ZKBER.2016.51

Anfechtung Kündigung

16. November 2016Deutsch13 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Am 5. Oktober 2010 schlossen A.___

als Vermieter und B.___ als Mieter einen Mietvertrag über die Geschäftsräume

Büro/Gewerbe EG Mitte in der Liegenschaft an der [Strasse] in [Ort] (nachfolgend:

Mietobjekt). Der Mietzins für das Mietobjekt wurde auf monatlich CHF 2‘000.00

zuzüglich eines Akontobeitrags für Heiz- und Betriebskosten von CHF 350.00

festgelegt. Am 13. August 2014 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis per

28. Februar 2015. Die Kündigung wurde mit «Umbau» begründet.

2.1 Nachdem anlässlich der

Schlichtungsverhandlung vom 18. November 2014 keine Einigung erzielt werden konnte,

machte B.___ (nachfolgend: Kläger) am 23. Dezember 2014 (Postaufgabe) gegen A.___

(nachfolgend: Beklagter) beim Richteramt Olten-Gösgen eine Klage im vereinfachten

Verfahren nach Art. 244 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend

Kündigung anhängig. Mit Eingabe vom 29. Januar 2015 liess er um integrale

unentgeltliche Rechtspflege ersuchen, welche ihm mit Präsidialverfügung vom 8.

Mai 2015 gewährt wurde.

2.2 Am 8. Mai 2015 liess der Kläger,

neu vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz, eine Klagebegründung einreichen

mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei die Kündigung vom 13. August

2014 per 28. Februar 2015 betreffend das Mietobjekt Ladenlokal «Büro/Gewerbe EG

Mitte», [Strasse], [Ort], für ungültig zu erklären und aufzuheben.

2. Eventualiter sei das in Ziffer 1

genannte Mietverhältnis um die gesetzlich zulässige Höchstdauer zu erstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Beklagten.

2.3 Mit Klageantwort vom 19. Juni 2015

liess der Beklagte auf Klageabweisung schliessen, u.K.u.E.F.

3. Am 3. Dezember 2015 fand vor der

Amtsgerichtspräsidentin von Olten-Gösgen eine Verhandlung mit Partei- und

Zeugenbefragung statt. Die Parteien bestätigten die bereits schriftlich

gestellten Rechtsbegehren. Gleichentags erliess die Amtsgerichtspräsidentin

folgendes im Dispositiv eröffnete Urteil:

1. Die Kündigung des Mietverhältnisses

für das Mietobjekt Ladenlokal «Büro/Gewerbe EG Mitte», [Strasse], [Ort], vom

13. August 2014 per 28. Februar 2015 wird aufgehoben.

2. Die Verfahrenskosten von total CHF

2‘500.00 hat der Beklagte zu bezahlen.

3. Der Beklagte hat dem Kläger eine

Parteientschädigung von CHF 6‘649.55 (inkl. Auslagen und 8 % Mehrwertsteuer) zu

bezahlen.

4.1 Dagegen liess der Beklagte (von

nun an: Berufungskläger) am 27. Juni 2016 beim Obergericht des Kantons

Solothurn Berufung einreichen und um Abweisung der Klage, eventualiter um

Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz ersuchen, u.K.u.E.F.

4.2 Das Gesuch des Klägers (von nun

an: Berufungsbeklagter) vom 23. August 2016 um Gewährung der unentgeltlichen

Rechtspflege wurde mit Präsidialverfügung vom 26. August 2016 bewilligt.

4.3 Mit Berufungsantwort vom 15.

September 2016 liess der Berufungsbeklagte auf Abweisung der Berufung,

eventualiter auf Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz,

subeventualiter auf Erstreckung des Mietverhältnisses um die gesetzlich

zulässige Höchstdauer ersuchen, u.K.u.E.F.

5. Über die Berufung ist gestützt auf

Art. 316 Abs. 1 ZPO ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten zu

entscheiden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend

darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorderrichterin erkannte auf

Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 13. August 2014. Sie erwog dazu zusammengefasst

und im Wesentlichen, der beweisbelastete Beklagte habe im Zeitpunkt der

Kündigung keine konkreten Umbaupläne vorgelegt, so dass damals die Beeinträchtigung

durch die Anwesenheit des Mieters auf die Umbauarbeiten nicht habe abgeschätzt

werden können. Selbst wenn im Zeitpunkt der Kündigung bereits eine genügend

konkrete Planung vorgelegen hätte, sei zu bezweifeln, ob die Anwesenheit des

Klägers die Umbauarbeiten erheblich gestört hätte. Dies deshalb, weil der Beklagte

selbst zu Protokoll gegeben habe, dass er mit dem Nachbarn des Klägers noch

nicht über den Umbau gesprochen habe. Von einer Zusammenlegung des Ladenlokals

des Klägers mit dem benachbarten Laden, wären aber beide Läden gleichermassen

betroffen. Wenn aber die Anwesenheit des Nachbarn diese Arbeiten nicht erheblich

gestört und dieser seinen Laden nicht hätte verlassen müssen, leuchte nicht

ein, weshalb die Anwesenheit des Klägers die Arbeiten beeinträchtigt hätte. Auch

gemäss dem Treuhänder des Klägers habe im November 2014 keiner der übrigen

Mieter etwas von einem Umbau der Ladenlokale gewusst. Für die vergleichsweise

einfachen Arbeiten hätte der Kläger im Mietobjekt bleiben können, ohne massgeblich

beeinträchtigt zu werden. Es ergebe sich gesamthaft das Bild, dass der Beklagte

bereits in der Vergangenheit mehrere Male Probleme mit dem Kläger gehabt habe.

Aufgrund einer Konkurrenzsituation würden offenbar auch grosse Differenzen

zwischen dem Kläger und der Partnerin des Beklagten bestehen. Dass es auch

Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien bezüglich der Höhe der

Nebenkostenabrechnung gegeben habe, sei wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund

müsse angenommen werden, dass der Beklagte die Sanierungsarbeiten lediglich als

Vorwand benutzt habe, um sich des Klägers als in seinen Augen eher schwierigen

Mieter zu entledigen.

2.

Bei der vom

Berufungskläger ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche

Kündigung im Sinne von Art. 266c des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR

220). Eine

ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe

voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete)

Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und

Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem

Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist

die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271

Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu

beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten

Grund erfolgte. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner

Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen

Missverhältnis zueinander stehen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben

verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem

sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1, je mit

Hinweisen). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung

des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder

Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich

einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne

schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die

Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt

nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496 E.

4.

; 135 III 112 E. 4.2). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass

der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu

erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496 E. 4.1 mit Hinweisen).

Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische

und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung

der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten

ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt

der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und

ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen

vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich

machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der

Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die

seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge

haben würde (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2 mit

Hinweisen).

3.1

Strittig und zu klären ist die

Frage, ob die vom Berufungskläger am 13. August 2014 gegenüber dem Berufungsbeklagten

ausgesprochene ordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs.

1.

OR ist.

3.2

Der Berufungskläger bestreitet das

Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung und bringt zusammengefasst und im

Wesentlichen Folgendes vor: Obwohl keine gesetzliche Pflicht zur Begründung

einer ordentlichen Kündigung bestehe, sei die Kündigung vom 13. August 2014 mit

dem Vermerk «Umbau» begründet worden. Damit sei davon auszugehen, dass er bereits

zum damaligen Zeitpunkt konkrete Umbaupläne gehabt habe. Schon damals hätten erste

Planungsarbeiten stattgefunden und sei die Projektidee vorgelegen. Im Rahmen

des vorinstanzlichen Beweisverfahrens habe er sehr konkrete Ausführungen gemacht,

wonach in dieser Liegenschaft bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten

stattgefunden hätten (Fassaden, Küchen in den darüber liegenden Wohnungen,

Fenster, Radiatoren, Attikageschosse). Diese Darlegung einer etappenweisen

Sanierung sei unbestritten geblieben und gelte daher als erstellt. Zutreffend

sei, dass im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung noch kein Baugesuch

gestellt worden sei. Dies sei erst nach der Schlichtungsverhandlung erfolgt.

