachsene Terrain durch den

Nachführungsgeometer mit vernünftigem Aufwand rekonstruiert werden konnte (vgl.

auch voranstehend Ziff. II E. 5.3).

Die genannte

Praxis des BJD fand bereits unter der aKBV Geltung, ist nicht willkürlich und sachlich

gerechtfertigt. Sie steht in keinem Widerspruch zur früheren bzw. bisherigen

Rechtsprechung, welche mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall zu verstehen

ist. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, mit dem Verweis auf die Praxis

des BJD werde eine willkürliche und rechtungleiche Ermessensbetätigung

vollzogen, ist ihnen nicht zu folgen. Der geltend gemachte Ermessensmissbrauch

ist nicht erkennbar.

Auch zeigen die Beschwerdeführer nicht

konkret auf, inwiefern sich das geplante Bauvorhaben zu wenig in die

Siedlungsstruktur einfüge. Ihr allgemeiner Verweis auf die AZ ist jedenfalls

unbehelflich. Vielmehr ist auf Google Maps erkennbar, dass das Gelände des Baugrundstücks

heute im Bereich der Garageneinfahrt – im Vergleich zum Nachbargebäude an der [...]strasse

[...] – zu tief liegend erscheint. Selbst die Beschwerdeführer anerkennen, dass

es in diesem Bereich zu Abgrabungen gekommen ist.

Den Eigentümern der Nachbargrundstücke

entsteht durch das vorliegende Bauvorhaben denn auch kein Nachteil, der mit

geltendem Recht nicht vereinbar wäre; eine intensivere Nutzung der Bauparzelle

haben sie hinzunehmen. Nur weil das Grundstück im oberen (nördlichen) Teil bis

anhin ungenutzt bzw. nicht bebaut war, vermögen die Beschwerdeführer nichts zu

ihren Gunsten abzuleiten.

Es bleibt festzuhalten, dass der Beizug

einer ausserkantonalen Praxis vorliegend wenig hilfreich und nicht von

massgebender Relevanz ist.

5.7 Schliesslich monieren die

Beschwerdeführer die Berechnung der AZ. Diese werde durch das Projekt deutlich

überschritten. Die Vorinstanz habe im ersten Entscheid zum Bauvorhaben noch

ausgeführt, eine Abgrenzung entlang der Höhenlinie sei unerlässlich, was sie

nun relativiere. Es sei eine Abgrenzung nach Räumen (Raumgrenzen) vorzunehmen. Dabei

gehe es nicht um die Festlegung eines Messpunktes für die Gebäudehöhe, sondern

um die Anrechenbarkeit von Räumen. Die Beschwerdeführer bezweifeln die

Sinnhaftigkeit einer Grenzziehung innerhalb der Räume für die Beurteilung der

Nutzungsdichte. Die Nutzung richte sich nach der Raumaufteilung und nicht

entlang irgendwelcher «gedachter» Linien im Rauminnern.

In der Darstellung der «ebene 1» sei die

Abgrenzung daher nicht nur entlang der Rückwand des bestehenden Gebäudes, d.h.

entlang der vorbestehenden Abgrabung als massgebliches Terrain vorzunehmen,

sondern auch die sich anschliessende Fläche des Hauptzimmers der dortigen

Wohnung ganz anzurechnen. Bereits dadurch werde die AZ erheblich überschritten.

Bei der «ebene 2» sei die so berechnete anrechenbare Geschossfläche ebenfalls

bedeutend grösser. Damit erübrige sich eine Kommentierung der «ebene 3». Die

Beschwerdeführer monieren die Privilegierung der Ebenen 1 und 2. Es bestehe

keine Veranlassung, von den ursprünglichen, von der Beschwerdegegnerin selbst

ermittelten Flächen gegen unten abzuweichen. Die anrechenbare Gebäudefläche

betrage demnach 650,13 m2, womit die AZ klar überschritten sei.

