Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 20. September 2016

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

1. A.___

GmbH,

2. B.___,

3. C.___,

alle vertreten durch Advokat Andreas

Kopp,

Berufungskläger

gegen

D.___, vertreten durch Advokat Marco Giavarini,

Berufungsbeklagter

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer

des Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 D.___ als Vermieter einerseits

sowie die A.___ GmbH und B.___ andererseits unterzeichneten am 15. September

2015 je einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss sowie

über zwei Einstellhallenplätze in der Liegenschaft [...] (nachfolgend:

Mietobjekte). Der Bruttomietzins für die Wohnung beträgt CHF 4‘500.00, der

Nettomietzins für die Parkplätze je CHF 125.00. B.___ wohnt mit seiner

Partnerin C.___ in besagter Wohnung.

1.2 Am 22. April 2016 kündigte D.___ die

Mietverhältnisse zufolge Zahlungsverzugs per 31. Mai 2016.

2. Am 30. Mai 2016 schlossen Vermieter

und Mieter anlässlich der Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde

Dorneck-Thierstein, soweit vorliegend relevant, folgenden Vergleich:

1. Die Mieterschaft akzeptiert die

Kündigung. Das Mietverhältnis wird einmalig erstreckt bis am 31. August 2016.

Der Mieterschaft steht rechtlich die Möglichkeit zu, das Mietobjekt vorzeitig

zu verlassen […].

2. […]

3. […]

4. […]

5. Die Mieterschaft verpflichtet sich bis

spätestens zum 6. Juni 2016 die rückständige Miete von CHF 10‘810.00 abzüglich

Schadenersatz von CHF 2‘810.00, total CHF 8‘000.00 per Saldo aller

Ansprüche betr. den Schadenersatz in der Wohnung sowie den Juni-Bruttomietzins

von CHF 4‘330.00, total CHF 12‘330.00, zu bezahlen. Im Falle der nicht

fristgemässen vollständigen Bezahlung entfällt die Erstreckung gemäss Ziffer 1

hievor.

3.1 D.___ (nachfolgend: Gesuchsteller)

liess am 10. Juni 2016 beim Richteramt Dorneck-Thierstein ein Gesuch im

Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) einreichen und verlangen, die

A.___ GmbH, B.___ und C.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) seien zufolge

Nichtbezahlung der CHF 12‘330.00 gemäss Ziffer 5 des Vergleichs aus den

Mietobjekten auszuweisen, u.K.u.E.F. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung

im Widerhandlungsfall ersucht.

3.2 Die Gesuchsgegner schlossen mit

Stellungnahme vom 5. Juli 2016 auf vollumfängliche Gesuchsabweisung, sofern

darauf überhaupt eingetreten werden könne, u.K.u.E.F.

3.3 Mit Replik vom 5. August 2016 bzw.

Duplik vom 22. August 2016 bestätigten die Parteien die bereits gestellten

Rechtsbegehren.

4. Mit Urteil vom 30. August 2016

hiess der Amtsgerichtspräsident von Dorneck-Thierstein das Ausweisungsbegehren

gut und wies die Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des

Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden

Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Dienstag, 13. September 2016, aus

den Mietobjekten aus und verpflichte sie dazu, die Gerichtskosten von

CHF 600.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) unter solidarischer Haftbarkeit

zu tragen und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF

1‘285.20 zu bezahlen.

5.1 Dagegen liessen die Gesuchsgegner

(von nun an: Berufungskläger) am 12. September 2016 Berufung beim

Obergericht des Kantons Solothurn einreichen und beantragen, das angefochtene

Urteil sei aufzuheben, u.K.u.E.F.

5.2 Da die Berufung offensichtlich

unbegründet ist, konnte auf die Einholung einer Berufungsantwort der Gegenpartei

verzichtet werden (vgl. Art. 312 ZPO).

Erwägungen

II.

1.1

In vermögensrechtlichen

Streitigkeiten ist die Berufung gegen erstinstanzliche Endentscheide zulässig,

wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens

CHF 10‘000.00 beträgt (Art. 308 ZPO). In Summarverfahren ist die Berufung bei

der Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten

Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung

schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1

und Art. 248 lit. b ZPO).

1.2

Bei Exmissionen bemisst sich der

Streitwert grundsätzlich durch den durch die Verzögerung mutmasslich entstehenden

Schaden bzw. durch den in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallenden Miet-

oder Gebrauchswert (vgl. Urteil des BGer 5A_295/2010 vom 30. Juli 2010 E. 1.2

mit Verweis).

1.3

Beim angefochtenen Urteil handelt

es sich zweifellos um einen gemäss Art. 308 ZPO anfechtbaren Entscheid.

Die Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Berufung ist einzutreten.

2.1

Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das

Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Im summarischen

Verfahren ist der Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen (Art. 254

Abs. 1 ZPO). Anwendung findet dieses Verfahren insbesondere bei Mieterausweisungen

(vgl. Cordula Lötscher/ Thomas Sutter-Somm in: Thomas Sutter-Somm et al.

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.

257.

N 38 f.). Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO darf nicht

gewährt werden, wenn der Beklagte substantiierte und schlüssige Einwendungen

vorbringt, welche die richterliche Überzeugung zu erschüttern vermögen und vom

Kläger nicht sofort widerlegt werden können (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

3.1

Der Vorderrichter bejahte die

Voraussetzungen zur Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen und erwog

dazu im angefochtenen Entscheid zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Aufgrund

des Vergleichs stehe fest, dass das Mietverhältnis unabhängig von der Bezahlung

der rückständigen Miete von CHF 12‘330.00 spätestens am 31. August 2016 beendet

sei. Der Eingabe der Gesuchsgegner vom 22. August 2016 sei zu entnehmen,

dass diese per 1. November 2016 eine neue Unterkunft beziehen werden und deshalb

im Sinne eines Eventualbegehrens um Festsetzung der Ausweisung auf den 1.

November 2016 oder einen späteren Zeitpunkt ersuchen. Es sei deshalb davon

auszugehen, dass sie die Mietobjekte auf den im Vergleich vereinbarten

letzteren Auszugstermin nicht verlassen werden, weshalb über das Ausweisungsgesuch

bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses entschieden werden könne.

3.2

Die Berufungskläger bestreiten,

dass sie eindeutig zum Ausdruck gebracht hätten, die Mietobjekte nicht rechtzeitig

verlassen zu wollen. Für die Vorinstanz habe somit keine Möglichkeit bestanden,

mit Urteil vom 30. August 2016 – vor Ende der Mietverhältnisse – über die Mieterausweisung

zu entscheiden.

4.1

Die Mieter hielten in der

Eventualbegründung ihrer Duplik vom 22. August 2016 fest, sie hätten auf den 1.

November 2016 ein Ersatzobjekt gefunden. Des Weiteren erklärten sie: «Die

Ausweisung aus der jetzigen Wohnung sei deshalb frühestens auf diesen Termin

möglich».

4.2

Wie von der Vorinstanz völlig zu

Recht festgestellt, lässt die vorzitierte Äusserung einzig und allein den

Schluss zu, dass die Mieter die Mietobjekte nicht per 30. August 2016 zu

verlassen gedachten.

5.1

Gemäss dem vor der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein am 30. Mai 2016 abgeschlossenen

Vergleich haben sich die Mieter unterschriftlich und bedingungslos damit

einverstanden erklärt, die Mietobjekte bis spätestens 31. August 2016 zu

verlassen. Die Berufungskläger stellen nicht in Abrede, dass der von ihnen unterzeichnete

Vergleich rechtskräftig und vollstreckbar ist.

5.2

Mit den eingereichten Urkunden

kann der Gesuchsteller den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden

Tatsachen erbringen. Der Sachverhalt ist damit sofort beweisbar. Die Rechtslage

ist klar. Die Berufungskläger erheben weder schlüssige noch substantiierte

Vorbringen. Sie besitzen spätestens ab dem 1. September 2016 keinen Rechtstitel

mehr zum Verbleib in den Mietobjekten.

6.1

Aufgrund der Erwägungen erweist

sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen.

6.2

Dem Ausgang des Verfahrens

entsprechend, haben die Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht

von CHF 900.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif [GT,

BGS 615.11]) unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu bezahlen.

Die Parteikosten sind wettzuschlagen.

6.3

Da der Berufung von Gesetzes wegen

aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 ZPO), ist die Auszugsfrist neu auf

den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, anzusetzen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des

Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Dorneck-Thierstein vom 30. August 2016

wird neu auf den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, festgesetzt.

3. Die A.___ GmbH, B.___ und C.___ haben

die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 900.00 unter solidarischer

Haftbarkeit zu bezahlen.

4. Die Parteikosten werden

wettgeschlagen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15‘000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der

Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel