ZKAPP.2009.68

Anfechtung Heiz- und Nebenkostenabrechnungen

2. Februar 2010Deutsch8 min

Source so.ch

Sachverhalt

Zwischen der Mieterin und der Vermieterin bestanden

nacheinander zwei Mietverhältnisse über je eine 3-Zimmerwohnung. Es handelte

sich dabei um gestützt auf das eidgenössische Wohnbau- und

Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verbilligte Wohnungen. Der erste

Mietvertrag dauerte vom 1. Mai 2005 bis am 31. August 2006 und der zweite vom

1. September 2006 bis am 31. März 2007. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung

verlangte die Mieterin die Rückerstattung nicht geschuldeter Nebenkosten. In

dem mit «Mietvertrag für WEG-Wohnungen» bezeichneten Teil findet sich bezüglich

der Nebenkosten lediglich der Beschrieb «Nebenkosten à conto CHF 130.00». Unter

Ziffer 3 in den «Besonderen Bestimmungen» wird geregelt, was darunter

abgerechnet werden darf. Die Mieterin vertrat die Auffassung, es fehle an einer

Vereinbarung der Parteien, wonach sie zusätzlich zum Mietzins auch noch die

Nebenkosten bezahlen müsse, weil die «Besonderen Bestimmungen» als allgemeine

Bedingungen zum Mietvertrag anzusehen seien und die ausschliessliche Regelung

der Nebenkosten im Rahmen derselben als ungenügend betrachtet werden müsse. Das

Obergericht bejahte die Anwendbarkeit von Art. 257a Abs. 2 Obligationenrecht

(OR, SR 220) auf Wohnräume, die gestützt auf das WEG subventioniert werden, und

wies die Klage auf Rückforderung der geleisteten Akontozahlungen ab.

Erwägungen

1.

b) Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten

nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese

Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu

tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im

Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen

Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere

Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche

sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den

Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine

Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung

aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung

vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht

eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter

getragen werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis

auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die «Allgemeinen Bedingungen zum

Mietvertrag für Wohnräume» nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich

erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild

zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch

darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag

eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen

Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten

des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen

auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (BGE 4A_185/2009 vom

28.

Juli 2009).

2.

Die beiden Mietverträge der Parteien sind im Wesentlichen

identisch. Sie bestehen aus einem vierseitigen Bogen, das heisst ein Blatt im

Format A3, das gefaltet ist und somit vier Seiten ergibt. Die erste Seite

enthält nach dem Titel «Mietvertrag WEG Wohnungen» unter anderem die

Bezeichnung der Parteien, des Mietobjektes, des Mietzinses und der «Nebenkosten

à conto» von CHF 130.00 im ersten beziehungsweise CHF 150.00 im zweiten

Vertrag. Die zweite Seite beginnt mit dem Randtitel «Besondere Vereinbarungen»

und der Klausel: «Für Mietzins und Nebenkosten gelten die nebenstehenden

Besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen». Anschliessend folgen der Hinweis,

dass «die Parteien bestätigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende

Unterlagen erhalten und deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere

Bestimmungen für WEG-Wohnungen (nebenstehend) …» und die Unterschriften der

Parteien. Auf der gegenüberliegenden dritten Seite des Dokuments finden sich

unter dem Titel «Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen» unter anderem

folgende Ziffern:

2.1

Grundmiete

Mit der Grundmiete werden Kapitaldienst, Unterhalts- und

Verwaltungskosten sowie Leistungen, welche die Tilgung der Hypothekarschulden

(II. Hypothek) auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen,

abgegolten. Alle übrigen anfallenden Kosten müssen getrennt als Nebenkosten

verrechnet werden (Art. 37 WEG).

3.

Nebenkosten

3.1

Begriff

Alle nicht unter Ziffer 2.1 erwähnten Eigentümerlasten

gelten als Nebenkosten (Art. 37 Abs. 3 WEG). Diese umfassen insbesondere

Heizungs- und Warmwasserkosten, Stromverbrauch für allgemeine Anlagen, Hauswartkosten,

Treppenhausreinigung, Unterhaltskosten für Lift und Garten sowie öffentliche

Abgaben wie Objektsteuern, Gebäudeversicherungsprämien,

Strassenbeleuchtungsbeiträge, Kehrichtabfuhrgebühren, Wasserzins und

Abwasserreinigungsgebühren, Antennen- und Anschlussgebühren von

Gemeinschaftsanlagen für Radio und Fernsehen, Serviceabonnements, Prämien von

Bürgschaftsgenossenschaften und die Nebenkosten des Gemeinschaftsraumes.

3.4

Einführung neuer Nebenkosten

Die Vermieterin hat die Einführung neuer Nebenkosten mit

eingeschriebenem Brief unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und

-termine, verlängert um eine zehntägige Anzeigefrist, mitzuteilen.

Auf der vierten Seite folgen weitere Bestimmungen und der

Hinweis «Dieser Mietvertrag wurde vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigt».

3.

a) Der Amtsgerichtspräsident würdigte den Mietvertrag der

Parteien wie folgt: «Beim Hinweis auf die besonderen Bestimmungen auf Seite 2

des Mietvertrages handelt es sich nicht um eine generelle Verweisung auf die

Geltung von AGBs, sondern um eine spezielle Verweisung, in der ausdrücklich auf

ergänzende Bestimmungen zu Mietzins und Nebenkosten in den AGBs aufmerksam

gemacht wird. Die Situation hier lässt sich daher nicht mit derjenigen

vergleichen, bei der AGBs global übernommen werden und bei der sich die eine

Vertragspartei gar nicht bewusst ist, welche einzelnen Pflichten ihr überbunden

werden. Hier zumindest wusste die Klägerin bei Unterzeichnung des Mietvertrages

um die ergänzenden Angaben zu Mietzins und Nebenkosten in den besonderen

Bestimmungen. Sie bestätigte dieses Wissen im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung

ausdrücklich mit der Erklärung, die besonderen Bestimmungen erhalten und deren

Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben.

Weiter sind die besonderen Bestimmungen gut strukturiert,

die einzelnen Regelungsbereiche sind übersichtlich angeordnet und die einzelnen

Klauseln verständlich formuliert. Dem Mieter werden alle wichtigen

Informationen und Besonderheiten der WEG-Wohnungen anschaulich in knapper und

kompakter Form auf zwei Seiten erläutert. Um die Angaben zu den Nebenkosten zu

verstehen, muss der Leser keinesfalls zunächst das ganze Vertragswerk

sorgfältig studieren, da selbst ein geschäftsunerfahrener Vertragspartner sich

im hier verwendeten Mietformular schnell zu recht findet. Anders als es bei

AGBs üblich ist, enthalten die besonderen Bestimmungen auch nicht etwa

einseitige Klauseln zulasten der schwächeren Partei, sondern es werden

vorwiegend die gesetzlichen Grundlagen wiedergegeben. In der Tat weist der

Mietvertrag als Ganzes hier keine kompliziertere und weniger gut verständliche

Struktur als ein vergleichbarer individueller Mietvertrag ohne Einbezug von

AGBs auf. Entgegen den Behauptungen der Klägerin ist deshalb unbeachtlich, ob

nun die Nebenkosten auf Seite 3 oder auf Seite 1 ausgeschieden werden, da der

individuelle Teil und die besonderen Bestimmungen hier sowohl physisch (ein

einziger Papierbogen) als auch von der Struktur und dem Aufbau her eine Einheit

bilden und die einzelnen Bestimmungen beider Teile aufeinander bezogen und damit

untrennbar miteinander verflochten sind. Selbst einem geschäftsunerfahrenen

Mieter darf deshalb zugemutet werden, einen nur vierseitigen, verständlich

formulierten Vertrag, der lediglich die Angaben zu den essentialia und keine

dem Mietrecht atypischen Bestimmungen enthält, zu studieren, um so dessen

Tragweite genau erfassen zu können.»

b) Die vorstehenden Erwägungen des Amtsgerichtspräsidenten

überzeugen. Der Hinweis, wonach für die Nebenkosten die nebenstehenden

besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen gelten und die detaillierte Regelung

der Nebenkosten finden sich gleich nebeneinander auf den Seiten 2 und 3 des

Dokuments, ohne dass dabei geblättert werden muss. Die entsprechenden

Bestimmungen sind leicht auffindbar und mit dem Titel «Nebenkosten» optisch

hervorgehoben. Die Ausgangslage ist eine andere, als sie dem Entscheid des

Bundesgerichts vom 10. Juni 2009 zugrunde lag (BGE 135 III 591 ff.). Das

vorliegende vierseitige Dokument stellt den Mietvertrag als einen einheitlichen

Vertrag dar. Die Bestimmungen über die Nebenkosten sind im Mietvertrag selber,

in einem einzigen Dokument enthalten. Im vom Bundesgericht beurteilten Fall

ging es dagegen um Bestimmungen, die dem Mietvertrag bloss beigelegt waren und

die Parteien zusätzlich zum Vertrag erhalten hatten (Le contrat de bail

«comporte également une clause selon laquelle le locataire déclare avoir reçu,

entre autres, un exemplaire des conditions générales édition 93 et une copie

des articles de loi sur les frais accessoires»; nicht publizierte Erwägung A

von BGE 135 III 591 ff. in: BGE 4A_134/2009). Die Klägerin kann deshalb aus

diesem Entscheid nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie musste vorliegend, um

die Regelung für die Nebenkosten zur Kenntnis zu nehmen, nicht in einem

zusätzlichen Dokument festgehaltene, schwer verständliche, mehrseitige

allgemeine Bestimmungen durchforsten. Auf Seite 3 des Mietvertrages erhielt sie

gezielt Auskunft darüber, welche Positionen konkret als Nebenkosten gelten und

ihr belastet werden. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich von

einer rechtsgenüglichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR ausgegangen

werden (BGE 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009)

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 2. Februar 2010 (ZKAPP.2009.68)