5.8 Die von den Beschwerdeführern

geforderte Abgrenzung nach Räumen kommt bereits mit Blick auf § 34 Abs. 3 aKBV,

Satz 2, wonach Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer

gelegten Terrain liegen, nur soweit zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche

zählen, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über

dieses hinausragen, nicht in Frage. Eine Abgrenzung bloss nach Räumen des

Untergeschosses würde – je nach Raumaufteilung – zu stossenden Ergebnissen führen.

Räume, welche sich vollständig im Erdreich (unter der Oberfläche) befinden,

entfalten denn auch keine sichtbare Aussenwirkung. Auch mit Verweis auf SOG

1997 Nr. 23 E. 3, in dem hergeleitet wurde, welche Räume des Untergeschosses im

konkreten Fall zur Bruttogeschossfläche gehören und auf wieviel m2

sich die anzurechnende Bruttogeschossfläche beläuft, vermögen die

Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten bzw. keine Berechnung bloss nach

Räumen abzuleiten.

Das Departement stellte bei der

Berechnung der AZ auf den Plan vom 16. August 2024 ab, welcher bei einer

anrechenbaren Gebäudefläche von 622,6 m2 eine AZ von 0.593 ausweist

(Berechnung anhand der Höhenlinie). Der Plan ist schlüssig und auf diesen kann

abgestellt werden. Sodann gelangte das Departement in E. 14 der angefochtenen

Verfügung zutreffend zum Ergebnis, dass die AZ von 0.6 unabhängig davon

eingehalten ist, ob die Abgrenzung der Geschosse entlang der Höhenlinie oder

aber mit einer geraden Linie erfolgt.

Die Berechnung mittels gerader Linie,

bei welcher eine AZ von 0.575 resultiert, wird zudem durch den Plan vom 18.

Dezember 2023, mit Stand vom 27. Januar 2025, nachvollziehbar veranschaulicht.

Nach dem Gesagten steht fest, dass die AZ durch das angefochtene Bauvorhaben

eingehalten wird.

6. Die Beschwerden erweisen sich somit

als unbegründet. Sie sind abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und

Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109

der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des

Verfahrens auferlegt. Somit haben A.___ und B.___ die Kosten des Verfahrens vor

Verwaltungsgericht zu je ½ bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr

auf CHF 2’000.00 festzusetzen sind. Sie werden mit den geleisteten

Kostenvorschüssen in derselben Höhe (je CHF 1'000.00) verrechnet. Entsprechend

ist an die Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu entrichten.

Bei dem Ausgang des Verfahrens haben die

Beschwerdeführer den durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vertretenen

Beschwerdegegnern für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine

Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Diese machen mit

Kostennote vom 20. März 2025 einen Honoraraufwand von CHF 3'570.05 (12.75

Stunden à CHF 280.00/Std.) und Auslagen von 62.60 geltend. Der geltend gemachte

Aufwand ist ausgewiesen. Der Aufwand von 12.75 Stunden CHF 280.00 und Spesen

von CHF 92.60, gesamthaft CHF 3'926.90 (inkl. MWST), erscheinen für das

Verfahren vor Verwaltungsgericht gerechtfertigt und sind durch A.___ sowie B.___,

entsprechend dem Ausgang des Verfahrens, je zur Hälfte (CHF 1'963.45

ausmachend) und unter solidarischer Haftbarkeit, zu entschädigen.

Die vorinstanzliche Kostenregelung

bleibt bestehen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen.

2. A.___ sowie B.___ haben die Kosten des

Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 je hälftig zu bezahlen.

3. A.___ sowie B.___ haben unter

solidarischer Haftbarkeit an die D.___ gmbh und an E.___ eine

Parteientschädigung von total CHF 3'926.90 (inkl. Spesen und MWST) je hälftig zu

entrichten.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe

der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Der

Gerichtsschreiber

Thomann Luder