Mit Schreiben vom 10. Dezember 2014 sei dem Berufungsbeklagten das Sanierungskonzept

sowie die zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Errichtungsbewilligung

zugestellt worden. Das Bauprojekt sei von der Baudirektion Olten mit Entscheid

vom 11. Dezember 2014 bewilligt worden. Den Urteilserwägungen lasse sich nicht

entnehmen, in welchem Umfang und mit welchem Detaillierungsgrad die Umbaupläne

im Zeitpunkt der Kündigung hätten vorliegen sollen. Das Vorliegen eines mittlerweile

bewilligten Umbauprojekts sowie die vorherigen Sanierungsarbeiten an der

betroffenen Liegenschaft würden zusätzlich belegen, dass der geltend gemachte

Umbau den wahren Kündigungsgrund dargestellt habe. Der Grundriss der gemieteten

Räumlichkeiten werde massgeblich verändert. Die Umbaukosten würden mit rund CHF

100‘000.00 beziffert. Es erfolge ein Durchbruch zum benachbarten Ladengeschäft.

Es handle sich dabei nicht bloss um geringfügige Renovations- oder Umbauarbeiten,

sondern um die Zusammenlegung zweier derzeit bestehender Ladengeschäfte mittels

Wanddurchbruchs. Allein schon letzteres spreche gegen ein Verbleiben des

Mieters in den gemieteten Räumlichkeiten. Da durch die Zusammenlegung zweier

Geschäftsräume ein neues Objekt entstehen werde, sei auch nicht massgebend, ob

der Berufungsbeklagte bereit gewesen wäre, die Räumlichkeiten während der Bauphase

zu verlassen. Weshalb das schlecht laufende, kaum Umsatz generierende Geschäft

des Berufungsbeklagten eine «unliebsame geschäftliche Konkurrenz» sein soll,

sei nicht ersichtlich.

4.1

Wie bereits ausgeführt, verstösst

die Kündigung wegen zukünftiger Sanierungsarbeiten nicht gegen Treu und

Glauben, wenn der Verbleib des Mieters im Mietobjekt zu Komplikationen,

zusätzlichen Kosten oder einer Verlängerung der Bauzeit führen kann. Ob dies

der Fall ist, hängt von den geplanten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung

setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung des

Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt

verfügt, damit konkret beurteilt werden kann, ob die Anwesenheit des Mieters

Dispositiv

die Arbeiten beeinträchtigt. Deshalb hat das Bundesgericht entschieden, dass

eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen den Grundsatz von

Treu und Glauben verstösst, wenn es unmöglich ist, den Umfang der geplanten

Arbeiten festzustellen und zu bestimmen, ob eine Räumung der Liegenschaft durch

den Mieter notwendig ist (Urteile des BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 E.

3.2.2;4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.2). Wenn es an genügend klaren

Informationen fehlt, ist der Mieter nicht in der Lage, sich ein Bild von den Absichten

des Vermieters zu machen, die seine Gegenwart während den geplanten Arbeiten

verursachen würden. Er hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu

erhalten, die es ihm erlaubt, seine Chancen für eine erfolgreiche

Kündigungsanfechtung abzuschätzen (BGE

142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2).

4.2 Vorliegend ist die im Zeitpunkt

der Kündigung am 13. August 2014 durch den Vermieter abgegebene Begründung «Umbau»

kurz und sehr allgemein gehalten. Allein auf dieser Grundlage konnte sich der

Mieter kaum vorstellen, welche Umbauarbeiten ihn genau betreffen und ob ein

Auszug nötig ist. Mit dieser vom Vermieter gelieferten Begründung konnte sich

der Mieter keine Vorstellung über das Bauvorhaben machen. Der Berufungskläger

selbst führt aus, dass er (erst) im Rahmen des vorinstanzlichen

Beweisverfahrens konkrete Ausführungen gemacht habe, wonach in dieser Liegenschaft

bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Die Vorderrichterin

hat dazu zutreffend ausgeführt, dass allein der Umstand, dass bereits vor der

Kündigung andere Umbauarbeiten stattgefunden hätten, keineswegs beweise, dass

für die Umbauarbeiten, welche den Kläger betreffen, schon zum fraglichen Zeitpunkt

konkrete Pläne vorgelegen hätten.

4.3 Die Vorderrichterin stellte sodann

fest, dass der Beklagte keinerlei Pläne zum fraglichen Umbau habe vorlegen

können, welche von einem Zeitpunkt vor dem Tag der Kündigung datieren würden.

Der früheste Plan in den Akten, das Sanierungskonzept, datiere vom 14. November

2014. Aus diesem Konzept selbst gehe jedoch in keiner Weise hervor, dass im

Vorfeld Planungsarbeiten vorgenommen worden wären und worin diese bestanden hätten.

Das Baugesuch sei dann am 3. Dezember 2014 gefolgt. Gemäss diesem sei das

Projekt erst am 15. November 2014, d.h. offenbar im unmittelbaren Vorfeld

der Schlichtungsverhandlung vom 18. November 2014 erfolgt. Am 8. Dezember 2014

sei die Errichtungsbewilligung des Amtes für Wirtschaft und Arbeit gefolgt. Die

Vorinstanz schloss daraus, dass erst im November 2014 damit begonnen worden

sei, konkrete Umbaupläne aufzusetzen. Aus diesen vollständig zutreffenden

Erwägungen der Vorderrichterin ergibt sich, dass der Vermieter zum Zeitpunkt

der Kündigung über kein einigermassen ausgereiftes Projekt verfügt hat. Umstände,

welche sich erst nach der Kündigung ereigneten, dürfen nicht (mehr)

berücksichtigt werden (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.2). Der Berufungskläger behauptet

lediglich, dass im Zeitpunkt der Kündigung bereits ein konkretes Bauprojekt,

erste Planungsarbeiten und die Projektidee bestanden hätten. Nichts deutet aber darauf hin, dass

mehr als ein Wille des Berufungsklägers zum Umbau vorlag. Die generelle Absicht

alleine, ein Gebäude umzubauen und zu renovieren, kann aber nicht entscheidend

sein. Da der Vorinstanz über die blosse Behauptung des Berufungsklägers hinaus keinerlei

Hinweise auf konkrete Umbaupläne vorgelegen sind, hat sie sich – entgegen der

Auffassung des Berufungsklägers – auch nicht dazu äussern müssen, mit welchem Umfang

und mit welchem Detaillierungsgrad die Umbaupläne im Zeitpunkt der Kündigung

hätten vorliegen müssen. Aufgrund des Gesagten ist die Kündigung vom 13. August

2014 also zu früh erfolgt. Im Zeitpunkt der Kündigung lag kein Projekt vor,

aufgrund dessen hinreichend konkret hätte beurteilt werden können, ob die

Umbauarbeiten mit dem Verbleib des Berufungsbeklagten im Mietobjekt vereinbar

gewesen wären. Die Rüge eines Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und

Glauben ist deshalb begründet. Entsprechend hat die Vorderrichterin die

Kündigung vom 13. August 2014 zu Recht aufgehoben.

5.1 Aufgrund der Erwägungen erweist

sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen.

5.2 Bei diesem Verfahrensausgang hat

der Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht in der Höhe von

CHF 3‘500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm geleisteten

Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat der Berufungskläger dem

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird

antragsgemäss auf CHF 2‘494.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Für

einen Betrag von CHF 1‘633.85 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung

des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während

zehn Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin

im Umfang von CHF 860.75 (Differenz zum vollen Honorar), sobald der Berufungsbeklagte

zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 3‘500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem

geleitsteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3. A.___ hat B.___ für das

obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2‘494.60 zu

bezahlen. Für einen Betrag von CHF 1‘633.85 besteht während zweier Jahre

eine Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch

des Staates während zehn Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der

unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von CHF 860.75 (Differenz zum vollen

Honorar), sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15‘000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der

Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel