Forderung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 6. Februar 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___, vertreten durch Fürsprecher Reinmar

J. Salzgeber,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Werner

Rechsteiner,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

zieht die Zivilkammer

des Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Mit Schlichtungsgesuch vom 2.

Oktober 2013 verlangte die B.___ von der A.___ einen Betrag von CHF 250‘000.00

zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. April 2013. Anlässlich der

Schlichtungsverhandlung vom 5. Dezember 2013 ergänzte die B.___ ihre Rechtsbegehren

und verlangte zusätzlich, in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes

Region Solothurn vom 2. April 2013 sei im Umfang des Klagebetrages die Rechtsöffnung

zu erteilen. Es kam keine Einigung zu Stande und die Klagebewilligung wurde ausgestellt.

1.2 Am 5. März 2014

reichte die B.___ (im Folgenden: Klägerin oder Berufungsbeklagte) gegen die A.___

(im Folgenden: Beklagte oder Berufungsklägerin) beim Richteramt Olten-Gösgen

Klage ein und beantragte, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr CHF 120‘000.00

zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. April 2013 zu bezahlen. Im Weitern sei in der

Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn vom 2. April 2013 im

Umfang des Klagebetrages die Rechtsöffnung zu erteilen. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Am 30. Juni 2014 beantragte die Beklagte die

Klageabweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Mit Verfügung vom 11.

Juli 2014 ordnete der Amtsgerichtspräsident einen zweiten

Rechtsschriftenwechsel an. Beide Parteien hielten mit Replik vom 20. Oktober

2014 und Duplik vom 15. Januar 2015 an ihren Rechtsbegehren fest. Am 27. März

2015 reichte die Klägerin eine «freiwillige Stellungnahme» ein. Am 10. Oktober

2015 fand vor dem Amtsgerichtspräsidenten eine Instruktionsverhandlung statt.

Die Parteien konnten sich nicht einigen. Am 15. März 2016 fand die Hauptverhandlung

mit Partei- und Zeugenbefragung statt. Am 17. März 2016 fällte das Amtsgericht

folgendes Urteil:

1. Die Beklagte hat der Klägerin

CHF 37‘667.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 10. April 2013 zu

bezahlen.

2. In der Betreibung Nr. [...] des

Betreibungsamtes Region Solothurn vom 2. April 2013 wird der

Rechtsvorschlag im Umfang von Ziff. 1 hievor aufgehoben.

3. Die Gerichtskosten von insgesamt

CHF 13‘500.00 (inkl. der Kosten des Schlichtungsverfahrens von

CHF 500.00) werden der Klägerin im Umfang von CHF 9‘000.00 und der

Beklagten im Umfang von CHF 4‘500.00 zur Bezahlung auferlegt. Sie werden

mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beklagte

hat der Klägerin für vorgeschossene Gerichtskosten CHF 4‘500.00 zurückzuerstatten.

4. Die Klägerin hat der Beklagten eine

Parteientschädigung von CHF 7‘272.00 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.)

zu bezahlen.

2. Frist- und

formgerecht erhob die Beklagte Berufung gegen das Urteil vom 17. März 2016 und

stellte zusammengefasst den Antrag, dieses sei aufzuheben und die Klage

vollumfänglich abzuweisen. Auf das Rechtsbegehren gemäss Ziffer 2 der Klage sei

nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen. Die Klägerin schloss auf

Abweisung der Berufung.

3.1 Die

Berufungsklägerin beantragt vorsorglich, «um verfahrensmässig nichts zu

versäumen», die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor der Rechtsmittelinstanz.

Dieser «vorsorgliche» Antrag ist ohne Weiteres abzuweisen, da vor der Vorinstanz

eine ausführliche Parteibefragung stattgefunden hat. Im Übrigen ist der Antrag

nicht weiter begründet.

3.2 Die

Berufungsklägerin reicht als Urkunde 2 eine «Tabelle Kontrollrechnung Berufungsklägerin

mit Auszug Liegenschaftenkonto (AB 108) betreffend Belastungen auf diesem Konto

mit Belegen Nrn. 1 bis 115» ein. Sie führt dazu aus, sie sei aufgrund der

Feststellungen der Vorinstanz betreffend der Bewegungen auf dem Liegenschaftenkonto

bei der Baloise Bank SoBa AG zu einer Kontrollrechnung veranlasst worden und es

hätten sich grössere nicht nachvollziehbare Differenzen ergeben. Im Rahmen des

Verfahrens vor der Vorinstanz seien die von ihr ab dem Liegenschaftenkonto bei

der Baloise Bank SoBa AG vorgenommenen einzelnen Zahlungen kein Thema gewesen,

da die Berufungsbeklagte dazu nichts vorgebracht habe. Beim Bankauszug der

Baloise Bank SoBa AG handelt es sich um die bekl. Urkunde 108. Die neuen

Buchungsbelege Nrn. 1 bis 115 tragen alle ein Datum aus dem Jahre 2012.

Die Berufungsbeklagte reicht ebenfalls

als Urkunde 2 bezeichnet «Buchungsbelege betreffend Dauerauftrag zur

Überweisung des Honorars an die Berufungsklägerin» ein. Es handelt sich dabei

um Bankunterlagen aus dem Jahre 2012. Die Berufungsbeklagte macht geltend, dass

die Vorinstanz diese anlässlich der Hauptverhandlung eingereichten

Bankunterlagen (Urkunde 73) zu Unrecht als unechtes Novum abgewiesen habe. Sie

habe nämlich erst gestützt auf die von der Berufungsklägerin auf Aufforderung

der Vorinstanz eingereichten Unterlagen festgestellt, dass die

Berufungsklägerin das Verwaltungshonorar doppelt vereinnahmt habe. Es handle

sich somit bei der Tatsache, dass die Berufungsklägerin das Verwaltungshonorar

doppelt vereinnahmt habe, um eine Tatsache, die ihr vor dem Vorliegen der durch

die Berufungsklägerin edierten Unterlagen nicht bekannt gewesen sei und nicht habe

bekannt sein können.

Es ist nicht zulässig, im

Berufungsverfahren ein neues Beweismittel anzurufen, um damit eine Tatsache zu

beweisen, die bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt (Art. 317 Abs. 1 lit. b der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]) schon vor erster Instanz

hätte vorgebracht werden können (Peter Reetz/Sarah Hilber in: Thomas

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

3. Aufl., Zürich 2016, Art. 317 N 39). Gemäss Klage war von Anfang an das

Prozessthema bekannt, nämlich die Frage, ob die Beklagte das Verwaltungsmandat korrekt

ausgeübt hat und ob der Klägerin ein Schaden durch die behauptete mangelhafte Mandatsführung

(unrechtmässige Vereinnahmung von Mietzinsen, Schaden infolge überhöhter

Mietzinsausstände und Wasserschaden Bernstrasse 45 Lyss) entstanden ist. Beide

Parteien hätten daher die als neu bezeichneten Belege aus dem Jahre 2012 schon

lange einreichen können. Die im Berufungsverfahren eingereichten Urkunden 2

beider Parteien sind daher unbeachtlich.

3.3 Über die Berufung

kann daher ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden

werden. Für die Vorbringen der Parteien und die Erwägungen der Vorinstanz wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend

darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Berufung ist gemäss Art. 311

Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung

hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus

welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und

abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch

Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die

Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag,

ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht

geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf

rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil

beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vorinstanz einzugehen,

lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der

materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt

beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die

Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz

vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um

von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu

können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift

detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss

ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil

falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger

im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die Aktenstücke

oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen hat er sich

auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B.

Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.;

BGE 138 III 374 E. 4.3).

2.1

Das Amtsgericht hat

im angefochtenen Urteil festgehalten, es sei unumstritten, dass die auf das

Konto der Beklagten einbezahlten Mietzinse für die Liegenschaften der Klägerin

grundsätzlich der Klägerin zustehen würden und dieser bis anhin nicht

übertragen worden seien. Umstritten sei hingegen, ob zum jetzigen Zeitpunkt

aufgrund der eingegangenen Zahlungen noch eine Forderung resultiere, zumal die

Beklagte geltend mache, sie habe mit dem erhaltenen Geld Kreditoren und eigene

Honoraransprüche beglichen. Die Beweislast betreffend die auf das Konto der

Beklagten geflossenen Mietzinse trage die Klägerin. Demgegenüber habe die

Beklagte zu beweisen, dass die ihr zugegangenen Beträge durch Verrechnung mit

Honorarforderungen und durch die Bezahlung von Kreditoren untergegangen seien.

Das Amtsgericht folgerte

weiter, die Beklagte habe die der Klägerin zustehenden Mietzinszahlungen

unbestrittenermassen im Rahmen ihrer Verwaltungsmandate erlangt. Sie sei der

Klägerin dafür folglich ablieferungspflichtig. Nach einigen Korrekturen am

diesbezüglich eingeklagten Betrag von CHF 45‘192.00 setzte die Vorinstanz

daraufhin den Erstattungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten für von

dieser in Empfang genommene Mietzinse auf insgesamt CHF 37‘667.00 fest.

2.2

Die

Berufungsklägerin erklärt ausdrücklich, sie anerkenne, dass die auf ihr Konto

einbezahlten Mietzinse grundsätzlich der Berufungsbeklagten zustehen würden und

ihr nicht übertragen worden seien. Sie erklärt weiter, dass der Schluss der

Vorinstanz, dass sich der Erstattungsanspruch der Berufungsbeklagten vor

Verrechnung auf CHF 37'667.00 belaufen würde, nicht angefochten werde. Auch die

Erwägung der Vor­instanz, dass im Auftragsrecht grundsätzlich eine Ablieferungspflicht

des Beauftragten bestehe, werde nicht in Abrede gestellt.

Die Berufungsklägerin

macht jedoch geltend, es stelle eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung sowie

eine unrichtige Rechtsanwendung dar, wenn die Vorinstanz der Berufungsbeklagten

eine Forderung von CHF 37‘667.00 mit der Begründung zuspreche, der

Berufungsklägerin stehe kein Verrechnungsrecht zu, d.h. sie könne die von ihr

zu Lasten der eingenommenen Mietzinse bezahlten liegenschaftsbezogenen

Drittkreditoren und eigenen Honoraransprüche aus dem

Liegenschaftsverwaltungsvertragsverhältnis nicht verrechnen.

3.1

Die Vorinstanz hat

im angefochtenen Urteil ausgeführt, gemäss den eingereichten Kontoauszügen habe

die Beklagte vom Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa AG in der Zeit

vom 28. Mai 2012 bis 30. September 2012 insgesamt

CHF 100‘921.75 an sich selbst und CHF 122‘564.60 an Dritte

überwiesen. Nach dem 30. September 2012 seien vom Liegenschaftenkonto

weitere Zahlungen an die Beklagte im Umfang von insgesamt CHF 18‘531.42

und an Dritte von insgesamt CHF 13‘171.77 erfolgt. In den Zahlungen an die

Beklagte sei auch die Überweisung des Schlusssaldos von CHF 12‘370.82

enthalten, welchen diese mit ihr zustehenden Honorarforderungen verrechnet

haben wolle. Dass eine Verrechnungserklärung der Beklagten gegenüber der

Klägerin hinsichtlich des Schlusssaldos auf dem genannten Konto bei der Baloise

Bank SoBa AG erfolgt sei, sei vorliegend nicht nachgewiesen worden. Es bleibe

damit zu prüfen, ob die Beklagte der Klägerin im Rahmen ihrer Eingaben im

vorliegenden Prozess rechtswirksam die Verrechnung erklärt habe. Gemäss Ziff.

2.2.1

des Verwaltungsvertrages über die Liegenschaft [...] vom

13.

Januar 2012 sei die Beklagte von der Klägerin beauftragt worden,

das bestehende Mietzinskonto, auf welches die Mieter ihre Zahlungen zu leisten

hatten, zu überwachen. Unter Ziff. 2.2.3 sei sodann festgehalten worden, dass

alle Zahlungen ausschliesslich über das Mietzinskonto zu führen seien. Weiter

könnten gemäss Ziff. 2.3.1 kleinere Reparaturen bis CHF 300.00 im

Einzelfall von der Verwaltung in eigener Verantwortung erledigt werden. C.___ habe

anlässlich der Parteibefragung vom 15. März 2016 ausgeführt, die

Beklagte habe lediglich die Kompetenz gehabt, über Rechnungen bis zu

CHF 300.00 zu entscheiden. Alle weiteren Beträge hätten von der Klägerin

genehmigt werden müssen. Darauf, dass die Beklagte zumindest gewisse Zahlungen

nur nach Freigabe durch die Klägerin ausführen durfte, deute schliesslich auch

die von der Beklagten eingereichte E-Mail vom 11. April 2012 hin, mit

welcher die Beklagte um Freigabe bestimmter Beträge ersucht habe. Insgesamt

habe damit in beweismässiger Hinsicht auch als erstellt zu gelten, dass die

Beklagte Ausgaben, welche den Betrag von CHF 300.00 überschritten, von der

Klägerin habe «absegnen» lassen müssen. Die Beklagte hätte die Mietzinseinnahmen

folglich weder auf ein anderes Konto überweisen lassen, noch damit

Kreditorenrechnungen und/oder Honorarforderungen bezahlen dürfen. Vielmehr

hätte sie diese aufgrund der auftragsrechtlichen Ablieferungspflicht der

Klägerin herausgeben müssen. Die obgenannten Mietzinseinnahmen würden damit als

widerrechtlich entzogen gelten. Die von der Klägerin geltend gemachte Forderung

für ihr zustehende Mietzinseinnahmen sei somit nicht durch Verrechnung

untergegangen. Entsprechend sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die

auf ihrem Konto bei der Baloise Bank SoBa AG eingegangenen Mietzinsen – soweit

dies denn verlangt wurde – herauszugeben.

3.2

Die

Berufungsklägerin macht geltend, vorab sei der Schluss der Vorinstanz unrichtig,

da es bei der Bezahlung von liegenschaftsbezogenen Drittkreditoren rechtlich

gar nicht um die Frage der Verrechnung gehe. Es entspreche gängiger Usanz in

der Liegenschaftsverwaltungsbranche, dass die Verwaltung für ihren Auftraggeber

zu Lasten der Mietzinseinnahmen die Bezahlung von liegenschaftsbezogenen

Ausgaben besorge. Dies entspreche dem Kernzweck eines Verwaltungsauftrages, den

ein Auftraggeber erteile, um sich nicht selber um die Verwaltung seiner

Liegenschaft kümmern zu müssen. Sie habe denn auch mit für die

Berufungsbeklagte eingenommenen Mietzinseinnahmen liegenschaftsbezogene

Rechnungen Dritter bezahlt, d.h. sie habe im Rahmen ihrer Tätigkeit als Liegenschaftsverwalterin

mit Geld der Berufungsbeklagten Rechnungen der Berufungsbeklagten bezahlt. Mit

Verrechnung im Sinne von Art. 120 ff. OR habe das nichts zu tun. Lediglich im

Umfang der Honoraransprüche aus dem Liegenschaftsverwaltungsverhältnis liege

überhaupt Verrechnung vor. Im Weitern seien die durch die Vorinstanz

berechneten Zahlen – Überweisungen der Berufungsklägerin ab dem

Liegenschaftenkonto von CHF 100‘921.75 an sich selber und CHF 122‘564.60

an Dritte und nach dem 30. September 2012 weitere CHF 18‘531.42

an sich selber und CHF 13‘171.77 an Dritte – nicht nachvollziehbar. Eine

Kontrollrechnung ergebe jedenfalls, dass nicht erklärbare Differenzen bestehen

würden. Im Rahmen des Verfahrens vor der Vorinstanz seien die von ihr ab dem

Liegenschaftenkonto vorgenommenen einzelnen Zahlungen kein Thema gewesen, da

die Berufungsbeklagte dazu nichts vorgebracht habe. Das Liegenschaftenkonto bei

der Baloise Bank SoBa habe per 16. Januar 2014 vor der Saldierung einen Saldo

von CHF 12‘390.62 bzw. CHF 12‘370.82 aufgewiesen. Dieser Saldo stimme genau mit

dem Saldo des Kontos 1021 in der Liegenschaftsbuchhaltung überein. Dieser Saldo

zu Gunsten der Berufungsbeklagten sei mit ihrer unbezahlten Rechnung von CHF

15‘547.45 verrechnet und das Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa

saldiert worden. Insoweit Verrechnung im Umfang ihrer Honoraransprüche aus dem

Liegenschaftsvertragsverhältnis erfolgt sei, ergebe sich dies ohne weiteres aus

der Buchhaltung. Die entsprechende Verbuchung stelle rechtlich eine Verrechnungserklärung

dar.

4.1

Zunächst ist

festzustellen, dass es unbestritten ist, dass die Berufungsklägerin mehrere

Liegenschaften der Berufungsbeklagten zu verwalten hatte. Lediglich für die

Verwaltung der Mehrfamilienhäuser [...] ist ein schriftlicher

Verwaltungsvertrag abgeschlossen worden (kläg. Urkunde 1). Weitere

Verwaltungsverträge zwischen den Parteien sind mündlich abgeschlossen worden

(BS III.1. der Klage vom 5. März 2014, BS III.35 der Klageantwort vom 30. Juni

2014). Im Berufungsverfahren ist lediglich das Mandatsverhältnis betreffend der

Liegenschaften [...] noch ein Thema, rufen beide Parteien doch weitgehend

dieses Verhältnis betreffende Urkunden – beispielsweise die bekl. Urkunden 108

ff. – an. Wie es sich mit den übrigen Verwaltungsmandaten verhält, kann

offengelassen werden, da dies auch aus den überaus umfangreichen Rechtsschriften

vor Vorinstanz nie ganz klar hervorgegangen ist.

4.2

Die Rüge der

Berufungsklägerin erfolgt zu Recht. Die Mietzinseinnahmen wurden auf das

Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa AG einbezahlt (ob dies auch nach

Mandatsende noch erfolgt ist, spielt dabei keine Rolle [bekl. Urkunde 108]). Am

16.

Januar 2014 hat der Saldo CHF 12‘370.82 betragen, was exakt der von der Berufungsklägerin

geführten Buchhaltung (Konto 1021) entspricht (bekl. Urkunde 112). Gemäss

Verwaltungsvertrag vom 13. Januar 2012 hat der Beauftragte das Inkasso der

Mietzinse und Nebenleistungen zu führen. Ebenso sind alle Zahlungen (Unterhalt

und Reparaturen, Brennstoffe, Gebühren, Abgaben, Anschaffungen, Hauswartentschädigungen,

Versicherungen, Verwaltung und alle übrigen möglichen Auslagen etc.) ausschliesslich

über das Mietzinskonto zu führen (kläg. Urkunde 1). Die über das Liegenschaftenkonto

getätigten Zahlungen an Dritte haben damit nichts mit der Frage der Verrechnung

zu tun. Bei den auf das Liegenschaftenkonto eingegangen Zahlungen ist die

Berufungsbeklagte Gläubigerin. Bei den durch die Berufungsklägerin über das

Liegenschaftenkonto bezahlten Rechnungen ist die Berufungsbeklagte Schuldnerin.

Es handelt sich nicht um Forderungen der Berufungsklägerin. Eine Verrechnung

ist demnach gar nicht möglich.

4.3

Die Frage einer

Verrechnungsmöglichkeit im Sinne von Art. 120 des Obligationenrechts (OR, SR

220) stellt sich damit lediglich im Umfang der Honoraransprüche der

Berufungsklägerin. Mit der Klage vom 5. März 2014 hat die Berufungsbeklagte behauptet,

die Berufungsklägerin habe Mietzinseinnahmen in der Höhe von CHF 45‘192.00

eingenommen, welche sie ihr nie weitergeleitet habe. In ihrer Klageantwort vom

30.

Juni 2014 hat die Berufungsklägerin ausgeführt, dass auch nach Mandatsende

immer noch Mietzinszahlungen bei ihr eingegangen seien. Diese Zahlungseingänge

seien verbucht worden und es seien offene Kreditoren bezahlt worden. Nach Bezahlung

dieser Kreditoren habe per 30. Dezember 2013 ein Saldo von CHF 12‘390.62 zu

ihren Gunsten resultiert (bekl. Urkunde 83), welchen sie mit dem Saldo ihrer

Rechnung vom 26. Juli 2013 von CHF 15‘577.45 (bekl. Urkunde 85) für nach dem

Mandatsende vom 1. Oktober 2012 bis 30. Juni 2013 geleistete Arbeiten

verrechnet habe. In ihrer Replik vom 20. Oktober 2014 entgegnet die

Berufungsbeklagte lediglich, die Beklagte fordere in ihrem Schreiben vom 26.

Juli 2013 die Überweisung des Betrages in der Höhe von CHF 15‘577.45. Die Beklagte

weise sie dabei aber nicht einmal auf den Bestand eines Restsaldos hin. Da es

die Beklagte unterlassen habe, sie bezüglich der angeblichen Verrechnung in

Kenntnis zu setzen, d.h. es unterlassen habe, die Verrechnungserklärung abzugeben,

habe die Beklagte, selbst wenn ihrerseits ein Honoraranspruch bestanden hätte,

was aber bestritten werde, nicht wirksam verrechnen können. In der Duplik vom

15.

Januar 2015 hat die Berufungsklägerin ergänzt, dass sie, nachdem die

Klägerin die Rechnung vom 26. Juli 2013 von CHF 15‘577.45 nicht bezahlt habe,

den Rechnungssaldo mit dem Saldo zu Gunsten der Klägerin in der Höhe von CHF

12‘390.62 mit ihrer eigenen Forderung verrechnet habe.

4.4

Der Saldo auf dem

Baloise Bank SoBa AG-Konto und in der von der Berufungsklägerin geführten

Buchhaltung in der Höhe von CHF 12‘390.62 bzw. von CHF 12‘370.82 (nach Abzug

der Spesen für die Kontosaldierung, bekl. Urkunden 83, 108 und 112) wird nicht

bestritten. Die Berufungsbeklagte hat im Weitern den Bestand und die Rechtmässigkeit

der Zahlungen an Dritte nicht bestritten. Wie erwähnt, war die Berufungsklägerin

verpflichtet, diese Forderungen über das Mietzinskonto zu begleichen (Ziffer

2.2.3

des Verwaltunsgvertrages, kläg. Urkunde 1).

4.5

Gemäss

Verwaltungsvertrag betreffend die Mehrfamilienhäuser […] vom 13. Januar 2012

ist der Vertragsbeginn auf den 1. Dezember 2011 festgelegt worden. Bereits nach

kurzer Zeit haben die Parteien vereinbart, den Vertrag wieder aufzulösen. Sie

waren sich dabei offenbar einig, die vertragliche Kündigungsregelung (Ziffer 5

des Verwaltungsvertrages) nicht zu beachten und möglichst bald eine neue

Verwaltung mit dem Mandat zu beauftragen. Die Berufungsklägerin sicherte zu,

die Verwaltungstätigkeit bis zur Übergabe an eine neue Verwaltung weiterzuführen

(BS 4 der Klage vom 5. März 2014, BS 37 der Klageantwort vom 30. Juni 2014).

Die Mandatsübergabe an die neuen Liegenschaftsverwaltungen erfolgte zeitlich

gestaffelt (BS 38 der Klageantwort vom 30. Juni 2014). Die

Verwaltungsunterlagen für die Liegenschaften […] wurden offenbar am 3. Oktober

2012.

übergeben (bekl. Urkunde 31). Der Saldo auf dem Liegenschaftenkonto bei

der Baloise Bank SoBa AG betrug per Ende September 2012 CHF 12‘481.62 (bekl.

Urkunde 108), was exakt der Verbuchung auf dem Buchhaltungskonto der

Berufungsklägerin für die Liegenschaften […] entspricht (bekl. Urkunden 109 und

110). Nach diesem Stichtag 30. September 2012 erfolgten weitere Einzahlungen

und auch Auszahlungen über das erwähnte Konto. Wie es dazu kam und wer dafür

verantwortlich ist, kann hier offengelassen werden. Das Konto wurde per 16.

Januar 2014 saldiert. Der per 31. Dezember 2012 noch bestandene Saldo von CHF

12‘390.62 bzw. CHF 12‘370.82 (nach der Kontosaldierung vom 16. Januar 2014 [bekl.

Urkunde 108]) hat die Berufungsklägerin mit ihrer Forderung von CHF 15‘577.45

(bekl. Urkunde 85) verrechnet. Die Berufungsklägerin hat die Rechnung für die

Arbeiten nach Mandatsende vom 26. Juli 2013 in der Höhe von CHF 15‘577.45 nicht

substantiiert bestritten. Sie hat auch nicht behauptet, sie habe die Rechnung

bezahlt oder gar nie erhalten. Sie hat lediglich eingewendet, die

Berufungsbeklagte fordere in ihrem Schreiben vom 26. Juli 2013 die Überweisung

des Betrages in der Höhe von CHF 15‘577.45, weise sie aber nicht einmal auf den

Bestand eines Restsaldos hin (BS 35 der Replik vom 20. Oktober 2014). Gemäss

Ziffer 3.3 des Verwaltungsvertrages vom 13. Januar 2012 wird das Honorar

quartalsweise in Rechnung gestellt und dem Mietzinskonto belastet (kläg.

Urkunde 1). Mangels rechtsgenüglicher Bestreitung der Weiterführung des Mandats

bzw. Einspruch gegen die «vertragsgemässe» Abbuchung des Honorars über das

Mietzinskonto (Ziffer 3.3 des Verwaltungsvertrages) hat die Berufungsbeklagte

von der Berufungsklägerin nichts mehr zu fordern. Mit der entsprechenden Verbuchung

hat die Berufungsklägerin die Verrechnung erklärt.

5.1

Das Amtsgericht hat

die Kostennoten beider Parteivertreter gekürzt und dann die Kosten entsprechend

dem Ausgang des Verfahrens verteilt (2/3 zu Lasten der Klägerin und 1/3 zu

Lasten der Beklagten) und dabei erwogen, der Richter setze die Kosten der

berufsmässigen Vertretung nach dem Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige

und pflichtgemässe Vertretung erforderlich sei. Der Stundenansatz für die

Bestimmung der Kosten der berufsmässigen Vertretung betrage CHF 230.00 bis

CHF 330.00 zuzüglich Mehrwertsteuer, soweit sie durch Anwälte wahrgenommen

werde (§ 179 Abs. 1 und 2 GT SO). § 3 GT SO sei für die Bemessung des Stundenansatzes

analog anwendbar. Danach sei der Stundenansatz innerhalb des Gebührenrahmens

nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäfts, nach dem

Interesse an der Verrichtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit

des Gebührenpflichtigen zu bemessen (§ 3 Abs. 1 GT SO). Unter Bedeutung des

Geschäfts seien einerseits die Komplexität der sich stellenden Fragen des

materiellen Rechts und des Sachverhalts sowie andererseits die Anforderungen an

eine sorgfältige Verfahrensführung zu verstehen. Insgesamt bemesse sich die

Bedeutung des Geschäfts damit an den dem Parteivertreter abverlangten

Fähigkeiten. Die Kosten, welche einer Partei für die Honorierung dieser

Fähigkeiten entstünden, sollten durch die Parteientschädigung ersetzt werden.

Für einfachere Verfahren erschienen Stundenansätze von CHF 230.00 bis

250.

, für mittelschwere Verfahren von CHF 250.00 bis CHF 290.00 und

für komplexere Verfahren solche von CHF 290.00 bis CHF 330.00 als

gerechtfertigt. Die Festsetzung des Zeitaufwands, welcher für die sorgfältige

und pflichtgemässe Vertretung erforderlich sei, liege im Ermessen des Gerichts.

Die Parteien würden gemäss § 179 Abs. 1 GT SO die Möglichkeit zur Einreichung

einer detaillierten Kostennote erhalten. Diese sei für das Gericht jedoch nicht

verbindlich (Benedikt A. Suter/Cristina von Holzen, in: Thomas

Sutter-Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 95 N

30). In Fällen, in denen der geltend gemachte zeitliche Aufwand gesamthaft als

übermässig erscheine, es jedoch schwierig sei, die konkreten, ungerechtfertigten

Aufwandposten im Einzelnen festzulegen, sei es grundsätzlich zulässig, pauschale

Kürzung vorzunehmen (vgl. BGer 1B_96/2011 E. 2.4). Der

vorliegende Streitgegenstand weise keine überaus komplexen Fragen in

materiell-rechtlicher Hinsicht auf. Vielmehr würden sich die

auftragsrechtlichen Grundlagen als durchaus übersichtlich gestalten. Hingegen

basiere er auf einem vergleichsweise unübersichtlichen Sachverhalt. Die

Anforderungen an die Verfahrensführung seien bei einer gewöhnlichen Amtsgerichtsverhandlung

mit vorgängiger Instruktionsverhandlung und doppeltem Schriftenwechsel als

mittelmässig anspruchsvoll zu bewerten. Insgesamt erscheine der Fall damit von

mittlerer Komplexität, weshalb der Stundenansatz ermessensweise auf

CHF 280.00 festzusetzen sei. Da ein grosser Teil der Ausführungen beider

Parteien – beispielhaft genannt seien die polemischen Ausführungen der

Beklagten über die Beziehung der Klägerin zu D.___ oder die Ausführungen der Klägerin

bezüglich mangelhafte Auftragserfüllung, wo doch in diesem Punkt gar kein

Rechtsbegehren gestellt worden sei – nicht den Prozessstoff betroffen hätten,

könnten die eingereichten Kostennoten nur beschränkt zur Festsetzung des

Honorars beigezogen werden. Für angemessen werde vorliegend bei der Klägerin

ein Aufwand von 80 Stunden und bei der Beklagten ein solcher von 75 Stunden

befunden. Die entschädigungspflichtigen Auslagen beider Parteien würden auf je

pauschal CHF 600.00 festgesetzt. Beide Parteien hätten ihre Auslagen nicht

detailliert nachgewiesen. Zudem würden teils unnötige Auslagen geltend gemacht,

beispielsweise für Kopien, welche schlicht nichts mit dem vorliegenden Prozessstoff

zu tun hätten. Die Aufwände der Klägerin würden sich damit auf CHF 24‘840.00

(inkl. Auslagen und 8 % MwSt.) bemessen, diejenigen der Beklagten auf

CHF 23‘328.00 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.).

5.2

Die

Berufungsklägerin rügt die durch die Vorinstanz vorgenommenen Kürzungen. Sie

macht geltend, auch wenn einer Gerichtsbehörde bei der Festsetzung einer Parteientschädigung

ein gewisses Ermessen zustehe, sei dieses rechtmässig auszuüben. In diesem

Lichte sei der von der Vorinstanz auf CHF 280.00 festgesetzte Stundenansatz zu

tief. Entgegen der Vorinstanz sei das erstinstanzliche Verfahren durchaus

komplex gewesen, weshalb sie im Sinne der vor der Vorinstanz eingereichten

Kostennote daran festhalte, dass ein Stundenansatz von CHF 330.00 angemessen

sei. Die Vorinstanz kürze denn auch willkürlich den von beiden Parteien geltend

gemachte Zeit- und Arbeitsaufwand. Begründet werde dies damit, dass ein grosser

Teil der Ausführungen beider Parteien nicht den Prozessstoff betreffen würde.

Dies sei willkürlich, indem sich ihre schriftlichen und mündlichen Ausführungen

ausschliesslich auf den Prozessstoff bezogen hätten, wozu insbesondere auch die

Darlegung des Geschäftsgebarens des hinter der Berufungsbeklagten stehenden

Aktionariates gehöre. Sie halte deshalb daran fest, dass der von ihr im Rahmen

der Kostennote vor Vorinstanz geltend gemachte Stundenaufwand von 98 Stunden

angemessen sei. Ebenfalls willkürlich sei die Kürzung der Auslagen durch die

Vorinstanz auf pauschal CHF 600.00 pro Partei. Die Begründung, es würden teils

unnötige Auslagen geltend gemacht, beispielsweise für Kopien, welche nicht mit

dem Prozessstoff zu tun hätten, sei so unrichtig.

5.3

Bei der Vorinstanz

hatte die Berufungsklägerin geltend gemacht, die Bedeutung des Geschäftes sei für

sie hoch. Beide Parteien hätten eine hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

und es habe ein hoher Zeit- und Arbeitsaufwand betrieben werden müssen.

Angesichts dieser Kriterien sei ein Stundenansatz von CHF 330.00 gerechtfertigt.

Das Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Besprechungen etc. hätten einen

Arbeitsaufwand von 98 Stunden ergeben, was zusammen mit Auslagen von CHF

1‘400.00 und der Mehrwertsteuer ein Total von CHF 36‘439.20 ergebe. Da die Berufungsklägerin

keine detaillierte Kostennote eingereicht hat, musste eine pauschale Kürzung

vorgenommen werden, da die Vorinstanz die Schwierigkeit des Falles nicht als

übermässig eingestuft und den zeitlichen Aufwand als überrissen taxiert hat.

Die Kritik der Berufungsklägerin ist ungenügend. Die Berufungsklägerin legt

nicht dar, worin entgegen der Ansicht der Vorinstanz die Komplexität des Falles

liegen soll und weshalb es entgegen der Auffassung der Vorinstanz nötig gewesen

sein soll, polemische Ausführungen über die Beziehung der Klägerin zu D.___ zu

machen. Es ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass beide Parteien mit ihren

Rechtsschriften seitenlange Ausführungen eingereicht haben, welche für die

Beurteilung des im Streite liegenden Prozessgegenstandes irrelevant sind.

Unnötiger Aufwand ist nicht zu entschädigen. Die Berufung ist in diesem Punkt

unbegründet und es ist festzustellen, dass die Kürzungen (Stundenansatz und

Stundenaufwand) zu Recht erfolgt sind.

5.4

Da die

Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren völlig unterlegen ist, hat sie

die Gerichtskosten von total CHF 13‘500.00 zu bezahlen. Die Parteientschädigung

für das Verfahren vor Amtsgericht ist entsprechend auf CHF 23‘328.00 (inkl. Auslagen

und MWSt.) festzusetzen.

6.

Die Berufungsklägerin

ist mit ihrer Berufung grösstenteils durchgedrungen. Lediglich im Kostenpunkt

ist sie unterlegen, was sich aber gemessen am Gesamtaufwand kostenmässig nicht

auswirkt. Die Berufungsbeklagte hat demnach die Kosten des Verfahrens in der

Höhe von CHF 13‘000.00 zu bezahlen. Die Berufungsbeklagte hat diesen Betrag der

Berufungsklägerin, die einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleistet hat,

zurückzuerstatten. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin zudem eine

Parteientschädigung auszurichten. Die Berufungsklägerin hat wiederum keine

detaillierte Honorarnote eingereicht, sondern lediglich pauschal ein Honorar

von total CHF 9‘167.05 (24 Stunden à CHF 330.00 zuzüglich Auslagen von CHF

568.00

und Mehrwertsteuer von CHF 679.05) verlangt. Angesichts des beschränkten

Prozessstoffes und der Tatsache, dass ein Grossteil der Berufungsschrift die

bekannte Prozessgeschichte sowie eine Wiedergabe der vorinstanzlichen

Erwägungen umfasst, ist eine pauschale Kürzung des Aufwandes auf 12 Stunden

angezeigt. Der Stundenansatz ist für das Verfahren bei der Vorinstanz zu Recht

auf CHF 280.00 gekürzt worden, so dass dieser Ansatz auch hier anzuwenden ist.

Auslagen von CHF 568.00 sind nicht belegt und insbesondere im Vergleich mit der

Kostennote der Berufungsbeklagten überrissen. Die Auslagen sind auf CHF 100.00

zu kürzen. Entsprechend hat die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin eine

Parteientschädigung von CHF 3‘736.80 (12 Stunden à CHF 280.00, Spesen CHF

100.

, Mehrwertsteuer CHF 276.80) zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird teilweise

gutgeheissen. Das Urteil des Amtsgerichts von Olten-Gösgen vom 17. März 2016

wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die B.___ hat die Gerichtskosten des

Verfahrens vor Amtsgericht in der Höhe von total CHF 13‘500.00 zu bezahlen. Sie

werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die B.___ hat der A.___ für das

Verfahren vor Vorinstanz eine Parteientschädigung von CHF 23‘328.00 zu

bezahlen.

4. Die B.___ hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 13‘000.00 zu bezahlen. Die B.___ hat der A.___

den Betrag von CHF 13‘000.00 zurückzuerstatten.

5. Die B.___ hat der A.___ für das Berufungsverfahren

eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3‘736.80 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30‘000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der

Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel