ZKBER.2016.93

Forderung aus Mietvertrag

6. April 2017Deutsch12 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Die B.___ GmbH hatte von A.___ die

Stockwerkeigentumseinheiten GB [...] Nr. [...] und GB [...] Nr. [...] inkl. 14

Parkplätze für einen monatlichen Mietzins von CHF 12‘000.00 sowie einen

Lagerraum mit einem monatlichen Mietzins von CHF 2‘000.00 gemietet. Am 24. Februar 2015

überwies die B.___ GmbH für den Mietzins März 2015 CHF 14‘000.00 an A.___.

1.2 C.___ erwarb am

27. Februar 2015 von A.___ das Grundstück GB [...] Nr. [...] zum

Preis von CHF 1‘000‘000.00. Für eine Entschädigung von CHF 200‘000.00 räumte

er C.___ zudem ein fünfjähriges Kaufrecht am Grundstück GB [...] Nr. [...]

ein. Für letzteres schlossen C.___ und A.___ zusätzlich einen Mietvertrag mit

einem monatlichen Mietzins CHF 5‘500.00, wie aus den Akten hervorgeht und von

keiner Partei bestritten wird. Am 1. März 2015 schloss C.___ sodann mit

der B.___ GmbH mit Wirkung ab sofort einen Mietvertrag für beide Liegenschaften.

2. Mit Klage vom 23. Dezember 2015

verlangte die B.___ GmbH (im Folgenden die Klägerin) von A.___ (im Folgenden der

Beklagte) beim Richteramt Thal-Gäu den für den Monat März 2015 bezahlten

Mietzins von CHF 14‘000.00 zurück, u.K.u.E.F.

3. Der Beklagte schloss in seiner Klageantwort

vom 29. Februar 2016 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

4. Mit Urteil vom 21. Juni 2016 verurteilte

der Amtsgerichtspräsident den Beklagten, der Klägerin den Betrag von CHF

14‘000.00 zu bezahlen. Weiter verpflichtete er den Beklagten, der Klägerin eine

Parteientschädigung von CHF 3‘206.65 zu bezahlen und ihr die Gerichtskosten von

CHF 2‘200.00 zurückzuerstatten.

5. Gegen dieses Urteil erhob der

Beklagte am 27. Oktober 2016 frist- und formgerecht Berufung beim Obergericht

und verlangte dessen Aufhebung, u.K.u.E.F. Der mit der Berufung gestellte

Sistierungsantrag wurde mit Verfügung des Präsidenten der Zivilkammer vom 12.

Dezember 2016 abgewiesen.

6. Die Klägerin beantragte in ihrer

Berufungsantwort vom 5. Januar 2017 die Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

7. Der Beklagte stellt in der

Berufungsschrift verschiedenste Beweisanträge, teils bei der Vorinstanz bereits

gestellte, teils neue. Wie sogleich aufgezeigt wird, ist im Berufungsverfahren eine

Beweisaufnahme ohnehin ausgeschlossen. Die Beweisanträge sind daher abzuweisen.

Über die Berufung kann somit in Anwendung von Art. 316 Abs. 1 der Zivilprozessordnung

(ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten

entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz

wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist

nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Berufung ist gemäss Art. 311

Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung

hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus

welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und

abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch

Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die

Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag,

ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht

geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf

rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil

beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vorinstanz einzugehen,

lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der

materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt

beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die

Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz

vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um

von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu

können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift

detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss

ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil

falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der

Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die

Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen

hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht

(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N

34.

ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).

1.2

Wie bereits erwähnt, sind in der

Berufungsschrift Berufungsanträge zu stellen. Das heisst, es ist bestimmt zu

erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt

werden. Die Berufungsanträge sind so zu formulieren, dass sie bei Gutheissung

der Berufung zum Urteil erhoben werden können. Der Berufungskläger darf sich nicht

darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des angefochtenen erstinstanzlichen

Entscheids zu beantragen, sondern er muss einen Antrag in der Sache stellen,

und zwar in den Rechtsbegehren der Berufungsschrift selbst, d.h. in den

Berufungsanträgen, und nicht bloss in der Begründung (Ivo W.

Hungerbühler/Manuel Bucher in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.],

Schweizerischen Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016,

Art. 311 N 16 und 20; ebenso Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., Art. 311 N

34).

2.

Der Beklagte hat in seiner Berufung

lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils verlangt. Er hat keinen

Antrag gestellt, die Klage sei abzuweisen. Dies genügt den oben dargestellten

Anforderungen nicht. Der Beklagte hat in seiner Berufungsschrift keinen

rechtsgenüglichen Antrag gestellt. Auf die Berufung kann nicht eingetreten

werden.

3.

Wie nachfolgend aufgezeigt wird,

wäre die Berufung ohnehin abzuweisen gewesen, selbst wenn ein Antrag in der

Sache gestellt worden wäre. Dabei kann weiter offengelassen werden, inwiefern

die Berufung den Begründungsanforderungen überhaupt genügt. Denn der Beklagte

schildert in seiner Berufung vorab seine Sicht der Dinge und nimmt nur selten

konkret Bezug auf das angefochtene Urteil. Zunächst sind indessen die

Vorbringen des Beklagten bei der Vorinstanz und die Erwägungen des

Vorderrichters kurz zusammenzufassen.

4.1

Der Beklagte hatte in seiner

Klageantwort gegen die Rückforderung der CHF 14‘000.00 eingewendet, für die

Zahlung der Klägerin habe ein Rechtsgrund bestanden. Er habe mit ihr eine

Vereinbarung getroffen, wonach er C.___ trotz des geringeren Kaufpreises den

Vorzug gebe, dafür aber den Mietzins für März 2015 sowie die Mietzinskaution in

Höhe von CHF 21‘600.00 als Kompensation für die Einbusse beim Verkaufspreis

behalten dürfe. Er habe nämlich mit der D.___ GmbH eine zweite Kaufinteressentin

gehabt, die einen um CHF 70‘000.00 höheren Kaufpreis geboten habe, jedoch das

Mietverhältnis mit der Klägerin nicht habe weiterführen wollen. C.___ sei als

Kaufinteressent von der Klägerin ins Spiel gebracht worden, weil dieser bereit

gewesen sei, das Mietverhältnis mit der Klägerin beizubehalten.

4.2

Der Vorderrichter kam zum Schluss,

gestützt auf die eingereichten Unterlagen, die Parteibefragungen sowie die Zeugenaussagen

lasse sich die vom Beklagten behauptete Abmachung nicht beweisen. Die beiden

Zeugen C.___ und die Immobilienmaklerin E.___ würden seiner Darstellung in

wichtigen Punkten widersprechen. Zum einen stimme seine zeitliche Darstellung

nicht mit derjenigen der Zeugin E.___ überein. Nach seiner Darstellung in der

Klageantwort sei C.___ von der Klägerin als Kaufinteressent vorgestellt worden,

nachdem die Absichtserklärung mit der D.___ GmbH unterzeichnet worden sei, also

im Januar 2015. Die Zeugin E.___ hingegen gebe an, es seien bereits im Oktober

2014.

Verhandlungen mit C.___ aufgenommen worden. In seiner Parteibefragung sei

der Beklagte denn auch von seiner früheren Sachverhaltsdarstellung abgerückt.

Auch die Aussagen des Zeugen C.___ und des Beklagten darüber, was zwischen

ihnen im Restaurant Linde besprochen worden sein soll, würden sich widersprechen.

Die Aussagen des Beklagten zum zeitlichen Ablauf der Vereinbarung sowie zum

Sachverhalt allgemein seien nicht kongruent und ergäben auch aus finanziellen

Überlegungen keinen Sinn. Es sei nicht logisch nachvollziehbar, wieso der

Beklagte die beiden Liegenschaften an C.___ verkauft habe, wenn er ein um CHF

70‘000.00 besseres Kaufangebot gehabt hätte und er überdies die Maklergebühren

von E.___ von CHF 40‘000.00 hätte einsparen können. Somit hätte er bei einem Verkauf

an die D.___ GmbH CHF 110‘000.00 mehr erhalten. Ausserdem hätte er zusätzlich

das Risiko, dass C.___ das Kaufrecht schliesslich nicht ausübt, ausgeschaltet. Seine

Erklärung, aus wirtschaftlicher Sicht sei ein Mietzins von CHF 5‘500.00, den er

für das zweite Objekt von C.___ erhalte, eine gute Investition, erscheine als

gesucht. Falls nämlich das Angebot von C.___ wirtschaftlich besser sei, mache

die angeblich mit der Klägerin eingegangene Vereinbarung noch weniger Sinn,

denn es sei nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin ihm noch Geld bezahlen

sollte, wenn letzterer sowieso das wirtschaftlich bessere Angebot annehme.

5.

In seiner Berufung bringt der

Beklagte vor, die Vorinstanz übergehe die Absichtserklärung der D.___ GmbH vom

9.

Januar 2015 vollkommen. Diese habe einen Grund abgegeben, über den von Herrn

C.___ gebotenen Kaufpreis zu diskutieren. Er habe selbst nie behauptet, die

wirtschaftlich optimalste Lösung angestrebt zu haben. Sein Hauptziel, nicht

mehr als Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher ein Vergnügungsetablissement

betrieben werde, wahrgenommen zu werden, habe er mit dem abgeschlossenen

Geschäft erreicht. Es gehe nicht darum, wie der Zeuge C.___ bzw. die Zeugin E.___

gewisse Aussagen oder Verhaltensweisen beurteilt haben oder ob diese aus ihrer

Sicht sinnvoll seien. Vielmehr sei entscheidend, ob eine Vereinbarung zwischen

ihm und der Klägerin entstanden sei. Massgebend sei dabei die Aussage von F.___,

dem Vertreter der Klägerin, wonach die Zahlung des zusätzlichen Mietzinses an

den Beklagten deshalb erfolgt sei, weil man keine Kündigung wegen

Zahlungsrückstands habe riskieren wollen. Diese Behauptung mache im Kontext der

gültigen Kündigung per 30. Juni 2015 absolut keinen Sinn. Zudem sei der neue

Mietvertrag mit C.___ am 1. März 2015 unterzeichnet worden. Ab diesem Zeitpunkt

hätte der angeblich zu viel bezahlte Mietzins zurückgefordert werden können. Dies

sei aber direkt nie geschehen. Es sei deshalb offensichtlich, dass die Zahlung

aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung geleistet worden sei. Die Vorinstanz

liege falsch, wenn sie ausführe, die Aussagen des Zeugen G.___ beträfen nur die

vorliegend nicht eingeklagte Mietzinskaution und seien für den für den

vorliegend relevanten Sachverhalt nicht von Bedeutung. Die von den Parteien

abgeschlossene Vereinbarung umfasse sowohl den zusätzlichen Mietzins von CHF

14'000.00 als auch das Mietzinsdepot von CHF 21'600.00. Es bestehe ein direkter

Zusammenhang zwischen Mietzins und Mietzinsdepot. Sei das eine geschuldet,

müsse auch das andere geschuldet sein.

6.

Der Vorderrichter hat zwar die

Absichtserklärung der D.___ GmbH vom 9. Januar 2015 nicht wörtlich erwähnt, er

hat sich aber eingehend mit dem darin enthaltenen Kaufangebot auseinandergesetzt.

Unter anderem hat er die Vorteile aufgezählt, die der Beklagte gehabt hätte,

wenn er dieses Kaufangebot angenommen hätte. Dass ein Verkäufer bestrebt ist, für

sich ein möglichst günstiges Ergebnis zu erzielen, entspricht der allgemeinen

Lebenserfahrung und bedarf keiner besonderen Begründung. Erklärungsbedürftig

ist vielmehr das Gegenteil, nämlich zu Gunsten seines bereits gekündigten

Mieters, mit dem man vorher wiederholt Verfahren vor der

Mietschlichtungsbehörde ausgetragen hat und mit dessen Geschäft man nicht mehr

in Verbindung gebracht werden will, auf einen Teil der Erlöses zu verzichten.

Völlig zu Recht hat es der Vorderrichter schliesslich als widersprüchlich

erkannt, dass der Beklagte, obwohl der Vertragsschluss mit C.___ der

unvorteilhaftere gewesen sein soll, gleichzeitig den mit diesem abgeschlossenen

Mietvertrag über die zweite Stockwerkeigentumseinheit als gute Investition

erklärt hat. Der Beklagte widerspricht sich erneut, wenn er in seiner Berufung

nun wieder vorbringt, er habe selbst nie behauptet, die wirtschaftlich

optimalste Lösung angestrebt zu haben. Allein daraus ergibt sich keine

nachvollziehbare Erklärung dafür, wieso er nicht einen möglichst guten Erlös

hat erzielen wollen. Zwar erscheint die Aussage von F.___, er habe keine

Kündigung wegen Zahlungsverzugs riskieren wollen, nicht ganz schlüssig. Daraus

lässt sich jedoch noch lange kein Beweis für die vom Beklagten behauptete

Vereinbarung ableiten, zumal F.___ anlässlich seiner Befragung eine ganz

andere, einleuchtende Aussage gemacht hat, nämlich dass die Verschreibung noch

nicht stattgefunden hat und es Ende Monat war. Die Klägerin hat mit anderen

Worten den Mietzins für den Monat März fristgerecht an ihren Vertragspartner

geleistet. All diese Einwendungen zielen indessen an der Sache vorbei. Es war

der Beklagte, der die von ihm behauptete Vereinbarung zu beweisen hatte. Mit

seinen Vorbringen konnte er diesen Beweis nicht erbringen, zumal diese nicht

stimmig und nachvollziehbar waren und darüber hinaus im Widerspruch zu den

glaubwürdigen Aussagen der anderen Beteiligten standen. Schliesslich hat der

Vorderrichter den Aussagen des Zeugen G.___ zu Recht keine Bedeutung

beigemessen. Der vom Beklagten behauptet Zusammenhang zwischen der

Mietzinskaution und dem Märzmietzins besteht nur, wenn man zum Vorneherein von

der Existenz der Vereinbarung, die es ja zu beweisen gibt, ausgeht. Im Übrigen

hat der Zeuge ohnehin nur das bestätigt, was der Beklagte vorher mit ihm

telefonisch abgesprochen hat. Selbst wenn somit auf die Berufung einzutreten

gewesen wäre, hätte diese abgewiesen werden müssen.

7.

Auf die Berufung ist nach den

Erwägungen in Ziffer 2 nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat

der Beklagte die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer

Entscheidgebühr von CHF 2‘750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat der Beklagte

der Klägerin für das Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Diese wird antragsgemäss auf CHF 3‘289.70 (inkl. Auslagen und MwSt.)

festgesetzt.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Auf die Berufung wird nicht

eingetreten.

2. A.___ hat die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens von CHF 2‘750.00.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat der B.___ GmbH für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3‘289.70 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15‘000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der

Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller