ZKBER.2016.98

Forderung

15. Mai 2017Deutsch16 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Im Jahr 1971 begründete die

Baugenossenschaft [...] auf der Parzelle Nr. [...] in [...]

Stockwerkeigentum, bestehend aus 14 Terrassenwohnungen. Gestützt auf die Gründungsurkunde

erstellte die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___ ein Reglement über die

Benutzung und Verwaltung der Terrassensiedlung. Das Reglement wurde im

Grundbuch angemerkt. Die A.___ AG ist Eigentümerin einer der Stockwerkeinheiten.

An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. August 2004

wurde die C.___ zur Verwalterin gewählt und mit ihr am 24. August 2004 ein

Verwaltungsvertrag abgeschlossen. Im Verlauf der Jahre entstanden zwischen den

Stockwerkeigentümern immer wieder Differenzen. Am 2. November 2007 stellte

die A.___ AG beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Vorladungsbegehren betreffend

Abberufung der Verwaltung gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___. Nach

gescheiterter Einigungsverhandlung reichte die A.___ AG am 3. März 2008 Klage beim

Gericht ein und beantragte die Abberufung der Verwaltung. Mit Urteil vom 12.

November 2008 (SLZPR.2007.1386) wurde das Gesuch um Abberufung der Verwaltung

abgewiesen und die A.___ AG verurteilt, der Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___

eine Parteientschädigung von CHF 6‘000.00 zu bezahlen. Der dagegen von der A.___

AG an das Obergericht erhobene Rekurs wurde mit Urteil vom 15. Februar 2010 (ZKREK.2009.31)

abgewiesen. Die A.___ AG wurde zur Bezahlung einer Parteientschädigung in der

Höhe von CHF 3‘000.00 verpflichtet.

1.2 Mit Schreiben vom 14. April 2011

stellte die C.___ der A.___ AG für das Verfahren betreffend Abberufung der

Verwaltung (ZKREK.2009.31) eine Rechnung für Sonderaufwände in der Höhe von CHF 24‘889.20.

Am 17. Mai 2011 und am 20. Mai 2011 wurde der verlangte Betrag gemahnt.

2.1 Am 24. September 2015 liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft

B.___ (nachfolgend: Klägerin) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen die A.___

AG (nachfolgend: Beklagte) eine Forderungsklage einreichen und beantragen, die

Beklagte sei zu verurteilen, ihr den Betrag von CHF 24‘889.20 nebst Zins zu 5 %

seit 30. Mai 2011 zu bezahlen, u.K.u.E.F.

2.2 Mit Klageantwort vom 1. Dezember

2015 schloss die Beklagte auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

3. Am 6. Oktober 2016 fand vor dem

Amtsgerichtspräsidenten die Hauptverhandlung mit Partei- und Zeugenbefragung

statt. Gleichentags fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes im Dispositiv

eröffnete Urteil:

1. Die Beklagte hat der Klägerin CHF

24‘889.20 nebst Zins zu 5 % seit 30. Mai 2011 zu bezahlen.

2. Die Beklagte hat der Klägerin eine

Parteientschädigung von CHF 9‘469.30 (inklusive Auslagen und 8 % MWST) zu

bezahlen.

3. Die Beklagte hat der Klägerin die

Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Friedensrichter der Gemeinde [...]

von CHF 100.00 zu erstatten.

4. Die Gerichtskosten von CHF 3‘400.00

werden der Beklagten auferlegt und mit dem von der Klägerin geleisteten

Vorschuss in derselben Höhe verrechnet. Die Beklagte hat der Klägerin diese Kosten

zu erstatten.

4.1 Nach Erhalt des begründeten

Urteils erhob die Beklagte (von nun an: Berufungsklägerin) am 8. Dezember 2016 (letzter

Tag der Rechtsmittelfrist) fristgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons

Solothurn und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F.

Zudem stellte sie den Beweisantrag um Durchführung einer Verhandlung.

4.2 Am 3. Januar 2017 reichte die

Berufungsklägerin eine weitere Eingabe zu den Akten. Sie beantragte die Einvernahme

zweier Zeugen.

4.3 Mit Berufungsantwort vom 6.

Februar 2017 schloss die Klägerin (von nun an: Berufungsbeklagte) auf Abweisung

der Berufung, u.K.u.E.F.

4.4 Mit Eingabe vom 12. Februar 2017

zog die Berufungsklägerin den am 3. Januar 2017 gestellten Antrag um

Zeugenbefragung zurück.

4.5 Mit Eingabe vom 28. Februar 2017

(Postaufgabe) reichte die Berufungsklägerin eine Replik zu den Akten. Darin

stellte sie die folgenden Anträge:

1. Die Verfahren SLZPR.2015.01155 und

ZKBER.2016.98 seien nach der Feststellung der Nichtigkeit der bei den Akten

liegenden Vollmacht und der Feststellung der Nichtigkeit des der Klage zu

Grunde liegenden Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art. 219

und Art. 242 ZPO abzuschreiben.

2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen

seien für alle Verfahren vollumfänglich von der Antragsgegnerin zu tragen.

3. Der Antragsstellerin sei eine

angemessene Umtriebsentschädigung nach Art. 95 Ziffer 3 lit. c ZPO zuzusprechen.

5. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Berufungsklägerin stellt den

Antrag um Durchführung einer Verhandlung mit Parteibefragung.

1.2

Die Rechtsmittelinstanz kann eine

Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272).

1.3

Der Antrag der Berufungsklägerin

um Durchführung einer Verhandlung mit Parteibefragung ist abzuweisen, zumal

bereits bei der Vorinstanz eine ausführliche Parteibefragung stattgefunden hat

und der Antrag auf eine Wiederholung dieses Beweismittels nicht näher begründet

ist. Über die Berufung kann daher ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund

der Akten entschieden werden.

2.1

Die Berufung ist gemäss Art. 311

Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung

hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus

welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und

abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch

Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Es genügt nicht, in

einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder

bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Verlangt

wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift detailliert mit dem

vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss ersichtlich sein, was

seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil falsch ist und korrigiert

werden soll. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B. Peter

Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.; BGE

138.

III 374 E. 4.3).

2.2

Gemäss Art. 317

Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur

noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz

zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden konnten

(lit. b). Echte Noven, das heisst Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach

dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind,

gelten grundsätzlich immer als zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer

Entdeckung vorgebracht werden. Die Zulassung unechter Noven, das heisst von

Tatsachen und Beweismitteln, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen

Hauptverhandlung entstanden waren, wird zusätzlich insofern eingeschränkt, als

sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im

erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unechter

Noven hat der Berufungskläger namentlich die Gründe detailliert darzulegen,

weshalb er die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz

hat vorbringen können (Urteil des BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E.

3.5

). Nicht zulässig ist es, im Berufungsverfahren ein (echt) neues Beweismittel

anzurufen, um damit eine (unechte) Tatsache zu beweisen, die bei Anwendung

zumutbarer Sorgfalt (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO) schon vor der ersten Instanz

hätte vorgebracht werden können (Peter Reetz/Sarah Hilber in: Thomas

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

Zürich 2016, Art. 317 N 39).

2.3

Soweit die Berufungsklägerin in

ihrer Rechtsschrift pauschal auf die vor Vorinstanz gemachten Vorbringen

verweist, genügt ihre Berufung den Begründungsanforderungen nicht. Ihre im Berufungsverfahren

neu eingereichten Urkunden sind den hievor gemachten Erwägungen zu Folge ebenso

unbeachtlich wie die von ihr erhobenen neuen Tatsachenbehauptungen.

3.1

Art. 712h Abs. 1 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) statuiert unter der Marginalie

«Gemeinschaftliche Kosten und Lasten» den Grundsatz der quotenproportionalen

Kosten- und Lastenverteilung unter den einzelnen Stockwerkeigentümern. Diese

haben ihre Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Diese Anordnung

ist dispositiver Natur (BGE 117 II 251 E. 5b).

3.2

Ziffer 19 des Reglements der

Stockwerkeigentümergemeinschaft bestimmt die Verteilung der gemeinschaftlichen

Kosten und hält unter anderem fest, dass ein Stockwerkeigentümer, welcher durch

Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Kosten

erhöht, für die daraus erwachsenden Aufwendungen allein aufzukommen hat. Die

Berufungsbeklagte hat somit in ihrem Reglement eine von der gesetzlichen

Regelung abweichende Bestimmung über die Verteilung der gemeinschaftlichen

Kosten getroffen, was infolge des dispositiven Charakters der Bestimmung von

Art. 712h ZGB möglich ist.

4.1

Nach Auffassung der Klägerin hat

die Beklagte durch die Anhebung diverser Gerichtsverfahren Aufwände im Umfang

von CHF 24‘889.20 verursacht, welche allesamt auf ihr Verhalten zurückzuführen

seien. Die Beklagte schulde ihr diesen Betrag gestützt auf Kapitel E Ziffer 19

des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft über die Benutzung und

Verwaltung der Terrassensiedlung [...] i.V.m. Art. 712h Abs. 2 ZGB für die

verursachten Sonderaufwände. Die Beklagte habe die ordentliche Tätigkeit der

Verwaltung behindert, wo sie nur gekonnt habe. Die Verwaltung sei in einen Kleinkrieg

hineingezogen worden. Dabei habe die Beklagte keine Chance ausgelassen, um die

Tätigkeit der jeweiligen Verwaltung zu boykottieren und zu untergraben. Der von

der Beklagten über Jahre hinweg geführte Kleinkrieg habe hohe und vor allem

unnötige Kosten auf Seiten der Klägerin verursacht. Keiner der geführten

Prozesse sei auch nur im Geringsten erfolgreich oder aufgrund des Verhaltens

der Klägerin respektive der Verwaltung angezeigt gewesen.

4.2

Die Vorinstanz gelangte zum

Ergebnis, dass in Ziffer 19 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft

in Abweichung vom gesetzlichen dispositiven Verteilschlüssel des Art. 712h Abs.

2.

ZGB ein Verursacherprinzip vorgesehen sei, welches immer dann zum Tragen

komme, wenn ein Stockwerkeigentümer aufgrund seines Verhaltens die

gemeinschaftlichen Kosten erhöht habe. Es sei von Lehre und Rechtsprechung

anerkannt, dass die Kosten für die Führung von Gerichtsverfahren, an denen eine

Stockwerkeigentümergemeinschaft beteiligt sei, Kosten der Verwaltungstätigkeit

im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB darstellten. Die Frage, ob die Beklagte

durch Umstände, die auf ihr Verhalten zurückgingen, die gemeinschaftlichen Lasten

erhöht habe, wurde vom Vorderrichter bejaht. Er erwog dazu Folgendes: Aus dem

Urteil des Richteramtes Solothurn-Lebern vom 12. November 2008 betreffend

Abberufung der Verwaltung und des Obergerichts vom 15. Februar 2010 ergebe sich

klar, dass kein wichtiger Grund bestanden habe, welcher die Abberufung der

Verwaltung hätte rechtfertigen können. Die Beklagte sei in beiden Verfahren

gänzlich unterlegen. Ein Verschulden sei aufgrund des Wortlautes von Ziffer 19

des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht vorausgesetzt, weshalb

die Beklagte die entstandenen Kosten grundsätzlich zu übernehmen habe. Es sei

erstellt, dass die Klägerin durch die Genehmigung der Jahresrechnung und die

vorzeitige Bezahlung der Verfahrenskosten respektive Sonderaufwendungen der

Verwaltung nie auf jegliche Forderungen gegenüber der Beklagten habe verzichten

wollen. Die Sprechung einer pauschalen Parteientschädigung bedeute nicht, dass

der Klägerin nicht weitere Kosten entstanden seien, welche sie der Beklagten gestützt

auf das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft auferlegen könne. Die

Klägerin mache für die Verfahren betreffend Abberufung der Verwaltung insgesamt

eine Forderung von CHF 24‘889.20 zuzüglich Zins geltend. Die C.___ habe

der Klägerin eine Rechnung in der Höhe von CHF 24‘889.20 gestellt. Die geltend

gemachte Forderung ergebe sich aus angefallenen Sonderaufwänden der C.___ im

Zeitraum 2007 bis 2010 und werde entweder durch Belege oder durch die

schlüssige Zeugenaussage von D.___, welcher die Korrektheit der Abrechnung vom

14.

April 2011 an der Hauptverhandlung bestätigt habe, nachgewiesen. Folglich

bestehe eine Forderung der Klägerin gegenüber der Beklagten in der Höhe von CHF 24‘889.20.

5.1

Die Berufungsklägerin rügt, die einzelnen

Stockwerkeigentümer seien nicht Partei.

5.2

Das Stockwerkeigentum ist

gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet (BGE 141 III 357 E.

3.

; 119 II 404 E. 4). Die jeweiligen Stockwerkeigentümer bilden eine

Rechtsgemeinschaft, welche zur gemeinschaftlichen Verwaltung des

Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Dieser Gemeinschaft

kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2). Im Rahmen ihrer

Verwaltungstätigkeit erfolgt aber eine gewisse Verselbstständigung, indem sie

in diesem Bereich zivilrechtlich handlungsfähig ist und prozessual sowie

vollstreckungsrechtlich unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt

und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB).

5.3

Die Stockwerkeigentümer sind Teile

und Rechtsträger der Gemeinschaft. Dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft im

Prozess von einer Drittperson vertreten wird, steht der Teilnahme der einzelnen

Stockwerkeigentümer – entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin – nicht entgegen.

6.1

Die Berufungsbeklagte verlangt von

der Berufungsklägerin einen Betrag von CHF 24‘889.20, welcher im Zusammenhang

mit dem Verfahren ZKREK.2009.31 entstanden sein soll und der sich wie folgt

zusammensetzt (vgl. BS 11):

2007/2008

Sonderaufwände C.___ 50 %

CHF

2932.10

2008/2009

Sonderaufwände gem. speziellem

Verzeichnis im Abschluss

CHF

25465.60

2009/2010

Sonderaufwände gem. speziellem

Verzeichnis im Abschluss

CHF

-3888.05

2010/2. Sem.

Sonderaufwände gem. speziellem

Verzeichnis im Abschluss

CHF

379.55

6.2

Für die Abrechnungsperiode 1. Juli

2007.

bis 30. Juni 2008 wurden die Kosten «Rechtsstreit(e) A.___ AG» in der

Betriebskostenabrechnung mit CHF 5‘864.20, für die Abrechnungsperiode 1. Juli

2008.

bis 30. Juni 2009 mit CHF 63‘927.40, für die Abrechnungsperiode 1. Juli

2009.

bis 30. Juni 2010 mit CHF 23‘067.10 und für die die Abrechnungsperiode 1.

Juli 2010 bis 31. Dezember 2010 mit CHF 12‘438.00 eingesetzt und die Beträge

nach Massgabe deren Wertquoten auf 13 Stockwerkeigentümer (exklusive

Berufungsklägerin) verteilt.

6.3

Der Vorderrichter erwog dazu, der

Zeuge D.___ habe anlässlich der Hauptverhandlung ausgeführt, man habe die

entstandenen Aufwände aus den Gerichtsverfahren in einem ersten Schritt unter

allen Stockwerkeigentümern (exklusive die Beklagte) verteilt, da in den

betreffenden Verfahren noch kein Entscheid gefällt worden sei und man deshalb

habe zuwarten wollen. Hätte die Beklagte in einem Prozess vollständig obsiegt,

hätte sie gar nichts zahlen müssen. Im Falle eines Unterliegens sei hingegen

vorgesehen gewesen, alle Kosten, welche die Stockwerkeigentümer bereits

bezahlt hätten, auf die Beklagte abzuwälzen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

habe nicht auf eine Forderung verzichten wollen. Dies sei auch von der Klägerin

bestätigt worden. Aufgrund der Aussagen des Zeugen D.___ und der Klägerin, sei

erstellt, dass die Klägerin durch die Genehmigung der Jahresrechnung und die

vorzeitige Bezahlung der Verfahrenskosten resp. Sonderaufwendungen der

Verwaltung nie auf jegliche Forderungen gegenüber der Beklagten habe verzichten

wollen.

6.4

Wie bereits vor Vorinstanz rügt

die Berufungsklägerin, die Parteikosten seien über Jahre hinweg falsch verbucht

worden. Anstatt sie in einem Sonderkonto aufzuführen, um sie danach auf alle

Stockwerkeigentümer nach Wertquoten zu verteilen, seien sie in die ordentliche

Verwaltungsrechnung integriert und abweichend vom Gesetz auf 13 der 14

Stockwerkeigentümer verteilt worden. Die Sonderzahlungen der 13 Eigentümer

könnten nicht mehr aus den Jahresrechnungen hinausgelöst werden. Zudem rügt die

Berufungsklägerin die vorinstanzliche Beweiswürdigung als fehlerhaft.

6.5

Gemäss Art. 157 ZPO bildet sich

das Gericht seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. Die

Berufungsklägerin kann sich nicht damit begnügen darzulegen, wie die

Beweismittel ihrer Meinung nach zu würdigen gewesen wären. Sie müsste vielmehr

im Einzelnen aufzeigen, inwiefern die Beweiswürdigung der Vorinstanz auch im

Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 124 E. 4.1 mit Hinweisen). Diesen

Anforderungen genügt die Berufung nicht, weshalb auf die Rügen der fehlerhaften

Beweiswürdigung nicht einzutreten ist (vgl. dazu auch Urteil des BGer 4A_475/2010

vom 6.12.2010 E. 2.5).

6.6

Es ist unbestritten, dass die

Stockwerkeigentümerversammlung die unter Ziffer II/6.2 erwähnte Verteilung der

Kosten unter den Eigentümern genehmigte (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziffer 4

ZGB). Aus den Akten geht aber auch hervor, dass die Stockwerkeigentümerversammlung

an der ausserordentlichen Versammlung vom 24. November 2014 beschloss, die

Forderung für Sonderaufwände im Betrage von CHF 24‘889.20 gegen die

Berufungsklägerin geltend zu machen. Damit hat sie den ursprünglichen Beschluss

über die Kostenverteilung der Sonderaufwände aufgehoben. Die Berufungsklägerin,

welche geltend macht, die Sonderzahlungen der 13 Stockwerkeigentümer könne

nicht mehr aus der Jahresrechnung hinausgelöst werden, hätte diesen Einwand

gegen den Stockwerkeigentümerbeschluss erheben müssen. Der entsprechende

Beschluss ist aber unangefochten geblieben.

6.7

Zu erwähnen bleibt, dass die Höhe

der geltend gemachten Kosten von der Berufungsklägerin vor Vorinstanz nicht bestritten

worden ist.

7.1

Die Berufungsklägerin macht

geltend, sie habe keine über die vom Gericht festgelegte Pauschalsumme hinausgehenden

Kosten zu tragen. Zudem würde es sich bei den Prozesskosten um Kosten handeln,

welche von Ziffer 19 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht

erfasst würden.

7.2

Vorliegend geht es um Kosten, die

der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit einem Gerichtsverfahren

entstanden sind. Bereits der Vorderrichter hat dazu festgehalten, es sei von

Lehre und Rechtsprechung anerkannt, dass die Kosten für die Führung von

Gerichtsverfahren, an denen eine Stockwerkeigentümergemeinschaft beteiligt

sei, Kosten der Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB

darstellten. Wenn die Berufungsklägerin nun in ihrer Rechtsmittelschrift

einfach ihre Sicht der Dinge darlegt und behauptet, es handle sich dabei nicht

um gemeinschaftliche Kosten, genügt sie ihrer Begründungspflicht nicht. Gleiches

gilt für ihren erneut erhobenen Einwand, die Gegenpartei sei für ihre Aufwände bereits

pauschal entschädigt worden. Der Vorderrichter hat dazu explizit festgehalten,

die Sprechung einer pauschalen Parteientschädigung bedeute keinesfalls, dass

der Klägerin nicht weitere Kosten angefallen seien, welche sie der Beklagten

gestützt auf das Reglement auferlegen könne. Auch mit diesem Argument setzt

sich die Berufungsklägerin nicht in rechtsgenüglicher Art und Weise

auseinander.

7.3

Wie bereits vom Vorderrichter

völlig zu Recht festgehalten, ergibt sich aus den Urteilen (SLZPR.2007.1386 und

ZKREK.2009.31) klar, dass kein wichtiger Grund bestanden hat, welcher die

Abberufung der Verwaltung hätte rechtfertigen können. Die Berufungsklägerin ist

in beiden Verfahren vollständig unterlegen. Die Kosten, welche der Verwaltung

durch die Prozesse entstanden, sind somit klar auf das Verhalten der Beklagten

zurückzuführen. Ein Verschulden ist aufgrund des Wortlautes von Ziffer 19 des

Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht vorausgesetzt, weshalb die

Beklagte die entstandenen Kosten zu übernehmen hat.

8.

Die Berufung muss aus den genannten

Gründen abgewiesen werden. Die Kosten des Verfahrens von CHF 4‘000.00 sind dem

Ausgang entsprechend der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Die von der

Berufungsklägerin an die Berufungsbeklagte zu bezahlende Parteientschädigung

ist gestützt auf die von deren Anwalt eingereichte Kostennote auf CHF 3‘816.30 (inkl.

MwSt. und Auslagen) festzusetzen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 4‘000.00 hat die A.___ AG zu bezahlen.

3. Die A.___ AG hat der Stockwerkeigentümergemeinschaft

B.___ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3‘816.30 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt weniger

als CHF 30‘000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der

Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel