Staatshaftung

Verwaltungsgericht

Urteil vom 27. Juni 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___ vertreten durch Leonhard Müller, Rechtsanwalt und

Notar, hier vertreten durch Lukas Müller, Rechtsanwalt,

Klägerin

gegen

Kanton Solothurn, vertreten durch Staatskanzlei Legistik

und Justiz,

Beklagter

betreffend Staatshaftung

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die A.___ bezweckt unter anderem die

Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Immobilienverwaltung und

Immobilienhandel. Mit von der B.___ der Amtschreiberei [...] öffentlich

beurkundetem Kaufvertrag vom [...] 2021 verkaufte die A.___ die Grundstücke

Grundbuch (GB) [...] Nr. [...] (Wohnhaus) und GB [...] Nr. [...] (Nebengebäude

und Autoabstellplätze) an C.___ zum Gesamtpreis von CHF 710'000.00 (GB

[...] Nr. [...]: CHF 695'000.00; GB [...] Nr. [...]: CHF 15'000.00). Die

A.___ behielt sich im Rahmen dieses Vertrags an GB [...] Nr. [...] ein

Benützungsrecht am Hobbyraum sowie an drei Aussenparkplätzen vor. Zu diesem

Zweck wurden auf GB [...] Nr. [...] zu Gunsten der A.___ entsprechende

Dienstbarkeiten eingetragen. Auf den beiden Grundstücken lastete ein

Gesamtpfandrecht als Registerschuldbrief über CHF 650'000.00. Am [...]

2021 bestätigte die A.___ den Erhalt des Kaufpreises, worauf der Kaufvertrag

zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet wurde.

2.1 Am 13. September 2022 gelangte die

A.___ mit einem Schadenersatzbegehren an das Finanzdepartement des Kantons

Solothurn. Sie verlangte, ihr sei aus der Staatskasse eine Entschädigung in der

Höhe von CHF 130'000.00, zuzüglich Zins, zu bezahlen als Schadenersatz für die

Tätigkeit der Amtschreiberei [...] im Zusammenhang mit der Ausarbeitung,

Beurkundung und Eintragung im Grundbuch des Kaufvertrages zwischen ihr als

Verkäuferin und C.___ als Käuferin über die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und

[...]. Konkret bestehe der Fehler darin, dass von der Käuferbank für den

Schuldbrief keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten

Dienstbarkeiten für den Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr.

[...] eingeholt worden sei. Da die Dienstbarkeiten neuer seien als das

Grundpfandrecht, gingen die Dienstbarkeiten dem Grundpfandrecht im Rang nach.

Dies bewirke, dass sie auf Grund des Prinzips der Rangfolgen im Grundbuch ihren

Hobbyraum und ihre Aussenparkplätze ebenfalls zu Gunsten der Käuferin beziehungsweise

deren finanzierenden Bank verpfändet habe. Es bestehe für sie nun das Risiko,

dass bei einer Grundpfandverwertung bei einem Doppelaufruf die Dienstbarkeiten

für den Hobbyraum und die Aussenabstellplätze gelöscht würden. Das Risiko sei

besonders gross, weil auf GB [...] Nr. [...] ein Schuldbrief mit einem sehr

hohen Betrag von CHF 650'000.00 laste. Das Wohnhaus GB [...] Nr. [...]

könnte ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen

werden, so dass der Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 dann nur noch auf

GB [...] Nr. [...] lasten würde. Dieses Grundstück weise jedoch einen

wesentlich tieferen Wert auf als die Pfandsumme des Schuldbriefes. Würde in

einem solchen Fall der Schuldbrief über CHF 650'000.00 verwertet, käme es mit Sicherheit

zu einem Doppelaufruf mit der Folge, dass die Dienstbarkeiten ersatzlos

gestrichen würden. Ihr Schaden bestehe in der Wertdifferenz, welche die

Dienstbarkeiten aufwiesen, je nachdem, ob sie dem Grundpfandrecht im Rang vor-

oder nachgingen. Ohne Pfandbelastung sei von einem Wert des Hobbyraums und der

drei Aussenparkplätze von insgesamt CHF 130'000.00 auszugehen.

2.2 Die Staatskanzlei des Kantons

Solothurn lehnte das Staatshaftungsbegehren mit Stellungnahme vom 29. November

2022 ab.

3.1 Am 19. Januar 2023 reichte die A.___

(nachfolgend: Klägerin) beim Verwaltungsgericht eine (Teil-) Klage gegen den

Kanton Solothurn (nachfolgend: Beklagter) ein. Sie beantragt, den Beklagten zu

verpflichten, ihr CHF 30'001.00, zuzüglich Zins zu 5 % seit 2. Juli 2021, zu

bezahlen, unter Nachklagevorbehalt und unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Der Beklagte stellt in seiner Klageantwort das Rechtsbegehren, die Klage

vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.2 Am 4. Mai 2023 fand eine

Instruktionsverhandlung statt, an welcher eine Parteibefragung durchgeführt

wurde. Weiter erfolgte an dieser Verhandlung die Einvernahme von zwei

Auskunftspersonen. Mit Verfügung vom 16. Mai 2023 bewilligte der Instruktionsrichter

den Antrag der Klägerin auf Einholung eines Gutachtens zur Ermittlung des auf

dem Markt erzielbaren Preises der drei Parkplätze und des Hobbyraumes ohne und

mit Pfandbelastung. Als Gutachter wurde in der Folge D.___, eingesetzt. Dieser

erstattete das Gutachten am 30. August 2023 und beantwortete die

Ergänzungsfragen am 11. Oktober 2023. Der Instruktionsrichter stellte

hierauf fest, die Streitsache sei spruchreif und verfügte, sofern keine Partei

die Durchführung einer Hauptverhandlung verlange, werde das Urteil im

schriftlichen Verfahren gefällt. Beide Parteien erklärten in der Folge, auf die

Durchführung einer Hauptverhandlung zu verzichten, worauf ihnen – wie vorgängig

in Aussicht genommen – Frist gesetzt wurde, zum Beweisergebnis abschliessend

Stellung zu nehmen. Beide Parteien machten von dieser Gelegenheit Gebrauch.

4. Die Streitsache ist – wie bereits vom

Instruktionsrichter festgestellt – spruchreif. Gestützt auf § 63bis

Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) kann das Urteil ohne

Durchführung einer Hauptverhandlung aufgrund der Akten gefällt werden. Für die

Parteistandpunkte wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

§ 11 Abs. 1 Verantwortlichkeitsgesetz (VG, BGS 124.21) bestimmt, dass bei

Verantwortlichkeit des Staates beim zuständigen Departement schriftlich und

begründet ein Schadenersatzbegehren einzureichen ist. Wird zum

Schadenersatzbegehren innert drei Monaten seit seiner Einreichung nicht oder

ablehnend Stellung genommen, so kann beim Verwaltungsgericht Klage eingereicht

werden (§ 11 Abs. 2 erster Satz VG). Das Verwaltungsgericht entscheidet als

einzige Instanz unter anderem über vermögensrechtliche Streitigkeiten

öffentlich-rechtlicher Natur zwischen Privaten und dem Staat (§ 48 Abs. 1

lit. a Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12).

1.2

Die Staatskanzlei lehnte mit

Schreiben vom 29. November 2022 das mit Eingabe vom 13. September 2022 von der

Klägerin geltend gemachte Entschädigungsbegehren ab. Der vorliegend

eingeklagten Forderung ging somit ein Schadenersatzbegehren voraus, weshalb das

Verwaltungsgericht zur Beurteilung des Begehrens angerufen werden kann. Auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen der Zivilprozessordnung (Art. 59 ZPO, SR

272), die nach § 58 VRG sinngemäss anzuwenden ist, sind erfüllt. Auf die Klage

ist einzutreten.

2.

Der Staat haftet für den Schaden, den

ein Beamter in Ausübung seiner amtlichen Tätigkeit Dritten widerrechtlich mit

oder ohne Verschulden zufügt (§ 2 Abs. 1 VG). Die Klägerin muss somit beweisen,

dass a) ihr ein Schaden entstanden ist, b) die schädigende Handlung eines

Beamten dessen Amtstätigkeit zuzurechnen ist, c) die schädigende Handlung

adäquate Ursache des Schadens bildet (Kausalzusammenhang) und d) die Schädigung

widerrechtlich ist.

3.

Die Klägerin führt zur Begründung der

Klage im Wesentlichen aus, nach dem ursprünglichen Willen der Parteien des

Kaufvertrags sei geplant gewesen, nicht beide Grundstücke vollständig zu

verkaufen. Der Hobbyraum und die drei Aussenparkplätze hätten bei ihr als

Verkäuferin verbleiben sollen. Dementsprechend habe die Amtschreiberei [...]

einen ersten Kaufvertragsentwurf erstellt. Dieser habe vorgesehen, dass nur die

Liegenschaft GB [...] Nr. [...] (Wohnhaus) verkauft werde und das Eigentum an

GB [...] Nr. [...] bei ihr bleibe. Darüber hinaus sei als Dienstbarkeit ein

Benützungsrecht an der Garage sowie am Garagenvorplatz zu Lasten von GB [...]

Nr. [...] und zu Gunsten der Käuferin C.___ begründet worden. Im

Vertragsentwurf sei vorgesehen gewesen, dass das bei der Klägerin verbleibende

Grundstück GB [...] Nr. [...] aus der Pfandhaft des Schuldbriefes

(Registerschuldbrief per CHF 650'000.00) entlassen und der Schuldbrief, welcher

dann nur noch auf dem Kaufobjekt GB [...] Nr. [...] gelastet hätte,

unbelastet an die Käuferin beziehungsweise deren Bank übertragen werde. Der

Vertragsentwurf hätte dazu geführt, dass sie weiterhin Eigentümerin des

Grundstücks GB [...] Nr. [...] geblieben wäre. Das Grundstück wäre mit einer

Personaldienstbarkeit zu Gunsten der Käuferin belastet gewesen. Dies wäre eine

mögliche und korrekte Vertragsgestaltung gewesen. Der Amtschreiberei [...] sei

zu diesem Zeitpunkt voll bewusst gewesen, dass der Hobbyraum und die

Aussenparkplätze, die bei ihr hätten verbleiben sollen, nicht mit einem fremden

Pfandrecht der Bank der Käuferin belastet sein dürfen. Der Kaufvertragsentwurf

habe in Ziff. 4, letzter Absatz, einen Hinweis bezüglich vorausgehender

Grundpfandrechte enthalten. Dieser Hinweis habe sich erübrigt, weil das bei ihr

verbleibende Grundstück GB [...] Nr. [...] aus der Pfandhaft entlassen werden

sollte. Dies habe die Amtschreiberei [...] ihr mit E-Mail vom 10. Februar 2021

mitgeteilt.

Im Rahmen der weiteren Verhandlungen

habe die Käuferin eine Abänderung des Geschäfts in dem Sinn gewünscht, dass nun

auch das Grundstück GB [...] Nr.[...] verkauft werde, sie als Verkäuferin aber

Dienstbarkeiten als Benützungsrecht für den Hobbyraum und für drei

Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] erhalten soll. Damit sei bezüglich GB

[...] Nr. [...] das ursprünglich angedachte Geschäft quasi umgedreht worden,

nämlich dass das Eigentum an diesem Grundstück an die Käuferin übergegangen

sei, sie hingegen für ihren Teil ein Benützungsrecht als Dienstbarkeit erhalten

habe. Die Umstellung des Geschäfts habe nicht zu einer Änderung des Kaufpreises

von CHF 710'000.00 geführt. Der definitive Kaufvertrag vom [...] 2021 sei

entsprechend der vorgenannten Änderung unterzeichnet und im Grundbuch ab dem

[...] 2021 eingetragen worden. An die Käuferin beziehungsweise deren

finanzierender Bank sei auch der als Gesamtpfandrecht auf beiden Grundstücken

lastende Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 gegangen.

Der Fehler in der definitiven

Vertragsgestaltung beziehungsweise der Abwicklung des Geschäfts und der

Grundbucheintragung bestehe darin, dass von der Käuferbank für den Schuldbrief

keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten Dienstbarkeiten für den

Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] eingeholt worden sei.

Da die Dienstbarkeiten neuer seien als das Grundpfandrecht, gingen die

Dienstbarkeiten dem Grundpfandrecht im Rang nach. Dies bewirke, dass auf Grund

des Prinzips der Rangfolgen im Grundbuch sie ihren Hobbyraum und ihre

Aussenparkplätze ebenfalls zu Gunsten der Käuferin beziehungsweise deren

finanzierenden Bank verpfändet habe, was nie beabsichtigt gewesen sei. Für sie

als Dienstbarkeitsberechtigte des Hobbyraums und der drei Aussenabstellplätze

bestehe nun das Risiko, dass bei einer Grundpfandverwertung bei einem

Doppelaufruf die Dienstbarkeiten für den Hobbyraum und die Aussenabstellplätze

gelöscht würden. Das Risiko sei besonders gross, weil auf GB [...] Nr.[...] ein

Schuldbrief mit einem sehr hohen Betrag von CHF 650'000.00 laste. Das Wohnhaus

GB [...] Nr. [...] könnte ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft des

Schuldbriefes entlassen werden, so dass der Registerschuldbrief über

CHF 650'000.00 dann nur noch auf GB [...] Nr. [...] lasten würde. Dieses

Grundstück weise jedoch einen wesentlich tieferen Wert auf als die Pfandsumme

des Schuldbriefes. Würde in einem solchen Fall der Schuldbrief über CHF

650'000.00 verwertet, käme es mit Sicherheit zu einem Doppelaufruf mit der Folge,

dass die Dienstbarkeiten ersatzlos gestrichen würden.

Der Geschäftsführer E.___ habe die

Amtschreiberei von Anfang an darauf hingewiesen, dass der bei ihr verbleibende

Hobbyraum und die Aussenabstellplätze nicht mit einem Pfandrecht der Käuferin

belastet sein dürften. Bei der Ausarbeitung des ersten Entwurfs habe das die

Amtschreiberei [...] auch beachtet. Im E-Mail vom 10. Februar 2021 habe F.___

von der Amtschreiberei [...] explizit erklärt, dass keine Pfandbelastung

bestehe, weil eine Pfandentlassung eingeholt werde. Der im ersten Entwurf

enthaltene Hinweis sei deshalb gestrichen worden. Sie sei davon ausgegangen,

dass auch bei der Umstellung des Vertrages beachtet werde, dass das Pfandrecht

der Käuferbank nicht auf dem Hobbyraum und den Aussenabstellplätzen laste. Sie

sei davon ausgegangen, dass die Amtschreiberei eine Nachgangserklärung der

Käuferbank einholen werde, bevor die Handänderung im Grundbuch eingetragen

werde. Im definitiven Kaufvertrag habe sich – anders als im ersten Entwurf –

auch kein Hinweis mehr gefunden, dass Grundpfandrechte vorgehen könnten. Als

sie der Amtschreiberei die Zustimmungserklärung zur Eigentumsübertragung an

C.___ vom 1. Juli 2021 zugestellt habe, habe E.___ einen handschriftlichen

Hinweis angebracht, dass ihr Benützungsrecht für den Hobbyraum sowie den

Abstellplätzen A-C vorrangig zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen werden

müsse. E.___ habe die Zustimmungserklärung vorab per E-Mail an die

Amtschreiberei [...] gesandt. F.___ habe mit E-Mail vom 2. Juli 2021 wie folgt

geantwortet: «Die Bank wird auf jeden Fall «nur» die von C.___ gekauften

Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten». Dies

habe sie nicht anders verstehen können, als dass ihr Hobbyraum und ihre

Aussenparkplätze nicht für den Kredit (Schuldbrief) der Käuferin verpfändet

werde. Sie sei deshalb davon ausgegangen, dass die Eintragungen in ihrem Sinn,

gemäss der handschriftlichen Anmerkung, vollzogen würden.

Dass die Eintragungen im Grundbuch nicht

wie erwartet vorgenommen worden seien, habe sie erst später realisiert, als die

Bank des neuen Käufers, an welchen C.___ das Grundstück weiterverkauft habe,

auf sie zugekommen sei mit dem Anliegen, dass diese für die Dienstbarkeiten

eine Nachgangserklärung für eine Schuldbrieferhöhung erteilen solle. Erst jetzt

sei ihr bewusst geworden, dass beim Vollzug des damaligen Kaufvertrages vom 17.

Februar 2021 kein Nachgang des Schuldbriefes gegenüber den neu begründeten Dienstbarkeiten

eingeholt worden sei. Sie sei daraufhin mit Schreiben vom 26. Oktober 2021 an

die Amtschreiberei [...] gelangt und habe erklärt, dass ihre Benützungsrechte

den Vorrang gegenüber dem Grundpfand haben müssten. Die Amtschreiberei habe

daraufhin mit unzutreffenden Ausflüchten mit Schreiben vom 2. November 2021

reagiert und ihr unzutreffend und pflichtwidrig erklärt, dass sie sich beim

Obergericht beschweren müsse, das dafür jedoch offensichtlich nicht zuständig

sei.

Sie möchte den Hobbyraum und die drei

Aussenparkplätze verkaufen und habe diese zum Verkauf angeboten. Sie gehe von

erzielbaren Verkaufspreisen für den Parkplatz A von CHF 20'000.00, für den

Parkplatz B von CHF 25'000.00, für den Parkplatz C von CHF 25'000.00 und für

den Hobbyraum von CHF 60'000.00 aus. Diese Preise liessen sich aber nur

erzielen, wenn vorgängig das Problem mit der Pfandbelastung zu Gunsten der

Grundeigentümerin gelöst werde. Kein Käufer sei bereit, das Risiko zu tragen,

die Rechte jederzeit ersatzlos verlieren zu können. Die Parkplätze und der

Hobbyraum liessen sich auf Grund des vorgenannten Problems auf dem Markt

praktisch nicht mehr verkaufen. Sie sei verpflichtet gewesen, die

Kaufinteressenten aufzuklären, um nicht den Tatbestand von Art. 28 OR zu

erfüllen. Sämtliche Kaufinteressenten seien abgesprungen, als ihnen das Problem

mit der Verpfändung mitgeteilt worden sei. Sie habe versucht, das Problem zu

lösen und die Bank des neuen Eigentümers der Grundstücke GB [...] Nr. [...] und

[...] angefragt, ob diese bereit sei, gegen Entschädigung eine

Nachgangserklärung des Schuldbriefes gegenüber ihren Dienstbarkeiten zu

unterzeichnen. Ihr Schaden hätte sich in diesem Fall auf die der Gläubigerbank

für den Nachgang zu bezahlende Entschädigung beschränkt. Die Gläubigerin sei

dazu indes nicht bereit gewesen und habe es abgelehnt, eine Nachgangserklärung

zu unterzeichnen, auch nicht gegen Entschädigung. Damit bestehe aktuell keine

Lösungsmöglichkeit des Problems, da die Gläubigerbank zwingend mitwirken

müsste. Der Hobbyraum und die Aussenparkplätze seien nun sehr stark entwertet,

da sie für den im Rang vorgehenden Kredit des Grundeigentümers hafteten.

Besonders gravierend sei die Situation auf Grund des Gesamtpfandrechts. So

könnte das Wohnhaus GB [...] Nr. [...] ohne ihre Mitwirkung aus der Pfandhaft

entlassen werden, so dass dann das Pfandrecht in der Höhe von CHF 650'000.00

nur noch auf GB [...] Nr. […] lasten würde. Kein vernünftiger Käufer sei

bereit, das Risiko des Verlusts der Dienstbarkeiten in der Zwangsverwertung zu

tragen, und wenn doch, dann nur zu einem deutlich reduzierten Kaufpreis. Da die

Differenz zwischen Marktwert ohne Pfandbelastung und jenem mit Pfandbelastung

den Schaden darstelle, habe das Gericht im Bestreitungsfall den Schaden gutachterlich

festzustellen.

Wenn das Geschäft gemäss ihrem Willen

beurkundet und vollzogen worden wäre, so würden die Dienstbarkeiten auf den

Grundstücken GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] vorgehen und wären nicht an die

Grundpfandgläubigerin der Käuferin verpfändet und nicht mit dem geschilderten

Risiko eines Verlustes bei Doppelaufruf ausgesetzt. Es sei auch davon

auszugehen, dass es im damaligen Zeitpunkt der Käuferin möglich gewesen wäre,

eine Finanzierung des Grundstückkaufs zu erzielen, ohne dass dafür die

Parkplätze und der Hobbyraum der Klägerin hätten verpfändet werden müssen. Es

entspreche dem Standard, dass einer Käuferin einer Liegenschaft ihre

Finanzierung gestützt auf ihre eigenen Mittel und das Kaufsobjekt als

Pfandobjekt gewährt werde. So liege nichts dafür vor, dass die Bank der

damaligen Verkäuferin explizit verlangt hätte, dass sie als zusätzliche

Sicherheit die Parkplätze und den Hobbyraum der Klägerin erhalte. Der

finanzierenden Bank der Käuferin sei auch klar gewesen, dass die Parkplätze und

die Garage nicht mitverkauft würden. Die Frage, ob das Geschäft so hätte

beurkundet werden können, dass ihr kein Schaden entstanden wäre, sei indes

nicht entscheidend. Hätte die Bank der Käuferin die Verpfändung der Parkplätze

und des Hobbyraums verlangt, so wäre der Kaufvertrag nicht zu Stande gekommen.

In diesem Fall hätte sie keinen Schaden erlitten, weil sie Eigentümerin der

beiden Grundstücke geblieben wäre. Sie hätte dann die Grundstücke behalten oder

an jemand anderen verkaufen können. Ausgewiesen sei jedoch, dass sie den Vertrag

nicht abgeschlossen hätte, wenn sie gewusst hätte, dass sie damit ihre

Parkplätze und ihren Hobbyraum für den Kredit einer Drittperson verpfände. Dies

ergebe sich bereits daraus, dass sie dem Grundbuchamt bei Erteilung der

Zustimmung zur Handänderung explizit geschrieben habe, dass ihre Rechte

vorrangig sein müssten. Ihr Schaden bestehe wie erwähnt in der Differenz des

Wertes, den ihre Rechte ohne Pfandbelastung hätten zum Wert mit der

Pfandbelastung. Bei den Dienstbarkeiten handle es sich faktisch um einen

non-valeur. Der Schaden gehe in die Nähe des Gesamtwertes der Parkplätze und

des Hobbyraums von CHF 130'000.00.

Die Amtschreiberei [...] habe sowohl die

lnteressenwahrungspflicht als auch die Belehrungspflicht verletzt. Ihr

Interesse als Verkäuferin des Grundstücks und Berechtigte der Dienstbarkeiten

habe offenkundig darin bestanden, dass sie ihre Rechte, das heisst die

Parkplätze und den Hobbyraum unbelastet erhalte und nicht für den Kredit der

Käuferin verpfände. Bereits aufgrund der Vorgeschichte des grundbuchlichen

Geschäfts habe es der Amtschreiberei bewusst sein müssen, dass sie die drei

Aussenparkplätze sowie den Hobbyraum nicht an den Grundpfandgläubiger habe

verpfänden wollen. Es sei keinesfalls so, dass sie die korrekte Abwicklung des

Geschäfts mit Nachgangserklärung explizit hätte verlangen müssen. Das

Amtsnotariat sei gehalten, von sich aus eine sachgerechte Gestaltung des

Geschäfts vorzunehmen. Letztendlich sei dies nicht entscheidend, weil sie vor

der Grundbuchanmeldung explizit verlangt habe, dass ihre Rechte vorrangig

eingetragen werden müssen. Der klare Parteiwille sei der Amtschreiberei deshalb

bewusst gewesen. Die Amtschreiberei habe dies explizit zur Kenntnis genommen

und ihr bestätigt, dass die Käuferin jedenfalls «nur» die von ihr gekauften

Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten würde.

Dies habe von ihr nicht anders verstanden werden können, als dass ihr Hobbyraum

und ihre Aussenparkplätze nicht für den Kredit (Schuldbrief) der Käuferin

verpfändet würden. Die Eintragung sei indessen nicht in diesem Sinn und damit

entgegen ihrem klar geäusserten Willen erfolgt. Der Fehler in der definitiven

Vertragsgestaltung bestehe darin, dass von der Käuferbank für den Schuldbrief

keine Nachgangserklärung bezüglich der neu begründeten Dienstbarkeiten für den

Hobbyraum und die Aussenparkplätze auf GB [...] Nr. [...] eingeholt worden sei.

Sie sei indessen davon ausgegangen, dass auch bei der Umstellung des Vertrages

beachtet werde, dass das Pfandrecht der Käuferbank nicht auf dem Hobbyraum und

den Aussenabstellplätzen laste. Im definitiven Kaufvertrag habe sich – anders

als im ersten Entwurf – auch kein Hinweis mehr befunden, dass Grundpfandrechte

ihren Rechten vorgehen könnten. Die Amtschreiberei habe damit die

lnteressenwahrungspflicht verletzt. Die vorliegende Ausführung des Geschäfts

durch die Amtschreiberei widerspreche den objektiven Interessen der Verkäuferin

und sei auch nicht durch die Interessen der Käuferin gedeckt und stelle eine

absolut unübliche Gestaltung des Geschäfts dar. Dies führe dazu, dass nicht nur

die lnteressenwahrungspflicht, sondern auch die Belehrungspflicht der

Urkundsperson verletzt worden sei.

Die Amtschreiberei [...] habe sie nicht

darüber informiert, dass mit der vorzunehmenden Beurkundung die damit

eingeräumten Dienstbarkeiten an die Grundpfandgläubigerin der Käuferin

verpfändet werde. Die Belehrung über die eingetretene Rechtsfolge wäre besonders

wichtig gewesen, weil das Ergebnis besonders unüblich sei und ihr darüber

hinaus einen grossen Schaden verursacht habe. Dass die Belehrung über die

negative Rechtsfolge die Pflicht der Amtschreiberei gewesen wäre, zeige

insbesondere auch der entsprechende Passus im ersten Entwurf. Daraus ergebe

sich, dass der Amtschreiberei die Problematik bewusst gewesen sei. Aufgrund

dessen und insbesondere der Tatsache, wonach es sich um ein Gesamtpfand von

substantieller Höhe, lastend auf zwei Grundstücken, gehandelt habe, wobei das

Grundstück mit dem Wohnhaus (GB [...] Nr. [...]) ohne ihre Mitwirkung aus

der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen werden könnte, so dass der

Registerschuldbrief über CHF 650'000.00 dann nur noch auf GB [...] Nr. [...]

lasten würde, welches einen massiv tieferen Wert aufweise, womit es im Falle

eines Doppelaufrufs zu einer ersatzlosen Streichung der Dienstbarkeiten kommen

würde, hätte eine Belehrung stattfinden müssen. Aus ihrer Sicht bestehe die

Pflichtverletzung der Amtschreiberei in erster Linie darin, dass sie das

Geschäft in einer Weise abgewickelt habe, wie es den objektiven, ihr bekannten

Parteiinteressen sowie der expliziten Anordnung ihres Vertreters zuwiderlaufe.

Das Geschäft hätte in der vorliegenden Weise nicht vollzogen werden dürfen,

ohne sie vorgängig als Verkäuferin über die negativen und unüblichen Folgen

aufzuklären. So liege in jedem Fall auch eine Verletzung der

Rechtsbelehrungspflicht vor.

Der Beklagte könne sich mit der

Behauptung, sie hätte selber eine entsprechende Vertragsbestimmung verlangen

müssen, nicht entlasten. Sie habe in ihrer Zustimmungserklärung zur

Grundbuchanmeldung selber explizit verlangt, dass ihre Rechte vorrangig sein müssten.

Erforderlich sei das Einholen einer Nachgangserklärung gewesen. Die

Nachgangserklärung habe nicht zwingend im Kaufvertrag aufgeführt gewesen sein

müssen. Sie hätte einfach eingeholt werden müssen. Sie habe davon ausgehen

dürfen, dass die Amtschreiberei eine solche Nachgangserklärung einhole.

Schliesslich sei es auch unzulässig, die Verantwortung auf die Parteien

abzuschieben. Die Pflicht, das Geschäft sachgerecht abzuwickeln und die

Parteien zu belehren, sei eine zwingende Pflicht der Urkundsperson. Die

Urkundsperson könne sich nicht der Verantwortung entziehen mit der

Argumentation, dass die geschädigte Partei selber dafür hätte besorgt sein

müssen, keinen Schaden zu erleiden. Die Verantwortung für eine korrekte

Vertragsgestaltung liege der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge stets

bei der Urkundsperson und könne nicht auf die Parteien abgeschoben werden. Die

jetzige grundbuchliche Situation, und die Auswirkungen davon auf die als

Dienstbarkeiten ausgestalteten drei Parkplätze und den Hobbyraum sei das

direkte Resultat der Tätigkeit der Amtschreiberei [...] beziehungsweise deren

Angestellten. Wäre die Amtschreiberei ihren Amtspflichten nachgekommen und

hätte eine Nachgangserklärung eingeholt, wäre der Schaden nicht eingetreten.

Indem die Amtschreiberei trotz klarer Anweisung und entgegen dem objektiven

Verständnis in guten Treuen der E-Mail-Nachricht vom 2. Juli 2021, wonach die

Gläubigerbank auf jeden Fall «nur» die von der Gläubigerin gekauften

Grundstücke mit den entsprechenden Belastungen als Sicherheit erhalten werde,

es unterlassen habe, eine Nachgangserklärung der Käuferbank einzuholen und die

Handänderung ohne weiteres im Grundbuch eingetragen habe, müsse sowohl ein

natürlicher als auch ein adäquater Kausalzusammenhang zweifelsohne bejaht werden.

Es liege nichts dafür vor, dass es nicht möglich gewesen wäre, eine

Nachgangserklärung erhältlich zu machen. Selbst wenn das Geschäft nicht

zustande gekommen wäre, wenn die Amtschreiberei eine Nachgangserklärung

verlangt hätte, so wäre in diesem Fall der Schaden nicht eingetreten, weil sie

ihre Grundstücke behalten hätte. Ihr Schaden sei ausschliesslich deshalb

eingetreten, weil keine Nachgangserklärung eingeholt worden sei. Der

Kausalzusammenhang zwischen Amtspflichtverletzung und Eintritt des Schadens sei

damit gegeben. Es liege auch kein Mitverschulden ihrerseits vor. Das

Verschulden liege ausschliesslich bei der Amtschreiberei.

Die Haftungsvoraussetzungen seien aus

diesen Gründen alle erfüllt. Einzig die definitive Höhe des Schadens stehe noch

nicht fest. Sie habe sich dazu entschieden, vorliegend lediglich eine Teilklage

zu erheben. Der Schaden liege nahe an einem Totalschaden entsprechend dem Wert

der Parkplätze und des Hobbyraumes, so dass die Klageforderung den eingeklagten

Betrag übersteige. Die Klageforderung sei damit im Umfang der erhobenen

Teilklage in jedem Fall berechtigt. Der genaue Schaden werde vom einzuholenden Gutachten

abhängen.

4.

Der Beklagte verweist in seiner

Klageantwort zunächst auf den von der Klägerin mit E-Mail vom 10. Januar 2021

der Amtschreiberei erteilten Auftrag, einen Vertragsentwurf für den Verkauf der

Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] zu erstellen. Daraufhin sei ein

Entwurf erstellt worden. Am 7. Februar 2021 habe die Klägerin per E-Mail

mitgeteilt, dass der Vertragsentwurf abgeändert werden sollte. Die Kaufpartei

sei neu C.___ und es werde nur das Grundstück GB [...] Nr. [...] verkauft, das

Grundstück GB [...] Nr. [...] solle bei der Verkäuferin verbleiben und mit

einer Dienstbarkeit belastet werden. Im neuen Entwurf sei dies umgesetzt und

vorgesehen worden, dass das Grundstück Nr. [...] bei der Verkäuferin

verbleibe und aus der Pfandhaft des Schuldbriefes entlassen werde.

Irrtümlicherweise habe der Entwurf noch einen Hinweis auf Art. 812 Abs. 2

und 3 ZGB enthalten, welcher auf Rückmeldung der Klägerin gestrichen worden

sei. Am 15. Februar 2021 habe die Klägerin gemeldet, dass die Kaufpartei auch

noch das Grundstück GB [...] Nr. [...] kaufen wolle und gleichzeitig

zugunsten der Verkaufpartei vier Benutzungsrechte begründet werden sollten.

Diese Anpassungen seien vorgenommen worden, der neue Entwurf der Klägerin

zugeschickt und der Vertrag sei am 17. Februar 2021 beurkundet worden. Am 2.

Juli 2021 habe die Amtschreiberei die Zustimmung der Klägerin zur

Eigentumsübertragung erhalten und der Vertrag sei im Grundbuch eingetragen

worden. Da die Dienstbarkeiten neu begründet worden seien, gingen sie dem

Grundpfandrecht im Rang nach. Der Kaufvertrag sehe keinen Rangrücktritt vor,

wonach das Grundpfandrecht im Nachgang zu den zu begründenden Benutzungsrechten

stehen soll. In der ganzen Korrespondenz wie auch in den Telefongesprächen mit

der Amtschreiberei sei dies von den Parteien nie gewünscht worden. Eine solche

Rangregelung werde von Seiten der Amtschreibereien nicht von Amtes wegen

gemacht. Eine neue Rangregelung, ein Rangrücktritt, müsse von den Parteien

ausdrücklich verlangt werden, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei. Bei

der Vertragsgestaltung sei kein Fehler gemacht worden. Der von der Klägerin

geäusserte Vertragswille sei korrekt umgesetzt worden.

Dass es zu einer Zwangsverwertung und

einem Doppelaufruf kommen werde, sei äusserst unwahrscheinlich. Im Jahr 2021

sei für die beiden Grundstücke ein Kaufpreis von CHF 710'000 bezahlt worden,

was weit über der Summe des Gesamtpfandes von CHF 650'000 liege und wohl

auch bei einer Steigerung erzielt werden könnte. Die Klägerin behaupte, dass GB

[...] Nr. [...] aus der Pfandhaft entlassen werden könnte und der Schuldbrief

in der Höhe von CHF 650'000.00 dann nur noch auf der Parzelle GB [...] Nr. [...]

lasten würde. Das Grundstück GB [...] Nr. [...] weise einen erheblich tieferen

Wert auf (Kaufpreis CHF 15'000.00) als das Grundstück GB Nr. [...] (Kaufpreis

695'000.00). Eine Pfandentlassung wäre nur unter Mitwirkung der Gläubigerin des

Schuldbriefes möglich. Es sei völlig ausgeschlossen, dass eine Gläubigerin als

Haftung für einen Schuldbrief von CHF 650'000.00 nur eine Parzelle im Wert von

CHF 15'000.00 akzeptiere. Es würde sich klar um eine Überbelastung handeln, was

nie im Interesse einer Grundpfandgläubigerin sei.

Es sei der Sachverhalt zwischen dem

ersten Entwurf mit C.___ als Kaufpartei und dem später beurkundeten Vertrag zu

unterscheiden. Im ersten Entwurf sei der Inhalt des Vertrags grundlegend

anders. Richtigerweise sei im ersten Entwurf eine Pfandentlassung vorgesehen

worden, da auch nur ein Grundstück verkauft worden und somit die Eigentümer der

Grundstücke GB [...] Nrn. [...] und [...] nicht identisch gewesen wären. In

dieser Konstellation sei eine Pfandentlassung einer Parzelle notwendig.

Irrtümlicherweise habe der Entwurf noch einen Hinweis auf Art. 812 Abs. 2 und 3

ZGB enthalten, welcher auf Rückmeldung der Klägerin aber gestrichen worden sei.

Später hätten die Parteien eine Änderung des Entwurfs gewünscht. Die Kaufpartei

habe nun beide Parzellen kaufen wollen. Somit sei die Pfandentlassung

entfallen. Die Amtschreiberei habe nicht wissen können, dass bei einem Verkauf

beider Grundstücke ein Rangrücktritt gewünscht gewesen wäre. Die Klägerin habe

weder vor noch während der Beurkundung einen solchen Wunsch geäussert. In den

Akten seien keine entsprechenden Belege zu finden und ein solcher Wille sei

auch nicht mündlich geäussert worden. Den Parteien werde der Entwurf immer vor

der Beurkundung zugestellt, was auch hier erfolgt sei. Es sei Sache der

Parteien, den Entwurf durchzusehen und der Amtschreiberei allfällige

Änderungswünsche mitzuteilen. Der Amtschreiberei sei nie mitgeteilt worden,

dass ein Rangrücktritt im Vertrag aufgenommen werden sollte. Der Amtschreiberei

seien nur Änderungswünsche betreffend eine Garantie für die Gebäudetechnik

mitgeteilt worden. Eine neue Rangregelung müsse immer im Vertrag festgehalten

werden und bedürfe der schriftlichen Zustimmung der Grundpfandgläubigerin. Die

Klägerin könne nicht davon ausgehen, dass die Amtschreiberei ohne Zustimmung

der betroffenen Parteien und ohne dies im Vertrag festzuhalten, Änderungen im

Grundbuch vornehme. Es sei zudem sehr unwahrscheinlich, dass die

Grundpfandgläubigerin einem solchen Rangrücktritt zugestimmt hätte. Eine

Verletzung der Belehrungspflicht sei nicht nachgewiesen. Zudem sei der Klägerin

bereits bekannt gewesen, dass bei der Neubegründung von Dienstbarkeiten diese

im Nachgang zu den bestehenden Grundpfandrechten zu stehen kommen. Die erwähnte

E-Mail vom 2. Juli 2021 der Amtschreiberei beziehe sich auf ein mit E.___

geführtes, vorangegangenes Telefongespräch. E.___ habe befürchtet, dass die

Dienstbarkeiten bei einem allfälligen Gläubigerwechsel (Wechsel von G.___ auf

H.___) von der neuen Gläubigerin gelöscht werden könnten. In diesem Zusammenhang

sei ihm bestätigt worden, dass die Grundpfandgläubigerin die Dienstbarkeiten

dulden müsse. In diesem Telefongespräch und der E-Mail sei es nicht um eine

allfällige neue Rangregelung gegangen. Die Klägerin habe mit Schreiben vom

1.

Juli 2021 die Zustimmung zur Eigentumsübertragung gegeben. Eine

handschriftliche Notiz auf einer Zustimmungserklärung führe nicht zu einer

Abänderung des Vertrags. Eine solche könne einseitig auch nicht mehr erfolgen,

da das Verpflichtungsgeschäft bereits rechtsgültig abgeschlossen worden sei.

Die Eintragung im Grundbuch sei somit rechtmässig erfolgt.

Es sei nicht belegt, dass die

Dienstbarkeiten nicht verkauft werden könnten. Zudem sei der Wert der

Dienstbarkeiten (Hobbyraum und drei Aussenparkplätze) erheblich tiefer als von

der Klägerin geltend gemacht. Im Jahr 2016 habe die Klägerin das Grundstück für

lediglich CHF 30'000.00 gekauft und im Jahr 2021 mit den Dienstbarkeiten für

CHF 15'000.00 verkauft. Der Wert der Dienstbarkeiten liege somit nicht

über CHF 15'000.00. Es werde insbesondere bestritten, dass die

Dienstbarkeiten entwertet seien. Einer Entlassung des Grundstücks GB [...] Nr.

[...] aus der Pfandhaft würde die Gläubigerbank nie zustimmen.

Es liege keine Amtspflichtverletzung

vor. Zudem sei es sehr unwahrscheinlich, dass die Grundpfandgläubigerin einem

solchen Rangrücktritt zugestimmt hätte. Der Klägerin zufolge habe die

Gläubigerbank es am 18. August 2022 abgelehnt, eine Nachgangserklärung zu

unterzeichnen. Dass die Klägerin auf den Verkauf an C.___ verzichtet hätte,

werde bestritten. Schliesslich habe die Klägerin mit dem Verkauf über CHF

300'000.00 Gewinn erzielt. Nebst der fehlenden Amtspflichtverletzung sei es

auch äusserst unwahrscheinlich, dass es zu einer Zwangsverwertung und einem

Doppelaufruf kommen könnte. Solange dies nicht eintrete, liege kein Schaden

vor. Auch die Höhe des angeblichen Schadens könne die Klägerin nicht belegen.

Sie behaupte, dass die Benutzungsrechte einen Wert von total

CHF 130'000.00 aufwiesen und somit auch ein Schaden in dieser Höhe

entstanden sei. In der Klage sei die Rede von Kaufinteressenten, die

abgesprungen seien. Belege zu dieser Aussage lägen der Klage aber nicht bei. Es

sei durchaus möglich, dass Parkplätze am Rand der Stadt [...] nicht gross

nachgefragt würden. Ein Schaden sei bis heute nicht eingetreten. Erst recht

nicht vor dem angeblich gescheiterten Verkauf der Dienstbarkeiten.

Das Amtsnotariat habe die Interessen

beider Parteien, und nicht nur einer Partei, zu wahren. Es sei richtig, dass

die Urkundsperson die Interessen der Parteien nach bestem Wissen und Gewissen

zu wahren habe. Das Interesse der Parteien, dass die Dienstbarkeiten im Vorgang

zum Grundpfand bestehen sollen, sei der Amtschreiberei [...] nie mitgeteilt

worden. E.___ habe weder schriftlich noch mündlich diesen Willen gegenüber der

Amtschreiberei geäussert. In den Akten seien keine entsprechenden Belege zu

finden. Es handle sich auf keinen Fall um ein offenkundiges Interesse der

Parteien. Da die Amtschreibereien nicht automatisch bei jeder Dienstbarkeitsbe­gründung

einen entsprechenden Rangrücktritt vorsehen und bei der Grundpfandgläu­bigerin

eine Nachgangserklärung einholen würden, stimme die Aussage nicht, dass die

Amtschreiberei [...] aufgrund der Sachlage gehalten gewesen wäre, eine

Nachgangs­erklärung einzuholen. Es liege eine korrekte und übliche

Vertragsgestaltung vor. Die E-Mail vom 2. Juli 2021 beziehe sich nicht auf

einen allfälligen Rangrücktritt, sondern auf ein mit E.___ geführtes,

vorangegangenes, Telefongespräch. Zu diesem Zeitpunkt sei zudem der Vertrag

bereits rechtsgültig unterzeichnet gewesen. Die Klägerin habe mit Schreiben vom

1.

Juli 2021 die Zustimmung zur Eigentumsübertragung gegeben. Hätte sie die

Eintragung nicht gewollt, so hätte sie diese Zustimmung nicht unterzeichnen

dürfen. Eine handschriftliche Notiz auf einer Zustimmungserklärung führe nicht

zu einer Abänderung des Vertrages. Eine solche könne einseitig auch nicht mehr

erfolgen, da das Verpflichtungsgeschäft bereits rechtsgültig abgeschlossen

worden sei. Ein rechtswidriges Verhalten der Amtschreiberei oder eine

Amtspflichtverletzung könne nicht erkannt werden. Eine Nachgangserklärung werde

von der Amtschreiberei nur eingeholt, wenn die Parteien dies explizit

verlangten. Von Amtes wegen werde dieses Verfahren nicht angewendet. Im

gesamten Kaufvertrag sei kein Rangrückritt erwähnt. Unter diesen Umständen

hätte ein Rangrücktritt gar nicht umgesetzt werden können. Ein Rangrücktritt

könne nur mit Zustimmung der Parteien erfolgen und ein solcher Passus müsse im

Vertrag aufgenommen werden. Die Amtschreiberei nehme niemals ohne Mitwirkung

der betroffenen Parteien und ohne entsprechende Grundbuchanmeldung eine

Änderung im Grundbuch vor. Entgegen der Behauptung der Klägerin sei es

keineswegs unüblich, keinen Rangrücktritt zu wünschen. Bei Begründung von

Dienstbarkeiten werde sehr selten ein solcher Rangrücktritt gewünscht. In 15 Jahren

komme dies höchstens zwei bis drei Mal vor. Es liege eine korrekte und übliche

Vertragsgestaltung vor.

Die Klägerin sei bei der Beurkundung

über das bestehende Grundpfandrecht im ersten Rang belehrt worden, was sich aus

der Grundstückbeschreibung im Kaufvertrag ergebe. Eine Verletzung der

Belehrungspflicht sei nicht nachgewiesen. Zudem sei der Klägerin bereits

bekannt gewesen, dass bei der Neubegründung von Dienstbarkeiten diese im

Nachgang zu den bestehenden Grundpfandrechten zu stehen kämen. Im ersten

Entwurf sei der Hinweis auf Art. 812 Abs. 2 und 3 ZGB aufgeführt gewesen.

Dieser sei in Bezug auf den ursprünglichen Sachverhalt (Pfandentlassung von GB

[...] Nr. [...]) nicht relevant gewesen, weshalb er aufgrund eines Hinweises

der Klägerin gestrichen worden sei. Die Klägerin habe Kenntnis von dieser

Bestimmung gehabt, denn sie sei erst nach deren Rückmeldung aus dem früheren

Entwurf gestrichen worden. Im Weiteren werde darauf hinzuweisen, dass die

Klägerin gemäss Handelsregisterauszug im Bereich Immobilen und Immobilienhandel

spezialisiert sei. Die Abläufe einer Vertragserrichtung sowie Rangregelungen bei

Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten und deren gesetzliche Grundlagen hätten

ihr folglich bekannt sein müssen.

Der Klägerin sei der Vertragsentwurf

ohne neue Rangregelung bekannt gewesen und dieser sei auch so beurkundet

worden. Zu keiner Zeit habe sie einen Änderungswunsch angebracht, nicht einmal

anlässlich der Beurkundung. Die Parteien hätten mit ihrer Unterschrift dem

Vertragsinhalt ausdrücklich zugestimmt. Es wäre in der Verantwortung der

Klägerin gelegen, den Entwurf zu prüfen, Erwartungen zu thematisieren und

Änderungswünsche mitzuteilen. Indem sie das unterlassen habe, sei ihre

Nachlässigkeit ursächlich für den von ihr behaupteten Schaden. Es sei sehr

unwahrscheinlich, dass die Grundpfandgläubigerin einem Rangrücktritt zugestimmt

hätte. Gemäss Klägerin habe es die Gläubigerbank am 18. August 2022 abgelehnt,

eine Nachgangserklärung zu unterzeichnen. Es werde bestritten, dass die

Klägerin auf den Verkauf verzichtet hätte. Schliesslich habe sie mit dem

Verkauf über CHF 300'000.00 Gewinn erzielt.

Es liege weder ein widerrechtliches

Verhalten in der Vertragsgestaltung noch eine Amtspflichtverletzung vor. Auch

sei kein Schaden belegt, noch wäre dieser adäquat kausal durch die

Amtschreiberei verursacht worden. Der Vertrag sei inhaltlich korrekt gewesen.

Den Parteien werde immer ein Entwurf vor der Beurkundung zugestellt. So könne

der Inhalt des Vertrages geprüft und allfällige Änderungen und/oder Ergänzungen

könnten gemeldet werden. Dass noch ein Rangrücktritt im Vertrag aufgenommen

werden solle, sei der Amtschreiberei [...] nie mitgeteilt worden. Bei

Begründung von Dienstbarkeiten werde sehr selten ein solcher Rangrücktritt

erklärt. Es liege eine korrekte und übliche Vertragsgestaltung vor. Die

Vorbringen der Klägerin seien nicht belegt und sämtliche Voraussetzungen für

eine Staatshaftung seien nicht erfüllt.

5.1

Das Erfordernis der

Widerrechtlichkeit ist eine zentrale Voraussetzung der Staatshaftung. Eine

Vermögensschädigung, wie sie vorliegend geltend gemacht wird, ist dann

widerrechtlich, wenn sie sich aus der Verletzung einer Norm der Rechtsordnung

ergibt, welche dem Schutz des Vermögens der betroffenen Person dient (Felix

Uhlmann, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, 2017, S. 66 Rz. 117 f.). Die

Klägerin behauptet, die Amtschreiberei habe die der Urkundsperson obliegende

Interessenwahrungspflicht und die Belehrungspflicht verletzt. Die

Amtschreiberei hätte sie darüber informieren müssen, dass mit der

vorzunehmenden Beurkundung die damit eingeräumten Dienstbarkeiten an die

Grundpfandgläubigerin der Käuferin verpfändet würden.

5.2

Als Notar ist zu verstehen, wer als

Notar patentiert und vom Regierungsrat zur Ausübung des Notariats ermächtigt

ist (§ 4 Abs. 2 und 2bis Gesetz über die Einführung des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches, EGZGB, BGS 211.1). Die Berufspflichten des

Notars sind in der Notariatsverordnung (NotV, BGS 129.11) geregelt. Gemäss

§ 15 NotV («Rechtsbelehrung») soll der Notar diejenigen, die seine Dienste

beanspruchen, unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen beraten. Er

achtet besonders darauf, dass Geschäfts- und Rechtsunkundige, die vor ihm

rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben, die nötigen Aufschlüsse erhalten und

nicht in Unkenntnis der Sachlage zu ihrem Nachteil handeln.

Zuständig für die öffentliche

Beurkundung von Rechtsgeschäften über Grundstücke ist im Kanton Solothurn nicht

der Notar gemäss Notariatsverordnung, sondern der Amt­schreiber. Die

Rechtsbelehrungspflicht stellt indessen eine bundesrechtliche Minimal­vorschrift

dar, die als solche durch das kantonale Recht erweitert, aber nicht

eingeschränkt werden darf. Die Rechtsbelehrungspflicht gilt daher

uneineingeschränkt auch für den Amtschreiber. Im Zusammenhang mit

Eigentumsübertragungsgeschäften kommt ihr zentrale Bedeutung zu. Dass und

worüber durch den Notar orientiert worden ist, ist vorzugsweise in die

öffentliche Urkunde aufzunehmen, damit der Beweis der erfolgten Rechtsbelehrung

auch gesichert ist (vgl. dazu Stephan Wolf, Notarielle Berufspflichten,

insbesondere Rechtsbelehrung, im Zusammenhang mit der Eigentums­übertragung an

Grundstücken – mit Blick namentlich auf sich aus öffentlichem Recht ergebende

Aspekte, Der Bernische Notar, BN 2021 S. 207 ff.).

5.3.1

Gemäss einem ersten

Kaufvertragsentwurf sollte nur die Liegenschaft GB [...] Nr. [...]

(Wohnhaus) verkauft werden und das Eigentum an GB [...] Nr. [...] bei der

Klägerin verbleiben. Demgegenüber wäre zu Gunsten der Verkäuferin und zu Lasten

von GB [...] Nr. [...] als Dienstbarkeit ein Benützungsrecht an der Garage

sowie am Garagevorplatz begründet worden. Dieser Kaufvertragsentwurf

beinhaltete in Ziffer 4, letzter Absatz, folgende Klausel: «Falls auf dem

belasteten Grundstück vorgehende Grundpfandrechte eingetragen sind, kann die

neu begründete Dienstbarkeit in einem Zwangsverwertungsverfahren untergehen

(Art. 812 Abs. 2 und 3 ZGB)». Mit E-Mail vom 9. Februar 2021 an die

Amtschreiberei nahm E.___, Gesellschafter und Geschäftsführer der Klägerin,

unter anderem Bezug auf diese Klausel und wies darauf hin, dass die Käuferin zu

100.

% sicher sein müsse, dass ihr auf ewig diese Dienstbarkeit zustehe und

nicht untergehen könne. F.___, Sachbearbeiter der Amtschreiberei, antwortete am

10.

Februar 2021, da eine Pfandentlassung erfolge, bestehe auf dem

Grundstück GB [...] Nr. [...] dann gar kein Pfand mehr, weshalb die

Dienstbarkeit auch nicht in einem Zwangsverwertungsverfahren untergehen könne.

Mit dem schlussendlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. Februar 2021 wurde GB

[...] Nr. [...] ebenfalls verkauft, der Klägerin anderseits zu Lasten dieses

Grundstücks als Dienstbarkeit ein Benützungsrecht am Hobbyraum und drei

Aussenparkplätzen eingeräumt. Das Gesamtpfandrecht blieb auf beiden

Grundstücken bestehen. Eine Nachgangserklärung bezüglich der Dienstbarkeiten

vereinbarten die Parteien nicht. Im Gegensatz zum ersten Kaufvertragsentwurf

enthält der beurkundete Kaufvertrag keinen Hinweis auf einen möglichen

Untergang der Dienstbarkeiten in einem Zwangsverwertungsverfahren.

5.3.2

Die im Kaufvertragsentwurf

erwähnte Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB besagt, dass dann, wenn nach der

Errichtung eines Grundpfandrechtes eine Dienstbarkeit auf das Grundstück gelegt

wird, ohne dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat, das Grundpfandrecht der

späteren Belastung vorgeht, und diese gelöscht wird, sobald bei der

Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt. Die

dadurch entstehende Kollision wird dahingehend gelöst, dass der

Grundpfandgläubiger mit Hilfe des Doppelaufrufverfahrens erreichen kann, dass

eine Dienstbarkeit mit schlechterem Rang gelöscht wird (Art. 142 Bundesgesetz

über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG, SR 281.1). Reicht beim ersten Aufruf

das Angebot zur Befriedigung des Gläubigers aus (oder allenfalls durch

sofortige Barzahlung des Fehlbetrages durch den Dienstbarkeitsberechtigten), so

wird die Last dem Ersteigerer überbunden und ein zweiter Aufruf findet nicht

statt. Unter solchen Umständen wirkt sich die Last nicht zum Nachteil der

vorgehenden Grundpfandgläubiger aus. Wird der Gläubiger nicht voll gedeckt,

erfolgt ein zweiter Aufruf ohne die Last. Ergibt dieser ein höheres Angebot, so

wird das Grundstück ohne die Last zugeschlagen und diese muss im Grundbuch

gelöscht werden, selbst wenn der Gläubiger voll gedeckt wird (vgl. Christina

Schmid-Tschirren, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023,

N. 21 zu Art. 812 ZGB, mit weiteren Hinweisen). Gemäss Art. 812 Abs. 3 ZGB hat

der aus der Dienstbarkeit Berechtigte jedoch gegenüber nachfolgenden

Eintragungen für den Wert der Belastung Anspruch auf vorgängige Befriedigung

aus dem Erlös.

5.4

Der vom Instruktionsrichter als

Auskunftsperson befragte Sachbearbeiter der Amtschreiberei, F.___, bezeichnete

es als Fehler, dass der beurkundete Vertrag die erwähnte Klausel nicht enthält.

Die entsprechende Klausel werde eigentlich standardmässig in den Vertrag

aufgenommen. Man mache die Parteien bei einer Neubegründung von Dienstbarkeiten

darauf aufmerksam, dass es vorgehende Schuldbriefe habe. Der Entwurf für den

beurkundeten Kaufvertrag sei der Klägerin vorgängig zugestellt worden. Diese

habe sich indessen nicht gemeldet. Auf die Frage, ob man nicht habe davon

ausgehen müssen, dass der Klägerin dies wichtig sei, meinte der Sachbearbeiter

F.___, «jein». Die Konstellation gegenüber dem ersten Kaufvertragsentwurf sei

eine andere gewesen. Im Nachhinein sei man immer schlauer. Er hätte vielleicht

nachfragen können. Das habe man in diesem Fall nicht gemacht. Im Gegensatz zur

fraglichen Klausel, die standardmässig aufgenommen werde, sei dies bei

Nachgangserklärungen definitiv nicht so. Die werde im ganzen Kanton Solothurn

nicht gemacht. Wenn eine Dienstbarkeit angemeldet werde, sei es in einem Kauf

oder nicht, werde nur auf Antrag einer Partei eine Nachgangserklärung

eingeholt.

Auch die B.___, die den Kaufvertrag

beurkundet hatte, führte als Auskunftsperson aus, die Klausel mit dem Hinweis

auf die gesetzliche Bestimmung sollte bei der Begründung von Dienstbarkeiten

eigentlich immer aufgenommen werden. Dass man eine spezielle Rangrücktrittsregelung

hätte machen müssen, sei ihr nicht bekannt gewesen. Das sei ihnen nie

mitgeteilt worden und von Amtes wegen würden sie eine solche Regelung nicht

vornehmen. Das werde nur auf Verlangen der Parteien gemacht. Wenn ein

Grundstück verkauft und eine Dienstbarkeit eingeräumt oder nur eine

Dienstbarkeit eingeräumt werde in einem reinen Dienstbarkeitsvertrag, werde nie

ein Rangrücktritt eingeholt, wenn es nicht explizit verlangt werde. Und das sei

sehr, sehr selten der Fall. Es wäre sicher sinnvoll gewesen, wenn man es

reingeschrieben hätte. Weil dann wäre der Vertrag komplett gewesen mit allen

Hinweisen auf alle geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

5.5

Die Tatsache, dass im beurkundeten

Vertrag der ansonsten standardmässig angebrachte Hinweis auf die gesetzlichen

Bestimmungen zu einem möglichen Untergang der Dienstbarkeiten in einem

Zwangsverwertungsverfahren unterblieb, begründet für sich allein noch keine

Verletzung der Rechtsbelehrungspflicht. Die Entstehungsgeschichte des

Kaufvertrags zeigt aber (vgl. Email-Korrespondenz vom 9. und 10. Februar

2021), dass die Klägerin diesem Punkt durchaus eine gewisse Bedeutung zumass.

In die gleiche Richtung weist auch der handschriftliche Hinweis der Klägerin in

der nach Erhalt des Kaufpreises erteilten Zustimmungserklärung vom 1. Juli 2021

zur Eigentumsübertragung. Die Klägerin hielt in diesem Zusammenhang fest, dass

die Benützungsrechte bei der Parzelle [...] vorrangig zu ihren Gunsten im

Grundbuch eingetragen werden müssten. Auch wenn dieser Hinweis mangels

Vereinbarung eines Rangrücktritts im Kaufvertrag wirkungslos bleiben musste,

zeigt der Hinweis doch, dass der Klägerin diese Frage wichtig war. Die Parteien

des Kaufvertrags hätten deshalb nicht nur standardmässig, sondern auch aufgrund

der Einzelfallbezogenheit der Rechtsbelehrungspflicht (Wolf, a.a.O., S. 213)

auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB hingewiesen werden

müssen. Die Klägerin rügt deshalb zu Recht eine Verletzung der

Belehrungspflicht. Die für eine Staatshaftung geforderte Widerrechtlichkeit

staatlichen Verhaltens ist deshalb erfüllt. Ob auch der

Interessenwahrungspflicht nicht ausreichend nachgekommen wurde, kann bei diesem

Ergebnis offen bleiben.

6.1

Schaden ist – nach der im

Staatshaftungsrecht analog anwendbaren privatrechtlichen Praxis (Uhlmann,

a.a.O., S. 46 Rz. 82) – eine ungewollte Vermögensverminderung, das heisst eine

Differenz zwischen dem aktuellen Vermögensstand des Geschädigten infolge des

schädigenden Ereignisses und dem hypothetischen (gleichzeitigen) Vermögensstand

bei Ausbleiben des Ereignisses (Martin A. Kessler, in: Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 3 zu Art. 41 OR).

6.2

Die Klägerin macht geltend, der

Schaden bestehe in der Differenz des Verkehrswertes, den die drei Parkplätze

und der Hobbyraum der Klägerin ohne Pfandbelastung im Vergleich zu der

bestehenden Pfandbelastung mit dem Schuldbrief über CHF 650'000.00

aufweise. D.___ erstattete zu dieser Frage ein Gutachten. Der Auftrag bestand

darin, die auf dem Markt erzielbaren Preise der Nutzungsrechte

(Dienstbarkeiten) an den drei Parkplätzen und dem Hobbyraum mit und ohne

Pfandbelastung zu ermitteln (Verfügung vom 7. Juli 2023). Den entsprechenden

Verkehrswertschätzungen vom 30. August 2023 zufolge beträgt der Marktwert mit

Pfandbelastung CHF 110'000.00 und der Marktwert ohne Pfandbelastung

CHF 120'000.00. Am 11. Oktober 2023 beantwortete der Sachverständige Ergänzungsfragen

der Klägerin.

6.3

Die Klägerin verweist in ihrer

Stellungnahme dazu vom 9. November 2023 zunächst darauf, dass sie verlangt

habe, einen ausserkantonalen Gutachter zu bestimmen. Entgegen diesem Antrag

habe das Gericht ohne Begründung einen Gutachter aus dem Kanton Solothurn

(Olten) bestimmt. Ein Gutachter müsse unabhängig sein. Ein Gutachter mit Sitz

und Haupttätigkeitsgebiet im Kanton Solothurn erfülle diese Anforderung nicht.

Er stehe in einem Abhängigkeitsverhältnis zum eingeklagten Kanton Solothurn. Es

bestehe zumindest der Verdacht, dass er sich bei der Regierung/Verwaltung des

Kantons Solothurn unbeliebt machen könnte, wenn er zu Lasten des Kantons einen

hohen Schaden bestimme. Anlässlich der Beweisaufnahme vor Ort habe der

Gutachter dem anwesenden E.___ von der Klägerin erklärt, dass er regelmässig

Aufträge vom Gericht erhalte. Unter diesen Umständen sei es durchaus denkbar,

dass sich der Gutachter nicht bei dem ihn alimentierenden Kanton durch ein

unerwünschtes Resultat des Gutachtens unbeliebt machen möchte. Zumindest könne

dieser Anschein erweckt werden. Es sei deshalb üblich, dass ein Kanton in einem

ihn betreffenden Fall einen ausserkantonalen Gutachter und nicht einen eigenen

Gutachter einsetze. Dass diese Befürchtungen berechtigt seien, werde durch das

Ergebnis bestätigt. Eine Verletzung der Unabhängigkeit sei bereits dann

gegeben, wenn der blosse Anschein entstehe, dass der Gutachter nicht unabhängig

sei. Dies sei vorliegend gegeben, wenn der Kanton Solothurn einen eigenen

Gutachter einsetze.

Der Gutachter habe einen Wert der drei

Parkplätze und des Hobbyraumes ohne Drittpfandbelastung von CHF 120'000.00

ermittelt. Dieser Betrag liege im Rahmen des Vertretbaren, obwohl sie von einem

höheren Wert ausgegangen sei. Zur Begründung des von ihm auf CHF 10'000.00

bezifferten Minderwerts infolge der Pfandbelastung führe er indessen zwei

sachfremde Gründe an. Die Begründung, das Risiko einer Zwangsverwertung des

Grundstücks, welches ohne die eingeräumten Dienstbarkeiten im Wesentlichen noch

aus einer Garage und einem Abstellplatz bestehe, sei sehr gering, da der

Eigentümer dies, nicht zulassen würde, sei untauglich. Dieses Argument

berücksichtige nicht, dass der Dienstbarkeitsberechtigte vollständig vom

Nachbarn abhängig sei, ohne einen Einfluss darauf zu haben. Der Nachbar könne

mit einfachen, legalen Mitteln auf Grund der bestehenden

Gesamtpfandrechtssituation die Dienstbarkeitsrechte der Klägerin einfach

löschen lassen. Besonders heikel sei, dass die Drittpfandbelastung von CHF

650'000.00 ein Mehrfaches über dem Wert des belasteten Restgrundstücks GB [...]

Nr. [...] liege. Das aktuell noch mitverpfändete Grundstück GB [...] Nr. [...]

könnte ohne Mitwirkung der Klägerin aus der Pfandhaft entlassen werden, so dass

es keine reale Sicherheit darstelle. Auch der vom Gutachter angegebene zweite

Grund, dass sie als berechtigte Person der Dienstbarkeiten bei einer

Zwangsverwertung das Grundstück ersteigern und so eine Verwertung im Rahmen des

Doppelaufrufs verhindern könne, belege dessen sachfremde, an der Realität

vorbeigehende Argumentation. Das Gutachten sei untauglich. Dass mit Verfügung

vom 29. September 2023 die meisten ihrer Zusatzfragen nicht zugelassen worden

seien, verletze ihren Anspruch auf rechtliches Gehör und den

Beweisführungsanspruch. Der Gutachter verfüge über keine Kenntnisse des

Grundpfandverwertungsverfahrens und habe keine Erfahrung über die Veräusserung

von Grundstücken und mit einem Drittpfand belasteten Dienstbarkeitsrechten. Auf

das vom Gericht eingeholte Gutachten könne deshalb nicht abgestellt werden.

Das Ergebnis des Gutachters gehe

offensichtlich an der Realität vorbei. Eine Drittpfandbelastung über CHF

650'000.00 zuzüglich Zinsen auf drei Abstellplätzen und einem Hobbyraum solle

gemäss Gutachten lediglich zu einer Wertreduktion von CHF 10'000.00, das

heisst 8,33 % des Wertes ohne Pfandbelastung, führen. Die bestehende

Gesamtpfandsituation würde es möglich machen, dass ohne ihre Mitwirkung der

Schuldbrief über CHF 650'000.00 nur noch auf dem Grundstück GB [...] Nr. [...]

laste, wenn das Wohnhaus GB [...] Nr. [...] bei einer Neufinanzierung aus der

Pfandhaft entlassen werde. Der Wert des Restgrundstücks betrage nur einen

kleinen Bruchteil der Pfandbelastung und biete keine Sicherheit für eine

Forderung von CHF 650'000.00, zuzüglich Zinsen. Auf Grund dieser Situation wäre

es sehr einfach, das Restgrundstück GB [...] Nr. [...] zur Zwangsverwertung zu

bringen und dabei im Rahmen des Doppelaufrufs die Rechte der Klägerin löschen

zu lassen. Es sei nicht entscheidend, wie oft statistisch gesehen Parkplätze und

Hobbyräume zwangsverwertet würden. Entscheidend sei vielmehr, welchen

Minderwert auf dem Markt die Pfandbelastung verursache. Tatsache sei, dass

niemand drei Parkplätze und einen Hobbyraum erwerbe, wenn diese mit einem

Drittpfand von CHF 650'000.00 belastet seien. Für einen Betrag von lediglich

CHF 10'000.00 (im Verhältnis zu einem Wert von CHF 120'000.00) werde niemand

bereit sein, die Parkplätze und den Hobbyraum zu erwerben. Als sie die

Parkplätze und den Hobbyraum habe verkaufen wollen, seien dementsprechend wenig

überraschend alle Kaufinteressenten abgesprungen, als ihnen die

Pfandrechtsproblematik mitgeteilt worden sei. Eine Preisdifferenz von lediglich

8,33 % stelle die Spanne von normalen Verkaufsverhandlungen dar. Im Ergebnis

besage der Gutachter, dass eine Drittpfandbelastung von CHF 650'000.00

zuzüglich Zins für den Wert von drei Parkplätzen und einem Hobbyraum

unerheblich sei.

Zur Höhe des Schadens bemerkt die

Klägerin, sie habe lediglich eine Teilklage über CHF 30'001.00 erhoben. Bei

einem Wert der drei Parkplätze und des Hobbyraumes gemäss Gutachten von CHF

120'000.00 ohne Pfandbelastung würde dies einem Minderwert von 25 % entsprechen.

Nach ihrer Auffassung sei der tatsächliche Minderwert wesentlich höher. Es

könne aber bereits ohne Gutachten gesagt werden, dass in jedem Fall ein

grösserer Minderwert als 25 % vorliege. Das Gutachten sei unrichtig und damit

nicht schlüssig und als Beweismittel untauglich. Wenn ein Gutachten notwendig

wäre, müsste ein neues – unabhängiges – Gutachten eingeholt werden. Da es um

die Beurteilung eines rechtlichen Risikos gehe, sei aus ihrer Sicht nicht

zwingend ein Gutachten erforderlich, um dieses zu beziffern. Da die Klägerin

lediglich eine Teilklage erhoben habe und nach dieser eine Wertreduktion von

lediglich 25 % eingeklagt worden sei, könne der Betrag der Teilklage auch ohne

Gutachten gutgeheissen werden.

6.4

Der Beklagte führt dazu in seiner

Stellungnahme vom 24. November 2023 aus, selbst wenn eine Pflichtverletzung

bejaht würde, so wäre kein Schaden entstanden. Die Dienstbarkeiten bestünden

nach wie vor und könnten von der Klägerin ausgeübt werden. Es sei extrem

unwahrscheinlich, dass es jemals zu einer Zwangsverwertung und dann auch noch

zu einem Doppelaufruf kommen könnte. Auf den Grundstücken laste ein

Grundpfandrecht von CHF 650'000.00, verkauft worden seien die Grundstücke für

CHF 710'000.00. Es gebe keine Hinweise, dass die Grundstücke weniger Wert

Dispositiv

als CHF 650'000.00 hätten, ein Doppelaufruf würde demnach auch bei einer

Zwangsversteigerung nicht erfolgen. Es werde bestritten, dass ein Käufer

abgesprungen sei. Es sei nicht einmal bewiesen, dass die Dienstbarkeiten

ausgeschrieben worden seien. Auf der von der Klägerin ins Recht gelegten

Urkunde sei weder ein Portalname noch ein Datum ersichtlich. Ein Schaden sei

folglich nicht nachgewiesen. Das vom Kläger erfundene Szenario

(Pfandentlassung, Kredit eines Freundes und Doppelaufruf) sei utopisch. Auch

der eidgenössisch diplomierte Immobilientreuhänder und Experte auf dem Gebiet

halte dieses Szenario für unrealistisch und bezeichne es als schwer

nachvollziehbar. Ausserdem stelle sich die Frage, ob es sich um einen Betrug

nach Art. 146 StGB handeln würde. Wenn der Eigentümer eine Pfandentlassung

veranlasse und zusammen mit einem Freund das Grundstück überbelehne, um die

Dienstbarkeiten mit einem Doppelaufruf im Betreibungsverfahren löschen zu

lassen, so sei dies keine einfache und legale Löschung der Dienstbarkeiten, wie

dies die Klägerin geltend mache. Zudem sei überhaupt nichts Konkretes dargetan

oder bewiesen, dass sich dieses Szenario verwirklichen könnte.

6.5 Die Klägerin macht geltend, der vom

Gericht eingesetzte Gutachter stehe in einem Abhängigkeitsverhältnis zum

eingeklagten Kanton Solothurn. Es bestehe zumindest der Verdacht, dass er sich

bei der Regierung / Verwaltung unbeliebt machten könnte, wenn er zu Lasten das

Kantons einen hohen Schaden bestimme. Ein Gutachter dürfe nicht den Anschein

der Befangenheit erwecken. Der vorliegende Sachverständige mit Sitz und

Haupttätigkeitsgebiet im Kanton Solothurn erfülle diese Anforderungen nicht.

Der Einwand der Klägerin ist

unbegründet. Deren Befürchtungen sind rein theoretischer Natur. Würden sie

einen Ausstandsgrund abgeben, müsste sich auch das urteilende Gericht in den

Ausstand begeben, gelten doch für eine sachverständige Person die gleichen

Ausstandsgründe wie für die Gerichtspersonen (§ 56 Abs. VRG i.V.m. Art. 183

Abs. 2 ZPO; § 8 Abs. 1 VRG i.V.m. § 92 f. GO). Auch das urteilende Gericht wird

von der Beklagten entlöhnt und die Verwaltungsrichterinnen und -richter werden

vom Kantonsrat, der jährlich die Staatsrechnung genehmigt (die auch die

entsprechenden Ausgaben enthält), gewählt (Art. 74 f. Verfassung des Kantons

Solothurn, KV, BGS 111.1; § 23 As. 1bis i.V.m. 47 Abs. 1 GO).

Solche Umstände allein begründen keinen Ausstandsgrund.

6.6 Unbegründet ist auch der Vorwurf der

Klägerin, mit der Nichtzulassung von Ergänzungsfragen seien ihr rechtliches

Gehör und der Beweisführungsanspruch verletzt worden. Das Gericht gibt den

Parteien nach Erstattung des Gutachtens Gelegenheit, Ergänzungsfragen zu

beantragen (§ 56 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 187 Abs. 4 ZPO). Über die Bewilligung

dieses Antrages entscheidet das Gericht. Der Instruktionsrichter des

Verwaltungsgerichts begründete in seiner Verfügung, weshalb er nicht alle

Ergänzungsfragen bewilligte (Ziffer 2 der Verfügung vom 29. September 2023: «Es

wird festgestellt, dass die von der Klägerin beantragten Ergänzungsfragen zum

Teil nicht relevante Themen betreffen, suggestiv sind oder Rechtsfragen zum

Gegenstand haben, welche das Gericht gegebenenfalls selber zu beantworten haben

wird. Die Fragen können daher nur teilweise und in modifizierter Form bewilligt

werden»). Die Klägerin setzt sich mit dieser Begründung nicht auseinander. An

der Verfügung des Instruktionsrichters vom 29. September 2023 ist nichts

auszusetzen. Aus den gleichen Gründen ist festzuhalten, dass weder der Anspruch

der Klägerin auf rechtliches Gehör noch deren Beweisführungsanspruch verletzt

worden sind.

6.7.1 Die Klägerin beschreibt die

rechtliche Problematik der bestehenden Verpfändung wie folgt: «Der

Registerschuldbrief per CHF 650'000.00 lastet als Gesamtpfandrecht auf den

beiden Grundstücken GB [...] Nrn. [...] (Wohnhaus) und [...] (Garagen- und Abstellplätze

mit den Dienstbarkeiten der A.___). Bei dem als Gesamtpfand auf GB [...] Nrn. [...]

und [...] lastenden Registerschuldbrief von CHF 650'000.00 (mit Maximalzins zu

12 %) kann ohne Mitwirkung der dienstbarkeitsberechtigten Partei (aktuell die

A.___) das Grundstück GB [...] Nr. [...] (Wohnhaus) aus der Pfandhaft entlassen

werden (z.B. bei einer Neufinanzierung des Kredits oder bei einem Verkauf), so

dass der Schuldbrief nur noch auf GB [...] Nr. [...] (Garagen- und

Abstellplätze) lastet. In diesem Fall würde der Registerschuldbrief über CHF

650'000.00 nur noch auf GB [...] Nr.[...] lasten und wäre im Rang besser

gestellt als die Dienstbarkeiten der A.___. Das Grundstück GB [...] Nr. [...]

könnte also mit einer Forderung von CHF 650'000.00 belastet werden. Auf

folgende, einfache und legale Weise könnten die Rechte der A.___ gelöscht

werden: Die Finanzierung des aktuellen Kredits des Eigentümers von GB [...] Nr.

[...] und [...], welcher mit dem Registerschuldbrief per CHF 650'000.00

gesichert ist, wird vom Eigentümer mit seiner Bank neu geregelt (z.B. mit einer

gewissen Teilrückzahlung), so dass nur noch das Wohnhaus GB [...] Nr. [...]

verpfändet wird. Auf GB [...] Nr. [...] wird ein neuer Schuldbrief errichtet,

der diesen Kredit absichert. Das Grundstück GB [...] Nr. [...] wird dann aus

der Pfandhaft des Registerschuldbriefes per CHF 650'000.00 entlassen, so

dass dieser Schuldbrief nur noch auf GB [...] Nr.[...] lastet. Der Schuldbrief

ist in diesem Moment unbelastet. Der Eigentümer von GB [...] Nr. [...] schliesst

mit einem Freund einen Kreditvertrag über CHF 650'000.00 (oder auch einen

tieferen Betrag ab). Er gibt dem Gläubiger den Schuldbrief über CHF 650'000.00

und zahlt die Zinsen nicht mehr. Der Gläubiger verlangt die Zwangsverwertung

für seine Forderung von CHF 650'000.00. Keiner bietet CHF 650'000.00. Es kommt

zum Doppelaufruf ohne die Rechte der A.___, so dass diese gelöscht werden»

(Eingabe vom 21. September 2023, S. 2 f., Ziffer 2).

6.7.2 Der Gutachter bezeichnet dieses

Szenario zu Recht als «schwer nachvollziehbar» (Stellungnahme vom 11. Oktober

2023). Der Beklagte bemerkt zudem mit guten Gründen, dass ein solches Vorgehen

sogar strafrechtlich relevant sein könnte. Zudem wäre die zivilrechtliche

Verbindlichkeit äusserst fraglich. Es ist daher in der Tat sehr

unwahrscheinlich, dass es jemals zu einer Zwangsverwertung mit Doppelaufruf

kommen kann. Ob diese theoretisch dennoch bestehende Möglichkeit den Wert der

Dienstbarkeiten trotzdem beeinflusst, ist schwer festzustellen. Der Gutachter

ermittelte anhand einer Bewertungsmethode, die von der Klägerin zumindest im

Grundsatz unbestritten blieb, eine Differenz von CHF 10'000.00. Wie sie aber

selber bemerkt, entspricht diese relativ bescheidene Differenz der Spanne von

normalen Verkaufsverhandlungen, weshalb das Gutachten im Ergebnis besagt, dass

die Drittpfandbelastung für den Wert der drei Parkplätzte und des Hobbyraums

unerheblich ist. Es ist daher höchst fraglich, ob mit dem Gutachten überhaupt

ein Schaden nachgewiesen ist. Auch die Ausführungen des Vertreters der

Klägerin, E.___, anlässlich der Parteibefragung und die eingereichten Belege

sind zu vage, um den Beweis für die Behauptung zu erbringen, dass die

Parkplätze und der Hobbyraum aktuell praktisch unverkäuflich seien. Letztlich

kann die Frage, ob ein Schaden nachgewiesen ist, aber offen bleiben. Wie sich

aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Klage nämlich so oder so

abzuweisen, weil es an einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der

Unterlassung der Amtschreiberei und einem allfälligen Schaden fehlt.

7.1 Die Klägerin macht geltend, der

Schaden bestehe in der Differenz des Verkehrswertes, den die drei Parkplätze

und der Hobbyraum ohne Pfandbelastung im Vergleich zu der bestehenden

Pfandbelastung mit dem Schuldbrief über CHF 650'000.00 aufwiesen. Das

widerrechtliche Verhalten der Amtschreiberei bestehe darin, dass sie es

unterlassen habe, die Parteien des Kaufvertrags vom 17. Februar 2021 vor der

Beurkundung auf die gesetzliche Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB

hinzuweisen. Die Frage der adäquaten Kausalität zwischen der Unterlassung der

Amtschreiberei und dem behaupteten Schaden kann deshalb nur aufgrund von

Hypothesen beurteilt werden. Entscheidend ist, ob der Schaden auch bei

pflichtgemässem Verhalten der Behörde eingetreten wäre. Eine Unterlassung ist

adäquat kausal, wenn die erwartete Handlung nicht hinzugedacht werden kann,

ohne dass der Erfolg höchstwahrscheinlich entfiele (Uhlmann, a.a.O., S. 81 und

83 Rz. 135 f.). Es ist daher zu fragen, ob der geltend gemachte Schaden auch

dann eingetreten wäre, wenn die Parteien vor der Beurkundung auf die Bestimmung

von Art. 812 Abs. 2 ZGB hingewiesen worden wären.

Eine von der gesetzlichen Regelung

abweichende Rangordnung bedarf einer Vereinbarung im Vertrag und zusätzlich der

Zustimmung der Grundpfandgläubigerin. Ohne diese Voraussetzungen kann die

Amtschreiberei nicht nachträglich von Amtes wegen bei der Grundpfandgläubigerin

einen Rangrücktritt einholen. Zu beantworten ist deshalb die hypothetische

Frage, ob die Parteien des Kaufvertrags nach Hinweis der Amtschreiberei auf die

Bestimmung von Art. 812 Abs. 2 ZGB einen Rangrücktritt vereinbart und die

Grundpfandgläubigerin – gemäss Kaufvertrag die I.___ – dem Rangrücktritt

zugestimmt hätte.

7.2 Die Klägerin legt die Haltung der

Käuferin, C.___, zu diesem Punkt nicht dar. Unbekannt ist auch, ob und

allenfalls unter welchen Bedingungen die Grundpfandgläubigerin, die I.___,

einem Rangrücktritt zugestimmt hätte. Die Klägerin stellte in diesem Zusammenhang

keine Beweisanträge. Dass sie bei fehlender Zustimmung zu einem Rangrücktritt

auf einen Verkauf verzichtet hätte, ist ebenfalls eine blosse Parteibehauptung.

Mit guten Gründen weist der Beklagte darauf hin, dass die Klägerin mit dem

Verkauf einen Gewinn von immerhin CHF 300'000.00 erzielt hatte. Ob sie bei

solchen Gewinnaussichten auf das Geschäft verzichtet hätte, kann nicht einfach

so bejaht werden, zumal das von der Klägerin geschilderte Szenario, weshalb es

zu einem Doppelaufruf mit Löschung der Dienstbarkeiten kommen könnte, wie

erwähnt sehr gesucht ist. Ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen dem

widerrechtlich unterlassenen Hinweis der Amtschreiberei und dem behaupteten

Schaden ist aus all diesen Gründen nicht erstellt. Eine Staatshaftung fällt

daher ausser Betracht.

8. Die Klage der A.___ erweist sich

somit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

9. Die Kosten des Verfahrens von total

CHF 5'500.00 (inkl. Auslagen) hat die Klägerin zu tragen (vgl. § 77 VRG, i.V.m.

Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie sind mit den geleisteten Kostenvorschüssen zu

verrechnen. Eine Parteientschädigung zu Gunsten der Klägerin fällt bei diesem

Ausgang des Verfahrens nicht in Betracht. Auch dem Kanton Solothurn ist keine

Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. SOG 2010 Nr. 20).

Demnach wird erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens

von CHF 5'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit den geleisteten

Kostenvorschüssen verrechnet.

3. Es werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch

rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht

erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines

Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen

des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Thomann Blut-Kaufmann

Das vorliegende Urteil wurde vom

Bundesgericht mit Urteil 2C_367/2024 vom 14. Mai 2025 bestätigt.

Auf

ein Revisionsgesuch ist das Bundesgericht mit Urteil 2F_18/2025 vom 7. Oktober

2025

ebenfalls nicht eingetreten.